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,/Dr. l-lan1-Peter Lenherr Regierungspräsident

Beilagen: - Quartierplan "Gmeindwis" (5-fach) - Quartierplan "Gmeindwis " Bauvorschriften 5-fach) 2

Kanton Schaffhausen Baudepartement Regierungsgebäude CH-8200 Schaffhausen www.sh.ch

Neuhausen am Rheinfall; Ände­ rung Quartierplanvorschriften ,,Gmeindwies" (Ziff. 10.2); Ge­ nehmigung

Telefon 052 632 73 01 Fax 052 632 70 46 [email protected]

Schaffhausen, 26. April 2005

Verfügung 1. Der Gemeinderat Neuhausen am Rheinfall hat am 3. Februar 2005 eine Änderung betref­ fend Ziff. 10.2 der Quartierplanvorschriften "Gmeindwies" beschlossen. Die öffentliche Auflage erfolgte vom 11. Februar bis 3. März 2005. Die betroffenen Grundeigentümer wurden mit eingeschriebenem Brief vom 9. Februar 2005 benachrichtigt. Es sind keine Einsprachen eingegangen. Mit Protokollauszug vom 17. März 2005 ersucht der Gemeinderat Neuhausen am Rhein­ fall um Genehmigung der Änderung von Ziff. 10.2 der Quartierplanvorschriften "Gmeind­ wies".

II. 1. Quartierpläne und deren Änderungen bedürfen gemäss Art. 14 Abs. 4 des Gesetzes über. die Raumplanung und das öffentliche Baurecht im Kanton Schaffhausen vom 1. Dezember 1997 der Genehmigung durch das Baudepartement. Im Genehmigungsver­ fahren prüft das Baudepartement die Planung ·auf Recht- und Zweckmässigkeit. Mit dieser Prüfung waren die mit raumwirksamen Aufgaben betrauten kantonalen Amts­ stellen befasst. 2. Die Prüfung hat ergeben, dass die Änderung der Quartierplanvorschriften rechtmässig zustande gekommen ist. Nach dem Beschluss durch den Gemeinderat wurde die Än­ derung öffentlich aufgelegt und die betroffenen Grundeigentümer wurden mit einge­ schriebenem Brief benachrichtigt. Im Genehmigungsverfahren wurden keine Einwände gegen die Änderung des Baulinienplanes vorgebracht. Die nachgesuchte Genehmi­ gung kann somit erteilt werden.

111. Demgemäss wird v e r f ü g t: 1. Die vom ·Gemeinderat Neuhausen am Rheinfall am 3. Februar 2005 beschlossene Ände­ rung von Ziff. 10.2 der Quartierplanvorschriften "Gmeindwies" wird genehmigt und ersetzt die bisherige Ziff. 10.2. 2. Mitteilung an: - Gemeinderat, 8212 Neuhausen am Rheinfall (die genehmigten Unterlagen werden durch das Planungs- und Naturschutzamt versandt) - Baudepartement - Planungs- und Naturschutzamt (unter Beilage der genehmigten Akten) - Grundbuchamt - EKS, Rheinstrasse 37, 8200 Schaffhausen - Hochbauamt - Denkmalpflege - Rechtsdienst des Baudepartementes - Vermessungsamt - Tiefbauamt - Bauinspektorat - Amt für Grundstückschätzung

Regierungsrat

- Ziff. 10.2 Quartierplanvorschriften (4-fach)

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NEUHAUSEN

AM RHEINFALL

Quartierplan 11 Gmeindwis 11 vom 26. August 2003 1. Änderung vom 3. Februar 2005 Planungsbericht Der Gemeinderat hat am 26. August 2003 den Quartierplan 11Gmeindwis11 gutgeheissen. Das Baudepartement des Kantons Schaffhausen hat am 2. Dezember 2003 den Quartier­ plan genehmigt. Die Einwohnergemeinde Neuhausen am Rheinfall und die Gemein­ schaftsstiftung für berufliche Vorsorge der SIG haben am 8. Juni 2004 die Vereinbarung betreffend der Zufahrtsstrassen zu den einzelnen Bauparzellen von Grundstück GB Nr. 180 unterzeichnet. Der Gemeinderat hat am 8. Juni 2004 den Quartierplan auf den 8. Juni 2004 in Kraft gesetzt. Ziffer 10.2 der Bauvorschriften lautet wie folgt: 1 Die rohe Oberkante der Decke über dem 1

Untergeschoss darf die höchste Höhe der Strassen und Wege im Bereich des Grundstü­ ckes nicht mehr als 20 cm übersteigen." Mit dieser Bauvorschrift sollte eine bessere Einfü­ gung der Bauten in das Gelände erreicht werden bzw. eine "Hügellandschaft" verhindert werden. Planer, Grundeigentümerin und Bauverwaltung haben bei der Beratung dieser Bauvor­ schrift übersehen, dass das Gelände des Quartierplangebietes im westlichen Teil stark ansteigt. Die vorstehend erwähnte Bauvorschrift würde in diesem Gebiet, insbesondere bei den heutigen Grundstücken GB Nrn. 3085 bis 3088 erhebliche Abgrabungen bedin­ gen. Diese Abgrabungen sind nicht erwünscht und widersprechen dem Zweck des Quar­ tierplans. Die Grundstücke GB Nrn. 3085 bis 3088 sind im Eigentum der Gemeinschaftsstiftung für berufliche Vorsorge der SIG, Industrieplatz 2, 8212 Neuhausen am Rheinfall.

-2Die Wüst Bauingenieure AG, Rheinweg 9, 8200 Schaffhausen hat im Auftrag der Gemein­ schaftsstiftung für berufliche Vorsorge der SIG die Höhen der Grundstücke GB Nrn. 3085 bis 3088 aufgenommen. Die Grundstücke haben einen Höhenunterschied von bis 2.60 m. Das Mass von 20 cm muss bei den erwähnten Grundstücken erhöht werden, damit eine gute Einfügung der Bauten in das Gelände erreicht werden kann. Eine Erhöhung sollte auch bei den übrigen Grundstücken mit gegenüber der Gemeinde­ wiesenstrasse ansteigendem Gelände möglich sein. Der Abstand zwischen "Decke roh" und "Decke fertig" beträgt in der Regel 15 bis 20 cm. Der Abstand kann bei einzelnen Bauarten jedoch erheblich grösser sein. Der Bezugspunkt " Decke roh" sollte daher durch den Bezugspunkt "Decke fertig" ersetzt werden. Der Gemeinderat Neuhausen am Rheinfall hat am 3. Februar 2005 Folgendes beschlos­ sen: Ziffer 10.2 der Bauvorschriften des Quartierplans "Gemeindwis" vom 26. August 2003 wird geändert und lautet neu: "Die Oberkante der Decke fertig über dem Untergeschoss darf die höchste Höhe der Ge­ meindewiesenstrasse im Bereich des Grundstückes nicht mehr als 35 cm übersteigen. Dieser Abstand kann bei Grundstücken mit gegenüber der Gemeindewiesenstrasse an­ steigendem gewachsenem Terrain bei einer durchschnittlichen Neigung von mehr als 2 % auf 50 cm, von mehr als 4 % auf 75 cm, von mehr als 6 % auf 105 cm, von mehr als 8 % auf 145 cm und von mehr als 1O % auf 190 cm erhöht werden, wobei der Abstand gegen­ über dem gewachsenen Terrain talseitig des Gebäudes jedoch nicht mehr als 140 cm betragen darf. Das gewachsene Terrain darf talseitig des Gebäudes und seitlich des Ge­ bäudes nicht abgegraben werden." Neuhausen am Rheinfall, 3. Februar 2005 BAUVERWALTUNG NEUHAUSEN AM RHEINFALL

Bestandteile

Der Quartierplan bezweckt eine dem Quartier und den Bedürfnissen der Einwohnergemeinde Neuhausen am Rheinfall angepasste, sinnvolle, geordnete Bebauung unter Berücksichtigung einer haushälterischen Nutzung des Bodens sowie einer rationellen Erschliessung und Energienutzung.

Der Quartierplan besteht aus folgenden Teilen: Bauvorschriften Plan «Erschliessung» 1:1000 Plan «Parzellierung, Bebauung und Umgebung» 1:1000

3.

Geltungsbereich

1Der Quartierplan gilt für die Grundstücke GB Nrn. 176 und 180 sowie teilweise für die

Grundstücke GB Nrn. 186 und 1338.

2Wo in diesen Bauvorschriften keine speziellen Regelungen getroffen werden, gelten die-

jenigen der jeweils gültigen Bauordnung der Einwohnergemeinde Neuhausen am Rheinfall.

3Zur Festlegung spezieller Bestimmungen werden die bebauten und bebaubaren Flächen

im Plan «Parzellierung, Bebauung und Umgebung» in die Baubereiche A bis F eingeteilt.

4.

Erschliessungs- und Infrastrukturanlagen

1Die generelle Linienführung der Werk- und Kanalisationsleitungen sowie die Lage der Be-

reitstellungsorte für Hauskehricht, Grünabfälle und Sperrgut richten sich nach dem Plan «Erschliessung». Im Rahmen der detaillierten Ausführungsprojekte sind davon Abweichungen zulässig, sofern dem Gesamtkonzept nicht widersprochen wird. Abweichungen sind vom Gemeinderat zu bewilligen.

2Die Erschliessungsanlagen sind grundsätzlich gemäss Plan «Erschliessung» nach den

durch die zuständigen Stellen genehmigten Plänen zu Lasten des Eigentümers von Grundstück GB Nr. 180 zu erstellen, soweit die Kosten nicht durch die entsprechenden Werke oder die Einwohnergemeinde Neuhausen am Rheinfall übernommen werden. Nach der Fertigstellung der Erschliessungsanlagen gehen diese unentgeltlich in das Eigentum der Einwohnergemeinde Neuhausen am Rheinfall über, soweit sie nicht im Eigentum der entsprechenden Werke sind.

5.

Parkierung

1In den Baubereichen A, B, C, E und F sind pro Hauseinheit auf eigenem Grund mindes-

tens 2 Personenwagen-Abstellplätze bzw. Garagenplätze zu erstellen und dauernd dafür zu erhalten. Garagenvorplätze gelten dabei als Abstellplatz. Im Baubereich F gilt diese Regelung erst bei einem umfassenden Umbau oder der Erstellung von Ersatzbauten. Neuhauser Rechtsbuch 2017

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Quartierplan «Gmeindwis» 2Personenwagen-Abstellplätze und Vorplätze von Garagen, Unterständen und dergleichen

für Personenwagen haben eine Länge von mindestens 5.50 m aufzuweisen.

3Bei der Erstellung von Geschosswohnungen im Baubereich D ist eine Tiefgarage mit min-

destens je 1 Personenwagen-Abstellplatz für Wohnungen bis drei Zimmern und mindestens je 2 Plätzen für Wohnungen ab vier Zimmern zu erstellen. Zusätzlich ist mindestens je drei Wohnungen ein oberirdischer Besucherparkplatz zu realisieren, zu bezeichnen und dauernd dafür freizuhalten. Bruchteile sind aufzurunden. Für Einfamilien- oder Doppeleinfamilienhäuser gilt Ziffer 5.1.

6.

1Die

Parzellierung

im Plan «Parzellierung, Bebauung und Umgebung» bezeichneten «zwingenden neuen Parzellengrenzen» sind für die Neuparzellierung verbindlich. 2Gegenüber den im Plan «Parzellierung, Bebauung und Umgebung» eingetragenen «mög-

lichen Parzellengrenzen» kann abgewichen werden, sofern dadurch im Rahmen der zulässigen Bauweisen gemäss Ziffer 9 auch eine sinnvolle Bebauung erreicht werden kann.

7.

Baulinien

1Wo Baulinien ausgeschieden sind, dürfen Hauptbauten bis an diese gestellt werden. 2Eingeschossige An- und Nebenbauten im Sinne von Art. 20 BauO 1988 sowie Vorsprünge

und Nebengebäude im Sinne von Art. 16 Abs. 3 des Gesetzes über die Raumplanung und das öffentliche Baurecht im Kanton Schaffhausen vom 1. Dezember 1997 haben, gemessen ab äusserstem Bauteil, gegenüber den Strassen und Plätzen im Quartierplangebiet einen Abstand von mindestens 2.50 m aufzuweisen und gegenüber dem mit einem Wegrecht zu sichernden Fussweg auf Grundstück GB Nr. 180 entlang von Grundstück GB Nr. 176 einen Abstand von mindestens 1.50 m aufzuweisen.

8.

Minimale Geschosszahl

9.

Masse und Bauweisen für die Baubereiche A bis F

Eingeschossige Hauptbauten sind im ganzen Quartierplangebiet nicht zulässig.

Baubereich

zulässige Bauweise

A

Einfamilienhäuser Doppeleinfamilienhäuser Einfamilienhäuser Doppeleinfamilienhäuser Einfamilienhäuser Doppeleinfamilienhäuser Mehrfamilienhaus Einfamilienhäuser Doppeleinfamilienhäuser

B, C, E D F

10.

maximal zulässige Anzahl Vollgeschosse

maximal zulässige Ausnützungsziffer

2 2 2 2 2 2 2 2 2

0.40 0.45 0.45 0.48 0.40 0.45 0.60 0.48 0.50

Gestaltungsvorschriften für alle Baubereiche

1Die Bauten sind für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen Umgebung so zu

gestalten, dass eine besonders gute Gesamtwirkung erreicht wird. Dies gilt auch für Materialien sowie die Umgebungs- und Terraingestaltung.

2Die Oberkante der Decke fertig über dem Untergeschoss darf die höchste Höhe der Ge-

meindewiesenstrasse im Bereich des Grundstückes nicht mehr als 35 cm übersteigen. Dieser Abstand kann bei Grundstücken mit gegenüber der Gemeindewiesenstrasse ansteigendem gewachsenem Terrain bei einer durchschnittlichen Neigung von mehr als 2 % auf 50 cm, von mehr als 4 % auf 75 cm, von mehr als 6 % auf 105 cm, von mehr als 8 % 2

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Quartierplan «Gmeindwis»

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auf 145 cm und von mehr als 10 % auf 190 cm erhöht werden, wobei der Abstand gegenüber dem gewachsenen Terrain talseitig des Gebäudes jedoch nicht mehr als 140 cm betragen darf. Das gewachsene Terrain darf talseitig des Gebäudes und seitlich des Gebäudes nicht abgegraben werden.2 3Schrägdächer sind mit Ziegeln einzudecken und haben eine Neigung zwischen 25° und

40° alter Teilung einzuhalten.

4Mit Ausnahme von Baubereich E sind andere Dachformen zulässig, sofern allfällige Dach-

oder Attikageschosse innerhalb einer Umhüllung mit gedachten zulässigen Schrägdächern gemäss Ziffer 10.3 liegen (siehe Skizzen im Anhang).

11.

Zusätzliche Gestaltungsvorschriften für den Baubereich D

1Im Baubereich D sind bei Mehrfamilienhäusern auch Attikageschosse gemäss BauO 1988

zulässig.

2Mehrfamilienhäuser haben einen länglichen Grundriss aufzuweisen, deren Längsseiten

parallel der Grenze zu Grundstück GB Nr. 186 stehen.

3Bei der Erstellung eines Mehrfamilienhauses ist dieses entlang der Grenze zu Grundstück

GB Nr. 186 zu erstellen. Bei der Erstellung von mehr als einem Mehrfamilienhaus in Etappen gilt diese Bestimmung für die 1. Etappe analog.

12.

Zusätzliche Gestaltungsvorschriften für den Baubereich E

13.

Strassen, Plätze und Spielplätze

Hauptbauten haben einen länglichen Grundriss aufzuweisen, deren Längsseiten im rechten Winkel zur Schützenstrasse stehen. Sie sind mit einem symmetrischen Satteldach zu versehen. Dabei ist die gemäss Plan «Parzellierung, Bebauung und Umgebung» vorgeschriebene Firstrichtung einzuhalten.

1Die Strassen und Plätze dienen der Zufahrt, als Ort der Begegnung und als Spielflächen.

Auf den Strassenflächen ist das Parkieren in dafür bezeichneten Feldern gestattet, auf den Platzflächen ist das Parkieren verboten. An den Einfahrten in das Quartier ist eine entsprechende Signalisation anzubringen. 2Anfang und Ende der Plätze sind an den im Plan «Parzellierung, Bebauung und Umge-

bung» bezeichneten Orten mit Belagswechseln zu kennzeichnen.

3Im Quartierplangebiet müssen keine privaten Spielplätze angelegt werden. 4Zur

Fassung des Strassenraumes der Schützenstrasse sind durch die Einwohnergemeinde Neuhausen am Rheinfall spätestens bis zur Überbauung von Baufeld E mindestens 5 Alleebäume gemäss Plan «Parzellierung, Bebauung und Umgebung» zu pflanzen, zu unterhalten und bei Abgang zu ersetzen.

14.

Umgebungsgestaltung

15.

Energieträger

Zur Umgebungsgestaltung sind vorzugsweise standortgerechte, einheimische Pflanzen zu verwenden.

1Elektroheizungen sind im gesamten Quartierplangebiet nicht zulässig. 2Im Baubereich F gilt dieses Verbot erst nach einem Umbau, einer umfassenden Innen-

renovation oder der Erstellung von Ersatzbauten.

3Die bestehende Elektrowärmeerzeugung für die Raumheizung im Gebäude BK Nr. 913

auf dem Grundstück GB Nr. 176 darf nicht ersetzt werden. 4Das Quartierplangebiet wird mit Gas erschlossen.

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16. Schlussbestimmungen

Der Quartierplan Gmeindwis tritt nach der Genehmigung des Baudepartements des Kantons Schaffhausen durch Beschluss des Gemeinderates in Kraft.3, 4

Anhang (Skizzen zu Ziffer 10.4 / Dachformen) Pultdach

Attikageschoss

Tonnendach

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1Beschluss des Gemeinderats vom 26. August 2003 2Gemäss

Beschluss des Gemeinderats vom 3. Februar 2005; genehmigt vom Baudepartement des Kantons Schaffhausen mit Verfügung vom 26. April 2005 3Vom Baudepartement des Kantons Schaffhausen genehmigt im Sinne der Verfügung vom 2. Dezember 2003: "ll. 2.1 Quartierplanvorschriften Ziff. 4.1 Gemäss Art. 18 Abs. 1 BauG können die Bau-, Schutz-, Gestaltungs- und Nutzungsvorschriften der Bauordnung mittel Quartierplan geändert, ergänzt oder ausser Kraft gesetzt werden. Somit handelt es sich bei den Quartiervorschiften gundsätzlich noch um Vorschriften der Bauordnung. Gemäss Art. 57 Abs. 1 Baugesetz ist das Baudepartement (Bauinspektorat) für Ausnahmebewilligungen zuständig. Demzufolge könen Abweichungen vom Quartierplan nicht vom Gemeinderat bewilligt werden. Der letzte Satz von Ziff. 4.1 muss demnach wie folgt lauten: «Abweichungen sind vom Baudepartement zu bewilligen.» Es ist dies beim Vollzug zu beachten. Ziff. 11.2/12 Der Begriff "länglicher Grundriss lässt einen weiten Interpretationsspielraum zu. Grundsätzlich gilt er für jedes Rechteck, das kein Quadrat ist. Durch die vorgenannte Formulierung wird somit lediglich ein quadratischer Grundriss ausgeschlossen." 4Beschluss des Gemeinderats vom 8. Juni 2004

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