QP SHA Spiegelgutstrasse, privater Quartierplan

Baulinienpläne und Quartierpläne bedürfen gemäss Art. 14 Abs. 4 bzw. Art. 18 Abs. 5 i.V.m Art. 14 Abs. 4 des Gesetzes über die Raumplanung und das öffentliche Baurecht im Kanton Schaffhausen (Baugesetz) vom 1. Dezember 1997 der Genehmigung durch das Baudepartement. Im Genehmigungsverfahren prüft das Baudepartement die Pla­ nung auf Recht- und Zweckmässigkeit. Mit dieser Prüfung waren die mit raumwirksa­ men Aufgaben betrauten Amtsstellen befasst.

2.

Die Prüfung hat ergeben, dass der Quartierplan «Spiegelgutstrasse» rechtmässig zu­ stande gekommen ist. Nach dem Beschluss durch den Stadtrat wurde der Quartierplan öffentlich aufgelegt. Innerhalb der Auflagefrist sind keine Einsprachen zum Quartierplan eingegangen.

3.

Die mit dem Vorprüfungsbericht vom 9. Dezember 2019 geforderten Überarbeitungen des Quartierplans wurden vorgenommen.

4.

Im Genehmigungsverfahren wurden die nachfolgenden Hinweise zum Quartierplan vor­ gebracht, die es im weiteren Verfahren zu beachten gilt: a. Im strassennahen Bereich sind Bodenbelastungen durch Schadstoffe aus dem Strassenverkehr zu erwarten. Es sind im weiteren Verfahren bei Baupro­ jekten mit Bodenaushub entsprechende Auflagen betreffend Bodenverwer­ tung und -entsorgung zu beachten. b. Aufgrund der ehemaligen Tankstelle sind Belastungen des Untergrunds mit Schadstoffen nicht auszuschliessen. Im weiteren Verfahren sind bei Baupro­ jekten mit Aushub entsprechende Auflagen zu beachten. c. Im Planungsbericht (nur erläuternde Unterlage zum Quartierplan) wird fälsch­ licherweise auf den gestrichenen Artikel «Architektonischer Ausdruck, Gestal­ tung» verwiesen. Die aufgrund der Streichung erfolgte Neunummerierung der übrigen Vorschriften wurde im Planungsbericht nicht berücksichtigt. Daher sind diverse Verweise im Planungsbericht nicht mehr korrekt.

5.

Im Genehmigungsverfahren wurden keine Einwendungen vorgebracht. Gestützt auf die vorstehenden Erwägungen kann die Genehmigung für den Quartierplan. «Spiegel­ gutstrasse» erteilt werden.

2

Demgemäss wird

verfügt: 1. Der vom Stadtrat Schaffhausen am 15. September 2020 beschlossene Quartierplan «Spiegelgutstrasse», umfassend den Situationsplan mit Schnitt 1:500 sowie die zugehörigen Bauvorschriften, wird im Sinne der Erwägungen genehmigt.

2. Mitteilung an: - Stadtrat Stadt Schaffhausen, Stadthaus, Krummgasse 2

8200 Schaffhausen (Einschreiben; die genehmigten Unterlagen werden durch das Planungs- und Naturschutzamt versandt) Baudepartement ([email protected]) - Rechtsdienst des Baudepartements ([email protected]) - Amt für Geoinformation ([email protected]) - Planungs- und Naturschutzamt, ([email protected])

unter Beilage der genehmigten Akten - Tiefbau Schaffhausen ([email protected]) Bauinspektorat ([email protected])

Koordinationsstelle Öffentlicher Verkehr Kanton Schaffhausen ([email protected]) - Grundbuchamt Kanton Schaffhausen ([email protected])

Schaffhausen, 4. März 2021 Der Depart^mentgyorsteher

Martin Kessler, R^gierungsrat

Öffentliche Auflage vom .'Z~... .S:c-f)-te.rnb.~. 29.7.0bis . M. ..0.'f;l,q'p,~ .. ?-.~'.2.0 Einschreiben an Betroffene vom

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Vom Baudepartement des Kantons Schaffhausen genehmigt im Sinne der Verfügung vom ................................ ..

Ulmer Ledergerber Architekten AG Freier Platz 3 8200 Schaffhausen Tel 052 630 05 60 Fax 052 630 05 61 [email protected]

Ingress Gestützt auf Art. 17 ff. des Gesetzes über die Raumplanung und das öffentliche Baurecht im Kanton Schaffhausen (BauG) und Art.64 der Bauordnung der Stadt Schaffhausen (BauO) beschliesst der Stadtrat Schaffhausen den privaten Quartierplan "Spiegelgutstrasse" mit folgenden besonderen Vorschriften.

A

Allgemeine Bestimmungen

Art.

1

Zweck

1.1 Der Quartierplan legt im Sinne einer Qualitativen Siedlungsentwicklung nach innen mittels einer städtebaulich besonders guten Gesamtlösung die notwendigen Bestimmungen für eine hochwertige Wohn überbauung sowie deren zweckmässige Erschliessung und Energieversorgung fest. 1.2 Bauten, Anlagen und Aussenraum sind für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung beson ders sorgfältig zu gestalten und es ist alles vorzunehmen, um eine einwandfreie städtebauliche Wirkung zu erzielen.

Art.

2

Bestandteile Der Quartierplan setzt sich zusammen aus: a) dem grundeigentümerverbindlichen Teil mit - Vorschriften - Situationsplan Mst. 1/500, Schnitt 1/500 b) dem erläuternden Teil, gern. Art . 47 der Raumplanungsverordnung - Planungsbericht mit Referenzprojekten (Ulmer Ledergerber Architekten und Heinrich Landschaftsarchitektur 09.Juli 2019) - Schreiben Bundesamt für Strassen ASTRA vom 14. April 2020

Art.

3

Quartierplanperimeter

3.1 Der Quartierplanperimeter umfasst den im Situationsplan Mst. 1/500 bezeichneten Perimeter. 3.2 Der Quartierplan Spiegelgutstrasse umfasst die zwei Grundstücke

2

GB-Nrn. 5108 und 7402 mit einer Fläche von total 4'037m 2 und ein Teilbereich von rund 590m 2 der Grundstücke GB-Nrn. 5742 und 20322 im Eigentum des ASTRA.

Art.

4

Ergänzendes Recht/ Verhältnis zur Bauordnung

4.1 Soweit die nachstehenden Vorschriften nichts Zusätzliches oder Abweichendes bestimmen, gilt die gültige Bauordnung der Stadt Schaffhausen. 4.2 Der Quartierplan basiert auf dem Referenzprojekt von Ulmer Ledergerber Architekten AG und Heinrich Landschaftsarchitektur, vom 9.Juli 2019. Das Referenzprojekt ist im Anhang zum Planungsbericht dokumentiert. 4.3 Ein Teilbereich des Quartierplanperimeters liegt innerhalb der Baulinie entlang der Nationalstrasse A4 und auf Grundstücken des ASTRA. Für das Bauvorhaben gelten deshalb die durch das ASTRA definierten Bedingungen und Auflagen gemäss Schreiben vom 14.Februar 2019, welches als Beilage im Bericht zu finden ist.

B

Bebauung

Art.

5

Baubereiche, Mantelbaulinien, Masse

5.1 Die Mantelbaulinien für Hauptbauten gemäss Situationsplan bezeichnen die Baubereiche, innerhalb welchen die zwei Hauptbauten (Haus 1, 2) zulässig sind. 5.2 Die max. zulässige Bruttogeschossfläche (BGF) für die beiden Grundstücke GB-Nrn. 5108 und 7402 beträgt 1 '615 m 2 • 5.3 Die max. Gesamthöhe für die beiden Baubereiche der Hauptbauten beträgt 469.00 m.ü.M. Es sind maximal 4 Vollgeschosse und Untergeschosse zulässig. 5.4 Die Mantelbaulinien für den Sockelbau gemäss Situationsplan bezeichnen den Baubereich, innerhalb welchem ein eingeschossiger Sockelbau mit Untergeschossen bis zu einer Gesamthöhe von 460.00 m.ü.M. zulässig ist. 5.5 Die Gesamthöhen dürfen nur für technische Aufbauten wie Treppenausstiege, Liftüberfahrten, Kamine, Solarenergieanlagen und dergleichen sowie Geländer überschritten werden.

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3

Art.

6

Nebenbauten Nebenbauten sind ausschliesslich für gemeinschaftliche Nebennutzungen wie beispielsweise gemeinschaftliche Gartenhäuser, Pavillons und dergleichen zulässig. Sie sind im Rahmen der Regelbauweise auch ausserhalb der Baubereiche zulässig, dürfen aber nicht in den Strassenabstandsbereich respektive in die Baulinie hineinragen. Nebenbauten sind nur in untergeordnetem Masse und besonders sorgfältig eingepasst zulässig.

Art.

7

Nutzung

7 .1 Das Erdgeschoss ist primär als Einstellhalle für motorisierte Fahrzeuge, Velos sowie Kinderwagen vorgesehen. 7 .2 Die Obergeschosse sind vorwiegend für das Wohnen bestimmt. Art.

8

Flachdach

8.1 Die Flachdächer der Hauptbauten sind extensiv, mit standortgemässen, einheimischen Pflanzen zu begrünen und können für die Solarenergienutzung verwendet werden. 8.2 Das Flachdach des Sockelbaus ist über eine nördliche und eine südliche Aussentreppe erschlossen. Wo das Flachdach nicht gemeinschaftlich genutzt wird, ist es extensiv mit standortgemässen, einheimischen Pflanzen zu begrünen oder für die Solarenergienutzung zu verwenden. 8.3 Ein Konzept zur Begrünung und/oder energetischen Nutzung der Dächer ist Bestandteil der zu genehmigenden Baueingabe. Für die Ausführung von Dachbegrünungen gilt die Gründachrichtlinie für Extensivbegrünungen SFG als verbindlich. Für die Ausführung von Solaranlagen gilt die kantonale Richtlinie zur Erstellung von Solaranlagen als verbindlich. Art.

9

Hindernisfreies Bauen Für die Bauten und Anlagen gilt das Behindertengleichstellungsgesetz (BeHiG) sowie das Baugesetz des Kantons Schaffhausen. Für die Umsetzung sind die SIA- Norm 500 sowie die VSS-Norm 640075 samt normativem Anhang verbindlich. Mindestens 20% der Wohnungen sind behindertengerecht zu erstellen.

4

C

Erschliessung, Parkierung

Art.

10

Grundsatz Der Quartierplanperimeter ist im Sinne von § 4 der Verordnung zum Baugesetz (BauV) erschlossen.

Art.

11

Verkehrserschliessung, Parkierung

11.1 Die Erschliessung des Quartierplanperimeters hat für den motorisierten Individual- und Veloverkehr an der im Situationsplan dargestellten Stelle ab der Spiegelgutstrasse zu erfolgen. 11.2 Die Erschliessung der Einstellhalle erfolgt über eine aussen liegende Rampe von maximal 12% Steigung. 11.3 Der gemeinsame Hauszugang erfolgt über einen Stufenweg im Hang (westlicher Zugang). Der hindernisfreie Zugang zu Haus 1, 2 und Sockelbau wird über einen stufenlosen Weg zum Haus 2 sicher gestellt (östlicher Zugang). 11.4 Die Anzahl der Pflichtparkplätze hat dem Pflichtbedarf an Parkplätzen gemäss der jeweils gültigen Parkplatzverordnung der Stadt Schaffhausen zu entsprechen. Diese sind, mit Ausnahme der sechs ungedeckten Gemeinschaftsparkplätze im Nordwesten des Grundstückes GB Nr. 5108, im Gebäude vorzusehen. Alle Parkplätze innerhalb der Einstellhalle werden mit Leerrohren für mögliche Elektroanschlüsse ausgestattet. 11.5 Der Parkplatz für Besucher ist innerhalb des im Situationsplan als "Parkierfläche Besucher" bezeichneten Bereichs im Freien anzuordnen. Diese Fläche ist chaussiert auszuführen. 11.6 Für das Grundstück GB Nr. 5189 sind im Nordwesten des Quartierplanperimeters sechs ungedeckte Gemeinschaftsparkplätze vorgesehen. Diese werden zur Anzahl Pflichtparkplätze (Art 11.4) addiert. Die Fläche ist als Schotterrasen auszuführen. 11.7 Pro Wohnung des Neubaus sind an geeigneter Lage im Innern des Erdgeschosses je zwei Veloabstellplätze zu erstellen. In der Einstellhalle sind im Bereich der Veloabstellplätze genügend Steckdosen für Elektro-Bikes vorzusehen.

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5

D

Aussenraum

Art.

12

Grundsatz

12.1 Im Rahmen des Bauprojekts ist, in Absprache mit der Stadtplanung, der Umgebungsgestaltungsplan im Sinne von Art.1.2 weiter auszuarbeiten. Die Aussenraumgestaltung bildet einen Bestandteil der zu genehmigenden Baueingabe. 12.2 Die Umgebung muss erhöhten ökologischen Ansprüchen genügen und ist nach folgenden Grundsätzen auszuführen: a) Nach Abbruch der Stützmauer ist der ursprüngliche Terrainverlauf möglichst wiederherzustellen. b) Es sind standortgemässe, einheimische Pflanzenarten zu verwenden. Für Wiesen sind Mischungen mit einheimischen und standortgemässen Gräsern und Kräutern zu verwenden. Invasive Arten sind gemäss schwarzer Liste der Stadt Schaffhausen und der Freisetzungsverordnung, in Absprache mit Grün Schaffhausen, zu entfernen. 12.3 Die Verbindung zu den beiden Spiel- und Gemeinschaftsflächen ist in Anlehnung an die SIA Norm 500 zu erstellen. Das Gefälle des Pfads darf 6% nicht übersteigen, die Breite muss mindestens 1.2m betragen. Die Verbindungen von den Treppenhäusern zum Spiel- wie zum Sitzplatz sind ebenerdig und hindernisfrei zu erstellen. Art.

13

Bepflanzung, Licht

13.1 Der auf dem Grundstück vorhandene Baum- und Buschbestand ist wo möglich und sinnvoll zu erhalten. Wo dies nicht möglich ist, sind Ersatzpflanzungen im Perimeter vorzusehen. 13.2 Der Strassenraum der Spiegelgutstrasse und der Zufahrtsrampe wird mit Hecken gefasst. 13.3 Die Abgrenzung zu den Nachbargrundstücken ist sorgfältig mit Bäumen und Sträuchern zu gestalten. Bei Neuanpflanzungen sind die Mindestabstände gemäss Art. 93 a, Gesetz über die Einführung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (EGZGB) zu beachten. 13.4 Die Zugänglichkeit und die Unversehrtheit der Lärmschutzwand ist jederzeit sicher zu stellen. 13.5 Vor der Lärmschutzwand ist eine Strauch hecke zu pflanzen.

6

13.6 Das Lichtkonzept ist Bestandteil des Baugesuchs. Der Quartierplanperimeter liegt gemäss kantonalem Richtplan in einem Fledermauskorridor, deshalb sind Lichtemissionen zu begrenzen. a) Vertikale Lichtemissionen und Streulicht über die Horizontale sind nicht zugelassen. b) Sämtliche Aussenleuchten sind mit Bewegungsmeldern und geeigneten Reflektoren auszurüsten. c) Es sind ausschliesslich Aussenleuchten mit einer Lichtfarbe von maximal 3000 K (warmweiss) zulässig. d) Entlang der Lärmschutzwand ist vollständig auf eine Beleuchtung zu verzichten. Die Beleuchtung der Verbindung der Spiel- und Gemeinschaftsflächen sowie der Gemeinschaftsflächen selbst darf nur mit bodennahen Pollerleuchten erfolgen.

Art.

14

Spiel- und Gemeinschaftsflächen Der Anteil der Spiel- und Gemeinschaftsflächen beträgt mindestens 15% der anrechenbaren BGF.

E

Verschiedene Bestimmungen

Art.

15

Energienutzung, Ökologie

15.1 Die Wohnüberbauung hat mindestens den Minergie Standard oder den SIA-Effizienzpfad Energie (SIA 2040) aufzuweisen. Nach Bauabschluss ist die Zertifizierung durch eine anerkannte Fachstelle durchführen zu lassen. 15.2 Die bauökologischen Richtlinien der Stadt sind einzuhalten. 15.3 Erdregister mit den entsprechenden Leitungen sind auch ausserhalb der Baubereiche zulässig. Sie dürfen jedoch nicht in den Strassenabstandsbereich respektive in die Baulinie hineinragen. Die Konzession, inklusive des Nachweises der Sicherstellung der Regeneration, ist mit dem Baugesuch einzureichen. Erdwärmenutzungen sind, gemäss Kantonalem Richtplan, in Bereichen ausserhalb nutzbarer Grundwasserkörper zu konzipieren. 15.4 Mit der Baueingabe ist ein umfassendes Energiekonzept einzureichen, welches sich am Energierichtplan der Stadt Schaffhausen orientiert.

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7

Art.

16

Lärm

16.1 Es gilt die Empfindlichkeitsstufe II gemäss Lärmschutz-Verordnung (LSV). 16.2 Der Lärmschutz ist durch die Anordnung der lärmempfindlichen Räume auf der abgewandten Seite sicherzustellen oder sie sind durch geeignete bauliche oder gestalterische Massnahmen gegen Lärm abzuschirmen. 16.3 Mit dem Baugesuch ist ein Lärmgutachten einzureichen, dass die Ein haltung der massgeblichen Immissionsgrenzwerte LSV nachweist und aufzeigt, dass die Schalldämmung der Aussenhülle der SIA Norm 181 (Schallschutz im Hochbau) entspricht. Art.

17

Abfallentsorgung Der Standort des Sammelplatzes für den Kehricht- Container ist im Situationsplan schematisch dargestellt. Die definitive Lage und Grösse sowie die detaillierte Ausgestaltung ist mit Tiefbau Schaffhausen mit der Eingabe des Baugesuchs zu definieren. Der Sammel platz ist als Unterflurcontainer auszuführen.

Art.

18

Entwässerung Der Quartierplanperimeter ist gemäss generellem Entwässerungsplan (GEP) zu entwässern. Unverschmutztes Meteorwasser muss soweit möglich oberflächlich versickert werden. Im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens ist ein Entwässerungskonzept über das gesamte Areal zur Bewilligung einzureichen.

Art.

19

Naturgefahren

19.1 Die Bauherrschaft ist verpflichtet, in den gefährdeten Bereichen eigenverantwortlich die erforderlichen Massnahmen zum Schutz vor Naturgefahren zu treffen. 19.2 Die Bauherrschaft ist angehalten, die Gefährdungskarte Oberflächenabfluss des Bundes zu konsultieren, die Gefährdungssituation von einer Fachperson überprüfen zu lassen und gegebenenfalls perma nente Objektschutzmassnahmen zu treffen.

F

8

Schlussbestimmungen

Art.

20

Grundbucheintrag Der private Quartierplan Spiegelgutstrasse ist innerhalb zweier Monate nach Inkrafttreten auf Kosten der Bauherrschaft im Grundbuch anzumerken.

Art.

21

Inkrafttreten Der Quartierplan tritt mit seiner rechtskräftigen Genehmigung in Kraft.

Schaffhausen, 27. Juli 2020

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