QP Mettlen

Quartierpläne bedürfen gemäss Art. 18 Abs. 5 i.V.m Art. 14 Abs. 4 des Gesetzes über die Raumplanung und das öffentliche Baurecht im Kanton Schaffhausen (Baugesetz) vom 1. Dezember 1997 der Genehmigung durch das Baudepartement. Im Genehmigungsverfahren prüft das Baudepartement die Planung auf Recht- und Zweckmässigkeit. Mit dieser Prüfung waren die mit raumwirksamen Aufgaben betrauten kantonalen Amtsstellen befasst.

2.

Die Prüfung hat ergeben, dass der Quartierplan «Mettlen» rechtmässig zustande gekommen ist. Nach dem Beschluss durch den Gemeinderat wurde der Quartierplan öffentlich aufgelegt Und die betroffenen Grundeigentümer wurden mit eingeschriebenem. Brief benachrichtigt. Innerhalb der Auflagefrist ging eine Einsprache zum Quartierplan ein.· Der Gemeinderat teilte dem Einsprecher seinen Entscheid zum. Umgang mit der Einsprache mit Beschluss von:1 23. Oktober 2018 mit. Während der Rekursfrist ging kein Rekurs beim Regierungsrat ein. Der Quartierplan «Mettlen» kann somit genehmigt werden.

2

3.

Im Planungsbericht wird der Umgang mit den Anträgen und Hinweisen aus der Vorprüfung nachvollziehbar begründet. Die mit Schreiben vom 22. Mai 2019 geforderten Überarbeitungen des Planungsberichts wurden vorgenommen. Der überarbeitete Planungsbericht wurde dem PNA mit Schreiben vom 11. Juli 2019 übermittelt.

4.

Basierend auf der Überprüfung der Genehmigungsunterlagen werden die nachstehenden Hinweise formuliert: a. Gemäss Ziffer 6.9 des Quartierplans «Mettlen» ist ein Vorprojekt dem Baureferat rechtzeitig vor der Einreichung eines Baugesuchs zur Stellungnahme zuzustellen. Die Beurteilung der Vorprojekte bzw. Baugesuche hat nach Massgabe der «besonders sorgfältigen Gestaltung» bzw. einer «besonders guten Einordnung» gemäss Art. 63 der BauO und nicht nach Massgabe der «guten Gesamtwirkung» gemäss Ziffer 6.9 der Vorschriften zum Quartierplan «Mettlen» zu erfolgen. Nach Art. 11 der BauO sind zudem die Bestimmungen der überlagernden Ortsbildschutzzone gemäss Art. 63 zu beachten. Der Gemeinderat holt vor der Erteilung einer Baubewilligung die Stellungnahme der kantonalen Denkmalpflege ein. b.

Bei der Beurteilung der Vorprojekte bzw. Baugesuche sind die Ausführungen im Planungsbericht - insbesondere jene in Kapitel 3, 4 und 5 - in angemessener Weise zu berücksichtigen. Diese sind im Baubewilligungsverfahren explizit -zu prüfen und in der Baubewilligung auszuweisen. Der Planungsbericht ist integraler Bestandteil des Quartierplans.

c.

Grundsätzlich befinden sich im Quartierplangebiet nach heutigem Kenntnisstand keine archäologischen Fundstellen. Gerade in zentralen D_orfzonen und deren Hinterhöfen .ist es aber nicht ausgeschlossen, dass archäologisch bedeutsame Funde gemacht werden. Es wird darauf hingewiesen, dass auftretende archäologische Strukturen und Funde der Kantonsarchäologie unverzüglich gemeldet werden müssen (§4, Abs. 2 Verordnung betreffend den Schutz der Kulturdenkmäler vom 20. September 1939). Für die Sicherung bzw. Ausgrabung von archäologischen Funden und Befunden ist gemäss §5 der genannten Verordnung die Kantonsarchäologie zuständig. Die Bauarbeiten sind zu unterbrechen, bis die Kantonsarchäologie die Arbeiten wieder freigibt.

d. Betreffend die Energieversorgung gelten die Vorschriften des Quartierplans «Fernwärme» stets in Ergänzung zum Quartierplan «Mettlen». Ziffern 5.7 und 5.8 des Quartierplans «Mettlen» übernehmen die Bestimmungen des Quartierplans «Fernwärme», womit diese auch für die Parzelle GB Nr. 136 verbindlich werden. Bei einer Anpassung des Quartierplans «Fernwärme» muss der Quartierplan «Mettlen» entsprechend ebenfalls angepasst werden.

5.

Gestützt auf die. vorstehenden Erwägungen kann die Genehmigung für den Quartierplan «Mettlen» erteilt werden.

3

111. Demgemäss wird Verfügt :

1.

Der vom Gemeinderat Wilchingen am 23. Oktober 2018 beschlossene Quartierplan <<Mettlen», umfassend den Situationsplan 1:5'00 sowie die dazugehörigen Vorschriften, wird im Sinne der Erwägungen genehmigt.

2.

Der am 11. Juli 2019. nachgereichte ergänzte Planungsbericht ist als ergänzende Vorgabe der Bauherrschaft abzugeben.

3.

Mitteilung an: .: Gemeinderat Wilchingen (Einschreiben; die genehmigten Unterlagen werden durch das Planungs- und Naturschutzamt versandt) - Baudepartement ([email protected]) - Rechtsdienst des Baudepartements ([email protected]) - Planungs- und Naturschutzamt, ([email protected]; roman.fehr@ktsh .ch), unter Beilage der genehmigten Akten - Bauinspektorat (roman.flü[email protected]) - Amt für Geoinformation ([email protected]) - Tiefbau Schaffhausen ([email protected]) - Amt für Denkmalpflege und Archäologie ([email protected])

Der Departementsvorsteher

4.

A.

Allgemeine Bestimmungen

1.

Zweck Der Quartierplan „Mettlen“ bezweckt eine der ortsspezifischen Lage und den Bedürfnissen der Einwohnergemeinde Wilchingen angepasste, sinnvolle und geordnete Bebauung unter Berücksichtigung der ortstypischen Frei- und Grünräume, einer haushälterischen Nutzung des Bodens sowie einer rationellen Erschliessung und Energienutzung.

2.

Bestandteile Der Quartierplan besteht aus folgenden Teilen: Bauvorschriften Plan 1: Situation 1:500 «Erschliessung und Bebauung» Planungsbericht nach Art. 47 RPV

3.

Geltungsbereich Quartierplan

3.1

Der Quartierplan gilt für das im Plan 1 umgrenzte Gebiet. Davon sind ganz oder teilweise die Parzellen GB Nrn. 136, 137, 139, 140, 141, 142, 147, 148, 231, 1529 und 1671 betroffen.

3.2

Wo in diesen Bauvorschriften keine speziellen Regelungen getroffen werden, gelten diejenigen der jeweils gültigen Bauordnung der Gemeinde Wilchingen.

B.

Parzellierung, Etappierung und Erschliessung

4.

Parzellierung und Etappierung

4.1

Die Grundstücke können weiter parzelliert werden, falls dadurch keine unüberbaubaren Parzellen ohne besondere Zweckbestimmungen entstehen.

4.2

Das Quartierplangebiet ist mit Ausnahme der Parzelle GB Nr. 147 erschlossen. Die Erschliessung ist mittels Grundbucheinträgen zu sichern (siehe Lastenbereinigung). Eine Etappierung wird nicht vorgeschrieben.

5.

Erschliessung Werkleitungserschliessung

5.1

Die grundsätzliche Linienführung der Werk- und Kanalisationsleitungen richtet sich nach Plan 1. Geringfügige Abweichungen dazu sind möglich, sofern dadurch keine privaten Interessen massgeblich verletzt werden. Diese sind vom Gemeinderat zu bewilligen.

5.2

Das unverschmutzte Abwasser wie Dachwasser, Vorplatzwasser, sowie Wasser aus Sickerleitungen darf nicht in die Kanalisation abgeleitet werden. Dieses unverschmutzte Abwasser ist unter Einhaltung der VSA-Richtlinie „Versickerung, Retention und Ableitung von Niederschlagswasser in Siedlungsgebieten“ zu versickern. Ist die Versickerung oder Teilversickerung nicht möglich, so ist es in die Meteorwasserleitung (Ruussgrabenbach) abzuleiten.

-35.3

Bestehende, nicht mehr benötigte Leitungen sind auf Kosten der Werke von den übergeordneten Netzen zu trennen und, wo nötig, durch die Grundeigentümer oder auf deren Kosten abzubrechen. Allfällige Anschlüsse im Bereich von aufzuhebenden Leitungen sind an die neue Leitung zwingend anzuschliessen.

Verkehrserschliessung und Parkierung 5.4

Das Quartierplangebiet ist für den Verkehr erschlossen.

5.5

Sämtliche Flächen auf den privaten Grundstücken wie Garagenvorplätze, Abstellplätze etc. sind als nicht versiegelte Flächen (Verbundsteine, Rasengittersteine etc.) auszuführen. Asphaltierte und betonierte Vorplätze sind nicht zulässig.

5.6

Tiefgaragenzufahrten sowie Tiefgaragen sind nach Möglichkeit zusammenzufassen. Für die Baubereiche A3 und A4 ist eine gemeinsame Zu- und Wegfahrt für Tiefgaragen gemäss Situationsplan vorgeschrieben. Die Zufahrt ist mit einem Grundbucheintrag zu sichern.

Energieversorgung 5.7

Sämtliche beheizten Bauten innerhalb des Quartierplanperimeters sind grundsätzlich an das Fernwärmenetz der Wärmeversorgung der Gemeinde Wilchingen anzuschliessen. Aus folgenden Gründen kann auf einen Anschluss an das Fernwärmenetz verzichtet werden, wenn: a. Kein direkter Anschluss an das vorhandene Netz sinnvoll ist. b. Aus gebäudetechnischen Gründen ein Anschluss nicht möglich ist. c. Aufgrund fehlender Wärmelieferungskapazität nicht angeschlossen werden kann und für die dafür notwendige Erweiterung kein bewilligtes Projekt inkl. Kreditgenehmigung vorliegt. Der Gemeinderat entscheidet im Einzelfall.

5.8

Der gesamte Wärmebedarf für Heizung, Lüftung und Warmwasser ist vom Wärmeverbund zu beziehen. Ausgenommen bleiben Bauten nach Minergie-A-Standard sowie Kachelöfen und Cheminéeöfen für Einzelräume.

C.

Bebauung und Gestaltung

6.

Bebauung Stellung der Bauten

6.1

Die Firstrichtung in Bezug auf den Gebäudegrundriss von Hauptbauten ist im Plan 1 festgelegt. Geringfügige Abweichungen davon sind zulässig. Der Gemeinderat entscheidet im Einzelfall.

Baubereich 6.2

Die im Quartierplan festgelegten Baubereiche bestimmen die überbaubaren Grundstückflächen für Hauptbauten. Pro Baubereich sind mindestens 2 Wohneinheiten zu erstellen. Einliegerwohnungen gelten nicht als Wohneinheit.

6.3

An- und Kleinbauten sind auch ausserhalb der Baubereiche zulässig, sofern sie den baugesetzlichen Mindestabstand einhalten und sich gut in die Umgebung einpassen.

-4-

Massvorschriften 6.4

Innerhalb des Quartierplanperimeters gelten folgende Abweichungen gegenüber der Regelbauweise: Max. Gebäudelänge Max. traufseitige Fassadenhöhe Max. Gesamthöhe

28.0 m 7.5 m 13.5 m

Die maximal zulässigen Firsthöhenkoten sind in der folgenden Tabelle definiert: Baubereich A1 A2 A3 A4 A5

Max. zulässige Firsthöhenkote (in m ü. M.) 432.50 433.00 434.00 434.50 433.50

6.5

Die Oberkante des fertig ausgestalteten Bodens im Erdgeschoss darf im Niveaupunkt des Gebäudes maximal 1.00 m über dem massgebenden Terrain ausgeführt werden.

6.6

Der Gebäudeabstand kann bis auf den massgebenden Brandschutzabstand reduziert werden, sofern die Notzufahrt gewährleistet ist.

6.7

Gegenüber der eingetragenen eingedolten Bachleitung ist beidseitig, gemessen ab Leitungsachse, ein Abstand von mindestens 2.0 m für Bauten und befestigte Anlagen einzuhalten. Querende Hauszufahrten, unbefestigte Anlagen sowie lose verlegte Verbundsteine dürfen innerhalb der Abstandslinien erstellt werden. Der Zugang zur eingedolten Bachleitung ist jederzeit zu gewährleisten.

Gestaltungsvorschriften 6.8

Gebäude dürfen maximal 2-geschossig in Erscheinung treten.

6.9

Die Bauten sind für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen Umgebung so zu gestalten, dass eine gute Gesamtwirkung erreicht wird. Dies gilt auch für Materialien, sowie die Dach-, Umgebungs- und Terraingestaltung. Neubauten dürfen nicht mit den bestehenden Bauten zusammengebaut werden. Das Vorprojekt ist dem Baureferat rechtzeitig vor der Einreichung des Baugesuchs zur Stellungnahme zuzustellen.

6.10

Materialien und Farbgebung von Fassaden und Dach dürfen nicht glänzen (Anlagen zur Gewinnung von Energie oder Solaranlagen sind zulässig). Dem Baureferat sind Muster zur Stellungnahme vorzulegen.

Umgebungsgestaltung 6.11

Aus erschliessungstechnischen Gründen wird das massgebende Terrain gemäss Plan 1 abweichend festgelegt. Im Bereich der Anpassung ist das Terrain zu interpolieren.

6.12

Gebäude und Umgebung haben sich dem natürlichen Terrainverlauf anzupassen. Allfällige Abgrabungen und Aufschüttungen sind möglichst gering zu halten und, soweit möglich, sinnvoll zu verteilen.

6.13

Für die Bepflanzung sind einheimische Pflanzen zu verwenden. Mit der Baueingabe sind die zu deren Beurteilung notwendigen Planeintragungen einzureichen.

-5-

D.

Lastenbereinigung Lastenbereinigung (Quartierplanperimeter)

7.1

Grundlage für die Lastenbereinigung ist der Plan 1 «Erschliessung und Bebauung». Aufgrund der generellen Leitungsführungen sind die Dienstbarkeiten zu Gunsten der Gemeinde (Berechtigte) im Grundbuch einzutragen. Sollten sich bei der Ausführung wesentliche Änderungen ergeben, sind diese mit den Grundeigentümern im Voraus zu besprechen und entsprechend der gefundenen Lösung im Grundbuch zu bereinigen. Für allfällige Strassenbeleuchtungskandelaber und Hydranten werden keine Dienstbarkeiten eingetragen, diese sind von den Grundeigentümern zu dulden.

7.2

Die Organe und Beauftragte der Berechtigten sind im Rahmen des Rechtes befugt das belastete Grundstück zu betreten und in Anspruch zu nehmen, so insbesondere bei Kontrollen, Reparaturen und dergleichen. Auf dem Grundstück dabei entstehender Schaden ist jeweils zu ersetzen. Bei baulichen Massnahmen ist der Grundeigentümer vor Beginn der Arbeiten zu verständigen. Der Grundeigentümer hat alles zu unterlassen, was Bestand und Benützung der Leitung und der zugehörigen Bestandteile beeinträchtigen könnte.

7.3

Die Grundeigentümer sind berechtigt ihre privaten Anschlussleitungen an die öffentliche Leitung anzuschliessen. Sollten für die Anschlussleitungen Drittgrundstücke beansprucht werden, haben diese das Durchleitungsrecht zu gewähren, dabei sind die Linienführung und die Ausführungsdetails im Voraus zu besprechen und entsprechend der erzielten Lösung im Grundbuch einzutragen.

7.4

In allen Grundstücken innerhalb des Quartierplanperimeters gemäss Plan 1 wird der Quartierplan im Grundbuch angemerkt.

Auflistung Lastenbereinigung (Neueintragungen innerhalb Quartierplanperimeter) Parzelle

Dienstbarkeit

136

Neu

Baurecht für Fernwärmeleitung

137

Neu

Näherbaurecht bis 2.50 m für Hauptbauten

137

Neu

Baurecht für Fernwärmeleitung

139

Neu

139

Neu

139

Neu

140

Neu

140

Neu

140

Neu

Baurecht für Fernwärmeleitung

141

Neu

Näherbaurecht bis 2.50 m für Hauptbauten

141

Neu

Baurecht für Fernwärmeleitung

142

Neu

Fahrwegrecht für Tiefgaragenzufahrt

142

Neu

Baurecht für Fernwärmeleitung

Näherbaurecht bis 2.50 m für Hauptbauten Näherbaurecht bis 2.50 m für Hauptbauten Baurecht für Fernwärmeleitung Näherbaurecht bis 2.50 m für Hauptbauten Näherbaurecht bis 2.50 m für Hauptbauten

zu Gunsten von

Massnahme

Einwohnergemeinde Wilchingen

Neueintrag

1671

Neueintrag

Einwohnergemeinde Wilchingen

Neueintrag

1671

Neueintrag

140

Neueintrag

Einwohnergemeinde Wilchingen

Neueintrag

139

Neueintrag

141

Neueintrag

Einwohnergemeinde Wilchingen

Neueintrag

140

Neueintrag

Einwohnergemeinde Wilchingen

Neueintrag

1529

Neueintrag

Einwohnergemeinde Wilchingen

Neueintrag

-6-

1384

Neu

1529

Neu

1529

Neu

1529

Neu

1671

Neu

1671

Neu

1671

Neu

Baurecht für Fernwärmeleitung

Einwohnergemeinde Wilchingen

Fahrwegrecht für Tiefgaragenzu142 fahrt Baurecht für Schmutz- und Mete- Einwohnergemeinde orwasserkanal Wilchingen Einwohnergemeinde Baurecht für Fernwärmeleitung Wilchingen Näherbaurecht bis 2.50 m für 137 Hauptbauten Näherbaurecht bis 2.50 m für 139 Hauptbauten Einwohnergemeinde Baurecht für Fernwärmeleitung Wilchingen

E.

Schlussbestimmungen

8.

Inkrafttreten

Neueintrag (ausserhalb QP-Perimeter) Neueintrag Neueintrag Neueintrag Neueintrag Neueintrag Neueintrag

Der Quartierplan „Mettlen“ tritt nach der Genehmigung durch das Baudepartement des Kantons Schaffhausen in Kraft.

ca. 14.50

ca. +427.00

+434.50

+434.00

+433.00

+432.50

ca. 13.50

ca. +434.00

ca. +437.50

ca. 14.50

ca. 9.00

ca. 13.00

ca. +431.00

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ca. 13.00

ca. 13.00

ca. 7.00

ca. +427.00

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+433.00

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ca. 4.00

ca. 14.50

ca. +434.00