Oberdorf

3. Mit dem vorliegenden Quartierrichtplan Oberdorf liegt für das in sich abgeschlossene Siedlungsgebiet zwischen Hauptstrasse und Bahnlinie ein zusammenh~ngendes Erschliessungskonzept vor. Es erstreckt sich deshalb sowohl über das Baugebiet nach Zonenplan wie auch das Siedlungsgebiet nach Richtplan. Der behördeverbindliche Inhalt dieses Richtplanes ist in Festsetzungen und Zwischenergebnisse unterteilt. Die wesentlichsten Merkmale der Festsetzungen sind die Strassen- und Wegführungen, das Prinzip der Werkleitungen und die Etappierung. Zudem wird der alleeartige Grünzug entlang der Hauptstrasse gem~ss kommunalem Richtplan nochmals aufgenommen. In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass diese hochstämmige Baumreihe bei den Einmündungen der Quartierstrassen entlang der Hauptstrasse einen Abstand von 4 m einzuhalten hat. Bei den Zwischenergebnissen sind vor allem die stipulierte Pflicht zum Erlass einer Sonderbauordnung im Bereich der ersten Etappe und der Freihaltebereich für ein Industriegeleise in der dritten Etappe erwähnenswert. Das Konzept dieser Erschliessung nimmt auf die Nutzungsmöglichkeiten, die Topographie und die gewachsene Siedlungsstruktur Rücksicht und kann als geeignete Vorarbeit zur Lösung der Quartiererschliessung bezeichnet werden. Dieser Quartierrichtplan gibt also der Behörde eine sachliche Grundlage für die Durchsetzung der Erschliessung. Trotzdem werden aber eigentumsverbindliche Instrumente dafür notwendig sein. Namentlich im westlichen Teil (1. Etappe) ist die vorhandene Parzeliierung nicht a priori für dieses Erschliessungssystem geeignet. Eine Landumlegung wird für eine haushälterische und damit zweckmässige Ueberbauung kaum umgangen werden können. Der Hinweis auf die Sonderbauordnung zeigt jedoch, dass dieses Problem der Behörde bekannt ist. Insgesamt ist festzuhalten, dass dieses konzeptionelle Vorgehen planerisch sinnvoll ist. Dieser erste Schritt der Erschliessungsplanung in Form eines Richtplanes im Sinne von § 13 BauG ist deshalb zweckmässig und kann genehmigt werden.

Der Regierungsrat beschliesst:

1. Die von der Gemeindeversammlung Bussnang am 20. Juni 1990 beschlossene Zonenplanänderung Oberdorf wird genehmigt. 2. Der von der Ortskommission Bussnang am 26. April 1990 beschlossene Quartierrichtplan Oberdorf wird genehmigt. Damit erhalten der Richtplaninhalt sowie die Karte behördeverbindliche Wirkung.

- 3 -

•,

3. Mitteilung an: - Ortskommission Bussnang, 9565 Bussnang, unter Beilage von 2 Plänen "Zonenplanänderung" und drei Dossiers "Quartierrichtplan", je mit Genehmigungsvermerken - Departement für Bau und Umwelt - Tiefbauamt - Amt für Raumplanung unter Beilage von zwei Plänen "Zonenplanänderung'', e1nem Dossier "Quartierrichtplan", je mit Genehmigungsvermerken; der Planungsberichte und der Akten

4~~

Vom Regierungsrat genehmigt mit

RRB Nr. ) lf~f

vom : ! - 3. Dez. 1991

I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I

1. BERICHT EINLEITUNG

Der Quartierrichtplan "Oberdorf" besteht aus einem Plan 1 : 1000 und dem dazugehörigen Text mit Bericht und Richtplaninhalt. Diese Richtplanung ist behördenverbindlich. Die gesetzliche Grundlage bildet der § 13 des kantonalen Baugesetzes (BauG). Aufgrund der Ortsplanung und der Möglichkeit des Landkaufs für die öffentliche Hand entschied sich die Ortskommission im Gebiet Oberdorf eine Quartierplanung durchzuführen und beauftragte anfangs 1989 den Raumplaner B.Schwarzenbach, dipi.Arch.ETH-SIA, die Quartierplanung an die Hand zu nehmen. Anschliessend wurde im Februar das Einleitungsverfahren durchgeführt, welches zwei Einsprachen hervorrief. ln den Grundeigentümergesprächen konnte in einem Falle keine Einigung erzielt werden. Mit der Gutheissung einer Einsprache wurde die Parzelle Nr.263 aus dem Einzugsgebiet entlassen. Wobei festzustellen bleibt, dass damit das Planungsgebiet nicht mehr den Anforderungen des kant.Baugesetzes entspricht. Im Gebiet Oberdorf musste die Erschliessungsfrage ganzheitlich geprüft werden, inklusiv dem künftigen Baugebiet, welches im kommunalen Richtplan festgesetzt ist. Zudem ist ein konkretes Interesse vorhanden, das Gelände der Fahrzeug AG Stadler mit Industriegeleisen von Osten her zu erschliessen. Da die verschiedensten Fragen im jetzigen Zeitpunkt nicht abschliessend zu beantworten sind, entschied sich die Ortskommission in erster Stufe einen Richtplan zu erlassen, welcher dannzumal als Grundlage für die Detailplanungen dienen soll. Diese Richtplanung gibt der Behörde auch die Möglichkeit, die Verbindlichkeiten der einzelnen Planungsmassnahmen nach dem Stand des Sachverhaltes abzustufen: Einerseits im Sinne von Festsetzungen und andererseits als Zwischenergebnisse. ln der Folge präsentierte der Planer der Ortskommission einen Quartierrichtplan , der die Grundlage bilden soll, wie sich das Quartier "Oberdorf" entwickeln könnte. Als Leitgedanke sind im Vordergrund: - sparsame, verkehrsberuhigte Erschliessung - öffentliche Fusswege ( Zugänglichkeit zum Bahnhof und zur Schule) - Parkplätze für Besucher - Konzept der Werkleitungen - gestalterische Siedlungselemente wie Grünbereiche

I I I I I I

I I I

I I

I I I I ·t I I I I I

2

Die Ausarbeitung des Quartierrichtplanes hat den grossen Vorteil, dass schon früh die betroffenen Grundeigentümer im Rahmen des Bekanntmachungsverfahren mitwirken können. Die Ortskommission ist überzeugt, dass mit dem vorliegenden Ouartierrichtplan bessere Lösungen möglich sein werden und vermehrt auf die Bedürfnisse der Grundeigentümer Rücksicht genommen werden kann. Gleichzeitig hat die Gemeinde die Möglichkeit die öffentlichen Interessen optimal zu erfüllen. Hingegen vermag eine Quartierrichtplanung nur die Erschliessungswerke zu regeln. Bezüglich Gestaltung können nur die Bestimmungen des Baureglementes greifen. Zu prüfen ist, ob nicht allenfalls einzelne Sonderbauordnungen (Gestaltungs- bzw. Arealüberbauungspläne) ausgearbeitet werden sollten. Für einen spezifischen Teil wurde diese Aufgabe als Zwischenerganis eingestuft. Während der Bekanntmachung vom 9.Februar bis 1O.März 1990 ging eine Einwendung ein. Obwohl sie nicht fristgerecht eingereicht wurde, hat die Ortskommission eine ausführliche Antwort gegeben, da grundsätzliche Fragen im Raum standen. Der Ouartierrichtplan "Oberdorf" ist für die Gemeinde ein konzeptioneller Masterplan, der als wichtige Entscheidungshilfe bei künftigen Aufgaben dienen soll. Der nachfolgende Text verbalisiert die Planungsabsichten.

I I I I I I

I I I I I

I I I I I I I I I I

3

ASPEKTE

DER SIEDLUNGSTRUKTUR

ZIELSETZUNGEN :- Haushälterische Nutzung des vorhandenen Baugebietes im Oberdorf; - Sinnvolle Etappierung ; - Sparsame und funktionelle Erschliessung ; - Durchlässigkeit für Fussgänger; - Gestalterische Gesamtlösungen, die sich in die bestehende Siedlungsstruktur einordnen; - Planerische und gestalterische Massnahmen inbezug auf Immissionen; - Bepflanzung von siedlungsprägenden Grünzügen;

Gemäss Zonenplan ist entlang der Hauptstrasse das Baugebiet der drei- bzw. zweigeschossigen Wohn- und Gewerbezone und entlang der Bahn der Gewerbezone zugeordnet. Insgesamt sind mit erhöhten Verkehrsimmissionen zu rechnen. Die heutige Bebauung im Gebiet Oberdorf ist lückenhaft und heterogen. Ein Grossteil des Baugebietes wird bis anhin landwirtschaftlich genutzt und die Erhältlichkeit ist teilweise auch längerfristig nicht gegeben. Andererseits sind konkrete Bauabsichten vorhanden. Um den gesetzten Zielen gerecht zu werden, ist eine Etappierung in drei Stufen zweckmässig. Dies gilt dannzumal für die Umwandlung der Reservebauzonen in die definitiven Bauzonen.

Bereich entlang der Hauptstrasse Das Baugebiet ist nur teilweise überbaut, zudem sind die Grundstücksgrenzen als nichtzonenkonform anzusehen. Gemäss Zonenplan sollen sich Gemischtnutzungen im Gebiet Oberdorf neu ansiedlen können. An der Kreuzung ist die Liegenschaft von der Gemeinde gekauft worden, um künftige öffentliche Aufgaben baulich realisieren zu können. Gemäss den Lärmmessungen des Kantons kann der Planungswert für Immissionen eingehalten werden, wobei für die konkreten Bauprojekte jeweils ein Nachweis zu erbringen sein wird. Auf der Südseite der Hauptstrasse ist eine Allee zu verwirklichen, d.h. bei kommenden Baugesuchen müssen entsprechende Hochstämme als Auflage verlangt werden. · Baugebiet Oberdorf Für die Gemeinde Bussnang stellt das Baugebiet Oberdorf eine wichtige Entwicklungsreserve dar, die gezielt überbaut werden sollte. Nahe von öffentlichen Einrichtungen wie Bahn, Post, Schule und künftigem Gemeindezentrum soll das

I I I I I I I I I I I I I I

I I I I I I I

4

Baugebiet optimal genutzt werden können. Trotz der Standortgunst für Gewerbe sollte aber auch genügend Wohnkapazität ermöglicht werden. Nur eine enge Zusammenarbeit mit Gemeinde und Grundeigentümern kann diesen Anforderungen und Zielen gerecht werden. Zu prüfen ist, inwiefern eine Sonderbauordnung erstellt werden soll.

Siedlungsentwicklung Mit dem gewählten Weg will man einerseits eine gezielte Entwicklung ermöglichen und andererseits die momentanen landwirtschaftlichen Interessen berücksichtigen. Nicht ausgeschlossen ist, dass gewisse Landabtausche die Entwicklung begünstigen könnten. Mittels Sonderbauordnungen kann die Siedlungsentwicklung besser geführt werden und die Anliegen der Gemeinde besser berücksichtigt werden. Die Ausnützung gernäss der Bau- und Zonenordnung muss mindestens zu 90% ausgeschöpft werden.

ASPEKTE

DER ERSCHLIESSUNG

ZIELSETZUNGEN :- Minimale Verkehrserschliessung; - Klare Verhältnisse von Ein- und Ausfahrten, sind zu schaffen; - Zusammenfassung von Besucherparkplätzen; - Optimierung des Strassenraumes für alle Verkehrsteilnehmer; - Verhinderung von Durchgangsverkehr; - Kurzschluss zur Hauptstrasse für Lastwagen- und Werkverkehr.

Hauptverkehrsstrasse Entlang der Hauptstrasse wurden mit dem Baulinienplan "Scheffgässli" Strassenabstandslinien festgelegt, die im Kreuzungsbereich die heutige Stellung der Bausubstanz übernehmen. Der generelle Abstand von 6.00m zum heutigen Strassenrand will den Raum für ein künftiges Trottoir sichern. Die Ein- und Ausfahrten der einzelnen Liegenschaften sind entlang der Hauptstrasse auf ein Minimum zu reduzieren. Die geplante Erschliessungsstrasse hat demnach nicht nur die Aufgabe, die Hinterlieger zu bedienen.

I I I

I I I I I I I I I I I I I I I I I I

5

Fein ersch liessu nq Die Ouartiererschliessung soll minimal sein; damit der Werkverkehr des Gewerbegebietes nicht über die Erschliessungsstrasse Richtung Westen führt, soll eine Massnahme zur Verkehrsberuhigung errichtet werden. Ein sinnvolles Fusswegnetz soll den Schülern und Einwohnern das tägliche Leben erleichtern. Diese Fusswege sind bei den Projektplänen zu sichern, entweder mit Servituten zugunsten der öffentlichen Hand oder mit dem entsprechenden Landkauf.

Bahngeleiseanschluss Die Fahrzeug AG Stadler ist an einem direkten Geleiseanschluss von Osten her interessiert. Dies wird auch von der Betriebsleitung MThB gewünscht, da die heutige Situation keine optimale Sicherheit bietet. Nur auf diese Weise könnte sich die Firma künftig entwickeln, wobei der Zonenplan bei gegebener Zeit entsprechend angepasst werden müsste.

A S P E K TE

D E R V E R- U N D E N T S 0 R G U N G

ZIELSETZUNGEN :- Infrastruktur ist auf das künftige Baugebiet abzustimmen, dabei sind die bestehenden Anlagen zu berücksichtigen; - Finanzierung durch das Verursacherprinzip gernäss Beitrags- und Gebührenordnung; - Abfälle sind zentral und separiert zu entsorgen.

Die Ver- und Entsorgung ist eine öffentliche Aufgabe, die nach dem Verursacherprinzip abgegolten werden soll. Dazu dient die Beitrags- und Gebührenordnung (BGO). Abwasserbeseitigung Das Kanalisationsnetz ist teilweise erstellt. Das Leitungsnetz ist mit den möglichen Etappen abzustimmen. Bahnhofgebiet und öff.Zone ist Richtung Westen anzuschliessen Hauptgebiet ist Richtung Norden zusammenzufassen und in die bestehende Kanalisation im Scheffgässli anzuschliessen Kanalisationsleitung auf Parzelle Nr.131 muss ersetzt werden

I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I

6

Wasserversorgung Die Wasserversorgung ist neu zu erstellen. Das Leitungsnetz ist mit den möglichen Etappen abzustimmen. Wasserwerkleitungen sind im künftigen Strassennetz zu integrieren 2. und 3.Etappe sind in einer Ringleitung zusammenzufassen Wasserleitung bei Firma Stadler ist mit dem neuen Netz kurzzuschliessen Die Bautiefe entlang der Hauptstrasse kann mit der bestehenden Leitung (zum Haus Fontana) versorgt werden E lektrizitätsversorQ unQ Die Stromversorgung ist neu zu konzipieren. Das Leitungsnetz ist auf die möglichen Etappen abzustimmen. Vom bestehenden Trafo bei der Brücke existiert ein Leerrohr bis an die Westecke der Parzelle Nr.311. Das ganze Gebiet muss neu erschlossen werden, dabei ist das Stromnetz in den künftigen Strassen zu verlegen Jede Etappe braucht einen neuen Kabelverteilkasten Telefon- und Fernsehkabelnetz Die PTT offeriert ein genügendes Angebot; ein Kabelfernsehnetz ist bei der Erstellung der Werkleitungen vorzusehen. Mit der Erstellung des Stromnetzes sind die nötigen Rohre einzulegen AbfallverwertunQ Die Entsorgung der Abfälle ist eine Aufgabe der öffentlichen Hand. Sammalstandorte sind im Quartierrichtplan zu bezeichnen, wo separte Sammalmöglichkeiten geschaffen werden sollten, damit die Wiederverwertung gefördert werden kann.

I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I

7

2. RICHTPLANINHALT (behördenverbindlich) AUSGANGSLAGE Die Ausgangslage gibt Aufschluss über Ziele, sowie über räumliche und sachliche Zusammenhänge, insbesondere über bestehende Bauten und Anlagen und geltende Pläne und Vorschriften über die Nutzung des Bodens, soweit dies zum Verständnis der festgesetzten und angestrebten Abstimmung erforderlich ist. Als Ausgangslage ist der dannzumal genehmigte Inhalt der Bau- und Zonenordnung zu verstehen.

FESTSETZUNGEN Festsetzungen zeigen, wie raumwirksame Tätigkeiten aufeinander abgestimmt sind. Sie legen räumliche Inhalte fest, die aus der Sicht der Gemeinde langfristig zu verwirklichen sind. Oie Behörden aller Stufen dürfen nicht mehr von den Festsetzungen abweichen, ohne das Verfahren zur Anpassung des Richtp/anes einzuschlagen.

ZWISCHENERGEBNISSE Zwischenergebnisse zeigen, welche raumwirksamen Tätigkeiten noch nicht aufeinander abgestimmt sind und was vorzukehren ist, um eine zeitgerechte Abstimmung zu erreichen. Wollen Behörden vom vereinbarten weiteren Verfahren bis zur Festsetzung abweichen, so haben sie das Verfahren zur Anpassung des Richtplanes einzuschlagen.

I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I

8

AUSGANGSLAGE 1.

Bau- und Zonenordnung gernäss Ortsplanung 1987

2.

Baulinienplan "Scheffgässli"

3.

Groberschliessung

4.

Bestehende Bausubstanz

FESTSETZUNGEN 1.

Einzugsgebiet für Ouartierrichtplan mit Gebieten für drei Etappen, wobei die erste Etappe sofort in definitives Baugebiet umgewandelt werden soll. Die einzelnen Etappen haben sich räumlich und gestalterisch untereinander abzustimmen, damit ein architektonisches Gesamtbild entsteht.

2.

Baulinien sichern den Verkehrsraum und Gebiete für Besucherparkplätze und Kehrplatz. Für die Feinerschliessung der 1.Etappe ist der Baulinienabstand 17.00m. Für die 2. und 3. Etappe ist der Baulinienabstand 19.00m.

3.

Projektierte Strassenflächen für die Erschliessung der Etappen 1, 2 und 3 ist ein Ausbaustandard von 5.00m vorgesehen, wenn starker Werkverkehr zu erwarten ist, dann sind an den nötigen Stellen Trottoirs von 2.00m zu erstellen.

4.

Verkehrsberuhigte Zonen sollen sich in den Bodenmaterialien unterscheiden und nach den VVS- Normen ausgestaltet werden, damit der Werkverkehr nicht durchfahren kann.

5.

Zugänge für den rollenden Verkehr sind an den im Plan bezeichneten Stellen oder pro Parzelle ein einziger gestattet. Interne Verkehrserschliessungen sind minimal auszugestalten.

6.

Bereiche für Besucherparkplätze Die Besucherparkplätze sind an den bezeichneten Stellen zusammenzufassen und mit Baulinien abzusichern. Bei der Realisierung sind gestalterisch ansprechende Lösungen anzustreben, für 5 Parkfelder ist ein Hochstamm an zu pflanzen.

I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I

9

7.

Kehrichtcontainerstandorte Die Sammalstandorte sollen gestalterisch gut ins Ortsbild integriert werden und den verkehrstechnischen Anforderungen genügen.

8.

Fusswegverbindungen Im Rahmen der einzelnen Baubewilligungen sind die im Plan festgelegten Verbindungen zu verwirklichen; sie sind rollstuhlgängig und ohne verdichtete bzw. geschlossene Beläge zu bauen. Die Fusswege sind, sofern keine Strassenkandalaber vorhanden sind, separat auszuleuchten.

9.

Grünzüge mit Hochstämmen Die Hochstämme entlang den Grünzügen sind bei der Realisierung der einzelnen Gesamtüberbauungen zu pflanzen.

10.

Werkleitungen Die Werkleitungen sind gernäss Plan in Etappen zu realisieren, dabei ist zu beachten, dass die Werkleitungen koordiniert erstellt werden.

ZWISCHENERGEBNISSE 1.

Pflicht zu Sonderbauordnungen

2.

Lage der Industriegeleise

3.

Abparzellierung

4.

Ausgestaltung der verkehrsberuhigenden Zonen

5.

Lage der öffentlichen Fusswegverbindungen und deren rechtliche Aspekte

6.

Lage der Sammalstandorte

Sh Januar 1990