Wiesplätz

In die Genehmigung einzuschliessen ist die Zuweisung der Parzellen182 und 898 aus der Reservebauzone in die definitive Bauzone. In formeller Hinsicht ist festzuhalten, dass die Zonenplanänderung vom Gemeinderat am 1. April 1982 beschlossen wurde; die öffentliche Auflage erfolgte vom 19. April bis 17. Mai 1982 zusammen mit dem Arealüberbauungsplan "Wiesplätz"

(Publikation im Amtsblatt Nr. 15). Es wurde keine

Gemeindeabstimmung verlangt, so dass der Genehmigung in formeller Hinsicht nichts entgegensteht. Gegen den Arealüberbauungsplan wurde eine Einsprache eingereicht, die der Gemeinderat abwies. Nicht zuletzt wegen dieser Einsprache wurde der Plan in einigen Punkten präzisiert, was zu offensichtlichen Verbesserungen führte. Dem Genehmigungsgesuch des Gemeinderates kann entnommen werden, dass der Einsprecher nach Einsicht in die geänderten Pläne erklärte, er verzichte auf eine Beschwerde beim Regierungsrat. In formeller Hinsicht steht daher der Genehmigung nichts entgegen. 2. Die Zuweisung zur definitiven Bauzone ist zweckmässig; die Erschliessung für die Abwasserbeseitigung und die Wasserversorgung ist möglich, die genügende Zufahrt ist in

85201/ 10000"

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der Planung

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gesichert,und mit elektrischer Energie

ist

das Gebiet bereits versorgt. Der Genehmigung steht nichts entgegen. 3. Der Arealüberbauungsplan.wurde weder von der Bauherrschaft noch von der Gemeinde offiziell zur Vorprüfung eingereicht. Es sind daher einige Hinweise und Vorbehalte anzubringen, die vom Gemeinderat bei der Erteilung der Baubewilligung für die einzelnen Etappen noch berücksichtigt werden können.

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Festzuhalten ist im weitern, dass die Pläne nach der öffentlichen Auflage im Einverständnis mit der Bauherrschaft im Sinne einer bessern Gestaltung noch präzisiert wurden. Zu genehmigen sind deshalb nur die Pläne mit Datum des Beschlusses vom 10. August 1982. Die Planung erstreckt sich auf ein grösseres, zusammenhängendes und in sich geschlossenes Areal. Die Zustimmung der Grundeigentümer liegt vor. Zu prüfen ist daher noch, ob die architektonische Gestaltung besser ist als bei Regelüberbauung, ob ein öffentliches Interesse nachgewiesen werden kann und den Bewohnern Vorteile erwachsen.

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Das Areal liegt in der dreigeschossigen Wohnzone W3. Es wird von einer Gemeindestrasse erschlossen; erforderlich ist noch eine kurze Stichstrasse, die auf das Trassee eines bestehenden öffentlichen Fusswegs gelegt werden kann. Die übrigen Erschliessungswerke sind vorhanden oder sie können beim Bau der Wohnhäuser erstellt werden. Geplant sind insgesamt vier Mehrfamilienhäuser, mit drei Vol~I.-, geschossen und je einem ausgebauten Dachgeschoss. Die Hauptwohnseiten sind dem Verkehr abgewandt; sie umgrenzen einen ruhigen Hof, der als Spiel- und Erholungsfläche ausgewiesen ist. Ein Teil kann bei Bedarf auch als Familiengarten verwendet werden. Die Zufahrt erfolgt von der Ge-

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meinde- und Stichstrasse. Für den ruhenden Verkehr sind an je einer Schmalseite vier Garagen vorgesehen; dazu stehen in zwei offenen Autoeinstellboxen am nordöstlichen Rand des Areals zwölf Abstellplätze zur Verfügung. Im weitern sind noch 14 offene Parkplätze ausgewiesen. Das ergibt für Bewohner und Besucher insgesamt 48 Parkgelegenheiten. Nimmt man an, dass pro Wohnhaus acht Wohnungen erstellt werden, so entspricht diese Anzahl genau der Bestimmung des Baureg.lements, die bei Regelüberbauung 1,5 Parkplätze pro Wohnung verlangt .

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Unter diesen Umständen müssen Gemeinde und Bauherrschaft jedoch davon absehen, Kleinwohnungen zu erstellen. Würde man beispielsweise auf einem Geschoss drei 2 1/2- und eine 1 1/2-Zimmer-Wohnung erstellen, wäre die Anzahl der Parkplätze nicht mehr genügend. Gerade bei einer Arealüberbauung, für die ein Bonus gegeben wird, ist es unerlässlich, für den ruhenden Verkehr eine genügende Fläche zu reservieren. Es ist deshalb festzuhalten, dass im vorliegenden Plan nur Parkplätze für insgesamt 32 Wohnungen gesichert sind. Wenn Behörde und Bauherrschaft im Beilagepapier vom 5. März 1982 auf Grund von Ziffer

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3. 5 (Besondere Vorteile der Arealüberbauun·g) die Zahl der Wohnungen vergrössern, ist der Arealüberbauungsplan anzupassen. Für die erste und zweite Etappe ist die Zahl der Abstellplätze genügend; denn in Garagen und Einstellboxen sind 14 Abstellmöglichkeiten, zu denen 14 offene Parkplätze kommen. Unbefriedigend ist im vorliegenden Plan die Sicherung von ungefährlichen Wegen für Fussgänger. Der vorgesehene Ausgang in der 1. ·Etappe zwischen parkierten Autos direkt auf die Gemeindestrasse ist gefährlich, die Zugänge zu den Häusern der 2. und 4. Etappe führen über die Zufahrten zu Garagen, Autoeinstellboxen und Parkplätzen, wo überall

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auch rückwärts manövriert werden muss. Vor allem Kinder, die bei schlechtem Wetter auf den befestigten Plätzen spielen, sind hier in hohem Masse gefährdet. Der Gemeinderat ist dringend gehalten, eine Baubewilligung erst zu erteilen, wenn die vorliegende Planung ergänzt wird durch ein Konzept von Fusswegen, die unabhängig sind von den vom motorisierten Verkehr benutzten Zufahrtsachsen. Es ist beispielsweise zu prüfen, ob Fusswege nicht längs der nordwestlichen Begrenzung des Planungsareals geführt wer-

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den müssen und ob nicht bei Realisierung der dritten und vierten Etappe die geplante Quartierstrasse ein einfaches Trottoir erhalten muss. Nicht gesichert sind im weitern die Spielplätze; die Angaben in der Situation sind zu unbestimmt in bezug auf Ausmasse und Ausstattung. Im weitern fehlen auch die Angaben über Bepflanzung, die in der Regel ein wichtiger Bestandteil einer Sonderbauordnung sind. Der Gemeinderat wird ersucht, auch diese Punkte bei der Erteilung der Baubewilligung zu beurteilen und die entsprechenden Auflagen zu machen, die mindestens den Anforderungen der Regelbauweise entsprechen müssen .

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In bezug auf die Gestaltung enthält die Situation 1 : 500 klare Angaben über die Ausmasse und die genaue Situierung der vier Wohnblöcke, die Anordnung der Garagen, Einstellboxen und Abstellplätze. Diese Angaben werden durch die Genehmigung verbindlich; es darf bei der Erteilung der Baubewilligung davon nicht abgewichen werden. Die im Text erwähnten Abweichungen bei der Detailbearbeitung dürfen höchstens 50 cm betragen. Verbindlich sind auch die Gestaltungsvorschriften für Autoeinstellboxen (teilweise Schliessung der Rückwand wegen bessern Schallschutzes) und der Dachgeschosse (Dachneigung mindestens 40° alte Teilung und Schleppgauben auf höchstens 40% der Trauflänge)

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Schliesslich ist beim Bau der dritten und vierten Etappe die neue Quartierstrasse zu erstellen. Trotz einiger Mängel

kann der Arealüberbauungsplan ge-

nehmigt werden, wenn der Gemeinderat im ~aubewilligungs­ verfahren die in den Erwägungen erwähnten Auflagen einbaut. Der Regierungsrat beschliesst:

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1. Die Zuweisung der Reservebauzonen im Areal "Wiesplätz" zur definitiven Bauzone W3 bzw. WG3 gernäss Zonenplanausschnitt 1 : 5000 wird"genehmigt.

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2. Der Arealüberbauungsplan "Wiesplätz" wird im Sinne der Erwägungen genehmigt. Der Gemeinderat wird ersucht, die Baubewilligung nur zu erteilen, wenn aufgrund der Erwägungen ein Konzept für Fusswege vorliegt, das sichere Verbindungen gewährleistet. Ebenso müssen in der Baubewilligung Grünflächen, Ruhe- und Spielplätze verbindlich festgelegt sein. 3. Mitteilung an:

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Gemeinderat Altnau, 8595 Altnau, unter Beilage eines Zonenplanausschnittes 1 : 50000 sowie eines Arealüberbauungsplans "Wiesplätz" (nur Pläne mit Datum vom 10. August 1982) mit Genehmigungsvermerk - Baudepartement - Tiefbauamt Amt für Raumplanung unter Beilage eines Zonenplanausschnittes 1 : 5000 sowie eines Arealüberbauungsplanes "Wiesplätz" (.nur Pläne mit Datum vom 10. August 1982) mit Genehmigungsvermerk sowie der Akten Für richtige Ar:::rtigung DER STAATSS~IBER