Hofacker

Erwägungen: Mit Schreiben vom 1. September 20 ~ 4 ersucht die Politische Gemeinde Amriswil um Genehmigung der im Titel erwähnten Vorlagen. Die Vorlagen wurden mit Bericht vom 13. Februar 2014 vorgeprüft Verschiedene Aspekte dieses Prüfberichtes wurden an einer Sitzung mit Vertretern der Gemeinde Amriswil , des Amtes für Raumentwicklung und des Tiefbauamtesam 13. März 2014 besprochen. Im Rahmen des Genehmigungsverfahrens hatte· das Tiefbauamt das Nichteinhalten des in der Vorprüfung geforderten Strassenabstandes des Baubereichs A kritisiert. Nach intensiven Gesprächen zwischen dem T iefbauamt und dem zuständigen Planungsbüro konnte eine Kompromisslösung gefunden werden. Die Kompromisslösung hatte eine kleine Änderung der Lage des · BaubereichsAzur Folge, welche vom Stadtrat am 25. November 2014 beschlossel) wurde. Beim Departement für B_au und Umwelt sind gegen die Vorlagen keine Rekurse hängig.

Ausserkraftsetzung Arealüberbauungsplan Hofacker Mit Beschluss Nr. 456 vom 13. Apri1 1993 genehmigte der :Regierungsrat den Arealüberbauungsplan Hofacker. Gernäss Planungsbericht regelt dieser die Überbauung des Gebietes zwischen der Weinfelder-, Hofacker- und Quellenstrasse mit Mehrfamilienhäuser. lnfolge mangelnder Nachfrage und offensichtlich wenig marktfähigem Oberbauungskonzept, wurde bis heute nur das Mehrfamilienhaus auf der Parzelle Nr. 1860 realisiert. Das dem Arealüberbauungsplan Hofacker zugrunde liegende Konzept entspreche nicht mehr den heutigen Bedürfnissen, in räumlicher und qualitativer Sicht. [)er überholte, mittlerweile mehr als 20-jährige Arealüberbauungsplan Hofacker wird deshalb ausser 'Kraft gesetzt' und durch den Gestaltungsplan Hofacker ersetzt. Dabei wird die nordöstlich des Perimeters des Arealüberbauungsplans Hofacker liegende Parzelle Nr. 500 in den Geltungsbereich des neuen Gestaltungsplans Hofacker miteinbezogen . Die Ausserkraftsetzung des Arealüberbauungsplans Hofacker wird genehmigt.

Teilweise Ausserkraftsetzung Quartierplan Oberes Teilenfeld Mit Beschluss Nr. ·697 vom 23. April 1985 genehmigte der Regierungsrat den Quartierp'lan Oberes Tellenfeld. Dieser dient in erster Linie der Sicherung der Strassenräume für mögliche Verbreiterungen und Trottoirs. Der Perimeter des Quartierplans Oberes Tellenfeld umfasst unter anderem auch den Bereich des Gestaltu ngsplans Hofacker. Da mit den Festtegungen des neuen Gestaltungsplans Hofacker Widersprüche zum Quartierplan Oberes Teilenfeld entstehen würden , wird dieser im Bereich des Perimeters des Gestaltungsplans Hofacker ausser Kraft gesetzt. Die teilweise Ausserkraftsetzung des Quartierplans Oberes Teilenfeld wird genehmigt.

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Gestaltungsplan Hofacker Das Gestaltungsplanareal befindet sich südwestlich des Zentrums von Amriswil, an der Weinfelderstrasse. Der Geltungsbereich des Gestaltungsplans Hofacker umfasst eine Fläche von insgesamt circa 14'200 m 2 . Gernäss Zonenplan der Politischen Gemeinde Amriswil liegen die betroffenen Parzellen Nrn. 499, 500, 1860 und 2379 in der Wohnund Gewerbezone WG3. Der nördliche Teil (circa 5'000 m2 ) der ebenfalls betroffenen 2 Parzelle Nr. 1861 liegt ebenfalls in derWG3, der südliche Teil (circa 3'600 m ) ist der Wohnzone W2 zugewiesen. Gernäss Art. 2 der Sonderbauvorschriften (SBV) bezweckt der Gestaltungsplan Hof- · ackerdie Festlegung von Randbedingungen für eine haushälterische und gut auf die Umgebung angepasste Überbauung mit markanten Wohn- und Geschäftshäusern entlang der Weinfelderstrasse und Mehrfamilienhäusern im übrigen Planungsgebiet Zudem werden die geschützte Villa auf der Parzelle Nr. 499 erhalten sowie die interne Erschliessung und die Umgebungsgestaltung geregelt. Zu diesem Zweck sind im Gestaltungsplan 9 Baubereiche ausgeschieden worden. Die Baubereiche A, B und H ermöglichen Mischbauten, wobei zumindest das Erdgeschoss gewerblich genutzt werden muss. Die Baubereiche C, D, E, F, G und J dienen der Erstellung von Mehrfamilienhäusern. Die Anordnung der Baubereiche und die Gestaltung der Zwischenräume im nördlichen Bereich des Gestaltungsplans werden grundsätzlich positiv bewertet. Ebenso werden die unterirdische Parkierung und die Umgebungsgestaltung begrüsst. Im Hinblick auf die Erfüllung des Grundtatbestandes gernäss § 23 PBG wurde im Rahmen der Vorprüfung und der Sitzung vom 13. März 2014 die Grösse der Baubereiche im südlichen Teil des Gestaltungsplanperimeters hinsichtlich der geforderten Abstimmung der Bebauung auf die bauliche Umgebung kritisiert. Mit Blick auf die nun vorgenommene marginale Anpassung der Baubereiche, Verkürzung einiger Baubereiche um 1 Meter, ist auf dasPlanungsermessen der Gemeinde zu verweisen. Um die gernäss Art. 2 Abs. 1 SBV geforderte Abstimmung der Bebauung auf die bauliche Umgebung zu gewährleisten, wird die Gemeinde im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens gefordert. sein. Mit dem Gestaltungsplan Hofacker wird von den Vorschriften der Regelbauweise abgewichen. Abweichungen sind gernäss § 24Abs. 2 des Planungs- und Baugesetzes (PBG; RB 700) möglich, wenn dadurch gesamthaft eine bessere Siedlungsgestaltung erzielt wird und diese im öffentlichen Interesse liegt. Im Rahmen der Vorprüfung wurden die Abweichungen bezüglich der Gebäudelängen und der Höhenmasse kritisiert. Diese wurden nur teilweise angepasst. Im Hinblick auf eine bessere Siedlungsgestaltung sollte im Baubewilligungsverfahren ein besonderes Augenmerk auf die architektonische Ausgestaltung und Materialisierung der potenziell immer noch sehr grossen Bauten gelegt werden. Diesbezüglich empfiehlt das kantonale Hochbauamt beispielsweise eine architektonisch innovative Holzbausiedlung.

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Mit dem vorliegenden Gestaltungsplan Hofacker sollen höhere Häuser gernäss § 38 Abs. 1 PBV erstellt werden. Grundsätzlich setzt dies voraus, dass die Gemeindebehörde gernäss § 18 Ziffer 9 PBG in ihrem Baureglement Anforderungen an die Erstellung von höheren Häusern (und Hochhäusern) erstellt. ln der Übergangszeit d.h. bis zur umfassenden Anpassung der Baureglemente an das revidierte Planungs- und Baugesetzt gernäss § 122 Abs. 1 PBG, ·können Hochhäuser und höhere Häuser in Zonen, welche Bauten mit mehr als drei Geschossen erlauben, unter bestimmten erleichterten Voraussetzungen zugelassen werden. Für den Bau von. höheren Häusern und Hochhäusern wird jedoch mindestens eine detaillierte städtebauliche Begründung, mithin eine eigentliche Hochhausplanung verlangt. Die städte-und ortsbaulichen Fragen sind in einem entsprechenden Konzept darzulegen. Die gernäss Vorprüfung geforderte Ergänzung der städtebaulichen Begründung (Positionspapier zum Thema, Höhere Häuser- Hochhäuser auf dem Gemeindegebiet in Amriswil vom 24. September 2013) umfasst den Bericht "Gestaltungspläne Hofacker und Hölzli, Städtebauliche Begründung für höhere Häuser" vom 23. Juli 2014 und den Übersichtsplan "Ausscheidung Gebiete für höhere Häuser für Wohn- und Mischnutzung" vom 31 . Juli 2014. Aufgrund der vorliegend geringfügigen Überschreitung der zufässigen Höhenmasse ist dieser Entwurf einer eigentlichen Hochhausplanung als städtebauliche Begründung ausreichend. Gestützt auf-die Prüfung der eingereichten Unterlagen, auf das Bundesgesetz über den Umweltschutz (SR 814.01, USG), die Luftreinhalte-Verordnung (SR 814.318.142.1, LRV) und die Verordnung des Regierungsrates zur Umweltschutzgesetzgebung (TG-RB 814.03, RRV USG) sowie dem zugehörigen Massnahmenplan Lufthygiene (RRB Nr. ~503, 14.12.1993), sind gernäss Stellungnahme des Amtes für Umwelt vom 22. September 2014 die nachfolgenden Auflagen und Bedingungen betreffend Luftreinhaltung zu beachten . Gernäss den Unterlagen soll auf dem Gebiet eine Tiefgarage mit 118 und eine mit 36 Parkplätzen erstellt werden. Bei der Projektierung von Tiefgaragen müssen die .Richtlinien für Lüftungsarten in vollumbauten Fahrzeugeinstellhallen des Departementes für Bau· und Umwelt des Kantons Thurgau vom Januar 1995, welche sich auf die SWKI Richtlinie 96-1 abstützen, beachtet werden. Um die Situation der bodennahen Stickoxidimmissionennicht noch zu verschärfen, muss gernäss Massnahmeplan Thurgau die Abluft von Tiefgaragen mit mehr als 40 Stellplätzen kantonsweit zwingend mit einer mechanischen Entlüftung über Dach abgeführt werden . Die Gemeinde Amriswil ist eine Massnahmenplangemeinde, d.h. es kommen Übervor. In solchen Gemeinden müssen bereits Tief. schreitungen der Stickoxidgrenzwerte . gar.agen mit mehr als 20 Plätzen mit einer mechanischen Abluftanlage ausgerüstet werden, ausser wenn die betroffene sowie die angrenzenden Hektaren nicht zum Gebiet mit Stickoxidüberschreitungen gehören. Die Prüfung gernäss Grundlagen und Berechnungen zum Massnahmenplan Lufthygiene TG (MNP) hat ergeben, dass das betroffene Gebiet zu jenen mit einer hohen Selas-

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tung gehört. Beim vorliegenden Projekt ist für Tiefgaragen mit mehr als 20 Parkplätzen eine mechanische Entlüftung der Tiefgarage mit Abluftführung über Dach (eines der Wohnhäuser) erforderlich. Die mechanische Entlüftung ist nach der SWKI Richtlinie 961 zu planen und auszuführen.

Im Übrigen haben im Rahmen der verwaltungsinternen Vernehmlassung die einbezogenen Fachsteilen keine grundsätzlichen Vorbehalte gegen die Planänderungen angebracht. Die Ausserkraftsetzung des Arealüberbauungsplans Hofacker, die teilweise Ausserkraftsetzung des Quartierplans Oberes Teilenfeld und der neue Gestaltungsplan Hofacker können genehmigt werden.

Rechtsmittel: Gegen diesen Entscheid kann innert 20 Tagen beim Verwaltungsgericht des Kantons Thurgau, 8570 Weinfelden, Beschwerde geführt werden. Diese hat einen Antrag und eine Begründung zu enthalten. Sie ist im Doppel unter Beilage des angefochtenen Entscheides einzureichen. Expediert:

1 S.:Dez. 20g