Löwenschanz

13.12.79 FK an BV, Bauchef

Nr. ~tJfj

Stadt Kreuzlingen, Gestaltungsplan Lowenschanz, Genehmigung

1. Mit Schreiben vorn 15. August 1979 und 3. Oktober 1979 ersucht der Stadtrat Kreuzlingen um Genehmigung des Gestaltungsplans Lowenschanz, bestehend aus einem eigentlichen Gestaltungsplan sowie einem Gestaltungsrichtplan . Der Gestaltungsplan Lowenschanz umfasst das Strassengeviert Löwenstrasse, Lowenschanz, Marktstrasse, Sonnenstrasse, welches bereits im Zonenplan als gestaltungsplanpflichtig bezeichnet wurde und als Ganzes in der Kernzone liegt. Der Gestaltungsplan wurde vorn Stadtrat am 14. August 1979 beschlossen. Die öffentliche Auflage erfolgte vorn 25. August bis 25. September 1979. Die Publikation im Amtsblatt wurde ordnungsgernäss durchgeführt. Während der Auflagefrist wurden keine Einsprachen eingereicht; ebenfalls wurde vom fakultativen Referendum gernäss § 7 des Baugesetzes kein Gebrauch gemacht . Da auch beim Regierungsrat keine Beschwerden anhängig gemacht wurden, steht einer Genehmigung des Gestaltungsplanes in formell er Hinsicht nichts entgegen. Für den Gestaltungsrichtplan kann das Verfahren ohne weiteres akzeptiert werden. Speziell zu erwä hnen bleibt noch, dass der Gestaltungsplan von allen beteiligten Grundeigentümern unterzeichnet wurde und somit auch als Arealüberbauungsplan qualifiziert werden konnte. 2. Der Gestaltungsplan Lowenschanz besteht aus einem Textteil sowie aus vier Plänen. Im Plan Nr. 1 sind die Einzugsbereiche des eigentlichen Gestaltungsplanes sowie des Richtplanes festgelegt. Die Abgrenzungen der beiden Gebiete sind zweckrnä ssig. Insbesondere ist zu begrüss en, d ass das Strassengeviert gesamthaft in die Planung einbezogen wurde. Bestandteile des Planes Nr. 2 sind die abzutretenden Flächen und die aus-

- 2 -

nutzbare Fläche sowie die Baulinien. Die Baulinie weist in allen Bereichen einen genügenden Abstand von der Strassengrenze auf. Sie kann ohne weiteres genehmigt werden. Richtigerweise wurden die für die öffentlichen Verkehrsanlagen vorgesehenen Flächen nicht zur ausnutzbaren Fläche gerechnet. Die Verkehrserschliessung ist im Plan Nr. 3 geordnet. Die Zufahrt zu den oberirdischen Parkplätzen sowie zu den Tiefgaragen von der Marktstrasse her ist zweckmässig. Durch diese Massnahme wird der Verkehr auf den wichtigeren Strassen nicht beeinträchtigt . Bei der Ausfahrt von den oberirdischen Parkplätzen entstünde eine Sichtbehinderung durch Autos, welche auf dem Parkplatz längs der Marktstrasse stehen könnten. Daher sollten wenigstens die zwei bei der Ausfahrt liegenden Parkfelder weggelassen werden. Die Fussgängerverbindunge n sind möglichst weit vom Strassenraum weg entlang der Gebäude vorgesehen. Die eingezeichneten Aenderungen entlang der Löwenstrasse sind ohne Belang, da sie gemäss Plan Nr. 1 nicht im Einzugsbereich des Gestaltungsplans liegen. Im Plan Nr. 4 sind die Hochbauten , die Grünanlagen sowie die oberirdischen Parkplätze dargestellt. Als Hauptakzent ist ein siebengeschossiger Bau vorgesehen. Die höchsten Bauten der Umgebung erreichen ähnliche Höhen. Das gesamte Projekt entspricht in seiner Art dem Zweck der Kernzone. Durch die konzentrierte Bauweise sowie die Tiefgaragen ist es möglich, dass der Plan eine ansehnliche Fläche für Grünanlagen aufweist. 3. Der Textteil des Gestaltungsplanes enthält eine grosse Anzahl privatrechtlicher Vereinbarungen. Bei den öffentlich-rechtliche n Bestimmungen steht die Erhöhung der Ausnützungsziffer um 0.15 auf 1.15 im Vordergrund. Wie bereits aus den Erwägungen zu den Plänen hervorgeht, weist das Projekt verschiedene Vorteile auf, welche eine Erhöhung der Ausnützungsziffe r rechtfertigen. Auch die übrigen Bestimmungen können ohne weiteres genehmigt werden. Der Regierungsrat beschliesst: 1. Der Gestaltungsplan "Löwenschanz" der Stadt Kreuzlingen, bestehend aus einem eigentlichen Gestaltungsplan sowie einem Richtpl an, wird im Sinne der Erwägungen genehmigt.

- 3 -

Dadurch werden folgende Bestandteile verbindlich: - Abgrenzung der Gestaltungsplangebiete - Baulinien - Verkehrskonzept Garagen, Abstellplätze (ausgenommen zwei Plätze bei der Ausfahrt) - Grünflächen - Lage und Grösse der Bauten - Ausnützbare Flächen und Erhöhung der Ausnützungsziffer um 0.15 - Vorschriften, soweit sie öffentlich-rechtliche r Natur sind 2. Mitteilung an: Stadtrat Kreuzlingen, 8280 Kreuzlingen, unter Beilage von zwei Plandossiers mit Genehmigungsvermerken Baudepartement Amt für Raumplanung unter Beilage eines Plandossiers mit Genehmigungsvermerk sowie der Akten Für richtige Ausfertigung

DER

expediert:

- 6. Dez. 1979

STAATSS~'.BER

-‚ ÖFFENTLICHE PLANAUFLAGE:

14. Aug. 1979

24" f '" „wß/fßy

- VOM REGIERUNGSRAT DES KANTONS THURGAU GENEHMIGT AM: -l|. Dez. 1979. MIT R.R.B .

NRLÄ033

G E S T A L T U NG S P L A N

"L 0 E w E N'S C H ArN Z“

l.

Der Stadtrat Kreuzlingen erlässt, gestützt auf

‘ERLASS

-Art. 24 des Baureglementes, für das Bebauungsareal "Löwenschanz" einen Gestaltungsplan samt angetgliedertem Richtplan mit besonderen Bestimmungen. Geltungsbereich und Inhalt sind in beiliegenden Plänen l:500 eingezeiChneta Plan l Plan 2

Plan 3

Plan-4

2.

EINBEZOGENE GRUNDSTUECKE (Plan 1)

2.]

Gestaltungsglan:

Geltungsbereich Gestaltungsplan/Richtplan ’ Landfläche/Abtretungen/Baulinien

Strassen/Fusswege/Tiefgaragen Hochbauten7Parking

Parz. 205

Parz. 206

2.2

RichtElan:

3.

BAUZONE

4L

AUSNUETZUNG

825 m2 Bruttogrundstücksfläche

2'895 m2 BruttogrundstücksfläChe

Parz. 200/202/203/204/1043/1690/1734/2008

Alle einbezogenen Grundstücke liegEn in der Kernzone.

'Die reglementarische Ausnützung beträgt l‚15

(inkl. BOnus) und basiert auf der Nettogeschoss-

fläche für Parz. 206. Für die Parz. 205 ist keine ‘zusätzliche Ausnützung mehr möglich.

-

5.

ZWECK

2 _

Die P1anung ermög1icht:

- eine von der Rege1bauweise abweichende, interessante Lösung mit bedeutend mehr Grünf1ächen;

- bessere Anordnung der Abste11p1ätze und Garagen;

— die ober- und unterirdische Verkehrsersch1iessung der west1ich angrenzenden Parz. 1043, 1690, 1734 und 204

6.

LANDMUTATION (P1an 2)

6.1

Es sind fo1gende Grenzkorrekturen erforderlich: Ent1ang der Löwenstrasse ist für die Trottoir—

korrektur eine F1äche von ca. 70 m2 an den Kanton Thugau abzutreten. (Entschädigung gemäss sep. Ver-

einbarung).

6.2

Für den Ein1enker Löwenschanz/Markstrasse ist eine F1äche von ca. 16 m2 an die Stadt Kreuz1ingen abzutreten. (Entschädigung gemäss Perimeterreg1ement

der Stadt Kreuz1ingen).

7.

7.1

7.2

753

GRENZBAURECHT, SOWIE FUSS- UND FAHRWEGRECHTE (P1an 3) Der Eigentümer der Parz. 205 gewährt dem Eigen—

tümer der Parz. 206 ein ober- und unterirdisches

Grenzbaurecht (Tiefgarage und zweigeschossiges

Geschäftshaus).

Der Eigentümer der Parz. 205 gewährt dem Eigentümer der Parz. 206 ein Fuss— und Fahrwegrecht zur Tiefgarage unter dem zweigeschossigen Geschäftshaus-Trakt. Der Eigentümer der Parz. 206 gewährt dem Eigen-

tümer der Parz. 205 ein Fuss- und Fahrwegrecht

von der Marktstrasse über die Zufahrt zum Parkp1atz bzw. zu den Garagen auf Parz. 205.

Der Eigentümer der Parz. 206 gewährt dem Eigen— tümer der Parz. 1690, sowie a11fä11igen weiteren Parze11en im Bereich Löwenstrasse/Sonnenstrasse/ Marktstrasse, we1che über die Parz. 1690 ersch1ossen werden, ein Fuss- und Fahrwegrecht von der Marktstrasse über die Zufahrt zu Parz. 1690, sowie ein Fahrrecht von der Marktstrasse durch die Tiefgarage zu Parz. 1690.

7.5

‚Bei einer unterirdischen Durchfahrt in die Sonnenstrasse oder Marktstrasse gewähren die im Richt-_

p1an aufgeführten Eigentümer der Parz.202/203/204/1043

1690/1734 ein Fuss- und Fahrwegrecht zu Gunsten Parz. 206.

7.6

Grenz- bzw. Näherbaurechte werden von Parze11enbesitzer 206 den Parze11enbesitzern 1043 und 1690 entsprechend P1an 3 + 4 eingeräumt.

7.7

10. 10.1 10.2

-

-

7.4

3

A11e vorgenannten Rechte werden unentge1t1ich eingeräumt, mit Ausnahme evt1. Unterhalts- und Betriebskosten, die sich aus der Benützung der Durchfahrt über die Rampe und die Tiefgarage von Parz. 206 ergeben. Diese Kosten werden im Verhä1tnis der Abste11p1ätze in a11en Tiefgaragen zum gegebenen Zeitpunkt ermitte1t und.vertei1t.

‚BAULINIEN

.Die Bau1inien sind im P1an 2 festgeiegt.

PERIMETERBEITRAEGE

Die Perimeterbeiträge werden nach dem Strassenreg1ement der Stadt Kreuz1ingen festgelegt.

BESONDERE BESTIMMUNGEN (P1äne 3 + 4) Die Ste11ung der Hochbauten und der Samme1garagen sind in den P1änen 3 + 4 festge1egt, ebenso die Geschosszah1en.

Für sämt1iche Neubauten im Gesta1tungs- und Richtp1anbereich wird nur eine Gemeinschaftsantenne ge-

nehmigt (Standort 7-geschossiger.Bau Parz. 206). Kostenum1age gemäss sep. Vertei1er.

Im 7-geschossigen Wohn— und Geschäftshaus sind

10.3

vorwiegend Wohnungen, Büro- und Praxisräume vorgesehen. Die Erste11ung von Verkaufsflächen im 'Erdgeschoss ist gestattet. Dazu sind mindestens 31 Einste11p1ätze und 36 Abste11p1ätze zu erste11en. Im zweigeschossigen Geschäftshaus sind Verkaufsund Büroräume vorgesehen. Dazu sind mindestens 14 Einste11p1ätze und 10 Abste11p1ätze zu erste11en.

10.4

Auf Parz. 205 sind neu 10 Abste11p1ätze vorgesehen.

10.5

Die Einste11p1ätze in den Tiefgaragen werden miet— weise oder im Eigentum abgegeben. Die Abste11p1ätze auf Parz. 206 stehen a11en Mietern und Kunden zur Verfügung.

10.6

Die Neubauten und deren Umgebung auf der Parz. 206 können unabhängig voneinander, d. h. zu verschiedenen Zeitpunkten erste11t, bzw. gesta1tet werden.

10.7

Die bestehende öst1iche Brandmauer Parz. 205 über dem zweiten Geschoss Parz. 206 ist ohne Einbau von Fenstern innerhaib von 2 Jahren architektonisch zu

gesta1ten.

10.8

Der Eigentümer der Parz. 206 verpf1ichtet sich, ge— mäss Eintrag in P1an 3, süd1ich der Marktstrasse und para11e1 zur Löwenschanz eigene FuSSgängerflächen zu Schaffen (Zugang zu Schaufenstern und Abste11—

plätzen).

11.

' 12.

12.1

12.2 12.3

GELTUNGSDAUER

t

Die Ge1tunosdauer dieses Gestaltunqsnianes ist ab Genehmigung durch den Regierungsrat des Kantons Thurgau auf 5 Jahre befristet.

GRUNDBUCHEINTRAG Die Rechtsgüitigkeit dieses Gestaltungspianes ist im Grundbuch auf den einbezogenen Grundstücken ein-

zutragen.

.

Die gegenseitigen Rechte und Pflichten aus den Ziffern 7.1 bis 7.6 sind im Grundbuch anzumerken.

Die Grundbuch- und Vermessungsgebühren‚ soweit sie nicht Landabtretungen an die öffent1iche Hand betreffen, gehen zu Lasten des Nutzniessers.

13.

13.1

' VOLLZUG Den Bestimmungen des Gestaltungsplanes ist im

Zeitpunkt der Ueberbauung nachzukommen.

13.2

Im übrigen ge1ten die Bestimmungen des Baureg1ements, die Bestimmungen des kantonalen Baugesetzes und a11fä11iger zusätz1icher Auflagen.

14. .. ZUSTIMMUNG

Die Eigentümer der durch diesen Gesta1tungsp1an betroffenen Parze11en erk1ären ihr Einverständnis zu dieser Vor1age und zur Anmerkung im Grundbuch.

’GESTALTUNGSPLAN:

Für die Parz. 206:

Für die Parz. 205:

RICHTPLAN:

Für die Parz. 200:

Für die Parz. 202:

Für die Parz. 203:

Für die Parz. 204:

Für die Parz. 1043:

Für die Parz. 1690:

Für die Parz. 1734:

Für die Parz. 2008:

Kreuz]ingen‚

8. August 1979

Genehmigt vom Stadtrat Kreuzlingen

am

M. Aug. ’19

Der Stadtammann: 7? 19 (1- c ‚

Der Stadtschrolbor:

x

0EBERBAUUNG LOEWENSCHANZ

Landf1äche

./. Abtretungen

A2 =

Ausmützungsberechnung

2'895.00 m2 86.00 m2

2'809.00 m2 x 1.15 =

3'230.35 m2

Ausnützungsaufteilung:

1. Etappe

UG

2. Etappe

EG 1. OG

TOTAL

EG OG

2. OG

3. 06 4. OG 5._OG 6. OG

‚

‚

98.00 m2

640.00 m2 420.00 m2

296.00 m2 296.00 m2 296.00 m2

296.00 m2 296.00 m2 296.00 m2 ‘ 296.00 m2

Kreuz1ingen, 13. Ju1i 1979

1'158.00 m2

2.072.00 m2

3.230.00 m2

GESTALTUNGSPLAN LOENENSCHANZ '

Geforderte Parkplätze: 1. Etappe

EG

OG

4 Läden

8 Angeste11te x 1,20

Büro 8 Angeste11te x 0,70 Geschäft= 5 Angeste11te x 1,20

Nachgewiesen: Tiefgarage Parking

2. Etappe:

EG

14 P1ätze 10 P1ätze

6 P1ätze 6 Plätze

22 P1ätze '

24 P1ätze

Läden ' = 8 Angestellte x 1,20 =

1. OG - 6. OG:

6 x 3 = 18 Wohnungen x 1,50 =

Nachgewiesen: Tiefgarage 31 Plätze Parking 36 P1ätze

67 Plätze

Kreuz1ingen, 13. Ju1i 1979

10 P1ätze

10 P1ätze 27 P1ätze

37 P1ätze