GP Riibi III

Art. 1

Satz 2. Ergänzung: Diese Bestimmung gilt nur, soweit keine neuen kantonalen Baubegriffe und Messweisen gernäss PBV und IVHB betroffen sind.

Art. 4

Abs. 1. Ergänzung: Im Gestaltungsplanperimeter beträgt der Grenzabstand für Bauten und Anlagen % der Gesamthöhe, jedoch mindestens 3 m. Der Gebäudeabstand entspricht der Summe der vorgeschriebenen Grenzabstände. Für Bauten auf dem gleichen Grundstück gilt ein Gebäudeabstand, wie er sich bei einer dazwischenliegenden Grenze ergäbe. Wenn die feuerpolizeilichen Anforderungen erfüllt sind, kann der Gebäudeabstand mit der Bewilligung des Gemeinderats bis auf 6 m reduziert werden.

Art. 4

Abs. 5. Ergänzung: -die auf der Talseite gemessene traufseitige Fassadenhöhe.

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Art. 4

Abs. 6. Ergänzung: - die auf der Talseite gemessene traufseitige Fassaden höhe.

Art. 4

Abs. 7. Ergänzung: -die auf der Talseite gemessene traufseitige Fassaden höhe.

Art. 4

Abs. 8. Im Baubereich A gelten folgende Bestimmungen: - Die auf der Talseite gemessene traufseitige Fassadenhöhe wird auf maximal 15 m beschränkt. - Die Gesamthöhe wird aufmaximal15m beschränkt. - Die Gebäudelänge wird auf maximal 110 m beschränkt. 5. Mitteilung an: - Gemeinderat Bichelsee-Balterswil, Auenstrasse 6, 8363 Bichelsee, unter Beilage von drei Zonenplanänderungen 2013, Parzelle Nr. 562, Balterswil und vier Exemplaren Gestaltungsplan "Riibi II I" I Aufhebung Gestaltungsplan "Riibi II", je mit Genehmigungs-, Nichtgenehmigungsvermerk und Hinweisvermerk (charge) - Grundbuchamt/Notariat Münchwilen, Murgtalstrasse 20, 9542 Münchwilen TG - Departementfür Inneres und Volkswirtschaft, Abt. Energie - Tiefbauamt -Amt für Raumplanung, unter Beilage von zwei Zonenplanänderungen 2013, Parzelle Nr. 562, Balterswil und einem Exemplar Gestaltungsplan "Riibi 111" I Aufhebung Gestaltungsplan "Riibi II", je mit Genehmigungs-, Nichtgenehmigungsvermerk und Hinweisvermerk sowie der übrigen Akten

Erwägungen: Mit Schreiben vom 18. September 2013 ersucht die Politische Gemeinde BichelseeBalterswil um Genehmigung der im Titel erwähnten Vorlagen. Die Vorlagen wurden mit Bericht vom 15. Juli 201.3 vorgeprüft Aufgrund der eingereichten Unterlagen kann geschlossen werden, dass das Verfahren ordnungsgernäss durchgeführt wurde. Beim Departement für Bau und Umwelt sind gegen die Vorlagen keine Rekurse hängig. Aufhebung Gestaltungsplan "Riibi II" Mit Entscheid Nr. 22 vom 25. Februar 2009 hat das Departement für Bau und Umwelt den Gestaltungsplan "Riibi II" genehmigt. Gernäss Planungsbericht wurde der GP "Riibi II" mit der damaligen Eigentümerinder Parzelle Nr. 562, der Firma Formtech AG, erarbeitet. Der GP "Riibi II" sieht eine industrielle Bebauung der Parzellen Nrn. 560 und 562 mit vier Baubereichen und eine Erschliessung auf der Südseite des Gebiets vor.

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Entgegen den Zusicherungen der Formtech AG wurde das Grundstück kurze Zeit später weiterverkauft. Das von der neuen Besitzerin, der GVS-AGRAR AG geplante Bauprojekt erfordert aufgrund der An- und Abtransporte mit teilweise überbreiten Fahrzeugen eine Anpassung der Erschliessung, da im Bereich der Stockenstrasse bereits heute verkehrliehe Probleme vorhanden sind. Um diese Erschliessungsproblematik zu lösen, wird der GP "Riibi II" aufgehoben und durch den Gestaltungsplan "Riibi 111" ersetzt.

Gestaltungsplan "Riibi 111" Gernäss Art. 3 SBV bezweckt der Gestaltungsplan insbesondere eine bessere architek. tonische und ortsbauliche Gestaltung von industriellen Bauten und Anlagen und deren .Einordnung in dielandschaftliche·Umgebung und Siedlungsrandlage. Ferner wird die Sicherstellung einer baulichen Qualität, eine Naturgefahrenbeurteilung und die Erschliessung des genannten Gebiets bezweckt. Der Zweckartikel scheint auf die Siedlungsrandlage abgestimmt und hinsichtlich § 23 des Planungs- und Baugesetzes (PBG, RB 700) zweckmässig. ln Umsetzung dieses Zweckartikels ordnet der Gestaltungsplan die Erschliessung, Baubereiche für Bauten, Bereiche für Anlagen und technische Einrichtungen, Baumpflanzungen, eine Retentionsfläche sowie einen Freihaltebereich.

Mit dem Gestaltungsplan "Riibi 111" wird von den Vorschriften der Regelbauweiseabgewichen. Abweichungen sind gernäss § 24 Abs. 2 PBG möglich, wenn dadurch gesamthaft eine bessere Siedlungsgestaltung erzielt wird und diese im öffentlichen Interesse liegt. Gernäss Kapitel 5.2 des Planungsberichts wird nur in wenigen Punkten von der Regelbauweise abgewichen. Zum Einen wird die Gebäudelänge überschritten, zum Anderen werden der Strassenabstand zur Erlenstrasse mit einer Baulinie für Bauten vergrössert und die Gebäudehöhe teilweise reduziert. Im Planungsbericht wird das öffentliche Interesse mit einer guten, zukunftsorientierten industriellen Nutzung auf dem geologisch schwierigen Baugrund, der Wahrung der empfindlichen Siedlungsrandlage und der Sicherstellung einer guten Erschliessung begründet. Die Ausführungen im Planungsbericht zur besseren Siedlungsgestaltung sind nachvollziehbar. Durch die Reduktion der Höhenmasse und die Bepflanzungsvorschriften im Freihaltehaltebereich F kann die Erhöhung der Gebäudelänge kompensiert werden. Damit kann die Erfüllung der erhöhten Anforderungen von § 24 Abs. 2 PBG bejaht werden. · Der zur Genehmigung eingereichte Gestaltungsplan verweist in Art. 1 und Art. 4 SBV auf das geltende Baureglement, welches noch auf dem alten Planungs- und Baugesetz (PBG vom 16. August 1995) beruht. Für neue Sondernutzungspläne, die nach dem 1.1.2013 publiziert werden, gilt integral das neue kantonale Planungs- und Baurecht (IVHB, PBG, PBV). Für das ganze Sondernutzungsplangebiet gelten die Begriffe und Messweisen nach IVHB, PBG und PBV. Es ist jedoch nicht zulässig, in einem Gestaltungsplan altes und neues Recht anzuwenden. Da in Art. 4 Abs. 8 SBV direkt auf das Baureglement verwiesen wird, kann Art. 4 Abs. 8 SBV nicht genehmigt werden. Die in I

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Art. 4 Abs. 3 SBV formulierte Regelung- für vorspringende Bauteile widerspricht§ 24

Abs. 1 PBV. Art. 4 Abs. 3 SBV kann deshalb nicht genehmigt werden . Gernäss § 5 Abs. 4 PBG kann das Departement im Genehmigungsentscheid von Nutzungsplänen offensichtlich gesetzeswidrige Pläne und Vorschriften ändern, sofern die Gemeindebehörde zustimmt und keine grundlegende Überarbeitung erforderlich ist. Die gernäss Ziffer 4 des vorliegenden Entscheides verfügten Änderungen berichtigen und ergänzen die auf dem alten Planungs- und Baugesetz beruhenden Bestimmungen der Sonderbauvorschriften und wurden der Gemeinde sowie den betroffener.~ Grundeigentümern vorgängig zl:.lr Stellungnahme unterbreitet Mit Schreiben vom 13. November 2013 beantragten die Gemeinde und die betroffenen Grundeigentümer, die zulässige Gebäudelänge im Baubereich A auf 110 m zu erhöhen. Begründet wird die höhere Gebäudelänge durch die ansässige Altefee AG, welche im Bereich der Oberflächentechnik grosse Beschichtungsanlagen benötigt. Eine Gebäudelänge von 80 m würde die Altefee AG in ihrer zukünftigen Entwicklung einschränken, da eine noch grössere Beschichtungsanlage eine Gebäudelänge von deutlich über 80 m voraussetzt. Unter diesen Umständen und insbesondere aufgrundder möglichen Gebäudelängen in den Baubereichen 81 und C von circa 110- 120 Metern, wird eine Gebäudelänge von 11 0 m im Baubereich A verfügt.

Zonenplanänderung 2013, Parzelle Nr. 562, Balterswil Gernäss Planungsbericht betrifft die vorliegende Zonenplanänderung einen 2 Meter breiten Streifen der Parzelle Nr. 562, welcher von der Freihaltezone in die Industriezone umgezont werden soll. Es handelt sich dabei um eine Verbreiterung der bestehenden Industriezone gegen Osten. Begründet wird die vorliegende Zonenplanänderung mit dem vyunsch der Grundeigentümerin, das Industriegebiet zu vergrössern. Der Wunsch einer Erweiterung auf der Ostseite ist nachvollziehbar, da die Grundeigentümerin der Parzelle Nr. 562 auf der Westseite 1 Meter Land an die Grundeigentümerinder Nachbarparzelle Nr. 560 (Aitfeco AG) abtritt. Diese wiederum stimmte einem Landabtritt auf der Westseite von 1 Meter zur Verbreiterung der Stockenstrasse nur unter der Bedingung zu, dass dieser Landverlust auf der Ostseite (Grenzbereinigung Parzellen Nm. 560 und 562) kompensiert wird . Die Verbreiterung der Stockenstrasse ist klares Ziel der Gemeinde und entspricht einer Absprache mit dem kantonalen Tiefbauamt Dieses verweist in seiner Stellungnahme vom 25. Oktober 2013 auf die Bedeutung der Erweiterung der Stockenstrasse und ergänzt, dass der geplante Ausbau ,innerhalb der nächsten 2 Jahre erfolgen sollte. Mit der Verbreiterung der lndustriezone, wird der Streifen der Freihaltezone von 10 auf 8 Meter reduziert. ln dieser Freihaltezone soll gernäss Vorgabe des mit Regierungsratsbeschluss Nr. 1075 am 18. Dezember 2001 genehmigten kommunalen Richtplans, eine Neupflanzung von Kleingehölzen und Hecken, zur Auflockerung und Vernetzung der Landschaft gepflanzt werden. Nach Rücksprache mit der Abteilung Natur und Land-

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schaff des Amtes für Raumplanung kann die Freihaltezone diese Funktion auch mit einer Reduktion auf eine Breite von 8 Metern erfüllen .. Die Freihaltezone ist eine Zone des Baugebietes, eine Kompensation zur Einhaltung der Flächenbilanz ist daher nicht notwendig. Unter diesen Umständen kann die vorliegende Zonenplanänderung genehmigt werden. Die Zonenplanänderung 2013, Parzelle Nr. 562 und die Aufhebung des Gestaltungsplans "Riibi II" erfüllen die Anforderungen von§ 5 Abs. 3 PBG und können genehmigt werden. Gestützt auf§ 5 Abs. 4 PBG wird der Gestaltungsplan "Riibi II I" gernäss Ziffer 4 des vorliegenden Entscheids geändert und genehmigt.

Rechtsmittel: Gegen diesen Entscheid kann innert 20 Tagen beim Verwaltungsgericht des Kantons Thurgau, 8570 Weinfelden, Beschwerde geführt werden. Diese hat einen Antrag und eine Begründung zu enthalten. Sie ist im Doppel unter Beilage des angefochtenen Entscheides einzureichen. Expediert:

2 t Nov. 2013

Art. 1 Geltungsbereich

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Die Sonderbauvorschriften gelten für das im Gestaltungsplan umgrenzte Gebiet, umfassend die Parzellen Nr. 560 und 562. Soweit nachstehend nicht anderes bestimmt wird,_gS!lteJ:Ldj_e_\/..oJ-=-) "" schrift~n des ~antonalen Planung~- und Baugesetzes (PBG) sowie des Baureglements der ~~ ~s. Gemeinden B1chelsee Baltersw1l (Ba uR) >·.'· ~ ~

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Art. 2 Verbindlichkeit

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Bestandteile des Gestaltungsplans sind: a) mit allgemein verbindlicher Wirkung: Sonderbauvorschriften (SBV) Situationsplan Mst. 1:1 000 Erschliessungsplan Werkleitungen Mst. 1:1000 b)

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mit informativem Charakter: Planungsbericht mit Beilagen

Dia;in der Legende des Gestaltungsplanes (Situation und Erschliessung Werkleitungen) als "AIIgemeinverbindliche Inhalte" bezeichneten Planelemente haben Rechtswirkung. Die unter "Hinweise" aufgeführten Planelemente dienen dem Planverständnis und haben informativen Cttarakter .

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Art. 3 Zweck

Der Gestaltungsplan "Ribii II I" bezweckt insbesondere: • Die bessere architektonische und ortsbauliche Gestaltung von industriellen Bauten und Anlagen sowie die Einordnung in die landschaftliche Umgebung, unter Berücksichtigung der Siedlungsrandlage; • eine zweckmässige Erschliessung, insbesondere für den Personenwagen- und Schwerverkehr; • die Sicherstellung der baulichen Qualität (insbesondere eine nachhaltige Energieversorgung und energiesparende Baustandards sowie eine situationsgerechte Begründung der Freiräume bezügliche dem Siedlungsrand); • eine zweckmässige Erschliessung mit Werkleitungen und Kanälen sowie Entwässerung der Meteorwassers; • Einbezug der Naturgefahrenbeurteilung

Der Gestaltungsplan "Riibi 111" ersetzt den Gestaltungsplan "Riibi II" (DBU Nr. 22 vom 25.2.2009).

GP-Riibi_lll_neue_SBV_ Gen_Ex.doc

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Seite

B.

3

Überbauungbestimmungen

Art. 4 Baubereich

1

Das Gestaltungsgebiet ist die Baubereiche A. B1 : B2 und C gegliedert, ln den Baubereichen gelten nachstehende Bestimmungen.

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ln den Baubereichen B1, B2 und C bestimmen die Mantelbaulinien die maximale Ausdehnung der oberird ischen Bauten.

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Vors rin ende Bauteile bis 5 m Län e dürfen in diesen Baubereichen die Mantelbaulinien um höchstens 3.0m überschreiten.

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Gebäude im Baubereich B2 dürfen insbesondere gegen über der Staatsstrasse nicht eingewandet werden .

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Jm Baubereich B1 wird die traufseitige Fassadenhöhe auf maximal 11 ,Sm und die Gesamthöhe auf maximal1 4.0m beschränkt.

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Im Baubereich B2 wird die traufseitige Fassadenhöhe auf maximal 9.0m und die G_e_s_amt:höhe auf maximal11.5m beschränkt.

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Im Baubereich C wir die traufseitige Fassadenhöhe auf maximal10.5m , die Gesamthöhe auf maximal13.0m beschränkt.

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Im 'B aubereich A gilt die Regelbauweise.

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Innerhalb des Bereiches für Anlagen und technische Einrichtungen sind nur Anlagen für die industrielle Nutzung erlaubt, namentlich die Verkehrserschliessung, die Parkierung, technische Einrichtungen, Umschlagplätze und Aufenthaltsflächen für Arbeitende .

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Die Bauten. haben sich gut ins Orts- und Landschaftsbild einzufügen. Auf die Siedlungsraadiagen ist besonders Rücksicht zu nehmen .

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Bei Gebäudelängen über 40m sind die Baukörper durch Material- und/oder Farbwechsel optisch wirksam zu gliedern. Dem Gemeinderat ist ein Farb- und Materialisierungskonzept vorzulegen.

Art. 6 Dachgestaltung

1

Flachdächer sind, soweit sie nicht begehbar gestaltet sind und zur Gewinnung erneuerbarer Energie genutzt werden, extensiv zu begründen.

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Schrägdächer sind mit dunkeln und zurückhaltenden Farben und Materialien zu gestalten.

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Art. 5 Gestaltung der Bauten und Anlagen

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Art. 7 Etappierung

Die Bepflanzung des Freihaltebereichs F und Parzelle Nr. 562 ist zusammen mit der Überbauwog der Baubereiche B1 und B2 vorzunehmen . Die Baumreihe auf Parzelle Nr. 560 ist spätestens mit der Fertigstellung des Rohbaus auf Parz. Nr. 560 weiterzuführen. G P-Rilbi_lll_neue_ssv_ Gen_Ex.doc

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Art. 8 Energie

Im Gestaltungsplangebiet sind energiesparende Gebäude und Wärmeversorgungskonzepte anzuwenden. Boden, Dach und Wände haben jeweils einen U-Wert von 0.20 oder besser aufzuweisen. Für den externen Wärmebezug ist an das bestehende Fernwärmenetz anzuschliessen.

Art. 9 Naturgefahren

Im Rahmen des Baugesuchverfahrens sind Objektschutzmassnahmen gegen die geringe Hochwassergefährdung (Einstufung gelb) zu ergreifen. Ihre Beurteilung richtet sich nach der Naturgefahren karte.

C.

Erschliessung

Art. 10 Verkehrserschliessung

1

Die Zu- und Wegfahrten der Baubereiche A (nördlicher Teil), B1, B2 und C haben über den direkten privaten Anschluss ab der Hauptstrasse zu erfolgen. Sofern der Baubereich A für eine Betriebserweiterung der AL TEFCO AG, ausgehend von den Parz. Nrn. 663, 561 und 664, benutzt wird, so kann die bestehende Erschliessung (Kunden- und Lieferantenanlieferung) weiter benutzt werden. Die Details betreffend Erstellung Betrieb und Unterhalt der Zufahrt sind zwischen den Grundeigentümern der Parz. Nrn. 560 und 562 grundbuchamtlich zu regeln. Zusammen mit dem ersten Baugesuch ist der Nachweis der Regelung zu erbringen.

2

Eine öffentliche Durchfahrt von der Parzelle Nr. 560 zur Parzelle Nr. 663 respektive zur Stockenstrasse ist nicht gestattet. Eine Zu- und Wegfahrt von/ab der Erlenstrasse ist mit baulichen Massnahmen zu verhindern.

3

Zum Zeitpunkt der Erschliessung der Parz. Nrn. 571 und 572 ist entlang der Erlenstrasse ein Streifen von 1.0 m Breite an die Gemeinde abzutreten.

Art. 11 Motorfahrzeugabstellplätze

Im Gestaltungsplangebiet ist pro Arbeitsplatz mindestens 1 Abstellplatz zu erstellen. Die Parkierungsanlagen sind zusammenzufassen. Zusätzlich sind pro Betrieb 2 Besucherparkplätze einzurichten. Bei publikumsintensiven Betrieben kann der Gemeinderat im Rahmen des Baugesuches gernäss entsprechender VSS-Norm eine höhere Anzahl Besucherabsteilplätze verlangen. 2

Die oberirdischen Parkfelder sind mit wasserdurchlässigen Belägen zu versehen.

Art. 12 Langsamverkehr

1

ln der Nähe der Hauptzugänge sind gedeckte Veloabstellmöglichkeiten wie folgt zu erstellen: mind. 1 Abstellplatz pro 0.5 Arbeitsplatz.