Westerfeld

Art. 6 , 8 und 11

Vorsorglich ist darauf hinzuweisen, dass von der

•

Beh6rde kein Arealüberbauungsplan verlangt werden kann. Der Arealüberbauungsplan koriunt nur auf Initiative und mit Zustimmung der privaten Grundeigentümer zustande. ·wenn die Voraussetzungen von § 32 BauG erfüLlt sirtä-;: "ist es--de-r--p±-ane~den. Behörde unbenommen, einen Gestaltungsplan zu erlassen. Art.

12 Abs. 4

Die Bewilligung von Hafenbauten kann nicht über das Baureglement' geregelt werden; dafür ist ausschliesslich dei Regierungsrat zuständig. Art.

19 Ab s. 4

Wie schon im ersten und zweiten Vorprüfungsbericht gerügt, .hat die Gemeinde-keine Befugnisse, um über d'le Benutzung des Sees zu legiferieren. Die Hoheit über den See steht ausschliesslich dem Kan.too zu. Art.

19 Abs. 4 kann daher nicht genehmigt werden.

Er ist zu streichen. Art.

24 Abs.

Der zweite Satz enthält eine unzulässige

Relativieru~g

der Erschliessungspflicht; er ist zu streichert.

Art. 25

Abs. Vorsorglich ist nochmals festzuhalten, dass diese -

Vorschrift keinesfalls so verstanden werden darf, dass Private noch heute berechtigt sind, öffentliche Erschliessungsanlagen zu erstellen.

5 -

Ar t . 2 5 Ab s • 3 Wie schon im 2 .. Vorprüfungsbericht gerügt. k6nnen . Private nicht verpflichtet :werden, die ErschliessUngsänlagen unentgeltlich abzutreten. Der Begr.iff "unentgeltlich" ·kann nicht genehmigt werden. Art. 2B Abs. · 2 Diese Vorschrift darf nur im Rahmen von § 88 BauG angewendet werden, d.h. die Gemeinde hat einen Spielraum von max. 3 m.

•

Art. 34 Abs. 2, letzter Abschnitt

Diese weitgehende Kompetenzdelegation an den Gemeinderat kann nicht genehmigt werden, weil damit die gesetzlich vorgeschriebene Mitwirkungsmöglic-hkeit des Stimmbürg-ers-beim Erlass· seTeher Normen ausgesefial tet wird. Rechtsverbindliche Gestaltungsvorschriften, die über das generelle Beeinträchtigungsverbot von

Art. 94 BauG und die Zonenvorschriften des Baureglements

hinausgehen,

sind zwar zulässi_g, doch müssen solche

Normen aus Gründen der Rechtssicherheit und Vorhersehbarkeit auf der Stufe des Baureglementes- e-±:lassen we-±den. Dabei ist das entsprechende ·Erlas·s- und ~enehmigungsverfahren

(§§ 7,

12 BauG) massgebend.

Art. 48 Der Vollständigkeit halber sollte in der Klammer

auf die§§ 113-127 BauG._verwiesen werden: Der-Verweis. auf § 23 lit. 5 BauV stimmt nicht und ist daher zu str·eichen. >-ieit9re redaktionelle Bemerkungen, die vor der definitiven Drucklegung des

Baureglementes---berück~ichtigt

werden müssen, sind in einem .:Separaten Schr-eiben des_ßaudepartementes festgehalten und werden nach der GeneQmigung von Zonenplan und Baureglement der Gemeinde mitgeteilt.

- 6 -

. 5. a) Der Zoneriplan 1:5000 umfasst das ganze bi~t

Gemeind~ge­

Ortstei~

mit einer Landfläche von 1064 ha. Die

.le Er~atingen und Triboltingen weisen getr~nrite Bauzonen auf. Als

Grundl~ge

diente im Ortsteil

.

.

Ermatingen der Zonenplan aus dem Jahie 1965 und in Triboltingen das GKP.aus dem Jahre .1973.

Di~

Baugebiete wurden bei der Revi~ion in bez~g auf die Grösse und die Erhält1ichkeit untersucht. Die Nutzungszuweisungen wurden stärker differen•

ziert. Gesamthaft wurden die Bauzonen nur unwesentlich verkleiriert. Der von der Gemeinde beschlossene Zonenplan weist ein Baugebiet von 140 ha auf, was annähernd eine Verdoppelung der heutigen Einwohnerzahl ermöglicht. Bedenkt man, dass die Gemeinde nach ·langer Stagnation erst. nach 1980 wieder leicht steigende

Einwohne-r~.~i~s;.Jt:....----­

so ist das ausgeschiedene Baugebiet reichlich bemessen. Dem Planungsgrundsatz, dass mit dem Boden haushälterisch umgegangen werden soll, wird im Zonenplan nicht in allen Teilen entsprochen. Die

R~gional-

und Kantonalplanung hat daher in

ihrem Richtplanentwurf die BaUgebiete von Ermatingen und Triboltingen im wesentlichen als Siedlungsgebiet aufgenommen. b) Die Baugebiete sind entsprechend deL Baureife etappiert, was der Gemeinde ermöglicht, die Erschliessung kontrolliert . ~u steuern. In verschied~­ neQ Ortsteilen - zu erwähnen sind vor allem die Gebiete Buweg, Keberli, Setzi oder Westerfeld fehlen die Quartierplanungen. Es ist richtig, diese Gebiete in die zweite Etappe zu verweisen. Die-definitiven Bauzonen, die noch nicht Überbaut sind, ermöglichen Bauvolumen für rund 750 Dies ist eine sehr grosse Reserve,

Einwohner~

selbst wenn

man die Erhältlichkeit und den ständig steigenden -

Bedarf an Wohnfläche berücksichtigt.

; ....... ~·

-

7 -

c) Die.Anzahl und die Anordnung der Bauzonen erscheinen zweckmässig. Für die alten

o~tskerne

von

Triboltingen, Ermatingen und staad wurde elne Dorfkernzone als Mischzone ausgeschieden. i~t

in

Zude~

im zonenplan eine Ortsbildpflegezone überlagert, w~lcher

in bezug auf .die Einpassung von Um-

und Neubauten strenge Anforderungen gestellt werden. Um eine bessere

architek~onische

städtebauliche Gestaltung zu

e~zielen,

und

kann der

Gemeinderat für Teile der Ortsbildpflegezone Ges~altungspläne erlassen~

Im Weiteren sind schüt-

zenswerte Einzelobjekte im Plan bezeichnet. Deren Schutz wird in Art. 21 BR umschrieben: Umbauten und Renovationen an diesen Bauten sind mit dem Amt für Denkmalpflege zu besprecheri und sachgerecht durchzuführen. Gesamthaft kann festgestellt werden, dass die Pflege des Ortsbildes gut geregelt ist. dl Die übrigen Baugebiete sind entsprechend ihrer heutigen Nutzung eingezont. In den bevorzugten Hanglagen ist für die Wohnzone E2 eine spezielle Regelung vorgesehen, um

einers~i~s

bessere Beson-

nung zu garantieren und

anders~i~s

die Einpassung

ln das Orti- und Landschaftsbild zu gewährleisten. Im Ortsteil Ermatingen sind giosse Gebiete der Industrie wie auch der Wohn- und Gewerbezone zugeteilt. Bedenkt man, dass die Erwerbsquote Über dem thurgauischen Durchschnitt liegt, so sind die grossen Flächen

durchau~

gerechtfertigt .

.Für das Ausbildungszentrum Wolfsberg, erstellt auf Grund eines Gestaltungsplans, wurde eine Spezialzone im Sinne von § 22 lit~ d BauG für besondere Zwecke geschaffen.· E~hebliche bauliche Eingriffe, insbesondere Neu- und Anbauten, korinen nur bei Abänderung des bestehenden

rechtsgültige~

Gestaltungsplanes vom 10. Oktober 1972 realisiert werden.

- 8 -

e) Die Einheitsgemeinde Ermatingen liegt in einer Landsc~aft von nationaler.Bedeutung (BLN 14111.:

Die besondere Sch6nheit dieser Landschaft verpflichtet die Gemeinde zu einer

besond~rs

sorgfältigen

Planung der Bebauung und zum Schutz der wertvollen Landschaftsteile. Besoriders gilt das f~r den Bereich zwischen Ried und Espen, wo sich elne ausgedehnte Ufervegetation ausbreitet. Der BMR von 1972 wies den gesamten Ufersaum der Schutzzone zu. Mit dem eidg. Natur- und Heimatschutzgesetz (NHG), dessen Verschärfung im Umweltschutzgesetz und in den Grundsätzen des Raumplanungsgesetzes, wurden wichtige Akzente zum Schutze der Ufer gesetzt. Nicht zuletzt muss auch der § 24bis Kantonsverfassung beachtet werden, der verlangt, dass der. Staat sich für die Er_hal tung der natürlichen See- und Flusslandschaft am Bodensee, Untersee und'Rhein einsetzt. Oestlich von Staad ist die Zonenausscheidung vorbildlich, denn zwischen der Eisenbahn und dem See sind die Grundstücke mehrheitlich der Naturschutzzone zugewiesen. Zum Badeplatz Triboltingen ist aber zu vermerken, dass nicht die im ~onenplan bezeichnete Fläche den Umfang dieser Erholungszone bestimmt; vielmetu:_ ist dj..e Ufervegetation

~assgebend,

welche gernäss der übergeordneten

Gesetzgebung geschützt ist. Der Badeplatz kann lediglich in seinem heutigen Umfang beibehalten werden. Westlich von Staad ist die Zonierung problematisch, denn es wird nicht nur der heutige Zustand erhalten, sondern der Zonenplan erm6glicht weitere Bauten am See. Das steht im Gegensatz zu den

bishe~igen

Bemühungen von Gemeinde und Kanton, die mit grossem

9

... -:.- ..

Aufwand verschiedene Uferparzellen erwarben, um den raumplanerischen

Forder~ngen

g~recht

zu

werde~. Bedauerlicherweise mussten bei ~an~käufen .Zugeständnisse an Verkäufer gemacht werden. Es wGrde nicht verstanden, wenn man. diese Zusicherurigen nicht einhielte. Das hat aber anderseits Weiterungen zur Folge; aus GrGnden der Rechtsgleichheit muss den GrundeigentGmern, die in einer ähnlichen Lage sind, auch die Möglichkeit eingeräumt werden, ihre noch nicht Gberbauten Parzellen in gleicher Weise zu nutzen. Das ergibt eine Bauzone am See, die den Grundsätzen der Raumplanung widerspricht, denn das Ufer ist nicht zugänglich, und der Uferstreifen (insbesondere die teilweise vorhandene Ufervegetation) wird dadurch beeinträchtigt. Optisch hält sich die

Beeintracht~­

gung in Grenzen, weil die AusnGtzung, die von der Gemeinde zugestanden wird, eine dichte Ueberbauung verunmöglicht. Die neue Bauzone ist noch nicht erschlossen; vor allem fehlt die Kanalisation. Daher ist die Zuweisung als Reservebauzone gerechtfertigt. Der kantonale Richtpian 0.nd der-Teilrichtplan

~andschaft

Wes~erfeld

fl

und Siedlung werden im Bereich

der genehmi~ten Einzonung angepasst.

Besondere Probleme bietet die Zonenausscheidung im Bereich der Seeuferparzelle Nr.

1 an der unteren

Seestrasse. Auf dem Zonenplan ist ersichtlich, da~s

bei den Seeuferparzellen westlich von "Staad"

die Bauzonenflächen reduziert und lediglich in Ausnahmefällen im Umfang des alten Zonenplanes belassen werden. Anders verhält es sich bei der Parzelle Nr.

• 1, wo eine zusätzliche Einzonung

0orgesehen ist. Im alten Zonenplan ist nur ein

· ·-, lG .. -

geringer Teil der GrundstUcksfläche 'der Wohrizone zugewiesen, während der weitaus grössere Teil der ZOne fUr öffentliche Bauten.und Anlagen zug~ordnet ist. Gernäss Art.

17.1 des alten Baureglementes

der Gemeinde Ermatingen bezweckt diese Zone die dauernde Freihaltung einzelner .Areale aus Gründen der Or.tsgestaltung, des Natur-. und Heimatschutzes und zum.Schutze von.Grundwasservorkommen sowie die vorsorgliche Reservierung fUr öffentliche Bauten und Anlagen. Systematisch ist diese Zone unter den Oberbegriff ''Grünzone und Bauverbotszone'' eingeordnet. Die Bauzonengrenze wurde damals so gewählt, dass die aus der Sicht der Denkmalpflege bedeutende Villa von L. Sauter voll zur Geltung kommt; das herrschaftliche Haus ist aus überregionaler Sicht schützenswert. Im neuen Zonenplan sollen ca. 600 m' der sUdöstlichen Parzellenhälfte, die gernäss altem Zonenplan zur öffentlichen Zone gehören, neu der zweigeschossigen Einfamilienhauszone zugewiesen werden. Im Zonenplanentwurf, der zur kantonalen VorprUfung eingereicht wurde, war diese Einzonung nicht vorgesehen. Im Zusammenhang mit der Vorprüfung des Arealüberbauungsplanes ''Staadgarten" hat das Baudepartement mit Schreiben vom 22. Dezember 1982 klar festgehalten, dass der votgesehenen Einzonung auf der Parzelle Nr.

aus

raum~laneri­

scher Sicht nicht entsprochen werden könne, weil sie. allen Bestrebungen zuwiderlaufe, das Seeufer freizuhalten. Mit der Zuweisung des fraglichen Parzellenteils zur Zone für öffentliche Anlagen im Jahre 1963, als der alte Zonenplan beschlossen wurde, hat die Gemeinde die Absicht kundgetan, dieses Areal

-

... 1 1 ~-.-.

im Interesse der Oefferitlichkeit freizuhalten. Nachdem in der Zwischenzeit die rechtlichen Grund~ lagen fUr die Freihaltung der Seeufer auf eidge~B~­ sischer (RPG) und kantonaler Ebene (Gesetz Uber die Btfentliche Zugänglichkeit der Ufer, RB 721.3) bedeutend ausgebaut wurden,

b~steht

heute kein

Grund, von dieser Haltung abzuweichen. Gernäss

Art. 3

Abs.

2 lit. c RP.G haben die mit Planungsauf-

gaben betrauten BehBrden darauf zu achten, dass Seeufer freigehalten und Bffentlicher Zugang

-

und Begehung erleichtert werden. Diese Bestimmung verbietet es, weitere Bauzonen ohne zwingenden Grund an die Ufer zu legen (vgl. EJPD/BRP, Erläuterungen RPG, N 34 zu Art. 3). Oie vorliegende planerische Massnahme verstBsst klar gegen diesen Grundsatz, weil sie zu el.nem Verlust an öffentlicher Zone im Bereich der Parze-He

~Ir

fiihrt

Dies rechtfertigt sich umso weniger, wenn man das zunehmende BedUrfnis der Einwohner und

Gäst~

von Ermatingen nach Erholungsanlagen am See in Betracht zieht und mit der beschränkten Kapazität der bestehenden öffentlichen Parkanlage auf der Nachbarparzelle Nr.

2 vergleicht._Diesem Umstand

hat die Gemeinde Rechnung getragen, als sie die Parzelle Nr. 4, die .nach altem Zonenplan in der Wohnzone liegt, neu der Zone fUr· öffentliche Anlagen zugewiesen hat, um Reserven

~Ur

GrUnanlagen

am See zu schaffen. Es gibt keinen sachlichen Grund, im Falle der Parzelle Nr.

1 andere Massstäbe.

anzulegen und sogar eine zusätzliche Einzonung vorzunehmen. Aus den dargelegten GrUnden ist die zusätzliche Einzonung im Bereich der Parzelle Nr.

1 unzweckmäs-

sig und ungerechtfertigt 0rid kann deshalb nicht genehmigt werden. Die Gemeinde wird aufgefordert, bei Gelegenheit Uber die Zonenzuweisung der Parzel-

.-

le neu

B~schluss

12 ,-.

im'Sin~e

zu fassen und sie

d~r

Erwägungen der Zone fGr dffentliche Anlagen oder einer Schutzzone zuzuweisen. g) Bei der Revision der Ortsplanung wurde das Nichtb~u­ gebiet umfassend bearbeitet. Entsprechend den heutigen Anforderungen wurde eine

Landwirtschaft~­

zone ausgeschieden, um dem Auftrag des Gesetzes und den Anliegen der Landwirtschaft auf Schutz ihrer Produktionsflächen zu entsprechen. zusätzlich

• wurde an landschaftlich empfindlichen Stellen eine ''Landwirtschaftszone mit besonderen Vorschrif.ten'' ausgeschieden.

In dieser Zone will man die

landschaftliche Sch6nheit und Eigenart möglichst bewahren. Die herk6mmliche Bewirtschaftung ist gewährleistet, hingegen sind bodenunabhängige Landwirtschaftsbetriebe untersagi:-.---Ma.!:l ..,;·J 1 verhindern, dass die zu schützenden Gebiete mit Treibhäusern, Mastbetrieben

u~d

Silos überstellt werden.

Die Interessen der Forstwirtschaft werden nach Auffassung des kantonalen Forstamtes gewahrt. Es bemerkt jedoch, dass die grösseren Waldwiesen in der Käsrüti zwischen der Staatsstrasse nach Engwilen und dem Kleinwieshau in die Landwirtschaftszone mit besonderen Vorschriften geh6ren würden. Diesem Begehren kann die Gemeindebeh6rde in der Riebtplanung noch entsprechen. Die im Zonenplan eingezeichneten Grundwasserschutzzonen haben informativen Charakter. Der eigentliche Schutz muss gernäss eidgen6ssischem Gewässerschutz~ gesetz an die Hand genommen werden. h)

In bezugauf den Verkehr macht der Zonenplan keine konkreten Aussagen; diese geh6ren in den Richtplan. Weil die Umfahrung h6chst .umstritten ist, bleibt der Durchgangsverkehr weiterhin auf

-· 1 3 .,. .• -·

·der Hauptstrasse.

Im Hinblick auf das Umweltschutz-··

gesetz (USG) muss festgestellt werden, dass der Verkehrslärm bei der

Zonenauss~heidung

zu

w~nig

beachtet wurde. Aus planerischer Sicht sind die Wohnzonen entlang der strasse

s~ark

Kreuzlin~en-Stein

befahrenen Durchgangs-

a.R. problematisch.

Filr die Beurteilung des Verkehrslärms

si~ht

dieses

Gesetz drei Grenzwertstufen vor. Artikel 22 Abs. USG filhrt aus, dass Baubewilligungen in lärmbelasteten Gebieten filr neue Gebäude, die dem längeren Aufenthalt von Personen dienen, nur erteilt werden dilrfen, wenn die Immissionsgrenzwerte nicht ilberschritten werden. Absatz 2 besagt: ''Sind die Immissionsgrenzwerte ilberschritten, so werden

Ba~bewilligungen

filr Neubauten, die

dem längeren Aufenthalt von Personen dienen, nur erteilt, werin die notwendigen zusätzlichen Schallschutzmassnahmen getroffen und die Räume zweckmässig ang~ordnet werden." Das kann zur Folge haben, dass im Baubewilligungsverfahren zusätzliche Auf lagen gemache-werden mil ssen. Das können entsprechende technische Vorkehren an Gebäuden, verbunden mit

angepasste~

Grundrissen

und andere aktive Schallschutzmassnahmen (z.B. Dreifachverglasung),

sein.

Dis Amt filr Umweltschutz und Wasserwirtschaft stellt

fe~t,

dass die generelle Kanalisationspla-

nung mit der neuen Ortsplanung nicht übereinstimmt; die Gemeindebehörde wird daher ersucht, die erforderliche Anpassung innerhalb eines Jahres an ...

die Hand zu nehmen. 6.

Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass die neue Nutzungspl-anung der 'Einhei tsgemeinde Erma tingen insgesamt-nicht als unzweckmässig er scheint. ·Das Baureglement und der Zonenplan genügen der heutigen

-

14 -

·Gesetzgebung. Die beiden Planungsinstrumente können· daher grundsätzlich genehmigt werden. Die provisoii~ .. sehen Sch~tzpläne (BMR) der Ortsteile Triboltingen und Ermatingen können ausser Kraft g~setzt werden. 7. Als Ergänzung zur Ortsplanung werden drei Zonenplanausschnitte 1:1000 für die Gebiete "Ried", "Bügen" und "Westerfeld" eingereicht, wobei nebst der detaillierten Zonenausscheidung auch Baulinien entlang des Sees ausgeschieden worden sind. Die Pläne sind sowohl aus planerischer als auch wasserbautechnischer Sicht vertretbar; daher können sie genehmigt werden. Im Auftrag des Baudepartementes beschliesst der Regierungsrat:

1. Zonenplan 1:5000 und Baureglement werden im Sinne der E rw ä g u nge n unter Vor be ha 1 t der nacn s<;rtf'e>1hnesnn7"dh:e>ll'T!_______ Ausnahmen ge.nehmigt. -

Im Baureglement sind folgende Streichungen vorzunehmen: Art.

19 Abs.

4; Art. 24. Abs.

1,

zweiter Satz;

'Art. 25 Abs. 3, das Wort ''unentgeltlich'' sowie

Art. 34 Abs. 2,

letzter Abschnitt.

- Im Zonenplan wird die Erweiterung der Bauzone 1m Bereich der Parzelle Nr.

nicht genehmigt.

2. Die provisorischen Schutzgebiete der Gemeinde Ermatingen werden ausser Kraft gesetzt. _3. Die Baulinienpläne 1:1000 für die Gebiete ''Westerfeld", ''Bügen'' und ''Ried'' werden genehmigt. 4. Die Gemeindebehörde wird ersucht, dem Baudepartement -

drei Exemplare des bereinigten Baureglemen-tes sowie allenfalls des gedruckten Zonenplanes zuzustellen.

.. -- .. _--, ..

1 5- _;::-_.

_ -5. Mitteilung an: Geme-inderat Ermatingen, Rathaus, 8272 Ermatingen, unter ßeilage zweier Zonenpläne, zweier Bauregle~ mente sowie der Baulinienpläne ''Westerfeld'', ''Bilgen" und ''Ried'',

je im Doppel mit Genehmiqungsvermerk

-Herrn Louis Sauter, Untere Seestrasse 247, 8272 Ermatingen - PlanungsbUre Theo Stierli AG, BUchnersti. 26, Postfach, 8033 ZUrich - Grundbuchamt Ermatingen, 8272 Ermatingen - Baudepartement (2) - Forstamt - Ti _;f ba uamt ------~-------

- Amt fUr "Umweltschutz und Wasserwirtschaft - Amt fUr Denkmalpflege

-Amt für Raumplanung (2) unter Beilage eines

Baur~gle­

mentes, Zonenplanes sowie der Baulinienpläne

''West~r­

feld",

"BUgen" und "Ried", alles mit Genehmigungs:ver-

merk,

sowie der Akten FUr richtige Ausfertigung DER STAATSSCHREIBER