Unterfeld

Die vom Stadtrat Amriswil am 28. März 2017 beschlossene Änderung des Quartierplans Unterfeld (genehmigt mit RRB Nr. 2864 am 23.12.197 4 und geändert mit RRB Nr. 946 vom 17.9.1996) wird genehmigt

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Mitteilung an: - Stadt Amriswil, Bauverwaltung, Arbonerstrasse 2, Postfach 1681, 8580 Amriswil,. unter Beilage von fünf Exemplaren des Gestaltungsplans Mühlebach sowie sechs Exemplaren der Änderung des Quartierplans Unterfeld, je mit den notwen· · digen Genehmigungsvermerken (charge) . · IPG Keller AG, Hauptstrasse 84, 8280 Kreuzlingen Amt für Umwelt Amt für Wirtschaft und Arbeit, Arbeitsinspektorat Departement für Bau und Umwelt, Rechtsdienst · Departement für Inneres und Volkswirtschaft, Abt. Energie Hochbauamt Tiefbauamt Amt für Raumentwicklung, unter Beilage von einem Exemplar des Gestaltungsplans Mühlebach sowie sechs Exemplaren der Änderung des Quartierplans Unterfeld, je mit Vermerken analog den Gemeindedossiers sowie der übrigen Akten

Erwägungen: Mit Schreiben vom 18. Mai 2017 ersucht die Stadt Amriswil um Genehmigung der im Titel erwähnten Vorlagen. Die generelle Prüfung der Gesuchsunterlagen ergab, dass die eingereichten Unterlagen nicht vollständig waren. Insbesondere fehlte ein öffentlich-

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rechtlich beurkundeter Abtretungsvertrag, um das Land für die geplante Ringstrasse zu sichern. Mit der Bauverwaltung Amriswil wurde am 2. Juni 2017 vereinbart, dass dieser Abtretungsvertrag nachgereicht wird. Die Öffentliche Urkunde zu diesem Vertrag reichte die Stadt Amriswil am 24. Oktober 201.7 beim Amt für Raumentwicklung ein. : Aufgrund der eingereichten Unterlagen kann gefolgert werden, dass die Verfahren ord. nungsgemäss durchgeführt wurden. Gegen die erwähnten Vorlagen sind beim Departement für Bau und Umwelt keine Rekurse hängig. Der Gestaltungsplan Mühlebach sowie die Änderung des Quartierplans Unterfeld wurden vom Amt für Raumentwicklung mit Bericht vom 26. Juli 2017 vorgeprüft. Der zur Genehmigung eingereichte .Gestaltungsplan Mühlebach (nachfolgend: Gestaltungsplan) umfasst die Parzellen Nrn. 6196, 6199, 6354 (Teil) und 6503. Das nach Norden abfallende Gebiet liegt im Westen von Amriswil. Im Süden wird es durch die Weinfelderstrasse, im Osten durch den Mühlebachweg und im Norden durch die Bielackerstrasse begrenzt. Im Westen befindet sich ein Gewerbegebiet und im Nordosten ein Einfamilienhausquartier. Im rechtskräftigen Zonenplan ist ca. eine Bautiefe entlang der Weinfelderstrasse sowie der westliche Übergangsbereich (Parzelle Nr. 6503) der · Wohn" und Gewerbezone WG 4 zugewiesen. Die übrige Fläche befindet sich in der· Gestaltungsplans betrifft Teile des rechtskräftigen Wohnzone W 2. Das Gebiet des . . Quartierplans „Unterfeld" (genehmigt mit RRB Nr. 2864 am 23.12.197 4 und geändert mit RRB Nr. 946 vom 17 .9.1996). Mit der zur Genehmigung eingereichten Änderung des Quartierplans „Unterleid" wird dieser teilweise aufgehoben und angepasst. Die Anpassung erfolgt insbesondere, um die Inhalte des Quartierplans auf das Konzept des Gestaltungsplaris abzustimmen. Aus kantonaler Sicht ist gegen die Änderung des Quartierplans nichts einzuwenden. Sie erfüllt die Anforderungen von § 5 Abs. 3 des · Planungs- und Baugesetzes (PBG; RB 700) und kann genehmigt werden . . Gemäss Art. 2 der Sonderbauvorschriften (SBV) dierit der Gestaltungsplan Mühlebach als Grundlage für eine geordnete Erschliessung und. Siedlungsentwicklung innerhalb des Quartiers Mühlebach. Zudem soll er Randbedingungen festlegen, um eine ortsbaulich verträgliche Bebauung mit kleinteiliger Struktur im verkehrsberuhigten Inneren des. Quartiers und Mehrfamilienhäuser an der Bielacker- und der Weinfelderstrasse zu er-. möglichen. Zudem soll im Sinne von § 24 Abs. 3 PBG von der Regelbauweise abgewichen werden, um eine bessere Siedlungsgestaltung und eine Aufwertung des Strassenraumes zu erzielen. Zum allgemeinverbindlichen Bestandteil des Gestaltungsplans gehören ein Situationsplan und die Sonderbauvorschriften (Art. 3 SBV). Diese werden mit einem Planungsbericht, zwei Lärmgutachten, Projektplänen und Verträgen ergänzt, welche der Erläuterung des Gestaltungsplans dienen. · Dem Gestaltungsplan liegt ein Richtprojekt für eine Überbauung zu Grunde. Dieses sieht eine Aufteilüng des Gestaltungsplangebiets in drei Teilgebiete vor. Im Teilgebiet

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,;West" sollen drei- und viergeschossige Mehrfamilienhäuser, im Teilgebiet „Mitte" Einfamilienhäuser und im Teilgebiet „Süd" fünfgeschossige Mehrfamilienhäuser (denkbar sind auch Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe) ermöglicht werden. Die entsprechende Unterteilung (West, Mitte und Süd) wird auch im Gestaltungsplan wiedergeben. Das Richtprojekt resp. die Inhalte des Gestaltungsplans sind das Ergebnis eines Workshopverfahrens mit Vertretern der Stadt Amriswil, des Hochbauamtes und des Amtes für Raumentwicklung. Das Bebauungs- und Umgebungskonzept verfügt insgesamt über eine gute architektonisch und. städtebaulich Qualität. Insbesondere ist zu begrüssen, dass im Gebiet „Mühlebach" für sämtliche Hauptbauten eine einheitliche Dachform (Art. 9 Abs. 9 SBV, Flachdachpflicht) verlangt und teilweise die Gebäudelängen beschränkt werden, um die örtliche Einpassung zu optimieren. Zudem ist positiv zu beur- · teilen, dass die Parkierung der Teilgebiete ,~West und Süd" - mit Ausnahme von Besucherparkplätzen - unterirdisch zu erfolgen (Art. 5 Abs~ 2 SBV) hat. Aus kantonaler Sicht wird bedauert, dass im Teilgebiet „Mitte" ausschliesslich Einfamilienhäuser erlaubt werden (Art. 7 Abs. 1 SBV). Auch hier hätte der Kanton eine „dichtere Bauweise" (z.B. mit Mehr- oder Reiheneinfamilienhäusern) bevorzugt. Im Sinne von § 36 PBG regelt der Gestaltungsplari die werkleitungs- und verkehrsinässige Erschliessung. Nebst der Erstellung neuer Werkleitungen sieht der Gestaltungsplan vor, die Bielackerstrasse (Parzelle Nr. 6354) zu verlängern. Ausserdem ist für das Teilgebiet „Mitte" (Einfamilienhäuser) geplant, eine neue öffentliche Zufahrtsstrasse resp. Ringstrasse (Art. 4 SBV) zu erstellen. Um den Zugriff auf.das hierfür benötigte Land sicherzustellen, hat die Stadt Amriswil mit der Grundeigentümerin der Parzellen Nrn. 6503 und 6199 einen Abtretungsvertrag abgeschlossen. Die entsprechende öffentliche Beurkundung erfolgte am 20. Oktober 2017. Mit dieser vertraglichen Vereinbarung kann im Sinne von § 36 Abs. 1 PBG auch die zeitgerechte Erschliessung des Gebiets . „Mühlebach" gewährleistet werden. Im Übrigen gelangt das Departement für Bau und Umwelt zur Schlussfolgerung, dass die gewählte Erschliessung sachgerecht ist. Um die massgeblichen Belastungsgrenzwerte gemäss Lärmschutz-Verordnung (LSV; 814.41) einhalten zu können, legt der Gestaltungsplan verschiedene Lärmschutzmassnahmen fest. Insbesondere sieht der Gestaltungsplan die Erstellung einer Lärmschutzwand (120 m lang, 2.5-4:0 m hoch) entlang der Parzelle Nr. 6197 vor, welche eine lärmmässige Abschirmung gegenüber dem Gewerbebetrieb auf Parzelle Nr. 6197 bezweckt. Zudem verlangt der Gestaltungsplan, dass die Wohnüberbauung im Teilgebiet „Süd" gegenüber der Weinfelderstrasse abgeschirmt werden muss. Um diese Abschirmung zu erreichen, sind entlang der Weinfelderstrasse Lärmschutzwälle von 1.5 m Hö-he sowie Lärmschutzwände von 2.0 m Höhe geplant. Aus ortsbaulicher Sicht ist zu begrüssen, dass die Lärmschutzmassnahmen iri die Wohnüberbauung integriert werden. Zudem ist zu begrüssen, dass auf eine „kanalisierende" Anordnung der Lärmschutz- · wände verzichtet wird. In gestalterischer Hinsicht ist zudem positiv zu würdigen, dass im . Bereich der Lärmschutzmassnahmen auch Bepflanzungen vorgesehen sind. Für die

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Bepflanzung „wegleitend" ist der Umgebungsplan vom 24. Januar 2017 (Art. 11 Abs.· 4 SBV). Aufgrund der eingereichten Unterlagen kann die Gestaltung und Materialisie. rung der Lärmschutzwände nicht abschliessend beurteilt werden. Um eine optimierte Gestaltung zu gewährleisten, sollten unseres Erachtens die Lärmschutzwände noch vorteilhafter in das Aussenraumkonzept integriert werden. Um dies zu gewährleisten,· sollte wiederum ein Landschaftsarchitekt beigezogen werden. Zudem wird empfohlen, auf strassenraumfremde M.aterialien wie absorbierende Betonelemente zu verzichten und den Bau einer Lärmschutzwand aus Holz zu prüfen. Ferner ist auf eine zurückhaltende Farbgebung zu achten. Das Arbeitsinspektorat vom Amt für Wirtschaft und Arbeit bemerkt, dass auch die Autowaschanlage auf Parzelle Nr. 6296 sich lärmmässig auf das Planungsbiet negativ aUswirkt. So dringt insbesondere der Lärm von der Autowaschanlage nach draussen, wenn während dem Waschgang das Einfahrtstar geöffnet ist. Gemäss Lärmgutachten der Sinus lngeneering AG kann es im Teilgebiet „West" (Baubereich MFH D) zu Überschrei~ tungen des Planungswertes um 1-2 dB (A) kommen. Um diesen Grenzwert einhalten zu können, sirid im Baubewilligungsverfahren noch zusätzliche gestalterische oder bauliche Massnahmen zu treffen. Auf solche kann nur verzichtet werden, sofern gestützt auf Art. 12 Abs. 1 SBV aufgezeigt wird, dass die Planungswerte ohne Massnahmen einge- · halten werden können. Anstelle einer Massnahme könnte auch mit dem Betreiber der Autowaschanlage vereinbart werden, das Einfahrtstar der Autowaschanlage während · · dem Waschvorgang zu schliessen. Die entsprechende Vereinbarung müsste mit einem Baugesuch eingereicht werden. Im Baubewilligungsverfahreri ist jedenfalls mit einem Lärmgutachten nachzuweisen, dass im Teilgebiet „West" die Planungswerte eingehalten werden. Art. 10 SBV verlangt, dass die Hauptbauten den Minergie-Standard zu erfüllen haben. Alternativ können auch die Anforderungen von § 35 PBV eingehalten werden. Die Energiefachstelle stellt fest, dass nur mit der Minergie-Vorgabe tatsächlich eine Verbes-· serung gegenüber dem gesetzlichen Minimum erreicht wird. Werde der Energiebedarf für Heizung und Warmwasser mit fossilen Energien, wie z.B. Erdgas abgedeckt, dann genügen die im Art. 10 vorgegebenen U-Werte nicht einmal, um das gesetzlich geforderte Minimum zu erreichen (Anforderung „Höchstanteil nichterneuerbare Energien bei Neubauten). Wie aus Art. 6 SBV und Kapitel 4.3.2 Planungsbericht hervorgeht, soll das · Neubaugebiet mit Erdgas erschlossen werden. Ein Anschluss der Neubauten ans Erdgasnetz und die Abdeckung des Wärmebedarfs mit fossiler Energie für Heizung und Warmwasser ist daher naheliegend. Diese Bauten sind dann in der Regel trotz den besseren U-Werten energietechnisch deutlich .schlechter als bei einem Minergiegebäu. de. Der Stadt Amriswil wir-d daher empfohlen, im Rahmen des Baugesuchs den Miner~ giestandard (ohne die Alternative mit U-Werten) einzufordern.

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Abweichungen von der Regelbauweise Mit dem Gestaltungsplan wird von den Vorschriften der Regelbauweise abgewichen . . Abweichungen sind gemäss § 24 Abs. 2 PBG möglich, wenn dadurch gesamthaft eine bessere Siedlungsgestaltung erzielt wird .und diese im öffentlichen Interesse liegt. Die einzelnen Abweichungen sind in Kapitel 5 des Planungsberichts beschrieben. Die einzelnen Abweichungen sind eher marginal. Insbesondere wird im Bereich der Wohnzone W2 das Dichternass um 0.1 GFZ erhöht. Zudem werden Gebäudelängen und Grenzabstände beschränkt. Angaben zur „besseren Siedlungsgestaltung" und dem „öffentlichen Interesse" im Sinne von § 24 Abs. 2 PBG sind in den Kapiteln 5.3 und 5.4 des Planungsberichts (PB) enthalten. Die dargelegte Begründung ist insgesamt nachvollziehbar. Aus kantonaler Sicht kann die Erfüllung der erhöhten Anforderungen von § 24 Abs. 2 PBG bejaht werden. Im Rahmen der verwaltungsinternen Vernehmlassung haben die einbezogenen Fachstellen gegen den zur Genehmigung eingereichten Gestaltungsplan Mühlebach sowie die Änderung des Quartierplans Unterfeld keine Vorbehalte geäussert. Beide Genehmigungsvorlagen erfüllen die Anforderungen von § 5 Abs. 3 PBG und können genehmigt werden. · ·

Rechtsmittel: Gegen diesen Entscheid kann innert 20 Tagen beim Verwaltungsgericht des Kantons Thurgau, 8570 Weinfelden, Beschwerde geführt werden. Diese hat einen Antrag und eine Begründung zu enthalten. Sie ist im Doppel unter Beilage des angefochtenen Entscheides einzureichen. Expediert:

14. DEZ. 2017