Höhenrain
Piano d'utilizzazione speciale · Erlen
Documento
- Numero
- 70
- Tipo
- Piano d'utilizzazione speciale
- Sottotipo
- Piano particolareggiato
- Comune
- Erlen
- Cantone
- Turgovia
- Livello
- Comune
- Autorità
- Bauverwaltung Gemeinde
- Approvato da
- DBU
- Procedura
- Genehmigung Ersterlass
- Adottato
- 6 dic 2018
- In vigore dal
- 1 feb 2019
Carta
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Testo
10155-E-1.pdf
Departement für Bau und Umwelt
Thurgau Frauenfeld, 06. Dezember 2018
Entscheid Nr. 70 0049/2018/DBU/ARE
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Politische Gemeinde Erlen Zonenplanänderung Höhenrain Gestaltungsplan Höhenrain Aufhebung Quartierplan Höhenrain
Das Departement für Bau und Umwelt entscheidet: 1. Die vom Gemeinderat Erlen am 2. November 2017 beschlossene Zonenplanände¬ rung Höhenrain wird genehmigt. 2. Der vom Gemeinderat Erlen am 2. November 2017 beschlossene Gestaltungsplan Höhenrain und die angepassten, am 23. August 2018 beschlossenen Sonderbau¬ vorschriften (SBV) werden, mit Ausnahme von Art. 4 Abs. 3 SBV, genehmigt. 3. Die vom Gemeinderat Erlen am 2. November 2017 beschlossene Aufhebung des Quartierplans Höhenrain wird genehmigt 4. Mitteilung an: - Politische Gemeinde Erlen, Aachstrasse 11, Postfach, 8586 Erlen; unter Beilage von drei Exemplaren der Zonenplanänderung Höhenrain, vier Exemplaren des Gestaltungsplans Höhenrain und vier Exemplaren der Aufhebung des Quartier¬ plans Höhenrain, je mit Genehmigungs- und Nichtgenehmigungsvermerk (Art. 4 Abs. 3 .SBV); (Charge) - NRP Ingenieure AG, Lindenstrasse 1, 8580 Amriswil - Kantonale Steuerverwaltung, Schlossmühlestrasse 9, 8510 Frauenfeld, Unter Bei¬ lage einer Kopie des geänderten Zonenplans - Grundbuchamt - Amt für Umwelt - Departement für Bau und Umwelt, Rechtsdienst - Hochbauamt - Landwirtschaftsamt - Tiefbauamt - Grundbuchamt Bezirk Weinfelden - Amt für Raumentwicklung, Abteilung Natur und Landschaft - Amt für Raumentwicklung, Abteilung Kantonale Planung - Amt für Raumentwicklung, unter Beilage von zwei Zonenplanänderungen und je einem Exemplar des Gestaltungsplans Höhenrain und der Aufhebung des Quar-
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tierplans mit Genehmigungs- und Nichtgenehmigungsvermerk, sowie der übrigen Akten
Erwägungen: Mit Schreiben vom 15. Januar und 25. September 2018 ersucht der Gemeinderat Erlen um Genehmigung der Zonenplanänderung Höhenrain, des Gestaltungsplans Höhenrain und der Aufhebung des Quartierplans Höhenrain. Die genannten Planunterlagen wur¬ den mit Bericht vom 14. September 2017 vorgeprüft. Da die Sonderbauvorschriften nochmals angepasst werden mussten, wurden diese erneut öffentlich aufgelegt und durch den Gemeinderat am 23. August 2018 beschlossen. Aufgrund der eingereichten Akten kann geschlossen werden, dass das Verfahren ordnungsgemäss durchgeführt wurde. Das grosse Gestaltungsplanareal befindet sich am südwestlichen Siedlungsrand von Erlen im Ortsteil Riedt, eingebettet in eine attraktive, sanft verlaufende Hügellandschaft mit Bachlauf (Altbach). An die Nordseite des Geltungsbereichs grenzt das Einfamilien¬ hausquartier „Hööchi“. Der Geltungsbereich des Gestaltungsplans ist vollumfänglich der Wohnzone 2-geschossig zugeteilt. Im Osten schliesst die Landwirtschaftszone und im Süden die Landschaftsschutzzone an. Die betroffene Fläche weist ca. 34‘000 m2 auf. Um das geplante Projekt umsetzen zu können, bedarf es gleichzeitig einer Zonen¬ planänderung. Zonenplanänderung Höhenrain Die Altbachstrasse muss für ihre künftige Erschliessungsfunktion ausgebaut werden. In einem Teilbereich angrenzend an die Parzellen Nrn. 3340 und 3142 muss sie deshalb auf der Parzelle Nr. 3515 geringfügig gegen Süden verschoben werden, da die nordsei¬ tig anstossenden Grundstücke bereits bebaut sind. Diese Teilfläche im Umfang von rund 148 m2 liegt heute in der Landschaftsschutzzone. Die Fläche soll eingezont und andernorts ein flächengleiches Stück ausgezont werden. Tabelle 1: Übersicht Umzonung Parzellen Nrn. 3515 und 3136
Betroffene Parzelle
Betroffene Teilfläche
Rechtsgültiger Zonenplan
Geänderter Zonenplan
Nr. 3515
148 m2
Landschaftsschutzzone
Wohnzone W2
Nr. 3136
148 m2
Wohnzone W2
Landwirtschaftszone
Im östlichen Bereich des Planungsgebietes, auf der Parzelle Nr. 3136, wird eine kaum bebaubare Fläche von der Wohnzone W2 der Landwirtschaftszone zugewiesen. Gegen die Zonenplanänderung gibt es keine Vorbehalte.
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Gestaltungsplan Höhenrain Zweck und Inhalt, Einhaltung der Grundanforderungen gemäss § 23 PBG Der Gestaltungsplan Höhenrain besteht aus den allgemeinverbindlichen Bestandteilen Situationsplan 1:500, den Sonderbauvorschriften und dem erläuternden Planungsbe¬ richt. Gemäss dem Zweckartikel Nr. 2 der Sonderbauvorschriften (SBV) fixiert der Gestal¬ tungsplan Höhenrain die Erschliessung, schafft unter Berücksichtigung einer haushälte¬ rischen Nutzung des Baulandes gut überbaubare Parzellen und sichert den Schutz der Langsamverkehrsteilnehmer. Damit erfüllt der Gestaltungsplan die Minimalanforderun¬ gen gemäss § 23 PBG, indem er in erster Linie die Ausstattung mit Anlagen der Er¬ schliessung regelt. Das Erschliessungskonzept ist nicht zu beanstanden, auch die ge¬ planten Fusswegverbindungen - insbesondere zum Kindergarten und zur Schule - sind sinnvoll. Es wird nicht von der Regelbauweise abgewichen. Sonderbauvorschriften (SBV) Wie bereits im Vorprüfungsberieht festgehalten, kann Art. 4 Abs. 3 SBV nicht geneh¬ migt werden. Die Aufnahme von Strassen und Wegen in das Gemeindenetz (Widmung) ist kein zulässiger Inhalt eines Gestaltungsplans. Hierüber ist gemäss § 10 des Geset¬ zes über Strassen und Wege (StrWG; RB 725.1) separat Beschluss zu fassen. Aufhebung Quartierplan Höhenrain Der auf dem Gebiet rechtsgültige Quartierplan „Höhenrain“ wurde mit dem RRB Nr. 1713 vom 10. August 1971 genehmigt. Er regelt lediglich die Strassenerschliessung und legt die Baulinien zu deren Freihaltung fest. Der Quartierplan stimmt nicht mehr mit den aktuellen Zonengrenzen überein. Die Strassenführungen wurden zu einem grossen Teil verändert. Im Rahmen der verwaltungsinternen Vernehmlassung haben die involvierten Fachstel¬ len keine Vorbehalte gegen die Zonenplanänderung Höhenrain, den Gestaltungsplan Höhenrain und die Aufhebung des Quartierplans Höhenrain angebracht. Die Vorlagen entsprechen, mit Ausnahme von Art. 4 Abs. 3 SBV, den Anforderungen von § 5 Abs. 3 des Planungs- und Baugesetzes (PBG; RB 700) und können somit genehmigt werden. Bau und Umwelt schefin
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Rechtsmittel: Gegen diesen Entscheid kann innert 20 Tagen beim Verwaltungsgericht des Kantons Thurgau, 8570 Weinfelden, Beschwerde geführt werden. Diese hat einen Antrag und eine Begründung zu enthalten. Sie ist im Doppel unter Beilage des angefochtenen Ent¬ scheides einzureichen. Expediert:
11. OEZ. 2018
10155-S-1.pdf
OEREB10155
Politische Gemeinde Erlen
Gestaltungsplan Höhenrain
Sonderbauvorschriften
Öffentliche Auflage vom
01.12.2017
bis
20.12.2017/
vom
31.08.2018
bis
19.09.2018
Untersteht dem fakultativen Referendum gemäss § 24 Abs. 3 PBG
Vom Gemeinderat beschlossen am 02.11.2017 / 23.08.2018 Der Gemeindepräsident
Die Gemeindeschreiberin
Roman Brülisauer
Ursula Weibel TEILWEISE
Vom Departement für Bau und Umwelt genehmigt mit
Vom Gemeinderat in Kraft gesetzt per
KANTON THURGAU DEPARTEMENT FÜR BAU UND UMWILT 8500 FRAUENFELD
Gemeinderlen
Kanton Thurgau
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Der Gemeinderat Erlen erlässt gestützt auf die §§ 23 ff. Planungs- und Baugesetz vom 21.12.2011 den Gestaltungsplan Höhenrain.
1.
Allgemeine Bestimmungen
Art. 1 Geltungsbereich
Der Gestaltungsplan Höhenrain gilt für das im Situationsplan 1:500 um¬ grenzte Planungsgebiet, umfassend die Parzellen Nrn. 3387, 3130, 3509, 3341, 3349, 3136, 3138, 3334, 3139, 3140, 3340, 3141,3142, 3144, 3145, 3337, 3146 und Teile der Parzellen Nrn. 3433, 3159 und 3151 im Grundbuch Erlen.
Art. 2 Zweck
Der Gestaltungsplan Höhenrain fixiert die Erschliessung, schafft unter Be¬ rücksichtigung einer haushälterischen Nutzung des Baulands gut überbau¬ bare Parzellen und sichert den Schutz der Langsamverkehrsteilnehmer.
Art. 3 Inhalt und Wirkung
Der Gestaltungsplan Höhenrain umfasst folgende Bestandteile: 1.
Allgemeinverbindlich: - Sonderbauvorschriften - Situationsplan 1: 500
2.
Erläuternd: - Planungsbericht
1
2.
Erschliessung
Art. 4 Verkehrserschliessung
1
Die Verkehrserschliessung des Gestaltungsplangebiets erfolgt gemäss Situa¬ tionsplan über die neu auszubauende Altbachstrasse sowie eine neu zu er¬
vom 6. AZ. / S'
2 Die Langackerstrasse und die Tolenackerstrasse werden zur Erschliessung der ersten Bautiefe im Norden verlängert. 3 Sämtliche oben erwähnten Strassen werden Teil des Gemeindestrassennet-
FÜR BAU UND UMWELT ENTSCHEID Nr. IO 8500 FRAUENFELD
NICHT GENEHMIGT
KANTON THURGAU DEPARTEMENT
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stellende Querstrasse, eine Stichstrasse im Osten und eine Ringstrasse.
zes. 4 Die Altbachstrasse ist von der Höhenrainstrasse bis zum Einlenker der Stich¬ strasse mit einem Trottoir von mindestens 1.5 m Breite zu versehen. 5 In der Verlängerung der Langackerstrasse und der Tolenackerstrasse sowie zwischen der Ring- und der Altbachstrasse sind öffentliche Gehwege von mindestens 2.0 m Breite zu erstellen. 6 Die öffentlichen Strassen und Wege sind zu beleuchten.
Art. 5 Ver- und Entsorgung
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Die Entwässerung der neu zu erschliessenden Parzellen hat teilweise abwei¬ chend zum GEP im reduzierten Mischsystem über neu zu erstellende Regenund Schmutzabwasserleitungen gemäss Situationsplan zu erfolgen.
2 An der im Situationsplan bezeichneten Stelle ist ein Retentionsbecken zu er¬ stellen. 3 Die Erschliessung mit Wasser und Elektrizität sowie die Strassenbeleuchtung erfolgen mit neuen Leitungen und Anlagen gemäss Situationsplan. 4 Werkleitungen ausserhalb des Strassen- bzw. Wegbereiches sind nach dem Bau mittels Eintrag von Durchleitungsrechten im Grundbuch zu sichern.
2
3.
Bebauung
Art. 6 Bauvorschriften
1 Zulässig sind Ein- und Doppeleinfamilienhäuser sowie darin integrierte nicht störende Gewerbe- oder Dienstleistungsbetriebe, soweit diese mit dem Wohncharakter vereinbar sind. Auch eine zusätzliche Einliegerwohnung pro Gebäude ist gestattet. 2 Die maximale Geschossflächenziffer beträgt 0.65. 3 Die maximal zulässige traufseitige Fassadenhöhe bei Schrägdächern resp. die Seitenfassadenhöhe bei Flachdachbauten gemessen an denjenigen Fas¬ saden an welchen das Attikageschoss zurückversetzt ist, beträgt 7.00 m. Die maximal zulässige Gesamthöhe beträgt 10.50 m. Als massgebendes Terrain gilt jeweils das angepasste Gelände gemäss Art. 7 SBV. 4 Hauptbauten müssen zwei Vollgeschosse aufweisen. 5 Die maximal zulässige Gebäudelänge beträgt 30 m. 6 Der minimale grosse Grenzabstand für Hauptbauten beträgt 8.00 m, der kleine Grenzabstand 4.00 m. Der grosse Grenzabstand ist auf der Hauptwohnseite einzuhalten. In Zweifelsfällen bestimmt die Gemeindebehörde die massgebende Gebäudeseite. 7 Für An- und Kleinbauten gilt ein minimaler Grenzabstand von 3 m. 8 Für Unterniveaubauten sowie unterirdische Bauten gilt ein Grenzabstand von mindestens 0.50 m. 9 Für Tiefgaragenzufahrten sowie ebenerdige Anlagen wie Zufahrten, Abstell¬ plätze, Hauszugänge und Spielplätze beträgt der Grenzabstand 0.50 m. Ge¬ hen von ihnen nachteilige Auswirkungen aus, beträgt der Grenzabstand 3.0 m. 10 Für Anlagen wie Schwimmbäder, Schwimmteiche, Biotope sowie wärmetech¬ nische Anlagen beträgt der Grenzabstand mindestens 3.00 m. 11 Aufschüttungen, Abgrabungen, Mauern und Wände haben einen Grenzab¬ stand von der Hälfte der Höhe, im Minimum 0.50 m, einzuhalten.
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12 Der Gebäudeabstand ist gleich der Summe der vorgeschriebenen Grenzab¬ stände. Bei Bauten auf dem gleichen Grundstück gilt ein Abstand, wie er sich bei einer dazwischen liegenden Grenze ergäbe. Zwischen Haupt- und Klein¬ bauten auf demselben Grundstück sowie zwischen Kleinbauten beträgt der minimale Gebäudeabstand 3.00 m.
Art. 7 Umgebungsgestaltung, Aussenanlagen
1 Das Gelände ist entsprechend den Höhenlinien respektive den Geländeprofi¬ len auf dem Situationsplan neu zu modellieren. 2 An der im Situationsplan bezeichneten Stelle ist ein Unterflurcontainer für Siedlungsabfälle anzulegen. Der Abfallsammelplatz ist gestalterisch in das Umfeld einzupassen. Der Sichtbereich nach SN 640 273a ist freizuhalten. 3 Für die Bepflanzung sind nur einheimische, standortgerechte Gehölze zu verwenden. 4 Auf Mauern oder als Mauern in Erscheinung tretende Einfriedungen ist so¬ weit möglich zu verzichten. Sie sind zudem nur zulässig, wenn sie aus natür¬ lichen Materialien sind oder bepflanzt werden.
4.
Schlussbestimmungen
Art. 8 Schlussbestimmungen
1 Der Gestaltungsplan Höhenrain tritt nach der Genehmigung durch das De¬ partement für Bau und Umwelt auf einen vom Gemeinderat festzulegenden Zeitpunkt in Kraft. 2 Mit der Inkraftsetzung des Gestaltungsplans Höhenrain wird der Quartierplan Höhenrain (RRB Nr. 1713 vom 10. August 1971) ausser Kraft gesetzt.
17.09.2018/pme/bbi/1452.10/SBV GP Höhenrain Änderung.docx
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