Hinterdorf

Piano d'utilizzazione speciale · Bottighofen · Abrogato il 26 giu 2019

Documento

Numero
40
Tipo
Piano d'utilizzazione speciale
Sottotipo
Piano particolareggiato
Comune
Bottighofen
Cantone
Turgovia
Livello
Comune
Autorità
Bauverwaltung Gemeinde
Approvato da
DBU
Procedura
Genehmigung Ausserkraftsetzung
Adottato
26 giu 2019
In vigore dal
26 giu 2019
Abrogato
26 giu 2019
Fonte
ÖREBlex, cantone Turgovia

Carta

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Testo

Departement für Bau und Umwelt

Thurgau Frauenfeld, 26. Juni 2019

Entscheid Nr. 40 0173/2018/DBU/ARE

Politische Gemeinde Bottighofen - Gestaltungsplan Hinterdorf II - Aufhebung Gestaltungsplan Hinterdorf

Das Departement für Bau und Umwelt entscheidet: 1. Der vom Gemeinderat Bottighofen am 19. März 2018 beschlossene Gestaltungsplan Hinterdorf II wird unter Vorbehalt von Ziffer 3 genehmigt. 2. Die vom Gemeinderat Bottighofen am 19. März 2018 beschlossene Aufhebung des Gestaltungsplans Hinterdorf wird unter Vorbehalt von Ziffer 3 genehmigt. 3. Die Inkraftsetzung des neuen Gestaltungsplans Hinterdorf II und der damit einher¬ gehenden Aufhebung des Gestaltungsplans Hinterdorf darf erst nach Inkrafttreten des neuen Baureglements der Politischen Gemeinde Bottighofen (von der Gemein¬ deversammlung am 23. Mai 2018 erlassen) erfolgen. 4. Mitteilung an: - Gemeinderat Bottighofen, Schulstrasse 4, 8598 Bottighofen, unter Beilage von vier Gestaltungsplänen Hinterdorf II und vier Aufhebungen des Gestaltungsplans Hin¬ terdorf, je mit Genehmigungsvermerk (Charge) - Amt für Denkmalpflege - Amt für Umwelt - Amt für Wirtschaft und Arbeit, Arbeitsinspektorat - Departement für Bau und Umwelt, Rechtsdienst - Forstamt - Hochbauamt - Tiefbauamt - ERR Raumplaner AG, Teufener Strasse 19, 9001 St. Gallen - Amt für Raumentwicklung, unter Beilage eines Gestaltungsplans Hinterdorf II und einer Aufhebung des Gestaltungsplans Hinterdorf mit Genehmigungsvermerk so¬ wie der übrigen Akten

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Erwägungen: Mit Schreiben vom 25. Juli 2018 ersucht die Politische Gemeinde Bottighofen um Ge¬ nehmigung der im Titel erwähnten Vorlagen. Der Gestaltungsplan Hinterdorf II und die damit verbundene Aufhebung des Gestaltungsplans Hinterdorf (genehmigt mit RRB Nr. 114 vom 9. Februar 1993) wurde mit Bericht vom 2. August 2017 durch das Amt für Raumentwicklung vorgeprüft. Aufgrund der eingereichten Unterlagen kann geschlossen werden, dass das Verfahren ordnungsgemäss durchgeführt wurde. Beim Departement für Bau und Umwelt sind gegen die Vorlage keine Rekurse hängig. Das von der vorliegenden Planung betroffene Areal befindet sich am westlichen Sied¬ lungsrand von Bottighofen, zwischen der Lengwilerstrasse und dem Stichbach. Das Planungsgebiet umfasst diverse Parzellen und eine Fläche von über 1.5 ha. Für das Planungsgebiet besteht ein rechtskräftiger Gestaltungsplan Hinterdorf aus dem Jahre 1993 (RRB Nr. 114 vom 9. Februar 1993). Bebauungsstudien haben gezeigt, dass eine attraktive Bebauung der Parzelle Nr. 123 aufgrund der im Gestaltungsplan Hinterdorf ausgeschiedenen Mantelbaulinien schwer realisierbar ist. Um eine sinnvolle¬ re Bebauung zu ermöglichen und den Gestaltungsplan Hinterdorf an die Bestimmungen des neuen Planungs- und Baugesetzes anzupassen, soll der bestehende Gestaltungs¬ plan Hinterdorf ausser Kraft gesetzt und durch einen neuen Gestaltungsplan Hinterdorf II ersetzt werden. Aus kantonaler Sicht wird dieses Vorgehen begrüsst. Die Aufhebung des Gestaltungsplans Hinterdorf (genehmigt mit RRB Nr. 114 vom 9. Februar 1993) kann genehmigt werden. Der neue Gestaltungsplan Hinterdorf II (nachfolgend GP) besteht aus den allgemein¬ verbindlichen Bestandteilen Situationsplan 1:500 und Sonderbauvorschriften (SBV), dem richtungsweisenden Vorprojekt Überbauung Garden View samt Modell und Umge¬ bungsplan sowie dem informativen Planungsbericht. Gemäss Art. 3 SBV bezweckt der GP.die Anpassung des Gestaltungsplans Hinterdorf (1993) an das neue Planungs- und Baugesetz. Für das noch unbebaute Teilgebiet B sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen für eine gesamthaft bessere Sied¬ lungsgestaltung gemäss § 24 Abs. 2 PBG geschaffen und die Erstellung einer architek¬ tonisch und ortsbaulich guten, nachhaltigen Gesamtüberbauung in verdichteter Bauwei¬ se mit attraktiven, zeitgemässen Wohnungen an zentraler, gut erschlossener Lage ge¬ sichert werden. Weiter sollen die situationsgerechte und gute Einfügung der Bauten und Anlagen ins Ortsbild und den Strassenraum gewährleistet und die Gebäudekuben so¬ wie die Gestaltung der Aussenräume festgelegt werden. Letztlich regelt der GP die zweckmässige Erschliessung für den Langsamverkehr und den motorisierten Individu¬ alverkehr sowie die Parkierung. Um diese Ziele zu erreichen, wurden gemäss Planungsbericht für den bereits überbau¬ ten Teil des Gestaltungsplanperimeters (Teilgebiet A) verschiedene Regelungen getrof¬ fen. Mit diesen Regelungen (Festlegung Firstrichtung, Mantelbaulinien, Pflichtlinien)

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werden verschiedene Qualitäten des aufzuhebenden Gestaltungsplans Hinterdorf über¬ nommen. Für den noch unüberbauten Bereich (Teilbereich B, Parzelle Nr. 123) wurde ein Überbauungskonzept gewählt, welches vier Punktbauten umfasst und sich durch deren Anordnung gut in das bestehende Ortsbild mit der heterogenen Bebauung ein¬ fügt. Durch die Anordnung der Punktbauten wird ein Hofbereich geschaffen. Der Hofbe¬ reich und die der Dorfzone entsprechende Massstäblichkeit der Baukörper mit den symmetrischen Steildächern, tragen zur Qualität der Überbauung bei. Das Teilgebiet B wird über die im Norden des Perimeters bestehende Obere Gartenstrasse erschlossen, die Parkierung erfolgt mit Ausnahme der Besucherparkplätze in einer Tiefgarage und für den Langsamverkehr werden Fusswege festgelegt. Mit verschiedenen Regelungen zur Gestaltung der Bauten und zum Aussenraum inklusive Bepflanzung, wird eine gute Eingliederung grundsätzlich gewährleistet. Leider wurden die in den Beilageplänen er¬ sichtlichen Qualitäten des Bebauungs- und Aussenraumkonzeptes nicht detaillierter in den Sonderbauvorschriften festgehalten, trotzdem kann aus kantonaler Sicht die Quali¬ tät des Gestaltungsplans bestätigt werden. Mit dem Gestaltungsplan Hinterdorf II wird von den Vorschriften der Regelbauweise ab¬ gewichen. Abweichungen sind gemäss § 24 Abs. 2 PBG möglich, wenn dadurch ge¬ samthaft eine bessere Siedlungsgestaltung erzielt wird und diese im öffentlichen Inte¬ resse liegt. Die Abweichungen von der Regelbauweise werden im Planungsbericht Ka¬ pitel 8.2 erläutert. Mit dem Gestaltungsplan Hinterdorf II wird insbesondere bezüglich der Gesamthöhe und der Nutzungsziffer deutlich von der Regelbauweise abgewichen. Die Abweichun¬ gen von der Regelbauweise und eine lnteressenabwägung diesbezüglich sind im Pla¬ nungsbericht nachvollziehbar erläutert Aus kantonaler Sicht ist hinsichtlich der besseren Siedlungsgestaltung festzuhalten, dass das Bebauungskonzept des Gestaltungsplans einen schlüssigen, auf den gebau¬ ten Kontext abgestimmten Eindruck hinterlässt. Die Verfasser haben sich intensiv mit dem Planungsgebiet auseinandergesetzt und das Projekt im Rahmen der Bearbeitung weiterentwickelt und optimiert. Weiter überzeugt im Zusammenhang mit dem Postulat der inneren Verdichtung die Körnung, die lockere Platzierung, die Massstäblichkeit und ortsspezifische Differenzierung der Geschossigkeit der Bauten. Insgesamt führt das übersichtliche Bebauungskonzept zu einer kohärenten, architektonisch guten Anlage mit interessanten Aussenräumen (hausbezogene Freiflächen, zentraler Platz und nahe¬ gelegener Bachtobel). Die Freiräume sind grösstenteils autofrei und dem Fussgänger Vorbehalten, was die Wohnqualität garantiert. Dementsprechend kann die Erfüllung der erhöhten Anforderungen von § 24 Abs. 2 PBG bejaht werden. Gemäss Planungsbericht ist die Siedlungsentwässerung auf den generellen Entwässe¬ rungsplan (GEP) abzustimmen. Diesbezüglich ist darauf hinzuweisen, dass gemäss dem aktuellen GEP Versickerungsmöglichkeiten im betreffenden Gebiet vorhanden

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sind. Somit ist das unverschmutzte Regenabwasser in erster Priorität zur Versickerung zu bringen. Das Detailprojekt der Kanalisation ist dem Amt für Umwelt separat zur Genehmigung einzureichen. Im Übrigen haben im Rahmen der verwaltungsinternen Vernehmlassung die einbezo¬ genen Fachstellen keine grundsätzlichen Vorbehalte gegen die Planänderungen ange¬ bracht. Die Aufhebung des Gestaltungsplans Hinterdorf und der neue Gestaltungsplan Hinterdorf II erfüllen die Anforderungen von § 5 Abs. 3 PBG und können genehmigt werden.

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Rechtsmittel: Gegen diesen Entscheid kann innert 20 Tagen beim Verwaltungsgericht des Kantons Thurgau, 8570 Weinfelden, Beschwerde geführt werden. Diese hat einen Antrag und eine Begründung zu enthalten. Sie ist im Doppel unter Beilage des angefochtenen Ent¬ scheides einzureichen. Expediert:

26. JUNI 2019