Zonenplan <1992>

Richtplan Der kommunale Richtplan ist gegliedert in die Teilbereiche Siedlung, Verkehr, Natur und Landschaft sowie Ver- und Entsorgung. Das Planungsinstrument besteht aus der Karte 1:5'000 und dem Richtplantext (Verbindlichkeiten zum Kommunalen Richtplan), welcher mit Koordinationsblättern die einzelnen Massnahmen aufzeigt. Eine wichtige Aufgabe der Raumplanung ist die sachgerechte Dimensionierung des Siedlungsgebiets. Diese Aufgabe gründet auf dem zentralen Postulat der haushälteri¬ schen Nutzung des Bodens. Die Grösse des Siedlungsgebiets ergibt sich in Abhängigkeit der funktionalen Hand¬ lungsräume (Raumtyp) gemäss KRP, der bestehenden Nutzerdichte (Beschäftigte und Wohnbevölkerung) und dem vorgesehenen zukünftigen Wachstum innerhalb des Richt¬ planhorizonts. Die Gemeinde Pfyn ist zum grösseren Teil dem "Kompakten Siedlungs¬ raum: Übrige Gemeinden" (Ortsteil Pfyn) und zum kleineren Teil der "Kulturlandschaft" (Ortsteil Dettighofen) zugeordnet. Da die rechtskräftig ausgeschiedenen WMZ-RichtpIangebiete unter Einbezug der vorhandenen Bauzonengrösse im Hinblick auf die erwar¬ tete künftige Anzahl Raumnutzer in den genannten Raumtypen und dem massgeben¬ den Zeitraum von rund 25 Jahren überdimensioniert sind, müssen diese gemäss Vor¬ gabe des KRP um 2,1 ha reduziert werden (Anhang A 1 KRP). Da die Einzonung an der Poststrasse unabhängig vom Bedarf über das Kontingent für WMZ-Zonen gemäss Festsetzung 1.1 B KRP läuft, wäre die Fläche grundsätzlich nicht als Richtplanfläche auszuscheiden. Zusammen mit den übrigen Reduktionen wurde nun das Richtplangebiet um knapp 2,4 ha auf insgesamt verbleibende 4,73 ha reduziert. So¬ mit ist die Vorgabe des KRP hinsichtlich Dimensionierung des Richtplangebiets erfüllt. Nebst quantitativer Überlegungen sind im Rahmen einer Ortsplanungsrevision aber auch qualitative Aspekte zu berücksichtigen. Um auf neue Erkenntnisse und veränderte Rahmenbedingungen reagieren zu können, kann die Gemeinde die Richtplangebiete, abgestimmt auf Standortqualitäten, flächengleich verschieben (Festsetzung 1.1 C KRP). Die vorgenommenen Anpassungen basieren auf Überlegungen der bestehenden Er¬ schliessung, ortsbaulicher Gegebenheiten und allfälliger gegenstehender Interessen. Wir können die Anordnung der Richtplangebiete nachvollziehen. Sie erfüllen die Anfor- ■ derungen des KRP unseres Erachtens auch in qualitativer Hinsicht. Dennoch möchten wir auf die Thematik der Fruchtfolgeflächen (FFF) hinweisen. Als FFF wird das qualitativ bestgeeignete ackerfähige Kulturland bezeichnet. Diesen agro¬ nomisch bedeutsamen Flächen soll im Hinblick auf die Versorgungssicherheit ein hoher Schutz eingeräumt und sie grundsätzlich von Überbauung freigehalten werden. Die bundesgerichtliche Rechtsprechung knüpft die Inanspruchnahme von FFF für Vorhaben jeglicher Art an strenge Voraussetzungen. Die Inanspruchnahme dieser Flächen muss entsprechend einer umfassenden Interessenabwägung standhalten. Die Richtplange¬ biete B "Ebnet" (ca. 0,7 ha FFF), C "Bärghof (ca. 0,1 ha FFF) und F "Brüel" (ca. 0,7 ha

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FFF) betreffen zumindest teilweise FFF. Soweit es sich um bereits rechtskräftige Richt¬ plangebiete handelt, zählen diese zwar nicht zum Thurgauer Mindestumfang, erfüllen jedoch als hochwertige Landwirtschaftsböden dennoch die Kriterien von FFF. In Ergän¬ zung zu den Genehmigungsunterlagen wurde nachträglich eine Interessenabwägung zum Richtplangebiet "Ebnet" nachgereicht, zu den übrigen fehlen entsprechende Aus¬ führungen. Im erwähnten Dokument wird erläutert, inwiefern das Richtplangebiet "Eb¬ net" für die Gemeinde von grossem Interesse ist und aus ortsplanerischer Überlegung Sinn macht. Auch wird erwähnt, dass Alternativen geprüft wurden, ohne jedoch dies weiter auszuführen. Unerheblich ist für den Erhalt der Fruchtfolgeflächen, ob diese zu einem aktiven Landwirtschaftsbetrieb gehören oder nicht. In der Tat ist aber das Dorf Pfyn praktisch vollständig von FFF oder Wald umgeben. Somit dürfte die Auswahl an Alternativen beschränkt sein, so dass die Wahl einer möglichst zentralen Lage entspre¬ chend hoch zu gewichten ist. Ebenfalls als zielführend erachten wir die vorgeschlagene Bestrebung, die verlustigen Flächen andernorts zu kompensieren. Ob es sich beim auf¬ geführten Vorschlag tatsächlich um eine Kompensation in Sinne einer Aufwertung oder allenfalls um eine kartografische Ungenauigkeit handelt, ist im Rahmen einer dereinstigen Einzonung bei ausgewiesenem Bedarf zu klären. Auch ist zu diesem Zeitpunkt mit den konkreten Absichten zu belegen, dass die Anforderungen der Planungsgrundsätze gemäss Kapitel 2.2 KRP sowie der Raumplanungsgesetzgebung (Art. 30 Abs. Ibis RPV) erfüllt sind. Die Gemeinde Pfyn verfügte im Jahr 2014 über eine Raumnutzerdichte von 42 RN/ha im Ortsteil Pfyn (Dichtetyp: Kompakter Siedlungsraum) und lag damit unter der im KRP geforderten Mindestdichte (47 RN/ha). Im übrigen Gemeindegebiet (Dichtetyp: Kultur¬ landschaft) lag die effektive Dichte mit 38 RN/ha hingegen etwas über der geforderten Mindestdichte. Die Gemeinden haben im Rahmen ihrer Ortsplanungen (kommunaler Richtplan, Zonenplan, Baureglement) aufzuzeigen, wie die Dichten gemäss Festset¬ zung 1.2 A KRP erreicht werden können. Gemäss Planungsbericht soll die Siedlungs¬ entwicklung nach innen und die Überbauung von Baulücken aktiv gefördert werden. Im Richtplan sind Gebiete mit Nutzungsreserven ausgewiesen. Aufzonungen in Pfyn oder Dettighofen sieht die Gemeinde nicht als geeignet. Vielmehr soll das Potenzial von leer¬ stehenden Volumen (Umnutzung von Ökonomiegebäuden) genutzt werden. Überdies seien einige Mehrfamilienhäuser im Bau. Ein weiterer Schwerpunkt liegt auf der Erneu¬ erung und Umnutzung des VSP-Areals (ehemaliges Spinnereiareal). Im Richtplantext S2 sind die strategischen Entwicklungsziele und Vorgehensschritte aufgeführt. Zudem wird im Planungsbericht bereits darauf hingewiesen, dass je nach Resultat des strategi¬ schen, informellen Prozesses, eine Anpassung der Zonenplanung im Bereich des Are¬ als nötig werde. Zum heutigen Zeitpunkt sind jedoch die Details noch nicht bekannt und konnten daher in der vorliegenden Zonenplanrevision nicht berücksichtigt werden. Im Zusammenhang mit den oben genannten Dichtevorgaben weisen wir darauf hin, dass die Flächen des VSP-Areals nicht in die Dichteberechnung eingeflossen sind, da es sich um reine Arbeitszonen handelt. Wird das Areal oder Teile davon in eine WMZ-Zone

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umgezont, wird der Dichtewert für Pfyn sinken, respektive die Kapazität steigen. Ob die vorliegenden Massnahmen zur Innenentwicklung und Erneuerung im Richtplan genügen, um die für den "Kompakten Siedlungsraum" geforderte Raumnutzerdichte von 47 RN/ha längerfristig zu erreichen, wird die zukünftige Entwicklung zeigen. Die Ge¬ meinde wird gefordert sein, die Innenentwicklung stets im Auge zu behalten. Es gilt, die¬ sen Prozess schrittweise zu konkretisieren und bei sich bietender Gelegenheit situati¬ onsbezogen zu reagieren. Dabei sind engagierte Anstrengungen zur Sicherstellung ei¬ ner angemessenen Wohn- und Lebensqualität erforderlich. Entgegen der Aussage in der Auswertungstabelle auf Seite 2 erachten wir es als notwendig, sich losgelöst von konkreten Vorhaben, Gedanken zur zukünftigen Entwicklung in Form z. B. von Zu¬ kunftsbildern zu machen. Ortsbauliche Analysen und Freiraumkonzepte sind mögliche Instrumente, um identitätsstiftende Elemente herauszuschälen und das qualitätssi¬ chernde Pendant zur baulichen Verdichtung sicherzustellen. Im Rahmen eines konkre¬ ten Projekts fehlt in der Regel die Zeit und der Wille, sich mit solchen Fragestellungen auseinanderzusetzen. Da bietet sich der kommunale Richtplan gerade eben an, vorgän¬ gig entsprechende Erkenntnisse und Zielsetzungen behördenverbindlich festzusetzen. Der kommunale Richtplan wird mit seiner strategischen Koordinationsfunktion und sei¬ nem steuernden Charakter in Zukunft an Bedeutung gewinnen. Letztlich geht es beim Bauen im Bestand darum, durch Neubauten und Ergänzungen Quartiere und Dörfer zu bereichern und zu verbessern. Dies verlangt nach präzisen und breit abgestimmten Werkzeugen und dem Einbezug von entsprechenden Fachleuten.

Zonenplan Der überarbeitete Zonenplan übernimmt überwiegend die rechtskräftige Zonenordnung. Neues Bauland wird lediglich an der Poststrasse geschaffen, im Übrigen werden einige Flächen umgewidmet und das Planungsinstrument den aktuellen Vermessungsdaten angepasst. Die Grösse der Bauzone kann in Pfyn als sachgerecht bezeichnet werden. Es wird da¬ von ausgegangen, dass bis Ende des Zonenplanhorizonts (15 Jahre) die Anzahl Raum¬ nutzer um rund 13 % zunimmt. Dies würde dazu führen, dass die Gesamtkapazität in den bestehenden WMZ-Bauzonen gemäss aktueller Erhebung zu 99 % ausgelastet wäre. Die Bauzonen von Pfyn sind somit sachgerecht dimensioniert. Bedarf für zusätzli¬ che WMZ-Zonen durch Ein- oder Umzonung ist grundsätzlich nicht gegeben. Ausnah¬ men sind lediglich möglich bei Einzonungen gemäss Festsetzungen 1.1 B und 1.4 B KRP (Arrondierungen; Bezug aus Kontingent) und bei Umzonungen von strategisch zweckmässig gelegenen, weitgehend überbauten Bauzonen, die nicht zu den WMZ-Zonen zählen (Festsetzung 1.4 A KRP).

Thurgau 6/9 Übersicht der Um- und Einzonungen, die der IV ehrwertabgabe gemäss § 63 PBG unterliegen Zone alt Zone neu Parzelle Nr. Fläche (m2) 1781 Dorfzone Zone für öffentl. Bauten 2042 Dorfzone 1769 Landwirtschaftszone 112 Wald Freihaltezone 7 1322 Wald Freihaltezone 75 235

Mit den beiden Umzonungen von der Gewerbezone in die Mischzone in Dettighofen soll gemäss Unterlagen auf die tatsächliche Nutzung reagiert werden. Ob eine Intensivie¬ rung der Wohnnutzung an der stark befahrenen Steckbornerstrasse auch planerisch Sinn macht liegt im Ermessen der Gemeinde. Jedenfalls gehen wir davon aus, dass in diesem Ortsteil auch längerfristig kein Bedarf mehr für reine Arbeitszonen besteht. Insgesamt werden die WMZ-Zonen durch Um- und Einzonungen um knapp 8'000 m2 vergrössert. Die Arbeitszonen werden um knapp 6'000 m2 und die Öffentlichen Zonen um gut 1'000 m2 reduziert. Die Erweiterung der Spezialbauzonen um knapp 2'000 m2 beruht hauptsächlich auf der Umzonung einer im Dorf gelegenen, landwirtschaftlich ge¬ nutzten Wiese. Per Saldo wird die Bauzonenfläche von Pfyn um 2'339 m2 erweitert. Zur Dimensionierung und Anordnung der Bauzonen haben wir keine weiteren Anmer¬ kungen. Zur Darstellung im Zonenplan (1:5'000) haben wir folgende Hinweise: Die im Plan dargestellten Gewässer sind teils unvollständig. Der Gewässerkataster für die Gemeinde Pfyn ist nachgeführt und steht zur Verfügung. Im Zonenplan wird zwar zwischen Verkehrsflächen innerhalb und ausserhalb der Bauzonen unterschieden. Ein entsprechender Eintrag in der Legende fehlt aber. Dies ist zu ergänzen. Im Hinblick auf die Geodatenlieferung ist zwingend daraufzu achten, dass die Zuordnung korrekt erfolgt. Auf Parzelle Nr. 209 besteht gemäss rechtskräftigem Zonenplan eine Fläche von rund 300 m2 (Autoabstellplatz), die der zweigeschossigen Wohn- und Arbeitszone (WA2) zu¬ gewiesen ist. Diese Fläche ist aber im ÖREB-Kataster fälschlicherweise nicht abgebil¬ det. Sinnvollerweise wäre auch der zwischen zwei Bauzonen gelegene Strassenab¬ schnitt auf Parzelle Nr. 207 einer Bauzone zuzuweisen.

Baureglement Das neue Baureglement basiert gemäss Planungsbericht auf dem bisherigen. Es wurde unter Beachtung der gültigen Gesetzgebung und Rechtsprechung respektive aktueller Bedürfnisse angepasst. Mit der vorliegenden Anpassung wird den Anforderungen von § 122 PBG entsprochen und die Rahmennutzungsplanung innert ersuchter Frist an die Bestimmungen des PBG

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und der Interkantonalen Vereinbarung zur Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB) an¬ gepasst. Der Entwurf des Baureglements wurde einer zweiten Vorprüfung unterzogen im Rah¬ men derer wir uns mit Schreiben vom 6. Februar 2019 äusserten. Unsere Anmerkungen und Vorbehalte wurden in der weiteren Bearbeitung grossmehrheitlich berücksichtigt. Auf den Antrag aus der Vorprüfung, die Grösse der Dachflächenfenster in der Dorfzone zu beschränken wurde nicht eingegangen. Der vorliegende Art. 27 des Baureglements (Dachaufbauten, Dacheinschnitte, Dachfenster) sieht mit Ausnahme der "Kernzone Städtli" grundsätzlich weder eine Flächenbeschränkung noch eine maximale Anzahl Fenster oder ein Verhältnis zur Dachfläche vor. Das Dorf Pfyn ist im KRP als wertvoll eingestuft und gemäss Inventar der schützens¬ werten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) von regionaler Bedeutung. Gemäss KRP sind hierbei Eingriffe in die bestehende Bausubstanz nach strengem Massstab zu beurteilen. Dass in der gesamten Dorfzone nun Dachflächenfenster ohne Flächenbeschränkung zugelassen sind, erachten wir insbesondere entlang der Hauptstrasse (Unterdorf) als nicht sachgerecht. Gemäss ISOS ist in diesem Bereich das Erhaltungsziel A ausgewie¬ sen. Mit dem Bau der Hauptstrasse im 18. Jh. entwickelte sich der langgestreckte bäu¬ erliche Strassenzug. Eine ausschliesslich traufständige Abfolge von Bauernhäusern reiht sich hier beidseits der Strasse und prägt zusammen mit zahlreichen, im Hinweisin¬ ventar HWI als "wertvoll" eingestuften Kulturobjekten, den Strassenraum. Grössere Dachflächenfenster sind relativ moderne Elemente, welche an historischen Gebäuden fremd sind. Zudem müssen in der Regel bestehende, historische Dachkon¬ struktionen partiell zerstört werden, wenn Dachflächenfenster eingebaut werden, die grösser sind als 0.5m2. Die Dachlandschaft gehört aus unserer Sicht als „5. Fassade“ genauso zu einem Orts¬ bild wie die restlichen vier Fassaden und trägt so in hohem Masse zum Gesamterschei¬ nungsbild eines Ortes bei. Das bisherige Baureglement sah auch für die Dorfzone eine Flächenbeschränkung auf 0,5 m2 vor. Inwiefern diese Bestimmung keine Gültigkeit mehr hat, kann den Unterlagen nicht entnommen werden. Wir sind uns durchaus bewusst, dass sich die Bedürfnisse und Möglichkeiten geändert haben. Auch das Gebot der inneren Verdichtung erfordert eine umfassende Nutzung der bestehenden Volumina. Dachflächenfenster sind jedoch nicht die einzige Möglichkeit, um auf diese Problematik zu reagieren. Auch die beiden Musterbauregiemente sehen für die Dorfzone eine Flächenbeschränkung vor. Mit der vorliegenden, offenen Bestimmung nach Art. 27 des Baureglements ist die genügende Einpassung der Dachflächenfenster nicht gegeben. Aufgrund dessen kann der Absatz 1 nicht genehmigt werden. Der entsprechende Absatz ist mit einem Nichtgenehmigungs¬ vermerk versehen. Wir weisen die Gemeinde Pfyn an, diese Bestimmung bis zum 31. Dezember 2020 für die Dorfzone entsprechend zu ergänzen. Das Amt für Denkmal¬ pflege erachtet in dieser Zone - insbesondere im Bereich der Hauptstrasse - ein Lichtmass von 0,5 m2 für ein einzelnes Dachflächenfenster als sachgerecht.

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Weiteres Im Vorprüfungsbericht haben wir auf die Anforderungen an den Grundwasserschutz so¬ wie die Wasserversorgung und -entsorgung aufmerksam gemacht. In der Folge wurden die Grundwasserschutzzonen in den kommunalen Richtplan eingetragen. Wir begrüssen dies, zumal sauberes Trinkwasser ein überaus wertvolles öffentliches Gut darstellt, das es gemäss Gewässerschutzgesetzgebung mit planerischen Massnahmen zu schüt¬ zen gilt, um Konflikte mit anderen raumrelevanten Vorhaben zu verhindern. Im Weiteren wurde jedoch nicht auf die Vorbehalte im Prüfbericht eingegangen. Jedenfalls hilft die Bemerkung auf Seite 3 in der Auswertungsliste zur Vorprüfung, wonach GEP und GWP aufgrund der Planung anzupassen seien und nicht umgekehrt, nicht wirklich weiter. Bei einer Ortsplanungsrevision geht es um die gesamthafte planerische Abstimmung raum¬ relevanter Tätigkeiten. Gemäss Art. 46 Abs.1 der Gewässerschutzverordnung (GSchV; SR 814.201) sind die, nach der Verordnung notwendigen Planungen, bei der Erstellung von Rieht- und Nutzungsplanungen zu berücksichtigen. Zonenplan und Gewässer¬ schutzgebiete können sich gegenseitig beeinflussen. Mit Bezug auf die Zonenplananpassung Nr. 9 auf den Parzellen Nrn. 197 und 199 von der Zone für Öffentliche Anlagen in eine Zone für Öffentliche Bauten und Anlagen möchten wir unter den gegebenen Umständen nochmals festhalten, dass in den Ge¬ wässerschutzzonen S1 und S2 ein generelles Bauverbot gilt. Gemäss dem im Jahr 2001 genehmigten Generellen Wasserversorgungsprojekt (GWP) ist die Grundwasser¬ fassung "Neuwies" ein unverzichtbares Standbein der Wasserbeschaffung. Das GWP ist im Zusammenhang mit der Rieht- und Nutzungsplanung oder wenn sich die Verhältnisse ändern, spätestens jedoch alle 10 bis 15 Jahre zu überarbeiten. Ge¬ mäss Auskunft der Gemeindebehörde besteht die Absicht, das knapp 20-jährige Projekt in den kommenden Jahren zu überprüfen. Aufgrund der eher geringfügigen Anpassun¬ gen von Rieht- und Zonenplan gehen wir davon aus, dass diese vermutlich keine grös. seren Auswirkungen auf GEP und GWP haben, weshalb vorliegend im Ermessen der Gemeinde von einer vertieften Prüfung abgesehen werden kann. Insgesamt erfüllt die Planung die Anforderungen von § 5 Abs. 3 PBG und wird mit Aus¬ nahme einer Bestimmung im Baureglement genehmigt. au und Umwelt

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Rechtsmittel: Gegen diesen Entscheid kann innert 20 Tagen ab Publikation im Amtsblatt beim Ver¬ waltungsgericht des Kantons Thurgau, 8570 Weinfelden, Beschwerde geführt werden. Sie ist unterzeichnet und im Doppel einzureichen und hat einen Antrag und eine Be¬ gründung zu enthalten, und es sind die Beweismittel aufzuführen. Expediert:

jj, 0£z. 2019