Zonenplan <2019> Revision Ortsplanung

Das Genehmigungsverfahren wird hinsichtlich der Reduktion der Weilerzone in Gutbertshausen (Parzelle Nr. 3012, Änderung Nr. 3) sistiert.

b)

Die Einzonung auf der Parzelle Nr. 4094 im Ortsteil Hessenreuti (Änderung Nr. 2e) wird nicht genehmigt.

c)

Die Ausscheidung einer Landwirtschaftszone für besondere Nutzungen im Be¬ reich Pflanzenbau (LwbNPf) im Ortsteil Hessenreuti (Änderung Nr. 101) wird nicht genehmigt.

3.

Das von der Gemeindeversammlung Sulgen am 24.09.2019 erlassene Bauregle¬ ment wird genehmigt.

4.

Die Gemeinde wird angewiesen, folgende Ergänzungen vorzunehmen und die dafür notwendigen Verfahren durchzuführen: 4.1.

4.2.

4.3. 4.4.

Die Gefahrenzonen sind bis 31.12.2021 vollständig auszuweisen und zur Ge¬ nehmigung einzureichen. Es sind die gemäss Leitfaden "Ausscheidung der Gefahrenzonen" notwendigen Abklärungen vorzunehmen und im Planungs¬ bericht zu dokumentieren. Der Zonenplan ist bis 31.12.2021 mit dem korrekt verorteten Naturschutzge¬ biet Auholz gemäss Kantonalem Richtplan, Anhang 5 zu ergänzen und zur Genehmigung einzureichen. Die Richtplankarte des kommunalen Richtplanes ist mit dem Richtplangebiet "Langstuude" zu ergänzen. Der kommunale Energierichtplan ist bis spätestens 31.12.2022 zur Genehmi¬ gung einzureichen.

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4.5.

5.

Die Änderungstabelle zum Zonenplan ist aufgrund der im Dispositiv und in den Erwägungen genannten Anpassungen zu korrigieren und dem Amt für Raumentwicklung bis am 31.08.2020 zuzustellen.

Mitteilung an: Gemeinderat Sulgen, Kradolfstrasse 15, 8583 Sulgen, unter Beilage von drei Dossiers zur Ortsplanungsrevision, je mit Genehmigungs-, Nichtgenehmigungs¬ und Sistierungsvermerken (Charge) Grundbuchamt und Notariat Bezirk Weinfelden, Amriswilerstrasse 57a, Post¬ fach, 8570 Weinfelden Steuerverwaltung, Schlossmühlestrasse 15, 8510 Frauenfeld NRP Ingenieure AG, Lindenstrasse 1, 8580 Amriswil Amt für Denkmalpflege Amt für Umwelt Amt für Wirtschaft und Arbeit, Arbeitsinspektorat Departement für Bau und Umwelt, Rechtsdienst Departement für Inneres und Volkswirtschaft, Abt. Energie Departement für Inneres und Volkswirtschaft, Abt. öffentlicher Verkehr Jagd- und Fischereiverwaltung Forstamt Hochbauamt Landwirtschaftsamt Veterinäramt Tiefbauamt Amt für Raumentwicklung, unter Beilage von zwei Dossiers zur Ortsplanungsre¬ vision, je mit Vermerken analog Gemeindeexemplare sowie der übrigen Akten.

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Erwägungen: Mit Schreiben vom 14. November 2019 ersuchte die Politische Gemeinde Sulgen um Genehmigung der revidierten Ortsplanung. Am 4. Juni 2020 reichte die Gemeinde Sul¬ gen den angeforderten Unterzeichneten Kaufrechtsvertrag für die Einzonung Nr. 23d (Erweiterung Wohnzone W2a im Gebiet Aufeld) nach. Die zu genehmigende Ortsplanung beinhaltet die Revision des Richtplans, des Zonen¬ plans und des Baureglements. Der Schutzplan der Natur- und Kulturobjekte wurde ebenfalls vollständig überarbeitet, dieser wird jedoch erst später zur Genehmigung ein¬ gereicht, da noch Rechtsmittelverfahren hängig sind. Die Revision der Ortsplanung wurde vom Amt für Raumentwicklung (ARE) mit Bericht vom 6. Juni 2017 vorgeprüft. In der Folge fanden verschiedene Treffen, Begehungen und eine umfassende Besprechung am 7. November 2017 statt. Am 4. Dezember 2017 reichte das zuständige Planungsbüro dem ARE überarbeitete Unterlagen zu einer zwei¬ ten, auf einige Fragestellungen reduzierten Vorprüfung ein. Mit Bericht vom 19. März 2018 hat das ARE diese Fragen beantwortet. Die öffentliche Bekanntmachung des kommunalen Richtplans erfolgte vom 11. März bis am 31. März 2019. Der Zonenplan und das Baureglement wurden vom 8. März bis am 27. März 2019 öffentlich aufgelegt. Dabei sind insgesamt acht Einsprachen zum Zonen¬ plan resp. Baureglement eingegangen; zwei Einwendungen betrafen den kommunalen Richtplan. Die Behandlung der Einsprachen und Einwendungen führte zu Anpassungen am Zo¬ nenplan, am Baureglement und am kommunalen Richtplan. Die Änderungen wurden in der Folge vom 12. Juli 2019 bis am 31. Juli 2019 öffentlich aufgelegt. Während dieser Auflage sind keine neuen Einsprachen, bzw. Einwendungen eingegangen. Am 24. September 2019 beschloss die Gemeindeversammlung den Zonenplan und das Baureglement. Der Beschluss des kommunalen Richtplans durch den Gemeinderat er¬ folgte am 5. Juli 2019. Aufgrund der eingereichten Unterlagen kann gefolgert werden, dass die Verfahren ord¬ nungsgemäss durchgeführt wurden. Gegen den zur Genehmigung eingereichten Zo¬ nenplan liegen dem Departement für Bau und Umwelt zwei Rekurse vor. Über diese Rekurse befindet das Departement für Bau und Umwelt in zwei separaten Entscheiden, welche inhaltlich und zeitlich mit dem vorliegenden Entscheid koordiniert sind.

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Vorbemerkungen Die Genehmigung der letzten Ortsplanung (kommunaler Richtplan, Zonenplan und Bau¬ reglement) der Gemeinde Sulgen erfolgte mit DBU-Entscheid Nr. 77 vom 29.10.2010. § 8 Abs. 3 des Planungs- und Baugesetzes (PBG; RB 700) verpflichtet die Gemeinden ihre Kommunalplanung (Richtplan und Rahmennutzungsplan) sowie, soweit erforder¬ lich, Sondernutzungspläne periodisch und bei erheblich geänderten Verhältnissen anzu¬ passen. Seit der Revision der letzten Ortsplanung wurden das übergeordnete Recht und die übergeordneten Pläne mehrfach angepasst. Insbesondere ist seit dem 1. Ja¬ nuar 2013 ein neues Planungs- und Baugesetz und die Verordnung des Regierungsra¬ tes zum Planungs- und Baugesetz und zur Interkantonalen Vereinbarung über die Har¬ monisierung der Baubegriffe (PBV; RB 700.1) in Kraft. Aufgrund des, auf den 1. Mai 2014 in Kraft gesetzten, revidierten Raumplanungsgesetzes (RPG; SR 700), wurde der Kantonale Richtplan (KRP) des Kantons Thurgau teilrevidiert. Diese Teilrevision wurde vom Bundesrat am 4. Juli 2018 genehmigt. Somit liegen offensichtlich erheblich geän¬ derte Verhältnisse vor, welche es im Sinne von § 8 Abs. 3 PBG erfordern, die Kommu¬ nalplanung gesamtheitlich zu überprüfen. Im März 2015 haben die beiden Gemeinderäte von Sulgen und Kradolf-Schönenberg entschieden, die anstehende Revision der Ortsplanung gemeinsam anzugehen. Ver¬ schiedene Gründe haben zu diesem Entscheid geführt: der gemeinsame funktionale Raum mit aneinandergrenzenden Baugebieten, ein grosser Bedarf an einer Entflech¬ tung von Wohn- und Arbeitsflächen (insbesondere in der Nähe der künftigen BTS) und eine kosteneffiziente Umsetzung der Revision der Ortsplanung. Die gemeinsame Planung und die beabsichtigten Stossrichtungen sind sehr zu begrüssen und sind in den Planungsinstrumenten auch gut umgesetzt worden. Die Vorlage zeugt insgesamt von einer vertieften Auseinandersetzung mit der künftigen Entwicklung der beiden Gemeinden Kradolf-Schönenberg und Sulgen. Im Rahmen des Genehmigungsverfahrens prüft das Departement für Bau und Umwelt (DBU) nach § 5 Abs. 3 des Planungs- und Baugesetzes (PBG; RB 700) generell, ob Pläne und Vorschriften rechtmässig sind und der übergeordneten Planung entsprechen. Dabei ist das Planungsermessen der Gemeinde gemäss Art. 2 Abs. 3 RPG zu respek¬ tieren.

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Richtplanung Der kommunale Richtplan ist gegliedert in die Teilbereiche Siedlung, Natur und Land¬ schaft und Verkehr. Das Planungsinstrument besteht aus der Karte 1:5'000 und dem Richtplantext (Verbindlichkeiten zum kommunalen Richtplan), welcher mit Koordinati¬ onsblättern die einzelnen behördenverbindlichen Massnahmen aufzeigt. Siedlungsgebiet Wichtige Aufgaben der Raumplanung sind die sachgerechte Dimensionierung des Sied¬ lungsgebiets, die zweckmässige Nutzungszuordnung und das Schaffen geeigneter Rahmenbedingungen für eine geordnete Besiedlung. Diese Aufgaben gründen auf dem zentralen Postulat der haushälterischen Nutzung des Bodens. Der kantonale Richtplan (KRP) enthält entsprechende Vorgaben zur sachgerechten Di¬ mensionierung des Siedlungsgebiets. Die Grösse des Siedlungsgebiets ergibt sich in Abhängigkeit der funktionalen Handlungsräume (Raumtyp) gemäss KRP, der bestehen¬ den Nutzerdichte (Beschäftigte und Wohnbevölkerung; RN/ha) und dem vorgesehenen zukünftigen Wachstum innerhalb des Richtplanhorizonts. Gemäss dem KRP ist die Ortschaft Sulgen dem Dichtetyp «Kompakter Siedlungsraum: Übrige Gemeinden» zugeteilt. Die umliegenden Orte auf dem Gemeindegebiet liegen alle in der Kulturlandschaft. Die rechtskräftig ausgeschiedenen WMZ-Richtplangebiete sind unter Einbezug der vorhandenen Bauzonengrösse und im Hinblick auf die erwar¬ tete künftige Anzahl Raumnutzer im genannten Raumtyp und dem massgebenden Zeit¬ raum von rund 25 Jahren sachgerecht dimensioniert. Es ergibt sich nach Vorgabe des KRP kein Anpassungsbedarf (Anhang A 1 KRP). Gemäss Festsetzung 1.1 C kann die Gemeinde ihre Richtplangebiete räumlich anders anordnen. Da die Gemeinden Sulgen und Kradolf-Schönenberg ihre Ortsplanungen ge¬ meinsam überarbeiten, dürfen auch Verlagerungen der gemäss Anhang A1 zur Verfü¬ gung stehenden Richtplangebiete für WMZ von einer Gemeinde in die andere Ge¬ meinde vorgenommen werden, sofern die Gesamtbilanz des Siedlungsgebietes über beide Gemeinden nicht verändert wird. Auf Ebene des Richtplanes finden solche Verla¬ gerungen zwischen den Gemeinden jedoch nur in sehr geringem Ausmass statt. Die Gemeinde Sulgen nimmt im Bereich der Richtplangebiete für WMZ nur minimale An¬ passungen am bestehenden Standort vor, sodass die Richtplangebiete fast flächen¬ gleich ausgeschieden werden. Die minimale Vergrösserung von 570 m2 ist vertretbar, da die Gemeinde Kradolf-Schönenberg ihre Richtplangebiete für WMZ in der Bilanz ins¬ gesamt um rund 700 m2 kleiner ausweist, als sie gemäss Anhang A1 dürfte. Die Vorga¬ ben aus dem KRP sind korrekt umgesetzt. An dieser Stelle ist noch darauf hinzuweisen, dass das geplante Richtplangebiet für öf¬ fentliche Bauten und Anlagen im Gebiet «Langstuude» nicht in der Richtplankarte 1:5'000 abgebildet ist. Dies ist nachzuholen.

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Siedlungsentwicklung nach innen Die Gemeinden haben im Rahmen ihrer Ortsplanungen aufzuzeigen, wie die Dichten gemäss Festsetzung 1.2 A erreicht werden können (Planungsauftrag 1.2 A). Im Weite¬ ren sind die Gebiete mit inneren Entwicklungspotenzialen und deren spezifische Eigen¬ schaften im kommunalen Richtplan auszuweisen. Die Gemeinden haben zudem die Mobilisierung dieser Gebiete zu fördern, indem sie geeignete Massnahmen zur besse¬ ren Nutzung prüfen (Planungsauftrag 1.3 B). ln den beiden Dichtetypen, welcher die Gemeinde Sulgen zugeordnet ist, muss für den Zonenplanhorizont 2030 und den Richtplanhorizont 2040 in den WMZ eine minimale Raumnutzerdichte von 47 RN/ha erreicht werden, bzw. eine Mindestdichte von 32 RN/ha. Die Gemeinde Sulgen verfügte im Jahr 2018 über eine Raumnutzerdichte von 52 RN/ha im Dichtetyp «Kompakter Siedlungsraum: Übrige Gemeinden» und lag damit bereits leicht über der im KRP geforderten Mindestdichte. In der Kulturlandschaft liegt die aktuelle Raum nutzdichte von 30 RN/ha hingegen noch leicht unter der geforderten Mindestdichte. Die Gemeinde Sulgen setzt in ihrem Richtplan insgesamt 14 Gebiete mit Innenentwick¬ lungspotential fest (S 0.1.x) und beschreibt im zugehörigen Koordinationsblatt den "Handlungsbedarf'. Die beiden Planungsaufträge (S 1.2 A und S 1.3 B) sind damit er¬ füllt. Dennoch möchte der Kanton die Gemeinde ermuntern, die angestrebte Innenent¬ wicklung stets im Auge zu behalten und aktiv weiter zu verfolgen, beispielsweise mit in¬ formellen Planungsinstrumenten. Der Kanton erlaubt sich, auf die kantonale Publikation "Arbeitshilfe Innenentwicklung Kanton Thurgau" (Hrsg. ARE TG 2017) hinzuweisen.

Energierichtplan Die Gemeinden im Urbanen Raum und im Kompakten Siedlungsraum mit mehr als 2’000 Einwohnern müssen gemäss Planungsauftrag 4.2 A bis 2022 einen kommunalen Energierichtplan erstellen. Darin sind die Möglichkeiten der verstärkten Nutzung erneu¬ erbarer Energieträger zur Elektrizitäts- und Wärmeerzeugung und der quartierweisen Wärmeversorgung aufzuzeigen. Im Planungsauftrag 4.2 A wird im Weiteren explizit auf¬ geführt, welche Inhalte ein kommunaler Energierichtplan insbesondere zu umfassen hat. Die Gemeinde Sulgen verfügt im Kompakten Siedlungsraum über rund 3’300 Einwoh¬ ner (Stand: 31. Dezember 2018) und muss daher einen kommunalen Energierichtplan erstellen. Entgegen der Empfehlung des ARE in der Vorprüfung hat die Gemeinde ent¬ schieden, den Energierichtplan erst im Anschluss an die Genehmigung der Ortspla¬ nungsrevision zu erarbeiten. Dieser Pflicht hat die Gemeinde bis spätestens 2022 nach¬ zukommen.

Thurgau 7/13 GrundwasserA/Vasserversorgung Die Themenbereiche "Grundwasserschutz" und "Wasserversorgung" wurden in der Überarbeitung der Ortsplanung leider zu wenig berücksichtigt. Sauberes Trinkwasser stellt ein überaus wertvolles öffentliches Gut dar, das es gemäss Gewässerschutzgesetzgebung mit planerischen Massnahmen zu schützen gilt. Der kommunale Richtpian wäre ein geeignetes Instrument, um Konflikte mit anderen raum¬ relevanten Vorhaben frühzeitig zu erkennen und zu verhindern. Die Gemeinde wird gebeten, das Thema Grundwasser bei der nächsten Überarbeitung ihrer Planungsinstrumente besser zu berücksichtigen. Für die Politische Gemeinde Sulgen besteht ein, am 27. März 2019 genehmigtes GWP. Das GWP ist im Zusammenhang mit der Rieht- und Nutzungsplanung oder wenn sich die Verhältnisse ändern, spätestens jedoch alle 10 bis 15 Jahre, zu überarbeiten. Es ist deshalb zeitnah zu prüfen, ob die Überarbeitung der Ortsplanung Auswirkungen auf die Wasserversorgung hat und das GWP allenfalls anzupassen.

Hochwasserschutz Das Thema Hochwasserschutz wurde bei der Überarbeitung bedauerlicherweise nur unvollständig behandelt. Eine detaillierte Auseinandersetzung mit den Naturgefahren gemäss den Leitfäden "Umsetzung Naturgefahren im Thurgau" sowie "Ausscheiden der Gefahrenzonen" erfolgte leider nicht. Zudem ist die Darstellung der überlagerten Gefahrenzone unvollständig. Die Gefahren¬ zonen der Teilprozesse "Restgefahr Thurhochwasser" sowie "Restgefahr Rutschung" fehlen in der überlagerten Gefahrenzone des Zonenplanes. Auf Parzelle Nr. 621 "Grund" erfolgt eine Abweichung oder Arrondierung zu der beste¬ henden synoptischen Gefahrenkarte, welche im Planungsbericht nicht begründet ist. Die Gemeinde Sulgen wird deshalb angewiesen, die notwendigen Ergänzungen zum Thema Hochwasserschutz bis Ende 2021 vorzunehmen und dem DBU zur Genehmigung einzureichen.

Zonenplan Aufgrund der geplanten Zonenplanänderungen wird das Baugebiet in der Gemeinde Sulgen um knapp 5’800 m2 vergrössert. Rund 4’400 m2 davon werden durch Auszonungen in Kradolf-Schönenberg kompensiert. Für die restlichen T400 m2wird ein Bedarf zum Bezug von Kontingentsflächen geltend gemacht. Eine der massgebenden, gemeindeübergreifenden Veränderungen in der vorliegenden Ortsplanungsrevision sind die geplanten Umzonungen von rechtskräftigen Wohn-, Misch- und Zentrumszonen in reine Arbeitszonen im Norden, auf dem Gemeindegebiet

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von Suigen und die gegenteiligen Umzonungen in den Gebieten Bleiggerüüti und SteiaggerderPG Kradolf-Schönenberg. Insgesamt sollen auf dem Gemeindegebiet von Suigen die Wohn-, Misch- und Zentrumszonen um rund 6.1 ha reduziert werden. Ein Grossteil davon soll in reine Arbeitszonen umgezont werden. Im Gegenzug dazu haben sich die beiden Gemeinden darauf verständigt, auf dem Gemeindegebiet von KradolfSchönenberg die reinen Arbeitszonen um ca. 3.8 ha zu reduzieren. Diese Reduktion er¬ folgt zu einem grossen Teil durch Umzonungen von Arbeitszonen in Wohn-, Misch - und Zentrumszonen. Insgesamt wird dieWMZvon Kradolf-Schönenberg um ca. 3.8 ha aus¬ gedehnt. Diese Verlagerung wird auch Auswirkungen auf die Beurteilung von inskünftigen Be¬ gehrlichkeiten haben. Die frühzeitige planerische Reaktion auf den möglichen Bau der BTS, welche im Nor¬ den von Suigen eine nahe Linienführung am Siedlungsgebiet vorsieht, ist richtig. Das Schaffen von so grossen Flächen an reinen Arbeitszonen kann zurzeit zwar nicht mit einem hinreichenden Bedarfsnachweis und entsprechend weit fortgeschrittenen Projek¬ ten nachgewiesen oder begründet werden. Diese Umzonungsabsichten sind vielmehr als Vorsichtsmassnahme gegen eine ungewollte Bautätigkeit oder Wohnentwicklung in einem Gebiet einzustufen, welches dereinst von Immissionen aus dem Verkehr geprägt sein könnte. Ohne dass gleichzeitig gemeindeübergreifend die Flächen an reinen Ar¬ beitszonen in Kradolf-Schönenberg reduziert werden, wäre die Zunahme an reinen Ar¬ beitszonen um 6.1 ha in Suigen allein trotz der genannten planerischen Begründung als kritisch zu beurteilen. Im Zusammenspiel mit den Änderungsmassnahmen in KradolfSchönenberg kann der Planung hingegen zugestimmt werden. Die massiven Umzonungen der WMZ in Arbeitszonen und umgekehrt über die Gemein¬ degrenze hinweg haben Auswirkungen auf die Auslastungsberechnungen betreffend Wohn-, Misch- und Zentrumszonen. Bei zukünftigen Planungsvorhaben muss eine Be¬ darfsbeurteilung deshalb immer über beide Gemeinden gemeinsam vorgenommen wer¬ den.

Einzelne Zonenplanänderungen Viele Änderungen betreffen Anpassungen entlang der Zonengrenzen an die Parzellie¬ rung und Umzonungen aufgrund der tatsächlichen Nutzung. Folgende grössere Änderungen sind speziell zu erwähnen: Zonenplanänderung Nr. 2c/2f: Pferdesportzone, Hessenreuti Nord Im Ortsteil Flessenreuti wird eine neue Pferdesportzone in der Grösse von rund 3'000 m2 ausgeschieden. Dazu werden T504 m2 von der Landwirtschaftszone in eine Spezialbauzone eingezont. Diese Einzonung beansprucht das kantonale Kontingent für

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Spezialbauzonen und resultiert nicht aus einer Flächenverlagerung, wie dies in der Zo¬ nenplanänderungstabelle fälschlicherweise ausgewiesen wurde. Es ist nicht zulässig, die durch die Auszonung von Freihaltezonen frei gewordenen Flächen für eine Einzonung in eine Pferdesportzone zu verwenden. Konkret heisst das, dass für alle ausgezonten Freihaltezonen nur Zonen eingezont werden dürfen, welche dieselben Nut¬ zungsmöglichkeiten wie eine Freihaltezone erlauben. Ehern. Nr. 2: Hessenreuti Süd (Parz. 4101): Gemäss Planungsbericht (S.7) soll auf die Ausscheidung der ursprünglich geplanten Pferdesportzone auf Wunsch des Grundeigentümers verzichtet werden. Ein Teil des All¬ wette rpIatzes liegt somit weiterhin in der Nichtbauzone. Für diese Anlage ist die Ge¬ meinde im Rahmen ihrer baupolizeilichen Aufgaben in der Pflicht, nachträglich ein Bau¬ gesuch einzufordern. Zonenplanänderung Nr. 2e: Einzonung Feuerwehrmagazin, Hessenreuti Die geplante kleinflächige Einzonung im Ortsteil Hessenreuti wird nicht genehmigt. Wie bereits in der Vorprüfung daraufhingewiesen, besitzt das Feuerwehrmagazin Bestan¬ desgarantie. Für das Ausscheiden einer WMZ besteht weder ausgewiesener Bedarf noch macht die Einzonung raumplanerisch Sinn. Die Beschreibung 'Arrondierung be¬ stehende Trafostation" in der Änderungstabelle zum Zonenplan ist für eine Einzonung nicht hinreichend. Auch aus dem Planungsbericht geht keine Notwendigkeit für die frag¬ liche Einzonung hervor. Zonenplanänderung Nr. 3: Reduktion der Bauzone im Ortsteil Gutbertshausen In Gutbertshausen soll eine Fläche von 574 m2 von der Weilerzone der Landwirtschafts¬ zone zugewiesen werden. Aufgrund der laufenden Arbeiten im Zusammenhang mit der Überprüfung der Kleinsiedlungen können zum jetzigen Zeitpunkt keine Zonenplanände¬ rungen in Weilerzonen genehmigt werden, die künftig allenfalls einer Landwirtschafts¬ zone odereiner Erhaltungszone nach Art. 18 des Raumplanungsgesetzes (RPG) zuge¬ teilt werden müssen. Diese Auszonung wird deshalb sistiert. Zonenplanänderung Nr. 3b: Reduktion der Bauzone im Ortsteil Götighofen Im Ortsteil Götighofen soll ein landschaftlich sehr exponierter, streifenförmig auskragen¬ der Teil der Dorfzone ausgezont werden. Ein grosser Teil der Fläche ist noch unüberbaut. Die zwei Liegenschaften im überbauten Teil kommen in den Genuss der erweiter¬ ten Besitzstandgarantie. Aus raumplanerischer Sicht ist die Auszonung zu begrüssen. Eine bauliche Entwicklung im dezentral gelegenen Ortsteil Götighofen ist nicht anzu¬ streben. Die streifenförmige Auskragung der Bauzone ist aus heutiger Sicht raumplane¬ risch nicht mehr sachgerecht und insbesondere auch aus landschaftlicher Sicht zu korri¬ gieren.

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Zonenplanänderung Nr. 15b/15c: Zone für Pferdesportanlagen, Thurfeld Im Gebiet Thurfeld sollen knapp 3’800 m2 von der Landwirtschaftszone resp. Land¬ schaftsschutzzone in eine Zone für Pferdesportanlagen eingezont werden. Rund 2’800 m2 davon sollen über die Auszonung von Freihaltezonen kompensiert werden, was unzulässig ist (siehe Bemerkungen zu 2c/2f). Für weitere knapp T000 m2 wird ein Bedarf zum Bezug von Flächen aus dem Kontingent für Spezialbauzonen geltend ge¬ macht. Korrekterweise ist auch hier die gesamte Erweiterungsfläche von rund 3’800 m2 aus dem "Kontingent Spezialbauzonen" zu beziehen. Das dazu eingereichte Betriebskonzept "Reitsportzentrum Thurfeld AG" ist ausreichend, um den Bezug von Flächen aus dem Kontingent für Spezialbauzonen zu rechtfertigen. Zonenplanänderung Nr. 23d: Einzonung W2a, Aufeld Im Gebiet Aufeid soll das bestehende Einfamilienhausquartier in der Nähe von Schule und Sportanlagen erweitert werden und dazu knapp 1 ha von der Landwirtschaftszone in die Wohnzone W2a eingezont werden. Die Einzonung betrifft Fruchtfolgeflächen (FFF). Im Planungsbericht wird nachvollziehbar dargelegt, dass die in Frage kommen¬ den Alternativstandorte aufgrund der Verfügbarkeit, bzw. der landschaftlich heiklen Lage wieder verworfen werden mussten. Zudem wären ebenfalls FFF betroffen gewe¬ sen. Um die optimale Nutzung sicherstellen zu können, hat die Gemeinde eine Er¬ schliessungsstudie verfasst und das Gebiet einer Gestaltungsplanpflicht unterstellt. Aus kantonaler Sicht ist die Einzonung damit vertretbar. Zonenplanänderung Nr. 101: Landwirtschaftszone für besondere Nutzungen, Pflanzenbau (LwbN Pf), Hessenreuti Die LwbN Pf im Ortsteil Hessenreuti wird nicht genehmigt. Die Notwendigkeit, an einer landschaftlich sehr exponierten Lage eine Landwirtschaftszone für besondere Nutzun¬ gen im Bereich Pflanzenbau auszuscheiden ist nicht hinreichend begründet. Darauf wurde bereits in der Vorprüfung hingewiesen. Den Genehmigungsunterlagen liegt nun zwar ein Betriebskonzept bei, eine fundierte Standortevaluation auf kommunaler oder regionaler Ebene wurde nicht vorgenommen. Bei der Ausscheidung von LwbN-Zonen sind die Ziele und Grundsätze nach Art. 1 und 3 RPG zu berücksichtigen. Demnach ist die Landschaft zu schonen und Bauten und Anlagen haben sich gut einzuordnen. Es ist auch daraufzu achten, dass der Boden haushälterisch genutzt und das Baugebiet vom Nichtbaugebiet getrennt wird. Damit ver¬ bunden ist das Konzentrationsprinzip, welches verlangt, dass die verschiedenen Nut¬ zungen des Bodens örtlich sinnvoll zusammengefasst werden und das Kulturland nicht zerstückelt wird. Dazu bedarf es einer umfassenden Standortevaluation, bei welcher verschiedene Standorte zu untersuchen und gegeneinander abzuwägen sind. Es sind auch Lösungsansätze zu prüfen, welche verschiedene Landwirtschaftsbetriebe ver¬ pflichtet, gemeinsame LwbN-Zonen an einem dafür geeigneten Standort zu nutzen. Ins¬ besondere im Bereich des Pflanzenbaus, wo die Nähe zum Betriebszentrum weniger bedeutend ist als bei der Tierhaltung, sind solche gemeinsamen Lösungen zumutbar.

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Zonenplanänderung Nr. 102: Landwirtschaftszone für besondere Nutzungen, Pflanzenbau (LwbN Pf), Stoggete Angrenzend an die Arbeitszone Industrie soll an der Gemeindegrenze zu Bürglen, auf der Parzelle Nr. 551, eine neue LwbN Pf für Beerenkulturen des Betriebs Lauchenauer ausgeschieden werden. Die Lage direkt angrenzend an die bestehende Arbeitszone entspricht dem raumplanerischen Konzentrationsprinzip. Zudem ist der Standort land¬ schaftlich wenig heikel und durch das grossflächige Industriegebiet bereits stark vorbe¬ lastet. Die LwbN Pf im Gebiet Stoggete kann somit genehmigt werden. Zonenplanänderung Nr. 112, Naturschutzzone Auholz: Wie im Planungsbericht ausgeführt, soll das gemäss KRP Anhang 5 als Naturschutzge¬ biet festgesetzte Gebiet Auholz neu der Naturschutzzone zugewiesen werden. Das be¬ sagte Gebiet wurde im Zonenplan jedoch falsch verortet. Beim Gebiet Auholz gemäss Anhang 5 KRP handelt es sich um die alte Kiesgrube Auholz, welche sich im Wald be¬ findet (Koordinaten: 2 731 025 /1 266 275). Dem Auftrag aus dem KRP ist bis spätes¬ tens Ende 2021 nachzukommen und im Zonenplan eine entsprechende Naturschutz¬ zone auszuscheiden.

Gestaltungsplanpflichten Drei Gebiete werden neu mit einer Gestaltungsplanpflicht überlagert: - Gebiet Molis (Parz. Nrn. 465 bis 469 und 904) - Bahnhofquartier, diverse Parzellen - Gebiet Au (Parz. 202) Gemäss Planungsbericht bezweckt die Gestaltungsplanpflicht in den drei Gebieten die Regelung der Erschliessung und der Bebauung. Die Einführung der Gestaltungsplanpflichten wird begrüsst. Wir laden die Gemeinde ein, bei der Erarbeitung der Gestaltungspläne insbesondere auch der inneren Siedlungsent¬ wicklung, den Freiräumen und den öffentlichen Räumen Beachtung zu schenken.

Ortsbildschutz Die Gemeinde Sulgen verfügt über diverse gemäss KRP als wertvoll eingestufte Ortsbil¬ der. Leider ist die Gemeinde dem Hinweis aus der Vorprüfung zur Sicherstellung des Ortsbildschutzes durch geeignete qualitätssichernde Massnahmen nicht nachgekom¬ men. Die Bestimmungen der Dorf- und auch Weilerzonen sind alleine nicht ausreichend für einen wirksamen Schutz der wertvollen Ortsbilder. Die Gemeinde wird daher gebe¬ ten, dem Ortsbildschutz dennoch genügend Beachtung zu schenken und allenfalls Mas¬ snahmen ausserhalb der Ortsplanung zu prüfen (z.B. informelle Verfahren). Insbesondere möchten wir auf den Ortsteil Götighofen hinweisen. Im kommunalen Richtplan ist am Ortseingang ein Verdichtungsgebiet vorgesehen (SO.1.14). Götighofen

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besitzt gemäss KRP ein wertvolles Ortsbild von regionaler Bedeutung mit dem Erhal¬ tungsziel A. In der Nähe befindet sich das gemäss Hinweisinventar TG besonders wert¬ volle und eigentümerverbindlich geschützte Kulturobjekt "Traube" (ehern. Altes Schul¬ haus). Zudem ist das Objekt als B-Objekt im Kulturgüterinventar (KGS) des Bundes auf¬ geführt. Es erscheint als wichtig und empfehlenswert, dass an diesem für Götighofen wichtigen Ort eine Siedlungsentwicklung mittels Gestaltungsplan erfolgt.

Mehrwertabgabepflichtige Änderungen Gemäss den zur Genehmigung eingereichten Unterlagen unterliegen folgende Ein- und Umzonungen der Mehrwertabgabepflicht nach § 63 des Planungs- und Baugesetzes (PBG; RB 700):

Änderung Nr. Fläche (m2)

Parzellen Nr.; rechtskräftiger Zonenplan

geänderter Zonenplan

2f

1'504

4101

Landwirtschaftszone Lw

Pferdesportzone Pf

2g

184

4079

Landwirtschaftszone Lw

Dorfzone D

2i

77

4004

Landwirtschaftszone Lw

Dorfzone D

6e

88

20

Landschaftsschutzzone Ls

Wohnzone W3

15b

2'229

582

Landwirtschaftszone Lw Landschaftsschutzzone Ls

Pferdesportzone Pf

15c

1'552

584

Landwirtschaftszone Lw Landschaftsschutzzone Ls

Pferdesportzone Pf

17a

1'924

621

Öffentliche Zone Oe

Wohn- und Arbeitszone WA2

20

1'632

243

Öffentliche Zone Oe

Wohn- und Arbeitszone WA3

23a

8'019

2003

Öffentliche Zone Oe

Wohn- und Arbeitszone WA3

23d

9*743

2002

Landwirtschaftszone Lw

Wohnzone W2a

24b

48

2166

Naturschutzzone Ns

Wohn- und Arbeitszone WA3

25c

46

2048

Landwirtschaftszone Lw

Wohn- und Arbeitszone WA3

Thurgau 13/13 Baureglement Das neue Baureglement basiert gemäss Planungsbericht auf dem Musterbaureglement der Regionen Ober- und Mittelthurgau. Damit werden unter anderem die Bestimmungen der Interkantonalen Vereinbarung zur Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB) einge¬ führt und die Zonenbezeichnungen an die Begriffe der Verordnung zum Bau- und Pla¬ nungsgesetz (PBV) angepasst. Zu den aufgeführten Bestimmungen im Baureglement haben wir keine weiteren Bemerkungen.

Schlussbemerkung Die generelle Prüfung ergibt, dass die revidierte Ortsplanung Sulgen mit einzelnen Aus¬ nahmen, Vorbehalten und Hinweisen die Anforderungen von § 5 Abs. 3 PBG erfüllt und grösstenteils genehmigt werden kann. Wir bitten die Gemeinde, die Änderungstabellen zum Zonenplan aufgrund der im Dispo¬ sitiv und in den Erwägungen genannten Anpassungen zu korrigieren und dem Amt für Raumentwicklung in angepasster Form zuzustellen.

Rechtsmittel: Gegen diesen Entscheid kann innert 20 Tagen ab Publikation im Amtsblatt beim Ver¬ waltungsgericht des Kantons Thurgau, 8570 Weinfelden, Beschwerde geführt werden Sie ist unterzeichnet und im Doppel einzureichen und hat einen Antrag und eine Be¬ gründung zu enthalten, und es sind die Beweismittel aufzuführen. Expediert:

-6. AUG. 2020