Zonenplan <2021> Revision Ortsplanung

Departement für Bau und Umwelt

Thurgau Frauenfeld, 14. Juli 2022

Entscheid Nr. 31 BOA/PG Nr. 2021.09-008

Politische Gemeinde Hefenhofen - Revision Ortsplanung -Änderung Schutzplan (Änderung 2021)

1.

Die vom Gemeinderat Hefenhofen am 29. September 2020, am 26. Januar 2021 und 16. Februar 2021 beschlossenen Richtpläne Siedlung / Natur und Landschaft sowie Verkehr werden genehmigt.

2.

Der von der Gemeindeversammlung Hefenhofen am 24. August 2020 beschlossene Zonenplan wird mit folgenden Hinweisen, Ausnahmen und Aufträgen genehmigt: a) Die Genehmigung der Weilerzonen steht unter dem Vorbehalt, dass die vom Bundesrat angeordnete Ergänzung des Kapitels 1.9 des Kantonalen Richtpla¬ nes (Kleinsiedlungen) und die damit zusammenhängende Überprüfung der Kleinsiedlungen nicht zu einem Revisionsbedarf führt. Deshalb werden bei den Kleinsiedlungen Tohueb (Weilerzone), Chatzerüti (Dorfzone, Wohnzone), Chressibuech (Dorfzone) und Sonnenberg (Dorfzone, Wohnzone) Hinweisver¬ merke angebracht. b) Die Landwirtschaftszone für besondere Nutzungen Pflanzenbau LwbN Pf auf Parzelle Nr. 150 wird nicht genehmigt. Die Gemeinde Hefenhofen wird ange¬ wiesen, die betroffene Fläche der Landwirtschafts-, allenfalls Landschafts¬ schutzzone zuzuweisen. c) Die Gemeinde wird eingeladen, innert 14 Tagen ab Inkraftsetzung des Zonen¬ plans sämtliche mehrwertabgabepflichtigen Zonenplanänderungen der kantona¬ len Steuerverwaltung zu melden. Dazu ist das offizielle Meldeformular Mehr¬ wertabgabe zu verwenden.

3.

Das von der Gemeindeversammlung Hefenhofen am 30. August 2021 beschlos¬ sene Baureglement wird mit Ausnahme von Art. 3 Abs. 2 genehmigt.

4.

Die vom Gemeinderat Hefenhofen am 29. September 2020 beschlossene Schutz¬ planänderung (Änderung 2021) wird genehmigt.

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5.

Mitteilung an: Gemeinderat Hefenhofen, Postfach, 9325 Hefenhofen, unter Beilage von drei Dossiers zur Revision der Ortsplanung und zur Schutzplanänderung, je mit Genehmigungs-, Nichtgenehmigungs- und Hinweisvermerken (Charge) Schweizerische Bundesbahnen SBB AG, Immobilien - Immobilienrechte, Vul¬ kanplatz 11, 8048 Zürich Grundbuchamt Arbon, Walhallastrasse 2, Postfach, 9320 Arbon Steuerverwaltung, Schlossmühlestrasse 15, 8510 Frauenfeld, unter Beilage einer Liste Mehrwertabgabe Ortsplanungsrevision Hefenhofen NRP Ingenieure AG, Lindenstrasse 1, 8580 Amriswil Amt für Archäologie Amt für Denkmalpflege Amt für Umwelt Amt für Wirtschaft und Arbeit, Arbeitsinspektorat Departement für Bau und Umwelt, Rechtsdienst Departement für Inneres und Volkswirtschaft, Abt. Energie Departement für Inneres und Volkswirtschaft, Abt. öffentlicher Verkehr Eidgenössischer Schiessoffizier Jagd- und Fischereiverwaltung Forstamt Hochbauamt Landwirtschaftsamt Tiefbauamt Amt für Raumentwicklung, unter Beilage eines Dossiers zur Revision der Orts¬ planung und zur Schutzplanänderung, je mit Vermerken analog Gemeinde¬ exemplare sowie der übrigen Akten.

Erwägungen:

Mit Schreiben vom 13. September 2021 ersucht die Politische Gemeinde Hefenhofen um Genehmigung der revidierten Ortsplanung und einer Schutzplanänderung (Änderun¬ gen 2021). Aufgrund der eingereichten Unterlagen kann gefolgert werden, dass die Ver¬ fahren ordnungsgemäss durchgeführt wurden. Gegen die Revision der Ortsplanung wurde ein Rekurs eingereicht. Über diesen Rekurs befindet das Departement für Bau und Umwelt in einem separaten Entscheid. Dieser ist inhaltlich und zeitlich mit dem Ent¬ scheid über die Plangenehmigung koordiniert. Die Genehmigungsvorlage wurde vom Amt für Raumentwicklung mit Bericht vom 31. März 2020 vorgeprüft.

Thurgau 3/18 Vorbemerkungen Die rechtskräftigen kommunalen Planungen sowie der Schutzplan Natur- und Kulturob¬ jekte der Politischen Gemeinde Hefenhofen stammen aus dem Jahr 2008 (genehmigt mit DBU Entscheid Nr. 14 vom 25. Februar 2008). Seither erfolgten zwei Zonenplanän¬ derungen und eine Ergänzung des Schutzplans Natur- und Kulturobjekte. Seit der Revi¬ sion der letzten Ortsplanung wurden das übergeordnete Recht und die übergeordneten Pläne mehrfach angepasst. Insbesondere ist seitdem 1. Januar 2013 ein neues Planungs- und Baugesetz und die Verordnung des Regierungsrates zum Planungs- und Baugesetz und zur Interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Baube¬ griffe (PBV; RB 700.1) in Kraft. Aufgrund des auf den 1. Mai 2014 in Kraft gesetzten, re¬ vidierten Raumplanungsgesetzes (RPG; SR 700,) wurde der Kantonale Richtplan (KRP) des Kantons Thurgau teilrevidiert. Diese Teilrevision wurde vom Bundesrat am 4. Juli 2018 genehmigt. Somit liegen offensichtlich erheblich geänderte Verhältnisse vor, welche es im Sinne von § 8 Abs. 3 PBG erfordern, die Kommunalplanung gesamtheitlich zu überprüfen. Im Genehmigungsverfahren prüft das Departement für Bau und Umwelt (DBU) nach § 5 Abs. 3 des Planungs- und Baugesetzes (PBG; RB 700) generell, ob Pläne und Vor¬ schriften rechtmässig sind und der übergeordneten Planung entsprechen. Dabei ist das Planungsermessen der Gemeinde gemäss Art. 2 Abs. 3 RPG zu respektieren.

1. Kommunaler Richtplan Die Gemeinden treffen diejenigen raumplanerischen Vorkehrungen, welche für die Ent¬ wicklung ihres Gebietes, die Erfüllung ihrer Aufgaben und die Wahrung ihrer Interessen erforderlich sind (§ 8 Abs. 1 PBG). Um entsprechende Vorkehrungen zu treffen, erlas¬ sen die Gemeinden einen Rahmennutzungsplan, bestehend aus Zonenplan und Bau¬ reglement, sowie einen kommunalen Richtplan. Nach § 14 Abs. 1 PBG koordinieren die Richtpläne der Gemeinden abgestimmt auf die übergeordneten Richtpläne deren raum¬ wirksame Tätigkeiten und zeigen die künftige Entwicklung des Gemeindegebietes auf. Richtpläne sind behördenverbindlich und bilden die Grundlage für die übrigen Pla¬ nungsmassnahmen (§ 15 PBG). Den rechtskräftigen Richtplan genehmigte das DBU mit Entscheid Nr. 14 vom 25. Feb¬ ruar 2008. Mit der Revision der Ortsplanung wird dieser nun vollständig ersetzt. Der neue Richtplan setzt sich aus zwei Plankarten und -texten zusammen. Er ist in die Teilbereiche Siedlung, Natur und Landschaft sowie Verkehr unterteilt. Aus kantonaler Sicht ist dieser Aufbau nachvollziehbar. Bestandteil des Richtplans ist auch das Er¬ schliessungsprogramm (Massnahme V 2.04). Da dieses lediglich eine kommunale Be¬ deutung hat, bedarf es keiner Genehmigung.

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a) Siedlung Eine wichtige Aufgabe der Raumplanung ist die sachgerechte Dimensionierung des Siedlungsgebiets. Diese Aufgabe gründet auf dem zentralen Postulat der haushälteri¬ schen Nutzung des Bodens. Die Grösse des Siedlungsgebiets ergibt sich in Abhängig¬ keit der funktionalen Handlungsräume (Raumtypen) gemäss KRP, der bestehenden Nutzerdichte (Beschäftigte und Wohnbevölkerung) und dem vorgesehenen zukünftigen Wachstum innerhalb des Richtplanhorizonts. Die Gemeinde Hefenhofen ist grössten¬ teils dem Raumtyp „Kulturlandschaft“ und zum kleineren Teil dem Raumtyp "Urbaner Raum" zugeordnet. Da die rechtskräftig ausgeschiedenen WMZ-Richtplangebiete unter Einbezug der vorhandenen Bauzonengrösse im Hinblick auf die erwartete künftige An¬ zahl Raumnutzer in den genannten Raumtypen und dem massgebenden Zeitraum von rund 25 Jahren überdimensioniert sind, müssen diese gemäss Vorgabe des KRP um 2.3 ha auf 1.7 ha reduziert werden (Anhang A 1 KRP). Mit der Revision der Ortsplanung reduziert die Gemeinde Hefenhofen ihre WMZ-Richtplangebiete auf 1.65 ha (Planungs¬ bericht S. 17). Somit ist die Vorgabe des KRP hinsichtlich Dimensionierung der Richtpl¬ angebiete erfüllt. Mindestdichten Der Planungsauftrag 1.2 A KRP verlangt, dass die Gemeinden im Rahmen ihrer Orts¬ planung (kommunaler Richtplan, Zonenplan, Baureglement) aufzeigen, wie die in Kapi¬ tel 2.2 KRP aufgeführten Mindestdichten längerfristig erreicht werden können. Um die geforderten Mindestdichten zu erreichen, haben die Gemeinden in ihren Richtplänen sogenannte Gebiete mit inneren Entwicklungspotenzialen und deren spezifische Eigen¬ schaften auszuweisen. Sie haben zudem die Mobilisierung dieser Gebiete zu fördern, indem sie geeignete Massnahmen zur besseren Nutzung prüfen (Planungsauftrag 1.3 B). Gemäss dem KRP ist die Gemeinde Hefenhofen grösstenteils dem Raumtyp „Kulturlandschaft“ und dem gleichnamigen Dichtetyp zugeteilt. Im Dichtetyp „Kulturland¬ schaft“ ist für den Zonenplanhorizont 2030 und den Richtplanhorizont 2040 in den WMZ eine minimale Raumnutzerdichte von 32 RN/ha zu erreichen. Die Gemeinde Hefenh¬ ofen verfügte im Jahr 2018 über eine Raumnutzerdichte von 34 RN/ha in der Kultur¬ landschaft und lag damit überder im KRP geforderten Mindestdichte. Im Weiteren liegt ein kleiner Teil der Gemeinde im Dichtetyp "Urbaner Raum: Übrige Gemeinden". In die¬ sem Dichtetyp ist eine minimale Raumnutzerdichte von 63 RN/ha zu erreichen. Im Jahr 2018 verfügte die Gemeinde Hefenhofen in diesem Dichtetyp über eine Raumnutzer¬ dichte von 43 RN/ha und lag damit deutlich unter der im KRP geforderten Mindest¬ dichte. Vorliegend ist aber davon auszugehen, dass mit den nun gewählten planeri¬ schen Massnahmen (siehe folgendes Kapitel) die gemäss Festsetzung 1.2 A geforder¬ ten Mindestdichten erreicht werden können. Verdichtungs- und Entwicklungsgebiete Zur Erfüllung des Planungsauftrags 1.2 A und 1.3 B des KRP hat die Gemeinde Hefen¬ hofen im kommunalen Richtplan verschiedene Verdichtungs- und Entwicklungsgebiete

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(Massnahme S 0.01) bezeichnet. Diese befinden sich in Hefenhofen, Sonnenberg und Stritholz. Von kantonaler Bedeutung ist das Verdichtungs- und Entwicklungsgebiet "Stritholz". Gemäss KRP liegt dieses Gebiet im "Urbanen Raum". Somit ist zu begrüssen, dass gemäss Richtplantext (S 0.01) für dieses Gebiet eine Überbauung mit hoher baulicher Dichte angestrebt wird. Die weiteren Gebiete in Sonnenberg und Hefenhofen befinden sich in der Kulturlandschaft. Die bezeichneten Verdichtungs- und Entwick¬ lungsgebiete sind zweckmässig und nachvollziehbar. Somit können die Planungsauf¬ träge 1.2 A und 1.3 B als erfüllt betrachtet werden. Schliesslich ist noch anzumerken, dass Planungsauftrag 1.3 B nebst der Ausweisung von inneren Entwicklungsgebieten verlangt, sogenannten Massnahmen zur Mobilisie¬ rung und besseren Nutzung der inneren Entwicklungspotentiale zu prüfen. Im Prüfbe¬ richt (S.8) vom 31. März 2022 wies das Amt für Raumentwicklung darauf hin, dass in der Gemeinde in verschiedenen Ortsteilen zahlreiche unbebaute Nutzungsreserven be¬ stehen. Der Gemeinde Hefenhofen wurde empfohlen, für diese Reserven geeignete Mobilisierungsmassnahmen (z.B. Landumlegungen, Verträge) oder Flächenverlagerun¬ gen zu prüfen. Aus kantonaler Sicht ist zu begrüssen, dass mit verschiedenen betroffe¬ nen Eigentümern Gespräche geführt wurden. Jedoch wurden keine Massnahmen (z.B. mit Verträgen) getroffen, um die Verfügbarkeit des bestehenden Baulandes zu verbes¬ sern. Aus kantonaler Sicht wird dies bedauert. Demgegenüber ist zu begrüssen, dass auch die Gemeinde Hefenhofen einen Beitrag leisten will, um Bauland verfügbar zu ma¬ chen. So plant die Gemeinde, ihr eigenes Bauland auf Parzelle Nr. 207, Hamisfeld, nach dem Abschluss der Ortsplanungsrevision zu veräussern. Ferner ist zu begrüssen, dass im Zonenplan sämtliche Verdichtungs- und Entwicklungsgebiete mit einer Gestal¬ tungsplanpflicht überlagert werden. Diese Überlagerungen erlauben es der Gemeinde Hefenhofen aktiv auf den Prozess zur Innenverdichtung Einfluss nehmen zu können. Positiv ist auch Art. 27 des Baureglements zu erwähnen. Diese Bestimmung schreibt vor, dass, sofern ein Bauvorhaben die erlaubte Nutzungsziffer um mehr als 30 % unter¬ schreitet, im Baugesuch konzeptionell aufzuzeigen ist, wie auf dem Grundstück trotz¬ dem die zulässige Nutzungsziffer vollständig ausgeschöpft werden kann. Insgesamt er¬ scheinen die Massnahmen geeignet und zweckmässig, um die innenliegenden Reser¬ ven der Bauzone zu mobilisieren und besser zu nutzen. Damit entspricht die Planung dem Planungsauftrag 1.3 B. WMZ-Richtplangebiete Gemäss Festsetzung 1.1 C KRP können die Gemeinden im Rahmen eines ordentlichen und in der Regel regional oder kommunal abgestimmten Verfahrens das Siedlungsge¬ biet, wie es in der kantonalen Richtplankarte festgesetzt ist, räumlich anders anordnen. Bedingung dabei ist, dass die Gesamtfläche des Siedlungsgebiets nicht vergrössert wird und durch die Verlagerung die Standortqualitäten des Siedlungsgebiets verbessert oder zumindest erhalten werden (insbesondere die Erschliessung mit dem ÖV). Zudem müssen raumplanerisch abgestimmte, bessere Lösungen erreicht und landschaftliche Anforderungen berücksichtigt werden (Planungsgrundsatz 2.3 A und Festsetzung

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2.3 A). In der Regel darf keine grössere Beanspruchung von Fruchtfolgeflächen (FFF) erfolgen. Mit der Revision des Richtplans werden bestehende WMZ-Richtplangebiete in Auenhofen (Änderungen Nrn. R1-2) und im Gebiet "Moos" (Änderung Nr. R3) aufgeho¬ ben. Stattdessen wird in Hatswil ein neues WMZ-Richtplangebiet (S 1.03) ausgeschie¬ den. Dieses befindet sich in der Nähe des Zentrums von Hatswil und ist mit dem Öffent¬ lichen Verkehr (ÖV-Güteklasse D) erschlossen. Die Planänderung liegt im Planungser¬ messen der Gemeinde Hefenhofen und ist mit den Vorgaben gemäss Festsetzung 1.1 C vereinbar. Richtplangebiete für Arbeitszonen Im bisherigen Richtplan (genehmigt mit DBU-Entscheid Nr. 14 vom 25. Februar 2008) bestand im Gebiet "Moos / Stoggerüüti" ein WMZ-Richtplangebiet. Dieses wird nun durch ein Arbeitsgebiet (Gewerbe), S 1.02 ersetzt. Gegen dieses Richtplangebiet beste¬ hen keine Vorbehalte. So liegt es im Urbanen Raum, wo gemäss Planungsgrundsatz 1.6 K Einzonungen im Zusammenhang mit der Neuansiedlung von Betrieben möglich sind. Diesbezüglich ist darauf hinzuweisen, dass bei einer allfälligen künftigen Einzonung das Kontingent für die Erstellung von Arbeitszonen beansprucht würde (Festset¬ zung 1.1 B). Bei der Beanspruchung des kantonalen Kontingents gelten strenge Vo¬ raussetzungen. Insbesondere ist darauf hinzuweisen, dass das Richtplangebiet für Ar¬ beitszonen vollumfänglich im Bereich von FFF liegt und daher der Planungsgrundsatz 2.2 D bei einer künftigen Einzonung zu berücksichtigen ist. b) Verkehr Der Teilrichtplan „Verkehr“ sieht verschiedene Massnahmen für den Motorisierten Indi¬ vidualverkehr (MIV) und den Langsamverkehr (LV) vor. Insbesondere unterteilt der Richtplan das bestehende Strassennetz in Hauptverkehrs-, Regionalverbindungs- und Lokalverbindungsstrassen ein. Diese werden mit den übrigen Gemeinde- und Erschlies¬ sungsstrassen (Massnahme V 5.01) sowie dem Fusswegnetz ergänzt. Indem das Fusswegnetz im Richtplan dargestellt wird, wird der Richtplan dem Planungsauftrag 3.4 B gerecht. Ferner verlangt der neue Richtplan, dass bei der Projektierung der BTS darauf geachtet werden soll, dass Wohngebiete vor Immissionen der BTS geschützt werden (Massnahme V 0.02). Auch sind Massnahmen vorgesehen, um die künftigen Verkehrs¬ flüsse gewährleisten (Massnahme V 1.01) und die Sicherheit für den Langsamverkehr erhöhen zu können (Massnahmen V 1.02-03, 2.02, 2.03, 3.01). An dieser Stelle ist an¬ zumerken, dass ein Teil der Massnahme V 1.03 "Signalisation und Pförtner Amriswilerstrasse" bereits umgesetzt wurde. Die Geschwindigkeitssignalisation in Auenhofen auf der Amriswilerstrasse wurde in der Zwischenzeit bereits auf 50 km/h umsignalisiert. c) Ver- und Entsorgung In der Vorprüfung wurde festgestellt, dass im Richtplan der Bereich "Ver- und Entsor¬ gung" vollständig fehlte. Mit den Massnahmen S 5 (Wasserversorgung - Generelle Wasserversorgungsplanung GWP), S 6 (Abwasser - Genereller Entwässerungsplan

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(GEP) und S 7 (Regionales Annahmezentrum Hefenhofen) wurde nun der Kommunale Richtplan entsprechend ergänzt. Aus kantonaler Sicht wird dies begrüsst. Auf den Er¬ lass eines Energierichtplans oder Massnahmen zur verstärkten Nutzung erneuerbarer Energieträger hat die Gemeinde Hefenhofen verzichtet. Da die Gemeinde Hefenhofen lediglich über 1 '321 Einwohner (Stand: 31. Dezember 2021) verfügt, ist gegen einen solchen Verzicht nichts einzuwenden. So müssen nur Gemeinden mit mehr als 2'000 Einwohnern einen kommunalen Energierichtplan erstel¬ len (Planungsauftrag 4.2 A) 2. Zonenplan Die im Zonenplan ausgeschiedenen Nutzungszonen und deren Abgrenzungen sind mehrheitlich sachgerecht auf die lokalen Verhältnisse abgestimmt. Die einzelnen Planänderungen sind im Kapitel 7 des Planungsberichtes beschrieben. Vorliegend sind zu diesen Planänderungen folgende Bemerkungen resp. Vorbehalte anzubringen: a) Bauzonen Dimensionierung und Auslastung Zur Dimensionierung der Bauzonen enthält der KRP verschiedene Bestimmungen (vgl. Kapitel 1.1 und 1.5 KRP). Bedarf für zusätzliche WMZ-Zonen und entsprechende Ein¬ oder Umzonungen können gemäss Richtplankapitel „1.4 Ein- und Umzonungen“ dann geltend gemacht werden, wenn die Auslastung der bestehenden WMZ-Zonen einer Ge¬ meinde grösser ist als 100 Prozent (Festsetzung 1.4 A Bst. a KRP). Die gemeindespezi¬ fische Auslastung vergleicht dabei die erwartete Raumnutzerzahl einer Gemeinde mit der vorhandenen Kapazität in den WMZ (15-Jahreshorizont). Die Gemeinde Hefenh¬ ofen verfügt derzeit in den WMZ und bezogen auf den Zonenplanhorizont 2033 über eine gemeindespezifische Auslastung von lediglich 83 Prozent. Sie kann daher keinen Bedarf für zusätzliche WMZ durch Ein- oder Umzonungen ausweisen. Im Gegenteil, die Gemeinde muss ihre WMZ-Bauzonen sogar reduzieren. Gemäss Festsetzung und Pla¬ nungsauftrag 1.5 A ist in der Gemeinde Hefenhofen eine Reduktion um 0.8 ha (Anhang A1 des KRP) erforderlich. Gemäss S. 22 des Planungsberichts sieht die Gemeinde He¬ fenhofen dazu verschiedenen Zonenplanänderungen (Aus- und Umzonungen) vor. Der Reduktionsbedarf wird insbesondere mit den Änderungen Nrn. 42 (5'355 m2) und 44 (5'105 m2) erfüllt. Diese beiden Änderungen umfassen eine Fläche von über einer Hek¬ tare. Somit wird Planungsauftrag 1.5 A hinreichend umgesetzt. Wohn-, Misch- und Zentrumszonen Mit der Revision des Zonenplans werden die Wohn-, Misch- und Zentrumszonen (WMZ) um gesamthaft 9'393 m2 reduziert. Im Wesentlichen wird damit der Reduktionsbedarf gemäss Planungsauftrag 1.5 A umgesetzt. An verschiedenen Orten wird die WMZ aber

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auch erweitert. Zum Beispiel wird mit Änderung Nr. 14 eine bereits überbaute, nachträg¬ lich zonenfremd gewordene Fläche (1 '233 m2) in die Bauzone miteinbezogen. Eine WMZ-Einzonung wird vorgenommen, um eine Betriebserweiterung (Änderung Nr. 29) zu ermöglichen. Die Anpassungen bezüglich WMZ sind planerisch nachvollziehbar. Um die Siedlungsverdichtung nach innen zu fördern, wird das Gebiet Stritholz (Ände¬ rung Nr. 41) von der Wohn- und Gewerbezone WG 2-3 in die Wohn- und Arbeitszone WA 3 aufgezont. Gleichzeitig wird die betroffene Fläche mit einer Gestaltungsplanpflicht überlagert. Aus kantonaler Sicht ist zu begrüssen, dass mit einer Planung im Gebiet "Stritholz" ein wichtiger Beitrag geleistet werden kann, um die Raumnutzerdichte im Dichtetyp "Urbaner Raum: Übrige Gemeinden" deutlich zu erhöhen. Inwiefern diese im Detail erreicht werden kann, ist im Gestaltungsplanverfahren nachzuweisen. Ferner ist zu beachten, dass sich die Wohn- und Arbeitszone WA 3 im Übergangsbe¬ reich zur Bodensee-Thurtalstrasse (BTS) befindet. Die Realisierung der BTS sollte nicht von anderen Planungen erschwert werden. Insbesondere ist in der weiteren Planung darauf zu achten, dass im Norden bzw. in der ersten Gebäudereihe der WA 3 - Zone möglichst Arbeitsnutzungen (weniger Wohnnutzungen) angestrebt werden. Arbeitszonen

Mit Entscheid Nr. 48 vom 6. Juli 2021 genehmigte das Departement für Bau und Um¬ welt den revidierten Zonenplan der Stadt Amriswil. Mit dieser Revision wurde im Gebiet "Schroten" im Bereich des BTS-Trasses eine Fläche von rund 8'000 m2 der Landwirt¬ schaftszone zugewiesen. Ein Teil dieser Fläche (5'355 m2) wird in die Gemeinde He¬ fenhofen verlagert, um im Gebiet "Stritholz" eine neue Arbeitszone Gewerbe (Änderung Nr. 42) auszuscheiden. Aus kantonaler Sicht ist die Verlagerung nachvollziehbar und mit den KRP-Vorgaben vereinbar. Änderungen Nrn. 44/45: Im Rahmen der Vorprüfung hat die Gemeinde Hefenhofen die Zonenplanänderung als Umzonung von der dreigeschossigen Wohn- und Gewerbezone WG 3 in die Arbeitszone Industrie AI angegeben. Im Gegensatz dazu wird diese Zonen¬ planänderung neu einerseits als Auszonung (Nr. 44: WG 3 in Lw) und andererseits als Einzonung (Nr. 45: Lw in AI) auf Kosten des kantonalen Kontingents für Arbeitszonen (Betriebserweiterungen) erfasst. Gemäss Planungsbericht (S. 20) handelt sich um eine Erweiterung von in einem in der bestehenden Bauzone ansässigen Betrieb. Gemäss den eingereichten Unterlagen wurde die Betriebserweiterung ("Erweiterung Industrie¬ halle mit Betriebsleiterwohnung") vom Gemeinderat am 15. Januar 2019 bewilligt. Die Umzonung sei nun doch noch notwendig, da aus Sicht der Gemeinde an dieser immis¬ sionsreichen Lage (Bahn, Kantonsstrasse, Industrie) keine zusätzlichen Wohnnutzun¬ gen angestrebt würden (Planungsbericht, S. 41). Daher kann der Umzonung zuge¬ stimmt werden.

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Kleinsiedlungen Die Gemeinde Hefenhofen verfügt über verschiedene Kleinsiedlungen. Mit dem Projek¬ tauftrag des Regierungsrates zur "Überprüfung der Kleinsiedlungen im Kanton Thurgau" (RRB Nr. 162 vom 19. Februar 2019) hat der Regierungsrat den in der Genehmigung zur Teilrevision des kantonalen Richtplans 2017 (Entscheid des Bundesrates vom 4. Juli 2018) formulierten Bundesauftrag angenommen, die bestehenden Weiler/Kleinsied¬ lungen auf ihre Zugehörigkeit zu Landwirtschaftszonen, Zonen nach Art. 33 RPV oder Bauzonen nach Art. 15 RPG zu überprüfen und bei Bedarf einer sachgerechten Zone zuzuweisen. Im Zusammenhang mit dem Projektauftrag hat der Regierungsrat im Mai 2020 die Kleinsiedlungsverordnung (KSV) in Kraft gesetzt. Die Verordnung regelt im Sinne einer Übergangsbestimmung Zuständigkeit, Verfahren und anwendbares Recht bei Bauvorhaben in gewissen Kleinsiedlungen bis die Auflagen des Bundes in gelten¬ des Recht überführt sind. In der KSV wird in der Gemeinde Hefenhofen namentlich die Kleinsiedlung Tohueb (Anhang 2) erwähnt. Im Rahmen der vorliegenden Ortsplanungs¬ revision sind im Bereich der genannten Kleinsiedlung keine Änderungen vorgesehen. Neben der im Anhang A2 der KSV aufgeführten Kleinsiedlung Tohueb liegen zusätzlich die Kleinsiedlungen Brüschwil, Chatzerüti, Chressibuech und Sonnenberg auf dem Ge¬ meindegebiet von Hefenhofen. Insgesamt verfügt Hefenhofen damit über fünf Kleinsied¬ lungen. Mit der Ortsplanungsrevision wurden im Bereich der Kleinsiedlungen Brüschwil, Chatzerüti, Chressibuech und Sonnenberg Änderungen vorgenommen. Gemäss aktuellem Projektstand zur "Überprüfung der Kleinsiedlungen im Kanton Thur¬ gau" erfüllen die genannten Kleinsiedlungen die Anforderung an eine ordentliche Bauzone nach Art. 15 RPG. Diese Beurteilung entspricht jedoch einem "Projektzwischenstand". Das Bundesamt für Raumentwicklung hat sich dazu erst im Rahmen einer Vorprüfung geäussert. Es fehlt jedoch nach wie vor ein überarbeitetes, rechtskräftiges Kapitel Kleinsiedlungen im kantonalen Richtplan, aufgrund dessen die Gemeinden ihre Ortsplanungen hinsichtlich Kleinsiedlungen überprüfen und anpassen müssen. Mit RRB Nr. 15 vom 11. Januar 2022 hat der Regierungsrat die Richtplanänderung "Kleinsiedlungen" erlassen und dem Grossen Rat zur Genehmigung unterbreitet (vgl. www.raumentwicklung.tg.ch). Gestützt auf diese Richtplanänderung erfüllen die Kleinsiedlungen Brüschwil, Chatzerüti, Chressibuech und Sonnenberg die Anforderung an eine ordentliche Bauzone nach Art. 15 RPG. Im rechtskräftigen Zonenplan sind aber einzig die Ortsteile Brüschwil und Sonnenberg einer ordentlichen Bauzone zugewiesen. Mit der Revision der Ortsplanung werden die Kleinsiedlungen Chatzerüti und Chres¬ sibuech (Änderungen Nrn. 27, 28 und 53) von der Weilerzone We in eine Dorfzone D resp. Wohnzone W2b umgezont. Diese Zuweisungen zu einer ordentlichen Bauzone nach Art. 15 RPG haben zur Folge, dass die Richtplanänderung "Kleinsiedlungen" (Pla¬ nungsauftrag 1.9 A) bereits umgesetzt wird. Sie wird aber erst mit der Genehmigung durch den Grossen Rat rechtskräftig. Somit ist eine Genehmigung des vorliegenden Zo-

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nenplans im Bereich der Kleinsiedlungen Tohueb, Chatzerüti, Chressibuech und Son¬ nenberg nur mit dem Vermerk möglich, dass die Nutzungszonen dieser Kleinsiedlungen zu einem späteren Zeitpunktals Folge des erwähnten Überprüfungsauftrags allenfalls nochmals angepasst werden müssen. Bei diesen vier Kleinsiedlungen (Tohueb, Chat¬ zerüti, Chressibuech und Sonnenberg) wird im Zonenplan ein Hinweisvermerk ange¬ bracht. Mehrwertabgabe Gestützt auf § 63 PBG wird eine Mehrwertabgabe fällig, wenn Land, das bisher aus¬ serhalb der Bauzone lag, neu und dauerhaft einer Bauzone zugewiesen wird (Neueinzonung) sowie für Land, das bisher in einer öffentlichen Zone lag, neu einer anderen Bauzone zugewiesen wird. Neu der Bauzone zugewiesen werden die Änderungsflä¬ chen Nrn. 13b, 14, 29 und 30. Ob diese Zonenplanänderungen effektiv mehrwertabga¬ bepflichtig sind und ob weitere abgabepflichtige Flächen bestehen, wurde von kantona¬ ler Seite nicht geprüft. Die Gemeinde Hefenhofen wird eingeladen, sämtliche mehr¬ wertabgabepflichtigen Zonenplanänderungen innert 14 Tagen der kantonalen Steuer¬ verwaltung zu melden. Dazu ist das offizielle Meldeformular Mehrwertabgabe der Steu¬ erverwaltung zu verwenden. b) Landwirtschaftszonen für besondere Nutzungen Neu werden mit der Revision die planerischen Voraussetzungen geschaffen, um in der Gemeinde Hefenhofen in zwei Gebieten bodenunabhängigen Pflanzenanbau betreiben zu können. Dazu hat die Gemeinde Hefenhofen im Ortsteil Hamisfeld auf Parzelle Nr. 411, Chriesbömwis und im Gebiet "Grund" auf Parzelle Nr. 150 Landwirtschaftszo¬ nen für besondere Nutzungen (LwbN Pf) ausgeschieden. Bei diesen Nutzungszonen handelt es sich um spezielle Landwirtschaftszonen nach Art. 16a Abs. 3 RPG. Soll eine LwbN-Zone ausgeschieden werden, hat diese bedarfsgerecht und abgestimmt auf ein konkretes Projekt zu erfolgen. Insbesondere sind dabei die Ziele und Grundsätze nach