Raiffeisenbank

Mitteilung an: - Gemeinde Münchwilen, Im Zentrum 4, Postfach, 9542 Münchwilen, unter Beilage der Dossiers zum Gestaltungsplan „Raiffeisenbank“ mit den notwendigen Genehmigungs- und Nichtgenehmigungsvermerken (chargé) - BHAteam Ingenieure AG, Breitenstrasse 16, 8501 Frauenfeld - Amt für Denkmalpflege - Amt für Umwelt - Departement für Bau und Umwelt, Rechtsdienst - Hochbauamt - Tiefbauamt - Amt für Raumentwicklung, unter Beilage eines Dossiers zum Gestaltungsplan „Raiffeisenbank“, mit den Vermerken analog Gemeindeexemplare sowie der übrigen Akten.

Erwägungen: 1.

Mit Schreiben vom 23. November 2023 ersuchte die Politische Gemeinde Münchwilen um Genehmigung des Gestaltungsplans „Raiffeisenbank“. Aufgrund der eingereichten Unterlagen kann geschlossen werden, dass das Verfahren ordnungsgemäss durchgeführt wurde. Beim Departement für Bau und Umwelt (DBU) sind gegen die Vorlage keine Rekurse hängig. Die Genehmigungsvorlage wurde vom Amt für Raumentwicklung mit Bericht vom 8. September 2020 vorgeprüft.

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2.

Das Planungsgebiet „Raiffeisenbank“ befindet sich im Zentrum der Politischen Gemeinde Münchwilen an der Kreuzung Eschlikoner-ZFrauenfelderstrasse und ist im rechtskräftigen Zonenplan der Wohn- und Gewerbezone WG 3 zugewiesen. Das Gebiet umfasst die Parzellen Nrn. 2116 und 2495 mit einer Fläche von insgesamt 3'680 m2. Im Planungsgebiet befindet sich bereits heute die Geschäftsstelle der Raiffeisenbank Münchwilen-Tobel. Das Gebäude aus den 1970er Jahren entspricht jedoch nicht mehr den heutigen Anforderungen und soll abgerissen werden. Zudem ist das Areal für seine zentrale Lage unternutzt. Neben der Gewerbefläche für die Geschäftsstelle der Raiffeisenbank sind auch Wohnungen geplant.

3.

Im Prüfbericht wurde darauf hingewiesen, dass der westliche Teil der Parzelle Nr. 2495 in einem kleinen Bereich vom bestehenden Gestaltungsplan I „Frauenfelderstr. /Eschlikonerstr.“ überlagert wird, dessen Festlegungen im Widerspruch zum vorliegenden Gestaltungsplan stehen. Die Teilaufhebung des Gestaltungsplans I „Frauenfelderstr. /Eschlikonerstr.“ in diesem Bereich wurde bereits mit DBU-Entscheid Nr. 6 vom 19. Januar 2024 genehmigt.

4.

Der Gestaltungsplan „Raiffeisenbank“ setzt sich zusammen aus den beiden allgemein verbindlichen Bestandteilen, dem Situationsplan (1:500) und den Sonderbauvorschriften (SBV). Dem Gestaltungsplan liegen das Vorprojekt Architektur vom 22. Dezember 2022 sowie das Vorprojekt Landschaftsarchitektur vom 6. Dezember 2022 zu Grunde. Diese haben wie der Planungsbericht erläuternden Charakter. Gemäss Art. 1 Abs. 3 SBV bezweckt der Gestaltungsplan die Sicherung einer abgestimmten Bebauung, welche Rücksicht auf die historische Bausubstanz der Umgebung nimmt, eine angemessene Dichte sowie eine Umgebungsgestaltung mit besonderen Qualitäten und Zugänglichkeit für die Öffentlichkeit aufweist. Zudem dient er der Sicherung einer energieeffizienten Bauweise sowie einer gesamthaft besseren Siedlungsgestaltung im Sinne des § 24 Abs. 2 des Planungs- und Baugesetzes (PBG; RB 700). Um die angestrebten Ziele zu erreichen, werden im Gestaltungsplan verschiedene Baubereiche festgelegt und die Gestaltung der Bauten und des Aussenraums geregelt. Zudem werden Massnahmen zur Erschliessung geregelt.

5.

Nach der Durchführung eines Architekturwettbewerbs wurde das Siegerprojekt aus verschiedenen Gründen nicht weiterentwickelt. Die Erkenntnisse aus dem Wettbewerb flössen jedoch in das Variantenstudium ein. Dabei wurden Lösungsansätze erarbeitet, die auf ein abgestimmtes Ensemble aus Bankgebäude und Mehrfamilienhaus abzielen. Besondere Bedeutung wurde dabei auch dem Übergang zur angrenzenden, unter Schutz stehenden Strumpffabrik beigemessen. Das nun vorliegende, sorgfältig ausgearbeitete Richtprojekt macht einen gut auf den gebauten Kontext und die bestehenden Aussenräume abgestimmten Eindruck.

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6.

Die Einhaltung der Grundanforderungen an einen Gestaltungsplan gemäss § 23 PBG wird im Planungsbericht in Kapitel 7.1 thematisiert. Die aufgeführten Punkte sind nachvollziehbar und die Grundanforderungen aus kantonaler Sicht erfüllt.

7.

Das rechtskräftige Baureglement (BauR) der Politischen Gemeinde Münchwilen wurde noch nicht an das übergeordnete Recht (PBG, PBV und IVHB) angepasst. Gemäss § 122 Abs. 3 PBG müssen neue Gestaltungspläne den Bestimmungen des Planungs- und Baugesetzes, der zugehörigen Verordnung und der IVHB entsprechen. Mit dem Gestaltungsplan „Raiffeisenbank“ wird § 122 PBG Rechnung getragen.

8.

Gemäss Kapitel 7.5 des Planungsberichts weicht der Gestaltungsplan von den Vorschriften der Regelbauweise ab. Insbesondere wird die Gesamthöhe (bzw. Firsthöhe) von 14.0 m auf 14.3 m (Baubereich B) und die Geschossflächenziffer von 1.0 (Ausnützungsziffer 0.5 bzw. 0.65 mit Gewerbebonus) auf 1.1 erhöht. Abweichungen von der Regelbauweise sind gemäss § 24 Abs. 2 PBG möglich, wenn dadurch gesamthaft eine bessere Siedlungsgestaltung erzielt wird und diese im öffentlichen Interesse liegt. Die hierfür erforderlichen Nachweise und Begründungen in Kapitel 7.5 des Planungsberichts sind nachvollziehbar. Der Gestaltungsplan erfüllt die Anforderungen an eine bessere Siedlungsgestaltung im Sinne von § 24 Abs. 2 PBG.

9.

Im vorliegenden Gestaltungsplan ist entlang der Eschlikonerstrasse ein Entsorgungsstandort mittels Unterflurcontainervorgesehen. In den Unterlagen zur Vorprüfung war noch kein Entsorgungsstandort festgelegt, weshalb im Prüfbericht darauf hingewiesen wurde, dass der Plan bzw. die SBV entsprechend zu ergänzen sind, falls dies unbeabsichtigt geschehen sein sollte. Der neu vorgesehene Entsorgungsstandort unterschreitet den gesetzlich vorgeschriebenen Abstand zur Kantonsstrasse (vgl. § 44 Abs. 1 des Gesetzes über Strassen und Wege (StrWG; RB 725.1)). Dies ist nach § 47 Abs. 1 StrWG nur zulässig, wenn keine öffentlichen Interessen entgegenstehen und die Sicherheit es zulässt. Die Verkehrssicherheit des vorliegenden Entsorgungsstandorts ist bezüglich Anfahrbarkeit durch einen Lastwagen Zwecks Entleerung und für die tägliche Bedienung nicht gewährleistet. Ausserdem befindet sich der geplante Unterflurcontainer in der Sichtweite auf das Trottoir. Der im Gestaltungsplan festgelegte Entsorgungsstandort und der entsprechende Art. 16 SBV werden deshalb nicht genehmigt. Gemäss Auskunft der Politischen Gemeinde Münchwilen bleibt in diesem Fall der bereits vorhandene Standort an der Eschlikonerstrasse bestehen. Dieser verfügt über genügend Aufnahmekapazitäten.

10. Der Gestaltungsplan regelt verschiedene Aspekte der Umgebungsgestaltung und unterscheidet unter anderem zwischen dem öffentlichen und privaten Aussenraum. Er legt zudem die Bepflanzung im Gestaltungsplanperimeter fest und sichert die

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wesentlichen Qualitäten des Vorprojekts Landschaftsarchitektur, was positiv zu bewerten ist. Im Prüfbericht vom 8. September 2020 wurde beantragt, Art. 1 1 Abs. 2 SBV bzw. neu Art. 10 Abs. 3 SBV sowie die Pflanzliste im Anhang A der SBV anzupassen, da die Pflanzen nicht nur standortgerecht, sondern auch einheimisch sein sollten. Die Platane und der Lederhülsenbaum sollten durch einheimische Bäume ersetzt werden. Es wird bedauert, dass auf eine Anpassung verzichtet wurde, denn einheimische Pflanzen bieten Nahrung und Lebensraum für einheimische Tiere und Insekten. Gemäss Art. 49 Abs. 2 BauR der Politischen Gemeinde Münchwilen sind für neue Bäume und Sträucher in der Regel einheimische, standortgerechte Arten zu verwenden. Die Pflanzung einer Platane an der Kreuzung Eschlikoner-/Frauenfelderstrasse als Gegenüber zur bestehenden Platane im Alfred Sutter Park ist aus gestalterischer Sicht nachvollziehbar. Auf die Wahl des Lederhülsenbaumes sollte jedoch aus ökologischen Gründen verzichtet werden. Der Politischen Gemeinde Münchwilen wird nachdrücklich empfohlen, im Baubewilligungsverfahren, soweit möglich, einheimische Pflanzenarten einzufordern, so wie das Art. 49 Abs. 2 BauR verlangt. 11. Gemäss Art. 4 Abs. 4 SBV sind ausserhalb der Baubereiche keine Bauten zulässig. Ausgenommen davon sind u. a. im Baubereich A vorspringende Gebäudeteile, die diesen um maximal 0.8 m überragen. Zur Klarstellung wird darauf hingewiesen, dass hierfür zwei Voraussetzungen erfüllt sein müssen: Zum einen muss es sich um einen vorspringenden Gebäudeteil gemäss IVHB bzw. PBV handeln (vgl. Ziff. 3.4 Anhang 1 IVHB und § 24 PBV) und zum anderen darf der Baubereich A nur um 0.8 m überragt werden. Würde z.B. innerhalb des Baubereichs A ein Gebäude erstellt, dessen Fassade so innerhalb des Baubereichs A liegt, dass der entsprechende Gebäudeteil (z.B. ein Balkon) den Baubereich zwar nur um 0.80 m überragt, es sich aber nicht mehr um einen „vorspringenden Gebäudeteil“ handelt, würde dies gegen Art. 4 Abs. 4 SBV verstossen. 12. Laut Planungsbericht erfolgt die Entwässerung im Trennsystem. Der Abflussbeiwert des Regenabwassers beträgt 0.25 und für das Schmutzabwasser 0.05. Das unverschmutzte Regenabwasser wird in den Regenabwasserschacht Nr. 850 und das Schmutzabwasser wird in die Haltung 372-373 abgeleitet. Undurchlässige Bodenbeläge sollen minimal gehalten werden. Die Entwässerung erfolgt bei undurchlässigen Belagsarten über die Schulter. Gemäss Planungsbericht sollen die notwendigen Retentions- und Versickerungsanlagen erst mit dem Bauprojekt ausgearbeitet und definiert werden. Die Versickerungsfähigkeit ist nach dem Generellen Entwässerungsplan (GEP) grösstenteils als gut zu beurteilen. Demnach sollte gemäss Art. 7 des Gewässerschutzgesetzes (GSchG; SR 814.2) in erster Priorität eine Versickerung angestrebt werden. Die Anschlusspunkte an die öffentliche Kanalisation gemäss Gestaltungsplan entsprechen den Angaben gemäss GEP der Politischen Gemeinde Münchwilen.

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13. Der östliche Teil des Planungsgebiets liegt im Konsultationsbereich der Störfallvorsorge. Anhand der Nutzung und der Anzahl an Personen in dem neuen Bankengebäude wäre eine Abklärung zur Risikorelevanz (Art. 11a der Störfallverordnung (StFV; SR 814.012)) gemäss der Planungshilfe „Koordination Raumplanung und Störfallvorsorge“ notwendig. Aufgrund der Lage im Konsultationsbereich gemäss Störfallverordnung sind in diesem Bereich keine sensiblen Objekte oder Anlagen mit grossen Menschenansammlungen vorzusehen. Wir empfehlen, für die weiteren Planungen in diesem Bereich das Amt für Umwelt beizuziehen. 14. Die anlässlich der Vorprüfung vorgebrachten Hinweise und Anregungen wurden weitgehend berücksichtigt oder bei abweichender Auffassung hinreichend begründet. Die Vorlage erfüllt die Anforderungen von § 5 Abs. 3 PBG weitgehend und wird mit Ausnahme der Festsetzung des Entsorgungsstandorts und Art. 16 SBV genehmigt.

Rechtsmittel: Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen ab Publikation im Amtsblatt beim Verwaltungsgericht des Kantons Thurgau, 8570 Weinfelden, Beschwerde erhoben werden. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten sowie die Beweismittel aufführen. Sie ist unterzeichnet in je einem Exemplar für die Beschwerdeinstanz und die Beteiligten einzureichen. Der angefochtene Entscheid ist beizulegen. Expediert:

0 7. MRZ. 2024