Oberägeri Bebauungsplan - Chalchrain

Ordentlicher Bebauungsplan Areal Chalchrain, Oberägeri Planungsbericht zum ordentlichen Bebauungsplan nach Art. 47 Raumplanungsverordnung

28. August 2024

Impressum KEEAS AG Sihlstrasse 59, 8001 Zürich 044 252 85 45, www.keeas.ch

Ilva Gerber, MSE FHO Spatial Development & Landscape Architecture Nora Mühlberger, MAS GSR, BSc FHO Raumplanung Paula Betz, MA Humangeografie

Inhaltsverzeichnis

1

Einleitung

4

1.1 1.2 1.3

Anlass und Aufgabenstellung Zielsetzung Planungsrechtliche Rahmenbedingungen

4 6 7

2

Ordentlicher Bebauungsplan

9

2.1 2.2

Erläuterungen der Bestimmungen Abweichungen der Regelbauweise

9 12

3

Übersicht der Änderungen im Rahmen der Überführung

13

3.1 3.2

Änderungen im Situationsplan Änderungen der Bestimmungen

13 14

4

Mindestinhalte gemäss Art. 47 RPV

17

5

Wesentliche Vorzüge des Bebauungsplanes

19

6

Mitwirkungen

20

6.1 6.2

Ablauf20 Ergebnis Einspracheverfahren

20

7

Planungsablauf

20

Vorwort zur Überführung Die Revision des kantonalen Planungs- und Baugesetzes (PBG) ist per 1. Januar 2019 in Kraft getreten. Mit dieser Änderung wurde festgelegt, dass die Gemeinden ihre Vorschriften bei der nächsten Ortsplanungsrevision (und bis spätestens 2025) an das neue PBG sowie an die orientierenden Baubegriffe und Messweisen der Verordnung zum Planungs- und Baugesetz vom 20. November 2018 (V PBG) anzupassen haben. In diesem Zusammenhang sind auch die bestehenden altrechtlichen Bebauungspläne in das neue Recht zu überführen. So sind diese formal (rein begrifflich) oder zusätzlich inhaltlich anzupassen. Unter bestimmten Voraussetzungen besteht gar die Möglichkeit, den bisherigen Bebauungsplan vollständig aufzuheben. Bei der Überführung des Bebauungsplanes Chalchrain in einen ordentlichen Bebauungsplan handelt es sich grundsätzlich um formale Anpassungen wie z.B. um die Übernahme der Begrifflichkeiten und Messweisen des revidierten V PBG. Darüber hinaus sind einzelne kleine Anpassungen aufgrund neueren Kenntnisstandes notwendig: §

§

Leichte Erhöhung der anrechenbaren Geschossfläche aufgrund der geänderten Rahmenbedingungen zur Berechnung der Ausnützungsziffer im neuen PBG / PBG V des Kantons (Attikageschoss wird neu zur anrechenbaren Geschossfläche angerechnet). Arrondierung des Geltungsbereichs, da u.A. die Strasse nicht mehr im Perimeter enthalten sein soll.

Die Änderungen werden insgesamt als klein beurteilt, da die vorgesehenen Anpassungen die wesentlichen Vorzüge des Bebauungsplans gemäss § 32 Abs. 1 und 2 PBG höchstens in untergeordneter Weise geändert werden und das Projekt in den Grundzügen gewahrt bleibt. Die Anpassungen erfordern dementsprechend eine kantonale Vorprüfung, eine öffentliche Auflage, den Beschluss des Gemeinderates sowie die Genehmigung des Kantons. Alle Anpassungen an den Bebauungsplanunterlagen sind in Kapitel 3 ausführlich dargelegt.

3

1

Einleitung

Der vorliegende Planungsbericht nach Art. 47 RPV dient der Erläuterung des ordentlichen Bebauungsplanes gemäss § 32ter PBG Kanton Zug bzw. dessen Überführung: Er zeigt die Hintergründe der Planung, vermittelt die Absichten hinter den Festsetzungen und ergänzt damit die rechtlich verbindlichen Inhalte (Situationsplan und Bestimmungen).

1.1 Anlass und Aufgabenstellung Areal Chalchrain Für das Areal Chalchrain, das im Osten des Zentrums der Gemeinde Oberägeri liegt, wurde im Jahre 2009 ein Bebauungsplan genehmigt. Die damit verbundenen Entwicklungsabsichten wurden bereits umgesetzt: Zehn mehrgeschossige Wohngebäude mit zwei gemeinsamen Tiefgaragen sowie ein Gemeinschaftszentrum prägen heute das Areal.

Lageplan Areal Chalchrain (orange) (Quelle: Grundlage map.geo.admin.ch)

4

Geltungsbereich Das Areal befindet sich zwischen der Kalchrainstrasse im Westen, der landwirtschaftlich genutzten Fläche Bättenbüel im Norden, dem bewaldeten Alisbach im Osten und der Morgartenstrasse im Süden. Der Geltungsbereich des ordentlichen Bebauungsplans umfasst eine Fläche von 16'081 m2. Der Geltungsbereich des neu vorliegenden ordentlichen Bebauungsplans umfasst folgende Grundstücke: Grundstück GS Nr.

Fläche

2’112 m2

662

1’723 m2

664

2’076 m2

2204

630 m2

2205

630 m2

2206

126 m2

2207

2’076 m2

2208

2’076 m2

2209

154 m2

2210

1’212 m2

2211

1’212 m2

2212

1’212 m2

2213

842 m2

2214 Total Geltungsbereich

16’081 m2

Ausschnitt Grundstücksplan Areal Chalchrain (orange) (Quelle: Grundlage zugmap.ch)

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Verfahrensschritte Der rechtskräftige Bebauungsplan wird in einen ordentlichen Bebauungsplan im Rahmen eines einfachen Verfahrens gemäss § 40 PBG überführt. Es handelt sich dabei um eine formale Überführung mit kleinen inhaltlichen Änderungen (Kategorie F). Die Änderungen werden als klein beurteilt, da die vorgesehenen Anpassungen die wesentlichen Vorzüge des Bebauungsplans gemäss § 32 Abs. 1 und 2 PBG höchstens in untergeordneter Weise ändern und das Projekt in den Grundzügen gewahrt bleibt (siehe detaillierte Ausführungen in Kap. 3): § § §

Geringfügige Anpassung der Ausnützungsziffer mit geringen Auswirkungen auf Raum und Umwelt; Arrondierung bzw. Verkleinerung des Geltungsperimeters; Formelle Übersetzungen bzw. redaktionelle Änderungen (Anpassung an Begrifflichkeiten und Messweisen nach neuem Recht).

Überführung von bisherigen rechtskräftigen Bebauungsplänen ins neue Recht (Quelle: Merkblatt Kanton Zug)

1.2 Zielsetzung Mit dem rechtskräftigen Bebauungsplan wurde die Wohnsiedlung Chalchrain erstellt. Aufgrund der neuen Gesetzgebung bedarf es einer Überführung des Bebauungsplanes in einen ordentlichen Bebauungsplan. Dieser soll weiterhin die gesamthafte Planung und Abstimmung von Bebauung, Aussenraum, Erschliessung und Parkierung sichern.

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1.3 Planungsrechtliche Rahmenbedingungen Im Planungsgebiet sind folgende planungsrechtlichen Rahmenbedingungen zu beachten: Kantonaler Richtplan Das Areal Chalchrain befindet sich gemäss kantonalem Richtplan im Siedlungsgebiet (weiss) und grenzt an eine Radstrecke (orange).

Ausschnitt Richtplankarte Kanton Zug (Quelle: www.zugmap.ch)

Raumentwicklungsstrategie (RES) Oberägeri Als Basis für die Ortsplanungsrevision wurde für die Gemeinde eine Raumentwicklungsstrategie entwickelt. In dieser wird das Areal dem Quartiertypus «Wohnen am See» (violett) zugeordnet. Ferner grenzt es an einen Wald (grün), an Grünraum (grün punktiert), an einen Platz (gelb), an eine Bushaltestelle (hellblau) sowie an die Hauptstrasse (grau).

Ausschnitt RES (Quelle: KEEAS)

Nutzungsplanung Der Geltungsbereich untersteht der ordentlichen Bebauungsplanpflicht (schwarz umrandet) und liegt teils in einer Wohnzone W2b (gelb) sowie teils in einer Wohnzone W3 (orange) - vorbehältlich der Genehmigung der revidierten Ortsplanungsinstrumente (Zonenplan und Bauordnung). 7

Ausschnitt Zonenplan Gemeinde Oberägeri (Quelle: KEEAS)

Wohnzonen sind für Wohnzwecke, dem Wohnen vergleichbare Zwecke sowie familienergänzende Betreuung bestimmt. Nicht störende Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe sind zulässig. In den Wohnzonen W2 und W3 sind bei ordentlichen Bebauungsplänen entsprechend der Nutzung geeignete Spiel- und Freiflächen zu erstellen. Diese müssen mindestens 15 % der für das Wohnen bewilligten anrechenbaren Geschossflächen ausmachen. Für die Wohnzone W2b gilt: § Geschosszahl 2; Ausnützung 0.56*; Grenzabstand 5 m / 7m*; Gebäudelänge 30m Für die Wohnzone W3 gilt: § Geschosszahl 3; Ausnützung 0.7*; Grenzabstand 5 m / 7m*; Gebäudelänge 30m *Vorbehältlich der Genehmigung der revidierten Ortsplanungsinstrumente (Zonenplan und Bauordnung).

8

2

Ordentlicher Bebauungsplan

Ausschnitt Bebauungsplan Chalchrain (Situationsplan und Legende) (Quelle: KEEAS)

2.1 Erläuterungen der Bestimmungen Zweck Art. 1 Mit dem Zweckartikel werden die Absichten und Zielsetzungen des ordentlichen Bebauungsplans auf Grundlage von § 32 PBG dargelegt. Weiter soll damit der Lärmschutz entlang der Kantonsstrasse sichergestellt werden. Geltungsbereich Art. 2 Der ordentliche Bebauungsplan umfasst 13 Grundstücke mit einer gemeinsamen Fläche von insgesamt 16’081 m2. Bestandteile Art. 3 Der ordentliche Bebauungsplan besteht aus dem Situationsplan 1:500 und den Bestimmungen. Der vorliegende Bericht erlangt keine Rechtsverbindlichkeit; er erläutert die Absichten und begründet die Festlegungen im ordentlichen Bebauungsplan.

9

Bebauung Art. 4 Die maximale horizontale Ausdehnung der Neubauten ergibt sich durch die Grösse des jeweiligen Baubereichs. Die zulässige Anzahl Geschosse sind im Situationsplan definiert und entsprechen der heute rechtsgültigen Bauordnung. Die zulässige Geschosshöhe richtet sich nach 33 V PBG. Die maximale vertikale Ausdehnung der Neubauten ist im Situationsplan als höchster Punkt der Dachkonstruktion in m über Meer pro Baubereich festgelegt. Vorspringende Gebäudeteile dürfen den Baubereich überragen. Kleinbauten (§18 V PBG) sowie unterirdische Bauten und Unterniveaubauten (§19 V PBG) sind in ihrer Abmessung frei unter Einhaltung des Grenzabstands von 1 m (§26 Abs. 3 V PBG). Die Dächer sind als Flachdächer auszugestalten. Dichte Baubereich

Höchster Punkt der Dachkonstruktion

Max. Anzahl Vollgeschosse

Max. anrechenbare Geschossfläche (in m2)

(in m ü.M.) A

756.20

3 + Attika

1’160

B

757.20

3 + Attika

1’160

C

757.90

3 + Attika

1’160

D

757.90

3 + Attika

1’160

E

747.20

3 + Attika

1’310

F

750.00

3 + Attika

1’440

G

748.85

3 + Attika

1’440

H

740.30

2 + Attika

1’015

I

741.40

2 + Attika

510

K

740.30

2 + Attika

1’015

L

734.80

1

0 (Gemeinschaftsraum)

Total

11’370

Das Verhältnis der maximal anrechenbaren Geschossfläche (11’370 m2) zur anrechenbaren Grundstücksfläche von (16’081 m2) ergibt eine Ausnützung von 0.7 über das Gesamtareal. Nutzungsübertragungen Gemäss § 40 V PBG ist die Nutzungsübertragung – der vertragliche Verzicht einer Eigentümerin bzw. eines Eigentümers auf Ausschöpfung der Baudichte zu Gunsten einer Eigentümerin bzw. eines Eigentümers in der Nachbarschaft – zulässig, sofern folgende Voraussetzung erfüllt sind: §

Auf dem begünstigten Grundstück darf die zulässige Baudichte um höchstens einen Viertel erhöht werden. 10

§ §

Die Grundstücke müssen der gleichen Zonenart (z.B. Wohnzonen) angehören (V PBG § 40 Abs. 1 b). Die übrigen Bauvorschriften gehen dem Anspruch auf Ausschöpfung der Baudichte vor.

Im Geltungsbereich sind Nutzungsübertragungen zwischen den Baubereichen erlaubt, soweit die maximale anrechenbare Geschossfläche pro Baubereich nicht um mehr als 5% überschritten wird und die anrechenbare Geschossfläche Total von 11'370 m2 überschritten werden. Fassade Aufgrund der Hangneigung treten gegen Süden hin die Fassaden des Unter- und Attikageschosses in Erscheinung. Dies ist erlaubt, sofern nicht mehr als fünf Geschosse einer Fassadenflucht sichtbar sind. Das Garagengeschoss ist horizontal, um mindestens 3.00 Meter von der Fassadenflucht aus zu versetzen. Erschliessung Art. 5 Die Erschliessung erfolgt ab der Kalchrainstrasse. Im Geltungsbereich ist pro Tiefgarage eine Zu- und Wegfahrt im Situationsplan definiert. Bis auf die behindertengerechten Abstellplätze für Besuchende (diese dürfen auch als Kurzzeitparkplätze für Handwerkfahrzeuge o.Ä. genutzt werden) werden Abstellplätze für Personenwagen unterirdisch angeordnet. Die im Situationsplan bezeichneten Erschliessungsflächen sind ab der Tiefgaragenein- und -ausfahrt – mit Ausnahme der Notfallfahrzeuge – autofrei zu halten. Für den Unterhalt des Geschiebesammlers beim Alisbach ist die Zufahrt über die nördliche arealinterne Zufahrt zu gewährleisten. Umwelt Art. 6 Um eine harmonische sowie eine ökologisch sinnvolle Dachlandschaft zu garantieren, sind Flachdächer – soweit sie nicht als Zugang zu technischen Einrichtungen genutzt werden – extensiv zu begrünen. Aufgrund der Verkehrsbelastung auf der Morgartenstrasse ist entlang dieser im Geltungsbereich eine Lärmschutzwand zu erstellen. Zusätzlich müssen in den Baubereichen H, I und K Balkone, verglaste Veranden, Vorbauten und Terrassen an die südliche Begrenzung des im Situationsplan definierten Baubereichs für nicht anzurechnende Anbauten (vgl. § 35 Abs. 2 i PBG V) gebaut werden. Ferner sind die Balkonbrüstungen im 1. Obergeschoss schalldicht auszuführen, im Erdgeschoss und im 1. Obergeschoss sind an der Balkonunterseite schallabsorbierende Verkleidungen anzubringen. In den Baubereichen E bis K sind in den Attikageschossen die Brüstungen schalldicht auszuführen. Mit einer entlang der Strasse angrenzenden vertikalen und horizontalen Mauerbegrünung wird zu einer optimalen Einbindung der Siedlung in das umgebende Landschaftsbild beigetragen. 11

Entsorgung Art. 7 Es ist eine zentrale Entsorgungsstelle im Geltungsbereich vorgesehen. Deren Standort ist im Situationsplan definiert. Entwässerung Art. 8 Das Meteorwasser, das im Geltungsbereich anfällt, ist in geeigneter Weise dem Grundwasser zuzuführen bzw. abzuleiten. So ist das Meteorwasser aus dem hangwärts liegenden Landwirtschaftsgebiet oberhalb der obersten Häuserzeile («A», «B», «C» und «D») in Richtung Alisbach bzw. der Meteorwasserleitung in der Kalchrainstrasse zuzuleiten. Das im Geltungsbereich anfallende Meteorwasser ist zu retentieren bzw. versickern zu lassen. Das Restwasser wird durch die bestehenden Kanäle in der Kantonsstrasse in den Ägerisee abgeführt. Das anfallende Schmutzwasser wird in den bestehenden Kanal der GVRZ (Gewässerschutzverband Region Zugersee-Küssnachtersee-Ägerisee) eingeleitet. Freiraum Art. 9 Nachweis Spiel- und Freifläche Die gemeindliche Bauordnung verlangt eine Mindestspielfläche von 15% der für das Wohnen bewilligten anrechenbaren Geschossfläche. Total aGF Wohnen Geltungsbereich Anteil Spiel- und Freifläche gemäss Bauordnung Benötigte Spiel- und Freifläche gemäss Bauordnung Begrünter Quartierfreiraum im Geltungsbereich Privater Freiraum, Garten, Hauszugang im Geltungsbereich

11'370 m2 15% 1’706 m2 200 m2 10'000 m2

Mit dem im Geltungsbereich verteilten begrünten Quartierfreiraum von insgesamt 200m2 und dem privaten Freiraum, Garten, Hauszugang von 10'000 m2 kann die benötigte Spielfläche von 1’706m2 optimal erstellt werden. Schlussbestimmungen Art. 10 Der ordentliche Bebauungsplan wird vom Regierungsrat genehmigt. Die Begriffe wurden so gewählt, dass diese dem revidierten Planungs- und Baugesetz entsprechen.

2.2 Abweichungen der Regelbauweise Ausnützung Die maximal zulässige Ausnützung im Bebauungsplangebiet beträgt 11’370 m2 aGF und ergibt sich aus der Summe der im Situationsplan pro Baubereich definierten aGF. Bezogen auf die anrechenbare Landfläche (aLF) von 16’081 m2 ergibt sich eine Ausnützungsziffer von 0.7 über das Gesamtareal, anstelle der in der Bauordnung vorgesehenen Ausnützung von 0.56 (Wohnzone W2b) bzw. 0.7 (Wohnzone W3). Diese Mehrausnützung 12

ergibt sich aufgrund der geänderten Rahmenbedingungen zur Berechnung der Ausnützungsziffer im neuen PBG / PBG V des Kantons (Attikageschoss wird neu zur anrechenbaren Geschossfläche angerechnet) und kommt dem erhöhten Bedarf in der Gemeinde an Wohnnutzungen zugute. Gebäudelänge Die Bauordnung sieht für die Wohnzone W3 eine Gebäudelänge von maximal 30 m vor. Die Gebäudelänge darf in den ausgeschiedenen Baubereichen «E», «F» und «G» maximal 33.50 m und in den Baubereichen «K» und «H» 40 m betragen. Damit kann die Gebäudelänge gemäss Bebauungsplan um 3.50 bis 10 m überschritten werden. Grenzabstand Der reguläre kleine Grenzabstand beträgt sowohl in der Wohnzone W2b als auch in der Wohnzone W3 5 m. Der Baubereich «D» unterschreitet diesen Abstand im Osten auf der gesamten Gebäudelänge um 3.30 m bis 5 m. So wird die Aufreihung der übrigen Baubereiche städtebaulich sinnvoll fortgeführt. Da sich auf der Nachbarparzelle eine Zone des öffentlichen Interesses für Erholung und Freihaltung (OeIF) befindet, entstehen durch die Unterschreitung keine Nachteile anderer Gebäude.

3

Übersicht der Änderungen im Rahmen der Überführung

Bei der Überführung des Bebauungsplanes Chalchrain in einen ordentlichen Bebauungsplan handelt es sich grundsätzlich um formale Anpassungen wie z.B. um die Übernahme der Begrifflichkeiten und Messweisen des revidierten Planungs- und Baugesetz sowie dessen Verordnung. Darüber hinaus sind einzelne kleinere inhaltliche Anpassungen aufgrund neueren Kenntnisstandes eingeflossen: §

§

Leichte Erhöhung der anrechenbaren Geschossfläche aufgrund der geänderten Rahmenbedingungen zur Berechnung der Ausnützungsziffer im neuen PBG / PBG V des Kantons (Attikageschoss wird neu zur anrechenbaren Geschossfläche angerechnet) Arrondierung des Geltungsbereichs, da u.A. die Strasse nicht mehr im Perimeter enthalten sein soll.

3.1 Änderungen im Situationsplan Die Signaturen und Farben im Situationsplan wurden soweit verändert, dass sie mit den übrigen Bebauungsplänen in der Gemeinde, die parallel dazu ebenfalls überführt wurden, übereinstimmen. 13

Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes wurde zudem im Westen leicht angepasst. So wurde die Kalchrainstrasse GS Nr. 716 aus dem Perimeter entlassen. Zudem werden im Osten ausserhalb des Geltungsbereichs zu den in der Zone des öffentlichen Interesses für Freihaltung (OeIF) liegenden Teilbereiche der Grundstücke GS Nr. 2231 und Nr. 2232 keine Aussagen mehr gemacht. Verbindliche Aussagen zum Bebauungsplan sind nur innerhalb des Geltungsbereichs möglich. Darüber hinaus wurde die zulässige Geschossigkeit im Situationsplan ergänzt. Bisher war sie bereits in den Schnitten sowie im Richtprojekt erkennbar, neu ist sie nun klar festgesetzt.

Ausschnitt Änderungsplan (Quelle: KEEAS, Stand Oktober 2023)

3.2 Änderungen der Bestimmungen Aufgrund der geänderten Rahmenbedingungen zur Berechnung der Ausnützungsziffer im revidierten PBG/V PBG wurde die max. anrechenbare Geschossfläche in den Bestimmungen leicht erhöht. Diese Erhöhung folgt auch der neuen Dichtevorgaben der Zonen W2b und W3 (vorbehältlich der Genehmigung der revidierten Ortsplanungsinstrumente Zonenplan und Bauordnung) und stellt sicher, dass gemäss Nutzungsbedarf gebaut werden kann. Folgende Artikel wurden hierzu inhaltlich angepasst:

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Artikel bestehend

Artikel neu

Bebauung