Oberägeri Bebauungsplan - Raindliweg

Ordentlicher Bebauungsplan Raindliweg, Oberägeri Planungsbericht zum ordentlichen Bebauungsplan nach Art. 47 Raumplanungsverordnung

28. August 2024

Impressum KEEAS AG Sihlstrasse 59, 8001 Zürich 044 252 85 45, www.keeas.ch

Ilva Gerber, MSE FHO Spatial Development & Landscape Architecture Mina Blagojevic, MSc Architektin Paula Betz, MA Humangeografie

Inhaltsverzeichnis 1

Einleitung

4

2

Richtprojekt

9

2.1 2.2

Bauliches Konzept und Masse Einordnung in die Umgebung

9 12

3

Ordentlicher Bebauungsplan

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3.1 3.2

Erläuterungen der Bestimmungen Abweichungen der Einzelbauweise

15 19

4

Übersicht der Änderungen im Rahmen der Überführung

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4.1 4.2

Änderungen im Situationsplan Änderungen der Bestimmungen

21 21

5

Mindestinhalte gemäss Art. 47 RPV

22

6

Wesentliche Vorzüge des Bebauungsplanes

24

7

Mitwirkungen

25

7.1 7.2

Ablauf Ergebnis Einspracheverfahren

25 25

8

Planungsablauf

25

1.1 1.2 1.3

Anlass und Aufgabenstellung Zielsetzung Planungsrechtliche Rahmenbedingungen

4 6 7

Vorwort zur Überführung Die Revision des kantonalen Planungs- und Baugesetzes (PBG) ist per 1. Januar 2019 in Kraft getreten. Mit dieser Änderung wurde festgelegt, dass die Gemeinden ihre Vorschriften bei der nächsten Ortsplanungsrevision (und bis spätestens 2025) an das neue PBG sowie an die orientierenden Baubegriffe und Messweisen der Verordnung zum Planungs- und Baugesetz vom 20. November 2018 (V PBG) anzupassen haben. In diesem Zusammenhang sind auch die bestehenden altrechtlichen Bebauungspläne in das neue Recht zu überführen. So sind diese formal (rein begrifflich) oder zusätzlich inhaltlich anzupassen. Unter bestimmten Voraussetzungen besteht gar die Möglichkeit, den bisherigen Bebauungsplan vollständig aufzuheben. Bei der Überführung des Bebauungsplanes Raindliweg in einen ordentlichen Bebauungsplan handelt es sich um formale Anpassungen wie z.B. um die Übernahme der Begrifflichkeiten und Messweisen des revidierten V PBG. Die Änderungen werden insgesamt als klein beurteilt, da die vorgesehenen Anpassungen die wesentlichen Vorzüge des Bebauungsplans gemäss § 32 Abs. 1 und 2 PBG nicht geändert werden und das Projekt in den Grundzügen gewahrt bleibt. Die Anpassungen erfordern dementsprechend eine kantonale Vorprüfung, eine öffentliche Auflage, den Beschluss des Gemeinderates sowie die Genehmigung des Kantons. Alle Anpassungen an den Bebauungsplanunterlagen sind in Kapitel 4 ausführlich dargelegt.

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1

Einleitung

Der vorliegende Planungsbericht nach Art. 47 RPV dient der Erläuterung des ordentlichen Bebauungsplanes gemäss § 32ter PBG Kanton Zug bzw. dessen Überführung: Er zeigt die Hintergründe der Planung, vermittelt die Absichten hinter den Festsetzungen und ergänzt damit die rechtlich verbindlichen Inhalte (Situationsplan und Bestimmungen).

1.1 Anlass und Aufgabenstellung Areal Raindliweg Für das Areal Raindliweg, das im Zentrum der Gemeinde Oberägeri liegt, wurde im Jahre 2017 ein Bebauungsplan genehmigt. Die damit verbundenen Entwicklungsabsichten wurden teilweise umgesetzt. Per 01. Januar 2024 ist die revidierte Verordnung zum Planungs- und Baugesetz (V PBG) in Kraft getreten. Aufgrund dieser Anpassung des übergeordneten Rechts würden die Gesamthöhen des Vorhabens auf dem Areal Raindliweg die Regelbauweise übersteigen. Da noch nicht alle Gebäude gemäss Bebauungsplan umgesetzt wurden (s. Ausschnitt Grundstücksplan Areal Raindliweg S. 5), muss dieser überführt werden. Die Entwicklungsabsichten werden im folgenden Text erläutert. Auf dem Areal am Raindliweg betrieb der Grundeigentümer bisher eine Gärtnerei und in direkter Nähe den zugehörigen Blumenladen. Die Anlage wurde nach Genehmigung des Bebauungsplans zum Gartenbaubetrieb umstrukturiert. Die Anforderungen an die Liegenschaft verändern sich dadurch stark. Früher standen auf dem Areal mehrere Gewächshäuser. Um den betrieblichen Ansprüchen gerecht zu werden, wurde mit dem Bebauungsplan ein überhohes Erdgeschoss ermöglicht. Für einen haushälterischen und effizienten Umgang mit dem Boden werden neben gewerblichen Nutzungen zusätzlich Wohnungen vorgesehen.

Lageplan Areal Raindliweg (orange) (Quelle: Grundlage map.geo.admin.ch)

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2015 hat der Bauherr drei Architekturbüros zu einem kleinen Wettbewerb eingeladen, einen Entwurf für die Überbauung mit gewerblichen Erdgeschossen, Wohnen in den Obergeschossen und einer gemeinsamen Tiefgarage zu entwerfen. Die Entwürfe wurden im September 2015 bei der Gemeinde eingegeben. Im Rahmen des Wettbewerbs fand ein regelmässiger Austausch mit den Behörden statt. Als Sieger ging das Projekt der Mathis Meier AG hervor. Im Nachgang wurde der Entwurf weiter ausgearbeitet und das dem Bebauungsplan zugehörige Richtprojekt erstellt. Im nördlichen Bauvolumen wird durch ein überhohes Erdgeschoss, das für den Gartenbaubetrieb zwingend ist, die zulässige Gesamt- und Fassadenhöhe überschritten. Das Vorhaben wurde daher als Bebauungsplan im vereinfachten Verfahren abgewickelt. Geltungsbereich Der Perimeter umfasst insgesamt 1'883 m2 und setzt sich aus zwei Einzelgrundstücken desselben Grundeigentümers zusammen. Begrenzt wird der Perimeter durch die bebauten Grundstücke Nr. 387 im Norden, Nrn. 386 und 473 im Westen, Nrn. 389 und 390 im Süden und durch die Grundstücke des Raindliwegs Nrn. 481 und 391 im Osten. Grundstück GS Nr. 388

Fläche

1’016 m2

1798 Total Geltungsbereich

867 m2 1’883 m2

Ausschnitt Grundstücksplan Areal Raindliweg (orange) (Quelle: Grundlage zugmap.ch)

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Zugunsten der Grundstücke Nrn. 388 und 1798 ist auf dem benachbarten Grundstück Nr. 386 ein Fuss- und Fahrwegrecht im Grundbuch eingetragen. Für die Grundstücke Nrn. 386 und 387 wird zudem neu ein Grenzbaurecht eingetragen. Zum Grundstück Nr. 387 ist dies allerdings lediglich unter dem Terrain nutzbar, da eine Bauhöhenbeschränkung gilt. Verfahrensschritte Der rechtskräftige Bebauungsplan wird in einen ordentlichen Bebauungsplan im Rahmen eines einfachen Verfahrens gemäss § 40 PBG überführt. Es handelt sich dabei um eine formale Überführung ohne inhaltliche Änderungen (Kategorie F). Die Änderungen werden als klein beurteilt, da die vorgesehenen Anpassungen die wesentlichen Vorzüge des Bebauungsplans gemäss § 32 Abs. 1 und 2 PBG höchstens in untergeordneter Weise ändern und das Projekt in den Grundzügen gewahrt bleibt (siehe detaillierte Ausführungen in Kap. 6): Bei den Änderungen handelt es sich um formelle Übersetzungen bzw. redaktionelle Änderungen (Anpassung an Begrifflichkeiten und Messweisen nach neuem Recht).

Überführung von bisherigen rechtskräftigen Bebauungsplänen ins neue Recht (Quelle: Merkblatt Kanton Zug)

1.2 Zielsetzung Mit dem rechtskräftigen Bebauungsplan wurden die Rahmenbedingungen für die Bebauung des Areals Raindliweg erstellt. Aufgrund der neuen Gesetzgebung bedarf es einer Überführung des Bebauungsplanes in einen ordentlichen Bebauungsplan. Dieser soll weiterhin die gesamthafte Planung und Abstimmung von Bebauung, Aussenraum, Erschliessung und Parkierung sichern. Der bestehende Betrieb soll auch nach seiner Umstrukturierung im Kern von Oberägeri bestehen bleiben. Für den Gartenbaubetrieb wurde im nördlichen Bauvolumen ein überhohes Erdgeschoss benötigt. Aufgrund der leichten 6

Abweichungen von der Regelbauweise wurde für das Vorhaben der vorliegende Bebauungsplan erarbeitet. Mit dem Bebauungsplan wurden die bau- und planungsrechtlichen Voraussetzungen für die nötige Entwicklung des Areals gesichert. Er ermöglicht es den bestehenden Betrieb auch nach der Umstrukturierung im Dorfkern zu halten. Der Bebauungsplan stellt zudem eine gute Einordnung der Volumetrie in die direkte Umgebung sicher. Weiter bestimmt er gestalterische Vorgaben für die beiden Gebäudevolumen und den Aussenraum mit dem Ziel, eine hochwertige Überbauung zu erreichen.

1.3 Planungsrechtliche Rahmenbedingungen Im Planungsgebiet sind folgende planungsrechtlichen Rahmenbedingungen zu beachten: Kantonaler Richtplan Das Areal Raindliweg befindet sich gemäss kantonalem Richtplan im Siedlungsgebiet.

Ausschnitt Richtplankarte Kanton Zug (Quelle: www.zugmap.ch)

Raumentwicklungsstrategie (RES) Oberägeri Als Basis für die Ortsplanungsrevision wurde für die Gemeinde eine Raumentwicklungsstrategie entwickelt. In dieser wird das Areal dem Quartiertypus «Dorfkern» (braun) zugeordnet.

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Ausschnitt RES (Quelle: KEEAS)

Kommunaler Richtplan Der kommunaler Richtplan wird im Rahmen der vorliegenden Ortsplanungsrevision aktualisiert. Sowohl der rechtskräftige Plan wie auch der Entwurf des revidierten Plans kategorisieren den Geltungsbereich als Vorranggebiet für Mischnutzung.

Ausschnitt Revision kommunaler Richtplan (Stand September 2023)

Nutzungsplanung Der Geltungsbereich untersteht der ordentlichen Bebauungsplanpflicht (schwarz umrandet) und liegt in der Kernzone A (braun) - vorbehältlich der Genehmigung der revidierten Ortsplanungsinstrumente (Zonenplan und Bauordnung).

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Ausschnitt Revision Zonenplan Gemeinde Oberägeri (Quelle: KEEAS, Stand Oktober 2023)

Die Kernzone A ist für Wohnen und nicht- oder mässig störende Gewerbeund Dienstleistungsbetriebe bestimmt. Sie lässt drei Vollgeschosse zu, während die Ausnützung frei ist. Der Grenzabstand beträgt mindestens 3.5 m resp. 2.5 m bei gewerblicher Nutzung (vorbehältlich der Genehmigung der revidierten Ortsplanungsinstrumente). Die maximale Gebäudelänge beträgt 20 m resp. für gewerblich genutzten erste Vollgeschosse 50 m. Die Gesamthöhe ergibt sich durch die Summe der zulässigen Geschosshöhen (Vollgeschoss 3.2 m, tiefstes gewerbliches Vollgeschoss 4.5 m, Dachgeschoss bei Satteldach 4.2 m) und beträgt demnach 15.1 m (= 4.5 m + 3.2 m + 3.2 m + 4.2 m).

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Richtprojekt

Die Mathis Meier AG hat für das Areal von Peter Staub das Richtprojekt auf der Grundlage des Wettbewerbs aus dem Jahr 2015 ausgearbeitet. Voraussetzung für das Richtprojekt war die Umstrukturierung der Gärtnerei zum Gartenbaubetrieb in Kombination mit Wohnungen.

2.1 Bauliches Konzept und Masse Das Richtprojekt sieht zwei Gebäude vor. Im Norden sollen auf einem gewerblich genutzten Erdgeschoss zwei Vollgeschosse und ein Dachgeschoss mit Wohnungen erstellt werden. In der südlichen Hälfte des Areals ist ein Gebäude mit geringerem Fussabdruck vorgesehen. Es verfügt ebenfalls über ein gewerbliches Erdgeschoss, zwei Vollgeschosse und ein Dachgeschoss Wohnen. Beide Volumen orientieren sich am Raindliweg.

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Richtprojekt Umgebungsplan (Aufsicht) (Quelle: Mathis Meier AG)

Beide Bauten sind über eine gemeinsame Tiefgarage mit Zufahrt im Süden und ein schlichtes Vordach zwischen dem EG-Nord und dem 1.OG-Süd verbunden. Das nördliche Erdgeschoss soll zudem durch einen Unterstand mit dem benachbarten Gebäude auf dem Grundstück GS Nr. 386 verbunden werden. Der nördliche Bereich des überhohen Erdgeschosses wird nicht durchgängig in dieser Höhe benötigt, daher soll ein Zwischengeschoss eingezogen werden. Es dient für Aufenthalts- und Sanitärräume der gewerblichen Nutzung und weist einen eigenen Zugang vom Raindliweg auf.

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Richtprojekt Ostfassade (oben) und Schnitt A (Quelle: Mathis Meier AG)

Parallel zum Raindliweg liegt ein Fussweg, der entlang der Überbauung zu den Gebäudeeingängen auf den unterschiedlichen Niveaus führt. Das südliche Gebäude weist neben der Tiefgarageneinfahrt und auf dem Plateau zwischen den Bauten je einen Gebäudezugang auf. Im nördlichen Gebäude liegen die Zugänge zum gewerblichen Erdgeschoss am Plateau sowie an der Ostfassade des Volumens. Einige Stufen erhöht ist zudem ein Zugang in die Aufenthalts- und Sanitärräume des Gewerbes vorgesehen. Weiter oben führt der Fussweg zum Gebäudeeingang an der Nordfassade, wo die Wohnungen erschlossen werden.

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Im Richtprojekt sind für die Neubauten, die aus dem Terrain ragen, folgende Masse vorgesehen: Baubereich

Gebäudelänge

Gebäudetiefe

Gebäudefläche

A

20.0 m

18.2 m

307 m2

B

32.8 m

22.4 m

669 m2

C

20.0 m

16.0 m

261 m2

Anrechenbare Geschossflächen gemäss Richtprojekt (gerundet): Baubereich

aGF erstes

aGF ab zweitem

aGF

Vollgeschoss

Vollgeschoss

Dachgeschoss

Total

A+B

730 m2

540 m2

270 m2

2’080 m2

C

100 m2

460 m2

230 m2

1’250 m2

Total

830 m2

1’000 m2

500 m2

3’330 m2

In den Neubauten lassen sich neben den gewerblichen Erdgeschossen 6 Wohnungen im nördlichen Gebäude und 6 Wohnungen im südlichen Gebäude realisieren. Die Wohnungsgrössen variieren zwischen 2 ½ und 5 ½ Zimmer.

2.2 Einordnung in die Umgebung Das Areal liegt am Hang. Für die Einordnung ins Ortsbild ist die Lage der Bauten im Terrain ausschlaggebend. Im Richtprojekt wird das Niveau des nördlichen Gebäudes mit dem Erdgeschoss an die benachbarten Bauten GS Nrn. 386 und 396 angepasst. Entsprechend reiht sich das Gebäude mit der Firsthöhe harmonisch in die Umgebung ein. Das südliche Gebäude liegt tiefer und bildet damit einen gestuften Übergang zu den Bauten an der Hauptstrasse (GS Nr. 389 und 390).

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Richtprojekt Südfassade (Quelle: Mathis Meier AG) Vermerk: Die Dachgestaltung ist gemäss Planungs- und Baukommission für ein Bauprojekt noch zu überarbeiten.

Gemäss Bauordnung Oberägeri wäre auf dem Areal auch eine höhere Nullkote der Neubauten zulässig. Die nördliche Baute könnte mit einer höheren Lage im Terrain selbst bei Einhaltung der Firsthöhe die benachbarten Bauten deutlich überragen. Das Richtprojekt zeigt im Vergleich dazu eine bessere Einordnung in die Umgebung und ein harmonisches Bild der Dachlandschaft.

13

3

Ordentlicher Bebauungsplan

Der Bebauungsplan legt die zulässige Nutzung, Höhe, Dichte und Abstände der künftigen baulichen Entwicklung fest. Zudem macht er Aussagen zu deren Gestaltung und Einordnung. In den nachfolgenden Punkten werden die planungsrechtlichen Aspekte aus dem Plan und den Bestimmungen erläutert.

Ausschnitt Bebauungsplan Raindliweg (Quelle: KEEAS)

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3.1 Erläuterungen der Bestimmungen Zweck Art. 1 Mit dem Zweckartikel werden die Absichten und Zielsetzungen des ordentlichen Bebauungsplans auf Grundlage von § 32 PBG dargelegt. Weiter soll damit eine ortsbaulich hohe Qualität sichergestellt werden. Geltungsbereich Art. 2 Der ordentliche Bebauungsplan umfasst zwei Grundstücke mit einer gemeinsamen Fläche von insgesamt 1’883 m2. Bestandteile Art. 3 Der ordentliche Bebauungsplan besteht aus dem Situationsplan 1:500 und den Bestimmungen. Der vorliegende Bericht erlangt keine Rechtsverbindlichkeit; er erläutert die Absichten und begründet die Festlegungen im ordentlichen Bebauungsplan. Nutzungsvorschriften Art. 4 und 5 Die Nutzung richtet sich nach der Bauordnung. Demnach sind Wohnen, nicht störende und mässig störende Betriebe zulässig. Im Geltungsbereich gilt die Empfindlichkeitsstufe III. Die gemischte Nutzweise entspricht insbesondere auch dem kommunalen Richtplan der Gemeinde Oberägeri, der das Gebiet als Vorranggebiet für Mischnutzung bezeichnet. Mit der Bauweise der Gebäude ist im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens der Umgang mit der gemischten Nutzweise innerhalb eines Gebäudes aufzuzeigen. Bauvorschriften Art. 6 bis 11 Die Baubereiche bezeichnen den Bereich, in dem oberirdische Bauten zulässig sind. Durch Art. 8 der Vorschriften wird die Gebäudegrundfläche (Fussabdruck) der einzelnen Gebäude pro Baubereich zusätzlich eingeschränkt. Die Baubereiche sind dadurch nicht in der gesamten Ausdehnung baulich nutzbar. Für die Bauten besteht damit ein kleiner Spielraum betreffend der detaillierten Lage im Baubereich. Die Gebäudeteile, die unter dem Terrain liegen – wie der nördliche Teil des ersten Vollgeschosses Baubereich B, sind von dieser Vorschrift nicht betroffen. Die Bauordnung Oberägeri lässt die Ausnützung in der Kernzone A frei. Die maximale Dichte auf dem Areal ergibt sich durch die maximale Gebäudegrundfläche pro Baubereich und die maximalen Höhen pro Baubereich (Bestimmungen Art. 8). Durch die Baubereiche werden die minimalen Abstände zwischen den Neubauten und zu den Parzellengrenzen festgelegt. Die Bauten in den Baubereichen A und B treten als ein Gebäude in Erscheinung. Die Baubereiche B und C werden im Osten durch ein Vordach verbunden.

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Im Westen wird durch einen Grundbucheintrag neu ein gegenseitiges Grenzbaurecht für das erste Vollgeschoss erlassen. Der Baubereich B zeigt diese maximale Ausdehnung bis an die Grundstücksgrenze im Situationsplan auf. Zum Grundstück Nr. 387 im Norden wird ein Grenzbaurecht ausgearbeitet. Allerdings unterliegt der Bereich bis zum grossen Grenzabstand einer bestehenden Bauhöhenbeschränkung. Sodass in diesem Bereich lediglich Bauten unter dem Terrain möglich sind. Über dem Terrain halten die Baubereiche einen Abstand von 6 m ein. Der Baubereich C hält im Süden mit der Hauptfassade einen Grenzabstand von 6 m und mit der Nebenfassade einen Grenzabstand von 4 m ein. Dies entspricht dem rechtskräftigen grossen und kleinen Grenzabstand der Kernzone A. Mit der laufenden Ortsplanungsrevision soll für die Kernzone A allerdings ein Grenzabstand von 3.5 m und für das unterste gewerbliche Vollgeschoss ein Abstand von 2.5 m eingeführt werden. Die Abstände im Bebauungsplan sind demnach unproblematisch. Gegenüber dem Raindliweg sind die Baulinien mit den Baubereichen eingehalten.

Abstände im Areal

Entlang dem Raindliweg wird die bestehende Baulinie durch alle Baubereiche sowie alle Bauten unter dem Terrain berücksichtigt. Erschliessungsanlagen wie der geplante Fussweg und die Einfahrtsrampe sind nicht vom Bauverbot im Baulinienraum betroffen. Allerdings sind sämtliche Bauten und 16

Anlagen, die innerhalb des Baulinienraums erstellt werden, bei Inanspruchnahme des Raumes durch das Gemeinwesen ohne Entschädigung zu beseitigen. Es gilt die Reverspflicht gemäss § 34 PBG. Die maximale vertikale Ausdehnung der Neubauten ist im Situationsplan als höchster Punkt der Dachkonstruktion in m über Meer pro Baubereich festgelegt. Für vorspringende Balkone ist im Bebauungsplan ein entsprechender Bereich ausgeschieden. Aussenraumgestaltung Art. 12 Insgesamt ist der Aussenraum auf dem Areal hochwertig zu gestalten. Der Umgebungsplan des Richtprojekts ist wegweisender Bestandteil des Bebauungsplans. Für die Aussenraumgestaltung sind einheimische oder standortgerechte Pflanzen zu verwenden. Die Grünfläche um die Besucherparkplätze ist ökologisch wertvoll zu gestalten. Die grosse Flachdachkonstruktion des Baubereichs B dient den Wohnungen im Baubereich A als Aussenraum und Aufenthaltsort. Sie ist zu begrünen und hochwertig zu gestalten, da sie für die Wohnqualität wichtig ist. Dabei sind einheimische oder standortgerechte Pflanzen zu verwenden. Für den Gartenbau beabsichtigt die Bauherrschaft gewisse Bereiche im Areal als Pflanzbereiche zu nutzen. Dort werden Pflanzen unter anderem zur Verwurzelung temporär eingepflanzt. Dies kann im Areal für eine zusätzliche Vielfalt sorgen, sofern diese Flächen nicht längere Zeit brach liegen. Aufgrund der Lage am Hang lassen sich gewisse Stützmauern nicht vermeiden. Wo möglich sind sie zu beschränken und in die Umgebungsgestaltung zu integrieren. Der Fussweg parallel zum Raindliweg führt zu den Gebäudezugängen auf den unterschiedlichen Terrain-Niveaus. Die Zugänge liegen nicht durchgängig auf der exakten Höhe des Raindliwegs. In diesen Bereichen sind daher Stützmauern nötig. Stützmauern mit Hinterfüllungen bis 1.2 m dürfen gemäss §13 V PBG direkt an die Parzellengrenze gestellt werden. Die Höhe von 1.2 m wird durch die Stützmauern im Projekt, die direkt an die Grundstücksgrenze reichen, eingehalten. Erschliessung Art. 13 Zu Fuss ist das Areal ab der Hauptstrasse sowohl über den Raindliweg wie auch über das Wegrecht der bestehenden Zufahrt Grundstück Nr. 386 zugänglich. Ab der Mitteldorfstrasse führt ebenfalls der Fussweg Raindliweg zum Areal. Auf dem Areal folgt ein Fussweg parallel zum Raindliweg der Höhenentwicklung auf dem Areal. Er verbindet die Gebäudezugänge auf den unterschiedlichen Niveaus. Die Bushaltestelle der Linie 1 (ZVB) nach Zug ist zu Fuss in 3 Minuten erreichbar. Der Bus verkehrt tagsüber im Viertelstunden-Takt. Zu den Stosszeiten öfter.

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Der Geltungsbereich ist für den motorisierten Verkehr über die bestehende Zufahrt GS Nr. 386 ab der Hauptstrasse erschlossen. Im Grundbruch ist ein entsprechendes Fuss- und Fahrwegrecht eingetragen. Die Ausfahrt auf die Hauptstrasse entspricht der Schweizer Norm (SN) 640 273a und wurde im Rahmen des Projekts Raiffeisen (GS 473) durch den Kanton bewilligt.

Ausfahrt auf die Hauptstrasse (Quelle: Mathis Meier AG)

Parkierung Art. 14 Die nachfolgende Berechnung zeigt die minimale Anzahl Parkplätze basierend auf den gerundeten Geschossflächen des Richtprojekts. Nutzung

Flächen

Annahme

Gewerbe (B + C)

440 m2

1 PP / 200 m2 GF

3

Lager

340 m2

1 PP / 500 m2 GF

1

Wohnen (A + C)

1'570 m2

1 PP / 100 m2 GF

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Nutzung

Anzahl PP

Norm VSS

Gewerbe / Lager (B + C)

4

10%

1

Wohnen

17

10%

2

Total

(B)

(A + C)

Anzahl PP

Anzahl Besucher PP

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Das Richtprojekt sieht insgesamt 26 Parkplätze und einen verkürzten Parkplatz (vgl. nachfolgende Abbildung) vor. Gemäss den Vorschriften zum Bebauungsplan können darüber hinaus keine weiteren Parkplätze erstellt werden. Die maximale Anzahl Parkplätze inkl. Besucherparkplätze ist bei 27 festgelegt. Die Parkplätze (bis auf Besucherparkplätze) werden unterirdisch in der Tiefgarage resp. als Teil der gewerblichen Nutzung im Baubereich B erstellt. Bis zur Bebauung des Baubereichs C ist es zudem möglich, in diesem Bereich temporär offene Besucherparkplätze unterzubringen resp. die bereits bestehenden sechs oberirdischen Parkplätze weiterhin zu erhalten. Dies auch wenn die Einstellhalle mit den neuen Parkplätzen bereits erstellt wird.

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Richtprojekt Anordnung Parkplätze Baubereich B (links) und Tiefgarage (rechts) (Quelle: Mathis Meier AG)

Die Notzufahrt führt ebenfalls über die bestehende Zufahrt GS Nr. 386 ab der Hauptstrasse. Die anschliessenden Rettungswege sind deutlich kürzer als die maximal zulässigen 80 m. Sie sind zudem mit der Brandschutzkontrolle Berg abgesprochen. Im Richtprojekt sind die Rettungswege dargestellt.

3.2 Abweichungen der Einzelbauweise Geschosshöhe Die zulässigen Geschosshöhen werden durch § 33 V PBG definiert. Hierdurch gilt eine maximale Höhe (Oberkante bis Oberkante fertige Böden) von 3.2 m für nicht gewerbliche Vollgeschosse, 4.5 m für das am tiefsten gelegene gewerblich genutzte Vollgeschoss, 4.2 m für Dachgeschosse bei Satteldach. Im Gebäude der Baubereiche A/B darf das gewerblich genutzte erste Vollgeschoss gemäss Bebauungsplan eine Höhe von 4.6 m aufweisen, was die Vorgaben § 33 V PBG um 0.1 m übersteigt. Die darüber liegenden nicht gewerblich genutzten Vollgeschosse sowie das Dachgeschoss dürfen im Bebauungsplan in der Summe 11.4 m betragen, was die Vorgabe § 33 V PBG künftig um zusätzliche 0.8 m übersteigt. Um den Betrieb als Gartenbau mit den nötigen Fahrzeugen einwandfrei zu gewährleisten, ist die genannte Geschosshöhe Baubereich B zwingend. Gemäss kantonalem Gesetz sind die effektiven Geschosshöhen frei bestimmbar, sofern die Summe der Geschosshöhen die Summe der Vorgaben nicht übersteigt (vgl. nachfolgende Ausführungen zur Gesamthöhe). Gesamthöhe Die Bauordnung Oberägeri definiert die zulässige Geschosszahl pro Wohnund Mischzone, nicht aber die Fassaden- oder Gesamthöhe (vorbehältlich Genehmigung laufender Ortsplanungsrevision). Wird für eine Zone die Geschosszahl, nicht aber die Gesamthöhe definiert, gilt die Summe der 19

Geschosshöhen gemäss § 33 V PBG automatisch als Gesamthöhe. In der Kernzone A in Oberägeri gilt damit bei einem gewerblich genutzten ersten Vollgeschoss folgendes: Geschoss

Höhe

Dachgeschoss

4.2 m

2x Vollgeschoss

6.4 m

Gewerbliches Vollgeschoss

4.5 m

Gesamthöhe

15.1 m

Der Bebauungsplan setzt die maximalen Koten des höchsten Punkts der Dachkonstruktion sowie die Kote des ersten Vollgeschosses fest und definiert damit die maximale vertikale Ausdehnung der Gebäude. Das Gebäude Baubereiche A/B übersteigt die zulässige Gesamthöhe gemäss § 33 V PBG um 0.9 m, das Gebäude Baubereich C übersteigt die zulässige Gesamthöhe gemäss § 33 V PBG um 0.4 m. Die Abweichung der Einzelbauweise ist notwendig, um dem ansässigen Gartenbaubetrieb die Weiterentwicklung vor Ort und damit das Weiterbestehen zu ermöglichen. Durch die Fixierung der zulässigen minimalen und maximalen Koten der Bauten bezogen auf das bestehende Terrain kann sichergestellt werden, dass sich die Volumen gut ins Ortsbild und in die Höhenlage der umgebenden Bauten einbetten. Durch die gute Einbettung ist die Überschreitung der Gesamthöhe vor Ort nicht erkennbar. Die vorliegende Lösung wirkt sich gegenüber den Nachbargebäuden nicht nachteilig aus. Vorspringende Gebäudeteile Vorspringende Gebäudeteile dürfen gemäss § 27 V PBG höchstens 1.5 m in den Baulinienraum hinein- oder über den Baubereich hinausragen und pro Geschoss nicht breiter sein als ein Drittel des zugehörigen Fassadenabschnitts (§ 21 V PBG). Im Baubereich C ist eine maximale Fassadenlänge der Ostfassade von 16.2 m möglich. Daraus ergäbe sich insgesamt eine maximal zulässige Länge von 5.4 m für vorspringende Gebäudeteile. Die Balkone der Ostfassade umfassen jeweils eine Länge von 7.5 m. Sie überschreiten damit die zulässige Länge der Einzelbauweise um je 2.1 m.

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Übersicht der Änderungen im Rahmen der Überführung

Bei der Überführung des Bebauungsplanes Raindliweg in einen ordentlichen Bebauungsplan handelt es sich grundsätzlich um formale Anpassungen wie

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z.B. um die Übernahme der Begrifflichkeiten und Messweisen des revidierten Planungs- und Baugesetz sowie dessen Verordnung.

4.1 Änderungen im Situationsplan Die Signaturen und Farben im Situationsplan wurden soweit verändert, dass sie mit den übrigen Bebauungsplänen in der Gemeinde, die parallel dazu ebenfalls überführt wurden, übereinstimmen. Abzubrechende Bauten werden im überführten Bebauungsplan nicht mehr dargestellt, da der Abbruch bereits erfolgt ist. Bereits realisierte Bauten wurden in den AV-Daten entsprechend aufgenommen. Die Bezeichnung «Tiefgaragenzufahrt» wird zugunsten einer verbesserten Verständlichkeit in «Zu- und Wegfahrt Tiefgarage» geändert. Zur besseren Orientierung und einheitlichen Handhabung wurden Massstab und Kartenausschnitt des Plans angepasst. Bei sämtlichen Änderungen im Situationsplan handelt es sich um formale Anpassungen.

4.2 Änderungen der Bestimmungen Folgende Artikel in den Bestimmungen wurden zur Vervollständigung ergänzt oder angepasst, ohne dabei den Inhalt des Bebauungsplanes im Grundsatz zu verändern: Artikel bestehend nicht vorhanden

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