Zug Bebauungsplan Nr. 7071 - Loretohöhe

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BEBAUUNGSPLAN LORETOHOHE

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ÄNDERUNG IM EINFACHEN VERFAHREN GEMÄSS § 40 PBG 1

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FÜR DIE GANZE SIEDLUNG SIND EINHEITLICHE GESTALTUNGSPRINZIPIEN ANZUSTREBEN DER GLIEDERUNG DES AUSSENRAUMES IN PRIVATE UND HALBPRIVATE BEREICHE IST GROSSE BEACHTUNG ZU SCHENKEN

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ZIELE DES BEBAUUNGSPLANES

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INHALT DES BESCHLUSSES (ÄNDERUNGEN)

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DATUM: 23. JULI 2007 7016

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VOM AMT FÜR RAUMPLANUNG VORGEPRÜFT AM: 21. NOVEMBER 2008

1. PUBLIKATION IM AMTSBLATI

1. ÖFFENTLICHE AUFLAGE AUF DEM BAUDEPARTEMENT

NR: 6 UND 7

VOM

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BIS: 8. MÄRZ 2008

8 FEBRUAR 2008

3577 VOM: 8. UND 15. FEBRUAR 2008 ZIFFER: 695, 804

VOM STADTRAT BESCHLOSSEN AM: 25. MÄRZ 2008 DER PRÄSIDENT

DER STADTSCHREIBER:

OOLFI MÜLLER

ARTHUR CANTIENI

2. PUPLIKATION IM AMTSBLATI NR

VOM:

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2 ÖFFENTLICHE AUFLAGE AUF DEM BAUDEPARTEMENT VOM:

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BIS:

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EIN- UND AUSFAHRT TIEFGARAGE (LAGE SCHEMATISCH)

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(MAX. 8 PP)

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BEREICH FÜR MAX. 10 OBERIRDISCHE PARKPLÄTZE (LAGE SCHEMATISCH)

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BEREICH FÜR MAX. 2 OBERIRDISCHE PARKPLÄTZE (LAGE SCHEMATISCH)

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UNENTGELTUCHES ÖFFENTLICHES FUSSWEGRECHT

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VOM STADTRAT ZUR VORPRÜFUNG EINGEREICHT AM: 14. AUGUST 2007

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BEBAUUNGSPLANPERIMETER

4-GESCHOSSIGE BAUTEN

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PLAN NR: 7071 ERSETZT PLAN NA:

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VERBESSERTE UMGEBUNGSGESTALTUNG: BAUMPFLANZUNG

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BEREICH FÜR UNTERIRDISCHE PARKIERUNGSANLAGE

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INFORMATIONSINHALT

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RRB06.05.1966

GENEHMIGTE BAULINIE

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5-GESCHOSSIGE BAUTEN

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VON DER KANTONALEN BAUDIREKTION GENEHMIGT AM:

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6-GESCHOSSIGE BAUTEN

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WINTERGARTEN AUF DACH

DAS AUSNÜTZUNGSMASS WIRD DURCH DIE DARGESTELLTEN BAUVOLUMEN BESTIMMT

BÄUME (ANORDNUNG SCHEMATISCH)

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SOWEIT DIESER BEBAUUNGSPLAN KEINE ABWEICHENDEN BESTIMMUNGEN ENTHÄLT, GILT DIE BAUORDNUNG. DER STADTRAT KANN KLEINE ABWEICHUNGEN BEWILLIGEN. BEl ÄNDERUNGEN DES ZONENPLANES UND/ODER DER BAUORDNUNG IST DER BEBAUUNGSPLAN ZU ÜBERPRÜFEN.

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Auszug Orthofoto, Zugis

Stadtplanung Zug, 25. März 2008

Planungsbericht_BBP 707 1 Auflage2 doc _

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www.stadtzug.ch

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Inhaltsverzeichnis

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1

Einleitung, Ausgangslage

2

Übereinstimmung mit Zielen und Grundsätzen der Raumplanung .

3

Berücksichtigung der Anforderungen der übergeordneten Planungen sowie

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der gesetzlichen Rahmenbedingungen

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3

. 4

3.2

Kommunaler Zonenplan

3.3

Bau-, Planungs- und Umweltrecht

4

Bebauungsplan .

4.1

Änderungen des Bebauungsplans Loretohöhe

4.2

Ausnützungsberechnungen

4.3

Parkplatznachweis

4.4

Vorteile für das Siedlungsbild

4.5

Umwelt

5

Verfahren

5.1

Mitwirkung

5.2

Stadtbildkommission

5.3

Einfaches Verfahren gernäss § 40 PBG

5.4

Vorprüfung

5.5

Weiteres Vorgehen, Terminplan ........................................................................ 7

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Kantonaler Richtplan

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3.1

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Einleitung, �usgangslage

1

Die Siedlung Loretohöhe besteht aus insgesamt sieben Mehrfamilienhäusern, die in drei zusammengebauten Gebäudegruppen einen grasszügigen Grünbereich mit dar­ unter liegender Einstellhalle umgeben. Auf GB 3459 steht ein fünf- und sechsge­ schossiges Gebäude (Löberenstrasse Nr. 47 und 49), auf GB 3579 ein vier-, fünf- und sechsgeschossiges Gebäude (Loretohöhe Nr. 1, 3, 5) und auf GB 3461 ein dreige­ schossiges Gebäude (Loretohöhe Nr. 7 und 9). Die Überbauung stammt aus den 70er Jahren und basiert ursprünglich auf dem Be­ bauungsplan Nr. 3751 (RRB vom 2. November 1971). Mit RRB vom 9. August 1994 wurde er durch den Bebauungsplan Nr. 7016 ersetzt. Mit diesem wurde die Sanie­ rung der Häuser, die Umnutzung der Balkone sowie die Realisierung von Wintergär­ ten ermöglicht.· Ebenfalls wurde dabei festgeh alten, dass sich das zulässige Nut­ zungsmass durch die Baufelder und die zulässigen Geschosszahlen ergibt:

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Bebauungsplan Loretohöhe, Plan Nr. 7016, RRB vom 9. August 1994 Mit dem vorliegenden Bebauungsplan Nr. 7071 soll es nun ermöglicht werden, das lediglich dreigeschossige Gebäude auf GB 3461 um ein Geschoss mit zwei ·Wohnein­ heiten aufzustocken. Damit wird die nach Grundnutzung/Arealbauweise zulässige Ausnützung über das ganze Bebauungsplangebiet erreicht werden.

2

Übereinstimmung mit Zielen und Grundsätzen der Raumplanung

Mit der vorgesehenen Aufstockung erfolgt eine massvolle Nachverdichtung der Sied­ lung Loretohöhe. Dadurch wird das Ziel des haushälterischen Umgangs mit dem Bo­ den unterstützt. Die Nachverdichtung erfolgt in einem gut mit dem Langsamverkehr erschlossenen Gebiet, das nahe am Stadtzentrum (mit Einkaufen, Bahnhof und wei­ teren

Infrastrukturen),

der

Kantonsschule und dem

Oberstufenschulhaus Loreto

liegt.

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Indem die zusätzliche Nutzung aufgestockt statt angebaut wird, kann die grasszügi­ ge Grünfläche zwischen den Mehrfamilienhäusern erhalten werden. Dadurch bleibt die wohnliche Siedlung mit Grünfläche und Baumbestand bewahrt.

3

Berücksichtigung der Anforderungen der übergeordneten Planungen sowie der gesetzlichen Rahmenbedingungen

3.1

Kantonaler Richtplan

Das Planungsgebiet liegt nach kantonalem Richtplan im Siedlungsgebiet. Die vorge­ sehenen kleinen Änderungen des Bebauungsplans stehen nicht mit den Aussagen des Richtplans in Widerspruch.

3.2

Kommunaler Zonenplan

Nach heutigem (und auch nach dem revidierten zukünftigen) Zonenplan liegen die Parzellen des Planungsgebietes in der Wohnzone W3. Im Rahmen einer Arealbebau­ ung - um eine solche handelt es sich bei der bestehenden Überbauung

sind vier

Geschosse und eine Ausnützungsziffer von 0.8 zulässig. Schon mit dem Bebauungsplan Nr. 3751 aus dem Jahr 1971 wurden fünf-und sechs­ geschossige Baufelder ausgewiesen und in diesem Punkt von den ordentlichen Bau­ vorschriften abgewichen. Die vorgesehene Nachverdichtung auf GB 3461 -Aufstockung auf vier Geschosse und erhöhte Ausnützung -entspricht den ordentlichen Bauvorschriften.

3.3

Bau-, Planungs- und Umweltrecht

Die vorgesehenen kleinen Änderungen des Bebauungsplans stehen aus heutiger Sicht weder mit dem Bau-und Planungsrecht noch mit Bestimmungen des Umwelt­ rechtes in Widerspruch.

4

Bebauungsplan

4.1

Änderungen des Bebauungsplans Loretohöhe

Der bisher dreigeschossige Baubereich auf GB 3461 soll neu als viergeschossig aus­ gewiesen werden. Durch die Aufstockung werden voraussichtlich etwa 330 m2 anre­ chenbare Geschossfläche (aGF) hinzukommen. Die nach den ordentlichen Bauvor­ schriften maximal zulässige Ausnützung im Gebiet des Bebauungsplans Loretohöhe lässt diese Erhöhung der Geschossfläche zu (vgl. unten). Weiter wird auf GB 3461 eine zusätzliche Ein-und Ausfahrt für eine Tiefgarage fest­ gesetzt. Weitere oberirdische Parkplätze werden ausgeschlossen. Ebenfalls ange­ passt wird der Perimeter des Bebauungsplans: Er wird so verändert, dass er entlang des Planungsgebietes auf die Parzellengrenze statt auf die Wegkante oder strassen­ mittig zu liegen kommt. Dadurch werden Berechnungen der Ausnützung verein­ facht. ln diesem Bereich muss entsprechend die Darstel lung des Verlaufs des unent­ geltlichen öffentlichen Wegrechtes leicht angepasst werden. Sämtliche übrigen Planinhalte des bisherigen Bebauungsplans Nr. 7016 werden bei­ behalten und als Orientierungsinhalte dargestellt.

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4.2

Ausnützungsberechnungen

Mit dem heutigen Bebauungsplan wurde keine Ausnützungsziffer mehr festgehal­ ten, sondern die Ausnützung durch Baufelder und Geschosszahlen vorgegeben. Um in einer Abschätzung dennoch einen Eindruck über die Dichte und vor allem über allfällige Reserven im Vergleich zur ordentlichen Bauordnung zu erhalten, wurde die folgende Ausnützungsberechnung durchgeführt: Parzellen GB

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Nut-

anrechenbare

anrechenbare

Landfläche (m2)

schossfläche {m2)

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0 (Tiefgarage!)

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("stille" Reserve: 1381 m2)

3459

2601

ca. 2155

0.83

ca. 466

3461 (+ 4600)

1838

ca. 969

0.54

ca. 889

3579

2182

ca. 2500

1.15

ca.- 298

Gesamtareal

8349

ca. 5624

0.67

ca. 1057

Ge-

AZ bestehend

Reserve

inkl.

zungsanteil GB 3577)

Nach der heutigen Bauordnung sind in der Wohnzone W3 bei einer Ausnützung von 0.65 drei Geschosse bzw. bei Arealbebauung eine Ausnützung von 0.8 vier Geschosse zulässig. Die obige Aufstellung zeigt, dass

wenn die Ausnützung der Tiefgaragenparzelle

anteilsmässig verteilt wird -die grössten Reserven auf GB 3461 vorhanden sind. Klei­ ne Reserven sind auch auf GB 3577 vorhanden. GB 3579 hingegen ist bei isolierter Betrachtung übernutzt. ln Anbetracht der Geschosszahlen erstaunt dieses Resultat nicht. Es lässt sich jedoch basierend darauf begründen, wieso eine Nachverdichtung mit Aufstockung nur bei GB 3461 in Frage kommt. Bei den anderen GB ist entweder bereits eine Übernutzung vorhanden oder aber die zulässige Geschosszahl ist bereits um ein oder zwei Geschosse überschritten. 4.3

Parkplatznachweis

Heute sind für die Siedlung Loretohöhe insgesamt 68 Parkplätze vorhanden: 52 un­ terirdische und 10 oberirdische Parkplätze auf GB 3577 sowie 6 oberirdische Park­ plätze auf GB 3461. Mit der Planänderung wird es neu möglich, eine Tiefgarage auf GB 3461 zu erstellen. Hingegen sollen keine zusätzlichen oberirdischen Parkplätze mehr erstellt werden können. Die definitive Anzahl der mindestens neu zu erstel­ lenden Parkplätze ist im Baugesuchsverfahren unter Berücksichtigung des Parkplatz­ reglements zu beurteilen. 4.4

Vorteile für das Siedlungsbild

Gernäss § 32 Abs. 1 PBG müssen Bebauungspläne Vorteile für das Siedlungsbild und die Gestaltung der Umgebung erzielen, wenn von der ordentlichen Bauweise abge­ wichen wird. Mit der vorliegenden Änderung des Bebauungsplans Loretohöhe, Plan Nr. 7071, wird nicht von der Grundnutzung abgewichen. Der bisherige Bebauungsplan wich hingegen von der ordentlichen Bauweise ab, in­ dem er mehr Geschosse zuliess. Er wurde vom Regierungsrat genehmigt, so dass da­ von ausgegangen werden darf, dass die starke Durchgrünung und die sehr grosszü-

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gigen Siedlungsaussenräume als Vorteile für die Umgebung und das Siedlungsbild bewertet wurden. Diese Vorteile für das Quartier werden jedenfalls durch die Auf­ stockung nicht verschlechtert. 4.5

Umwelt

Die vorgesehene Aufstockung mit zwei Wohneinheiten hat keine wesentlichen Aus­ wirkungen auf die Umweltbereiche. Allenfalls zusätzliche Parkplätze im Rahmen des Parkplatzreglements wirken sich nicht in einem wahrnehmbaren Umfang in den Be­ reichen Lärm oder Luft aus. 5

Verfahren

5.1

Mitwirkung

Der Bebauungsplan Loretohöhe wurde auf Anregung eines Grundeigentümers und in

Zusammenarbeit mit dessen Architekten erarbeitet.

Die direkt betroffenen

Grundeigentümer wurden über den Planentwurf inform.iert und sind mit der Aufsto­ ckung grundsätzlich einverstanden. Der Bebauungsplan Loretohöhe, Plan Nr. 7071, wurde gestützt auf § 39 des Planungs- und Baugesetzes (PBG) des Kantons Zug vom 26. November 1998 ab Freitag, 8. Februar 2008 bis und mit Samstag, 8. März 2008 zum ersten Mal öffentlich aufgelegt. Während der Auflagefrist ist keine Einwen­ dung eingegangen. 5.2

Stadtbildkommission

Die Stadtbildkommission hat sich bereits an der Sitzung vom 6. Februar 2003 mit der Frage der Nachverdichtung in der Siedlung Loretohöhe auseinandergesetzt. Dabei wurde klar, dass die Aufstockung der Gebäude Loretohöhe 7 und 9 ein gangbarer Weg ist. Wenn die Verdichtung durch Anbauten an die Liegenschaften erfolgt, wür­ de der bestehende baumbestandene Freiraum zwischen den Gebäuden hingegen zu stark eingeschränkt. 5.3

Einfaches Verfahren gernäss § 40 PBG

Da der rechtskräftige Bebauungsplan geringfügig abgeändert wird und die grund­ sätzliche Änderungen die Zustimmung der betroffenen Grundeigentümer findet können die Anpassungen des Bebauungsplans Loretohöhe, Plan Nr. 7071, im einfa­ chen Verfahren bewilligt werden.

5.4

Vorprüfung

Der Stadtrat hat den Bebauungsplan Loretohöhe am 14. August 2007 zur Vorprü­ fung beim Amt für Raumplanung des Kantons Zug (ARP) eingereicht. Mit Bericht vom 21. November 2007 lag der Bericht des ARP vor. Die Bereinigung eines Vorbe­ halts bezüglich Ein-/Ausfahrt der neuen Tiefgarage erforderte weitere Gespräche mit dem Kanton. Mitte Januar 2008 hat der Kanton einer zusätzlichen Tiefgaragenzu­ fahrt zugestimmt.

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5.5

Weiteres Vorgehen, Terminplan_

Der Bebauungsplan wurde vom Stadtrat an der Sitzung vom 25. März 2008 festge­ setzt. Der Bebauungsplan wird deshalb vom 28. März bis und mit 16. April zum zwei­ ten Mal öffentlich aufgelegt. Mit der Genehmigung durch die Baudirektion ist somit im Mai/Juni 2008 zu rechnen.

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