Gesamtrevision Zonenplan 2026

Ordentliche Bebauungsplanpflicht beim Grundstück Nr. 30 (Änderung Nr. 22) sowie Anhang 1 «Richtlinien zu den Bebauungsplanpflichtgebieten Art. A-A1 Bebauungs­ planpflicht «Dorfstrasse/Zehndermattstrasse» GS-Nr. 30» der Bauordnung

1.2.

Umzonung Nr. 42 «Arbeitszone B zu Zone für Abbau und Rekultivierung (ARK)»

2.

Die bestehende Bauordnung und der Zonenplan aus dem Jahr 2006 werden im Umfang der vorliegenden Genehmigung aufgehoben

3.

Gegen diesen Entscheid kann innert 20 Tagen seit der Mitteilung beim Regierungsrat des Kantons Zug, Postfach, 6301 Zug, schriftlich Verwaltungsbeschwerde erhoben werden. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten. Der angefoch­ tene Entscheid ist beizufügen oder genau zu bezeichnen. Die Beweismittel sind zu be­ nennen und soweit möglich beizulegen. Nach Ablauf der Beschwerdefrist tritt die TeilGenehmigung in Kraft, sofern diese nicht angefochten wird.

Aabachstrasse 5, 6300 Zug T +41 41 594 53 00 zg.ch/baudirektion

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4.

Mitteilung an: Gemeinderat Neuheim, Dorfplatz 5, 6345 Neuheim (Beilage: 1 Exemplar Bauordnung und Zonenplan)

Baudirektionssekretariat (info.bds@zg.ch) Volkswirtschaftsdirektion (info.vds@zg.ch) Amt für Denkmalpflege und Archäologie (info.ada@zg.ch) Amt für Wald und Wild (info.afw@zg.ch) Tiefbauamt (info.tba@zg.ch) Amt für Umwelt (info.afu@zg.ch) Amt für Grundbuch und Geoinformation (info.agg@zg.ch) Amt für Sport und Gesundheit (info.asg@zg.ch) Amt für Raum und Verkehr (info.arv@zg.ch) (Beilage: 1 Exemplar Bauordnung und Zonenplan)

Baudirektion

Florian Weber Statthalter

- 6. JULI 2026

/ NE-2023-057 Zug,...........................

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A. Die vorliegende Ortsplanungsrevision stützt sich auf die Revision vom 22. Februar 2018 des Planungs- und Baugesetzes vom 26. November 1998 (neu PBG; BGS 721.11) sowie die Totalrevision der Verordnung zum Planungs- und Baugesetz vom 20. November 2018 (neu V PBG; BGS 721.111), die per 1. Januar 2019 in Kraft getreten sind. Mit dieser Gesetzesände­ rung müssen die Gemeinden gemäss § 71 Abs. 1 neu PBG ihre Vorschriften bei der nächsten Ortsplanungsrevision an das neue PBG sowie an die sich an der Interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB) orientierenden Baubegriffe und Messweisen der neu V PBG anpassen.

B. Als Grundlage für die Ortsplanungsrevision erarbeitete die Gemeinde Neuheim, gestützt auf ein Gesamtverkehrskonzept, Landschaftsentwicklungskonzept (LEK), eine Orts- und Quar­ tieranalyse sowie ein Konzept für öffentliche Bauten und Anlagen, die zukünftige Entwicklung der Gemeinde anhand einer Räumlichen Strategie 2040.

C. Die Baudirektion hat die Ortsplanungsrevision mit der Bauordnung und dem Zonenplan am 4. Dezember 2024 vorgeprüft. Die darin erläuterten Vorbehalte wurden mehrheitlich umge­ setzt. Die öffentliche Auflage der Revision der Bauordnung und des Zonenplans erfolgte vom 13. März bis und 12. April 2025. Während der öffentlichen Auflage gingen 10 Einwendungen mit insgesamt 22 Anträgen ein. An der Urnenabstimmung vom 30. November 2025 wurden die Bauordnung und der Zonenplan von der Stimmbevölkerung angenommen und gleichzeitig die dazu eingegangenen Einwendungen erledigt (§ 39 Abs. 4 PBG). Die Bauordnung und der Zo­ nenplan lagen vom 4. Dezember bis und mit 24. Dezember 2025 öffentlich auf. Während der Auflagefrist ging beim Regierungsrat eine Verwaltungsbeschwerde gegen die Bauordnung und den Zonenplan ein. Mit Gemeinderatsbeschluss vom 1. April 2026 reichte der Gemeinderat Neuheim die Bauordnung und den Zonenplan (Paket I) zur Genehmigung ein. D. Nach § 5 Abs. 2 Bst. c und 42 PBG bedürfen neue, geänderte oder aufgehobene ge­ meindliche Bauvorschriften, Zonen- oder ordentliche Bebauungspläne zu ihrer Gültigkeit der Genehmigung der Baudirektion. Die Prüfung durch die Baudirektion erstreckt sich auf Überein­ stimmung mit dem eidgenössischen und kantonalen Recht, insbesondere mit dem Raumpla­ nungsgesetz vom 22. Juni 1979 (RPG; SR 700), dem Planungs- und Baugesetz vom 26. No­ vember 1998 (PBG; BGS 721.11) und dem kantonalen Richtplan. Die Prüfung ergab, dass der Genehmigung der Bauordnung und des Zonenplans bis auf die unter Bst. E und F aufgeführten Zonenplananpassungen und Bauordnungsbestimmung nichts entgegensteht. E. Zur ordentlichen Bebauungsplanpflicht auf dem Grundstück Nr. 30 (Änderung Nr. 22) und dem dazugehörigen Anhang 1 «Richtlinien zu den Bebauungsplanpflichtgebieten Art. A-A1 Be­ bauungsplanpflicht «Dorfstrasse/Zehndermattstrasse GS-Nr. 30» der Bauordnung läuft aktuell ein Verwaltungsbeschwerdeverfahren. Diese Anpassung des Zonenplans und der dazugehöri­ ge Anhang 1 der Bauordnung sind deshalb von der vorliegenden Teil-Genehmigung ausge­ nommen. F. Auf dem Grundstück Nr. 212 soll ein Teil der Arbeitszone B in eine Zone für Abbau und Rekultivierung (ARK) umgezont werden. Da es sich bei der ARK um eine kantonale Nutzungs­ zone handelt, ist der Kanton bzw. die Baudirektion und nicht die Gemeinde für diese Umzonung zuständig (§ 5 Abs. 2 Bst. b PBG). Die Anpassung der kantonalen Nutzungszone ist pendent. Folglich kann die Umzonung Nr. 42 noch nicht erfolgen und ist von der vorliegenden TeilGenehmigung ebenfalls ausgenommen. Die Genehmigung wird mit der noch ausstehenden kantonalen Umzonung koordiniert und dannzumal gleichzeitig abgeschlossen.

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G. Die Anpassungen in der Kernzone (Mindestausnützung von 0,8, teilweiser Wegfall von Grenzabständen, drei Vollgeschosszahl) setzen voraus, dass die ortsbildprägenden Strukturen erhalten bleiben und die vorliegenden Qualitäten nicht beeinträchtigt werden. Die im Planungs­ bericht (Seite 37) erwähnte Vollzugsverordnung für Bauvorhaben in der Kernzone sowie Orts­ bildschutzzone, die parallel zur Ortsplanungsrevision erarbeitet und vom Gemeinderat geführt wird, sowie der geplante Gestaltungsleitfaden sind daher von zentraler Bedeutung. Es wird da­ rauf hingewiesen, dass die Vollzugsverordnung einzuführen und der Gestaltungsleitfaden fer­ tigzustellen ist, um den Umgang mit dem historischen Ortskern festzulegen sowie die gestalte­ rischen Anforderungen aufzuzeigen. H. Der kommunale Richtplan besteht aus den Richtplankarten «Siedlung und Landschaft» sowie «Verkehr». Gemäss Erläuterungsbericht soll dieser parallel zur Festsetzung des neuen Zonenplans und der Bauordnung formell aufgehoben werden, wobei der kommunale Richtplan Teil «Verkehr» so lange seine Gültigkeit behält, bis das Strassenreglement erarbeitet wurde. Wie in der kantonalen Vorprüfung vom 4. Dezember 2024 festgehalten, richtet sich die Aufhe­ bung des kommunalen Richtplans nach demselben Verfahren wie dessen Erlass. Folglich wird erneut darauf hingewiesen, dass die Aufhebung vom Gemeinderat beschlossen werden muss, was noch nicht erfolgt ist. I. Der Vorbehalt zu Art. 13 Abs. 1 der Bauordnung wurde nicht umgesetzt. Die darin vorge­ sehene Bonusregelung ist grundsätzlich systemfremd. Da diese Regelung jedoch nur auf die Zonen W2, W3 und WA3 begrenzt ist, kann Art. 13 Abs. 1 der Bauordnung auch als Ergänzung von der Regelung der Einzelbauweise in Art. 11 der Bauordnung gesehen werden. Zudem ist eine problematische Ausnützungsziffer-Kumulation gemäss Art. 13 Abs. 1 der Bauordnung bei einfachen und ordentlichen Bebauungsplänen ausgeschlossen. Gestützt auf diese Auslegung und unter Wahrung der Gemeindeautonomie kann Art. 13 Abs. 1 der Bauordnung akzeptiert werden. J. Zudem wird darauf hingewiesen, dass im Planungsbericht in einem separaten Kapitel über die grenzüberschreitende Abstimmung der Gesamtrevision mit den Nachbargemeinden Auskunft gegeben werden sollte (vgl. Vorprüfungsbericht Ziff. 1.2). Zudem sind ergänzende Ausführungen zur minimalen Ausnützungsziffer aufzunehmen, wonach diese nur bei Neubau­ ten und neubauähnlichen Umbauten zur Anwendung gelangt (vgl. Vorprüfungsbericht Ziff. 4.2.2).