Überbauungsplan WEID; Planungsbericht und Bestimmungen

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Bauverwaltung Netstal Landstrasse 8754 Netstal

Überbauungsplan WEID, Netstal Planungsbericht und Bestimmungen 6 - Juni 2009 Seite 1

Der Überbauungsplan „Weid” stellt eine Planung im Sinne von Art. 6 der Gemeindebauordnung dar und sieht folgende Abweichungen von der Regelbauweise der Zone 2 vor:

Realisierung von Mehrfamilien- oder Reihenhäusern

Erhöhung der Geschosszahl und Gebäudehöhe

Flachdach als Gebäudeabschluss

Erhöhung der Ausnützungsziffer für Haupt- und Nebenbauten

Zweck Der Überbauungsplan „Weid” bezweckt die Schaffung einer qualitativ hochstehenden, ökologisch zeitgemässen sowie räumlich und architektonisch zusammenhängend gestalteten Wohnüberbauung.

Situation, Topographie, Hochwasserschutz

Das Planungsgebiet umfasst die Parzelle 752, den Bereich des Ausgleichsbeckens sowie die zur Erschliessung notwendigen Zufahrtswege im Norden und Süden / Osten des Baugebietes. (Parzellen 747, 1690)

Zur Realisierung des Überbauungsplans nötiger Landkauf oder Landabtausch sowie alle erforderlichen Dienstbarkeiten werden im Rahmen des Planungsverfahrens mit besonderen Verträgen geregelt.

Das Terrain in grossen Teilen des Baugebiets wird grundsätzlich durchschnittlich um 1 m angehoben und bestehende Geländeunebenheiten werden ausgeglichen. Dies verbessert, zusätzlich zu den von der Gemeinde geplanten Massnahmen, den Hochwasserschutz entlang dem Löntsch. Zudem schafft die Böschungserhöhung weitere Öko- Ausgleichsflächen im Wohngebiet von ca. 600 m2. Die Lage der Neubauten bezüglich Aussicht und Besonnung wird verbessert. Für die Aufschüttungen wird ausschliesslich das Aushubmaterial der Neubauten verwendet, so dass praktisch keine Erdtransporte ausserhalb der Baustelle anfallen.

Im Rahmen bereits geplanter Hochwasserschutzmassnahmen wird der Bereich des Ausgleichsbeckens aufgefüllt, was die problemlose Anpassung des Geländeverlaufs an die neuen Verhältnisse ermöglicht. Die Ufergestaltung wird mit dem Hochwasserschutz koordiniert.

Die neue Topographie ist durch Höhenkoten im Überbauungsplan verbindlich festgelegt.

Erschliessung, Verkehr, Parkierung

Das Baugebiet wird durch zwei Zufahrtsstrassen erschlossen: im Norden von der „Landstrasse” über den ausgebauten bestehenden Weg und im Süden / Osten durch ein neu zu erstellendes Strassenstück von der „Lerchenstrasse” aus,

Im eigentlichen Siedlungsbereich sind diese Erschliessungsstrassen durch eine zentrale unterirdische Einstellhalle verbunden. Eine öffentliche Durchfahrt wird mit geeigneten Massnahmen zwingend verhindert. Diese Massnahme besteht aus einer Ausfahrtsperre aus der Einstellhalle Richtung Landstrasse. Die Ausfahsperre muss auch alle Nutzer der Einstellhalle zwingend auf die Lerchenstrasse leiten.

Die Baufelder „Scheune” ,] & K und die davorliegenden Besucherparkplätze können immer (auch zum Ausfahren) über die Nordzufahrt erschlossen werden.

Bis zur Inbetriebnahme der Südzufahrt (über die Lerchenstrasse) wird eine provisorische Ausfahrt über die Nordzufahrt (Richtung Landstrasse) bewilligt.

Diese provisorische Bewilligung gilt zusätzlich zum Baufeld „Scheune“ für max. 3 Baufelder (z.B. A, B, C oder A, I, J oder A, J, K). Werden die Baufelder A, B, C oder | profisorisch über die Nordzufahrt erschlossen, können die Baufelder J und K erst nach der Inbetriebnahme der Südzufahrt bebaut und über die Nordzufahrt erschlossen werden

- die Norderschliessung für B und C entfallen zu diesem Zeitpunkt.

Somit bleibt der grösste Teil der Überbauung auf Erdgeschoss-Niveau verkehrsfrei. Notzufahrten (Feuerwehr, Sanität) und Anlieferung (Zügelwagen) sind gewährleistet.

Zwei Plätze mit oberirdischen Parkierungsmöglichkeiten (z. B. für Besucher) bilden den Übergang von den Zufahrtsstrassen zur Einstellhalle und markieren die Eingänge zur Siedlung.

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Geometrie und Höhenlage der Einstellhalle sind im Überbauungsplan eindeutig festgelegt.

Maximale Anzahl PP in Einstellhalle: 131 Maximale Anzahl PP oberirdisch: 39

Die Parkierung von Motorrädern ist in der Einstellhalle auf dafür bestimmten Flächen vorgesehen. Die Parkierung von Fahrrädern erfolgt dezentral, oberirdisch. Lage und Grösse dieser Abstellflächen werden im Rahmen der Baugesuche festgelegt.

Siedlungsstruktur, Wegnetz

Über der Nord-Süd-Verbindung mit der Einstellhalle entsteht auf Erdgeschoss-Niveau ein gemeinschaftlicher Erschliessungs-, Aufenthalts- und Spielbereich als eine Abfolge von Verengungen und platzartigen Ausweitungen (zentrale Siedlungsachse). Alle Baufelder haben direkten Anschluss an diesen Bereich. Die Stellung der Neubauten (quer zur Nord-Süd-Verbindung) und deren Auffächerung bilden verschiedenartige Aussenräume, welche sich auf der Westseite gegen den Fluss hin öffnen.

Auf den Baufeldern östlich der Siedlungsachse sind 3-geschossige Gebäude vorgesehen, die Gebäudehöhen entsprechen ungefähr dem Niveau der Dachlandschaft des höher gelegenen Einfamilienhausquartiers. In ihrer Massstäblichkeit bilden die Bauten in diesem Bereich einen Übergang vom Einfamilienhausquartier zu den grösseren Volumen westlich der Siedlungsachse. Auf diesen ebenfalls 3-geschossigen Baufeldern kann an ihrem westlichen Ende teilweise ein viertes Geschoss realisiert werden. Diese höheren Gebäudeteile markieren den Siedlungsrand und bilden einen Abschluss der Bebauung gegen Fluss und Landschaft.

An den Rändern des Baugebiets verlaufen zwei weitere Nord-Süd-Verbindungen; im Osten ein kleiner Fussgängerweg, im Westen ein befahrbahrer Uferweg. Letzterer dient dem Unterhalt des Löntsch-Ufers und als Spazierweg. Auf der Nordseite jedes Neubaufeldes ist eine Verbindung der Randwege mit der zentralen Siediungsachse vorgesehen, von welcher aus jeweils die Gebäude erschlossen werden (Hauszugänge).

Eine Fussgängerverbindung zum Dorfzentrum über die von der Gemeinde versetzte Löntsch-Brücke sowie eine Verbindung zum Einfamilienhausquartier „Fuchsgut” ergänzen das Wegnetz im Norden des Baugebiets.

Erschliessungshöfe

Die Ausgänge der Einstellhalle sind als natürlich belichtete, überdachte Erschliessungshöfe ausgebildet. Sowohl die Verbindung zum zentralen Siedlungsplatz im Erdgeschoss wie auch ein direkter Anschluss der Häuser an die Parkgarage im Untergeschoss führen über diese Lichthöfe,

Baufelder für Hauptbauten

Die Baufelder legen die maximalen Bereiche für mehrgeschossige Gebäude fest. Vorbauten und Balkone dürfen die Baufeldgrenzen nicht überschreiten. Um die Lage und Stellung der Gebäudevolumen und Aussenräume im Sinne des Überbauungsplans zu gewährleisten, sind für jedes Baufeld Baulinien mit kompletter oder teilweiser Bebauungspflicht festgelegt, das heisst die Gebäudefassade muss, mit Ausnahme des obersten Geschosses, ganz oder teilweise auf dieser Linie liegen. Technisch, konstruktiv oder gestalterisch bedingte kleine Abweichungen von den Baulinien / Baufeldgrenzen bis 50 cm sind gestattet.

Die Bereiche zwischen den Hauptgebäuden und der Einstellhalle können unterirdisch zusammengebaut werden und dienen als Neben- und Technikräume.

Für jedes Baufeld werden Nutzungsart, maximale m2 BGF, Höhenkote des Erdgeschosses,

Geschosszahl und maximale Gebäudehöhe festgelegt.

Das einzige bestehende Gebäude, die Scheune im Norden des Planungsgebiets, soll erhalten, restauriert und umge- ‚nutzt werden. Das Gebäudevolumen muss im wesentlichen unverändert bleiben. Genaue Nutzung und Gestaltung

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werden im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens bestimmt.

Baufelder für Nebenbauten und Überdeckungen

Diese Bereiche sind für Vordächer, Überdachungen, Pergolen sowie für eingeschossige, unbewohnte Nebenbauten (z. B. für Gartengeräte) vorgesehen. Die maximal überbaubare Fläche der im Sinne des Baureglements zur Nebenausnützung zählenden Bauten (Art. 3) wird pro Baufeld festgelegt.

Für die Gebäudehöhe der Nebenbauten gelten die in der Bauordnung (Art. 3, Niedrige An- und Nebenbauten) festgelegten maximalen Höhen, gemessen ab den im Überbauungsplan festgelegten neuen Terrainkoten.

Ausnahmen bezüglich der Lage von Nebenbauten sind im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens möglich.

Gestalterische Richtlinien

Alle Bauten, Nebenbauten, Anlagen und Aussenräume sind so zu gestalten, dass hinsichtlich Massstäblichkeit, Formensprache, Gliederung und Farbgebung eine einheitliche, aufeinander abgestimmte Gesamtwirkung erzielt wird. Dies gilt für alle Phasen einer Etappierung.

Im Rahmen der Baubewilligungsverfahren ist jeweils ein Material- und Farbkonzept vorzulegen.

Alle Hauptbauten sind mit einem Flachdach abzuschliessen und nicht begehbare Flachdachbereiche sind zu begrünen.

Umgebungsgestaltung, Bepflanzung

Die grundsätzliche Gliederung der Aussenräume und deren Nutzung sind im Überbauungsplan festgelegt.

Die zentrale Siedlungsachse als wichtigster gemeinschaftlicher Aussenraum und die Einstellhallen-Erschliessungshöfe sind im Bezug auf Konstruktion, Materialien, Ausstattung, Bodenbeläge und Bepflanzung einheitlich und aufeinander abgestimmt zu gestalten.

Die Lage von raumbegrenzenden Hecken und von Hochstammbäumen ist im Überbauungsplan bestimmt. Zusätzlich zu den im Überbauungsplan eingezeichneten , dürfen ausdrücklich keine weiteren Hochstammbäume gepflanzt werden.

Für Aussenräume ist im Rahmen der Baubewilligungsverfahren jeweils ein Umgebungsplan mit konkreten Aussagen zur Funktion, Gestaltung und Ausstattung vorzulegen. Die Bepflanzung erfolgt vorwiegend mit heimischen, standorttypischen Arten, es sind keine Neophyten gestattet.

Ausser in Bereichen, wo aus Sicherheitsgründen notwendig, sind im ganzen Planungsgebiet keine Einzäunungen erlaubt. Ausnahmen können, bei einer guten Gestaltung, im Rahmen von Baubewilligungen erteilt werden.

Die naturnahe Uferbestockung und die Wildhecke entlang der östlichen Grundstücksgrenze sind mit geeigneten Massnahmen zu schützen und zu erhalten.

Spielplätze

Neben der auch als Spielbereich dienenden zentralen Siedlungsachse ist an derem südlichen Ende ein zusammenhängender Spielplatz von ca. 790 m2 vorgesehen. Bereiche mit Rasen, Hartbelag und ein Baufeld für mögliche spielplatzbezogene Nebenbauten und Überdachungen sind im Überbauungsplan festgelegt.

Ökologische Richtlinien Alle bewohnten Bauten haben dem zum Zeitpunkt ihrer Erstellung gültigen Minergie-Standard zu entsprechen.

Für die Wärmeerzeugung wird ein Siedlungs-Energiekonzept ausgearbeitet. Zur Diskussion stehen eine gemeinschaftliche Fernwärmeversorgung oder individuelle Grundwasserwärmepumpen.

Das Meteorwasser ist unter Einhaltung der Gewässerschutzgesetzgebung zwingend versickern zu lassen. Im Überbauungsplan sind dazu am Ostrand des Planungsgebietes ein Sickergraben sowie an diversen geeigneten Stellen Versickerungsbereiche vorgesehen. Diese sind mit Überläufen versehen, welche zu grosse Wassermengen in die

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Löntsch ableiten können.

Ver- und Entsorgung

Die Lage der zentralen Werkleitungen (Kanalisation, Wasser, Hydranten, Elektrizität, usw.) sowie deren Anschlusspunkte ans öffentliche Netz sind mit den betroffenen Werken Koordiniert und im Überbauungsplan festgelegt. Die Erschliessungskosten und ev. Leitungs- und Kanalisationsumlegungen gehen zu Lasten des Baugesuchsstellers.

Bei der südlichen Einfahrt und provisorisch bei der nördlichen Einfahrt zur Einstellhalle ist ein Standort für eine gemeinschaftliche Abfall-Sammelstelle vorgesehen.

Etappierung Die erste Etappe umfasst die nördliche Zufahrtstrasse, den daran anschliessenden Platz und Parkierungsbereich sowie das Baufeld A mit einem Abschnitt Einstellhalle.

In jeder Phase der weiteren Ausbauetappen sind im Rahmen der Baubewilligungen die Organistation der Zufahrten, der Parkierung, des Baustellenverkehrs und die (temporäre) Gestaltung der Anschlüsse an die noch nicht realisierten Siedlungsteile detailliert aufzuzeigen.

Stellung zur gültigen Bauordnung Sofern der Überbauungsplan keine abweichenden Bestimmungen enthält, gelten die Bestimmungen der Bauordnung der Gemeinde Netstal und des Zonenplanes.

Die Gemeinde kann im Rahmen der Baubewilligungsverfahren Ausnahmen von der Regelbauweise gemäss Bauordnung bewilligen, sofern sie der räumlichen und gestalterische Qualität im Sinne des Überbauungsplans dienen.

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Ausnützung und Massvorschriften

Gesamtfläche für Ausnützung: 25'663 m2 Parzelle 752 (24'839 m2) und Bereich Ausgleichsbecken (2'623 m2) abzüglich Erschliessungsstrasen (1'799 m2)

Maximale gesamte BGF der Hauptbauten gemäss Überbauungsplan: 15'340 m2

Ausnützungsziffer Hauptbauten im gesamten Planungsgebiet: ca. 0.60

Maximale gesamte BGF der Nebenbauten gemäss Überbauungsplan: 2'566 m2

Ausnützungsziffer Nebenbauten im gesamten Planungsgebiet: 0.10

Baufeld Scheune

Bestehendes Gebäude

Wohnen, Ateliers, stilles Gewerbe 2 Geschosse mit Dachausbau 50% Max. BGF Hauptbauten: 440 m2 Max. BGF Nebenbauten: 47 m2 OK EG: bestehend

Max. Gebäudehöhe: bestehend

Baufeld A

Wohnen

Reihenhäuser, Mehrfamilienhaus

3 Geschosse

Max. BGF Hauptbauten: 1'300 m2

Max. BGF Nebenbauten: 141 m2

OK EG: 482.40

Max. Gebäudehöhe: 9.50 m ab OK EG = 491.90

Baufeld B

Wohnen

Reihenhäuser, Mehrfamilienhaus

3 Geschosse

Max. BGF Hauptbauten: 1'300 m2

Max. BGF Nebenbauten: 141 m2

OK EG: 483.65

Max. Gebäudehöhe: 9.50 m ab OK EG = 493.15

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Baufeld C

Wohnen

Reihenhäuser, Mehrfamilienhaus

3 Geschosse

Max. BGF Hauptbauten: 1'300 m2

Max. BGF Nebenbauten: 141 m2

OK EG: 484.85

Max. Gebäudehöhe: 9.50 m ab OK EG = 494.35

Baufeld D

Wohnen

Reihenhäuser, Mehrfamilienhaus

3 Geschosse

Max. BGF Hauptbauten: 1'100 m2

Max. BGF Nebenbauten: 120 m2

OK EG: 485.95

Max. Gebäudehöhe: 9.50 m ab OK EG = 495.45

Baufeld E

Wohnen

Reihenhäuser, Mehrfamilienhaus

3 Geschosse

Max. BGF Hauptbauten: 800 m2

Max. BGF Nebenbauten: 88 m2

OK EG: 487.15

Max. Gebäudehöhe: 9.50 m ab OK EG = 496.65

Baufeld F

Wohnen

Reihenhäuser, Mehrfamilienhaus

3 Geschosse, 4 Geschosse auf 50% der Grundfläche des darunterliegenden Geschosses Max. BGF Hauptbauten: 1'200 m2

Max. BGF Nebenbauten: 130 m2

OK EG: 486.75

Max. Gebäudehöhe: 9.50 m / 12.50 m ab OK EG = 496.25 / 499.25

Baufeld G

Wohnen

Reihenhäuser, Mehrfamilienhäuser

3 Geschosse, 4 Geschosse auf 50% der Grundfläche des darunterliegenden Geschosses Max. BGF Hauptbauten: 1900 m2

Max. BGF Nebenbauten: 206 m2

OK EG: 485.50

Max. Gebäudehöhe: 9.50 m / 12.50 m ab OK EG = 495.00 / 498.00

Baufeld H

Wohnen

Reihenhäuser, Mehrfamilienhäuser

3 Geschosse, 4 Geschosse auf 50% der Grundfläche des darunterliegenden Geschosses Max. BGF Hauptbauten: 2400 m2

Max. BGF Nebenbauten: 260 m2

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OK EG: 484.35 Max. Gebäudehöhe: 9.50 m / 12.50 m ab OK EG = 493.85 / 496.85

Baufeld I

Wohnen

Reihenhäuser, Mehrfamilienhaus

3 Geschosse, 4 Geschosse auf 50% der Grundfläche des darunterliegenden Geschosses Max. BGF Hauptbauten: 1'500 m2

Max. BGF Nebenbauten: 163 m2

OK EG: 483.20

Max. Gebäudehöhe: 9.50 m / 12.50 m ab OK EG = 492.70 / 495.70

Baufeld J

Wohnen

Mehrfamilienhaus

3 Geschosse, 4 Geschosse auf 50% der Grundfläche des darunterliegenden Geschosses Max. BGF Hauptbauten: 1'000 m2

Max. BGF Nebenbauten: 109 m2

OK EG: 482.05

Max. Gebäudehöhe: 9.50 m / 12.50 m ab OK EG = 491.55 / 494.55

Baufeld K

Wohnen, Gemeinschaftseinrichtungen, stilles Gewerbe

Mehrfamilienhaus

3 Geschosse, 4 Geschosse auf 50% der Grundfläche des darunterliegenden Geschosses, UG teilweise offen auf Platzniveau

Max. BGF Hauptbauten: 17100 m2

Max. BGF Nebenbauten: 120 m2

OK EG: 481.50, OK UG (Platzniveau): 478.50

Max. Gebäudehöhe: 9.50 m / 12.50 m ab OK EG = 491.00 / 494.00

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Parkplätze Maximale Anzahl PP in Einstellhalle: 131 Maximale Anzahl PP oberirdisch: 39

Die total 170 Parkplätze reichen gemäss Bauordnung für max. 85 Wohneinheiten. (2 PP / Wohnung)

Nicht dem Wohnen direkt zugeordnete Nebenbauten Max. Überdachung Lichthöfe: 666 m2

Max. Fläche Nebenbauten zu Spielplatz: 52 m2

Max. Fläche Überdeckung zu Parkplätzen im Norden: 182 m2

Spielplätze Spielplatz Süd, Gesamtfläche: 797 m2 Spielbereiche entlang zentraler Achse: 420 m2

Total Spielbereiche: 1'217 m2

Erforderliche Spielplatzfläche: 15'340 (BGF max.) x 0.05 = 767 m

Aufhebung des Überbauungsplans:

öffentliche Mitwirkung: 30.08.2019 - 18.09.2019 öffentliche Auflage: 04.10.2019 - 04.11.2019 Beschldss des Gemeinderats: 07.11.2019

Aufläge fakultatives Referendum: 15.11,2019 - 28.11.2019

Der Gemeindeschreiber:

Genehmigung durch das Departement Bau und Umwelt am:

Der Departementsvorsteher: