71 I 127

Arf. 21 lit. b WStB erklärt als wehrsteuerpflichtiges Einkommen aus unbeweglichem Eigentum das dureh Vermietung, Verpachtung oder durch Eigengebrauch erzielte Einkommen, stellt alzo auf den wirklichen Ertrag ab, den der Eigentümer tatsächlich erhält. Das entspricht der allgemeinen Lehre dés Steuerrechts die als Einkommen bezeichnet, was dem Steuerpflichtigen an Wirtschaftesgütern zufliesst, die er -ohne VermögensvVerminderung verwenden und über die er tatsächlich verfügen kann, sei es, dass eine dauernde Einkommensquelle, sei es, dass das Ergebnis einer vereinzelten wirtschaftlichen Betätigung in Frage steht, sofern das anwendbare Steuergesetz auch sie der Erwerbsbesteuerung unterwirft (FoursTING, Grundzüge der Steuerlehre S. 107; BLUMENSTEIN, System des Steuerrechts 8. 87 ffÆ.). Das schliesst es aus, dass für den Umfang des Einkommens aus der Überlassung der Nutzung oder des Gebrauchs von unbeweglichem Vermögen an Dritte auf ausserhalb des Pflichtigen liegende, objektive Momente, etwa darauf abgestellt werden könnte, welcher Ertrag allenfalls hätte erzielt werden können. Massgebend is6 der wirklich erzielte Erlös, nicht derjenige, der bei andern, kaufmännisch richtigeren Dispositionen des Pflichtigen hätte erreicht werden können. Der WStB macht in dieser Beziehung auch keinen Unterschied zwischen dem Erwerbseinkommen aus einer bestimmten Tätigkeit in Landwirtschaft, Handel und Gewerbe, Industrie oder liberalen Berufsarten einerund dem Sachertrags- und Kapitaleinkommen anderseits. Dem Kaufmann, der eine Ware zum FEinstandspreis weiterverkauft, kann nicht der Gewinn, den er hätte erzielen können, als Einkommen angerechnet werden. Derjenige, der eine Sache einem Dritten zu unentgeltlichem Gebrauch überlässt, oder der im nichtkaufmännischen Verkehr ein zinsloses Darlehen gewährt, wird nicht für den Wert des Gebrauches der Sache oder den Betrag des im kaufmännischen Verkehr erzielbaren Darlehenszinsges erwerbssteuerpflichtig. In gleicher Weise wird vom Bigentümer einer Liegenschaft dann, wenn er diese unbewohnt lässt, oder wenn er sie einem Dritten ohne Entschädigung zum Gebrauche überlässt, kein Ertrag, und wenn dafür ein bloss reduzierter Mietzins entrichtet wird, kein diesen wirklichen Zins übersteigender Ertrag erzielt. Der Eigentümer kann ein legitimes Interesse daran haben, sein Grundstück einem ganz beétimmten- Dritten und zu

besondern Bedingungen zu überlassen, etwa im Interesse der guten Instandhaltung des Hauses, oder bei Vermietung von Wohnungen durch dén „Arbeitgeber im Hinblick auf das Arbeitsverhültnis üsw. Die Steuerbehörde ist diesfalls nicht befugt, der Besteuerung statt des tatsächlich erzielten ein im günstigsten Fall erzielbares : oder ein durchschnittliches Einkommen zugrunde zu legen. Die Korrektur vot Unzukömmlichkeiten, die sich aus solcher Ertragsbesteuerung ergeben können, kann nur in einer Ergänzungssteuer auf dem Vermögen gefunden werden, wie gie auch der Wehrsteuerbesgchluss kennt, und wornach der Steuerwert von Grundstücken sich nicht einzig nach a AS 71 I — 1945 130 Verwaltungs- und Disziplinarrechtespflege.

der effektiven Rendite, sondern unter billiger Berücksichtigung von Ertrags- und Verkehreswert bestimmt (BGE 70 I 98). Das muss jedenfalls solange gelten, als für die Bedingungen der Gebrauchsüberlassung nicht Motive der Steuerumgehung entscheidend waren, insbesondere Indizien dafür fehlen, dass die Überlassung zu dem Sach- oder Wohnwert nicht entsprechenden Bedingungen das Entgelt für andere Gegenleistungen des Sachbenützers ist. Fehlt es an derartigen Umständen, so geht es auch nicht an, eine Verwendung effektiven Ertrages anzunehmen, wie der angefochtene Entscheid es tut. Freilich spricht lit. b auch bei Eigengebrauch der unbeweglichen Sache von einem erzielten Ertrag. In diesgem Fall ist es zwar nicht möglich, den Ertrag aus einer Vereinbarung über die Gebrauchsüberlassung zu ermitteln. Er ist vielmehr durch Schätzung festzustellen (Satz 2 von lit. b). Dafür kommt es nicht auf den Sachwert, d. h. nicht darauf an, ob der Mietertrag einer normalen Verzinsung des in der Liegenschaft investierten Kapitals oder ihres Verkehrswertes entspricht, sondern darauf, was der Eigentümer sich durch das Wohnen in eigenem Hause an Aufwendungen für die Miete einer gleichartigen Wohnung ersparen kann (Archiv Bd. 9 8. 123 f.). Das wird in der Regel der Wohnwert sein. Es ist aber nicht angängig, diese Regel, die bei Eigengebrauch die Grundlage für die FEinkommensbesteuerung abgibt, auch im Fall von Vermietung oder Verpachtung anzuwenden. Das wäre bei Vermietung an einen Familienangehörigen höchstens dann möglich, wenn angenommen werden könnte, sie stelle gewissermassen einen Eigengebrauch dar, indem die Wohnung der Benützung durch die eigene Familie erbalten werden wolle. Bei der Vermietung an einen Bruder mit eigener Familie, der von den Familienangehörigen offenbar unabhängig ist, kann dies nicht gesagt werden. Hier fehlen zudem irgendwelche Anhaltspunkte dafür, dass nicht das eigene Interesse der Beschwerdeführerin an der Liegenschaît und die Rücksichtnahme auf die vorhandenen verwandtschaftlichen Beziehungen, sondern steuerliche Motive den Grund zur getroffenen Mietvereinbarung bildeten, oder dass die Differenz zwischen vereinbartem Mietzins und Wohnwert der Liegenschaft der Beschwerdeführerin in Form bestimmter Gegenleistungen des Mieters zufalle.