Loi fédérale sur le bail à ferme agricole
(LBFA)

La présente loi s'applique au bail:

1. Des immeubles affectés à l'agriculture;

2. Des entreprises agricoles;

3. Des entreprises accessoires non agricoles mais formant une unité économique avec une entreprise agricole.

Elle s'applique également aux actes juridiques qui visent le même but que le bail à ferme agricole et qui rendraient vaine la protection voulue par la loi s'ils n'étaient soumis à celle-ci.

Les dispositions relatives au bail des immeubles agricoles s'appliquent également au bail des allmends, alpages et pâturages, ainsi que des droits de jouissance et de participation à ceux-ci.

Le code des obligations⁴ est applicable, à l'exception des dispositions relatives aux baux à ferme portant sur des habitations ou des locaux commerciaux, de celles relatives à la consignation du loyer et de celles relatives aux autorités et à la procédure.⁵ RO 1986 926

[RS 1 3; RO 1996 2503]. Aux dispositions mentionnées correspondent actuellement les

La présente loi ne s'applique pas au bail:

1. De vignes de moins de¹⁵ ares;

2. D'autres immeubles agricoles non bâtis de moins de 25 ares.

Les cantons peuvent toutefois soumettre à la loi le bail de ces immeubles.

Si plusieurs immeubles sont affermés par le même bailleur au même fermier, leurs surfaces s'additionnent. Il en est de même lorsqu'un propriétaire divise un immeuble entre plusieurs fermiers.

Le bail à ferme agricole est un contrat par lequel le bailleur s'oblige à remettre au fermier, moyennant un fermage, l'usage d'une entreprise ou d'un immeuble à des fins agricoles et à lui en laisser percevoir les fruits ou les produits.

Le fermage peut consister soit en argent, soit en une quote-part des fruits (métayage), soit en une autre prestation. Les droits du bailleur aux fruits dans le métayage sont réglés par l'usage local, sauf convention contraire.

Les cantons peuvent instituer un droit de préaffermage sur les entreprises agricoles pour les descendants du bailleur qui entendent les exploiter eux-mêmes et en sont capables.

Le descendant ne pourra toutefois opposer le droit de préaffermage à un tiers que si ce droit est mentionné au registre foncier; le descendant qui a¹⁸ ans révolus peut demander la mention de son droit sans le consentement de son représentant légal.

Pour le surplus, les cantons règlent les détails et la procédure.

La durée initiale d'un bail à ferme est de neuf ans au moins pour les entreprises agricoles et de six ans au moins pour les immeubles agricoles.

L'accord prévoyant une durée plus courte n'est valable que s'il est approuvé par l'autorité cantonale. L'approbation doit être demandée dans les trois mois à compter de l'entrée en jouissance de la chose affermée.

L'accord est approuvé:

1. Si le bien affermé est situé, tout ou partie, dans une zone à bâtir au sens de l'article¹⁵ de la loi fédérale du 22 juin 1979⁶ sur l'aménagement du territoire et que de justes motifs fondés sur cette loi exigent une durée plus courte;

2. Si la situation personnelle ou économique d'une partie ou d'autres motifs objectifs le justifient.

Si l'approbation est refusée ou si la demande est présentée trop tard, le bail est réputé conclu pour la durée légale minimum.

Le bail est réputé reconduit sans changement pour les six années suivantes:

1. S'il a été conclu pour une durée indéterminée et s'il n'a pas été résilié valablement;

2. S'il a été conclu pour une durée déterminée et s'il a été reconduit tacitement à l'échéance.

L'accord prévoyant la reconduction pour une durée plus courte n'est valable que s'il est approuvé par l'autorité cantonale. L'approbation doit être demandée dans les trois mois à compter du début de la reconduction du bail.

Les dispositions sur la réduction de la durée initiale du bail sont applicables par analogie.

Lorsque la chose affermée est aliénée en vue d'une construction immédiate ou à des fins publiques ou pour être exploitée par le nouveau propriétaire, le bail à ferme peut être résilié.

Lorsque l'acquéreur entend résilier le bail, il doit, dans les trois mois à compter de la conclusion de l'acte d'aliénation, signifier par écrit au fermier la résiliation du bail pour le prochain terme de printemps ou d’automne admis par l’usage local, en observant un délai d'une année au moins.

Si le bail est résilié, le fermier peut, dans les trente jours à compter de la réception de la résiliation, ouvrir action en prolongation du bail. Le juge prolonge le bail de six mois au moins et de deux ans au plus, lorsque la résiliation a des conséquences pénibles pour le fermier ou sa famille sans que cela soit justifié par les intérêts du nouveau propriétaire.

Le bailleur répond du dommage causé au fermier par la résiliation anticipée du bail. Le fermier ne devra quitter la chose affermée qu'au moment où il aura été dédommagé ou que des garanties suffisantes lui auront été fournies.

La résiliation anticipée du bail à ferme peut être réglée dans l'acte d'aliénation, avec l'accord écrit du fermier.

La résiliation d'un bail à ferme ne vaut qu'en la forme écrite. L'intéressé peut demander que le congé soit motivé.

Le délai de congé est d'une année pour autant que la loi n'en dispose pas autrement; les parties peuvent convenir d'un délai plus long.

A défaut de convention contraire, le congé ne peut être donné que pour le terme de printemps ou d'automne admis par l'usage local.

Si, du fait de circonstances graves, l'exécution du bail devient intolérable à l'une des parties, celle-ci peut résilier le bail par écrit, dans un délai de six mois, pour le terme de printemps ou d'automne suivant.

Le juge statue sur les conséquences patrimoniales de la résiliation en tenant compte de tous les éléments.

En cas de décès du fermier, ses héritiers et le bailleur ont le droit de donner congé par écrit, dans un délai de six mois, pour le terme de printemps ou d'automne suivant.

Si la résiliation est le fait du bailleur, un descendant du fermier ou le conjoint de celui-ci peut, dans les 30 jours, déclarer vouloir reprendre le bail. En cas de concours de prétendants, le bailleur peut désigner celui qui reprendra le bail.

Si le prétendant n'offre pas de garanties suffisantes quant à une exploitation normale de la chose affermée ou si d'autres motifs rendent la continuation du bail intolérable au bailleur, celui-ci peut, dans les 30 jours à compter de la réception de la déclaration, ouvrir action en résiliation du bail.

Lorsque l'exploitant d'une entreprise agricole, constituée en partie de terres en propriété et en partie de terres affermées, en remet l'exploitation à une autre personne, celle-ci peut déclarer par écrit au bailleur qu'elle entend reprendre le bail d'une parcelle déterminée.

Si le bailleur ne refuse pas, dans les trois mois à compter de la réception de la déclaration, la transmission du bail au reprenant ou qu'il ne demande pas, dans le même délai, la conclusion d'un nouveau contrat avec le reprenant, celui-ci reprend le bail en cours.

Si des immeubles affermés sont compris dans une réunion parcellaire ou dans un remaniement parcellaire de terres agricoles et que le mode d'exploitation subisse de ce fait une modification notable, chacune des parties a le droit de résilier le bail par écrit pour la prise de possession du nouvel état.

Dans ce cas, la résiliation anticipée du bail ne donne pas droit à une indemnité.

Si, durant le bail, le fermier est en demeure pour le paiement du fermage, le bailleur peut lui signifier par écrit qu'à défaut de paiement dans les six mois, le bail sera résilié à ce terme.

Si le bail est résilié, le fermier est tenu de réparer le dommage à moins qu'il ne puisse établir l'absence de toute faute.

Le bailleur est tenu d'exécuter à ses frais les grosses réparations nécessaires pendant la durée du bail, dès que le fermier lui en a signalé la nécessité.

Le fermier a le droit d'exécuter lui-même les grosses réparations nécessaires, lorsque le bailleur, dûment avisé, ne les a pas entreprises dans un délai convenable et qu'il n'a pas contesté son obligation à cet égard. Le fermier peut en demander l'indemnisation au plus tard à la fin du bail.

Le fermier est tenu de pourvoir à ses frais au bon entretien de la chose affermée. Il est tenu de procéder, conformément à l'usage local, aux menues réparations et, en particulier, à l'entretien ordinaire des chemins, passerelles, fossés, digues, haies et clôtures, toitures, acqueducs, etc.

Les parties peuvent convenir que le fermier est tenu d'exécuter des travaux d'entretien plus importants, ainsi que les grosses réparations.

La chose affermée doit être rendue dans l'état où elle se trouve à la fin du bail.

Sauf convention contraire, le fermier peut demander, à la fin du bail, une indemnité équitable pour les améliorations qu'il a apportées à la chose affermée avec l'accord du bailleur.

Il n'a droit à aucune indemnité pour les améliorations qui sont uniquement le résultat des soins qu'il devait à la chose.

Il doit indemniser le bailleur des dégradations qu'il aurait pu prévenir par une administration diligente.

Le fermier n'a pas droit aux fruits encore pendants à la fin du bail, à moins que le contrat de bail ou l'usage local ne prévoie un régime différent.

En revanche, il peut demander une indemnité équitable pour ses frais.

Le fermier sortant doit laisser sur place, le fourrage, la litière et les engrais de la dernière année, dans la mesure exigée par une exploitation normale, à moins que le contrat de bail ou l'usage local ne prévoie un régime différent.

S'il en a reçu moins lors de son entrée en jouissance, il a droit à une indemnité pour l'excédent; s'il en a reçu davantage, il doit remplacer ce qui manque ou compenser la moins-value.

Lorsqu'une partie au bail donne congé à l'autre, celle-ci peut intenter action en prolongation du bail dans les trois mois qui suivent la réception du congé.

Si le contrat conclu pour une durée déterminée arrive à échéance et si aucun nouveau contrat n'est conclu, chacune des parties peut intenter action en prolongation du bail au plus tard neuf mois avant l'échéance de celui-ci.

Lorsque la continuation du bail peut raisonnablement être imposée au défendeur, le juge prolonge le bail.

Si la résiliation est le fait du bailleur, celui-ci doit établir que la prolongation du bail ne peut raisonnablement lui être imposée, ou que, pour d'autres motifs, elle n'est pas justifiée. La prolongation du bail est notamment intolérable ou injustifiée, lorsque:

1. Le fermier a gravement négligé ses devoirs légaux ou conventionnels;

2. Le fermier est insolvable;

3. Le bailleur lui-même, son conjoint, un proche parent ou allié entend exploiter personnellement la chose affermée;

4. Le maintien de l'entreprise ne se justifie pas;

5. L'entreprise ou l'immeuble est situé, en tout ou en partie, dans une zone à bâtir au sens de l'article¹⁵ de la loi fédérale du 22 juin 1979¹¹ sur l'aménagement du territoire et doit être affecté à la construction dans un proche avenir.

La décision de l'autorité fixant le fermage ne doit jamais faire obstacle à la continuation du bail.

Le juge prolonge le bail de trois à six ans. Il apprécie les situations personnelles et tient compte notamment de la nature de la chose affermée et d'une éventuelle réduction de la durée du bail.

Nul ne peut, sans autorisation, distraire d'une entreprise agricole des immeubles ou des parties d'immeubles en vue de leur affermage.

L'autorisation n'est pas nécessaire lorsque la surface totale affermée n'atteint pas 10 pour cent de la surface initiale utile et que la chose affermée ne comprend aucun bâtiment.

Avant que le fermier n'entre en jouissance de la chose affermée, le bailleur doit demander l'autorisation à l'autorité cantonale.

L'autorisation n'est accordée que si l'une des conditions suivantes est remplie:

1. L'entreprise agricole offre à une famille paysanne de bons moyens d'existence et l'affermage par parcelles n'a pas pour effet de la dissoudre en tant qu'unité économique indépendante, ni de la réduire au point qu'elle ne les offre plus;

2. Avant l'affermage, l'entreprise agricole n'offrait déjà plus à une famille paysanne de bons moyens d'existence;

3. Le maintien de l'entreprise agricole ne se justifie plus;

4. L'entreprise agricole est située, en tout ou en majeure partie, dans une zone à bâtir au sens de l'article¹⁵ de la loi fédérale du 22 juin 1979¹² sur l'aménagement du territoire;

5. L'entreprise n'est affermée par parcelles que temporairement et sera, plus tard, reconstituée comme unité économique;

6. Le bailleur n'est plus en mesure d'exploiter lui-même tout le domaine pour des raisons telles que maladie grave ou âge avancé;

7. 13 Au lieu d'immeubles ou partie d'immeubles affermés par parcelles, d'autres objets, mieux situés pour l'exploitation ou mieux adaptés à celle-ci, sont affermés à titre complémentaire.

L’autorité permet en outre l’affermage par parcelles d’une entreprise agricole si les conditions suivantes sont remplies:

1. L’entreprise agricole n’offre pas à la famille paysanne de moyens d’existence particulièrement bons;

2. L’affermage par parcelles sert principalement à améliorer les structures d’autres entreprises agricoles;

3. Aucun parent titulaire d’un droit de préemption ou d’un droit à l’attribution n’entend reprendre l’entreprise pour l’exploiter à titre personnel et aucune autre personne qui pourrait demander l’attribution dans le partage successoral (art.¹¹, 2e al., de la loi fédérale du 4 oct. 1991¹⁴ sur le droit foncier rural) ne veut reprendre l’entreprise en entier pour l’affermer;

4. Le conjoint qui a exploité l’entreprise avec le propriétaire approuve l’affermage par parcelles.^{15 3} Pour déterminer si une entreprise agricole offre de bons moyens d'existence, l'entreprise accessoire non agricole qui lui est étroitement liée sera prise en considération; en outre, il sera tenu compte des conditions locales.

Si elle refuse l'autorisation, l'autorité cantonale résilie le bail à ferme pour le prochain terme raisonnable de printemps ou d'automne et ordonne l'évacuation de l'immeuble.

Les parties ne peuvent prétendre aucune réparation pour le dommage qu'elles subiraient du fait de la résiliation du bail.

...¹⁶

Opposition peut être formée contre l'affermage d'un immeuble très éloigné du centre de l'entreprise du fermier et manifestement hors du rayon d'exploitation normal pour la localité.¹⁷

...¹⁸

Ont qualité pour former opposition les personnes qui y ont un intérêt légitime, ainsi que l'autorité désignée par le canton.

L'opposition est formée devant l'autorité compétente dans les trois mois à compter du jour où l'intéressé a eu connaissance de la conclusion du bail. Lorsque six mois se sont écoulés à compter de l'entrée en jouissance de la chose affermée, seule l'autorité est encore admise à former opposition.

Si elle admet l'opposition, l'autorité résilie le bail à ferme pour le prochain terme de printemps ou d'automne admis par l'usage local, moyennant un délai de six mois au moins.

Les parties ne peuvent prétendre aucune réparation pour le dommage qu'elles subiraient du fait de la résiliation du bail.

Le fermage est soumis au contrôle de l'autorité; il ne peut dépasser la mesure licite.

Le Conseil fédéral détermine le pourcentage de la valeur de rendement, l'indemnisation des charges du bailleur ainsi que le supplément pour les avantages généraux.

Les prestations en nature et autres prestations convenues sont imputées sur le fermage.

Pour fixer le fermage, il est tenu compte des loyers que le fermier verse au bailleur pour une chose louée ou une chose affermée non agricole qui est liée à un bail à ferme à caractère agricole prédominant.

Le fermage d'un immeuble agricole comprend:

1. Un pourcentage approprié de la valeur de rendement au sens de l'article⁶ de la loi fédérale du 12 décembre 194020 sur le désendettement de domaines agricoles;

2. L'indemnisation de la moyenne des dépenses du bailleur pour les aménagements et les installations (charges du bailleur);

3. Un supplément pour les avantages généraux que procure au fermier l'affermage complémentaire.

L'autorité cantonale peut, dans le cas d'espèce, accorder des suppléments de 15 pour cent au maximum en raison du rapport de l'immeuble avec l'exploitation ellemême, lorsque l'immeuble:

1. Permet un meilleur regroupement des terres;

2. Est bien situé pour l'exploitation de l'entreprise.

Aucun supplément au sens des alinéas 1, lettre c, et 2 n'est accordé pour les bâtiments agricoles.

[RS 9 79; RO 1955 703, 1962 1315 art. 54 al. 1 ch. 4 et al. 2, 1979 802. RO 1993 1410

[RS 9 79; RO 1955 703, 1962 1315 art. 54 al. 1 ch. 4 et al. 2, 1979 802. RO 1993 1410

Le Conseil fédéral fixe le pourcentage de la valeur de rendement en fonction du taux moyen des hypothèques de premier rang établi sur une moyenne de plusieurs années et l'adapte aux variations durables de ce taux.

Ce pourcentage est diminué d'un quart pour les entreprises agricoles.

Le Conseil fédéral fixe le montant des charges du bailleur pris en considération d'après les charges moyennes de la période de référence retenue pour l'estimation de la valeur de rendement.

Le fermage d'une entreprise doit être soumis à l'approbation de l'autorité.

Le bailleur doit demander l'approbation du fermage dans les trois mois à compter de l'entrée en jouissance de la chose affermée ou à compter de l'accord modifiant le fermage conclu avec le fermier. L'adaptation du fermage dans les limites de la modification des éléments de calcul fixés par le Conseil fédéral n'est pas soumise à approbation. A la requête d'un partie, l'autorité cantonale constate dans quelle mesure le fermage peut être adapté.

Si l'autorité cantonale apprend qu'un fermage n'a pas été approuvé, elle ouvre la procédure d'approbation.

L'autorité cantonale peut former opposition contre le fermage convenu pour un immeuble.

L'opposition doit être formée dans les trois mois à compter du jour où l'autorité a eu connaissance de la conclusion du bail ou de l'adaptation du fermage.

L'autorité cantonale décide si le fermage convenu pour l'entreprise ou pour l'immeuble est licite.

Elle ramène le fermage trop élevé au montant licite.

Elle notifie sa décision aux parties et la communique à l'autorité qui a qualité pour former opposition.

La convention relative au fermage est nulle dans la mesure où celui-ci dépasse le montant licite.

Les fermages versés en vertu d'une convention nulle peuvent être répétés dans un délai d'une année à compter de la fixation définitive du fermage, mais au plus tard dans le délai de cinq ans à compter du versement.

La nullité de la convention relative au fermage n'affecte pas la validité du bail.

Les cantons prévoient une procédure simple et rapide.

Le juge et les autorités administratives établissent les faits d'office. Les parties doivent être entendues.

Les cantons règlent la procédure dans la mesure où la présente loi n'en dispose pas autrement.

Les litiges relevant du bail à ferme sont tranchés par le juge.

...²²

A la demande d'une partie qui y a un intérêt légitime, l'autorité administrative compétente sur le fond constate par une décision si la réduction de la durée du bail, l'affermage par parcelles, l'affermage complémentaire ou le montant du fermage peuvent être approuvés ou autorisés.

La partie peut demander une décision en constatation avant que le bail soit conclu.

Les décisions de l'autorité administrative de première instance peuvent être déférées dans les 30 jours à l'autorité cantonale de recours.

L'autorité de recours notifie sa décision aux parties au contrat et à l'opposant; elle la communique en outre à l'autorité inférieure.

Phrase introduite par l'art. 92 ch. 3 de la LF du 4 oct. 1991 sur le droit foncier rural, en vigueur depuis le 1er janv. 1994 (RS 211.412.11).

Pour être valables, les dispositions cantonales d'exécution doivent avoir été approuvées par le Conseil fédéral.

Les cantons adapteront leurs dispositions d'exécution et l'organisation de leurs autorités avant l'entrée en vigueur de la présente loi.

Les dispositions de droit cantonal contraires à la présente loi sont abrogées à la date de son entrée en vigueur.

A l'exception des dispositions sur la durée du bail, l'affermage par parcelles et l'affermage complémentaire, la présente loi s'applique aux baux qui ont été conclus ou reconduits avant son entrée en vigueur. La durée de la reconduction d'un bail après l'entrée en vigueur de la présente loi est régie par la nouvelle loi.

Si la date où le fermier est entré en jouissance de la chose affermée ne peut plus être déterminée, le bail est réputé avoir commencé au terme de printemps 1973 prévu par l'usage local.

Si le congé est donné avant l'entrée en vigueur de la présente loi et si le terme de congé coïncide avec cette entrée en vigueur ou tombe plus tard, la partie touchée peut encore intenter action en prolongation du bail dans les 30 jours à compter de l'entrée en vigueur de la présente loi.

Les actions et les demandes pendantes seront jugées selon le droit en vigueur au moment du jugement ou de la décision.

Cet article a actuellement une nouvelle teneur.

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Ces articles ont actuellement une nouvelle teneur.

[RO 1961 282, 1973 93 ch. I⁴. RO 1987 405]

La présente loi est sujette au référendum facultatif.

Le Conseil fédéral fixe la date de l'entrée en vigueur.

ACF du 2 juin 1986 (RO 1986 943).

O du 11 fév. 1987 (RS 221.213.21)