Rénovations dans les immeubles en copropriété. Eviter les blocages

Moret Isabelle · 1VP-F · Conseil national · Vaud · Groupe libéral-radical

Antrag der Mehrheit

Der Initiative keine Folge geben

Antrag der Minderheit

(Marti Min Li, Aebischer Matthias, Arslan, Fehlmann Rielle, Mazzone, Naef, Wasserfallen Flavia)

Der Initiative Folge geben

Proposition de la majorité

Ne pas donner suite à l'initiative

Proposition de la minorité

(Marti Min Li, Aebischer Matthias, Arslan, Fehlmann Rielle, Mazzone, Naef, Wasserfallen Flavia)

Donner suite à l'initiative

La présidente (Moret Isabelle, première vice-présidente): Vous avez reçu un rapport écrit de la commission.

Hardegger Thomas · Mit-M · Conseil national · Zurich · Groupe socialiste

Meine parlamentarische Initiative verlangt, dass eine Stockwerkeigentümergemeinschaft obligatorisch einen Erneuerungsfonds führen muss. Damit soll erreicht werden, dass einerseits die Eigentümerrechte der Stockwerkeigentümer gewahrt werden, indem der Wertzerfall einer Liegenschaft verhindert wird. Damit können andererseits aber auch die baulichen Erneuerungen gefördert und Kosten gespart werden, indem mit Gesamtkonzepten erneuert wird statt mit teuren Einzelmassnahmen. Letztlich beugt dies auch der Verschuldung von Stockwerkeigentümern vor.

Die Berichte in den Medien häufen sich, dass bauliche Erneuerungen in Stockwerkeigentümergemeinschaften behindert werden, weil nicht alle Mitglieder mitziehen wollen. Der Grund dafür ist, dass bei grossen Bauvorhaben ein qualifiziertes Mehr notwendig ist. Dann stellen sich, gerade wenn ein Erneuerungsfonds fehlt oder wenn er schwach dotiert ist, grosse Probleme.

Stockwerkeigentümergemeinschaften gibt es seit 1965. Sie sind ein grosser Erfolg. Ein Erneuerungsfonds ist aber nicht vorgeschrieben. Das heisst, aus Spargründen wird häufig auf eine langfristige Planung verzichtet. Jetzt, fünfzig Jahre später, sind die Liegenschaften vieler Stockwerkeigentümergemeinschaften in die Jahre gekommen, und es zeigen sich die Probleme. Schon unser ehemaliger Kollege Filippo Leutenegger hat darauf aufmerksam gemacht, dass mit dem Einstimmigkeitsprinzip Ersatzneubauten verhindert werden. Der Bundesrat hat in seiner ablehnenden Stellungnahme zur Motion 12.3168 damals geschrieben: "Dem Bundesrat ist bewusst, dass das Thema in den nächsten Jahren an Aktualität gewinnen wird." Wenn ein Erneuerungsfonds vorhanden ist, noch besser, wenn er gut geäufnet ist, dann ist eine Zustimmung einfacher zu erreichen; umso mehr, weil damit auch mittel- und langfristig Kosten gespart werden können.

Indem der Erneuerungsfonds obligatorisch ist, wird er auch regelmässig Thema der Miteigentümerversammlung, und das Bewusstsein für eine Auseinandersetzung mit der baulichen Erneuerung wird geschärft. An einem Wertzerfall hat niemand Interesse. Ein Eigentümer möchte doch eine gutunterhaltene Liegenschaft. Beim Stockwerkeigentum liegt das aber nicht allein in den Händen des einzelnen Eigentümers. Auch die anderen Besitzer greifen in die Eigentumsrechte ein. Dort fehlt allenfalls das Interesse, Geld für die bauliche Erneuerung einzusetzen. Ältere Besitzer und Besitzerinnen finden, dass sich dann die nächsten Besitzer darum kümmern sollten, und Eigentümer, die sich ein Stockwerkeigentum gerade knapp leisten können, ersparen sich die Einlage gerne. Sie, als Eigentümerin oder Eigentümer, müssen dann zusehen, wie die Liegenschaft an Wert verliert und der Sanierungsbedarf immer grösser wird. Dazu kommt, dass im Schadenfall die Eigentümer solidarisch haften, also auch für die Anteile der Eigentümer, die nicht zahlen können. Natürlich kauft man mit der Wohnung auch die Nachbarn mit. Aber mit meiner parlamentarischen Initiative lassen sich die Probleme minimieren.

In der Kommission wurde moniert, dass die parlamentarische Initiative rechtssystematisch anders formuliert werden müsste. Das mag so sein. Doch mit der Zustimmung zur parlamentarischen Initiative in der ersten Phase anerkennen Sie den Handlungsbedarf, und in einer zweiten Phase haben Sie Gelegenheit, sich der Rechtssystematik anzunehmen.

Darum bitte ich Sie, meiner parlamentarischen Initiative Folge zu geben.

Marti Min Li · Mit-F · Conseil national · Zurich · Groupe socialiste

Michael Rüegg schrieb in einer Glosse in der "Republik" über Freud und Leid des Wohneigentums: "364 Tage im Jahr bin ich glücklich in und mit meiner Wohnung. Nur an einem Tag kippt das Glück: Wenn wir uns alle treffen. Denn meine Wohnung gehört mir. Und Eigentum verpflichtet zum Gang an die jährliche Stockwerkeigentümer-Versammlung."

Besonders konfliktträchtig sind an diesen Stockwerkeigentümer-Versammlungen Fragen der Sanierung der Liegenschaft, und zwar besonders dann, wenn eine Stockwerkeigentümer-Versammlung das Einstimmigkeitsprinzip kennt. Ein einziger querulatorischer Eigentümer oder eine querulatorische Eigentümerin kann das ganze Vorhaben blockieren. Ist kein Erneuerungsfonds vorhanden - und das ist auch ein Problem -, so können Sanierungsarbeiten verzögert, vielleicht sogar verhindert werden, obwohl sie dringend nötig wären, weil sich einige der Eigentümer die Sanierung nicht leisten können.

Aus diesem Grund schlägt der Initiant vor, den Erneuerungsfonds obligatorisch zu machen. Das wäre eigentlich im Interesse aller Eigentümer, weil die Gemeinschaft so besser unvorhergesehene Investitionen tätigen könnte. Wie der Initiant schon ausgeführt hat, ist das kein besonders linkes oder radikales Anliegen, sondern es wurde auch schon von anderer Seite eingebracht, etwa vom ehemaligen freisinnigen Nationalrat Filippo Leutenegger.

Die Minderheit der Kommission findet dieses Anliegen sinnvoll, würde diese Angelegenheit gerne regeln und bittet Sie darum, der parlamentarischen Initiative Hardegger Folge zu geben.

Merlini Giovanni · Mit-M · Conseil national · Tessin · Groupe libéral-radical

Le disposizioni vigenti sulla proprietà per piani non prevedono in effetti l'obbligo di un fondo di rinnovamento. Tra le varie competenze riservate all'assemblea dei comproprietari per piani, l'articolo 712m capoverso 1 cifra 5 CCS annovera però la possibilità di deciderne la costituzione con la maggiorazione semplice. Se tuttavia l'assemblea condominiale vi rinuncia, i membri della comunione condominiale saranno tenuti a fornire ulteriori contributi finanziari, oltre a quelli ordinari, in caso di un risanamento importante delle parti comuni dell'edificio.

Lavori di rinnovamento e di trasformazione diretti ad aumentare il valore dell'immobile oppure a migliorarne il rendimento o l'idoneità all'uso ai sensi dell'articolo 647d capoverso 1 CCS possono essere deliberati dall'assemblea condominiale solo con la maggioranza di tutti i comproprietari che rappresentano in pari tempo il maggior valore dell'immobile. Occorre quindi la doppia maggioranza delle teste e delle quote millesimali. Ciò vale quasi sempre in caso di risanamento complessivo.

Secondo l'autore dell'iniziativa parlamentare e la minoranza commissionale questa norma consentirebbe a coloro che si oppongono ai progetti di risanamento complessivo di bloccare tutto, impedendo facilmente i lavori, a maggior ragione in mancanza di un fondo di rinnovamento con il rischio di un rapido deprezzamento del valore commerciale dello stabile. La vetustà di molti edifici nel regime condominiale costruiti negli anni Sessanta, Settanta e Ottanta renderebbe necessari - sempre secondo l'autore dell'iniziativa e la minoranza commissionale - interventi importanti di risanamento.

Se esistesse presso ogni comunione condominiale, in quanto obbligatorio, un fondo di rinnovamento alimentato da contributi regolarmente versati sin dalla costituzione della proprietà per piani, risulterebbe molto più facile raggiungere la doppia maggioranza nelle assemblee condominiali. Un fondo obbligatorio e di rinnovamento permetterebbe così una pianificazione a lungo termine degli investimenti da effettuare ed eviterebbe interventi episodici e scoordinati o addirittura un crollo del valore dell'immobile.

L'esame dell'iniziativa parlamentare ha portato però la maggioranza commissionale a raccomandare a questo Consiglio con 15 voti contro 7 e 1 astensione di non darle seguito in quanto non sussiste alcuna necessità di agire a livello legislativo. Attualmente l'amministrazione sta mettendo a punto un rapporto che fa seguito al postulato Caroni 14.3832 il quale chiede di esaminare se vi sia la necessità di una revisione del CCS in tema di diritto della proprietà per piani. In tale contesto la stessa amministrazione ha avuto modo di confrontarsi con le proposte avanzate da singole voci della dottrina giuridica, tra cui quella che auspica l'introduzione nella legge di una pretesa giuridica giustiziabile tesa alla costituzione di un fondo di rinnovamento. Questa pretesa spetterebbe a qualsiasi comproprietario nel caso in cui la comunione si sia rifiutata di adottarne uno. Non sarebbe quindi sensato anticipare oggi l'esito del rapporto quand'anche l'iniziativa in questione fosse ritenuta meritevole di approfondimento. Ma anche a prescindere di questo aspetto, l'iniziativa, così com'è elaborata, è nel merito manifestamente inidonea ad ottenere lo scopo che il suo autore intende conseguire.

La formulazione prevista intende infatti modificare l'articolo 712m capoverso 1 CCS che elenca attualmente le prerogative e gli ambiti di competenza deliberativa dell'assemblea dei comproprietari per piani in quanto organo supremo della comunione condominiale. La collocazione della norma prevista dall'iniziativa parlamentare non è corretta dal profilo della sistematica giuridica perché obbligherebbe l'assemblea ad istituire un fondo di rinnovamento anche contro la volontà della maggioranza semplice dei comproprietari. Vi è quindi una contraddizione in termini nel definire obbligatorio l'oggetto di una scelta che rientra invece nelle facoltà e non negli obblighi dell'assemblea condominiale. Un tale obbligo risulterebbe peraltro sproporzionato e oltretutto eccessivamente indifferenziato nella misura in cui prescinderebbe dal tipo di edificio, dal numero dei membri che formano la comunione, dallo stato e dalle dimensioni dell'immobile, dal suo grado di vetustà, dal tipo di costruzione, dalla sua destinazione e dal suo uso. Proprio per tener conto adeguatamente di tutte queste diverse costellazioni il legislatore ha voluto astenersi dall'imporre l'obbligo di un fondo di rinnovamento preferendo rispettare il principio di autonomia privata a cui peraltro si ispira la logica del nostro codice civile.

D'altra parte non si può neppure ritenere, come sembra suggerire l'autore dell'iniziativa parlamentare, che gli immobili assoggettati al regime della proprietà per piani siano mantenuti meno bene di quelli che invece non vi sono assoggettati. Nessuna evidenza e prova statistica suffraga una simile ipotesi. Spetta dunque a ogni singola comunione di comproprietari, e non già allo Stato con una regola generale e astratta, di valutare le esigenze specifiche dell'edificio in questione ed eventualmente pronunciarsi circa la costituzione di un fondo di rinnovamento, tenendo conto di tutt'una serie di criteri. Un obbligo legale sarebbe a questo proposito del tutto inopportuno in quanto metterebbe sotto tutela la comunione condominiale senza alcuna giustificazione.

Vi chiedo pertanto di seguire la maggioranza commissionale e di non dare seguito a quest'iniziativa parlamentare.

Egloff Hans · Mit-M · Conseil national · Zurich · Groupe de l'Union démocratique du Centre

Vorab weise ich auf meine Interessenbindung als Präsident des Hauseigentümerverbandes Schweiz hin. Ich spreche hier aber als Beauftragter der Kommission für Rechtsfragen.

Die parlamentarische Initiative Hardegger "Bauliche Erneuerungen im Stockwerkeigentum. Blockaden verhindern" verlangt eine Ergänzung der gesetzlichen Bestimmungen zum Stockwerkeigentum. Diese sieht vor, dass die Versammlung der Stockwerkeigentümer insbesondere die Befugnis erhält, über die Schaffung eines obligatorischen Erneuerungsfonds für Unterhalts- und Erneuerungsarbeiten, die Höhe der Einlagen und das Reglement zur Verwaltung des Erneuerungsfonds zu befinden.

Die Kommission für Rechtsfragen beantragt Ihnen mit 15 zu 7 Stimmen bei 1 Enthaltung, dieser parlamentarischen Initiative keine Folge zu geben. Die Befugnis der Eigentümerversammlung, die der Initiant im Gesetz verankern will, kommt der Versammlung bereits heute zu. Mit der Bestimmung ist ausser einer Verlängerung des Wortlautes des Gesetzes nichts gewonnen. Eine gesetzliche Bestimmung, die der Eigentümerversammlung etwas ermöglicht, was sie bereits heute regeln darf, wenn sie das will, schafft höchstens Verwirrung.

Die gesetzlichen Regelungen zum Stockwerkeigentum schaffen lediglich Rahmenbedingungen, innerhalb welcher sich die Gemeinschaften eine auf sie abgestimmte Ordnung geben können. Damit trägt der Gesetzgeber der Tatsache Rechnung, dass die Gemeinschaften äusserst unterschiedlich sind - unterschiedlich hinsichtlich der Art der Eigentümer, der Zahl der Eigentümer, der Grösse der Areale und auch der Nutzung. Sodann sind das Alter der Gebäude, die Bauart und der Zustand bei jeder Stockwerkeigentümer-Überbauung anders. Entsprechend unterschiedlich ist auch der finanzielle Bedarf für die künftige Werterhaltung der Liegenschaften im Stockwerkeigentum, und daher lässt auch die Höhe des Erneuerungsfonds nicht direkt darauf schliessen, inwieweit dieser künftige Sanierungsvorhaben für die konkrete Liegenschaft tatsächlich zu decken vermag. Es kommt hinzu, dass etwa finanzkräftige Stockwerkeigentümer nicht zwingend ein Interesse am Anlegen von grossen gemeinschaftlichen Fonds haben, sondern die Kosten für Sanierungen lieber mit den ordentlichen Gemeinschaftskosten direkt tragen. All diesen unterschiedlichen Konstellationen trägt das geltende Recht mit der relativ grossen Privatautonomie der Gemeinschaft Rechnung.

Noch ein Hinweis: Vom Initianten wie auch von der Vertreterin der Minderheit wurde moniert, dass es einige oder viele Stockwerkeigentümergemeinschaften gebe, die einen hohen Sanierungsbedarf bei ihren Liegenschaften hätten. Gebäude in Stockwerkeigentum sind nicht besser oder schlechter unterhalten, als das bei Gebäuden mit anderen Eigentumsformen der Fall ist. Ich bin überzeugt: Sie können durch die Strassen gehen und werden nicht - jedenfalls nicht einfach - feststellen können, welche Eigentumsform jetzt für eine Liegenschaft gilt, sei es Stockwerkeigentum, seien es institutionelle Anleger oder eben andere Eigentümer. Das Problem sind nicht oder nicht nur der Erneuerungsfonds bzw. die Mittel für die Sanierungen, sondern das Problem sind insbesondere die Beschlussfassung und die nötigen Quoren. Dafür bietet die parlamentarische Initiative keine Lösung.

Ich wiederhole daher den Antrag der Kommission für Rechtsfragen: Sie bittet Sie mit 15 zu 7 Stimmen bei 1 Enthaltung, der parlamentarischen Initiative keine Folge zu geben.

Vote

La présidente (Moret Isabelle, première vice-présidente): La commission propose de ne pas donner suite à l'initiative. Une minorité Marti propose de donner suite à l'initiative.

Abstimmung - Vote

Für Folgegeben ... 51 Stimmen

Dagegen ... 132 Stimmen

(0 Enthaltungen)