Regelung der Kündigungen zur Durchführung von Bauarbeiten

Nussbaumer Eric · 1VP-M · Nationalrat · Basel-Landschaft · Sozialdemokratische Fraktion

Antrag der Mehrheit

Der Initiative keine Folge geben

Antrag der Minderheit

(Funiciello, Brenzikofer, Fehlmann Rielle, Hurni, Mahaim, Marti Min Li, Walder)

Der Initiative Folge geben

Proposition de la majorité

Ne pas donner suite à l'initiative

Proposition de la minorité

(Funiciello, Brenzikofer, Fehlmann Rielle, Hurni, Mahaim, Marti Min Li, Walder)

Donner suite à l'initiative

Präsident (Nussbaumer Eric, erster Vizepräsident): Sie haben einen schriftlichen Bericht der Kommission erhalten.

Dandrès Christian · Mit-M · Nationalrat · Genf · Sozialdemokratische Fraktion

Je ne réannonce pas mes liens d'intérêts, puisque je l'ai fait tout à l'heure. Vous me permettrez une remarque, puisque j'ai été mis en cause à titre personnel par M. Lüscher, rapporteur. Je pensais que les considérations qui amenaient la majorité de la commission, notamment vous, à refuser ces propositions étaient plus bassement matérielles qu'elles n'avaient pas pour but de me donner une leçon de politesse. J'en prends acte et je vous remercie.

Avec cette proposition, on est au deuxième volet. On avait tout à l'heure la question des loyers, on a aujourd'hui, avec cette initiative parlementaire, la question des congés. J'aimerais rappeler, à titre de préambule, que les locataires sont majoritairement convaincus qu'il est nécessaire de réaliser des travaux d'assainissement pour préserver le climat, pour leur santé et pour des raisons de coûts et de confort. Mais, les locataires ne veulent pas que cette politique puisse conduire à leur expulsion, à leur éviction de l'appartement.

Aujourd'hui, nous avons une jurisprudence du Tribunal fédéral qui a considérablement réduit la portée de la protection des locataires contre les congés abusifs. C'est au nom de la liberté contractuelle que le Tribunal fédéral admet que les congés qui sont motivés pour réaliser des travaux devraient être admis, dès le moment où ils revêtent une certaine importance, ce qui est presque toujours le cas, dès lors que les travaux dépassent le coup de peinture, selon le Tribunal fédéral.

La jurisprudence va plus loin encore. Pourquoi? Parce qu'elle considère que le congé peut être donné même lorsque l'on n'a déposé aucune demande d'autorisation. Pire encore: le Tribunal fédéral considère qu'il faut examiner la validité du congé au moment où celui-ci est donné et que, dès lors, on ne peut pas prendre en considération des faits postérieurs au congé, dont des faits qui sont décisifs si l'on veut que le motif du congé ne soit pas qu'un prétexte. J'entends par là le cas où le locataire qui reçoit le congé, qui ne savait pas que les travaux allaient avoir lieu et qui dit à son propriétaire: "Je vous donne les clés, je pars et je reviendrai dans quelques semaines ou quelques mois, une fois que les travaux seront achevés. Ainsi, je ne dérangerai ni l'entreprise ni mon confort personnel." Cette personne, par ce geste, ne pourra pas sauvegarder son logement selon le Tribunal fédéral, alors même qu'elle laisse le propriétaire faire les travaux sans aucune contrainte.

Lors de la dernière session de printemps, j'avais évoqué une étude réalisée par l'Ecole polytechnique fédérale de Zurich, dans laquelle était analysée la situation dans ce canton au cours des cinq dernières années, et selon laquelle près de 12 000 baux avaient été résiliés dans la perspective de pouvoir réaliser ces travaux, toujours justifiés pour des raisons climatiques. Les auteurs de l'étude avaient également analysé quelle était la situation postérieurement aux travaux, à savoir quel était le niveau des revenus des personnes qui ensuite allaient vivre dans ces logements. Un niveau de revenu de 3600 francs supérieur à celui des locataires précédents était constaté.

On a donc une dynamique sociale centrale, à savoir que des personnes qui avaient jusqu'alors accès à des logements dans certains quartiers perdront cette possibilité et seront expulsées de ces quartiers sur la base de considérations liées au rendement exigé par les propriétaires. L'intérêt des propriétaires n'est donc pas exclusivement de poursuivre un but idéal de lutte contre le changement climatique, mais de pouvoir majorer les loyers. Du reste, vous savez - on en a discuté ici - qu'un certain nombre de propositions ont été faites pour pouvoir faciliter les congés et bloquer la contestation du loyer initial, parce que les plus fortes hausses de loyer ont lieu lors du changement de locataire. C'est aussi cela qui est visé par certains propriétaires lorsqu'ils demandent aux locataires de partir, alors même que leur départ n'est pas une nécessité.

Mon initiative parlementaire est donc simple. C'est la concrétisation du principe de la bonne foi, qui en principe est cher au coeur de la droite. Il s'agit de limiter les congés aux situations qui l'exigent, soit aux cas de motif sérieux, lorsque le propriétaire a déposé une demande d'autorisation - ce qui est le minimum. Il ne doit pas avoir obtenu l'autorisation, mais au moins avoir déposé la demande, matérialisant ainsi l'objectif pour lequel il va "violenter" la vie des locataires qui habitent là, qui devront déménager - bien que certains habitent là depuis des années. Il faut également que ce soit concret, à savoir que si le locataire dit "je pars", il puisse revenir, ce qui est le minimum et n'a rien d'extraordinaire. Les bailleurs corrects ne seront pas touchés.

Certains cantons comme Bâle-Ville, Vaud et Genève disposent de mesures de protection additionnelles. Dans les cantons de Vaud et de Bâle-Ville, ces textes ont été plébiscités en votation populaire, ce qui montre bien l'importance que revêt cette thématique pour la majorité de la population des grandes villes. Dans le canton Genève, cela a été plébiscité en référendum, parce que les milieux immobiliers portés par les majorités qui se sont exprimées tout à l'heure avaient essayé de faire sauter ces verrous, mais ils n'y sont pas parvenus bien qu'ils aient essayé de le faire à plusieurs reprises.

Il y a un intérêt pour les locataires à dire que les travaux se feront, mais qu'ils peuvent rester sur place. Si le bailleur peut, conformément à la loi, obtenir une augmentation de loyer, il n'a qu'à la justifier, mais il ne doit pas compter sur le fait que, statistiquement, peu de locataires contestent le loyer initial pour pouvoir majorer substantiellement les loyers et augmenter encore un peu plus des loyers abusifs qui, aujourd'hui, plombent le budget des ménages, bousillent une partie de la qualité de vie de nos concitoyens. Nous ne devons pas protéger les bailleurs qui agissent de cette façon.

Funiciello Tamara · Mit-F · Nationalrat · Bern · Sozialdemokratische Fraktion

Ich mache es nicht lange; mein Vorredner hat vieles schon gesagt.

In den Städten, aber auch zunehmend in den Agglomerationen wird es immer schwieriger, bezahlbare Wohnungen zu finden. Sucht man in Bern eine Zweizimmerwohnung für weniger als 1500 Franken, muss man damit rechnen, sechzig oder siebzig Leute pro Besichtigung anzutreffen. Die Wohnungsnot ist eine Realität. Umso wichtiger ist es, dass wir verhindern, dass missbräuchliche Kündigungen ausgesprochen werden. Dies kann der Fall sein, wenn ein Hausbesitzer oder eine Hausbesitzerin ankündigt umzubauen, den Mietern und Mieterinnen deshalb kündigt, um dann ohne Umbau den Wohnraum teurer zu vermieten. Wir können schon so tun, als wäre das nicht der Fall, aber das entspricht einfach nicht der Realität. Genau da setzt auch die parlamentarische Initiative Dandrès an. Der Kündigungsschutz soll nicht ausgebaut, aber besser gewährleistet werden. So muss mit der Annahme der parlamentarischen Initiative in Zukunft eine Baubewilligung vorliegen, bevor den Mietern und Mieterinnen gekündigt werden kann, und wenn die Umbauten zumutbar sind, soll es für die Mieter und Mieterinnen möglich sein, in der Wohnung zu bleiben. Dies soll auf eine pragmatische und einfache Art das Recht der Mieter und Mieterinnen sichern. In keiner Weise werden Bauvorhaben erschwert.

Ich bitte Sie daher, der parlamentarischen Initiative Folge zu geben.

Flach Beat · Mit-M · Nationalrat · Aargau · Grünliberale Fraktion

Ihre Kommission für Rechtsfragen hat an ihrer Sitzung vom 27./28. April 2023 die von Herrn Nationalrat Dandrès am 22. September eingereichte parlamentarische Initiative vorgeprüft. Mit der Initiative wird verlangt, dass das Mietrecht so zu ergänzen ist, dass die Mieterinnen und Mieter besser gegen Kündigungen geschützt werden, welche die Vermieterinnen oder Vermieter aussprechen, um Bauarbeiten an der Liegenschaft durchzuführen. Die Kommission beantragt mit 16 zu 8 Stimmen, der Initiative keine Folge zu geben. Eine Minderheit Funiciello, Sie haben es gehört, beantragt, der Initiative Folge zu geben.

Mit dieser parlamentarischen Initiative soll das Obligationenrecht betreffend das Mietrecht in einer Weise geändert werden, dass Mieterinnen und Mieter besser gegen Kündigungen geschützt sind, wenn die Vermieterin oder der Vermieter beabsichtigt, Bauarbeiten an der Liegenschaft durchzuführen. Der Initiant beantragt, dass eine Kündigung erst ausgesprochen werden darf, nachdem die Vermieterin oder der Vermieter die erforderliche Baubewilligung für die Durchführung der Arbeiten beantragt hat. So soll das Mietverhältnis weiter bestehen bleiben, bzw. die Kündigung muss anfechtbar sein, wenn die Arbeiten für die Mieterin oder den Mieter zumutbar sind oder wenn die Mieterin oder der Mieter, auch nach Erhalt der Kündigung, das Objekt räumt, um die Durchführung der Arbeiten zu ermöglichen.

Zur Begründung, das haben Sie gehört, bringt der Initiant vor, dass es sich eigentlich aus der Bundesverfassung ergebe, dass der Mieterschutz gegenüber missbräuchlichen Kündigungen gewährleistet sein solle. Das Bundesgericht halte an diesen Grundsätzen jedoch nicht genügend fest.

Die Kommissionsmehrheit sieht jedoch keinen Handlungsbedarf und spricht sich auch im Interesse des Schweizer Gebäudeparks und im Wunsch nach dessen stetiger Erneuerung und Renovation gegen die Initiative aus. Aus Sicht Ihrer Kommission hätte die vom Initianten geforderte Änderung des Mietrechts eine abschreckende Wirkung auf renovationswillige Eigentümerinnen und Eigentümer und würde die Gefahr bergen, dass die erforderlichen Sanierungsarbeiten gar nicht erst in Angriff genommen würden. Ausserdem sieht das Mietrecht heute schon entsprechende Schutzmechanismen vor. Die geforderte Unwirksamkeit der Kündigung in der parlamentarischen Initiative widerspricht denn auch der Systematik des Vertragsrechts und würde gegenüber der geltenden Regelung zu Rechtsunsicherheit statt zu mehr Schutz für die Mieterinnen und Mieter führen.

Die Vertragstreue im Mietrecht im Zusammenhang mit Bauarbeiten ist grundsätzlich in Artikel 260 des Obligationenrechts geregelt. Der Vermieter wird dazu angehalten, Erneuerungen und Änderungen an der Sache nur vorzunehmen, wenn sie für die Mieter zumutbar sind und das Mietverhältnis nicht gekündigt ist. Der Vermieter muss bei der Ausführung der Arbeiten auf die Interessen des Mieters Rücksicht nehmen. Es gibt allfällige Ansprüche des Mieters auf Herabsetzung des Mietzinses oder gar auf Schadenersatz.

Der Kündigungsschutz beinhaltet eine vergleichbare Regelung, die der Vertragstreue einen hohen Stellenwert einräumt. So ist für die Mieter beispielsweise eine unzumutbare Erneuerung eine Hürde, die auf der anderen Seite zu einer gerechtfertigten Kündigung führen müsste. Grundrissveränderungen und Ähnliches können das Vertragsgefüge in grundsätzlicher Weise infrage stellen, sei es durch die massive Einschränkung des Gebrauchsrechts, sei es durch aufgedrängte teure Mehrleistungen anlässlich einer luxuriösen Renovation. Sie dürfen deshalb gegen den Willen des Mieters nicht während des Mietverhältnisses erfolgen. Dies ist eine gesetzliche Konkretisierung des Grundsatzes von Treu und Glauben. Im Sinne der schonenden Rechtsausübung wird von den Gerichten genau dieses Recht auch regelmässig geschützt.

Es gibt also Fälle, wo gekündigt werden müsste oder muss. Jedoch zieht das Gesetz hierzu in den Artikeln 271 und 271a des Obligationenrechts auch Grenzen, nämlich bezüglich Fällen, in welchen eine Missbräuchlichkeit einer solchen Kündigung gegeben sein kann. Das Bundesgericht beurteilt solche Kündigungen nach klaren Grundsätzen. Der Vermieter hat demnach bei der Begründung der Kündigung genaue Angaben zum geplanten Projekt zu machen, da nur so überprüft werden kann, ob die Anwesenheit von Mietern die Arbeiten stört, verlängert oder tatsächlich verteuert. Nur so kann entschieden werden, ob eine Kündigung gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst oder nicht. Die Rechtsprechung zeigt deutlich, dass auch an sich legitime Kündigungsinteressen zur Aufhebung der Kündigung führen können, wenn sie nicht gehörig offengelegt werden.

Ob Umbauarbeiten einen gültigen Kündigungsgrund abgeben, hängt jedoch nicht vom Vorliegen einer Baubewilligung und auch nicht alleine von der Zumutbarkeit der Arbeiten für den Mieter ab. Würden nämlich an sich zumutbare Arbeiten bei einem Verbleib des Mieters im Objekt zu erheblichen Verzögerungen oder Mehrkosten führen, so kann das als legitimer Kündigungsgrund betrachtet werden, jedenfalls, soweit nicht dennoch ein erhebliches Interessengefälle vorliegt. Ein solches Interessengefälle oder Interessenungleichgewicht liegt jedoch vor, wenn das Bausanierungs- oder Umnutzungsverfahren des Vermieters aus öffentlich-rechtlichen Gründen, die in den Sternen stehen, nicht auf einem ausgereiften Projekt beruht und wenn das Haus überhaupt nicht so umgebaut werden kann.

Die Kommission beantragt mit 16 zu 8 Stimmen, der parlamentarischen Initiative keine Folge zu geben.

Kamerzin Sidney · Mit-M · Nationalrat · Wallis · Die Mitte-Fraktion. Die Mitte. EVP.

Un contrat de bail peut être résilié par les deux parties en respectant les termes et délais prévus par la loi. Le bailleur doit annexer un formulaire indiquant aux locataires la possibilité de contester le bail auprès de l'autorité de conciliation, procédure qui est gratuite. En cas de contestation, l'autorité vérifie que le congé n'est pas contraire à la bonne foi. De l'avis de la commission, ce cadre légal est suffisant et protège de manière adéquate les locataires pour les motifs suivants.

Premièrement, les rénovations sont déjà compliquées. Il faut parfois l'accord de la copropriété. Il faut parfois l'accord de l'autorité administrative. Si l'initiative parlementaire Dandrès 22.459 discutée précédemment est acceptée, il faudra encore l'accord d'associations de locataires. Or, les rénovations sont aujourd'hui nécessaires pour des raisons énergétiques - réduction des émissions polluantes, autonomie énergétique des bâtiments; il faut favoriser l'isolation, les panneaux photovoltaïques, le chauffage, etc. La transition énergétique nécessite dès lors de ne pas ajouter des obstacles supplémentaires à la rénovation des bâtiments et, conformément à la jurisprudence du Tribunal fédéral, une résiliation est valable pour exécuter des travaux importants. C'est un intérêt légitime du bailleur de dénoncer le contrat de bail si le projet peut être exécuté plus rapidement ou à des conditions plus avantageuses. En outre, les parties qui le conviennent peuvent décider que le contrat est maintenu et que le locataire reste dans les locaux durant les travaux ou revienne après leur exécution. La liberté contractuelle, de l'avis de la commission, doit l'emporter d'autant que les moyens de protection existent déjà.

Par 16 voix contre 8, la commission vous recommande de ne pas donner suite à cette initiative.

Abstimmung

Präsident (Candinas Martin, Präsident): Die Mehrheit der Kommission beantragt, der Initiative keine Folge zu geben. Eine Minderheit Funiciello beantragt, der Initiative Folge zu geben.

Abstimmung - Vote

Für Folgegeben ... 63 Stimmen

Dagegen ... 110 Stimmen

(0 Enthaltungen)