Régulation des congés pour travaux

Texte déposé

Je dépose cette initiative parlementaire qui prévoit de compléter le titre huitième du Code des obligations consacré au droit du bail pour améliorer la protection des locataires contre les congés motivés par la volonté du bailleur de réaliser des travaux, par un dispositif dont voici les contours :

a. le congé ne peut être donné qu'après que le bailleur a sollicité l'autorisation administrative requise pour réaliser les travaux ;

b. le rapport de bail doit être maintenu - respectivement le congé doit être annulable si le locataire le conteste - si les travaux peuvent raisonnablement être imposés au locataire ; ou si le locataire, même après la réception du congé, s'engage à libérer les locaux pour permettre la réalisation des travaux.

Développement

La Constitution prévoit que la Confédération doit légiférer contre les abus en matière de bail à loyer, notamment contre les loyers et les congés abusifs (art. 109 al. 1). Ce mandat a été partiellement concrétisé au titre huitième du Code des obligations.

Depuis plusieurs années, au fil de diverses jurisprudences, le Tribunal fédéral a réduit la portée de la protection accordée aux locataires (voir pour un rappel détaillé : TF 4A_247/2021 du 4 mai 2022 destiné à la publication au recueil officiel). C'est ainsi que les juges fédéraux ont considéré très largement qu'il n'était pas abusif de donner un congé pour réaliser des travaux.

Les juges fédéraux considèrent que le congé n'est pas abusif, même si aucune demande d'autorisation d'effectuer ces travaux n'a été déposée ou si la présence du locataire n'empêche pas la réalisation des travaux.

C'est ainsi que les congés se multiplient, surtout dans les cantons que ne connaissent pas de normes de droit public prévoyant un contrôle automatique des loyers après travaux et un plafonnement temporaire de ceux-ci (comme c'est le cas à Genève, dans le Canton de Vaud et depuis peu Bâle-Ville).

Un tel procédé apparaît pourtant contraire au principe de la bonne foi et disproportionné, puisque le congé peut être donné sans qu'un intérêt important du bailleur l'exige. Il a pour conséquence que des locataires de logements abordables se trouvent chassés et leurs logements reloués beaucoup plus chers après travaux (même, quoique plus rarement, dans les cantons susmentionnés). Il convient donc de limiter les congés aux situations qui exigent le départ du locataire et lorsque le locataire refuse de libérer temporairement les lieux pour permettre le chantier. La preuve de ce que le projet du bailleur est suffisamment mûri au moment de l'envoi de la lettre de résiliation exige en outre le dépôt de la requête d'autorisation de construire.