Renforcer les moyens de défense contre les squatters en assouplissant les conditions d'application de l'article 926 du Code civil

Texte déposé

Le Conseil fédéral est chargé de prendre les mesures nécessaires pour que les propriétaires d'immeubles occupés de façon illicite par des squatters puissent exercer le droit de reprise prévu à l'article 926 du Code civil (CC) à des conditions plus souples, en particulier concernant les délais à respecter.

Développement

La question de l'occupation illicite d'immeubles par des squatters fait régulièrement la une des médias. Le phénomène du squat est incompatible avec la garantie de la propriété et tend à créer un sentiment d'incompréhension, voire de malaise, au sein de la population.

Le CC fournit, en l'état, des moyens de défense insuffisants aux propriétaires.

L'article 927 CC offre aux propriétaires concernés la possibilité de déposer une "action en réintégrande" dont l'objectif est la restitution de la chose usurpée et la réparation du dommage causé. Mais cette action obéit aux règles habituelles de procédure et implique que les autorités judiciaires disposent d'un certain laps de temps pour statuer. Relativement compliquée, cette action ne permet pas d'obtenir un résultat rapide.

L'article 926 CC permet à celui dont la possession est troublée de repousser ce trouble et d'exercer un droit de reprise de l'immeuble occupé illicitement - soit directement, soit par l'intermédiaire de la police - sans être obligé de recourir à une action en réintégrande et d'attendre une décision de justice sur le fond. Le problème, c'est que le propriétaire, en vertu de la jurisprudence du Tribunal fédéral, doit réagir immédiatement. C'est-à-dire non pas dès la connaissance de l'occupation illicite par des squatters mais dès l'arrivée de ceux-ci dans l'immeuble. Cette condition d'immédiateté se révèle très difficile à remplir dès lors qu'elle nécessite que le propriétaire informe sans délai les squatters de son refus de les tolérer. Si la réaction du propriétaire n'a pas lieu dans les quelques heures qui suivent l'occupation illicite de l'immeuble, le droit de reprise prévu à l'article 926 CC ne peut plus être exercé.

La jurisprudence du Tribunal fédéral enlève quasiment toute portée pratique au droit de reprise dans le cas du propriétaire d'un immeuble occupé de façon illicite. Cela doit être corrigé. On pourrait imaginer, par exemple, que le délai dans lequel le propriétaire doit réagir soit porté à 48 ou à 72 heures.

Proposition du Conseil fédéral

Le Conseil fédéral propose de rejeter la motion.

Avis du Conseil fédéral

Le Code civil suisse (CC) donne au possesseur un "droit de défense" (art. 926 CC, note marginale). Ce droit de défense comprend en particulier, à l'art. 926, al. 2, CC, un "droit de reprise" ("Besitzkehr"). Ce droit ne peut pas être exercé pour tous les actes d'usurpation de la possession, mais seulement lorsque la chose a été enlevée par violence ou clandestinement. En outre, ce droit de reprise n'existe, en relation avec un immeuble, que si le possesseur lésé réagit "aussitôt" ("sofort", "immediatamente"). Dans l'interprétation du terme "aussitôt", la jurisprudence se contente, pour l'essentiel, de paraphraser le texte légal. Ainsi, le Tribunal fédéral considère, "que la victime de l'usurpation est en droit de reprendre possession de la chose par la force, étant précisé que cette faculté s'éteint si elle n'est pas exercée immédiatement (art. 926 al. 2, CC)" (Arrêt du Tribunal fédéral du 22 juin 2006, c. 5.1.1P.109/2006). Le Conseil fédéral partage l'avis exprimé dans la doctrine selon lequel la notion "aussitôt" ne doit pas être comprise trop littéralement ; au contraire, les limites temporelles à l'intérieur desquelles un droit de justice propre est admissible doivent être appréciées de manière raisonnable, ce qui peut inclure un temps de réaction de quelques jours (Commentaire zurichois-Wieland, Droits réels, 1e éd., Zurich 1909, art. 926 CC n. 4a). Ce qui compte, c'est que la réaction ait lieu dans un bref laps de temps (Commentaire bâlois du Code civil, tome II-Ernst, 4e éd., Bâle 2011, art. 926 n. 6). De même, le droit de reprendre une chose par la force doit être admis lorsqu'il est exercé sans retard après l'usurpation, respectivement une fois que le possesseur en a eu ou pouvait en avoir connaissance (Commentaire bernois-Stark, Droits réels, 3e éd., Berne 2001, art. 926 CC n. 16).

Il convient par conséquent de rejeter la motion, car l'article 926 CC, s'il est interprété selon la doctrine dominante, offre au droit de défense du possesseur la flexibilité requise ; l'indication explicite de délais ne permettrait pas d'apprécier dans tous les cas la situation en tenant compte de l'ensemble des circonstances.

Le Conseil fédéral propose de rejeter la motion.