Bau- und Nutzungsordnung

Art. 10 3

0,6

9.5m

12,5m

40 m

5m

10 m

II

Art. 11 2

0,45

7,5 m

10,5 m

30 m

4m

8m

II

Art. 12 2

0,4

7,5 m

10 m

25 m

4m

8m

II

Art. 13

Art. 14

Art. 14 III

Art. 15 IV

Art. 16 9,5m

9m 15m

12 m

5m

2

Die mit ( ) bezeichneten Masse gelten bei Neubauten (exkl. Ersatzbauten) als Richtwert. Der Gemeinderat kann Abweichungen von diesem Richtwert bewilligen, falls der Zonenzweck nicht beeinträchtigt wird. Lärmvorbelastete Flächen

3

Bauweise

" Wo nachfolgend nichts anderes festgelegt wird, ist sowohl die offene als auch

In den im Bauzonenplan dargestellten lärmvorbelasteten Flächen gilt die Empfindlichkeitsstufe III gemäss LSV.

die geschlossene Bauweise zulässig. In den Zonen D und VVG2 dürfen gewerblich genutzte Erdgeschosse eine Geschosshöhe von 4.50 m aufweisen.

3

Dorfkernzone DK Zweck

Nutzung

Art. 7 1

Die Vorschriften der Dorfkernzone DK bezwecken die Erhaltung und wo dazu Anlass besteht die Ergänzung der baulichen Einheit und Eigenart des schützenswerten Ortskernes. Dies betrifft für das Ortsbild wichtige Einzelgebäude wie auch Gebäudegruppen und Freiräume. 2

Es sind Wohnungen, Läden, Büros, Gaststätten, Gewerbe- und landwirtschaftliche Bauten zulässig.

Eingliederungspflicht

3 Die Bauten müssen sich bezüglich kubische Erscheinung, Stellung, Fassadenund Dachgestalt in das Dorfbild einordnen.

Dachgestaltung

4

Bei neuen Hauptgebäuden sind in der Regel nur gleichmässig geneigte Steildächer von mind. 30° und max. 45° Dachneigung zulässig. Beim Ausbau des Dachgeschosses soll die Dachfläche möglichst wenig durchbrochen werden. Dachaufbauten und Verglasungen dürfen insgesamt nicht mehr als 1/3 der Fassadenlänge betragen und sind harmonisch anzuordnen. Bei Bauernhäusern ist für die Ermittlung der Gebäudelänge der Wohnteil massgebend. Unausgebaute Scheunen und Ställe sind dabei nicht mitzurechnen. Liegende Dachfenster bis 1,0 m2 Rohlicht können bewilligt werden. Unkonventionelle Verglasungslösungen werden von Fall zu Fall beurteilt. Dacheinschnitte sind nicht erlaubt.

Freiräume

5

Die bestehenden, strassenseitigen Freiräume mitsamt markanten Bäumen, Baumgruppen und Vorgärten, sind in der Regel zu erhalten oder bei Neuanlagen sinngemäss zu gestalten und zu bepflanzen. Abstellplätze für Motorfahrzeuge und Garagezufahrten sind sorgfältig einzufügen.

6

Bauweise

Die offene Bauweise ist die Regel. Stellung von Bauten, Grenz- und Gebäudeabstände und Gebäudehöhen werden vom Gemeinderat unter Berücksichtigung der Erfordernisse, unter angemessener Abwägung der beteiligten privaten Interessen festgelegt. Bestehende Altbauten sollen erneuert und ausgebaut (Umnutzung) werden. Der Abbruch von Gebäuden , die für das gute Ortsbild mitbestimmend sind, wird nicht bewilligt. Ein Abbruch und Wiederaufbau auf dem bisherigen Grundriss mit gleicher First- und Traufhöhe kann der Gemeinderat ausnahmsweise bewilligen. Bei Um-, Aus- und Anbauten wie bei Ersatzbauten besteht kein Rechtsanspruch auf Erhöhung der bestehenden Nutzung. Bei Bauten an Kantonsstrassen bleibt die Zustimmung des Baudepartementes vorbehalten (§ 63 BauG).

Meldepflicht

7

Wesentliche Bauvorhaben sind dem Gemeinderat in einem frühzeitigen Stand der Projektierung (Vorprojekt) zu melden, um den Baugesuchsteller in Fragen des Ortsbildschutzes gegebenenfalls beraten zu können.

Dorfzone D Zweck

Art. 8 1

Die Vorschriften der Dorfzone D bezwecken die Erhaltung und eine ansprechende Ergänzung von Dorfteilen mit Altbausubstanz.

Nutzung

2

Eingliederungspflicht

3 Die Bauten müssen sich bezüglich kubische Erscheinung, Stellung, Fassadenund Dachgestalt in das Dorfbild einordnen. Vorgärten und Hinterhöfe sind ansprechend zu gestalten und zu bepflanzen. Die vorhandene Terrainhöhe ist weitgehend beizubehalten. Abstellplätze für Motorfahrzeuge und Garagezufahrten sind sorgfältig einzufügen.

Es sind Wohnungen, Läden, Büros, Gaststätten, Gewerbe- und landwirtschaftliche Bauten zulässig.

4 Dachgestaltung

Bauweise

a

Bei neuen Hauptgebäuden sind in der Regel nur gleichmässig geneigte Steildächer von mind. 300 und max. 45 0 Dachneigung zulässig. Beim Ausbau des Dachgeschosses soll die Dachfläche möglichst wenig durchbrochen werden. Dachaufbauten, Dacheinschnitte und Verglasungen dürfen insgesamt nicht mehr als 1/3 der Fassadenlänge betragen und sind harmonisch anzuordnen. Bei Bauernhäusern ist für die Ermittlung der Gebäudelänge der Wohnteil massgebend. Unausgebaute Scheunen und Ställe sind dabei nicht mitzurechnen. Liegende Dachfenster bis 1,0 m2 Rohlicht können bewilligt werden. Unkonventionelle Verglasungslösungen werden von Fall zu Fall beurteilt. 5

Die offene Bauweise ist die Regel. Bestehende Altbauten dürfen erneuert, umgebaut, ausgebaut (Umnutzung) und angebaut werden. Der Abbruch und Wiederaufbau auf dem bisherigen Grundriss mit gleicher First- und Traufhöhe ist möglich. Bei Um-, Aus- und Anbauten wie bei Ersatzbauten besteht kein Rechtsanspruch auf Erhöhung der bestehenden Nutzung. Bei Bauten an Kantonsstrassen bleibt die Zustimmung des Baudepartementes vorbehalten (§ 63 BauG). Die Eingliederungspflicht gemäss § 8 Abs. 3 BNO geht den baulichen Richtwerten vor. 6

Für Bauten mit Wohnungen legt der Gemeinderat soweit notwendig eine Erhöhung der minimalen Grenzabstände bis zu 8 m fest, für eine genügende Besonnung und Belichtung aufgrund der örtlichen Situation.

Meldepflicht

7

Wesentliche Bauvorhaben sind dem Gemeinderat in einem frühzeitigen Stand der Projektierung (Vorprojekt) zu melden, um den Baugesuchsteller in Fragen des Ortsbildschutzes gegebenenfalls beraten zu können.

Art. 9 Wohn- und

Gewerbezone WG3

1

Die Wohn- und Gewerbezone VVG3 ist bestimmt für Dienstleistungsbetriebe, mässig störende Gewerbebetriebe und Wohnungen. Nicht zulässig sind reine Lagerbauten und Lagerplätze ohne eigentlichen Betriebsstandort in Sarmenstorf.

'Für reine Wohnbauten und Bauten mit Mischnutzung (Gewerbe/Wohnungen) legt der Gemeinderat soweit notwendig eine Erhöhung der minimalen Grenzabstände bis max. 10 m fest, für eine genügende Besonnung und Belichtung aufgrund der örtlichen Situation.

Art. 10 Wohn- und

Gewerbezone G2

1

Die Wohn- und Gewerbezone WG2 ist bestimmt für Dienstleistungsbetriebe, mässig störende Gewerbebetriebe, Landwirtschaftsbetriebe und Wohnungen. Nicht zulässig sind reine Lagerbauten und Lagerplätze ohne eigentlichen Betriebsstandort in Sarmenstorf.

Für reine Wohnbauten und Bauten mit Mischnutzung (Gewerbe/Wohnungen) legt der Gemeinderat soweit notwendig eine Erhöhung der minimalen Grenzabstände bis max. 8 m fest, für eine genügende Besonnung und Belichtung aufgrund der örtlichen Situation.

5

Art. 11 Wohnzone W3

Die Wohnzone W3 ist bestimmt für Mehrfamilienhäuser und zusammengebaute Einfamilienhäuser ab vier Einheiten. Nichtstörende Kleinbetriebe mit geringem Zubringerverkehr sind zugelassen.

Art. 12 Wohnzone W2

1

Die Wohnzone W2 ist für Einfamilienhäuser und Reiheneinfamilienhäuser, Gruppenhäuser und kleinere Mehrfamilienhäuser bis zu 6 Wohnungen bestimmt. Nichtstörende Kleinbetriebe mit geringem Zubringerverkehr sind zugelassen.

Art. 13 Einfamilienhauszone EF

Die Einfamilienhauszone EF ist bestimmt für freistehende und zusammengebaute Ein- und Zweifamilienhäuser, Reiheneinfamilienhäuser, Gruppenhäuser und Terrassenhäuser bis zu 4 Einheiten. Nichtstörende Kleinbetriebe mit geringem Zubringerverkehr sind zugelassen. 2

An exponierten Hanglagen im Chilewinkel, Spieldruckenwinkel und Chaibenwinkel (im Bauzonenplan mit Punktraster dargestellt) ist auf eine gute Einfügung ins Orts- und Landschaftsbild zu achten. Der Gemeinderat kann auf die Gebäudestellung und die Gestaltung Einfluss nehmen und sofern notwendig die max. Gebäude- und Firsthöhe reduzieren. Bauvorhaben sind dem Gemeinderat in einem frühzeitigen Stand der Projektierung zu unterbreiten.

Art. 14 Zone für

öffentliche Bauten und Anlagen OEBA

1

Die Zone OEBA ist für vorhandene und künftige, dem öffentlichen Interesse dienende Bauten und Anlagen bestimmt. 2

Die Bauweise wird vom Gemeinderat, unter Wahrung der privaten und öffentlichen Interessen im Einzelfall bestimmt. Auf das Ortsbild ist Rücksicht zu nehmen. Gegenüber angrenzenden Zonen sind deren Abstandvorschriften einzuhalten. 3

Die Zone OEBA im Gebiet Büelmoos (im Bauzonenplan schraffiert dargestellt) ist für Sportplätze und dazugehörige Infrastrukturbauten bestimmt. 4

Die Empfindlichkeitsstufen werden wie folgt zugewiesen:

ES II : Areale Schulanlage Gemeindehaus Mehrzweckhalle / Kirche Friedhof / Altersheim ES III : Areale Sportplatz Büelmoos / Kläranlage

Art. 15 Gewerbezone

GE

1 Die Gewerbezone GE ist für kleinindustrielle und gewerbliche Bauten bestimmt. Nicht zulässig sind reine Lagerbauten und Lagerplätze ohne eigentlichen Betriebsstandort in Sarmenstorf. Wohnungen sind nur für standortgebundenes Personal und Betriebsinhaber zulässig.

6 2

In der Gewerbezone Weiher (im Bauzonenplan mit Kreuzraster dargestellt) ist die Nutzungsart auf Pferdehaltung (Reithalle, Stellungen, Nebenräume) beschränkt. 3

Die Farbgestaltung der Gebäude ist bewilligungspflichtig.

Gegenüber Wohnzonen und Zonen im Kulturland ist eine optische Trennung durch eine entsprechende Grünpflanzung zu erreichen.

4

Art. 16 Industriezone I

1 Die Industriezone I ist für industrielle und gewerbliche Bauten bestimmt. Nicht zulässig sind reine Lagerbauten und Lagerplätze ohne eigentlichen Betriebsstandort in Sarmenstorf. Wohnungen sind nur für standortgebundenes Personal und Betriebsinhaber zulässig. 2

Grenz- und Gebäudeabstände werden durch den Gemeinderat unter Wahrung öffentlicher und privater Interessen, unter Berücksichtigung des Orts- und Landschaftsbildes festgesetzt. 3

Die Farbgestaltung der Gebäude ist bewilligungspflichtig.

4

Entlang der Zonenabgrenzung zum Kulturland ist eine optische Trennung durch eine entsprechende Grünpflanzung zu erreichen.

3.2 Landwirtschaftszonen

Art. 17

Landwirtschafts- 1 Die Landwirtschaftszone ist für die überwiegend bodenabhängige Produktion zone in den Bereichen Acker- und Futterbau, Tierhaltung, Gemüse-, Obst- und Rebbau sowie für den produzierenden Gartenbau bestimmt. 2

Die Zulässigkeit von weiteren Produktionsmethoden und Nutzungsformen richtet sich nach dem eidgenössischen und dem kantonalen Recht. 3

Ersatzaufforstungen sowie Anlagen zum ökologischen Ausgleich (z.B. Terrainveränderungen) bis 50 a sind zulässig soweit keine überwiegenden, insbesondere landwirtschaftlichen Interessen entgegenstehen. 4

Die mit A bezeichneten Gebiete stehen für eine mögliche spätere Aufforstung zur Verfügung.

Art. 18 Bauten in der

1 Für alle Bauten und Anlagen ist ein in Abwägung sämtlicher betroffener InteLandwirtschafts- ressen optimaler Standort zu wählen. Sie haben sich in bezug auf Ausmass, zone Gestaltung, Stellung sowie Umgebungsbepflanzung ins Landschaftsbild einzufügen.

7 Für neue Wohngebäude sind 2 Geschosse erlaubt. Im übrigen werden Gebäudehöhen und Gebäudelängen vom Gemeinderat unter Berücksichtigung der tatsächlichen Verhältnisse und der bau- und feuerpolizeilichen sowie wohnhygienischen Erfordernisse festgelegt. Es gilt für alle Bauten gegenüber den angrenzenden privaten Grundstücken generell ein Grenzabstand aus der halben Gebäudehöhe, mindestens aber 4 m.

2

3

In der Landwirtschaftszone gilt die Empfindlichkeitsstufe III.

3.3 Schutzzonen

Art. 19 Naturschutzzone

1 Die Naturschutzzonen dienen der Erhaltung und Entwicklung von Lebensräumen schutzwürdiger Pflanzen und Tiere. 2

Der Kulturlandplan scheidet folgende Gebiete als Naturschutzzone aus:

- Munileh (Magerwiese) - Unter Langenmoos (Feuchtbiotop) 3

In den Naturschutzzonen ist alles zu unterlassen, was die Tier- und Pflanzenwelt beeinträchtigen kann. Bauten, Anlagen, Terrainveränderungen (Abgrabungen, Aufschüttungen, Ablagerungen), Bewässerung, Entwässerung, Düngung, Verwendung von Pflanzenschutzmitteln, Beweidung, Umbruch, Aufforstung sind verboten. Vorbehalten bleiben vom Gemeinderat angeordnete Unterhalts- und Schutzmassnahmen. Im Munileh ist die Nutzung als Heuwiese gestattet, der 1. Schnitt hat jedoch frühestens im Juli zu erfolgen.

Art. 20 Artenreiche

Heuwiesenzone

Im Haselhölzli soll der Bereich der Quellfassung zu einer artenreichen Heuwiese zurückgeführt werden. Der Pflanzenbestand darf weder durch Aufforstungen, Beweidung, Umbruch, Bewässerung, Düngung noch durch andere Vorkehren beeinträchtigt werden. Eine Neupflanzung von Hecken ist erwünscht. Die Nutzung als Heuwiese ist gestattet, der 1. Schnitt hat jedoch frühestens in der 2. Junihälfte zu erfolgen.

Art. 21 Uferschutzzone

1

Die im Nutzungsplan (symbolisch) bezeichnete Uferschutzzone umfasst beidseits des Gewässers einen Landstreifen von 4 m ab Uferlinie bei mittlerem Sommerwasserstand. Ist die Breitenausdehnung der Ufervegetation grösser als dieser Streifen, so wird die Schutzzone durch die äussere Bestockungslinie begrenzt. Bei bestehenden innerhalb dieses Streifens gelegenen Bauwerken (Strassen, Stützmauern usw.) ist die äussere Schutzzonenabgrenzung durch diese bestimmt.

2

Innerhalb der Uferschutzzone sind untersagt: Bauvorhaben jeglicher Art, das Pflügen, die Verwendung von Dünge-, Pflanzenschutz- und Unkrautvertilgungsmitteln sowie weitere Veränderungen, die im öffentlichen Interesse erforderlichen Unterhaltsarbeiten ausgenommen. Die nicht Ufervegetation umfassenden Bereiche können als Heuwiese oder Weide, sofern zum Schutz der Ufervegetation ein Zaun erstellt wird, genutzt werden.

8

Art. 22 Besonderer

Waldstandort

Die im Kulturlandplan mit W bezeichneten besonderen Waldstandorte zeichnen sich durch das Vorkommen seltener Waldgesellschaften und besonderer Waldstrukturen aus und sind Lebensraum seltener, gefährdeter und damit schutzbedürftiger Tier- und Pflanzenarten. Die Erhaltung und Verbesserung dieser Lebensräume liegt im öffentlichen Interesse. Für den Privatwald besteht in diesen besonderen Waldgebieten eine allgemeine Anzeichnungspflicht durch den Forstdienst. Die Verjüngung der Bestände ist nur mit standortheimischen Baumarten vorzunehmen; dabei ist, wo immer möglich, die Naturverjüngung anzuwenden. Standortfremde Baumarten und -bestände sind mittelfristig zu entfernen, bzw. umzuwandeln.

3.4 Überlagerte Schutzzone

Art. 23 Landschaftsschutzzone

1

Die Landschaftsschutzzone ist der Landwirtschaftszone überlagert. Sie dient der Erhaltung der Landschaft in ihrem Aussehen und ihrer Eigenart. Zusätzlich zu den Vorschriften der Grundnutzungszone sind Bauten und Anlagen sowie Terrainveränderungen (Abgrabungen, Aufschüttungen, Ablagerungen) verboten. 2

Die zulässige Nutzung bestimmt sich nach § 17 Abs. 1

3

Kleinere Terrainveränderungen, Bienenhäuschen, \Neideunterstände, landwirtschaftliche Fahrnisbauten, die der Bewirtschaftung dienen, sowie betriebsnotwendige Installationen (Hagelschutznetze etc.) können bewilligt werden, wenn sie auf den Standort angewiesen sind und keine überwiegenden öffentlichen Interessen entgegenstehen.

3.5 Schutzobiekte

Art. 24 Hecken,

Feldgehölz, Ufergehölz, Einzelbaum

1 Die im Nutzungsplan bezeichneten Hecken (einschliesslich Gebüschgruppen, Ufer- und Feldgehölze sowie Bäume innerhalb der Hecken) und Einzelbäume sind landschaftlich und biologisch wertvoll und dürfen nicht beseitigt oder beeinträchtigt werden. Natürliche Abgänge von geschützten Einzelbäumen sind zu ersetzen. 2

Eine Beseitigung liegt insbesondere vor, wenn die Stöcke ganz oder teilweise entfernt oder überschüttet werden, oder wenn Teile der Hecke dauernd auf den Stock gesetzt werden. 3

Vorbehalten bleiben Pflegemassnahmen. Im gleichen Jahr darf durch die Pflege nicht mehr als 1/3 einer Hecke auf den Stock gesetzt werden. Durch die Pflegemassnahmen darf der biologische Wert nicht vermindert werden.

Art. 25 HochstammObstbäume

Das Landschaftsbild wird wesentlich von hochstämmigen Obstbäumen mitgeprägt. Deren Bestand soll erhalten bleiben. Die Gemeinde kann Neu- und Ersatzpflanzungen sowie deren Pflege unterstützen.

9

Art. 26 Waldrand

Zur Erhaltung bzw. Schaffung eines biologisch und landschaftlich wertvollen stufigen Waldmantels (mit Strauchsaum) sind die dafür geeigneten Waldränder im Rahmen der waldbaulichen Planung entsprechend zu verjüngen, d.h. stufenförmig zu erhalten bzw. anzulegen.

Art. 27 Übrige

Natur- und Kulturobjekte

1

Die im Nutzungsplan bezeichneten und im Anhang aufgelisteten Natur- und Kulturobjekte sind von besonderem naturkundlichem, kulturgeschichtlichem oder symbolischem Wert. Sie sind zu unterhalten und dürfen nicht abgebrochen bzw. beseitigt werden. Der Gemeinderat kann bei geeignetem Ersatz Ausnahmen bewilligen (§ 4 Abs. 3 NLD). 2

Bauten, die als Kulturobjekte bezeichnet sind und nicht unter Denkmalschutz stehen, dürfen im Rahmen der Zonenvorschriften um- und ausgebaut werden, wobei auf die Objektqualität Rücksicht zu nehmen ist. Bei Bauernhäusern darf der Scheunenteil ausgebaut werden, wobei die Gesamtheit und Zweiteiligkeit (Wohnhaus-Scheune) der Baute in der Raumaufteilung und der äusseren Gestaltung weiterhin klar zum Ausdruck kommen muss. Umgebungsschutz bei Denkmalobjekten

3

Baugesuche, die sich auf kantonale Denkmäler beziehen oder auswirken können, sind vor dem Entscheid des Gemeinderates dem Erziehungsdepartement zu unterbreiten und dürfen nur mit dessen Zustimmung bewilligt werden.

3.6 Spezialzonen im Kulturland

Art. 28 Spezialzone

"Sandgruebe"

1

Die Spezialzone (Landwirtschaftszone II) ist für die bodenabhängige und bodenunabhängige Produktion im Bereich des Pflanzenbaus und der Tierhaltung bestimmt.

2

Bauten und Anlagen sind gestattet, soweit sie der zulässigen Nutzung dienen und betriebsnotwendig sind. Der Gemeinderat legt die Baumasse unter Abwägung der betroffenen privaten und öffentlichen Interessen im Einzelfall fest. § 18 Abs. 1 u. 2 gelten sinngemäss. Es gilt die Empfindlichkeitsstufe III.

Art. 29 Übergangszone

1

Bis zur Zuordnung zu einer anderen Zone gelten für die Bewirtschaftung die Vorschriften der Landwirtschaftzone.

2

3

Bauten und Anlagen sind nur nach Art. 24 RPG zulässig. Es gilt die Empfindlichkeitsstufe III.

Art. 30 Uebriges

Gebiet

1

Das keiner Nutzungs- oder Schutzzone zugewiesene und nicht zum Wald oder zu den Gewässern gehörende Areal wird als Uebriges Gebiet bezeichnet.

2

Die Vorschriften für die Landwirtschaftszone gelten sinngemäss.

10

4. Definitionen

4.1 Ausnützunosziffer

Art. 31 Ausnützungsziffer

1

Dachgeschossflächen unter 2.00 m lichter Raumhöhe werden der Bruttogeschossfläche nicht angerechnet. 2

Abstellräume und Einbauschrankflächen werden der Bruttogeschossfläche nicht angerechnet.

4.2 Gewerbe

Art. 32 Gewerbe

1

Als nicht störende Gewerbe gelten in Wohnquartiere passende Kleinbetriebe mit geringem Zubringerverkehr wie Läden, Büros und Geschäfte, die keine erheblich grössere Auswirkungen entfalten, als sie aus dem Wohnen entstehen. 2

Als mässig störend gelten Betriebe mit Auswirkungen, die im Rahmen herkömmlicher Handwerks- und Gewerbebetriebe bleiben, auf die üblichen Arbeitsoder Oeffnungszeiten beschränkt sind und nur vorübergehend auftreten.

4.3 Geschosse

Art. 33 Untergeschoss

Abgrabungen für Hauseingänge und Garageneinfahrten sind bis 1 /3 der Fassadenlänge, mindestens aber bis 6 m zulässig.

4.4 Abstände

Art. 34 1

Abstand Gegenüber dem Kulturland ist für Gebäude der zonengemässe minimale gegenüber dem Grenzabstand einzuhalten, sofern in den Zonenvorschriften keine spezielle ReKulturland gelung vorgeschrieben ist. 2

Dieser Grenzabstand kann durch einen mit dem Baugesuch einzureichenden Dienstbarkeitsvertrag bis auf maximal 2 m reduziert werden (§ 47 Abs. 2 BauG). Sind der Eigentümer des Bau- und des Kulturlandes identisch, ist die Reduktion des Grenzabstandes auf 2 m ohne weiteres möglich.

Art. 35 1

UngleichverDie Grenzabstände können bei Einhaltung des Gebäudeabstandes durch teilung der schriftliche Vereinbarung ungleich verteilt werden. Grenzabstände 2 Die Vereinbarung ist dem Gemeinderat mit dem Baugesuch einzureichen.

11

Art. 36 Klein- und

Anbauten, Tiefbauten

1 Die maximale Firsthöhe für Klein- und Anbauten (§ 18 ABauV) beträgt 4.50 m. 2

Gehen von Tiefbauten schädliche oder lästige Einwirkungen aus, so gilt ein Grenzabstand von 4 m, der mit schriftlicher Zustimmung der betroffenen Nachbarn reduziert oder aufgehoben werden kann.

Art. 37 Einfriedungen

1 Einfriedungen zwischen privaten Grundstücken dürfen nicht höher sein als 1.60 m. Bei ungleichem Niveau der beiden Grundstücke gilt dieses Mass vom niedriger gelegenen Boden aus. Über die Gestaltung von Einfriedungen an steilen Hängen entscheidet der Gemeinderat. Einfriedungen dürfen innerhalb des Baugebietes an die Grenze, im gegenseitigen Einverständnis auf die Grenze gesetzt werden. Einfriedungen dürfen keine scharfen Spitzen, Stacheldrähte u. dgl. aufweisen.

2

Für Einfriedungen entlang von Gemeindestrassen gilt BauG § 111 Abs. 1 lit. c und d.

Art. 38 Stützmauern

1 Stützmauern innerhalb des Baugebietes bis zu einer Höhe von 80 cm dürfen an die Grenze gestellt werden. Höhere Stützmauern sowie Stützmauern ausserhalb des Baugebietes und entlang der Baugebietsgrenze sind um das Mehrmass ihrer Höhe, mindestens jedoch 60 cm, von der Grenze zurückzuversetzen und soweit notwendig mit einem Schutzgeländer zu versehen. 2 Stützmauern über 1.80 m Höhe sind nur zulässig, wenn es die Geländeverhältnisse erfordern.

Für Stützmauern entlang von Gemeindestrassen gilt BauG § 111 Abs. 1 lit. c und d sinngemäss.

4.5 Arealüberbauungen

Art. 39 Zonenzulässigkeit

Arealüberbauungen nach § 21 ABauV sind nur in den Zonen VVG3, VVG2, W3 und W2 und EF zulässig. Arealüberbauungen sind nur dann möglich, wenn die zusammenhängende, anrechenbare Landfläche mindestens 3'000 m2 in den Zonen VVG3, W3 und 2'000 m2 in den Zonen VVG2, W2 und EF aufweist.

5. Bauvorschriften 5.1 Öffentliche Einrichtungen

Art. 40 Benützung von

Privateigentum

1

Die Benennung der Strassen, Wege und Plätze sowie die Strassennumerierung der Bauten sind Sache des Gemeinderates.

12

2

Die Gemeinde kann öffentlichen Zwecken dienende Vorrichtungen wie Verkehrs- und Werkleitungstafeln, Lampen, Leitungsmasten, Hydranten usw. auf oder an Privateigentum anbringen zu lassen.

Öffentliche Brunnen, Kabelverteilkasten, Personenunterstände bei Bushaltestellen und andere im öffentlichen Interesse liegenden Einrichtungen dürfen an die Grenze der Privatgrundstücke gestellt werden. 3

4

Auf die Interessen des betroffenen Grundeigentümers ist möglichst Rücksicht zu nehmen.

5.2 Technische Bauvorschriften

Art. 41 Allgemeine

Anforderungen

1

Hinsichtlich Sicherheit, Fundation, Konstruktion, Material und Feuchtigkeitsisolation gelten die anerkannten Regeln der Baukunst als Richtlinie.

2

Der Gemeinderat kann, wenn nötig, auf Kosten der Bauherrschaft eine Begutachtung durch Fachleute anordnen und besondere Massnahmen verlangen, soweit überwiegende öffentliche Interessen dies erfordern.

Art. 42 Brandruinen

Baulücken

1

Durch Brand oder andere Elementarereignisse beschädigte oder zerstörte Gebäude müssen innert 2 Jahren ganz abgetragen oder im Rahmen dieser Bauordnung wiederhergestellt werden.

2

Baulücken, die durch Elementarereignisse oder Abbruch entstanden sind, müssen ausreichend gesichert werden. Der Gemeinderat erlässt die entsprechenden Weisungen.

Art. 43 Energiesparmassnahmen

Aussenwände dürfen nachisoliert werden, selbst wenn dadurch die Vorschriften über die Grenz- und Gebäudeabstände nicht mehr in vollem Masse eingehalten und die Ausnützungsziffer überschritten werden.

5.3 Wohnhvoiene

Art. 44 Ausrichtung

Die Ausrichtung der Wohnungen ist auf die örtlichen Verhältnisse (Lärm, Beder Wohnungen sonnung, Nutzung der Räume, Einpassung usw.) abzustimmen. Ausschliesslich nach Norden orientierte Wohnungen sind nur in Ausnahmefällen gestattet.

13

Art. 45 Raummasse,

Für Neubauten gelten nachstehende Masse: Fenstergrössen, 1 Nebenräume Wohn- und Schlafräume für Neubauten _mind. 10 m2 Raumgrösse Raumhöhe mind. 2.35 m - Vollgeschoss mind. 2.35 m auf mind 5 m2 Fläche - Dachgeschoss Bewohnte Räume müssen Fenster aufweisen, die direkt ins Freie oder in eine gut belüftbare Vorzone führen und geöffnet werden können.

Fenster

2

Nebenräume in Mehrfamilienhäusern

Abstellraum/Schrankfläche - pro Wohnung

mind. 3 m2 (im Estrich oder auf dem gleichen Geschoss wie die Wohnung)

Keller - für jede Wohnung

mind. 6 m2

3

Die Wohnungen haben ausreichende und gut benützbare Garten-, Terrassenoder Balkonflächen aufzuweisen (ausgenommen Klein- und Dachwohnungen). 4 In der Dorfkernzone und Dorfzone kann der Gemeinderat Abweichungen bewilligen.

Art. 46 Bezug von

Wohnungen und Arbeitsräumen

Der Gemeinderat kann den Bezug von Wohnungen und Arbeitsräumen verweigern, wenn das Gebäude nicht genügend ausgetrocknet ist, die Sicherheitsund Schutzvorkehren oder die Anforderungen des Schall- oder Wärmeschutzes nicht erfüllt sind.

5.4 Ausstattung von Mehrfamilienhäusern

Art. 47 Velos,

Kinderwagen

In jedem Mehrfamilienhaus sind genügend grosse, gut zugängliche und abschliessbare Abstellräume für Velos, Kinderwagen usw. vorzusehen.

Art. 48 Spielplätze

Die Grösse der Spielplätze hat bei Mehrfamilienhäusern und Arealüberbauungen gesamthaft mindestens 15 % der anrechenbaren Bruttogeschossfläche zu betragen.

14

6. Schutzvorschriften 6.1 Ortsbild- und Denkmalschutz

Art. 49 Ortsbildschutz

1

Der Gemeinderat beurteilt die Einordnung von Bauten und Anlagen in das Ortsbild nach folgenden Kriterien:

a) Stellung (Firstrichtung), b) Grösse der Baukuben, c) Wirkung im Strassenraum, d) Form, Staffelung, Gliederung der Baumasse, e) Dachform, Dachneigung, f) Fassadengliederung, g) Materialwahl, Farbe h) Terrain- und Umgebungsgestaltung, Einfriedungen 2

Der Gemeinderat kann bei Baugesuchen:

a) zusätzliche Unterlagen (Farbmuster, Materialangaben, Dachaufsichten, Aufnahmepläne des Altbestandes, Modelle, Umgebungsplan mit Gebäudeprofilen, Angaben über Gestaltung und Bepflanzung des Aussenraumes usw.) verlangen; b) Vorschläge zur besseren Einordnung verlangen oder unterbreiten; c) in empfindlicher Umgebung sowie bei aussergewöhnlichen Bauten eine Begutachtung verlangen; d) Verbesserungen oder die Beseitigung störender Anlagen und Bauteile verlangen, soweit dies technisch möglich und wirtschaftlich tragbar ist, und e) die Baubewilligung verweigern, soweit die Beeinträchtigung der Umgebung nicht auf andere Weise vermieden werden kann.

Art. 50 Aussenraumgestaltung

1

Das Terrain soll nicht unnötig verändert werden. Ökologisch wertvolle Objekte sind zu schonen. Terrainveränderungen dürfen die Nachbarn nicht übermässig beeinträchtigen, müssen sich einwandfrei in die Umgebung einordnen und dürfen die Verkehrssicherheit nicht beeinträchtigen. Versiegelte Flächen sind auf das Nötige zu beschränken.

2

Wer an seinem Grundstück die Höhenlage verändert, hat das Erdreich mit Böschungen und nötigenfalls mit Stützmauern zu sichern. Stützmauern sind in genügender Stärke zu erstellen, in gutem Zustand zu erhalten und in der Regel zu bepflanzen. 3

Die Umgebungsarbeiten bilden einen Bestandteil des Bauprojektes. Der Gemeinderat erlässt, wo es die Umstände erfordern, hierfür besondere Auflagen in der Baubewilligung.

Art. 51 Materialablagerungen

Die Ablagerung von Material für eine Dauer von mehr als 2 Monaten kann in den Zonen D, WG3, VVG2, GE und 1 bewilligt werden.

15 2

Der Gemeinderat kann Auflagen machen über die zugelassenen Materialien sowie über die Höhe, Abstände und Gestaltung der Ablagerung und des Lagerplatzes. Er kann nötigenfalls eine Umzäunung verlangen.

6.2 Umweltschutz

Art. 52 1

Jedermann ist verpflichtet, sich bei Ausübung seines Eigentums, wie namentlich beim Betrieb eines gewerblichen oder industriellen Unternehmens, aller übermässigen Einwirkungen auf das Eigentum des Nachbarn und die weitere Umgebung zu enthalten.

Einwirkungen

2

Verboten sind insbesondere alle schädlichen und nach Lage sowie Beschaffenheit der Grundstücke oder nach Ortsgebrauch nicht gerechtfertigten Einwirkungen durch Lärm, Erschütterungen, Geruch, Abgase, Rauch, Russ, Dünste, Staub oder Strahlen. 3

Eigentümer und Besitzer von Grundstücken haben alle zumutbaren baulichen und betrieblichen Massnahmen zu treffen, um Einwirkungen auf die Umgebung möglichst gering zu halten, soweit dies technisch und betrieblich möglich sowie wirtschaftlich tragbar ist.

Art. 53 Der Gemeinderat kann die Anforderungen an die Lärmarchitektur (Stellung und

Gestaltung der Bauten, Anordnung lärmempfindlicher Räume, Schallschutzmassnahmen usw.) selbst wenn die Grenzwerte eingehalten sind, im Sinne der Vorsorge erhöhen, soweit dies technisch und betrieblich möglich sowie wirtschaftlich tragbar ist. Dies gilt insbesondere bei Bauten mit lärmempfindlichen Räumen, die die elementaren Regeln des Lärmschutzes missachten, sowie in Gebieten, die infolge Vorbelastung der nächsthöheren Empfindlichkeitsstufe zugeordnet sind.

Lärmschutz

7. Vollzug, Verfahren 7.1 Zuständigkeit

Art. 54 Zuständigkeit

1

Der Gemeinderat kann Kommissionen mit beratender Funktion bestellen. Er kann für die Prüfung von Gesuchen und für Vollzugskontrollen externe Fachleute oder regionale Stellen beiziehen.

2

Der Gemeinderat kann die Bewilligung von Bauvorhaben, die weder nachbarliche noch öffentliche Interessen berühren, an die Regionale Bauverwaltung Muri delegieren. Im übrigen ist für Verfügungen und Entscheide aller Art der Gemeinderat zuständig.

16

7.2 Gebühren

Art. 55 Gebührenreglement

Die Gebühren für die Tätigkeit des Gemeinderates und der Verwaltung in den Bereichen Raumplanung, Natur- und Umweltschutz und Bauwesen sowie die Tragung der weiteren Verfahrenskosten (Auslagen für externe Fachleute und regionale Stellen, Expertisen usw.) richten sich nach dem Gebührenreglement der Gemeinde.

7.3 Vollzugsrichtlinien

Art. 56 Vollzugsrichtlinien

Naturschutz

1

Der Gemeinderat erlässt Richtlinien zum Vollzug Naturschutz.

2 Soweit öffentlicher Wald betroffen ist, werden Pflege- und Unterhaltsbestimmungen in der forstlichen Planung festgelegt.

8. Schluss- und Übergangsbestimmungen 8.1 Aufhebung bisherigen Rechts

Art. 57 Aufhebung

bisherigen Rechts

Durch diese Bau- und Nutzungsordnung werden aufgehoben: a) die Bau- und Nutzungsordnung vom 13. März 1992 b) die Ergänzung (Übergangszone) der Bau- und Nutzungsordnung vom 9. Juni 1995

17

9. ANHANG

Verzeichnis der geschützten Natur- und Kulturobjekte

Inventar Flurname/Strasse Objekt Nr.

Objekttyp

Anmerkung

Naturobjekte: 7

Rietiberg

Weiher

8

VVeid

Feuchtgebiet

23

Riedmüli

Baum

50

Höhe-Langäcker

Baum

63

Heidenhübelstein

Findling

Kulturobjekte: ( ) = Versicherungsnummer 66

Büttikerstrasse (29) Büttikerstrasse 1 (27) Büttikerstrasse (30) Kaplaneiweg 2 (31)

Pfarrkirche Pfarrhaus Beinhaus Kaplanei

unter Denkmalschutz unter Denkmalschutz unter Denkmalschutz

67

Büttikerstrasse 15 (3)

Kapelle St. VVendelin

unter Denkmalschutz

68

Schlüsselackerstrasse (75)

Kapelle St. Anna

69

Kreuzrain 2 (56)

Gasthof Ochsen

nur Hauptgebäude

70

Marktstrasse 34 (79)

Gasthaus z. Wilden Mann

unter Denkmalschutz

71

Kirchweg 13 (177)

Villa

72

Marktstrasse (159)

Speicher

unter Denkmalschutz

73

Fahrwangerstrasse 18 (136)

Bauernhaus

unter Denkmalschutz

74

Hilfikerstrasse

Wegkreuz

75

Hilfikerstrasse/Marktstrasse

do.

76

Marktstrasse

do.

77

Marktstrasse

do.

78

Kreuzrain

do.

80

Letten

Grenzstein

83

Unter-Langenmoos

do.

84

Unter-Langenmoos

do.

85

Hinter-Langenmoos

do.

88

Ober-Langenmoos

do.

89

Vorderer Rietenberg

do.

90

Seemlen

do.

18 Inventar Flurname/Strasse Objekt Nr.

Objekttyp

Anmerkung

91

Seemlen

Grenzstein

92

Eichi

do.

93

Eichi

do.

94

Unter-Langenmoos

do.

95

Murimoos (320)

Römervilla

unter Denkmalschutz

96

Zigi

Grabhügel

unter Denkmalschutz

97

Schlosshübel

Fliehburg

98

Seengerstrasse (156)

Wohnhaus

ohne Scheune unter Schutz K 252

99

Jurastrasse 2 (186)

Rest. Post / Wohnhaus

ohne Scheune unter Schutz K 252

100

Hilfikerstrasse 13 (168)

Bauernhaus

ohne Anbau Süd unter Schutz K 252

101

Hilfikerstrasse 8 (161 B)

Wohnhaus

ohne Scheune unter Schutz K252

102

Fahrwangerstrasse 1(118)

Rest. Adler

unter Schutz K 252

103

Mühleweg 2(114)

„Mühli"

104

Marktstrasse 7(112)

Bauernhaus

105

Marktstrasse 14 B (110 A)

Wohnhaus

106

Alpinitweg 1(108)

„Muetterlihus"

107

Marktstrasse 22 (99)

Schulhaus

108

Marktstrasse 11+13 (98 A+B)

Wohnhaus/Bäckerei

109

Marktstrasse 24 (96)

Bauernhaus

110

Schilligasse 2/4 (85/86/339)

Gebäudegruppe

111

Marktstrasse 30 A+B (83)

Schmiede/Wohnhaus

112

Im Zentrum 3 (60)

Bauernhaus

113

Kreuzrain 1 (59)

Bauernhaus

114

Kreuzrain 11(41)

Gasthaus Kreuz

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