Teilzonenplan Stoos Parz. Nr. 1576

Gemeinde Speicher Teilzonenplan Stoos Parz. Nr. 1576; Genehmigung

A. Ausgangslage 1. Mit Schreiben der Gemeindeverwaltung (Sekretariat Planungskommission) der Gemeinde Speicher vom 3.

Mai 2005 wird um die Genehmigung des obengenannten Planungsinstrumentes durch das Departement Bau und Umwelt ersucht.

2. Die Grundeigentümer der Liegenschaft Paz. Nr. 1576 beabsichtigen, das bestehende, 1997 erworbene Gebäude Assek. Nr. 284 zu sanieren, umzubauen und zu erweitern. Das Grundstück befindet sich gemäss kommunalem Zonenplan (vom Regierungsrat genehmigt am26. Oktober 1993) im Übrigen Gemeindegebiet und umfasst eine Fläche von ca. 2000 m2. Aus finanziellen Gründen ist es notwendig, das Gebäude vollständig auszubauen und als Wohnraum zu vermieten. Da sich das Gebäude in einer expliziten Nichtbauzone befindet, müsste die Sanierung nach den Vorgaben gemäss Arl.24 RPG beurteilt werden. Der notwendige Ausbau wilrde diese Vorgaben deutlich überschreiten. Entsprechend haben die Grundeigentümer dem Gemeinderat beantragt, ihre LiegenschaftPalz Nr, 1576 einzuzonen und der Wohn- und Gewerbezone WG2 zuzuweisen. 3. Die Liegenschaft Paz. Nr. 1576 gehört zu einem ca. 39'000 m' grossen zusammenhängenden Gebiet, dass im Zonenplan dem Übrigen Gemeindegebiet zugewiesen ist und allseitig von bebautem Siedlungsgebiet um-

schlossen ist. 4. Der Teilzonenplan wurde dem Vorprtrfungsverfahren unterzogen 5. Die schriftliche Zustimmung sämtlicher direkter Anstösser liegt vor. Entsprechend ist auf die öffentliche Auflage des Planungsinstrumentes vezichtet worden.

6. Das Vorhaben wurde im vereinfachten Verfahren ohne Volksabstimmung durchgeführt. 7. Der Teilzonenplan Stoss Paz. Nr. 1576 wurde am 13. April 2005 vom Gemeinderat erlassen

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APPenzell Ausserrhoden B. Erwägungen 1 . Die formellen Voraussetzungen für eine Plangenehmigung gemäss Art. 45 ff. des Baugesetzes (bGS 721.1) sind erfüllt. Formell steht der Plangenehmigung durch das Departement Bau und Umwelt damit nichts entgegen.

2. Nach Att. 52 Abs. 2 BauG können geringfügige Anderungen an Zonenplänen im vereinfachten Verfahren ohne Abstimmung vorgenommen werden, wenn die von ihnen direkt betroffenen Grundeigentümer und die Mehrheit der Eigentümer der angrenzenden Grundstilcke sich mit ihnen einverstanden erklärt haben. Eine geringfügige Anderung wird insbesondere dann angenommen, wenn die Anderung von untergeordnetem öffentlichem lnteresse ist, das dem Plan zugrundeliegende Konzept nicht geändert wird und nur eine kleine Fläche betroffen ist. Geringfügige Anderungen an Nutzungsplänen bedürfen der Genehmigung des Departements Bau und Umwelt. Die Genehmigung wird erteilt, wenn sie den gesetzlichen Vorschriften und der übergeordneten Planung entsprechen und nicht als unzweckmässig erscheinen. Die Prüfung erfolgte auf dieser Grundlage. 3. Gemäss kommunalem Richtplan ist der sirdliche Teil des grossen, zusammenhängenden Übrigen Gemeindegebietes und somit auch das fragliche Planungsgebiet als Bauentwicklungsgebiet,,Wohnen" vorgesehen. Künftige Siedlungserweiterungen sollen eigentlich primär in Bauentwicklungsgebieten erfolgen. Die vorgesehene Zuweisung zur Wohn- und Gewerbezone WG2 entspricht nicht der erwähnten Richtplanfestsetzung.

Unter Berücksichtigung jedoch, dass das Planungsgebiet östlich an die Wohn- und Gewerbezone WG2 grenzt,

ist die vorgesehene Zonenzuweisung sachlich begründet. Es wird darauf hingewiesen, dass vorgesehene Umzonung auch eine entsprechende Anpassung des kommunalen Richtplanes bedingt. Gemäss Atl. 44 Abs. 2 BauG ist zur Vornahme von Einzelanpassungen als förmliche Planänderungen der Gemeinderat zuständig. Die Anpassungen sind jedoch dem Departement Bau und Umwelt mitzuteilen.

4. Der kommunale Richtplan weist für fragliches Gebiet zudem einen Nutzungshinweis aus (N16: Zwischenergebnis). Erwähnter Hinweis führt aus, dass im Rahmen des nötigen Einzonungsverfahrens die Nutzungsart (insbesondere die Zulässigkeit von gewerblichen Nutzungen entlang der Staatsstrasse) definitiv festzulegen ist. lm Rahmen eines Sondernutzungsplanes sind die Erschliessung, die Bauweise und die Gestaltung zu regeln. 5. Da die Liegenschaft bereits heute vollumfänglich irberbaut ist und sich der gemäss Nutzungshinweis zu erarbeitende Sondernutzungsplan auf das gesamte Bauentwicklungsgebiet bezieht, ist das Erarbeiten eines

Sondernutzungsplanes für die ca. 2000 m'grosse, bereits Uberbaute neue Bauzonenfläche nicht notwendig.

lm Rahmen späterer Planungsabsichten im Gebiet Stoss muss jedoch sichergestellt sein, dass dannzumal das betroffene Grundstück in den Quartierplanperimeter miteinbezogen wird. Ein entsprechendes schriftliches Einverständnis der Grundeigentümer liegt vor. 6. Das Einzonungsbegehren als solches ist nachvollziehbar. Mit der Einzonung der bereits heute vollständig überbauten Liegenschaft wird die Einwohnerkapazität nicht wesentlich beeinflusst. Das der Ortsplanung der Gemeinde Speicher zugrunde liegende Konzept wird mit vorgesehener Einzonung nicht in Frage gestellt.

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C. Beschluss '1. Der Teilzonenplan Stoss Paz. Nr. 1576 wird genehmigt (Art 52 Abs. 2 BauG) 2. Filr die Genehmigung wird eine Gebühr von Fr. 500.00 erhoben. 3

Mitteilung an:

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Gemeinderat Speicher(restliche Exemplare mit Genehmigungsvermerk) Sekretariat Departement Bau und Umwelt (1 Exemplar mit Genehmigungsvermerk)

KantonalerBaukoordinationsdienst(1 ExemplarmitGenehmigungsvermerk) Kantonales Planungsamt (1 Exemplar mit Genehmigungsvermerk) Rechnungswesen

Rechtsmittel: Gegen diesen Entscheid kann innert 20 Tagen seit der Zustellung beim Regierungsrat (Regierungsrat, Regierungsgebäude, 9102 Herisau) schriftlich Beschwerde erhoben werden. Die Beschwerde hat einen Antrag sowie eine kuze Begrilndung zu enthalten. Der angefochtene Entscheid ist beizulegen (Art. 30

des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege, VRPG; bGS 143.1). Mitteilung im Amtsblatt Versandt

am:

0 8. JljLl 2005

Departement Bau und Umwelt

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Jakob Brunnschweiler

Seite 3, BD-Tzpl Stoss 1576.doc