Bauzonen- und Kulturlandplan Hornerfeld

Mitwirkungsbericht der Stadt Vorprüfungsbericht Öffentliche Auflage Beschluss des Einwohnerrats Eingereicht zur Genehmigung Ablauf der Beschwerdefrist

12. März 2008 22. Februar 2008 18. März 2008 bis 16. April 2008 26. Juni 2008 25. August 2008 1. September 2008

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2

Zuständigkeit zur Genehmigung

Der Regierungsrat ist für die Genehmigung der eingereichten Vorlage zuständig. Sie fällt nicht unter die Ausnahmen, welche gemäss § 1 des Dekrets über das Genehmigungsverfahren für allgemeine Nutzungspläne und -vorschriften vom 10. November 1998 durch den Grossen Rat zu genehmigen sind. 1.3

Rechtsschutzverfahren

Zur Vorlage sind keine Beschwerden eingereicht worden. 2.

Die Vorlage im Überblick

Zur Genehmigung liegen vor: Bauzonen- und Kulturlandplan, Änderung "Einzonung Hornerfeld" Mst. 1:2'500 sowie Bauordnung, Änderung "§ 24 Arbeitszonen und § 36 Abgrabungen beim Gebäude". 2.1

Ausgangslage und Planungsziele

Die Firma Hero beabsichtigt, den heutigen Standort beim Bahnhof Lenzburg aufzugeben und im Gebiet "Hornerfeld" eine neue Konfitürenfabrik und ein Bürogebäude zu erstellen. Der Produktions- und Arbeitsplatzstandort Lenzburg soll damit erhalten bleiben. Die neue Arbeitszone "Hornerfeld" war ursprünglich Gegenstand der Revision des Bauzonenplans von 1997/1998. Weil damals die Hauptvoraussetzung, die Sicherung des Landes durch die Stadt, noch nicht geregelt war, zog der Stadtrat die Einzonung zurück. Nachdem der Stadtrat die Landsicherung regeln konnte, wurde die Einzonung als Einzelvorlage erarbeitet und vorgeprüft (Bericht vom 19. April 1999), in der ReferendumsabVersand: 25. September 2008

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stimmung vom 26. November 2000 jedoch abgelehnt. Daher ist die Fläche heute weder einer Bauzone noch einer Zone im Kulturland zugewiesen. Die vorgesehene Einzonung "Hornerfeld" vervollständigt nun die Revision 1997/1998 indem sie die Fläche einer auf das eingangs erwähnte Projekt und die Standorteigenschaften spezifisch abgestimmten Nutzungszone zuweist. 2.2

Planungsablauf/Vorprüfung

Die Vorprüfung wurde mit Bericht vom 22. Februar 2008 ohne Vorbehalte abgeschlossen. 2.3

Bauzonen- und Kulturlandplan

Im Gebiet "Hornerfeld" wird eine 3.4 ha grosse Arbeitszone mit der Lärmempfindlichkeitsstufe III eingezont. 2.4

Bau- und Nutzungsordnung (BNO)

Für die Arbeitszone "Hornerfeld" gelten spezielle Vorschriften. Insbesondere sind keine Verkaufsgeschäfte zugelassen, ausgenommen Fabrikläden bis 200 m2, zudem werden die Einordnung der Überbauung in die Umgebung des Schlosses und der Lärmschutz geregelt (§ 24 Abs. 7 Bau- und Nutzungsordnung, BNO). Gleichzeitig wird generell für Gewerbebauten die Abgrabungsvorschrift gelockert (§ 36 BNO). Erwägungen 3.

Beurteilung der Vorlage

3.1

Allgemeine Beurteilung

3.1.1 Überprüfungsbefugnis Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne und -vorschriften auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und auf angemessene Berücksichtigung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 7 Abs. 2 Baugesetz, BauG). 3.1.2 Übereinstimmung mit dem Richtplan Siedlungsgebiet (Richtplan Kapitel S 2.1) Die Einzonung im "Hornerfeld" umfasst eine Fläche von 3.4 ha. Als Erweiterung des Siedlungsgebiets im Sinne des Richtplans zählen davon 3 ha (nach Abzug der bestehenden Verkehrsflächen). Der für Lenzburg massgebende Grenzwert von 5 ha für eine vorgängige Richtplananpassung wird nicht überschritten. Der Richtplan wird mit der Genehmigung der Bauzonen- und Kulturlandplanänderung fortgeschrieben (Beschluss 4.1.a). Landwirtschaftsgebiet (Richtplan Kapitel L 1.1) Die vorgesehene Einzonung beansprucht 2.85 ha Fruchtfolgeflächen (FFF) und liegt damit unter dem Grenzwert von 3 ha (Beschluss 1.4), der eine Richtplananpassung erfordern würde. Eine vorgängige Anpassung des Richtplans der FFF ist nicht erforderlich. Siedlungstrenngürtel (Richtplan Kapitel S 2.2) Der Siedlungstrenngürtel östlich des "Hornerfelds" wird durch die vorgesehene Einzonung nicht tangiert.

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Kantonsstrassen (Richtplan Kapitel V 2.2) Der Vierspurausbau der Bünztalstrasse, der im Richtplan als Zwischenergebnis enthalten ist (Beschluss 4.3, Nr. 35), wird durch die Einzonung nicht tangiert. Die Autobahnzufahrt ist bereits 4-spurig und im Bereich der Einzonung kann der Ausbau auf der bestehenden Strassenparzelle erfolgen. Eisenbahnvorhaben (V 3.3) Der Ausbau der Bahnlinie Lenzburg–Gexi (Beschluss 4.1, Nr. 26) wird durch die Einzonung nicht tangiert, da der Ausbau innerhalb der SBB-Parzelle erfolgt. 3.2

Bauzonen- und Kulturlandplan, Änderung

3.2.1 Kantonale und regionale Zielsetzungen Das Hornerfeld liegt am Rand der Kernstadt der Agglomeration Lenzburg. Die Einzonung entspricht der kantonalen Gesamtstrategie Raumentwicklung vom 5. September 2006, wonach an geeigneten Standorten die Voraussetzungen für wettbewerbsfähige regionale Industrie- und Gewerbestandorte geschaffen werden sollen (Bericht raumentwicklungAARGAU Ziffer A.3.1). Das regionale Entwicklungskonzept der Regionalplanungsgruppe Lenzburg-Seetal formuliert die Einzonung des Gebiets Hornerfeld als Ziel (Kapitel C.1.1), wenn die Stadt über das Bauland verfügen kann, was vorliegend vorgesehen ist. Die Einzonung entspricht den kantonalen und regionalen Zielsetzungen. 3.2.2 Standort der Konfitürenfabrik Die Analyse des bestehenden Angebots an Arbeitszonen in der näheren Region zeigt, dass keine unüberbauten, sofort verfügbaren Parzellen bestehen, die den Anforderungen für die Ansiedlung der geplanten Konfitürenfabrik genügen (Fläche: 1.5 ha, Länge ca. 150 m). Der bestehende Standort beim Bahnhof kommt für die geplante Fabrik insbesondere aus Produktions- und Platzgründen nicht in Frage. 3.2.3 Grösse der Arbeitszone In Lenzburg bestehen heute 73 ha Arbeitszonen. Von den 13.4 ha unüberbauten Flächen (Stand der Erschliessung November 2007) sind rund zwei Drittel Reserven bestehender Firmen. Für neue Firmen stehen in Lenzburg rund 3.6 ha zur Verfügung. Mit der Einzonung im "Hornerfeld" werden die allgemein zur Verfügung stehenden Arbeitszonen um rund 1.5 ha auf 5.1 ha vergrössert. Die Reserve ist für den Bedarf der Stadt Lenzburg im Sinne von Art. 15 des Raumplanungsgesetzes (RPG; SR 700) angemessen. Für die Nachnutzung der frei werdenden Flächen und Gebäulichkeiten hat die Stadt bereits erste Abklärungen eingeleitet. 3.2.4 Abgrenzung der Bauzone Das Areal war bisher keiner Nutzungszone zugewiesen. Entlang der Kantonsstrasse K 123 und des Autobahnzubringers ist die neue Arbeitszone entlang der heutigen Strassenränder abgegrenzt. Zurzeit wird der Aus- und Umbau des Autobahnzubringers erarbeitet. Daraus können sich kleinere Änderungen an den Strassenrändern und Parzellengrenzen im Bereich der Einzonung ergeben. Aufgrund des heutigen Projektstands ist die vorgesehene Abgrenzung der Bauzone jedoch sachgerecht. Der nördlich an die neue Zone angrenzende Streifen wird keiner Zone zugewiesen, da diese Böschung zu der Verkehrsanlage der SBB-Linie (aktueller 3-Spur-Ausbau) gehört und dem Eisenbahnrecht untersteht.

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3.2.5 Umgebungsschutz Schloss In der Arbeitszone gilt eine durchschnittliche Gebäudehöhe von 13 m, was die Möglichkeit von zwei Produktions- beziehungsweise Lagergeschossen ermöglicht. Im Bereich des Verkehrsknotens Neuhof ist ein maximal 18 m hohes Gebäude zugelassen. Die Einordnung der künftigen Bauten in die weitere Umgebung des unter Denkmalschutz stehenden Schlosses wird mit entsprechenden Vorschriften in der Bauordnung sachgerecht geregelt (§ 24 Abs. 7 lit. b). Die vorliegende Lösung wurde in Zusammenarbeit von Architekten, Stadtbehörden und kantonalen Fachstellen erstellt. 3.2.6 Siedlungsrand Die neue Bauzone verschiebt die Siedlungsgrenze und damit den Ortseingang nach Osten. Das Areal wird von der Hendschikerstrasse aus gut einsehbar sein. Die neue Arbeitszone wird zum "ersten Eindruck" der Stadt, deren Ausgestaltung das Ortsbild prägen wird. Entlang dem Siedlungsrand ist daher und auch als ökologische Ersatzmassnahme ein Gehölzstreifen vorgesehen (§ 24 Abs. 7 lit. b BNO). Dies ist sachgerecht. 3.2.7 Erschliessung Die Arbeitszone wird von Osten her über die Gexistrasse, eine neue SBB-Brücke und einen neuen Anschluss an die Badenerstrasse erschlossen. Die Erschliessung ist aus fachlicher Sicht sachgerecht. Die beiden kantonalen Radrouten R 592 Richtung Othmarsingen und R 541 Richtung Hendschiken führen am Areal der geplanten Arbeitszone vorbei. Um die Sicherheit der Radfahrenden zu gewährleisten wird entlang der Gexistrasse ein 3 m breiter Streifen eingezont. Damit wird bei Bedarf Platz für einen separaten Fuss- und Radweg geschaffen. Die Stadt beabsichtigt, die künftigen Betriebe in der neuen Arbeitszone bezüglich nachhaltigem Verkehrsverhalten und wesensgerechtem Einsatz der verschiedenen Verkehrsmittel zu beraten, entsprechend der Massnahmen des Mobilitätsmanagements gemäss kantonaler Gesamtverkehrsstrategie. 3.2.8 Waldfeststellung Um ein zukünftiges Einwachsen von Wald im Bereich der neuen Bauzonen rechtswirksam auszuschliessen, sind die Waldgrenzen festzustellen (§ 6 Waldgesetz des Kantons Aargau, AWaG). Das Waldfeststellungsverfahren ist am 30. Juni 2008 rechtskräftig abgeschlossen worden. 3.2.9 Umweltschutz/Lärm Bauzonen dürfen nur ausgeschieden werden, wenn die Planungswerte eingehalten sind oder mit Massnahmen gehalten werden können (Art. 24 Abs. 1 Umweltschutzgesetz, USG). Die Planungswerte sind teilweise überschritten (Lärmgutachten). Die Bauordnung regelt den erforderlichen Lärmschutz (§ 24 Abs. 7 lit. c BNO). Die umweltrechtlichen Anforderungen an den Lärmschutz sind erfüllt. 3.2.10 Archäologie Das "Hornerfeld" liegt im Randbereich einer ausgedehnten römischen Siedlung. Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass Teile des Areals von der römischen Siedlung oder von römischen "Siedlungsbegleitern" belegt sind, die durch die Bebauung zerstört werden. Die Stellen müssen vorher archäologisch untersucht und dokumentiert werden können. Voruntersuchungen sind durch Kantonsarchäologie eingeleitet worden.

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3.3

Bau- und Nutzungsordnung, Änderung

In der Arbeitszone "Hornerfeld" sind keine Verkaufsgeschäfte zugelassen, ausgenommen Fabrikläden bis 200 m2, zudem wird die Einordnung der Überbauung in die Umgebung des Schlosses und der Lärmschutz geregelt (§ 24 Abs. 7 BNO). Gleichzeitig wird generell für Gewerbebauten die Abgrabungsvorschrift gelockert (§ 36 BNO). Die Vorschriften sind begründet und entsprechen den örtlichen Rahmenbedingungen. 3.4

Gesamtbeurteilung

Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung. Beschluss 1. Der Bauzonen- und Kulturlandplan, Änderung "Einzonung Hornerfeld" sowie die Bauordnung, Änderung "§ 24 Arbeitszonen und § 36 Abgrabungen beim Gebäude" der Stadt Lenzburg vom 26. Juni 2008 werden genehmigt. 2. Die Staatskanzlei wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt. Rechtsmittelbelehrung 1. Gegen diesen Beschluss des Regierungsrats kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. 2. Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 20 Tagen beginnt einen Tag nach der Publikation dieses Beschlusses im kantonalen Amtsblatt. 3. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin bzw. einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni 2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung vor Gericht berechtigt ist. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, d.h. es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird. 4. Auf eine Beschwerde, welche diesen Anforderungen nicht entspricht, wird nicht eingetreten. 5. Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der Beschwerde beizulegen. 6. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, d.h. die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen.

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Verteiler  Stadtrat, Rathausgasse 16, 5600 Lenzburg  Departement Bau, Verkehr und Umwelt  Abteilung Raumentwicklung BVU (mit Akten)  Rechtsabteilung BVU  Departement Volkswirtschaft und Inneres  Amt für Wirtschaft und Arbeit DVI  Staatskanzlei (Amtsblatt) Staatsschreiber: