Bauzonenplan Spezialzone Gleis Nord

Vorprüfungsbericht Öffentliche Auflage Beschluss des Einwohnerrats Eingereicht zur Genehmigung Ablauf der Beschwerdefrist

4. November 2009 7. April 2010 bis 6. Mai 2010 23. September 2010 22. Dezember 2010 8. Dezember 2010

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2

Zuständigkeit zur Genehmigung

Der Regierungsrat ist für die Genehmigung der eingereichten Vorlage zuständig. Sie fällt nicht unter die Ausnahmen, welche gemäss § 27 Abs. 1 des Gesetzes über Raumentwicklung und Bauwesen (Baugesetz, BauG) vom 19. Januar 1993 durch den Grossen Rat zu genehmigen sind. 1.3

Rechtsschutzverfahren

Zur Vorlage sind keine Beschwerden eingereicht worden. 2.

Die Vorlage im Überblick

Zur Genehmigung liegen vor:  Bauzonenplan, Änderung "Spezialzone Gleis Nord", 1:2'500  Bauordnung (BO), Änderung "Spezialzone Gleis Nord", §§ 10 und 21bis 2.1

Ausgangslage und Planungsziele

Die Hero errichtet im Hornerfeld eine neue Fabrik und verlässt das heutige Areal beim Bahnhof. Das 6,1 Hektaren grosse Areal "Gleis Nord" soll daher neu genutzt werden, insbesondere mit Wohnen, Arbeiten und Kultur. Die Gestaltung der Bauten wird im Gestaltungsplan festgelegt, der parallel zur Nutzungsplanung erarbeitet worden ist. 2.2

Planungsablauf/Vorprüfung

Die Vorprüfung wurde am 4. November 2009 ohne Vorbehalte abgeschlossen.

Versand: 22. Februar 2011

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2.3

Bauzonenplan

Das Areal "Gleis Nord" wird von der Arbeitszone AR in die "Spezialzone Gleis Nord" umgezont und mit Gestaltungsplanpflicht belegt. Gestützt auf ein Inventar über die Industriegeschichte werden verschiedene Bauten unter kommunalen Schutz gestellt. 2.4

Bauordnung (BO)

Die Bauordnung wird mit den Bestimmungen der neuen "Spezialzone Gleis Nord" (§§ 10 und 21bis) ergänzt. Erwägungen 3.

Beurteilung der Vorlage

3.1

Allgemeine Beurteilung

3.1.1 Überprüfungsbefugnis Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und den regionalen Sachplänen sowie auf angemessene Berücksichtigung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 BauG). 3.1.2 Übereinstimmung mit dem Richtplan Die Arbeits- und Industriezonen von Lenzburg und Niederlenz sind Industrie- und Gewerbestandorte von regionaler Bedeutung, ebenso der Bahnhof Lenzburg und seine Umgebung (Richtplan, Kapitel S 1.2). Der kantonale Richtplan bezeichnet das Areal "Gleis Nord", inklusive Bahnhof, als Entwicklungsschwerpunkt (ESP) von kantonaler Bedeutung. An der intensiven Nutzung der ESP besteht somit ein kantonales Interesse. Die vorgesehene Öffnung des städtebaulich bedeutenden Areals für gemischte Nutzungen entspricht den kantonalen Entwicklungsvorstellungen (kantonaler Richtplan), insbesondere unter dem Aspekt der haushälterischen Nutzung des Bodens. Die angestrebte Nutzungsmischung und Flexibilität des Areals können einen Entwicklungsimpuls für das nördlich der Bahnlinie gelegene Gebiet auslösen und kommen dem zentralen Anliegen der inneren Siedlungsentwicklung entgegen. Die Vorlage stimmt mit dem Richtplan überein. 3.2

Bauzonenplanänderung

3.2.1 Stadtentwicklung Mit der Umzonung der bisherigen Arbeitszone in eine Spezialzone mit Wohnen, Arbeiten und Kultur soll ein neues Stadtquartier entstehen. Die Einwohnerzahl von Lenzburg hat sich in den letzten Jahren im Vergleich mit der Region und dem Kanton weniger stark entwickelt. Die Lage direkt am Bahnhof ermöglicht eine hohe Dichte bei geringer Belastung der Verkehrsinfrastruktur. Mit der neuen Nutzung soll das regionale Zentrum gestärkt und die Attraktivität erhöht werden. 3.2.2 Spezialzone Das Areal wird einer Spezialzone mit Gestaltungsplanpflicht zugeteilt. Der Perimeter der Gestaltungsplanpflicht deckt nicht die ganze Spezialzone ab. Der Niederlenzer Kirchweg wird über eine privatrechtliche Vereinbarung ins öffentliche Eigentum übertragen und liegt daher ausserhalb der Gestaltungsplanpflicht. Dieses Vorgehen liegt im Ermessen der Stadt.

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3.2.3 Ortsbild Die Stadt hat ein kommunales Inventar zur Architekturgeschichte des Industrieareals "Gleis Nord" erarbeiten lassen. Das Inventar bezeichnet verschiedene Gebäude im südwestlichen Arealteil als schützens- oder erhaltenswert. Im Bauzonenplan werden davon diejenigen Bauten bezeichnet, die in ihrem Volumen und in ihren wesentlichen äusseren Erscheinungsmerkmalen zu erhalten sind (§ 21bis Abs. 8 BO). An Stelle der schützenswerten "Alten Spedition" (Nr. 699) ist ein maximal 39 m hohes Hochhaus vorgesehen (§ 21bis Abs. 7 BO). Die Stadt begründet das Abweichen vom Inventar im Wesentlichen damit, dass die nicht zu schützenden Bauten mehrfach verändert worden seien und weder besonders gut erhaltene Bauzeugen ihrer Zeit seien noch eine einmalige Konstruktionsart aufweisen, die den Erhalt rechtfertigen würden. Es soll die Möglichkeit geschaffen werden, einen zeitgemässen Auftritt der neuen Nutzungen zu ermöglichen. Durch den Abbruch der "Alten Spedition" solle zudem das Areal "Gleis Nord" geöffnet und insbesondere der Sichtbezug vom Niederlenzer Kirchweg zum Grünraum des Aabachs hergestellt werden. Dieser städtebauliche Mehrwert sei gegenüber dem Erhalt des Gebäudes zu bevorzugen. Die bauund industriehistorisch wichtigen Bauten sollten aus Sicht der kantonalen Denkmalpflege mindestens in ihrer äusseren Form erhalten werden. Mit dem Abbruch des Gebäudes "Alte Spedition" und der Errichtung eines Hochhauses entstehe eine markante Störung des schützenswerten Teils des Industrieareals. Die gewünschte Öffnung ins Innere des Areals liesse sich mit einer grosszügigen Durchfahrt im Sockelbereich des Gebäudes "Alte Spedition" realisieren, ohne Abbruch des schützenswerten Industriebaus. Der Stadtrat und die Initianten favorisieren jedoch klar den Abbruch der "Alten Spedition" und die Erstellung des Hochhauses. Im Sinne eines konstruktiven Weiterkommens in der Planung verzichtet die kantonale Denkmalpflege auf weitere Anträge, hält aber an ihrer Beurteilung der Schutzwürdigkeit der Bauten fest. Lenzburg hat ein Ortsbild von nationaler Bedeutung (Inventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz [ISOS]). Das Areal "Gleis Nord" liegt abseits des historischen Stadtkerns mit dem Ziel, die wesentlichen Eigenschaften des Areals zu erhalten. Innerhalb oder angrenzend an die Spezialzone befinden sich keine kantonalen Denkmalschutzobjekte. Die Umsetzung der Grundlagen und die dazu notwendige Interessenabwägung ist vorliegend Sache der Stadt (§§ 15 ff. und 40 BauG; Richtplan S 3.2). Die Stadt hat die erforderlichen Grundlagen erarbeitet und eine Interessenabwägung vorgenommen. Die getroffene Regelung liegt im Ermessen der Stadt und ist unter Berücksichtigung der städtebaulichen Entwicklungsvorstellungen nachvollziehbar. 3.2.4 Erschliessung Für das Areal ist ein Mobilitätskonzept erstellt worden. Die Strassen können das zu erwartende Verkehrsaufkommen aufnehmen, wenn die geplanten Strassenbauvorhaben (Ringstrasse Nord und Betriebs- und Gestaltungskonzept Niederlenzerstrasse) realisiert werden. Leistungskritisch ist und bleibt der Freiämterplatz, der jedoch nicht zur direkten Erschliessungsinfrastruktur des Areals "Gleis Nord" gehört. Seine Überlastung steht nicht im direkten Zusammenhang mit dem Areal. Das Areal ist mit öffentlichem Verkehr sehr gut erschlossen. Im Gestaltungsplan werden Massnahmen vorgesehen, damit der Standort auch bei einem unterdurchschnittlichen Parkplatzangebot für die gewünschte Nutzungsund Betriebsansiedlung attraktiv bleibt. 3.2.5 Störfälle Entlang stark befahrener Bahnlinien ist bei Nutzungsintensivierungen das Risiko von Störfällen zu prüfen. Die erforderlichen Massnahmen werden im Gestaltungsplan festgelegt.

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3.2.6 Archäologie Die archäologischen Fundstellen sind im Bauzonenplan korrekt dargestellt. Mit der Umzonung ändert sich für die Fundstellen nichts. 3.3

Bauordnung

In der neuen Zone sind Wohnen, mässig störendes Gewerbe, Produktion, Dienstleistungen und Kultur zulässig. Verkauf ist nur beschränkt zugelassen. Die Bauordnung regelt zudem die Zwischennutzungen, die Baumassen und Grundsätze des Gestaltungsplans. Die Bestimmungen sind sachgerecht. 3.4

Gesamtbeurteilung

Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung. Beschluss 1. Der Bauzonenplan und die Bauordnung, Änderung "Spezialzone Gleis Nord" der Stadt Lenzburg vom 23. September 2010 werden genehmigt. 2. Die Staatskanzlei wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt. Rechtsmittelbelehrung 1. Gegen diesen Entscheid kann innert einer nicht erstreckbaren Frist von 30 Tagen beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. Die Frist beginnt einen Tag nach der Publikation des Entscheids im kantonalen Amtsblatt. Sie steht still vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar. 2. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin beziehungsweise einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni 2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung vor Gericht berechtigt ist. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird. 3. Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen gemäss den Ziffern 1 oder 2 nicht entspricht, wird nicht eingetreten. 4. Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der unterzeichneten Beschwerde beizulegen. Allfällige Beweismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich einzureichen.

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5. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen.

Verteiler  Stadtrat, Rathausgasse 16, 5600 Lenzburg  Departement Bau, Verkehr und Umwelt  Abteilung Raumentwicklung BVU (mit Akten)  Rechtsabteilung BVU  Staatskanzlei (Amtsblatt) Staatsschreiber: