Kulturlandplan

Vorprüfungsbericht Öffentliche Auflage Beschluss der Gemeindeversammlung Eingereicht zur Genehmigung Ablauf der Beschwerdefrist

11. September 2009 13. Oktober 2009 bis 11. November 2009 10. Juni 2010 19. Juli 2010 25. August 2010

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2

Zuständigkeit zur Genehmigung

Der Regierungsrat ist für die Genehmigung der eingereichten Vorlage zuständig. Sie fällt nicht unter die Ausnahmen, welche gemäss § 27 Abs. 1 des Gesetzes über Raumentwicklung und Bauwesen (Baugesetz, BauG) vom 19. Januar 1993 durch den Grossen Rat zu genehmigen sind. 1.3

Rechtsschutzverfahren

Zur Vorlage sind keine Beschwerden eingereicht worden. 2.

Die Vorlage im Überblick

Zur Genehmigung liegen vor:  Bauzonenplan  Kulturlandplan  Bau- und Nutzungsordnung (BNO) 2.1

Ausgangslage und Planungsziele

Die rechtskräftige Zonenplanung stammt in den Grundzügen von 1992 und ist anpassungsbedürftig. Die vorliegende Revision der Zonenplanung stützt sich auf die mit einem Leitbild erarbeiteten Zielsetzungen ab. Diese sind im Wesentlichen:  Die Siedlungsentwicklung soll grundsätzlich innerhalb der bestehenden Bauzonen stattfinden.  Die Dorfmitte soll zu einem attraktiven und lebendigen Begegnungsort werden.  Natur- und Erholungsräume innerhalb und ausserhalb des Siedlungsgebiets sollen im Interesse der Wohnqualität erhalten und gezielt aufgewertet werden.

Versand: 27. September 2010

-2-

2.2

Planungsablauf/Vorprüfung

Die abschliessende Vorprüfung erfolgte mit Bericht vom 11. September 2009 ohne Vorbehalte. 2.3

Bauzonen- und Kulturlandplan

Am Zonenplan wurde im Wesentlichen Folgendes geändert:  Der bisher hohe Anteil an Mischzonen (Dorfzone/Wohn- und Gewerbezone) ist deutlich reduziert worden und konzentriert sich neu auf diejenigen Gebiete, in denen Gewerbebetriebe angesiedelt sind beziehungsweise eine Ansiedlung erwünscht wird. Der Anteil der Mischzonen an der Bauzonenfläche ist von 50 % auf 27 % reduziert worden. In der Folge davon sind einzelne lärmvorbelastete Gebiete aufgestuft worden.  Die Abgrenzung der Dorfzone erfährt diverse Korrekturen, insbesondere eine Ausweitung über die Hauptstrasse hinaus nach Osten und mit Einbezug des Huserhofs.  Das Gebiet beim Anschlusskreisel K 118 weist lediglich betriebszugehörige Wohnungen auf und wurde von der Mischzone (WG) in die reine Arbeitszone umgezont.  Die bisher der OeBA-Zone zugeordnete Fläche "Eebrunne" wird definitiv nicht für eine Friedhofsanlage benötigt und deshalb neu der Landwirtschaftszone zugeordnet.  Die bestehende Uferschutzzone entlang dem Süssbach wird nach Norden und Süden ausgedehnt. Im Kulturlandplan hat die Gemeinde neu eine "Vernetzungszone" eingeführt. Dieser Zone werden alle wichtigen Vernetzungselemente im Naturraum zugewiesen, wie zum Beispiel die extensiv genutzten Bahn- und Strassenborde. Diese Zone dient der Vernetzung lokaler und regionaler Naturräume. Sie ist in Abstimmung mit dem kommunalen Landschaftsentwicklungskonzept (LEK) zu gestalten. Die gesamte Fläche der Speziallandwirtschaftszone "Choler" wurde neu mit einer Gestaltungsplanpflicht belegt, um Bauten auf dem Areal aufgrund der Einsehbarkeit und der direkten Nachbarschaft zu den Einfamilienhäusern gut einzupassen (§ 15 BNO). Die Waldgrenzen und die Naturobjekte wurden neu überprüft und im Plan an die tatsächlichen Verhältnisse angepasst. Zudem sind die Naturschutzgebiete im Wald aufgrund des Waldnaturschutzinventars (WNI) deutlich erweitert worden. 2.4

Bau- und Nutzungsordnung

Die Bau- und Nutzungsordnung wurde gesamthaft überarbeitet und auf die neuen Bedürfnisse und auch die geänderten übergeordneten Gesetze hin angepasst. Die Zonenvorschriften wurden im Hinblick auf sinnvolle Verdichtungsmassnahmen überarbeitet (Reduktion Grenzabstände, Erhöhung Gebäudehöhe in der Dorfkernzone usw.). Neu formuliert wurden die Dorfkernzonenvorschriften. Generell wurde das Schwergewicht neu neben dem Erhalt auf das Entwickeln eines lebendigen, zeitgemässen Kernbereichs mit guter Aussenraumgestaltung gelegt. In den Wohn- und Gewerbezonen sind nur mässig störende Betriebe zugelassen, welche zudem bezüglich Grösse und Gliederung der Baute in die gewachsene Quartierstruktur passen. Reine Lagerbauten, Verteil- und Logistikzentren sowie Verkaufsgeschäfte mit mehr als 800 m² Nettoladenfläche sind im Grundsatz nicht zugelassen (§ 9 Abs. 1 BNO).

-3-

Die Bestimmungen zur Arbeitsplatzzone wurden vollständig überarbeitet und an die regionale Muster-BNO für Arbeitsplatzzonen angepasst, welche dem Entwicklungsschwerpunkt (ESP) gemäss kantonalem Richtplan (Kapitel S 1.2) nachkommt. Verbessert wurden auch die Bestimmungen bezüglich Gestaltung der Bauten und Anlagen und auch des Aussenraums, insbesondere in der Dorfzone (§ 9 BNO). Neu aufgenommen wurde ein Artikel bezüglich Energiesparmassnahmen (§ 34 BNO), unter anderem mit einem Bonus bei Minergie-P-Standard. Erwägungen 3.

Beurteilung der Vorlage

3.1

Allgemeine Beurteilung

3.1.1 Überprüfungsbefugnis Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und den regionalen Sachplänen sowie auf angemessene Berücksichtigung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 BauG). 3.1.2 Übereinstimmung mit dem Richtplan Das Siedlungsgebiet der Gemeinde Hausen ist im kantonalen Richtplan festgesetzt. Die Gemeinde vergrössert das Siedlungsgebiet praktisch nicht. Dabei werden lediglich einzelne kleine, nicht anrechenbare Korrekturen am Bauzonenrand vorgenommen, welche unter den Beschluss 4.1.c (weitgehend überbaute Flächen) fallen. Das Siedlungsgebiet nach Richtplan wird nach der Genehmigung der Vorlage durch den Regierungsrat fortgeschrieben. Die Zielsetzungen und Massnahmen entsprechen dem Raumkonzept Aargau gemäss Richtplan (Kapitel R 1.1). Mit der nach innen gerichteten Entwicklung unterstützt die Gemeinde im Hinblick auf die haushälterische Nutzung des Bodens eine nachhaltige Siedlungsentwicklung im Sinne von § 13 BauG und § 1 Allgemeine Verordnung zum Baugesetz (ABauV). Hierzu zählen insbesondere die nachstehend erwähnten Aspekte. 3.1.3 Regionale Abstimmung (§ 11 BauG) Die Brugg Regio beurteilt die Revision gesamthaft als gut. Gleichzeitig weist sie auf die wichtige Abstimmung der vorliegenden Planung mit den Konzepten von Brugg Regio beziehungsweise der Subregion Eigenamt hin, insbesondere auf die subregionale "MusterBNO-Eigenamt" für die Arbeitsplatzzonen, welche die Gemeinde vorbildlich umgesetzt habe (vergleiche auch Ziffer 3.1.7 unten). Diese regionale Beurteilung ist nachvollziehbar. 3.1.4 Grösse der Bauzone (Art. 15 Raumplanungsgesetz, RPG) Die Bauzonen weisen eine Fläche von total 82,3 Hektaren auf. Davon sind 70,6 Hektaren mehrheitlich überbaut beziehungsweise zonenkonform genutzt und ca. 11,9 Hektaren unüberbaut, respektive stehen einer künftigen Überbauung zur Verfügung. Die unüberbauten Flächen umfassen rund 9,2 Hektaren Wohn- und Mischzonen, 2,1 Hektaren Arbeitsplatzzonen und ca. 0,6 Hektaren Zonen für öffentliche Bauten und Anlagen oder Freizeitzonen. Die berechnete Kapazität der Bauzonen beträgt rund 3'600–3'750 Einwohnerinnen und Einwohner (E). Sie liegt nach wie vor über der kantonalen Prognose für das Jahr 2022 mit 3'240 E. Der Verzicht auf Neueinzonungen ist deshalb sachgerecht; die ausgeschiedenen Bauzonen reichen für die Planungsperiode (15 Jahre) bei weitem

-4-

aus. Mit der Zonenplanung 1992/95 beurteilte die Genehmigungsbehörde (Grosser Rat) die Bauzonendimensionierung als mit den Anforderungen von Art. 15 Eidgenössisches Raumplanungsgesetz (RPG) vereinbar. Da die Gemeinde auf Neueinzonungen verzichtet, Massnahmen zur inneren Siedlungsentwicklung trifft und aufgrund der faktisch fehlenden Möglichkeit zur sinnvollen Reduktion der Bauzonen, entspricht die Bauzonendimensionierung nach wie vor den Anforderungen von Art. 15 RPG. 3.1.5 Siedlungserneuerung, Verdichtung und Siedlungsqualität Eine wesentliche Aufgabe der Nutzungsplanung ist es, mit geeigneten Massnahmen der weiteren Zersiedelung entgegenzuwirken, die Siedlungsqualität zu fördern, die inneren Reserven zu nutzen und die Siedlungsentwicklung mit dem Verkehr abzustimmen (§§ 13, 15, und 46 BauG). Dazu gehören beispielsweise Massnahmen zur Schliessung von Baulücken, zur Aufwertung von Ortsbildern und Strassenräumen, zur Förderung der verdichteten Bauweise, zur vollständigen Ausnutzung bestehender Gebäude, zur Erneuerung überalterter Siedlungsteile oder für qualitätsvolle Neuüberbauungen sowie Umgebungsund Freiraumgestaltungen. Die Gemeinde hat diverse Massnahmen getroffen, welche diese Zielsetzung unterstützen und fördern. Dazu zählen zum Beispiel die Massnahmen zur "Aufwertung Dorfmitte", eine Erhöhung der Gebäudehöhe in der Dorfkernzone auf 7,5 Meter, die Reduktion des grossen Grenzabstands in den Zonen W3 und WA3 beziehungsweise der Verzicht auf den grossen Grenzabstand in den Zonen W2 und WA2. 3.1.6 Ortsbildschutz/Denkmalpflege Der Substanzschutz verschiedener Bauten wurde anlässlich der Gemeindeversammlung der letzten Zonenplanrevision (Oktober 1992) abgelehnt. Die Gemeinde ist daran, mit einem kooperativen Vorgehen das Verständnis für die Bedeutung dieser Zeitzeugen zu erhöhen, die Bauten einer sinnvollen Nachnutzung zuzuführen und damit den Erhalt sicherzustellen. Unter diesem Aspekt sind das gewählte Vorgehen sowie die Vorschriften in den §§ 6 und 7 BNO sachgerecht. Sie enthalten Grundsätze zum Umgang mit den bestehenden Bauten sowie konkrete Angaben zu den Beurteilungskriterien für Neubauten. Die Wirkung wird sich im einzelnen Baugesuch und in der Praxis der Gemeinde zeigen. 3.1.7 Arbeitszone Die Arbeitszone ist gemäss Richtplan Agglomerationsprogramme Teil des Entwicklungsschwerpunkts von kantonaler Bedeutung (ESP) Eigenamt (Birrfeld). Für diesen ESP wurde in einem interkommunalen Verfahren und in enger Zusammenarbeit mit dem Kanton ein Konzept für die räumliche Entwicklung sowie harmonisierte Mustervorschriften erarbeitet. Die Gemeinden haben sich verpflichtet, diese gemeinsam erarbeiteten Grundlagen in der Nutzungsplanung so weit möglich umzusetzen. Die Umwandlung der bisherigen Gewerbezone im Süden (RCI-Areal) in eine Arbeitsplatzzone ist sachgerecht; reine Gewerbezonen machen aus heutiger Sicht wenig Sinn. Die vorliegende Zonenplanung übernimmt wesentliche Elemente der regionalen Mustervorschriften. Mit dieser Koordination leistet die Gemeinde Hausen Pionierarbeit. 3.1.8 Landwirtschaftszone Die Sicherung des wertvollen Kulturlands, insbesondere der Fruchtfolgeflächen (FFF) ist bundesrechtlich gefordert. Die Gemeinden sichern das Landwirtschaftsgebiet samt FFF mit der Nutzungsplanung (Richtplankapitel L 1.1, Beschluss 1.2). Mit der Umzonung einer nicht benötigten Zone für öffentliche Bauten und Anlagen (OeBA) in Landwirtschaftszone wird 0,5 Hektaren FFF zusätzlich langfristig gesichert.

-5-

Die Speziallandwirtschaftszone "Choler" ist mit einer Gestaltungsplanpflicht belegt. Dadurch kann dieses recht nahe zum Wohngebiet liegende Areal gestützt auf ein geeignetes Grundkonzept sorgfältig gestaltet und besser eingepasst werden. 3.1.9 Umwelt, Natur- und Landschaftsschutz Die Vorlage erfüllt die Anforderungen an den Schutz der Umwelt, der Natur und der Landschaft im Sinne der §§ 39 und 40 BauG. Die erweiterte Uferschutzzone entlang dem Süssbach führt zu einer besseren Sicherung des wertvollen Grünstreifens. Die Anliegen bezüglich Naturschutz sind konsequent übernommen und sachgerecht umgesetzt worden. Die Naturschutzzonen im Wald sind im Kulturlandplan der Gemeinde umfassend ausgewiesen und entsprechen den Vorgaben des kantonalen Richtplans. 3.1.10 Hochwasserschutz Für das Gebiet von Hausen liegt eine erste Fassung der Gefahrenkarte vor, ist aber noch nicht abgeschlossen. Für den Süssbach sind weitere Abklärungen zu treffen. Änderungen sind demzufolge nicht ausgeschlossen. Die Hauptgefährdung geht gemäss dem derzeitigen Stand der Gefahrenkarte vom Bullgraben aus. Aufgrund dieser Ausgangslage ist das von der Gemeinde gewählte Delegationsmodell richtig und sachgerecht. Wer im hochwassergefährdeten Gebiet baut, hat im Baubewilligungsverfahren nachzuweisen, dass er dem Projekt und der Gefährdung entsprechende Massnahmen trifft. Der Gemeinderat kann wenn nötig auf Kosten der Bauherrschaft eine Begutachtung durch Fachleute anordnen (§ 44 BNO). 3.1.11 Abstimmung Siedlung und Verkehr/Erschliessung Zur besseren Abstimmung von Siedlung und Verkehr hat die Gemeinde parallel den Verkehrsrichtplan überarbeitet. Die im Planungsbericht enthaltenen wesentlichen Ziele wie zum Beispiel nachfrageorientierte Entwicklung des öffentlichen Verkehrs, Ausbau und sichere Gestaltung des Langsamverkehrsnetzes und angebotsorientierte Planung für den motorisierten Verkehr mit Umsetzung verkehrslenkender Massnahmen sind zielgerichtet und sachgerecht. Die Vorgaben in § 4 Abs. 3 BNO zum Gestaltungsplan für die Neunutzung des "Reichhold-Areals" zielen in die richtige Richtung: Im Rahmen des Gestaltungsplans wird verlangt, koordinierte Erschliessungslösungen für das Gesamtareal inklusive öffentlichem Verkehr, Langsamverkehr und Mobilitätskonzept vorzugeben. Dies schafft Klarheit in einem frühen Stadium und sichert die Abstimmung von Siedlung und Verkehr. 3.2

Gesamtbeurteilung

Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung. Beschluss 1. Der Bauzonenplan, der Kulturlandplan und die Bau- und Nutzungsordnung der Gemeinde Hausen vom 10. Juni 2010 werden genehmigt.

-6-

2. Die Staatskanzlei wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt.

Rechtsmittelbelehrung 1. Gegen diesen Entscheid kann innert einer nicht erstreckbaren Frist von 30 Tagen beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. Die Frist beginnt einen Tag nach der Publikation des Entscheids im kantonalen Amtsblatt. Sie steht still vom Samstag vor Palmsonntag bis Ostermontag, vom 1. Juli bis 15. August und vom 20. Dezember bis 10. Januar. 2. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin beziehungsweise einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni 2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung vor Gericht berechtigt ist. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird. 3. Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen gemäss den Ziffern 1 oder 2 nicht entspricht, wird nicht eingetreten. 4. Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der unterzeichneten Beschwerde beizulegen. Allfällige Beweismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich einzureichen. 5. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen.

Verteiler  Gemeinderat, Hauptstrasse 29, 5212 Hausen AG  Departement Bau, Verkehr und Umwelt  Abteilung Raumentwicklung BVU (mit Akten)  Rechtsabteilung BVU  Staatskanzlei (Amtsblatt) Staatsschreiber: