Gestaltungsplan Längene inkl. Teiländerung Ost

Art. 13 Schallschutz

5

Art. 14 Halböffentliche Bereiche und Aussenräume / Kinderspielplatz

5

Art. 15 Bereiche für Entsorgungsplätze

5

Art. 16 Bereich für Strassenbegleitbäume / Abstandsbereich zur K415 und zur

5

Kiesstrasse

Art. 17 Bereiche für Buswartehäuschen sowie gedeckte Zweiradabstellplätze

III.

5

VERSCHIEDENE BESTIMMUNGEN

Art. 18 Abweichungen

6

Art. 19 Inkrafttreten

6

Art. 20 Abänderung und Aufhebung des Gestaltungsplanes

6

IV.

BEILAGE

Richtprojekt

Gestaltungsplan „Längene, Teiländerung" Sondernutzungsvorschriften

Ingress Der Gemeinderat Stetten erlässt gestützt auf § 25 Abs. 3 lit. a) des Gesetzes über Raumentwicklung und Bauwesen des Kantons Aargau (BauG) vom 19. Januar 1993 sowie § 6 der Bau- und Nutzungsordnung der Gemeinde Stetten (BNO) vom 24. November 2004 den nachstehenden Gestaltungsplan mit dazugehörenden Sondernutzungsvorschriften.

1.

Art. 1 ALLGEMEINE VORSCHRIFTEN

Zweck /Teiländerung des Gestaltungsplanes „Längene" Der Gestaltungsplan stellt die rechtliche Grundlage für die arealinterne Erschliessung des Baugebietes „Längene Ost" dar und regelt eine geordnete bauliche Entwicklung. Der Gestaltungsplan „Längene" vom 24. Oktober 2007 wird im Bereich des Gestaltungsplanperimeters „Längene Ost" aufgehoben.

Art. 2 Bestandteile

Der Gestaltungsplan besteht aus folgenden rechtsverbindlichen Teilen: -

Situationsplan 1:500

-

Sondernutzungsvorschriften

Der Planungsbericht und das Richtprojekt sind keine rechtsverbindlichen Bestandteile des Gestaltungsplanes; sie dienen zum einen der Erläuterung der Planung und zum anderen als Massstab für die qualitative Beurteilung der Bauprojekte.

Art. 3 Geltungsbereich

Der Gestaltungsplan umfasst das im Situationsplan bezeichnete Gebiet. Diese Vorschriften gelten für das im Gestaltungsplan mittels „Perimeter des Gestaltungsplanes" bezeichnete Gebiet.

-1-

Art. 4 Verhältnis zur Grundordnung

Soweit diese Sondernutzungsvorschriften keine abweichenden Regelungen treffen, gilt die Bau- und Nutzungsordnung der Gemeinde Stellen.

Art. 5 Übergeordnetes Recht

Vorbehalten bleiben die kantonale und die eidgenössische Bau- und Raumplanungs- sowie die Umweltschutzgesetzgebung.

II.

Art. 6 BAU- UND GESTALTUNGSVORSCHRIFTEN

Baufelder für Hochbauten 1

Die Baufelder A und B sind für die Erstellung von Hochbauten bestimmt. Diese

Baufelder werden durch Baulinien begrenzt. Für vorspringende Gebäudeteile gilt § 2 ABauV. 2

Die Lage und Stellung der Hauptbauten innerhalb der einzelnen Baufelder ist grundsätzlich freigestellt. Die Gliederung der Bauten hat sich am Richtprojekt (IV. Beilage) zu orientieren. Dieses dient als Massstab bei der qualitativen Beurteilung des Bauprojektes. 3

Die maximal zulässige Geschosszahl in den Baubereichen A und B beträgt 2 Vollgeschosse. Bei Erreichen der maximalen Vollgeschosszahl ist kein zusätzliches

Attikageschoss mehr zulässig. Dachgeschosse und Schrägdächer sind nicht zulässig. Die Dachflächen sind zu begrünen. 4

In den Baufeldern C bis F, die durch Baulinien begrenzt sind, können Klein- und Anbauten gemäss § 18 ABauV erstellt werden. Sie sind mit Flachdächern auszugestalten. Diese Bauten dürfen in ihrer volumetrischen Anordnung nicht als durchgehende Wand in Erscheinung treten. Ausserhalb dieser Baufelder ist die Erstellung von Klein- und Anbauten gemäss §18 Abs. 1 ABauV nur unter Berücksichtigung von § 111 Abs. 1 und §127 BauG zulässig.

-2-

Für Neubauten gilt als Minimalanforderung der Minergie-Standard oder eine energetisch und ökologisch gleichwertige Lösung. 5

Art. 7 Bauliche Dichte

Die maximal zulässige Ausnützungsziffer im ganzen Gestaltungsplanperimeter beträgt (inkl. Arealüberbauungsbonus gemäss BNO) 0.6. Die Aufteilung der BGF innerhalb der Baubereiche A und B ist freigestellt.

Art. 8 Generelle Lage der Zu- und Wegfahrten

Die Zu- und Wegfahrt zur Überbauung bzw. zu den Erschliessungsflächen erfolgt ausschliesslich über die Kiesstrasse. Die Zufahrt zu den Besucherparkplätzen an der Dörndlerstrasse erfolgt über die Dörndlerstrasse. 1

2

Art. 9

Es sind der Situation entsprechende Sichtzonen zu gewährleisten.

Erschliessungsflächen 1 Die

im Gestaltungsplan ausgewiesenen Erschliessungsflächen dienen dem Zugang resp. der Zufahrt und Anlieferung zu den Bauten in den Baufeldern A und B sowie als Zufahrt für die Blaulichtorganisationen. Die dauernde Freihaltung dieser Verkehrswege ist mit geeigneten Massnahmen (bauliche Ausgestaltung, vertragliche Regelungen) vor Baubeginn sicher zu stellen. 2

Diese Flächen sind überall dort, wo sie befahrbar ausgebildet werden müssen, mit dem Zweck genügenden Hart- und/oder Verbundbelägen auszugestalten sowie mit einer Beleuchtung zu versehen. 3

Bei einer baulichen Etappierung der Anlage ist mit entsprechendem Nachweis sicherzustellen, dass die Teilflächen untereinander verbunden werden können (technische Machbarkeit, rechtliche Sicherstellung der Verbindung).

-3-

Art. 10 Bereiche für Besucherparkplätze

Die Bereiche für Besucherparkplätze dienen grundsätzlich der Anlage von entsprechenden Abstellplätzen; diese sind in genügender Anzahl zu erstellen. Die Flachen sind mit versickerungsfähigen Belägen auszugestalten und zu beleuchten. 3

Bei der Anlage von Abstellplätzen im Parkierungsbereich an der Dörndlerstrasse sind diese gegenüber den Parzellen 892 und 895 mit Hecken so zu begrünen, dass ein Sichtschutz erzielt wird.

Art. 11 Hauptfussweg

Im Rahmen eines Dienstbarkeitsvertrages ist sicherzustellen, dass ein durchgehendes Fusswegrecht über die Erschliessungsfläche von der Kiesstrasse bis zur Bushaltestelle an der Busslingerstrasse gesichert wird.

Art. 12 Entwässerung / Hochwasserschutz

1

Die Schmutzwasserleitungen (Trennsystem) sind an die bestehende Kanalisation anzuschliessen.

2

Das Dachwasser ist über Rückhaltemassnahmen in den Bach zu leiten.

3

Im Bereich der Kreuzung Dörndlerstrasse/Busslingerstrasse ist ein Damm mit einer Schutzhöhe von 0.5 m zu erstellen, so dass im Hochwasserfall das Wasser in den offengelegten Bachabschnitt geleitet wird und nicht in den Gestaltungsplanperimeter gelangen kann. Wo Fusswege diese Aufschüttungen queren, sind diese ebenfalls entsprechend zu erhöhen. Der Damm ist vor- oder gleichzeitig mit den ersten Bauvorhaben zu realisieren. Zusätzlich wird empfohlen, Gebäudeöffnungen wie Hauszugänge, Fensteröffnungen, Lichtschächte, etc. derart ausreichend erhöht oder wasserdicht auszuführen, als dass sie der Gefährdungssituation angemessen Rechnung tragen.

-4-

Art. 13 Schallschutz

Die Gebäude in den Baubereichen mit lärmschutzrechtlichen Auflagen sind im Sinne der Massnahmen im Richtprojekt zu erstellen. Alle Räume mit lärmempfindlichen Nutzungen müssen durch Fenster gelüftet werden könne, vor denen die Immissionsgrenzwerte eingehalten werden können. 1

2

Zur Erreichung der Anforderungen gemäss Art. 6 Abs. 5 dieser Bestimmungen ist eine kontrollierte Lüftung zu erstellen. 3 Die Aussen- und Trennbauteile sind den Anforderungen entsprechend gegen Schall zu dämmen (vgl. Art. 32 LSV).

Art. 14 Halböffentliche Bereiche und Aussenräume / Kinderspielplatz

An der im Gestaltungsplan ausgewiesenen Lage sind der Bewohnerschaft dienende Spiel-, Freizeit- und Erholungsanlagen in genügender Anzahl und Grösse zu erstellen. Diese Fläche ist ihrem Zweck entsprechend zu gestalten und zu möblieren. Sie darf nicht grossflächig versiegelt werden.

Art. 15 Bereiche für Entsorgungsplätze

Die Abfallentsorgung ist zu konzentrieren und kann an den im Gestaltungsplan bezeichneten Stellen angeordnet werden.

Art. 16 Bereich für Strassenbegleitbäume / Abstandsbereich zur K415 und der

Kiesstrasse Entlang der Busslingerstrasse K415 und der Kiesstrasse ist nach einem einheitlichen Konzept und in Abstimmung mit den sich im Unterabstand befindlichen Bauten und Anlagen eine Baumhalballee mit hochstämmigen Laubbäumen zu pflanzen. Die genaue Lage und die Anzahl der Bäume sowie die Ausgestaltung des Abstandsbereichs werden im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens festgelegt. Terrainveränderungen dürfen höchstens 0.25 m betragen.

-5-

Art. 17 Bereiche für Buswartehäuschen sowie gedeckte Zweiradabstellplätze

Die Standorte und die Abmessungen des Buswartehäuschens sowie von gedeckten Zweiradabstellplätzen für die Busbenutzer sind im Rahmen des Baugesuchs festzulegen und mit einer Grunddienstbarkeit sicherzustellen.

Art. 18 Umgebungsflächen

Die im Situationsplan ausgewiesenen Umgebungsflächen dienen entweder als private Bereiche (Gärten, Vorgärten) oder als Zwischen- und Restflächen. Die Gestaltung dieser Flächen ist vorbehältlich übergeordneter Bestimmungen freigestellt.

III.

Art. 19 VERSCHIEDENE BESTIMMUNGEN

Abweichungen Geringfügige Abweichungen vom Gestaltungsplan können vom Gemeinderat im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens gestattet werden, sofern keine übergeordneten Festlegungen betroffen sind und keine nachbarlichen Interessen tangiert werden.

Art. 20 Inkrafttreten

Der Gestaltungsplan tritt mit Genehmigung durch das zuständige Departement in Kraft.

Art. 21 Abänderung und Aufhebung des Gestaltungsplanes

Die Abänderung und die Aufhebung bedürfen des gleichen Verfahrens wie der Erlass des Gestaltungsplanes.

-6-

Gemeinde Steifen

Kanton Aargau

Gestaltungsplan „Längene"

71nton Aargau

Departement Bau, Verkehr und Umwelt

Gemäss § 21 BauG

Abteilung Raumentwicklung

Sondernutzungsvorschriften Weitere Bestandteile des Gestaltungsplanes: - Situationsplan 1:500

Januar 2007

Mitwirkungsbericht vom:

13. JUNI 7007

Vorprüfungsbericht vom:

2 3. MR1. 7007

Öffentliche Planauflage vom:

11. APR. 7007 - 11. MAI Ze07

Beschlossen vom Gemeinderat am:

20. MR 709

Der Gemeindeammann:

Der Gemeindeschreiber:

g;Cf Ernst Huber

Emil

/2 C;92

Genehmigung durch den Regierungsrat Aarau, den 24. OL40643 2o1Genehmigungsvermerk:

Der Staatsschreiber: /

4

Ruch Architekten AG, Zugerstrasse 4, 5620 Bremgarten Tel. 056 631 40 74 / [email protected]

Art. 1 Grundlage / Zweck

Der Gestaltungsplan stellt die rechtliche Grundlage für die arealinterne Erschliessung des Baugebiets „Längene" dar und soll eine geordnete bauliche Entwicklung sicherstellen.

Art. 2 Bestandteile

Der Gestaltungsplan besteht aus: - Situationsplan 1:500 - Sondernutzungsvorschriften (SNV)

Art. 3 Geltungsbereich

1 Der Gestaltungsplan umfasst das im Plan bezeichnete Gebiet. 2 Diese Vorschriften gelten für das im Gestaltungsplan mittels „Perimeter des Gestaltungsplanes" bezeichnete Gebiet.

Art. 4 Verhältnis zur

Grundordnung

Soweit diese Sondernutzungsvorschriften und der Genehmigungsinhalt des Situationsplanes nichts Abweichendes festlegen, gelten die Vorschriften der Bauund Nutzungsordnung der Gemeinde Stetten.

Art. 5 Übergeordnetes Recht

Vorbehalten bleibt die kantonale und eidgenössische Bauund Raumplanungs- sowie die Umweltschutzgesetzgebung.

Art. 6 Baubereiche für

Hochbauten

1

Die Baubereiche Al - A4 + B1 - B4 sind für Hauptbauten bestimmt. Im Sinne der ArealüberbauungsVorschriften müssen die Bauten und deren Freiräume gut gestaltet sein. 2 Die Lage und Stellung von Hauptbauten ist innerhalb der einzelnen Baufelder grundsätzlich freigestellt.

3 Die zulässige Geschosszahl in den Baubereichen A+B

betragen 3 Vollgeschosse oder 2 Vollgeschosse mit Attika. Dachgeschosse und Schrägdächer sind nicht zulässig. 4 In den Baubereichen C gelten die Vorschriften der Zone W2b der BNO. Die Baubereiche Cl- C8 sind für Einfamilienhäuser, Doppelhäuser oder ReihenEinfamilienhäuser bestimmt. Der kleine Grenzabstand zwischen den Hauptbauten innerhalb der Baufelder beträgt mindestens 3 Meter. Die Gebäude haben sich mit der Hauptausrichtung nach Südwesten zu orientieren. Der Zusammenbau (Doppel- oder Reihenhaus) ist zulässig. 5 Die Baufelder D sind für unbewohnte Nebenbauten bestimmt. (Velo- und Gartenräume) 6 Klein- und Anbauten sind ausserhalb der Baufelder zulässig. Die Parkierung hat innerhalb der Baufelder zu erfolgen.

Art. 7 Bachöffnung

Vor Erstellung der Hochbauten muss die Bachöffnung im Gestaltungsplan-Bereich in Zusammenhang mit der Erschliessung realisiert werden.

Art. 8 Ausnutzung

Die maximal zulässige Ausnutzungsziffer im ganzen Perimeter beträgt (inkl. Arealüberbauungsbonus gemäss BNO) 0.6 Die Aufteilung der BGF innerhalb des Perimeters ist freigestellt.

Art. 9 Baubereich für UnterNiveaugaragen

1 In den Unterniveaugaragen sind die Pflicht - Abstellplätze für Bewohner von Bauten im Gestaltungsplanperimeter unterzubringen. 2 Die Zu- und Wegfahrt zu den Unterniveaugaragen hat an

den im Gestaltungsplan bezeichneten Flächen zu erfolgen.

Art. 10 Grünräume

1 Die halböffentlichen Aussenräume sind zu begrünen und zu gestalten. Für die Gestaltung der Strassenraum-flankierenden Bereiche ist im Rahmen des Baubewilligungverfahrens ein Landschaftsarchitekt beizuziehen. 2

Art. 11 Bereiche für Besucher

Parkplätze

Es sind genügend Besucherparkplätze zu erstellen. Diese sind zu beleuchten.

Art. 12 Zugänge und

Innenhöfe

Die Gestaltung der Zugänge und der Innenhöfe ist auf eine vielseitige gemeinschaftliche Nutzung auszurichten. (Neben-/Kleinbauten, Bepflanzungen, Treppen, Rampen usw)

Art. 13 Öffentlicher Fussweg

Der öffentliche Fussweg entlang dem Bach ist zu beleuchten und so auszubilden, dass er als Notzufahrt dienen kann. (Zügelwagen, Notfalldienst usw.) Wegbreite mindestens 2.50 Meter.

Art. 14 Kinderspielplatz

Die Kinderspielplatzbereiche sind ihrem Zweck entsprechend zu gestalten und zu möblieren. Sie dürfen nicht grossflächig versiegelt werden.

Art. 15 Bereiche für EntSorgungsplätze

Die Abfallentsorgung ist auf die im Gestaltungsplan bezeichneten Stellen konzentriert.

Art. 16 Entwässerung

1 Die Schmutzwasserleitungen sind an die im Gestaltungsplan bezeichneten Stellen anzuschliessen.

Das Dachwasser ist, sofern es nicht örtlich versickern kann, über Rückhaltemassnahmen in den Bach zu leiten.

2

Art. 17 Schallschutz

1 Baubewilligungen mit Fenstern lärmempfindlicher Räume (vgl. Art. 2 Abs. 6 LSV) in den mit XXXX bezeichneten Fassaden werden erteilt, wenn eine der folgenden Bedingungen erfüllt ist: a) Es wird nachgewiesen, dass die Immissionsgrenzwerte (ES II : 60/50 dB(A) vor diesen Fenstern eingehalten sind. b) Die lärmempfindlichen Räume verfügen zusätzlich über mindestens ein zur Lüftung hinreichend grosses Fenster in einer nicht mit XXXX bezeichneten Fassade, oder über mindestens ein weiteres Fenster, vor welchem die Immissionsgrenzwerte nachweislich eingehalten sind. c) Die lärmempfindlichen Räume sind mit einem System ausgerüstet, welches eine ausreichende Frischluftzufuhr auch bei geschlossenen Fenstern erlaubt (Schalldämmlüfter, kontrollierte Wohraumlüftung). Pro Wohnung ist nur ein künstlich belüfteter Raum zulässig. 2 Die Aussen- und Trennbauteile sind den Anforderungen entsprechend gegen Schall zu dämmen (vgl. Art. 32 LSV). Die SIA hat auf Juni 2006 eine revidierte Schallschutznorm 181 genehmigt.

Art. 18 Inkrafttreten

Gestaltungsplan und Sondernutzungsvorschriften treten mit der Genehmigung durch den Regierungsrat in Kraft.

Art. 19 Abänderung und

Aufhebung

Die Abänderung und die Aufhebung bedürfen des gleichen Verfahrens wie der Erlass des Gestaltungsplans.