Gestaltungsplan Gränihübel

1. Planungsrechtliches Verfahren 1.1 Verfahrensdaten Abschliessender Vorprüfungsbericht Mitwirkung Öffentliche Auflage Beschluss Gemeinderat Eingereicht zur Genehmigung Ablauf der Beschwerdefrist

20. September 2017 30. März 2015 bis 29. April 2015 28. Oktober 2017 bis 27. November 2017 22. Mai 2018 11. Juni 2018 02. Juli 2018

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2 Genehmigungsbehörde Das Departement Bau, Verkehr und Umwelt ist gemäss § 27 Abs. 1 Gesetz über Raumentwicklung und Bauwesen (Baugesetz, BauG) für die Genehmigung der eingereichten Vorlage zuständig. 1.3 Rechtsschutz Zur Vorlage ist eine Beschwerde eingereicht worden. Aus dem Beschwerdeverfahren ergeben sich keine Änderungen der beschlossenen Vorlage. Die Genehmigung erfolgt koordiniert mit dem Beschwerdeentscheid.

2. Planungsrechtliche Grundlage der Vorlage Die Vorlage stützt sich auf den am 26. April 1994 genehmigten Nutzungsplan Siedlung ab.

3. Die Vorlage im Überblick 3.1 Vorlage Das 0,68 ha grosse Planungsgebiet liegt in der Wohnzone W1 und ist mit einer Sondernutzungsplanpflicht überlagert. Mit dem vorliegenden Gestaltungsplan soll die freie Baulandfläche um die Magerwiese am "Gränihübel" einer zonengemässen Nutzung zugeführt werden.

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3.2 Gegenstand der Genehmigung Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte der vom Gemeinderat Oberkulm am 22. Mai 2018 beschlossenen Vorlage: • Gestaltungsplan "Gränihübel" bestehend aus: • Situation 1:500 • Sondernutzungsvorschriften (SNV) Die verbindlichen Teile der Vorlage sind im orientierenden Planungsbericht der Gemeinde vom 28. Mai 2018 erläutert und begründet (Planungsbericht gemäss Art. 47 der Raumplanungsverordnung, RPV). 3.3 Vorprüfungsergebnis Die Vorprüfung ist mit Bericht vom 20. September 2017 ohne Vorbehalte abgeschlossen worden.

Erwägungen

4. Gesamtbeurteilung 4.1 Überprüfungsbefugnis Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und den regionalen Sachplänen sowie auf angemessene Berücksichtigung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 BauG). Dazu gehören insbesondere die Anforderungen nach § 21 BauG. 4.2 Raumplanerische Beurteilung 4.2.1 Siedlungsentwicklung nach innen Das peripher gelegene Planungsgebiet ist sowohl erschliessungstechnisch als auch topographisch nicht ohne weiteres bebaubar. Mit dem gewählten Überbauungskonzept wird trotz Reduktion der Anzahl Bauten eine Einwohnerdichte von über 80 E/ha erreicht. Da das Areal trotz peripherer Lage über eine öV-Güteklasse B verfügt, ist die ansehnliche Einwohnerdichte lagegerecht. 4.2.2 Siedlungsqualität Eine wesentliche Aufgabe der Nutzungsplanung ist es, die Siedlungsqualität zu fördern (Richtplankapitel S1.1). Die vorliegende Planung sieht auf der Parzelle 850 ein Bebauungskonzept mit radial aufgefächerten Baufeldern vor. Es soll eine Überbauung mit zehn schmalen Gebäuden ermöglicht werden. Die Baufelder orientieren sich an der Topographie des "Gränihübels". Es sind mehrheitlich niedrigere, abgestufte Bauten vorgesehen, die sich richtigerweise am Terrainverlauf orientieren. Der Hügelfuss soll auf diese Weise gefasst und für sich selbst noch erlebbar bleiben. Das vorgeschlagene Bebauungskonzept überzeugt. Ortsbild und Städtebau Die Bauten sollen zurückhaltend und unauffällig gestaltet werden. So ist für eine gute Einpassung ein einheitliches Farb- und Materialisierungskonzept wichtig. Dabei sind dunklere Farben zu bevorzugen.

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Die für eine gute Einpassung erforderlichen Vorkehren sind im Baubewilligungsverfahren nach Massgabe der Sondernutzungsvorschriften (§ 5 SNV) zu gewährleisten. Der Gemeinderat kann zur Überprüfung der Einhaltung ein unabhängiges Fachgutachten einholen. Dies ist zweckmässig. Freiraum, Strassenraum und Erholungsraum Zwischen den Gebäuden wird eine offene Freiraumgestaltung angestrebt. Für die Überbauung an dieser landschaftlich sensiblen Lage wurde ein Umgebungsgestaltungskonzept erarbeitet. Die Umgebungsgestaltung bildet ein wichtiges Element zur Erreichung der angestrebten hochwertigen Gestaltung der Überbauung "Gränihübel". Der Beibehaltung der natürlichen Terrainverläufe samt "Hineinfliessenlassen" der Magerwiese ist bei der Realisierung grösste Beachtung zu schenken. Mit den entsprechenden Vorgaben in § 14 SNV in Zusammenhang mit der Fachbegutachtung ist dies grundsätzlich gewährleistet. Ökologischer Ausgleich Der ökologische Ausgleich erfolgt vorwiegend in Form von Magerwiesen rund um die Baufelder 5 bis 10, die direkt an die geschützte Magerwiese angrenzen. Mittels Schnittgutübertragung ist die entsprechende Bepflanzung vorgesehen. Die Bewirtschaftung der geschützten Magerwiese und der neuen Magerwiesen zwischen den Gebäuden soll durch denselben landwirtschaftlichen Bewirtschafter erfolgen. Die Zufahrt für den Bewirtschafter erfolgt zweimal im Jahr über einen Wiesenweg zwischen den Baufeldern 7 und 8 hindurch. Hier soll auch die zu ersetzende Hecke platziert werden. Des Weiteren wurden die SNV mit dem Hinweis zur Dachbegrünungs-Norm SIA 312 ergänzt. Damit werden die Vorgaben zum ökologischen Ausgleich erfüllt. 4.2.3 Erschliessung Die vorgesehene private Erschliessungsstrasse ist sachgerecht dimensioniert. Die vorgesehene relativ schmale Fussgängerverbindung wird im Planungsbericht mit den geringen zu erwartenden Nutzungsfrequenzen und der Steilheit begründet. Die Ausgestaltung des Weges liegt im Ermessen der Gemeinde. 4.2.4 Sondernutzungsvorschriften (SNV) Die Sondernutzungsvorschriften sind sachgerecht und rechtskonform.

5. Ergebnis Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung.

Beschluss 1. Der Gestaltungsplan "Gränihübel", beschlossen vom Gemeinderat Oberkulm am 22. Mai 2018, wird genehmigt. 2. A

ng Raumentwicklung wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt.

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Verteiler • Gemeinderat, Neudorfstrasse 7, Postfach 20, 5727 Oberkulm • (2) Ursula Rannseier, Rechtsanwältin, Seefeldstrasse 9A, 8630 Rüti ZH (für sich und zuhanden BirdLife Aargau, Pfrundweg 14, 5000 Aarau; A-Post Plus) • Michael Fretz, Rechtsanwalt, Frey-Heros-Strasse 25, 5000 Aarau • Departement Bau, Verkehr und Umwelt • Abteilung Raumentwicklung BVU (Original mit Akten) • Abteilung Raumentwicklung BVU, Sektion Grundlagen und Kantonalplanung, AGIS • Rechtsabteilung BVU • Abteilung Verkehr BVU

Rechtsmittelbelehrung 1 Gegen diesen Genehmigungsentscheid kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. 2. Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 30 Tagen beginnt mit der Publikation im Amtsblatt des Kantons Aargau zu laufen. Bei der Berechnung der Beschwerdefrist wird der Tag der Publikation nicht mitgezählt. Die Frist steht still vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar. 3. Beschwerdeentscheide können innert gleicher nicht erstreckbarer Frist — neben dem Genehmigungsentscheid — gesondert mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde angefochten werden, sofern sie durch den Genehmigungsentscheid nicht abgelöst worden sind. 4. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin bzw. einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni 2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung von Parteien vor Gericht berechtigt ist. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird. Die Beschwerde hat nur aufschiebende Wirkung, wenn und soweit das Gericht sie gewährt. 5. Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen unter Ziffer 2 bis 4 nicht entspricht, wird nicht eingetreten. 6. Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der Beschwerdeschrift beizulegen. Allfällige Beweismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich einzureichen. 7. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst, die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen.

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8. Die Genehmigungsbeschlüsse und die einschlägigen Akten können während der Beschwerdefrist bei der Abteilung Raumentwicklung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau, eingesehen werden.

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