Gestaltungsplan Saline
Plan d'affectation spécial · Zurzach
Document
- Numéro
- 18.20
- Type
- Plan d'affectation spécial
- Commune
- Zurzach
- Canton
- Argovie
- Niveau
- Commune
- Autorité
- Gemeindeverwaltung
- Approuvé par
- BVU
- Adopté
- 27 sept. 2018
- En vigueur depuis
- 27 sept. 2018
- Source
- ÖREBlex, canton Argovie
Carte
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Fichiers
SNP-4323-2018-E.pdfOuvrir dans un nouvel onglet
Texte
SNP-4323-2018-E.pdf
Kanton Aargau
Gemeinde Bad Zurzach
Gestaltungsplan «Saline» (In der Bau- und Zonenordnung § 17 Abs. 6 als Gestaltungsplan «Galgenacher» bezeichnet) gemäss § 21 BauG Sondernutzungsvorschriften Weitere verbindliche Bestandteile des Gestaltungsplans: Situationsplan 1:500
Reproduziert mit Bewilligung ©swisstopo (JA140142) - Übersichtkarte ohne Massstab
Mitwirkung vom:
19.02.2018
Vorprüfungsbericht vom:
07.06.2018
Öffentliche Auflage vom:
18.06.2018
Beschlossen vom Gemeinderat am:
06.08.2018
bis:
20.03.2018
bis:
17.07.2018
Der Gemeindeannman:
Genehmigung:
Genehmigung durch dasi Departement Bau, Verkehr und Umwolt Aarau, den %.2g5\o_.• .\\vz %\% Der GjnrEsekrE Bauherrschaft: Projektentwicklung: Richtprojekt:
DAX Holding AG, Cham BSS&M Real Estate AG, Zürich Naef Partner AG, Zürich SKK Landschaftsarchitekten AG, VVettingen
Mdaten\m4 \17-070-00 \04_ber \02_snv \snv_gp_saline_180613_beschlussfassung.docx
rn etron
Stahlrain 2 Postfach
5201 Brugg Schweiz
[email protected] www.metron.ch
Proj. Nr.
14-17-070-00
Datum
18.01.2018
Rev. Dat.
13.06.2018
Bearbeitung
BGL/JEB
T +41 56 460 91 11 F +41 56 460 91 00
Gemeinde Bad Zurzach 1 Gestaltungsplan «Saline»
2
Inhaltsverzeichnis Allgemeine Bestimmungen Ziel und Zweck Geltungsbereich und Bestandteile Richtprojekt Verhältnis zum übergeordneten Recht Generelle Lage und Abmessung
3 3 3 3 4 4
Art. 7
Art. 8
Art. 9
Art. 10
Art. 11
Art. 12 Bebauung, Nutzung und Gestaltung
Baubereich für Hochbauten Bereich für eingeschossige Bauten Baubereich für Tiefbauten Nutzung Anrechenbare Geschossfläche Gestaltungsanforderungen an die Bauten Dachgestaltung
4 4 4 4 5 5 5 6
•
Art. 13
Art. 14 Freiraum
Gestaltungsanforderungen an den Freiraum Bepflanzung und Freiraumelemente
6 6 7
•
Art. 15
Art. 16
Art. 17
Art. 18 Erschliessung und Parkierung
Erschliessung für den motorisierten Verkehr Fusswegerschliessung Parkierung Personenwagen Parkierung Velo und Motorräder
8 8 8 8 8
•
35 autres articles
Art. 19
Art. 20
Art. 21 Umwelt
Energie Entwässerung Entsorgung
9 9 9 9
Art. 22
Art. 23
Art. 24 Qualitätssicherung und Schlussbestimmungen
Etappierung Qualitätssicherung Inkrafttreten, Änderungen
9 9 9 10
A §1
Art. 2
Art. 3
Art. 4
Art. 5 B
Art. 6 Gemeinde Bad Zurzach 1 Gestaltungsplan «Saline»
3
Präambel Der Gemeinderat von Bad Zurzach erlässt gestützt auf § 25 Abs. 3 des Gesetzes über Raumentwicklung und Bauwesen des Kantons Aargau (Baugesetz, BauG) vom 19. Januar 1993, sowie § 4 Bauordnung (BO) und § 17 Abs. 6 des teilrevidierten Bauzonenplans / BO von 2016 den nachstehenden Sondernutzungsvorschriften (SNV):
A
Allgemeine Bestimmungen
Art. 1 Ziel und Zweck
1
Der Gestaltungsplan sichert die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Umsetzung der gestalterisch hochwertigen Überbauung des Areals bei gleichzeitiger, angemessenen Verdichtung und einem adäquaten Übergang zum angrenzenden Kulturland. 2
Mit dem Gestaltungsplan sind insbesondere folgende Ziele sicherzustellen: a. eine hohe städtebauliche und architektonische Qualität der Überbauung, die Bezug zu den benachbarten Wohn- und Gewerbesiedlungen nimmt und mit der einheitlichen Bebauungsstruktur sich gut in das Landschafts- und Ortsbild anpasst, b. eine angemessene Nutzungsdichte mit vielfältigem Wohnungsangebot, die das Zusammenleben verschiedener Generationen fördert, c. Qualitativ hochwertige Aussenräume, die durch die allseitig durchfliessende Umgebungsgestaltung ein vielfältiges Angebot verschiedenartig nutzbaren Freiräumen gewährleistet und sich gegenüber dem Siedlungsrand auf die angrenzende Kulturlandschaft abstimmt, d. eine gemäss der Wohn- und Gewerbenutzung getrennten und zonengerechten Erschliessung sowie ein feinmaschiges Wegnetz für den Langsamverkehr, der die umliegende Strassen anbindet, e. einen mit Bäumen gestalteten Übergang vom Siedlungsrandgebiet zum angrenzenden Kulturland schafft, f. Situationsgerechte Lärmschutzmassnahmen gegenüber der Kantonsstrasse K131, die im Zusammenhang mit der Etappierung den Lärmschutz der Überbauung gewährleistet.
Art. 2 Geltungsbereich und Bestandteile
Der Geltungsbereich des Gestaltungsplans umfasst den im Situationsplan bezeichneten Perimeter. 2
Der Gestaltungsplan besteht aus den vorliegenden Sondernutzungsvorschriften (SNV) und dem zugehörigen Situationsplan 1:500.
Art. 3 1
Richtprojekt
Das Richtprojekt vom 14. Dezember 2017 von Naef Partner AG Architekten sowie SKK Landschaftsarchitekten AG dient als Grundlage für die Beurteilung der Qualität der Neubauten und der Freiraumgestaltung und ist bei der weiteren Projektierung bzw. bei der Auslegung der Sondernutzungsvorschriften orientierend beizuziehen.
metron
Gemeinde Bad Zurzach 1 Gestaltungsplan «Saline»
Art. 4 4
Verhältnis zum übergeordneten Recht
1
Soweit die nachstehenden Vorschriften nichts anderes bestimmen, gelten die Bauund Nutzungsordnung (BNO) und der Bauzonenplan (BZP) der Gemeinde Bad Zurzach.
2
Vorgehendes kantonales und eidgenössisches Recht bleibt vorbehalten.
Art. 5 Generelle Lage und Abmessung
1
Bei den im Situationsplan mit "Lage schematisch" bezeichneten Elementen besteht zugunsten der weiteren Projektierung ein Handlungsspielraum bei der definitiven Lage und Abmessung des Standorts.
B
Bebauung, Nutzung und Gestaltung
Art. 6 Baubereich für Hochbauten
1
Im Gebiet des Gestaltungsplanes werden insgesamt sieben Baubereiche für Hochbauten ausgewiesen: sechs Baubereiche für Wohnen (Al - A4 und B1 - B2) und ein Baubereich für Gewerbe (G). 2
Die Baubereiche für Hochbauten werden durch Baulinien begrenzt und bezeichnen so die für Hochbauten maximal zur Verfügung stehenden Flächen. Auskragungen über die Baulinien sind nicht zulässig. 3
Der im Situationsplan bezeichnete «Verbindungsbereich» des Baubereichs G dient der Adressbildung der Gewerbebauten. Die Erdgeschosshöhe im Verbindungsbereich hat mindestens 4.00 m zu betragen. 4
Ausserhalb der Baubereiche sind Elemente der Freiraumgestaltung zulässig, sofern sich diese gut in die stadträumliche Umgebungsgestaltung einpassen. Die genauen Standorte der Elemente der Freiraumgestaltung werden im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens festgelegt. Die übergeordneten gesetzlichen Abstandvorschriften sind einzuhalten.
Art. 7 Bereich für eingeschossige Bauten
1
Der Bereich für eingeschossige Bauten bezeichnet die ungefähre Lage für einen eingeschossigen Bau, welcher als vielseitig nutzbarer Gemeinschaftsraum für das Gestaltungsplanareal und das angrenzende Quartier dienen soll. 2
Der eingeschossige Bau darf eine Gebäudefläche von maximal 100 m2 und eine Gebäudehöhe von 3.50 m nicht übersteigen. Mindestens 1/3 der Gebäudefläche ist als offene gedeckte Fläche auszubilden.
Art. 8 Baubereich für Tiefbauten
Tiefbauten sind nur innerhalb der Baubereiche für unterirdische Bauten zulässig.
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2
Die Ein - und Ausfahrten zu den unterirdischen Einstellhallen Wohnen und Gewerbe sind zu trennen und liegen an der im Situationsplan bezeichneten Stellen.
Art. 9 Nutzung
1
Im Baubereich G sind mässig störende Gewerbebetriebe, für Handels- und Dienstleistungs- und Verkaufsnutzungen zu konzentrieren. Verkaufsnutzungen dürfen eine Nettoladenfläche von insgesamt maximal 500 m2 Nettoladenflächel aufweisen.
Art. 10 Anrechenbare Geschossfläche
1
Die maximal zulässige anrechenbare Geschossfläche (aGF) pro Baubereich wird gemäss nachfolgender Tabelle festgesetzt: Baubereich
aGF - GP
Al
3'100m2
A2
3'100m2
A3
3'100m2
A4
2'900 m2
B1
3'850 m2
B2
3'900 m2 8700 m2
Total
28650m2
Art. 11 Gestaltungsanforderungen an die Bauten
1
Bei der etappenweisen Realisierung sind die erforderlichen Bauten, Anlagen, Freiräume und Wegführungen so zu gestalten, dass sie hinsichtlich Massstäblichkeit, Proportionen und Gliederung der Bauvolumen, der Formensprache sowie Materialisierung und Farbgebung eine gute Qualität und Gesamtwirkung über das gesamte Areal erzielen. 2
Die Baubereiche Al - A4 sowie B1 - 62 sind zueinander versetzt, aber als zusammenhängende Einheit mit Bezug zur benachbarten Gartenwohnsiedlung «Salzturm» anzuordnen und haben den Anforderungen einer hohen landschafts- und ortsbildsbezogenen sowie architektonischen Qualität zu entsprechen. 3
Der Baubereich G ist im Bezug zu den Baubereichen Al - A4 / B1 - B2 winkelförmig anzuordnen und architektonisch so zu gestalten, dass die Anforderungen des Lärmschutzes sowie Einpassung in das Landschafts- und Ortsbild gewährleistet sind.
4
Die Fassadengestaltung entlang von der Wasenstrasse hat einen ruhigen, zusammenhängenden Eindruck zu vermitteln und auf die Lage am Siedlungsrand gebührend Rücksicht zu nehmen.
1 Die Nettoladenfläche entspricht dem Begriff Verkaufsfläche gemäss der VSSNorm SN 640 281.
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Art. 12 Dachgestaltung
1
Im Gestaltungsplanperimeter sind nur Flachdächer zulässig.
2
Flachdächer sind, soweit sie nicht als begehbare Terrasse genutzt werden ökologisch wertvoll und extensiv zu begrünen. 3
Die Attikageschosse der Hochbauten in den Baubereichen Al, B1 und G sind vom Siedlungsrand zurückzuversetzen. Das Mass der jeweiligen Zurückversetzung gegenüber der Fassade des darunterliegenden Vollgeschosses entspricht mindestens der Höhe des Attikageschosses. 4
Als Dachaufbauten im Rahmen dieses Gestaltungsplans sind Anlagen zur Gewinnung von erneuerbarer Energie, Kamine, Liftüberfahrten sowie technische Aufbauten (z. B. Zu- und Abluftfassung) zulässig. Sie dürfen die jeweilige maximale Höhenkote um bis zu 1.50 m überschreiten. 5
Die Ausdehnung der Dachaufbauten ist auf das Nötigste zu minimieren.
C
Freiraum
Art. 13 Gestaltungsanforderungen an den Freiraum
1 Die Umgebungsgestaltung innerhalb des Gestaltungsplanperimeters hat sich an der benachbarten Gartenwohnsiedlung «Salzturm» zu orientieren. Sie hat eine hohe Aufenthalts- sowie Gestaltungsqualität aufzuweisen und ist mit einem feinmaschigen Wegnetz auszugestalten. 2
Terrainveränderungen sind für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen
und landschaftlichen Umgebung im Ganzen so zu gestalten, dass eine besonders gute Gesamtwirkung erreicht wird. 3
Die oberirdische Abstellplätze für Besucher und Kunden sind gut in die Umgebungsgestaltung zu integieren.
Die Gestaltung der gemeinschaftlich genutzten Freiräume gliedert sich in: a. Der im Situationsplan bezeichnete «Quartiersplatz» bildet den Mittelpunkt der Siedlung und dient als Aufenthalts- und Begegnungsbereich für die Überbauung. Der Quartiersplatz hat u.a. feste sowie mobile Sitzmöglichkeiten, Bauminseln und unterschiedliche Spielangebote für Kinder und Jugendliche aufzuweisen. Der Quartierplatz ist mit einer sickerfähigen Kieschaussierung auszustatten und hat zusammen mit dem Spielplatz eine Fläche von mindestens 1'185 m2 aufzuweisen. b. Die als «Vorplatz» im Situationsplan bezeichnete Fläche dient als asphaltierter Spielbereich und ist mit Bodenspielmöglichkeiten auszugestalten. c. Der im Situationsplan bezeichnete «Spielplatz» dient dient als Spielbereich und ist mit Sitzstufen zum Quartiersplatz sowie mit Spielangeboten für Kinder auszugestalten. d. Die als «Spielwiese» im Situationsplan bezeichnete Fläche dient als bepflanzter Spielbereich und ist u.a. mit Spielangeboten für Kinder auszugestalten. e. Die als «Blumenwiese» im Situationsplan bezeichnete Fläche bildet den Übergang zwischen dem Quartiersinneren und -äusseren und ist mit einer artenreichen Blu-
4
m et ro n
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menwiese auszugestalten. Mit Ausnahme beim Baubereich G ist die Erstellung von privaten Gärten / Sitzplätzen nicht gestattet. f. Die im Situationsplan gekennzeichneten Flächen der «Wildheckenkissen» bezeichnen den Bereich, in welchem eine spielerische Abstufung von der Wildhecke zur Blumenwiese oder Gebrauchsrasen zu gewährleisten ist. Die Wildheckenkissen dienen als identitätsstiftendes Element innerhalb des Quartiers und haben differenzierte Nutzungen (Übergangsbereich, Spielelement, Sichtschutz). g. Die im Situationsplan als «private Freiräume» bezeichneten Flächen stehen ausschliesslich den Bewohnern des jeweiligen Baubereichs zur Verfügung und können als sog. «Mietergärten» genutzt werden. Die privaten Sitzplätze sind analog Gartenwohnsiedlung «Salzturm» Bodenplatten auszustatten. 5
Mindestens folgende Ausstattungselemente Velounterstände, gedeckter Pavillon, Container oder Spielgeräte sind gut in die Umgebungsgestaltung zu integrieren.
Art. 14 Bepflanzung und Freiraumelemente
1
Im Areal sind nur standortgerechte, einheimische Hochstammbäume, Solitärgehölze und Zier- und Fruchsträucher, geformte und freiwachsende Hecken zulässig.
2
Der Einsatz von Pflanzen, die gemäss InfoFlora als invasive Neophyten klassifiziert sind, ist nicht zulässig.
3
Der Substrataufbau über den Einstellhallen sind je nach Bepflanzung wie folgt mit Böden auszustatten: Bepflanzungsart:
Vorgaben:
Rasen- und Wiesenflächen
mindestens 30 cm Oberboden
Pflanzflächen
mindestens 40 cm Oberboden
Sträucher und Hecken
mindestens 40 cm Oberboden
Grosssträucher und Kleinbäume
mindestens 70 cm Oberboden
Solitärbäume und Hochstammbäume
mindestens 100 cm Oberboden
4
«Baumreihe Strassenraum» sind an den im Situationsplan ausgewiesenen Stellen
anzuordnen und haben eine Durchlässigkeit zu gewährleisten. Die Baumreihe dient als identitätsstiftendes Element innerhalb des Quartiers. 5
Der als «Mauerbegrünung» im Situationsplan bezeichnete Bereich dient als Sicht-
schutz und Trennung der Bereiche der Besucherparkplätze und den Wohnbereichen. Die Mauerbegrünung ist in die Umgebungsgestaltung einzubinden und in Bezug zum angrenzenden Kulturland «entsprechend auszugestalten. 6
An den im Situationsplan bezeichneten Bereichen sind wegbegleitende «Form-
schnitthecken» von einer maximalen Höhe von 1.50 m anzuordnen. Sie dienen als gestalterische und raumbildende Elemente, welche die privaten Freiräume von den öffentlichen Erschliessung begrenzen. 7
Die im Situationsplan als «Erweiterung bestehender Wildhecke auf Überde-
ckung» bezeichnete Fläche dient als sanfter und gestalteter Übergang von der bestehenden Wildhecke (im Süden des Perimeters auf der Tunnelüberdeckung gelegen) zu
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den im Situationsplan markierten «Wildheckenkissen». Ein sanfter Übergang innerhalb des Perimeter ist zu gewährleisten. 8
«Baumgruppen von Hochstammbäumen» sind an den im Situationsplan ausge-
wiesenen Stellen anzuordnen und haben eine Durchlässigkeit zu gewährleisten. Die Baumgruppen dienen als verbindende Elemente zu den umliegenden historischen Bauten sowie Flächen und vor allem am Siedlungsrand dienen sie der Weiterführung des heutigen Siedlungsrandbaumbestandes.
D
Erschliessung und Parkierung
Art. 15 Erschliessung für den motorisierten Verkehr
1
Die Erschliessung für den motorisierten Verkehr der Wohnbauten erfolgt über die Wasenstrasse und die der Gewerbebauten erfolgt über die Parzelle Nr. 2104.
Art. 16 Fusswegerschliessung
1
Das «arealinterne Fusswegnetz» ist feinmaschig, behindertengerecht und mit mindestens 2.00 m breiten Wegen auszugestalten. Das Fusswegnetz ist möglichst an den im Situationsplan bezeichneten Stellen an das umgebene Wegnetz anzubinden. 2
Der «öffentliche Fussweg» ist an den im Situationsplan gekennzeichneten Signatur durchgehend mit einer Mindestbreite von 2.00 m auszugestalten und mittels Grunddienstbarkeit zu sichern. Der entsprechende Dienstbarkeitsvertrag ist mit dem ersten Baugesuch einzureichen.
Art. 17 Parkierung Personenwagen
1
Abstellplätze für Personenwagen sind unterirdisch anzuordnen. An den im Situationsplan bezeichneten Standorten dürfen einzig oberirdische Abstellplätze für Besucher und Kunden erstellt werden.
Das Maximum des Richtwerts gemäss VSS-Norm SN 640 281 «Parkieren; Angebot an Parkfeldern für Personenwagen» vom 1. Februar 20062 stellt die Maximalgrenze der zu erstellenden Abstellplätzen dar. Insgesamt sind maximal 500 Parkplätze zulässig. Die genaue Anzahl der Abstellplätze wird im Baubewilligungsverfahren festgelegt.
2
3
Es sind Auflademöglichkeiten für Elektrofahrzeuge vorzusehen.
Art. 18 Parkierung Velo und Motorräder
1
Die Anzahl Veloabstellplätze hat sich nach den VSS-Normen SN 640 065 und
SN 640 066 zu richten. Die genaue Lage und Anzahl der Veloabstellplätze sind im Baugesuch nachzuweisen.
2
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Die VSS-Norm kann bezogen werden bei www.vss.ch.
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2
An den im Situationsplan bezeichneten Standorten sind oberirdische Abstellplätze für Velokurzzeitparkierer ungedeckt zu erstellen. Langzeitabstellmöglichkeiten für Velos sowie Kinderwagen sind im Erdgeschoss in einem separaten Raum anzubieten. 3
Für Motorräder ist eine ausreichende Anzahl von Abstellplätzen in der jeweiligen
Tiefgarage bereitzustellen. Die Anzahl hat mindestens 10 % der für Personenwagen erforderlichen Abstellplätze zu entsprechen.
E
Umwelt
Art. 19 Energie
1
Bei den Neubauten ist mindestens der MINERGIEC- Standard einzuhalten. Andere Gesamtlösungen, welche bezüglich Gesamtenergieverbrauch und Umweltbelastung mindestens gleichwertige Ziele im Sinne einer Gesamtbilanz erreichen, sind zulässig. Ein Label muss hierbei nicht nachgewiesen werden. 2
Die Neubauten sind an den bestehenden Wärmeverbund anzuschliessen.
Art. 20 Entwässerung
1
Das im Gestaltungsplangebiet anfallende Oberflächenwasser ist in geeigneter Weise zu versickern.
Art. 21 Entsorgung
1
Die Anlagen «Standorte für die Entsorgung» von Abfällen sind am bezeichneten Standort ungedeckt zu erstellen.
F
Qualitätssicherung und Schlussbestimmungen
Art. 22 Etappierung
1
Die Überbauung des Gestaltungsplangebiets erfolgt in Etappen von Norden nach Süden.
2
Mit der ersten Etappe sind Wohnbauten der Baubereiche Al. B1 und B2 sowie der Quartierplatz gemäss § 13 Abs. 4 lit. a SNV zu erstellen. 3
Weitere Etappierungen der Überbauung sind möglich.
Art. 23 Qualitätssicherung
1
Die Gemeinde wird bei jedem Baugesuch zur Sicherung der Zielsetzung des Gestaltungsplans ein Fachgutachten einer unabhängigen Fachperson auf Kosten der Bauherrschaft einholen. Die Fachperson wird nach Anhörung des Gesuchstellers durch die Gemeinde Bad Zurzach bestimmt.
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Gemeinde Bad Zurzach Gestaltungsplan «Saline»
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2
Das im Planungsbericht dokumentierte Richtprojekt gilt als orientierende Grundlage für die Beurteilung von Baugesuchen innerhalb des Gestaltungsplanperimeters.
3
Mit den Baugesuchen ist ein Farb- und Materialisierungskonzept in Abstimmung mit dem Siedlungsrand zu erstellen und einzureichen.
Art. 24 Inkrafttreten, Änderungen
Der Gestaltungsplan tritt mit der kantonalen Genehmigung in Kraft. 2
Die Änderung oder Aufhebung bedarf des gleichen Verfahrens wie der Erlass des Gestaltungsplans.
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Genehmigung
11~10 * * MIM *— MIM KANTON AARGAU
DEPARTEMENT BAU, VERKEHR UND UMWELT
JFRA/VL
Datum Genehmigung: 27.09.2018
Versand:
1 6. Okt. 2018
Geschäfts-Nr. BVUARE.18.20 Gemeinde Bad Zurzach; Gestaltungsplan "Saline"; Genehmigung; Publikation; Auftrag an Abteilung Raumentwicklung
Sachverhalt
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1. Planungsrechtliches Verfahren 1.1 Verfahrensdaten Abschliessender Vorprüfungsbericht Mitwirkung Öffentliche Auflage Beschluss Gemeinderat Eingereicht zur Genehmigung Ablauf der Beschwerdefrist
7. Juni 2018 19. Februar bis 20. März 2018 18. Juni bis 17. Juli 2018 6. August 2018 10. August 2018 10. September 2018
Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2 Genehmigungsbehörde Das Departement Bau, Verkehr und Umwelt ist gemäss § 27 Abs. 1 Gesetz über Raumentwicklung und Bauwesen (Baugesetz, BauG) für die Genehmigung der eingereichten Vorlage zuständig. 1.3 Rechtsschutz Zur Vorlage sind keine Beschwerden eingereicht worden.
2. Planungsrechtliche Grundlage der Vorlage Die Vorlage stützt sich auf den am 22. Februar 2017 genehmigten Nutzungsplan Siedlung ab.
3. Die Vorlage im Überblick 3.1 Vorlage Die betroffene, rund 2 ha grosse Fläche ist der Wohn- und Gewerbezone zugeteilt und mit einer Gestaltungsplanpflicht überlagert. DerGestaltungsplanperimeter beinhaltet acht Parzellen sowie ein Teilstück eines Grundstücks am westlichen Rand. Das Verfahren zur Grenzbereinigung und Landabtausch soll nach der Genehmigung des Gestaltungsplans vollzogen werden.
J: 03_Geschäfte 3_Genehmigungen 02_ARE \RO \ 201 80920_bdv_l 8.20.docx
Mit dem Gestaltungsplan wird die planungsrechtliche Grundlage für eine attraktive Überbauung geschaffen. Für den Gestaltungsplanperimeter sind in § 17 Abs. 6 Bau- und Nutzungsordnung (BNO) spezifische Zielvorgaben festgelegt. Die Hauptaspekte sind der Umgang mit Lärm, der Erschliessung und dem Siedlungsrand. Darüber hinaus werden gemäss § 1 Sondernutzungsvorschriften (SNV) weitere Ziele im Sinne der hochwertigen Siedlungsentwicklung nach innen angestrebt, die gleichermassen städtebauliche, architektonische und freiräumliche Qualitäten sicherstellen. 3.2 Gegenstand der Genehmigung Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte der vom Gemeinderat Bad Zurzach am 6. August 2018 beschlossenen Vorlage: • Gestaltungsplan "Saline" bestehend aus: • Situation 1:500 • Sondernutzungsvorschriften (SNV) Die verbindlichen Teile der Vorlage sind im orientierenden Planungsbericht der Gemeinde vom 26. Juli 2018 erläutert und begründet (Planungsbericht gemäss Art. 47 der Raumplanungsverordnung, RPV). 3.3 Vorprüfungsergebnis Die Vorprüfung ist mit Bericht vom 7. Juni 2018 ohne Vorbehalte abgeschlossen worden.
Erwägungen
4. Gesamtbeurteilung 4.1 Überprüfungsbefugnis Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und den regionalen Sachplänen sowie auf angemessene Berücksichtigung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 BauG). Dazu gehören insbesondere die Anforderungen nach § 21 BauG. 4.2 Raumplanerische Beurteilung 4.2.1 Siedlungsentwicklung nach innen Schlüsselgebiet nach S 1.2 Gemäss Richtplankapitel S 1.2, Planungsanweisung 2.1, sind die Gemeinden gehalten, aufzuzeigen, wie mit den kommunalen Planungsinstrumenten die behördenverbindlichen Entwicklungsziele gewährleistet werden. Da vorliegend eine bedeutende Bauland-Reserve aktiviert wird (sogenanntes Schlüsselgebiet), ist im Planungsbericht darzulegen, welcher Entwicklungsbeitrag dieser Fläche seitens Gemeinde beigemessen wird. Gemäss Raumkonzept sind die Wohn- und Mischzonenreserven — durchschnittlich — mit 75 E/ha zu entwickeln. Basierend auf den Festlegungen im Gestaltungsplan kann eine Dichte von rund 190 E/ha erreicht werden. Die Zielvorgaben des Richtplans werden umgesetzt.
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4.2.2 Siedlungsqualität Eine wesentliche Aufgabe der Nutzungsplanung ist es, die Siedlungsqualität zu fördern (Richtplankapitel S 1.1). Die Gemeinde wird bei jedem Baugesuch im Gestaltungsplanperimeter eine unabhängige Fachperson beauftragen, ein Fachgutachten zu erstellen (§ 23 Abs. 1 SNV). Das Richtprojekt vom 14. Dezember 2017 — Überbauungskonzept und Umgebung — dient als orientierende Grundlage für die Beurteilung der Qualität der Neubauten und der Freiraumgestaltung (§ 3 SNV). Demnach ist das Richtprojekt bei der weiteren Projektierung und Auslegung der SNV beizuziehen. Mit den Baugesuchen ist ein Farb- und Materialisierungskonzept in Abstimmung mit dem Siedlungsrand zu erstellen und einzureichen (§ 23 Abs. 3 SNV). Ortsbild und Städtebau In der vorliegenden Planung stehen insbesondere die Abstimmung der Nutzungsdichte mit der Freiraum- und Erschliessungsqualität im Vordergrund. Ferner sind die Lage am Siedlungsrand, die Nähe zur Gewerbezone sowie zur lärmbelasteten Kantonsstrasse und die Verflechtung mit den bereits überbauten Nachbarparzellen im Osten von Bedeutung. Zusammen mit der Überbauung "Salzturm" und dem noch vollständig unbebauten Gebiet "Wasen acher" wird die Überbauung "Saline" Teil eines neuen Wohnquartiers. Die Weiterführung des Konzepts "Gartensiedlung", das auch der Überbauung "Salzturm" zugrunde liegt, führt zu einer sinnvollen Vernetzung mit dem bebauten Umfeld. Der Gestaltungsplan definiert die drei zum Siedlungsrand hin positionierte Baubereiche. Die Bedenken hinsichtlich zu grosser Homogenität und Massstäblichkeit der Überbauung, die in der externen fachlichen Stellungnahme gemäss § 8 Abs. 3 Bauverordnung (BauV) geäussert wurden, werden nicht vollumfänglich geteilt. Die Feststellung, dass die Siedlungskante zum Siedlungsrand zu hart ausfällt, wird aus fachlicher Sicht jedoch gestützt. Die Planungsvorlage wurde in dieser Hinsicht inzwischen geschärft (Rückversetzung Attikageschoss, Farb- und Materialisierungskonzept, mit Bäumen gestalteter Übergang zum angrenzenden Kulturland beziehungsweise Baumgruppen von Hochstammobstbäumen). Freiraum, Strassenraum und Erholungsraum Das Konzept der Umgebungsgestaltung ist bis auf einige einzelne Punkte nachvollziehbar und vermag aus fachlicher Sicht, eine gute Freiraumqualität zu sichern. Insbesondere dem Quartierplatz wird ein hohes Qualitätspotenzial zugeordnet. Dies, weil er genügend gross ist, vielfältig nutzbar sein soll, an das Fusswegnetz der Siedlungen "Saline" und "Salzturm" angebunden ist und an der Schnittstelle der Gewerbe- beziehungsweise Wohnnutzungen angelegt ist, was eine gewisse Durchmischung generieren kann. Gemäss § 13 Abs. 2 SNV werden hohe Anforderungen an die Aufenthalts- und Gestaltungsqualität gestellt. im Situationsplan werden zentrale Elemente des Aussenraumkonzepts festgelegt. Die massgeblichen qualitativen Aspekte sind in § 13 Abs. 4 SNV zielführend festgehalten. Im Weiteren dient das Richtprojekt der SKK Landschaftsarchitekten AG als orientierende Grundlage bei der weiteren Projektierung. 4.2.3 Erschliessung Die Anbindung des Planungsgebiets an das übergeordnete Strassennetz erfolgt über die kommunale Quartiersammelstrasse (Wasenstrasse). Die Erschliessung des Areals erfolgt entsprechend § 17 Abs. 6 BNO getrennt nach Wohn- beziehungsweise Gewerbenutzung. Das interne Siedlungsareal ist für motorisierte Fahrzeuge nicht zugänglich. Dies ermöglicht eine hohe Aufenthaltsqualität für Bewohnende sowie Besucherinnen und Besucher. Das Erschliessungskonzept ist zweckmässig.
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Für Bauten im Bereich des Tunnels müssen die Vorschriften des kantonalen Nutzungsplans "Nordumfahrung K 131" eingehalten werden. Der darin geforderte Mindestabstand von 1 m ab Parzellengrenze wird im Gestaltungsplan "Saline" eingehalten. Im Situationsplan sind an den dafür relevanten Punkten die Abstände vermasst. 4.2.3 Abstimmung Siedlung und Verkehr Gemäss Richtplankapitel S 1.1, Planungsanweisung 1.1, sorgen Gemeinden mittels geeigneter Zonen- und Bauvorschriften sowie Sondernutzungsplänen für eine Abstimmung von Siedlung und Verkehr. Im Planungsperimeter wird eine bedeutende bauliche Dichte sowie Einwohnerdichte angestrebt. Das Gebiet weist jedoch eine tiefe öV-Güteklasse (E2) aus. Gemäss Protokoll des Gemeinderats vom 28. Mai 2018 ist vorgesehen, die bestehende Haltestelle "Salzstrasse" der Ortsbuslinie 2 (Zurzibus) näher an die Überbauung "Saline" zu verschieben oder falls dies vom Fahrplantakt her zulässig ist, eine zusätzliche Bushaltestelle einzuplanen. Der Gemeinderat wird für die neue Bushaltestelle einen offiziellen Antrag an die PostAuto Schweiz AG als Betreiberin der Buslinie stellen. Die Verbesserung der öV-Verbindung wird im Rahmen der Revision des Kommunalen Gesamtplans Verkehr (KGV) eingearbeitet. Der Bahnhof Bad Zurzach ist vom Gestaltungsplangebiet in 10 bis 12 Minuten zu Fuss oder in 4 bis 5 Minuten mit dem Velo via Quartierstrassen mit Tempo 30 erreichbar. Das Gelände ist zudem flach, so dass die Strecke für den Fuss- und Radverkehr durchaus attraktiv ist und dass mit den vorgesehenen ergänzenden Massnahmen und den Festlegungen im Gestaltungsplan die vergleichsweise hohe Dichte trotz der momentan tiefen öV-Güteklasse zweckmässig ist. Der Gestaltungsplan sichert die zweckmässigen Weganschlüsse des Areals zu den Verbindungen zum Bahnhof/Zentrum, zur benachbarten Wohnsiedlung "Salzturm" sowie zum Naherholungsgebiet. 4.2.4 Mobilitätsmanagement / Parkierung Motorisierter Individualverkehr In Bad Zurzach ist kein Mobility-Standort vorhanden. Die Festlegungen in den SNV, die das Mobilitätsmanagement tangieren, werden vor dem Hintergrund des bestehenden Verkehrsangebots als genügend erachtet. Auf das Einfordern eines Mobilitätskonzepts, einer Regelung für autoreduziertes Wohnen sowie eines bedarfsgerechten Carsharing-Angebots wird verzichtet. Abstellplätze für Personenwagen sind unterirdisch anzuordnen (§ 17 Abs. 1 SNV). Einzig für Besucher dürfen Parkfelder oberirdisch angeordnet werden. Diese Stellen sind im Situationsplan verortet. 4.2.5 Lärm § 17 Abs. 6 BNO legt bezüglich Lärmschutz fest, dass eine geeignete, situationsgerechte Lärmarchitektur gegenüber der Kantonsstrasse K 131 und der Gewerbezone (Parzelle 2114) mit Einhaltung der Anforderungen von Art. 30 Lärmschutzverordnung (LSV) umzusetzen sei. Zudem ist festgelegt, dass der Gewerbeflächenanteil (mindestens 30 % der anrechenbaren Geschossfläche) als Lärmriegel und gestaffelte Übergangsbebauung anzuordnen ist. Die Verhältnisse betreffend den Lärmschutz wurden mit dem Lärmgutachten der Grolimund + Partner AG, Aarau, vom 4. Januar 2016 untersucht. Der Situationsplan legt im Bereich, in dem die Planungswerte bezüglich Strassenverkehrslärms der Kantonsstrasse K 131 nicht eingehalten sind, den Baubereich G fest. Im Baubereich G sind lediglich betrieblich genutzte lärmempfindliche Räume möglich, gemäss den Angaben im Lärmgutachten der Grolimund + Partner AG werden die Planungswerte bezüglich Strassenverkehrslärm überall eingehalten.
5. Ergebnis Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung.
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Beschluss 1. Der Gestaltungsplan "Saline", beschlossen vom Gemeinderat Bad Zurzach am 6. August 2018, wird genehmigt. 2. ie Abt "lu
aumentwicklung wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt.
ep. ha A ger egierungsrat
Verteiler • Gemeinderat Bad Zurzach, Hauptstrasse 50, 5330 Bad Zurzach • Departement Bau, Verkehr und Umwelt • Abteilung Raumentwicklung BVU (Original mit Akten) • Abteilung Raumentwicklung BVU, Sektion Grundlagen und Kantonalplanung, AGIS • Rechtsabteilung BVU • Abteilung Verkehr BVU
Rechtsmittelbelehrung 1. Gegen diesen Genehmigungsentscheid kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. 2. Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 30 Tagen beginnt mit der Publikation im Amtsblatt des Kantons Aargau zu laufen. Bei der Berechnung der Beschwerdefrist wird der Tag der Publikation nicht mitgezählt. Die Frist steht still vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar. 3. Beschwerdeentscheide können innert gleicher nicht erstreckbarer Frist — neben dem Genehmigungsentscheid — gesondert mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde angefochten werden, sofern sie durch den Genehmigungsentscheid nicht abgelöst worden sind. 4. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin bzw. einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni 2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung von Parteien vor Gericht berechtigt ist. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird. Die Beschwerde hat nur aufschiebende Wirkung, wenn und soweit das Gericht sie gewährt. 5. Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen unter Ziffer 2 bis 4 nicht entspricht, wird nicht eingetreten.
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6. Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der Beschwerdeschrift beizulegen. Allfällige Beweismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich einzureichen. 7. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst, die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen. 8. Die Genehmigungsbeschlüsse und die einschlägigen Akten können während der Beschwerdefrist bei der Abteilung Raumentwicklung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau, eingesehen werden.
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