Gestaltungsplan Kunzareal

Art. 10 Städtebauliche und architektonische

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Gestaltung

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Art. 11 Qualitätssicherung

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Art. 12 Grünflächen / ökologische

Ausgleichsflächen

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Art. 13 Vorzonen

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Art. 14 Strassen- und Platzgestaltung

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Art. 15 Etappierung / Provisorien

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Verkehrserschliessung

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Art. 16 Motorisierter Individualverkehr

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Art. 17 8

Öffentlicher Verkehr

Art. 18 Fussgänger- und Fahrradverkehr

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Art. 19 Fahrtenkontingent

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Art. 20 Fahrtenkontrolle

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Ver- und Entsorgung

Art. 21 Ver- und Entsorgung

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Art. 21bis Energie

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Schlussbestimmung

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Art. 22 Inkrafttreten, Änderungen

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Der Gemeinderat Windisch erlässt, gestützt auf § 25 Abs. 2 des Gesetzes über Raumplanung, Umweltschutz und Bauwesen des Kantons Aargau (Baugesetz, BauG) vom 19. Januar 1993 und § 5 der Bau- und Nutzungsordnung (BNO) der Gemeinde Windisch, die nachstehenden Sondernutzungsvorschriften (SNV):

Allgemeine Bestimmungen

Art. 1 Geltungsbereich und Bestandteile

1 Der Geltungsbereich umfasst den im Situationsplan bezeichneten Perimeter zwischen Spitzmattstrasse, Reuss und Dorfstrasse (nachfolgend „Kunzareal" genannt). 2 Der Gestaltungsplan besteht aus den nachfolgenden Sondernutzungsvorschriften (SNV) und dem zugehörigen Situationsplan 1:500. 3 Der Planungsbericht dient ausschliesslich der Erläuterung der Gestaltungsplanung und ist nicht verbindlicher Bestandteil des Gestaltungsplans.

Art. 2 Verhältnis zum übergeordneten Recht

1 Soweit der Gestaltungsplan nichts anderes bestimmt, gelten die Bau- und Nutzungsordnung (BNO) und der Bauzonenplan (BZP) sowie die Vorschriften der Schutzzonenregtemente der Gemeinde Windisch. 2 Die zwingenden Bestimmungen der BNO und des BZP sowie das übergeordnete kantonale und eidgenössische Recht bleiben vorbehalten.

Art. 3 Ziele / Zweck

1 Der Gestaltungsplan regelt die Rahmenbedingungen für eine attraktive, zweckmässige und wirtschaftliche Nutzung, Bebauung, Erschliessung und Freiraumgestaltung des „Kunzareals". 2 Das Ziel des Gestaltungsplans besteht insbesondere darin, gestützt auf § 20a BNO der Gemeinde Windisch a) die Umstrukturierung der industriellen Spinnereibauten zu ermöglichen, b) eine rationelle Verkehrserschliessung sicher zu stellen, c) eine gute Durchmischung der Funktionen Wohnen, Arbeiten, Kultur und Freizeitnutzungen sowie eine gute Wohnqualität und eine hohe Städtebau-, Freiraum- und Architekturqualität zu erreichen, d) grosszügige Wohnungsgrundrisse und hochwertige Aussenraumgestaltungen zu schaffen, die für den Erwerb von Wohneigentum attraktiv sind, e) eine etappenweise Realisierung mit funktionsfähigen Teilüberbauungen zu ermöglichen.

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Nutzung

Art. 4 Aufteilung

1 Das Gestaltungsplangebiet ist in mehrere Baufelder, den Heinrich-Kunz-Platz und einen Quartierplatz mit den jeweiligen dazugehörigen Erschliessungsflächen sowie den Aussenräumen (Vorzonen und Grünflächen) gemäss Situationsplan gegliedert. 2 Die Baufelder bezeichnen die maximale Gebäudeausdehnung. Innerhalb der Baufelder können Gebäude ohne Rücksicht auf Abstandsbestimmungen auf die Baufeldergrenze gesetzt werden. Balkone, Treppen und dergleichen sind innerhalb der Baufelder vorzusehen. Vorbehalten bleiben Einschränkungen zur Gewährleistung feuerpolizeilich sowie wohn- und arbeitshygienisch einwandfreier Verhältnisse. 3 Die bestehenden Bauten können innerhalb der Baufelder verändert, ergänzt, erneuert oder ersetzt werden, wenn die Vorgaben von § 20a BNO und die Bestimmungen der vorliegenden Sondernutzungsvorschriften eingehalten werden. 4 Die Bauten Kraftwerk und Trafohaus können innerhalb der bestehenden Volumen weiterhin genutzt und zeitgemäss erneuert werden. Das Baufeld KE darf nur für die Erweiterung des Kraftwerkes genutzt werden. Die maximale Höhe wird durch das bestehende Kraftwerksgebäude K definiert. Unabhängig davon muss sich eine Erweiterung zurückhaltend und selbstverständlich in die bestehende Situation einfügen.

Art. 5 Höhe der Bauten

1 Für die Baufelder gelten die zulässigen Höchstkoten gemäss dem Situationsplan. Keine Höhenkoten werden für die Baufelder M2.2, M3 und M4 festgelegt. Deren Bebauung richtet sich nach § 20a Abs. 4 BNO. 2 Die zulässige Höchstkote gilt für alle oberirdischen Bauteile. Technisch bedingte Dachaufbauten (Kamine, Liftaufbauten u.ä.) dürfen die Höchstkoten durchstossen. Ihre Gesamtwirkung soll so weit wie möglich auf die Gebäudegestaltung abgestimmt werden.

Art. 6 Nutzungsverteilung

1 Wohnnutzungen innerhalb des Kunzareals sind vorwiegend in folgenden Baufeldern zu mindestens 30% pro Baufeld zu realisieren: S1, S2, S3, Ml, M2.2, M3 und M4. Wenn der Wohnanteil der auf dem Kunzareal bereits realisierten Nutzungen den Mindestwert gemäss § 20a Abs. 2 lit. b BNO gesamthaft nachweislich erreicht hat, ist auf den erwähnten Baufeldern ein geringerer Anteil an Wohnnutzungen zulässig. Im Baufeld G1 ist keine Wohnnutzung zugelassen.

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2 Verkaufsgeschäfte sind um den Heinrich-Kunz-Platz, im Gebiet der Baufelder G1, G2 und G3 sowie entlang der neuen Areal-Haupterschliessung zulässig, so lange der Maximalwert gemäss § 20a Abs. 2 lit. a BNO auf dem Gesamtareal nachweislich nicht erreicht ist. 3 Kultur- und Freizeitnutzungen sind innerhalb des Kunzareals in den folgenden Baufeldem vorzusehen: G1, G2, G3 und Z. Wenn die auf dem Kunzareal bereits realisierten Kultur- und Freizeitnutzungen den Mindestwert gemäss § 20a Abs. 2 lit. c BNO gesamthaft nachweislich erreicht haben, ist auf den erwähnten Baufeldern ein vollständiger Verzicht auf Kultur- und Freizeitnutzungen zulässig.

Art. 6bis Nicht anrechenbare Flächen

1 Die „Für AZ nicht anrechenbare Fläche" ist für die Berechnung der AZ nicht anrechenbar. Die Fläche kann weder vom Kunzareal noch vom Areal „Stegbünt" für die Ausnutzung konsumiert werden. 2 Die Fläche kann zusammen mit und als Teil einer Bebauung des Areals „Stegbünt" genutzt werden. Für die Beurteilung der Bebauung werden die Zonenvorschriften der Zone WG2 angewandt; wo eine direkte Anwendung ausgeschlossen ist, gelten sie analog.

Art. 7 Pflichtbaulinien und Pflichthöhenlinie

1 In den Bereichen der Pflichtbaulinien sind die Bauten zwingend auf diese Linien zu setzen. Davon ausgenommen sind technisch bedingte An- oder Dachaufbauten (Kamine, Liftaufbauten, Fluchttreppen u.ä.). Ihre Gesamtwirkung soll so weit wie möglich auf die Gebäudegestaltung abgestimmt werden 2 Die Hochbauten innerhalb der Baufelder H und Z müssen im Übergangsbereich in ihrer Erscheinung, insbesondere in ihrer Breite und Höhe, aufeinander abgestimmt werden.

Art. 8 Unter- und Überbauten

1 In die Areal-Haupterschliessung ragende unterirdische Bauten sind zulässig, sofern die Funktionstüchtigkeit von Strasse, Ver- und Entsorgungsinfrastruktur uneingeschränkt erhalten bleibt. 2 Zwischen den folgenden Baufeldern sind direkte, oberirdische Verbindungen, im Sinne von Passerellen zulässig: R und S3, S3 und M2.1, G2 und R. Die Passerellen dienen als interne Fussgängerverbindungen. Sie umfassen eine Stockwerkhöhe. Sie sind städtebaulich gut einzupassen und so anzuordnen, dass auf der Erdgeschossebene ein Lichtraumprofil von 4.50 m eingehalten ist.

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3 Der Heinrich Kunz-Platz kann teilweise überdacht werden.

Art. 9 Geschosszahl

Die Geschosszahl ist im Teilgebiet West innerhalb der zulässigen Höchstkoten frei wählbar.

Art. 9bis Hochwasserschutz

Der Gemeinderat prüft im Baubewilligungsverfahren, welche Massnahmen im Hinblick auf die Hochwassergefährdung vorgesehen sind und ordnet die erforderlichen Massnahmen an. Zu diesem Zweck ist mit den Baugesuchsunterlagen ein Fachbericht einzureichen.

§ Wer Grundwasserschutz 1 Die Grundwasserschutzzonen sind im Plan als Orientierungsinhalt eingetragen. 2 Im Kunzareal liegt der höchste Grundwasserspiegel bei 330.85 müM. Der mittlere Grundwasserspiegel liegt bei 329.5 müM. 3 Der Gemeinderat prüft im Baubewilligungsverfahren, welche Massnahmen im Hinblick auf den Grundwasserschutz vorgesehen sind und ordnet die erforderlichen Massnahmen an. Zu diesem Zweck ist mit den Baugesuchsunterlagen ein Fachbericht einzureichen.

Gestaltung

Art. 10 Städtebauliche und architektonische Gestaltung

1 Die Bauten, Anlagen und Aussenräume sind für sich, in ihrem Zusammenhang mit der baulichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine gute Gesamtwirkung für das Kunzareal entsteht. Die Gestaltung der Bauten ist unter Berücksichtigung des industriellen Charakters der verbleibenden Spinnereibauten weiter zu entwickeln. 2 Die Neubauten in den Baufeldern M3 und M4 haben sich bezüglich der architektonischen Gestaltung gut in die städtebauliche und landschaftliche Situation einzufügen.

Art. 11 Qualitätssicherung

Zur Sicherung der Zielsetzung des Gestaltungsplanes kann der Gemeinderat bei Baugesuchen auf Kosten der Gesuchstellenden die Stellungnahme einer unabhängigen Fachperson einholen. Die Fachperson wird nach Anhörung der Gesuchstellenden durch den

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Gemeinderat bestimmt. Für die Begutachtung können im Einzelfall zusätzlich Unterlagen wie Konstruktionsdetails, Farb-, Materialmuster, Modelle etc. verlangt werden.

Art. 12 Grünflächen / ökologische Ausgleichsflächen

1 Die Lage der Grünflächen im Umfang von 10 °A der Nettobaufläche und der ökologischen Ausgleichsflächen im Umfang von 5 % der Nettobaufläche ist im Situationsplan umschrieben. Auf den ökologischen Ausgleichsflächen sind standortgerechte, einheimische Pflanzenarten zu verwenden. Wiesen- und Rasenflächen im Bereich für ökologischen Ausgleich sind als artenreiche Lebensräume anzulegen. Neu erstellte Flachdächer sind extensiv zu begrünen. 2 Der Aussenraum entlang dem Spinnereikanal muss eine hohe Qualität aufweisen. Entlang des Kanals ist nach Möglichkeit eine Baumreihe mit standortgerechten Arten zu pflanzen oder eine gleichwertige Massnahme zu treffen. Zudem ist im heute noch nicht mit einer Mauer verbauten Abschnitt ein ökologisch wertvoller, naturnaher Ufer- und Böschungsbereich zu gestalten.

Art. 13 Vorzonen

1 Die Vorzonen dienen auf der Ebene Erdgeschoss, die auch als Hochparterre ausgebildet werden kann, als multifunktionale Zonen. Sie können insbesondere für den Aufenthalt, als Hauszugänge, zum Spielen, und wo bezeichnet als Parkierungsfläche für Besucher, für Veloabstellplätze, für die Anlieferung oder als Plätze für Entsorgungseinrichtungen benutzt werden. Südlich von G1 kann die Vorzone als Terrasse über der Wasserfläche ausgebildet werden. 2 Die Vorzonen sind pro Gebäude in Abhängigkeit der Erdgeschossnutzung einheitlich auszugestalten. Die Bepflanzung muss situationsgerecht angepasst sein.

Art. 14 Strassen- und Platzgestaltung

1 Die Areal-Haupterschliessung ist als öffentlicher Strassen- und Platzraum auszubilden. Einzelne, der Nutzung des öffentlichen Freiraums dienende Installationen sind zulässig. 2 Der Heinrich Kunz-Platz und der Quartierplatz sind attraktiv zu gestalten und dienen als Begegnungs- und Aufenthaltsort.

Art. 15 Etappierung / Provisorien

1 Die Kosten für die Erstellung der Areal-Haupterschliessung und des Heinrich KunzPlatzes sind bei jeder Baubewilligung den Grundeigentümern anteilmässig (gemäss Beitragsplan) zu überbinden.

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2 Befristete Zwischennutzungen und Provisorien sind zulässig. Sie dürfen dem Ziel und Zweck des Gestaltungsplanes nicht widersprechen. 3 Bei der etappenweisen Realisierung der einzelnen Baufelder sind diese aufeinander abzustimmen.

Verkehrserschliessung

Art. 16 Motorisierter Individualverkehr

1 Alle Bauten innerhalb der Baufelder im Gestaltungsplangebiet Kunzareal werden direkt ab der Dorfstrasse über die Areal-Haupterschliessung erschlossen, sobald sie erstellt ist. Das Baufeld Z wird teilweise ab der Dorfstrasse über die Spitzmattstrasse erschlossen. 2 Die Verbindung zwischen Spitzmattstrasse und Heinrich-Kunz-Platz darf durch Personen-, Liefer- und Lastwagen nicht befahren werden. Für Fussgänger, Fahrräder und Busse des öffentlichen Verkehrs steht sie offen (vgl. § 16 Abs. 1 SNV und § 17 Abs. 2 SNV). 3 Parkplätze für Bewohner und Beschäftigte sind grundsätzlich innerhalb von Bauten anzuordnen, jene für Besucher möglichst oberirdisch anzubieten. Bereiche, wo Ein- und Ausfahrten von Parkgaragen angeordnet und wo Aussenparkplätze platziert werden können, sind im Situationsplan definiert. Der Gemeinderat kann auf Gesuch hin die Verschiebung der Bereiche zulassen.

Art. 17 Öffentlicher Verkehr

1 Busse des öffentlichen Verkehrs sind von der Dorfstrasse über den Heinrich Kunz-Platz in das Areal hinein und über die Spitzmattstrasse aus dem Areal hinaus zu führen. 2 Auf dem Heinrich Kunz-Platz ist eine Haltestelle anzuordnen. 3 Der Gemeinderat kann die Führung der Busse und die Anordnung der Haltestelle veränderten Bedürfnissen anpassen.

Art. 18 Fussgänger- und Fahrradverkehr

1 Für Fussgänger und Radfahrer ist die Areal-Haupterschliessung grundsätzlich dieselbe wie für den motorisierten Individualverkehr. Sie ist gemäss Situationsplan mit weiteren Wegen zu ergänzen, insbesondere mit einer Verbindung zur Kanalstrasse. 2 Es ist eine direkte Ost-West-Verbindung anzubieten und eine Erschliessung auch via Spitzmattstrasse zu ermöglichen.

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Art. 19 Fahrtenkontingent

1 Für die Nutzer im Kunzareal (Gestaltungsplangebiet) steht ein Fahrtenkontingent von 1'300 Fahrten pro Tag zur Verfügung, das im Durchschnitt pro Kalenderjahr nicht überschritten werden darf (§ 48 Abs. 5 BNO). 2 Vom Fahrtenkontingent ausgenommen sind Fahrten des öffentlichen Verkehrs und Fahrten, die mit keiner Aktivität im Kunzareal in Verbindung stehen. Dies sind Fahrten von und zu Parkplätzen, die von Personen benützt werden dürfen, die ausserhalb vom Kunzareal — vor allem in den benachbarten Gestaltungsplangebieten — wohnen und arbeiten oder dort Besucher sind. 3 Das Fahrtenkontingent wird je Baugesuch vergeben bzw. auf die verschiedenen Nutzungen im Areal einzeln verteilt. Die je Nutzung erlaubte Fahrtenzahl wird aus dem jeweiligen Parkplatzbedarf multipliziert mit dem entsprechenden spezifischen Verkehrspotenzial gemäss Art. 18 Abs. 4 der Bestimmungen zum Entwicklungsrichtplan vom 10. Juli 2003 ermittelt und ist Gegenstand des Baugesuchs. 4 Baubewilligungen unterliegen dem Vorsorgeprinzip.

Art. 20 Fahrtenkon trolle

1 Die Aufsicht über die Einhaltung des Fahrtenkontingents obliegt dem Gemeinderat. Grundlage dazu ist die Fahrtenstatistik, welche die Grundeigentümer erstellen oder erstellen lassen. Die Fahrtenstatistik ist der Gemeinde auf Verlangen vorzuweisen und am Ende jedes Jahres unaufgefordert zuzustellen. 2 Für die Fahrtenstatistik sind geeignete Geräte zu installieren, womit sämtliche Ein- und Ausfahrten automatisch erfasst und in Zeitintervallen protokolliert werden können. Jede Ein- und jede Ausfahrt gilt als Fahrt. Zeitperioden eventueller Ausfälle (Störungen) von Erfassungsgeräten sind ebenfalls zu protokollieren, damit sich die Zahl von Fahrten abschätzen lässt, die während solchen Perioden nicht registriert werden können. Während der Bauphase, längstens jedoch während einer fünfjährigen Übergangszeit nach Eintritt der Rechtskraft des Gestaltungsplans „Kunzareal" können mit Zustimmung des Gemeinderates auch andere Messmethoden angewandt werden. 3 Die Grundeigentümer führen eine interne Fahrtenkontrolle durch. Je Nutzung zugeteilte Fahrtenzahlen je Tag, Monat und Jahr können unter den Nutzern gehandelt werden. 4 Ist nach Ablauf eines Kalenderjahres die bewilligte Fahrtenzahl überschritten, so verfügt der Gemeinderat zur Reduktion der Fahrten im Folgejahr, im Sinne von Art. 12 Abs.1 Bst. c USG, weitere und/oder verschärft bestehende Massnahmen.

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Ver- und Entsorgung

Art. 21 Ver- und Entsorgung

1 Grossfahrzeuge (Lastwagen usw.) liefern Waren und Güter über die Strassen und Zufahrtswege so direkt wie möglich oberirdisch an. 2 Öffentliche Sammelstellen werden mit der Gemeinde in einem Gesamtkonzept festgelegt. 3 Die Notzufahrt zu allen Baufeldern ist jederzeit sicher zu stellen.

Art. 21bis Energie

1 Insbesondere bei Neubauten ist auf eine effiziente Energienutzung zu achten. 2 Der Einsatz erneuerbarer Energien ist anzustreben.

Schlussbestimmung

Art. 22 Inkrafttreten, Änderungen

1 Der Gestaltungsplan mit den dazugehörigen Sondernutzungsvorschriften tritt mit der Genehmigung durch den Regierungsrat in Kraft. 2 Die Änderung oder Aufhebung bedarf des gleichen Verfahrens wie der Erlass des Gestaltungsplans. 3 Der Gemeinderat kann Baugesuche, die geringfügig vom Gestaltungsplan abweichen und keine wesentlichen Auswirkungen haben, ohne Änderung des Gestaltungsplans bewilligen.

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