Gestaltungsplan Zentrumsüberbauung Löwenareal

Mitwirkungsbericht der Gemeinde Vorprüfungsbericht Öffentliche Auflage Beschluss Gemeinderat Eingereicht zur Genehmigung Ablauf der Beschwerdefrist

21. November 2006 27. Februar 2007 26. April 2007 bis 25. Mai 2007 10. März 2008 25. März 2008 22. April 2008

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2

Rechtsschutzverfahren

Zur Vorlage sind keine Beschwerden eingereicht worden. 2.

Nutzungsplanung Siedlung als Grundlage der Vorlage

Die Vorlage stützt sich auf die rechtskräftige Nutzungsplanung Siedlung vom 14. Dezember 1999. 3.

Die Vorlage im Überblick

3.1

Vorlage

Das Planungsgebiet des vorliegenden Gestaltungsplans befindet sich gemäss rechtskräftigem Bauzonenplan in der Kernzone-Erhaltung (KE) und ist gestaltungsplanpflichtig. Die Zone KE umfasst primär den gewachsenen Dorfkern, welcher gemäss § 4 Bauordnung (BO) in seiner räumlichen Gliederung und architektonischen Eigenart zu erhalten, ergänzen und erneuern ist. Der Gestaltungsplan stellt als Hauptzielsetzung sicher, dass die künftige Überbauung in massstäblichem Einklang zu den bestehenden Gebäuden steht, das historische Ensemble ergänzt wird und ihm den notwendigen Freiraum lässt. 3.2

Gegenstand der Genehmigung

Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte folgender Planungsmittel:  Gestaltungsplan "Zentrumsüberbauung Löwenareal", Mst. 1:500  Sondernutzungsvorschriften (SNV) Versand: 12. Juni 2008

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Erwägungen 4.

Beurteilung der Vorlage

4.1

Überprüfungsbefugnis

Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne und -vorschriften auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und auf angemessene Berücksichtigung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 Baugesetz, BauG). 4.2

Raumplanerische Beurteilung

4.2.1 Allgemeines Der Gestaltungsplan entspricht den Anforderungen von § 21 BauG und beinhaltet ein gutes städtebauliches Konzept. Gemäss vorliegendem Entwurf wird der Strassenraum der K 411 (Badenerstrasse) mit einem langen Baufeld für einen dreigeschossigen Baukörper (plus Attika) gefasst. Damit gegenüber dem Gasthof Löwen ein genügender Abstand verbleibt, wird das Baufeld nahe an die Verzweigung Ringstrasse K 411 geschoben. Dadurch wird die Aufhebung rechtskräftiger Baulinien erforderlich. Die Sicht auf den markanten Gasthof wird nicht wesentlich geschmälert, vielmehr wird der dahinter liegende Hof klarer begrenzt und vor Lärmimmissionen geschützt. Mit diesem neuen Baukörper wird ein kräftiger Akzent gesetzt. Die geplante Gebäudehöhe entspricht etwa der Traufhöhe des gegenüberliegenden älteren Mehrfamilienhauses. Es entsteht zur nördlich angrenzenden W2-Bebauung eine deutliche Kontrastwirkung. Das zweite an der Hofmattstrasse liegende Baufeld grenzt den um das Gasthaus Löwen vorgesehenen halböffentlichen Hofraum gegen Norden ab. Dem darin geplanten Neubau wird durch eine der Topografie folgende Staffelung und Gliederung der Volumen seine Massigkeit genommen. 4.2.2 Erschliessung Die im Annexbau des Gasthauses integrierte Erschliessung des Areals von der rückwärtigen Hofmattstrasse her ist situationsgerecht. Eine störende, offene Rampe wird damit vermieden. Die wichtige Fusswegverbindung zwischen Hofmattstrasse und K 411 wird sichergestellt. 4.2.3 Aussenraumgestaltung Der Gestaltungsplan legt fest, dass der Mülibach offen zu legen ist. Der dazu vorgesehene Bereich wird im Gestaltungsplan ausgeschieden. Entlang der K 411 ist eine Bepflanzung mit Hochstammbäumen vorgesehen, die im Baubewilligungsverfahren konkret zu definieren ist. Der Gestaltungsplan sieht weiter vor, dass im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens ein Frei- und Grünflächenkonzept erstellt werden muss (§ 10 Abs. 4 SNV). Diese Vorgaben kommen den Anforderungen von § 21 BauG entgegen und sind bezüglich Inhalt sowie Konkretisierung stufengerecht und angemessen.

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4.3

Gesamtbeurteilung

Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung. Beschluss 1. Der Gestaltungsplan "Zentrumsüberbauung Löwenareal" der Gemeinde Oberrohrdorf vom 10. März 2008 wird genehmigt. 2. Die Staatskanzlei wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt. Rechtsmittelbelehrung 1. Gegen diesen Beschluss des Regierungsrats kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. 2. Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 20 Tagen beginnt einen Tag nach der Publikation dieses Beschlusses im kantonalen Amtsblatt. 3. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin bzw. einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni 2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung vor Gericht berechtigt ist. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, d.h. es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird. 4. Auf eine Beschwerde, welche diesen Anforderungen nicht entspricht, wird nicht eingetreten. 5. Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der Beschwerde beizulegen. 6. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, d.h. die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen.

Verteiler  Gemeinderat, Ringstrasse 2, 5452 Oberrohrdorf

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Departement Bau, Verkehr und Umwelt Abteilung Raumentwicklung BVU (mit Akten) Rechtsabteilung BVU Abteilung Verkehr BVU Staatskanzlei (Amtsblatt)

Staatsschreiber: