Gestaltungsplan Hilfikerstrasse

1. Planungsrechtliches Verfahren 1.1 Verfahrensdaten Abschliessender Vorprüfungsbericht Mitwirkung Öffentliche Auflage Beschluss Gemeinderat Eingereicht zur Genehmigung Ablauf der Beschwerdefrist

13. November 2023 24. November 2022 bis 23. Dezember 2022 1. Februar 2024 bis 4. März 2024 18. März 2024 10. Juni 2024 12. Mai 2024

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2 Genehmigungsbehörde

Das Departement Bau, Verkehr und Umwelt ist gemäss § 27 Abs. 1 Gesetz über Raumentwicklung und Bauwesen (Baugesetz, BauG) für die Genehmigung der eingereichten Vorlage zuständig. 1.3 Rechtsschutz Zur Vorlage sind keine Beschwerden eingereicht worden.

2. Planungsrechtliche Grundlage der Vorlage Die Vorlage stützt sich auf den am 16. März 1993 genehmigten Nutzungsplan Siedlung ab, inklusive der Teiländerungen vom 22. März 2004 (Einzonung des ehemaligen Bahntrassees) sowie vom 30. Juni 2021 (Schutzentlassung Gebäude Nr. 168).

3. Die Vorlage im Überblick

3.1 Vorlage Die Parzelle 633 an der Hilfikerstrasse (K252) ist im strassenzugewandten Bereich der Liegenschaft der Dorfzone zugewiesen. Der strassenabgewandte Teil liegt in der Wohnzone W2. Der Teil in der Dorfzone ist mit dem Bauernhaus (Versicherungs-Nummer 168) überbaut. Es besteht eine Gestal­ tungsplanpflicht. Diese soll mit dem vorliegenden Gestaltungsplan (GP) umgesetzt werden. Die Pla­ nung basiert auf einem Richtprojekt. Dieses umfasst einen Ersatzbau für das Bauernhaus mit der

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Versicherungs-Nummer 168 (ehemaliges Substanzschutzobjekt), ein neues Mehrfamilienhaus sowie Reiheneinfamilienhäuser im strassenabgewandten Bereich. Die Erschliessung soll direkt ab der Kan­ tonsstrasse K252 über die Parzelle 635 erfolgen. Beidseits der Hilfikerstrasse besteht der rechtskräftige kommunale Überbauungsplan "Hauptstrasse K252" vom 1. Dezember 1989. Festgelegt ist eine die Fassade des Gebäudes (Versicherungsnum­ mer 168) umfahrende Baulinie. Zudem liegt die Parzelle 633 im Geltungsbereich des rechtskräftigen Erschliessungsplans (EP) "Landumlegung Bahnstrasse" vom 22. März 2006. Nebst der Parzelle 633 umfasst der Perimeter die Parzellen 635 und 1416. Beide Sondernutzungspläne (SNP) sollen inner­ halb des Perimeters des vorliegenden GP, der eine Fläche von ca. 7'000 m^ umfasst, mit der Geneh­ migung aufgehoben werden. 3.2 Gegenstand der Genehmigung

Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte der vom Gemeinderat Sarmenstorf am 18. März 2024 beschlossenen Vorlage: • GP "Hilfikerstrasse" bestehend aus: • Situation 1:500 • Sondernutzungsvorschriften (SNV)

Die verbindlichen Teile der Vorlage sind im Planungsbericht der Gemeinde vom 21. Mai 2024 erläu­ tert und begründet (Planungsbericht gemäss Art. 47 Raumplanungsverordnung [RPV]). 3.3 Vorprüfungsergebnis

Die Vorprüfung ist mit dem Bericht vom 13. November 2023 mit Vorbehalten abgeschlossen worden. Die Vorbehalte sind alle bereinigt.

Erwägungen

4. Gesamtbeurteilung

4.1 Überprüfungsbefugnis Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und den regionalen Sachplänen sowie auf angemessene Berücksichti­ gung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 BauG). Dazu gehören insbesondere die Anforderungen nach § 21 BauG.

4.2 Raumplanerische Beurteilung

Im Sinne der hochwertigen Siedlungsentwicklung bezwecken Gestaltungspläne, ein Areal besonders gut auf die bauliche und landschaftliche Umgebung sowie die Wohnbedürfnisse der-Bevölkerung ab­ zustimmen. Gestaltungspläne können vom allgemeinen Nutzungsplan abweichen, wenn dadurch ein siedlungs- und landschaftsgestalterisch besseres Ergebnis erzielt und die zonengemässe Nutzungs­ art nicht übermässig beeinträchtigt wird.

Weichen Festlegungen des GP vom allgemeinen Nutzungsplan ab, hat der Gemeinderat im Pla­ nungsbericht nach Art. 47 RPV das siedlungs- und landschaftsgestalterisch bessere Ergebnis zu be­ gründen.

Die Begründung liegt in Form der Stellungnahme des Büros Marti Partner AG vom 12. Juli 2019 vor (aufgrund der längeren Verfahrensdauer Stellungnahme im Sinne von § 8 Abs. 3 alte Bauverord­ nung (aufgehoben mit Beschluss vom 25. August 2021) und wurde mit der abschliessend vorgeprüf­ ten Gestaltungsplanvorlage öffentlich aufgelegt. 2 von 7

4.2.1 Siedlungsqualität Eine wesentliche Aufgabe der Nutzungsplanung ist es, die Siedlungsqualität zu fördern.

Das Ortsbild der Gemeinde Sarmenstorf ist gemäss dem Inventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) als regional bedeutend eingestuft. Die betreffende Parzelle befindet sich nach dem ISOS innerhalb des Gebiets 2 "Dorfteil Kalberwinkel" und der Umgebungsrichtung VI "Unver­ baute Umgebung im Süden". Für diese Bereiche wird das jeweils höchste Erhaltungsziel A (Erhalten der Substanz) beziehungsweise a (Erhalten der Beschaffenheit) ausgewiesen. Die Bauparzelle grenzt im Osten an die lärmbelastete Kantonsstrasse K252 und fällt nach Westen leicht ab. Das Ge­ biet ist geprägt von alten Bauernhäusern entlang der Strasse. Dazwischen und in der zweiten Bau­ tiefewurden Einfamilien- und Mehrfamilienhäuser realisiert.

Ortsbild und Städtebau Es handelt sich grundsätzlich um eine sorgfältig erarbeitete Planung. Positiv hervorzuheben ist die Überbauung mit Reiheneinfamilienhäusern. Dieser Haustyp passt sich sehr gut in die historische Umgebung ein und bietet Familien eine grosse Lebensqualität. Die fachliche Stellungnahme des Büros Marti Partner AG vom 12. Juli 2019 ist fundiert. Die Schluss­ folgerungen sind nachvollziehbar und sachgerecht. Für die detaillierte ortsbauliche Beurteilung kann auf diese Stellungnahme verwiesen werden. Abbruch und Ersatzbau Gebäude ([Versicherungs-Nummer 168] ehemals kommunales Substanz­ schutzobjekt)

Das Gebäude mit der Versicherungsnummer 168 war im Bauzonen- und Kulturlandplan als Kulturob­ jekt (Nr. 100) festgelegt. Untersuchungen des Gebäudes führten zu einer Neubeurteilung der Situa­ tion. Die Gemeindeversammlung hat in der Folge entschieden, das Objekt aus dem kommunalen Substanzschutz zu entlassen. Das ist mit einer rechtskräftig gewordenen Teiländerung der Nut­ zungsplanung erfolgt (Dossier BVUARE.20.308, Beschlussdatum Gemeindeversammlung 20. No­ vember 2020, genehmigt vom Regierungsrat am 30. Juni 2021 mit Regierungsratsbeschluss RRB Nr. 2021-00086). § 14 Abs. 5 SNV soll bei einem Ersatzbau für das Gebäude Nr. 168 die gebotene Rücksichtnahme auf die ortsbaulichen Qualitäten und eine gute Architektur sicherstellen. Namentlich sind bei einem Ersatzbau die wesentlichen typologischen Grundzüge des Dachs sowie der Fassaden zu überneh­ men. Freiraum, Strassenraum und Erholungsraum

Mit dem Vorplatz zur Hilfikerstrasse beim Gebäude F, dem Siedlungshof, dem zentralen gemein­ schaftlichen Aufenthaltsbereich sowie den an das übergeordnete Wegnetz angebundenen Fusswe­ gen entsteht ein gutes Freiraumnetz. Die Gestaltung der Übergänge zwischen halböffentlichem und privatem Freiraum sowie des Siedlungsrands ist angemessen behandelt. Ausdrücklich begrüsst wer­ den die grossen Bäume im Bereich des gemeinschaftlichen Aufenthaltsbereichs mit Durchstich durch die Tiefgarage sowie den Siedlungshof.

In den im Situationsplan festgelegten "Bereichen für Baumpflanzungen" verlangt § 11 Abs. 3 SNV die Pflanzung von mindestens je zwei hochstämmigen, optisch und räumlich wirksamen, einheimischen und standortgerechten Bäumen. Zusätzlich werden weitere Bereiche für "Bäume Richtprojekt Umge­ bung (ungefähre Lage)" im Genehmigungsinhalt festgelegt. Klimaanpassung im Siedlungsgebiet

Aufgrund des Klimawandeis ergeben sich für die bauliche Entwicklung neue Herausforderungen wie zunehmende Sommerhitze, längere Trockenperioden sowie häufigere und intensivere Starknieder­ schläge. In Gebieten mit einer höheren baulichen Dichte, in Gestaltungsplangebieten und bei der

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Überbauung von Freiflächen ist es besonders wichtig, geeignete Massnahmen zur Hitzeminderung umzusetzen. Diese leisten einen entscheidenden Beitrag an die Wohnqualität sowie an das siedlungs- und landschaftsgestalterisch bessere Ergebnis (§ 8 Abs. 3 Bauverordnung [BauV]). Für die Umsetzung einer hitzeangepassten Siedlungsentwicklung stehen zwei kantonale Grundlagen zur Verfügung. Die Klimakarten Aargau (www.ag.ch/klimakarten) verdeutlichen den Handlungsbedarf auf kommunaler Stufe und im Leitfaden Hitzeangepasste Siedlungsentwicklung (www.ag.ch/klimawandel-siedlung) sind geeignete Massnahmen zur Hitzeminderung im Siedlungsgebiet aufgeführt.

Die vorgesehene Umgebungsgestaltung bietet ein gutes Potenzial für Synergien mit einer hitzeange­ passten Siedlungsentwicklung. Aufgrund des fortgeschrittenen Verfahrensstands soll die Thematik im Baubewilligungsverfahren wieder aufgegriffen werden. Geeignete Massnahmen zur Hitzeminde­ rung sollen im Baubewilligungsverfahren konkret aufgezeigt werden. 4.2.2 Erschliessung

Die Erschliessung soll direkt ab der K252 über die Parzelle 635 erfolgen. Gemäss Planungsbericht ist diese mittels eines Dienstbarkeitsvertrags rechtlich gesichert. Die Direkterschliessung ist schon in den vorstehend erwähnten rechtskräftigen SNP vorgesehen. Es bestehen dementsprechend keine grundsätzlichen Vorbehalte. Der gesetzliche Kantonsstrassenabstand von 6 m wird eingehalten. Der Führung des Fusswegs zwi­ schen den Baubereichen E und F sowie der Hilfikerstrasse K252 wird zugestimmt. Den Belangen in Bezug auf zukünftige kantonale Freihalteinteressen wird Rechnung getragen.

Die im Unterabstand zur Kantonsstrasse vorgesehenen Kleinbauten (Baubereiche für Kleinbauten und Entsorgungsanlagen) bedürfen im nachgelagerten Baugesuchsverfahren einer Zustimmung. Die Auflage von Beseitigungsreversen bleibt vorbehalten. Der rechtskräftige EP "Landumlegung Bahntrassee" enthält die öffentliche Fusswegverbindung auf der Wegparzelle 1416. Zudem ist diese Parzelle im Eigentum der Gemeinde. Die öffentliche Fuss­ wegverbindung ist in diesem Sinne rechtlich gesichert. Die Verbindung besteht grundsätzlich bereits, sie ist aber noch nicht als Weg mit Strassenkörper und Belag ausgebaut. Nach § 9 Abs. 3 SNV ist mit der Umsetzung des GP mit der ersten Etappe der Fussweg auszubauen.

4.2.3 Weitere materielle Hinweise Hochwassergefahren

Gemäss Gefährdungskarte Oberflächenabfluss (www.bafu.admin.ch/oberflaechenabfluss) besteht die Gefahr, dass mit der jetzigen Topografie der Oberflächenabfluss von der Hilfikerstrasse via be­ stehende Zufahrtsstrasse direkt in die Tiefgarageneinfahrt läuft. Das Gefälle verläuft von der Hilfi­ kerstrasse direkt in Richtung Tiefgarageneinfahrt.

Im Planungsbericht wird aufgezeigt, dass die Umsetzung entsprechender Massnahmen im Baubewil­ ligungsverfahren überprüft wird. Lärm

Im Planungsbericht wird korrekt ausgewiesen, dass das Gestaltungsplanareal in der vorzunehmen­ den Beurteilung über das ganze Areal insgesamt als unerschlossen zu betrachten ist und demzu­ folge nur so weit erschlossen werden darf, als die Pianungswerte (PW) eingehalten sind oder durch eine Änderung der Nutzungsart oder durch planerische, gestalterische oder bauliche Massnahmen eingehalten werden können (Art. 30 Lärmschutz-Verordnung [LSV]). Für kleine Teile kann die kanto­ nale Behörde Ausnahmen gestatten (§ 25 Abs. 2 Einführungsgesetz zur Bundesgesetzgebung über den Schutz von Umwelt und Gewässer [EG UWR]).

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In § 12 SNV werden die nötigen Dämpfungen gegenüber der Kantonsstrasse K252 festgelegt, damit die PW eingehalten werden. In den Baubereichen E und F werden gewisse Ausnahmen von der Ein­ haltung der Dämpfungen definiert. Diese Ausnahmen sind gemäss Art. 30 LSV für kleine Teile zuläs­ sig. Damit eine ortsbildverträgliche Überbauung möglich ist und nicht unbelebte Strassenfassaden entstehen, sind diese Ausnahmen auch zwingend notwendig. Aus diesem Grund kann den geplanten Ausnahmen aus fachlicher Sicht zugestimmt werden.

Im Lärmschutzgutachten der Steigmeier Akustik + Bauphysik GmbH, Baden, vom 9. April 2019, wird der Nachweis erbracht, dass mit der Überbauung der strassennahen Baufelder E und F in der ge­ planten Form bei den dahinterliegenden zukünftigen Gebäuden in den Baufeldern A bis D die PW eingehalten sind, beziehungsweise die nötige Dämpfung zur Einhaltung der PW überall erreicht wird. Die Gebäude in den Baufeldern A bis D werden somit hinreichend vom Strassenlärm abgeschirmt. Mit § 4 Abs. 6 SNV wird sichergestellt, dass bei einer Etappierung zuerst die Gebäude in den Baufel­ dern E und F errichtet werden müssen. Somit ist die Einhaltung der PW in den Baufeldern A bis D von Anfang an gewährleistet. Hinweis für das Baubewiiiigungsverfahren Beim Haus E wird aus den im Lärmgutachten ausgewiesenen Beurteilungspegeln ersichtlich, dass die Anforderungen von § 12 SNV nur eingehalten werden können, wenn im Erdgeschoss ein durch­ gehender Wohn-/Essbereich geschaffen wird, der komplett über die lärmabgewandte Seite belüftet werden kann. Dazu ist allerdings ein gewisser Lüftungsquerschnitt über die ganze Tiefe des Gebäu­ des offen zu halten. Die genauen Anforderungen dieser durchgehenden Räume finden sich auf der Website www.bauen-im-laerm.ch > Massnahmen II Grundriss und Ausrichtung > Durchgesteckte Wohnbereiche. Diesbezüglich wird davon ausgegangen, dass die Grundrisse des geplanten Projekts für das Baubewilligungsverfahren angepasst werden müssen. Beim Haus F zeigt sich im Lärmgutachten, dass auch dort noch gewisse Anpassungen an der Grundrissgestaltung und an der Anordnung der Fenster von lärmempfindlichen Räumen vorgenom­ men werden müssen, damit die Anforderungen von § 12 SNV eingehalten werden können.

Es wird empfohlen, anhand der im Lärmgutachten ausgewiesenen Pegel und den fachlichen Hinwei­ sen zu den Anforderungen beim lärmabgewandten Lüften von durchgehenden Räumen das Richt­ projekt zu überprüfen und diesbezüglich anzupassen. Bei der Realisierung des effektiven Projekts sind die Anforderungen von § 12 SNV bei sämtlichen geplanten Wohneinheiten einzuhalten. 4.3 Sondernutzungsvorschriften (SNV) Die Gemeinde Sarmenstorf hat die Bau- und Nutzungsordnung (BNO) noch nicht an die Interkanto­ nale Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB) angepasst. Gestützt auf § 64 Abs. 1“® BauV müssen SNP, die nach dem 1. Januar 2022 öffentlich aufgelegt werden, mit der Regelung der IVHB konform sein.

Die SNV sind sachgerecht.

5. Ergebnis Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung.

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Beschluss

1. Der Gestaltungsplan "Hilfikerstrasse", beschlossen vom Gemeinderat Sarmenstorf am 18. März 2024, wird genehmigt.

2.

(le Abbfeiliing Raumentwicklung wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt.

rephan Ärt^o

legierungsrat

Verteiler • Gemeinderat, Schilligasse 1, 5614 Sarmenstorf • Departement Bau, Verkehr und Umwelt • Abteilung Raumentwicklung BVU (Original mit Akten) • Abteilung Raumentwicklung BVU, Sektion Grundlagen und Kantonalplanung, AGIS • Rechtsabteilung BVU • Abteilung Verkehr BVU

• Departement Volkswirtschaft und Inneres • Abteilung Register und Personenstand DVl

Rechtsmittelbelehrung

1. Gegen diesen Entscheid kann innert einer nicht erstreckbaren Frist von 30 Tagen seit der amtlichen Publikation beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. Bei

der Berechnung der Frist wird der Tag der Publikation nicht mitgezählt. Die Frist steht still vom siebten Tag vor

Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom 18. Dezem­ ber bis und mit dem 2. Januar.

2. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin beziehungsweise einem Anwalt zu ver­ fassen, welche(r) gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte (Anwaltsge­ setz, BGFA) zur Vertretung von Parteien vor Gericht berechtigt ist.

Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst, es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird.

Die Beschwerde hat nur aufschiebende Wirkung, wenn und soweit das Gericht sie gewährt. 3. Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen gemäss den Ziffern 1 oder 2 nicht entspricht, wird nicht einge­

treten. 4. Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der unterzeichneten Beschwerdeschrift beizulegen. Allfällige Be­

weismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich einzureichen.

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5.

Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst, die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen. 6.

Der Genehmigungsbeschluss und die einschlägigen Akten können während der Beschwerdefrist bei der Abtei­ lung Raumentwicklung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau, eingese­

hen werden.

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