Bau- und Nutzungsordnung

Art. 5 1

Der Bauzonenplan scheidet folgende Bauzonen aus:

Bauzonen

Dorfzone D braun VVohnzonelockerVV2L gelb VVohnzone VV2 orange VVohnzone VV3 rot VVohn- u. Gewerbezone VVG2 orange/schwarz schraffiert Gewerbezone G hellviolett Industriezone I violett Zone für öffentliche Bauten und Anlagen OE grau

Vollgeschosse

Baumassen Ziffer (BMZ)

Ausnützung (AZ)

GrünMax. Max. flächen- Gebäude- GebäudeZiffer (GZ) länge höhe

2(x)

-

-

-

-

8.80 m (x)

2

-

0.25

20m

Max. Firsthöhe

Grenzabstand

Mehrlängen -zuschlag ab:

Empfindlichkeitsstufe

eingesch Geb.-Seiten

zwei- u. mehrgesch. Geb.-Seiten

11.70 m (x)

-

Sm(x)

-

111

7.80 m

10.70 m

Sm

7m

12m

II

25m

7.80 m

10.70 m

4m

6m

12m

II

35m

10.80 m

13.20 m

-

7m

16m

II

3

-

0.45

-

2

-

0.45

-

30m

8.80m

11.70 m

-

6m

16m

111

-

5.0

1.o<a)

0.2

17.00 m

21.00 m

0.1

20.00 m

24.00 m

4m

-

111

1.2(a)

-

4m

6.0

-

IV

-

-

-

-

0

-

0

0

-

II

2

-

0.30

'

2

Die mit "o" bezeichneten Masse legt der Gemeinderat unter Abwägung der betroffenen privaten und öffentlichen Interessen im Einzelfall fest.

3

Die mit "x" bezeichneten Masse gelten bei Neubauten gegenüber der angrenzenden Zone W2L und W2.

4

Die mit "a" bezeichneten Ziffern gelten als max. Büro-Ausnützungsziffer in den entsprechenden Zonen.

5

1n den im Bauzonenplan dargestellten lärmvorbelasteten Flächen gilt die Empfindlichkeitsstufe 111.

6

Wo nachfolgend nichts anderes festgelegt wird, ist sowohl die offene, als auch die geschlossene Bauweise zulässig. ln den Zonen D, WG2, G und I dürfen gewerblich genutzte Erdgeschosse eine Geschosshöhe von 4 m aufweisen.

6

Art. 6 1

Die Dorfzone umfasst die schützenswerten alten Dorfteile, in denen die Erhaltung der bestehenden MischNutzung mit Wohn-, Kleingewerbe- und Landwirtschaftsbauten sowie die bestehende Bebauungsstruktur im Hinblick auf die Anordnung, die Gesamtform und die Gestaltungsmerkmale der Gebäude und Freiräume erreicht werden soll. Anstelle von Abbruch und Neubau sind Umbauten und Sanierung zu fördern.

Dorfzone D Zweck

2

Nebst Wohnbauten sind höchstens mässig störende Handwerks- und Gewerbebetriebe, deren Auswirkungen im Rahmen herkömmlicher Betriebe bleiben und auf die üblichen Arbeitszeiten beschränkt sind, sowie Landwirtschaftsbetriebe zulässig. Nutzungen, die ein überdurchschnittlich hohes Mass an quartierfremdem Verkehr verursachen, sind untersagt.

Nutzung

3

Einfügung

Renovationen, Um-, Ersatz- und Neubauten müssen sich in Stellung, Ausmass, Dachform, Dachneigung, Fassadengestaltung, Materialwahl und Farbgebung sinnvoll in das bestehende Dorfbild einfügen. 4

Sämtliche Gebäudeabbrüche unterstehen dem vorgängigen Bewilligungsverfahren. Gebäudeabbruche werden nur bewilligt, wenn dadurch keine unerwünschte Baulücke entsteht bzw. wenn die Erstellung einer entsprechenden Ersatzbaute sichergestellt ist. 5

Der Gemeinderat fördert die Erhaltung und Pflege des schützenswerten alten Ortsteiles, namentlich in Form einer Beratung der Bauwilligen durch Fachleute unter Kostenbeteiligung der Bauherrschaft Zu diesem Zweck sind Bauvorhaben vor Inangriffnahme der Planungsarbeiten unter Angabe von Parzelle und Bauabsicht dem Gemeinderat zu melden. 6

Der Gemeinderat kann über Baugesuche in der Dorfzone vor seinem Entscheid zu Lasten des Bauherrn ein fachmännisches Gutachten einholen.

7

Sämtliche Bauten und Anlagen bedürfen einer Baubewilligung (§ 30 ABauV).

Gebäudeabbruch

Beratung

Gutachten

Weitere Bestimmung

7

Art. 7 1

Die Zone W2L ist für freistehende Einfamilienhäuser mit maximal einer Einliegerwohnung pro Haus bestimmt. Nicht störendes Gewerbe und Dienstleistungen sind zugelassen.

Wohnzone W2L

2

Besondere Bestimmung

Bei guter Gestaltung und guter Einfügung in das Quartierbild kann der Bau von Doppeleinfamilienhäusern zugelassen werden.

Art. 8 1

Die Zone W2 ist für Ein- und Zweifamilienhäuser bestimmt. Nicht störendes Gewerbe und Dienstleistungen sind zugelassen.

Wohnzone W2

2

Besondere Bestimmung

Freistehende Reihen- oder Terrassenhäuser mit max. 3 Wohnungseinheiten werden nur zugelassen , bei guter Gestaltung und wenn sie den baulichen Charakter des Quartiers nicht beeinträchtigen.

Art. 9 1

Die Zone W3 ist für Mehrfamilienhäuser bestimmt. Einund Zweifamilienhäuser sind nicht gestattet. Nicht störendes Gewerbe und Dienstleistungen sind zugelassen.

Wohnzone W3

2

Mit dem Baugesuch ist ein Umgebungsplan einzureichen , in dem Massnahmen für eine naturnahe Gestaltung des Siedlungsraumes aufzuzeigen sind.

Umgebung, naturnahe Gestaltung

3

Besondere Bestimmung

Gegenüber benachbarten Gewerbe- und Industriezonen ist der Stellung der Gebäude und vor allem der Orientierung der Wohnungsgrundrisse besondere Beachtung zu schenken.

Art. 10 1

Die Zone WG2 ist für Wohnen und mässig störendes Gewerbe sowie für landwirtschaftliche Bauten bestimmt.

Wohn- und Gewerbezone WG2

2

Der Wohnanteil darf maximal 80% der gesamten Bruttogeschossfläche betragen.

Wohnanteil

3

Umgebung, naturnahe Gestaltung

Mit dem Baugesuch ist ein Umgebungsplan einzureichen , in dem Massnahmen für eine naturnahe Gestaltung des Siedlungsraumes aufzuzeigen sind.

8

Art. 11 1

Die Zone G ist für mässig störende, gewerbliche Bauten sowie für Dienstleistungen bestimmt. Wohnungen sind nur für den Betriebsinhaber sowie für betrieblich an den Standort gebundenes Personal gestattet.

Gewerbezone G

2 Zu

angrenzenden Wohnzonen ist mind. deren entsprechender Grenzabstand zu wahren.

Besondere Bestimmung

3

Mit dem Baugesuch ist ein Umgebungsplan einzureichen, in dem Massnahmen für eine naturnahe Gestaltung des Siedlungsraumes aufzuzeigen sind. Vor der Ausführung sind dem Gemeinderat Material- und Farbmuster vorzulegen .

Umgebung, naturnahe Gestaltung-

3

Grünanlagen

Die Grünanlagen sind so anzulegen, dass - sie als Trenngürtel gegenüber den Wohnbauten wirken - die Eingliederung in das Orts- und Landschaftsbild gewährleistet ist.

Art. 12 1

0ie Industriezone ist ausschliesslich für Grassgewerbe und Industrie bestimmt. Ladengeschäfte und Einkaufszentren sind nicht gestattet. Wohnungen dürfen nur für betrieblich an den Standort gebundenes Personal erstellt werden .

Industriezone I

2

Zu angrenzenden Wohnzonen ist mind. deren entsprechender Grenzabstand zu wahren .

Besondere Bestimmung

3

Für das ganze Areal ist ein Grundkonzept (Gestaltung inkl. Farbgebung und Bepflanzung, Erschliessung) zu erstellen. Mit dem Baugesuch ist ein Umgebungsplan einzureichen, in dem Massnahmen für eine naturnahe Gestaltung des Siedlungsraumes aufzuzeigen sind. Vor der Ausführung sind dem Gemeinderat Material- und Farbmuster vorzulegen.

Gesamtgestaltungskonzept

4

Grünanlagen

0 ie Grünanlagen sind so anzulegen, dass die Eingliederung in das Orts- und Landschaftsbild gewährleistet ist. Sie sind zwingend als Trenngürtel zu den anstossenden Wohnzonen anzulegen.

Umgebung, naturnahe Gestaltung

Art. 13 1

0 ie . Zone für öffentliche Bauten und Anlagen ist für vorhandene und künftige, dem öffentlichen Interesse dienenden Bauten und Anlagen bestimmt. 2

Der Gemeinderat legt die Baumasse und die Abstände unter Berücksichtigung privater und öffentlicher Interessen fest. Gegenüber angrenzenden Wohnzonen sind deren Abstands- und Höhenvorschriften einzuhalten.

OE-Zone

9

Art. 14 1

Die Grünzone dient dem Landschaftsschutz und der Siedlungsdurchgrünung sowie der Erholung. Sie ist als ökologischer Korridor auszubilden 2

1n der Grünzone sind Spazierwege, Erholungsanlagen (Gartenbänke usw.) sowie Kleinbauten , die zur Pflege der Grünzone notwendig sind, zugelassen.

Grünzone GR

10

3.2 Landwirtschaftszone

Art. 15 1

Die Landwirtschaftszone ist für die überwiegend bodenabhängige Produktion in den Bereichen Acker- und Futterbau, Tierhaltung , Gemüse-. Obst- und Rebbau sowie für den produzierenden Gartenbau bestimmt.

Landwirtschaftszone

2

Die Zulässigkeil von weiteren Produktionsmethoden und Nutzungsformen richtet sich nach dem eidgenössischen und dem kantonalen Recht. 3

Ersatzaufforstungen. sowie Anlagen zum ökologischen Ausgleich (z.B. Terrainveränderungen) bis 50 a sind zulässig, soweit keine überwiegenden, insbesondere landwirtschaftlichen Interessen entgegenstehen.

Art. 16 1

Für alle Bauten und Anlagen ist ein in Abwägung sämtlicher betroffener Interessen optimaler Standort zu wählen. Sie haben sich in bezug auf Ausmass, Gestaltung, Stellung sowie Umgebungsbepflanzung ins Landschaftsbild einzufügen.

Bauten in der Landwirtschaftszone

2

Für Wohngebäude sind 2 Geschosse erlaubt. Im übrigen werden Gebäudehöhen und Gebäudelängen vom Gemeinderat unter Berücksichtigung der tatsächlichen Verhältnisse und der bau- und feuerpolizeilichen sowie wohnhygienischen Erfordernisse festgelegt. Es gilt für alle Bauten gegenüber den angrenzenden privaten Grundstücken generell ein Grenzabstand aus der halben Gebäudehöhe, mindestens aber 4 m. 3

ln der Landwirtschaftszone gilt die Empfindlichkeilsstufe 111.

Art. 17 1

Die im Kulturlandplan speziell bezeichneten Bereiche für Familiengärten können für die gartenbauliche Nutzung solange beansprucht werden, als dies gegenüber der festgelegten Grundnutzung, der Landwirtschaftszone, vereinbar ist. Nach beendetem Familiengartenbau sind die bezeichneten Bereiche wieder der landwirts~haftlichen Nutzung zuzuführen.

Zone für Familiengärten

11

2

Solange der Familiengartenbau betrieben wird, können Geräteunterstände als Fahrnisbauten mit einer maximalen Grundfläche von 4 m2 und einer maximalen Höhe von 2.5 m mit Zustimmung des Baudepartementes I Baugesuchszentrale durch den Gemeinderat bewilligt werden. Um dem Absatz 1 gerecht zu werden, müssen sämtliche Bauten und Anlagen einfach reversibel sein. Das heisst Betonfundamente, die Verwendung von Böden zerstörenden Baumaterialien (z.B. Teer usw.) sind ausgeschlossen.

3

1n der Landwirtschaftszone gilt die Empfindlichkeitsstufe 111.

Art. 18 1

Die nachfolgenden Vorschriften bezwecken die Erhaltung sowie eine Dauerbesiedlung der ganzen Weiler Gwinden, Herrenberg und Oberschönenberg, unter Wahrung der bestehenden baulichen Substanz und des Weilerbildes , sowohl hinsichtlich des Charakters der ganzen Siedlung, als auch der Erscheinung der einzelnen Gebäude. Die Weilerzone ist der Landwirtschaftszone überlagert.

Weiler Zweck

2

Ortsbildschutz

1n den Weilern hat der Ortsbildschutz einen hohen Stellenwert; alle baulichen Massnahmen, die Nutzung sowie die Umgebungsgestaltung müssen sich in das Weilerbild einfügen.Dies gilt insbesondere bezüglich - Stellung - Kubische Erscheinung - Dachform, Dachneigung und Dachvorsprung - Fassadengestaltung - Material und Farbe - Umgebungsgestaltung Grenz- und Gebäudeabstände, Gebäudehöhe und länge werden vom Gemeinderat festgelegt. Dabei berücksichtigt er insbesondere auch die feuerpolizeilichen und wohnhygienischen Erfordernisse. Der Gemeinderat kann die Entfernung störender Elemente verlangen. 3

Bauten in den in Absatz 1 aufgeführten Weilern dürfen grundsätzlich nur zu Landwirtschaftszwecken genutzt werden (vgl. § 15 BNO). Neubauten dürfen nur erstellt werden . sofern sie in der Landwirtschaftszone zonenkonform sind. Bestehende Bauten. die nicht landwirtschaftlich genutzt werden sowie Bauten von aufgegebenen Landwirfschaftsbetrieben können, sofern sie für den Bestand des Weilerbildes wichtig sind und der Charakter des Weilers nicht gestört wird. auf Grund eines Vorentscheides, in dem die Schutzkategorie und das Mass der möglichen Umnutzung festgelegt wird und mit Zustimmung der kantonalen Fachstellen, für Wohnen und

Art der Nutzung, Gestaltungs- und Bauvorschriften

12 Kleingewerbe genutzt werden. Das in Zusammenarbeit mit der kantonalen Denkmalpflege erstellte Inventar über die betroffenen Weiler wird bei der Beurteilung von Baugesuchen zugezogen. Es gilt Empfindlichkeitsstufe 111. 4

Pro Hauptgebäude dürfen höchstens drei Wohneinheiten geschaffen werden . Pro Wohneinheit ist ein Garageplatz vorzusehen. Die Schaffung neuer Wohnräume setzt voraus , dass sämtliche Nebenräume, inklusive Garagen, in den bestehenden Haupt- und nebenbauten integriert werden. 5

An bauliche Massnahmen, welche der Erhaltung von geschützten Weilerbßuten (siehe § 23 Abs . 1 BNO) dienen, leistet die Gemeinde Beiträge nach Massgabe der kantonalen Richtlinien. Damit sind auch die Voraussetzungen für kantonale Beiträge (ev. auch Bundesbeiträge) gegeben. Beitragsgesuche müssen auf Grund des Kostenvoransch lages gestellt werden . Allfällige Beiträge werden auf Grund der Bauabrechnung ausbezahlt.

Beiträge

6

AIIe zulässigen baulichen Massnahmen und Nutzungsänderungen sind nur dann möglich, wenn alle infrastrukturellen Rahmenbedingungen (z.B. Abwasserbeseitigung, Brandschutz) ebenfalls erfüllt sind. 7

Baubewilligungen dürfen vom Gemeinderat nur mit Zustimmung des Baudepartementes I Baugesuchszentrale erteilt werden.

Infrastruktur Abwasserbeseitigung

Bewilligung

13 3.3 Schutzzonen

Art. 19 1

Die Naturschutzzonen dienen der Erhaltung und Entwicklung von Lebensräumen schutzwürdiger Pflanzen und Tiere.

Naturschutzzonen Kulturland

2

Soweit nachstehend nichts anderes festgelegt wird, sind Bauten, Anlagen, Terrainveränderungen (Abgrabungen, Aufschüttungen, Ablagerungen), Bewässerung, Entwässerung, Umbruch, Verwendung von Pflanzenschutz- und Unkrautvertilgungsmitteln, Aufforstung, Campieren, Feuer entfachen, das Laufenlassen von Hunden, nicht gestattet.

3

Die darauf ausgerichteten Nutzungsbestimmungen werden in den Richtlinien zum Vollzug Naturschutz (§ 55 BNO) festgehalten. Vorbehalten sind Bewirtschaftungsverträge bzw. privatrechtliche Vereinbarungen zwischen Kanton/Gemeinde und Bewirtschafter. 4

lm Kulturlandplan werden folgende Naturschutzzonen ausgeschieden:

Zone

Bezeichnung im Plan

Schutzziel

Bewirtschaftung und Unterhalt, Nutzungseinschränkungen

Magerwiese

gelb

- Artenreiche Heuwiese (hoher Anteil Magerkeitsanzeiger)

- Heuwiese, keine Beweidung - Keine Düngung

Feuchtgebiet

hellblau

- Feucht- und Nasswiesen, Streuland

- Keine Düngung und Beweidung, kein Betreter - Streuschnitt im Herbst I Winter sofern die Erhaltung oder Aufwertung keine weiteren Eingriffe verlangen (z.B. Frühschnitt)

-10m breit, kein Nährstoffeintrag im Kerngebiet

- Heuwiese, keine Düngun

Pufferstreifen

,·

Framentalwiese

hellgelb

- Artenreiche Heuwiese

- Heu- und Emdschnitt, keine Flüssigdünger, keine Stickstoff-Mineraldünger - Nur Herbstbeweidung mit Rindern - Keine Unkrautvertilgungs mittel, keine Christbaum· kulturen und Baumschulen

14

Art. 20 1

Die im Kulturlandplan bezeichneten Besonderen Waldgebiete dienen der Erhaltung und Förderung seltener Waldgesellschaften und besonderer Waldstrukturen als Lebensraum schutzwürdiger Pflanzen und Tiere. 2

Die Bestände sind mit standortheimischen Baumarten und, wo möglich, auf natürliche Art zu verjüngen. Bereichernde Strukturen und Totholz sind zu belassen. Für den Privatwald besteht eine allgemeine Anzeichnungspflicht durch den Forstdienst 3

Der Kulturlandplan weist folgende Besondere Waldgebiete aus: - Waldgebiet "Schlossrai/Chaltebrunne" bis südlich "Waldhof' - Waldgebiete "Weidhoger" - Waldgebiet "Chelle" - Waldgebiet "Cholofen" mit Riedwiesen und "Gwinderhölzli" - Waldgebiet "Baltischwilerhölzli I Rütmatt"

Naturschutzzonen Wald Besondere Waldgebiete (Waldstandorte)

15 3.4 Überlagerte Schutzzonen

Art. 21 1

Die Landschaftsschutzzone ist der Landwirtschaftszone überlagert. Sie dient der Erhaltung der Landschaft in ihrem Aussehen und ihrer Eigenart. Zusätzlich zu den Vorschriften der Grundnutzungszone sind Bauten und Anlagen sowie Terrainveränderungen (Abgrabungen, Aufschüttungen , Ablagerungen) verboten. 2

Die zulässige Nutzung bestimmt sich nach § 15 Abs. 1 BNO.

Nicht gestattet sind Folientunnels, Christbaumkulturen sowie der produzierende Gartenbau mit NadelgehölzBaumschulen, Staudengärten. Die nicht gestatteten Nutzungen können auf Gesuch hin an geeigneter Stelle und in beschränktem Umfang bewilligt werden . 3

Kieinere Terrainveränderungen bis 80 cm, Bienenhäuschen, Weideunterstände, Fahrnisbauten, die der Bewirtschaftung dienen sowie betriebsnotwendige Installationen (Einzäunungen, Hagelschutznetze usw.) können bewilligt werden , wenn sie auf den Standort angewiesen sind und keine überwiegenden öffentlichen Interessen entgegenstehen.

Landschaftsschutzzone

16 3.5 Schutzobjekte

Art. 22 1

Die im Bauzonen- oder Kulturlandplan bezeichneten Naturobjekte sind geschützt; sie dürfen nicht beseitigt werden und sind artgerecht zu unterhalten. Eine Beseitigung ist in Ausnahmefällen bei überwiegenden öffentlichen Interessen möglich. Es ist entsprechender Ersatz zu schaffen. 2

Naturobjekte

. d geschu.. tzt Folgende Naturo b.IJektesm

-

Naturobjekte

Bezeichnung im Plan

Schutzziel

Hecken

hellgrüne Signatur

- Brut- und Nahrungsbiotop - Struktur erhalten - periodisch zurückschneiden/verjüngen - im gleichen Jahr nicht - Gliederung der Landmehr als 1/3 auf den schaft Stock setzen

Pflegernassnahmen, Nutzungseinschränkungen

- Trittstein, Vernetzungselement Waldrand - Windschutz

- vielfältiger Uebergangsbereich Wald - Kulturland

Hoch stammobstbestand

grün schraffierte Fläche - Artenreichtum

- Biologisch wertvolle Waldränder sind stufig strukturiert anzulegen und zu erhalten (periodisch verjüngen) - keine vorgelagerten Aufforstungen - extensiv bewirtschafteten Krautsaum vorlagern

- abgehende Bäume nach Möglichkeit wieder mit Hochstammobstsorten ersetzen - Neupflanzungen erwünscht

Pufferstreifen

- Bei Hecken, Ufergehölzen - Nährstoffeinschwäm-Verwendung von Dünger und Waldränder genemung und Pflanzenschutzmittel, rell3 m breit in Gewässer/Schutzobjekt Umbruch sowie die Erverhindern - Bei offen fliessenden stellung von Hochbauten Gewässern 3 m ab nicht zulässig Böschungskante

Sonstige Naturobjekte (Einzelbaum, Baumreihe/ -gruppe)

grüne(r) Punkt(e)

- siedlungs- und landschaftsprägendes Naturelement - Kulturrelikt

- Pflege auf lange Lebensdauer -freistehende Bäume: bei Abgang ersetzen, nach Absprache mit Gemeinderat

17

Aussichtspunkt

Symbol mit Richtungsangabe

- Aussicht freihalten

- keine aussichtsbehindernde Bauten und bleibende Pflanzungen

Lesesteinböschung

roter Punkt

- Kleintierunterschlupf, Element der Vernetzung

- Heutigen Zustand erhalten - Unterhalt sicherstellen

Geologisches Objekt

rotes Dreieck

- Moränenhügel, seltene geologische Formation, Hügelkreten - in Erscheinung und Ausmass schützen

- Keine Veränderung

-Prägendes Element des Weilerbildes

-Keine Umnutzung

Vorgärten in Weilern

Art. 23 1

Die im Bauzonen- und Kulturlandplan blau bezeichneten und im Anhang II aufgeführten Objekte stehen wegen ihres geschichtlichen oder symbolischen Wertes unter kommunalem Schutz. Ihre Substanz (Volumen, Proportionen und Struktur; Material-, Konstruktions- und Gestaltungsmerkmale) ist zu erhalten. Renovation, Umnutzung und eine eventuelle geringfügige Erweiterung ist möglich, sofern das Schutzziel gewahrt bleibt. Ein Abbruch ist verboten. Über Ausnahmen entscheidet der Gemeinderat aufgrund eines neutralen Fachgutachtens.

Gebäude mit Substanzschutz

2

Gebäude mit Volumenschutz

Die im Bauzonenplan grün bezeichneten Gebäude sind für das Ortsbild von besonderem Wert und in ihrem Volumen geschützt. Zusätzlich zu den in Abs. 1 zugelassenen baulichen Massnahmen dürfen sie abgebrochen werden, sofern die Erstellung von Ersatzbauten gesichert ist. Sie müssen an gleicher Stelle und mit den bisherigen Aussenmassen wieder aufgebaut werden. Von diesen kann nur abgewichen werden, wenn dadurch eine für das Ortsbild gleichwertige Lösung entsteht. Aus Gründen der Verkehrssicherheit kann eine geringfügige Standortverschiebung verlangt werden. Gesamthaft ist auf eine besonders gute Einpassung in das Ortsbild zu achten. 3

Die Nutzung richtet sich nach den Zonenvorschriften.

Art. 24 Die im Bauzonen- I Kulturlandplan bezeichneten und im

Anhang II aufgelisteten Kulturobjekte sind geschützt und dürfen nicht beseitigt werden.

Kulturobjekte

18 3.6 Weitere Zonen gernäss Art. 18 RPG

Art. 25 1

8ei der "Spezialzone Rai" handelt es sich um ein geologisch schwieriges Gebiet. Es ist möglich, dass die Bauzonenabgrenzung aufgrund von genauen geologischen Untersuchungen und den daraus resultierenden Sanierungsmassnahmen im ordentlichen Verfahren noch verändert werden muss.

Spezialzone Rai

2

0ie "Spezialzone Rai" darf nur auf der Basis eines auf die besonderen geologischen Verhältnisse abgestimmten Gestaltungsplanes überbaut werden.

Art. 26 Das im Kulturlandplan speziell dargestellte Gebiet wird

einer Uebergangszone gemäss § 170 Abs. 2 SauG zugewiesen.

Uebergangszone gernäss § 170 SauG

19

4. Definitionen

Art. 27 Untergeschosse, Dach- und Attikageschosse werden

nicht zur anrechenbaren Bruttogeschossfläche gezählt.

Ausnützungsziffer

Art. 28 1

Ais nicht störende Gewerbe gelten in Wohnquartieren passende Kleinbetriebe mit geringem Zubringerverkehr wie Läden, Büros und Geschäfte, die keine erheblich grösseren Auswirkungen entfalten, als sie aus dem Wohnen entstehen.

Gewerbe

2

Ais mässig störend gelten Betriebe mit Auswirkungen, die im Rahmen herkömmlicher Handwerks- und Gewerbebetriebe bleiben, auf die üblichen Arbeits- oder Öffnungszeiten beschränkt sind und nur vorübergehend auftreten. Betriebe, die ein hohes Mass von quartierfremdem Verkehr verursachen, gelten nicht als mässig störend.

Art. 29 1

Der Wohnanteil entspricht dem Verhältnis zwischen der zu Wohnzwecken genutzten Geschossfläche und der anrechenbaren Bruttogeschossfläche Wohnanteil =

Wohnanteil

Wohnfläche anrechenbare Bruttogeschossfläche

2

1n § 10 BNO ist der maximale Wohnanteil festgelegt. Er ist parzellenweise einzuhalten.

3

Die Übertragung von Wohnanteilen ist zulässig, wenn keine öffentlichen Interessen entgegenstehen.

Art. 30 1

Gegenüber dem Kulturland ist für Gebäude der zoneogernässe Grenzabstand einzuhalten.

Abstand gegenüber Kulturland

2

Dieser Grenzabstand kann weder aufgehoben noch reduziert werden.

Art. 31 1

Die Grenzabstände können bei Einhaltung des Gebäudeabstandes durch schriftliche Vereinbarung ungleich verteilt werden. 2

Die Vereinbarung ist dem Gemeinderat mit dem Baugesuch einzureichen.

Ungleichverteilung der Grenzabstände

20

Art. 32 1

Wird die in der Zoneneinteilung für den Mehrlängenzuschlag vorgeschriebene Fassadenlänge, ohne Anbauten und vorspringende Gebäudeteile, überschritten, so erhöhen sich die Grenzabstände gegenüber den verlängerten Gebäudeseiten um einen Viertel der Mehrlänge, jedoch höchstens um 4.00 m.

Mehrlängenzuschlag

2

Rückspringende Gebäudeteile

Bei rückspringenden Gebäudeteilen darf die für die Bemessung des Mehrlängenzuschlages massgebliche Fassadenlänge um das Mass des Rücksprunges verringert werden (Anhang 1).

Art. 33 Werden die architektonischen, gesundheits-, teuer- und

sicherheitspolizeiliehen Anforderungen erfüllt, so muss ein Neubau nur den vorgeschriebenen Grenzabstand, jedoch nicht den Gebäudeabstand zu einem Nachbargebäude einhalten, das vor lnkrafttreten dieser Bauordnung erstellt wurde.

Gebäudeabstand gegenüber bestehenden Bauten

Art. 34 1

Wenn nicht durch Baulinien oder Sichtzonen etwas anderes bestimmt ist, müssen nachstehende Mindestabstände gegenüber Gemeindestrassen und dem Gemeingebrauch zugängliche Privatstrassen eingehalten werden: a) Bauten

4.00 m

b) Einfriedigungen, Lärmschutzeinrichtungen und Mauern (inkl. Stützmauern) sowie Bäume bis zu 1.80 m Höhe

0.60 m

Bauabstände gegenüber Gemeindestrassen und Privatstrassen

Der Abstand gilt nur bei angrenzender Fahrbahn c) Bäume über 1.80 m Höhe - bei angrenzender Fahrbahn - bei angrenzendem Trottoir

2 .00 m 1.00 m

2

Einfriedigungen gegenüber Gemeindestrassen und dem Gemeingebrauch zugängliche Privatstrassen dürfen nicht höher als 1.80 m sein. Sie dürfen keine scharfen Spitzen, Stacheldrähte u. dgl. aufweisen.

Art. 35 1

Einfriedigungen dürfen keine scharfen Spitzen, Stacheldrähte u. dgl. aufweisen.

Einfriedigungen zwischen privaten Grundstücken

21

2

Stützmauern innerhalb des Baugebietes bis zu einer Höhe von 80 cm dürfen an die Grenze gestellt werden. Höhere Stützmauern bis zu max. 1.80 m sowie Stützmauern ausserhalb des Baugebietes und entlang der Baugebietsgrenze sind um das Mehrmass ihrer Höhe, mindestens jedoch 50 cm, von der Grenze zurückzuversezten und soweit notwendig mit einem Schutzgeländer zu versehen. Im gegenseitigen Einverständnis dürfen Stützmauern an oder auf die Grenze gesetzt werden.

Stützmauern

Art. 36 1

Arealüberbauungen sind nur in den Zonen W2 und W3 zulässig. Arealüberbauungen sind nur dann möglich, wenn die zusammenhängende, anrechenbare Landfläche mindestens 2'000 m2 in der W2 bzw. 3'000 m2 in der W3 beträgt.

Arealüberbauungen

2

Bei guter Gestaltung kann der Gemeinderat eine Erhöhung der Ausnützungsziffer gestatten. W2: bis zu max. 0.35 (2000 m2 ) oder linear ansteigend gernäss Tabelle im Anhang 111 bis zu max. 0.40 (5000 m2 und mehr).

W3: bis zu max. 0.50 (3000 m2) oder linear ansteigend gernäss Tabelle im Anhang 111 bis zu max. 0.55 (6000 m2 und mehr). 3

Bei guter Gestaltung kann der Gemeinderat in der Zone W3 eine Erhöhung auf max. 4 Geschosse gestatten.

4

Der Gemeinderat erlässt Richtlinien über die Anlage und Gestaltung der Spielflächen, der Gemeinschaftsräume und der Garagierung.

Richtlinien Gemeinschaftsanlagen, Garagierung

22 5. Bauvorschriften

Art. 37 1

Die Benennung der Strassen, Wege und Plätze sowie die Strassennumerierung der Bauten sind Sache des Gemeinderates.

Benützung von Privateigentum

2

Öffentliche Brunnen, Kabelverteilkasten, Personenunterstände bei Bushaltestellen und andere im öffentlichen Interesse liegenden Einrichtungen dürfer,:t an die Grenze der Privatgrundstücke gestellt werden. 3

Auf die Interessen der betroffenen Grundeigentümer ist möglichst Rücksicht zu nehmen.

Art. 38 1

Hinsichtlich Sicherheit, Fundation, Konstruktion , Material und Feuchtigkeitsisolation gelten die anerkannten Regeln der Baukunst als Richtlinie.

Allgemeine Anforderungen

2

Der Gemeinderat kann , wenn nötig, auf Kosten der Bauherrschaft eine Begutachtung durch Fachleute anordnen und besondere Massnahmen verlangen, soweit überwiegende öffentliche Interessen dies erfordern.

Art. 39 Aussenwände dürfen nachisoliert werden, selbst wenn

dadurch die Vorschriften über die Grenz- und Gebäudeabstände nicht mehr in vollem Masse eingehalten und die Ausnützungsziffer überschritten werden .

Energiesparmassnahmen

23

Art. 40 1

Für Neubauten gelten nachstehende Masse:

Raumhöhe: - Vollgeschoss -

Dachgeschoss

Raummasse Fenstergrössen Nebenräume

mind. 2.30 m mind. 2.30 m auf mind. 5 m2 Fläche

Fensterfläche:

1/1 0 der Bodenfläche (die Fenster müssen direkt ins Freie führen)

Nebenräume in Mehrfamilienhäusern Abstellraum: 2 mind. 4m (im Estrich - pro Wohnung oder auf dem gleichen Geschoss wie die Wohnung) Keller: - für eine 1-Zimmer-Wohnung - für jedes weitere Zimmer

mind. 4m2 1 m2 zusätzlich

Die Wohnungen haben ausreichende und gut benützbare Garten-, Terrassen- oder Balkonflächen aufzuweisen (ausgenommen Klein- und Dachwohnungen). 2

1n der Zone W3 kann bei Kleinwohnungen bis 2 Zimmer auf Abstellräume verzichtet werden.

Art. 41 1

Die Mindestbreite für Vorplätze, Treppen und Gänge beträgt 1.20 m. Bei Einfamilienhäusern darf dieses Mass unterschritten werden .

Gänge, Treppen

2

Die Mindesthöhe von Treppengeländern beträgt 0.90 m. Geländerdurchlässe und Trittöffnungen dürfen nicht mehr als 0.12 m Höhe oder Breite aufweisen.

Art. 42 Der Gemeinderat kann den Bezug von Wohnungen und

Arbeitsräumen verweigern, wenn das Gebäude nicht genügend ausgetrocknet ist, die Sicherheits- und Schutzvorkehren oder die Anforderungen des Schalloder Wärmeschutzes nicht erfüllt sind.

Bezug von Wohnungen und Arbeitsräumen

Art. 43 ln jedem Mehrfamilienhaus sind genügend grosse, gut

zugängliche und abschliessbare Abstellräume für Velos, Kinderwagen usw. vorzusehen.

Velos, Kinderwagen

24

Art. 44 1

Bei Mehrfamilienhäusern sind Garagen und Abstellplätze so anzuordnen, dass bewohnte Räume nicht mit Immissionen beeinträchtigt werden und eine zweckmässige Anordnung der Spiel- und Freiflächen möglich ist. Fusswege und Zufahrten sind nach Möglichkeit zu trennen.

Garagenvorplätze Radien Zufahrten

2

Der Garagenvorplatz muss von der Strassen- bzw. Gehweggrenze gemessen eine Tiefe von mindestens 5.50 m aufweisen. ln der Dorfzone können diese Masse reduziert werden .

3

Zur Entwässerung yon Garagen, Garagenvorplätzen, Einstellräumen für Motorfahrzeuge und Parkplätzen von Wohnbauten müssen Schlammsammler mit Tauchbogen eingebaut werden. Die Garagenvorplätze sind so zu erstellen, dass kein Abwasser auf die Strasse fliessen kann. Wo immer möglich sind Abstellplätze als nicht versiegelte Flächen zu erstellen. 4

Zufahrten im Freien dürfen höchstens 15% Neigung aufweisen. Sie sind in der Regel auf eine Tiefe von 5.00 m mit einer Neigung von höchstens 5% an die Strassen anzuschliessen. Die Zufahrten haben Radien von mindestens 3.00 m aufzuweisen. Aus topografischen Gründen kann in speziellen Fällen von diesen Massen abgewichen werden.

Art. 45 1

Spielplätze sind auf privatem Grund nach Möglichkeit abseits von Strassen, Zufahrten und Autoabstellplätzen an gut besonnten Stellen zu erstellen. Sie müssen durch die Grundeigentümer unterhalten werden, zugänglich bleiben und dürfen nicht zweckentfremdet werden.

Spielplätze

2

0ie Grundfläche der Kinderspielplätze und Spielflächen hat gesamthaft mindestens 15% der anrechenbaren Bruttogeschossfläche zu betragen. 3

Die Bereitstellung von Kinderspielplätzen und Spielflächen kann auf einem anderen Grundstück oder gemeinsam mit anderen Grundeigentümern erfolgen. Die Anlage muss aber in nützlicher Distanz (Sichtkontakt) zu den Wohnhäusern liegen und von den Kindern gefahrlos erreicht werden können.

Ersatzlösungen

Art. 46 Bei Mehrfamilienhäusern und Arealüberbauungen sind

ein möglicher Kompostierplatz und mindestens ein Abstellplatz für Abfallcontainer auszuweisen.

Container. Kampostplätze

25

6. Schutzvorschriften

Art. 47 1

Der Gemeinderat beurteilt die Einordnung von Bauten und Anlagen in das Ortsbild nach folgenden Kriterien:

Ortsbildschutz

a) Stellung (Firstrichtung) b) Grösse der Baukuben c) Wirkung im Strassenraum d) Form, Staffelung, Gliederung der Baumasse e) Dachform, Dachneigung f) Fassadengliederung g) Materialwahl, Farbe h) Terrain- und Umgebungsgestaltung, Einfriedung 2

Der Gemeinderat kann bei Baugesuchen:

a) zusätzliche Unterlagen (Farbmuster, Materialabgaben, Dachaufsichten, Aufnahmepläne des Altbestandes, Modelle, Umgebungsplan mit Gebäudeprofilen, Angaben über Gestaltung und Bepflanzung des Aussenraumes usw.) verlangen , b) Vorschläge zur besseren Einordnung unterbreiten, c) in empfindlicher Umgebung sowie bei aussergewöhnlichen Bauten eine Begutachtung verlangen , d) Verbesserungen oder die Beseitigung störender Anlagen und Bauteile verlangen, soweit dies technisch möglich und wirtschaftlich tragbar ist, und e) die Baubewilligung verweigern , soweit die Beeinträchtigung der Umgebung nicht auf andere Weise vermieden werden kann.

Art. 48 Auch wenn es sich nicht um ein Dachgeschoss handelt,

dürfen Dachflächen auf höchstens 1/3 der betreffenden Fassadenlänge mit Dachaufbauten und Dacheinschnitten durchbrachen werden. Einzelne zusätzliche Dachflächenfenster bis zu einer Grösse von 0.80 m2 sind 2 erlaubt, jedoch max. 1 Stück pro25m Dachfläche. Dacheinschnitte sind in der Dorfzone nicht erlaubt.

Dachgestaltung

26

Art. 49 1

0as Terrain soll nicht unnötig verändert werden . Ökologisch und geomorphologisch wertvolle Objekte sind zu schonen. Terrainveränderungen dürfen die Nachbarn nicht übermässig beeinträchtigen, müssen sich einwandfrei in die Umgebung einordnen und dürfen die Verkehrssicherheit nicht beeinträchtigen. Versiegelte Flächen sind auf das Notwendige zu beschränken.

Aussenraumgestaltung

2

Wer an seinem Grundstück die Höhenlage verändert. hat das Erdreich mit Böschungen und nötigenfalls -mit Stützmauern zu sichern. Stützmauern sind in genügender Stärke zu erstellen. in gutem Zustand zu erhalten und in der Regel zu bepflanzen. 3

Die Umgebungsarbeiten bilden einen Bestandteil des Bauprojektes. Der Gemeinderat erlässt gegebenenfalls entsprechende Auflagen in der Baubewilligung. 4

Aufschüttungen und Abgrabungen werden nur zugelassen, sofern sie zurückhaltend in Erscheinung treten (max. 1.80 m).

Art. 50 1

Die Ablagerung von Aushubmaterial, Baumaterial usw. für eine Dauer von mehr als 2 Monaten kann nur in den Zonen G und I bewilligt werden .

Materialablagerungen

2

Der Gemeinderat kann Auflagen machen über die zugelassenen Materialien sowie über die Höhe, Abstände und Gestaltung der Ablagerung und des Lagerplatzes. Er kann nötigenfalls eine Umzäunung verlangen.

Art. 51 1

Antennen und Parabolspiegel müssen sich einwandfrei in das Orts- und Landschaftsbild einpassen.

Antennen und Parabolspiegel

2

1m Rahmen des Bundesrechtes ist das Errichten neuer Aussenempfangsantennen und -parabolspiegel in der Dorfzone untersagt.

3

0as Ausmass von Sonnenkollektoren wird von Fall zu Fall durch den Gemeinderat festgelegt. Auf Hauptdächern sichtbare Kollektoren und Solarzellen sind in der Dorfzone nicht erlaubt.

Sonnenkollektoren

Art. 52 1

Jedermann ist verpflichtet, sich bei Ausübung seines Eigentums, wie namentlich beim Betrieb eines gewerblichen oder industriellen Unternehmens, aller übermässigen Einwirkungen auf das Eigentum der Nachbarn und die weitere Umgebung zu enthalten.

Einwirkungen

27

2

Verboten sind insbesondere alle schädlichen und nach Lage sowie Beschaffenheit der Grundstücke oder nach Ortsgebrauch nicht gerechtfertigten Einwirkungen durch Lärm, Erschütterungen, Geruch, Abgase, Rauch, Russ , Dünste, Staub oder Strahlen. 3

Eigentümer und Besitzer von Grundstücken haben alle zurnutbaren baulichen und betrieblichen Massnahmen zu treffen, um Einwirkungen auf die Umgebung möglichst gering zu halten, soweit dies technisch und betrieblich möglich und wirtschaftlich tragbar ist.

28

7. Vollzug und Verfahren

Art. 53 1

Der Gemeinderat kann Kommissionen mit beratender Funktion bestellen. Er kann für die Prüfung von Gesuchen und für Vollzugskontrollen externe Fachleute sowie regionale Stelle n beiziehen.

Zuständigkeit

2

Der Gemeinderat kann die Bewilligungen von Bauvorhaben, die weder nachbarliche noch öffentliche Interessen berühren, an die Baukommission delegieren. Im übrigen ist für Verfügungen und Entscheide aller Art der Gemeinderat zuständig. 3

Der Gemeinderat regelt die Einzelheiten in einem Reglement.

Art. 54

Die Gebühren und die Tragung der weiteren Verfahrenskosten (Auslagen für externe Fachleute und regionale Stellen. Expertisen usw.) richten sich nach dem Gebührenreglement der Gemeinde.

Gebührenreglement

Art. 55

Der Gemeinderat erlässt Richtlinien zum Vollzug Naturschutz.

Vollzugsrichtlinien

8. Schluss- und Übergangsbestimmung

Art. 56

Durch diese Bau- und Nutzungsordnung werden aufgehoben: a) der Zonenplan vom 21. April 1981 b) die Bauordnung vom 21. April1981 c) die Nutzungsordnung vom 22. November 1993 Zusätzlich wird aufgehoben: die Sondernutzungsbestimmung ,,Arealüberbauungspflicht" im Ueberbauungsplan "Cholgrueb" vom 12. Dezember 1989 /30. November 1993.

Aufhebung bisherigen Rechts

Anhang I

Grenzabstand, Mehrlängenzuschlag Beispiel für Bauten in der Zone W2

=

= 25.00 - 4.00 Mlz = ~ (21.00 12.00) =

L

21.00 2.25

I

I

I

"'I

~I

- - -1----+

;.,....,...,..,-r,...,...,...,..,~'?""1"~'?""1"~,..,.~,...,...,..,..,L ~0 0

'lt

eingeschoss i oe Gebäudeseilen

0

Gz 0 0

,...:

L=9.00

~ rwe1Qesc . h . G b.. . oss•oe e oudese•len

L = 7.00

-

:;:

mo)( . Gebäudelänge

L Mlz

25.00

=25.00 - 2.00 = 23.00 =~ (23.00 - 12.00) = 2.75 Ge

= Grenzabstand eingeschossige Gebäudeseiten

Gz

= Grenzabstand zweigeschossige Gebäudeseiten

L

= Für Mehrlängenzuschlag

massgebliche Fassadenlänge

Mlz

= Mehrlängenzuschlag: ~ von über 12m

0

O'i

Anhang II

Kommunal geschützte Bauten (Substanzschutz) § 23 Abs. 1

Gebäude-Nr.

Parzellen Nr.

Haustyp

50A

1282

Wohnteil Bauernhaus

50 B

1283

Oekonomieteil

51

1250

Schopfbaute

52

1251

Wohnteil Bauernhaus

56A

1286

Wohnteil Bauernhaus

58

1243

Alter Teil Schopfbaute

65

451

Wohnhaus (ehern. Gasthof "Herrenberg")

87

562

Altes Schulhaus

26

612

Wohnteil Doppelbauernhaus (ehern. Schulhaus)

81

416

Wohnteil ehemaliges Bauernhaus

Geschützte Kulturobjekte § 24 -

Alte Scheune Waldhof, Riegelbau (heute Wohnhaus) Ruinen Kindhausen Burg Hasenberg, Burgacker Gwinden Alter Brunnen "1764", Unter Schönenberg (ausser Betrieb) Brunnen Gwinden "1783/1864" Brunnen Raibächli "1789" Brunnen Egelseestrasse Kindhausen "1776/1885" Brunnen Oberschönenberg "1786" (bei Liegenschaft Nr. 81) Brunnen Oberschönenberg "1795" Grenzstein Gwinden "1719" Grenzstein mit Wappen, Holenstrasse/Rummelbach Grenzstein Holenstrasse "1860" Waldbrunnen/Sitzplatz, Rossweid

Anhang 111

Tabelle für die Erhöhung der Ausnützungsziffer bei Arealüberbauungen

Ausnützungsziffer 0.60

0.575

W3

0.55

, 0.525

~

V

V ~

~

~

0.50

0.475

W3 0.45

0.425

W2

0.40

0.375

V ~

0.35

~

~

V

~

0.325

W2 0.30

0.275 '

0.25 Grundstücksfläche in m2

1500

2000

2500

3000

3500

4000

4500

5000

5500

6000

6500