Quartierplanänderung "Bartlimes Sulzbach", Bezirk Gonten

Art. 13

Art. 14

Art. 15 Baugesuchsverfahren

Kosten Aufhebung bisheriger Quartierplan Inkrafttreten

7 7 7 7

Gestützt auf Art. 52 des kantonalen Baugesetzes (BauG) vom 29. April 2012, die kantonale Bauverordnung (BauV) vom 22. Oktober 2012, sowie den Zonenplan vom 8. Mai 2011 erlässt der Bezirksrat Gonten für das Gebiet "Bartlimes-Sulzbach", Gonten, folgendes Quartierplan-Reglement:

3

Bezirk Gonten, Quartierplan „Bartlimes-Sulzbach", Gonten, 16.11.2018

I. Allgemeine Bestimmungen

Art. 1 Bestandteile und Geltungsbereich

1

Der Quartierplan besteht aus dem Situationsplan 1:500 Nr. 2009.411-1 vom 16. November 2018 und dem vorliegenden Reglement. Integrierender Bestandteil ist auch das Hochwasserschutz-Konzept vom 2. Februar 2010, Projekt Nr. 2009.411 der Hersche Ingenieure AG.

Dokumente

2

Dieses Reglement gilt für den im Quartierplan bezeichneten Perimeter. Dieser umfasst das Gebiet des Neubauquartiers „Bartlimes", sowie die bestehenden Wohn- und Gewerbebauten im Gebiet Sulzbach, Gonten.

Geltungsbereich

3

Reglement, Hochwasserschutz-Konzept, sowie die im Quartierplan gemachten Festlegungen sind verbindlich. Die Planhinweise haben erläuternden Charakter.

Verbindlichkeit

Art. 2 Zweck

Mit dem Quartierplan „Bartlimes-Sulzbach" wird die planerische Voraussetzung für eine optimale Ausnützung des Baugebietes geschaffen. Insbesondere werden einzelne Abweichungen zur kantonalen Bauverordnung geregelt. Im Weiteren soll die Grundtage für eine landschaftsverträgliche Überbauung, sowie die Wahrung der Anliegen des Hochwasserschutzes geschaffen werden.

Zweck

II. Erschliessung

Art. 3 Verkehrserschliessung

1

Die Erschliessung des Planungsgebietes erfolgt in Form einer Ringstrasse über die neu zu erstellende Quartierstrasse Bartlimes und die bestehende Stichstrasse Sulzbach.

Ringstrasse

2

Die Erschliessungsstrasse wird in einem ortsüblichen Baustandard inkl. Feinbelag durch die Grundeigentümer erstellt, bzw. instand gestellt. Nach der Fertigstellung wird die Quartierstrasse gemäss Art. 5, Abs. 2 des Strassengesetzes unentgeltlich in das öffentliche Strassennetz des Bezirks übernommen.

Übernahme durch den Bezirk

Art. 4 Ver- und Entsorgung

1

Allfällige noch notwendige Ver- und Entsorgungsanlagen (Wasser, Abwasser, Meteorwasser, Elektrizität, Strassenbeleuchtung und weitere Medien) sind gesamthaft zu planen und nach den diesbezüglichen gesetzlichen und technischen Vorschriften auszuführen. Sie sind mit dem Strassenbau zu koordinieren.

Notwendige Anlagen

2

Die Entwässerung erfolgt im Trennsystem. Das Meteorwasser ist möglichst versickern zu Lassen. Die Versiegelung der Vorplätze und Umgebungsflächen ist gering zu halten. Beim Bau von Sickerleitungen ist das Grundwasserniveau zu berücksichtigen.

Entwässerung

Hersche Ingenieure AG, Rinkenbach 12, 9050 Appenzell, Tel. 071 / 788 06 29

4

Bezirk Gonten, Quartierplan „Bartlimes-Sulzbach", Gonten, 16.11.2018

III. Bebauung

Art. 5 Baulinien

1

Für ober- und unterirdische Bauten gilt gegenüber der Quartierstrasse ein verminderter Strassenabstand von 3 m. Dachvorsprünge und Balkone dürfen die Strassenabstandslinie um maximal 80 cm überragen.

Strassenabstandstinie

2

Innerhalb des Strassenabstandes sind übrige Bauten und Anlagen wie Einfriedungen, Rabatten, Eingangstreppen, Stützmauern, Böschungen u.ä. gestattet, sofern die Sichtweiten eingehalten sind und die Verkehrssicherheit gewährleistet ist. Sie müssen einen lichten Abstand von mindestens 50 cm vom Strassenrand einhalten

Strassenabstand Übrige Bauten und Anlagen

3

Die im Quartierplan eingetragenen Sichtfelder gemäss der Schweizer Norm SN 640 273 sind von allen Hindernissen frei zu halten, die ein Motorfahrzeug oder ein Leichtes Zweirad verdecken könnten.

Sichtlinien

Art. 6 Bauvorschriften

1

Wo im Quartierplan nichts anderes vermerkt ist, gelten grundsätzlich die Bauvorschriften und Bestimmungen der Regelbauweise für die dreigeschossige Wohn- und Gewerbezone WG3 gemäss kantonaler Baugesetzgebung.

Allgemein

2

Als massgebendes Terrain gilt grundsätzlich das gewachsene Terrain. Verbindliche Abweichungen sind im Quartierplan speziell bezeichnet.

Massgebendes Terrain

3

Weiter gelten die folgenden, z. T. von der Regelbauweise abweichenden, speziellen Bauvorschriften:

Weitere spezielle Bauvorschriften

Bereich

A B

C

D

E F1 F2

max.

Einschränkung Nutzungsart (Wohnnutzung / gewerbliche Nutzung) keine siehe Bemerkung

4)

nur reine Wohnbauten mit max. 2 Wohneinheiten

sieh e Bemerkung 5 )

max.

Gesamthöhe

Fassaden -höhe

max.

Geschosszahl min./max.

1)

1)

2)

3)

3)

45 m 13 m

14 m 13.5 m

10.5 m 10 m

3/4 2/3

0.95 0.6

1.0 0.95

32 m

13.5 m

10 m

2/3

0.6

0.95

32 m

13.5 m

10 m oder

2/3

0.6

0.95

2/4 3/4 3/4

0.65 0.65 0.65

1.0 1.0 1.0

keine keine

32 m 45 m

siehe Bemerkung 6)

32 m

max.

max.

GebäudeLänge Wohnbauten

14 m 14 m 14 m

12.6 m 10.5 m 10.5 m 10.5 m

Verhältnis HNF W zu aGSF

Verhältnis HNF W+G zu aGSF

7)

Hersche Ingenieure AG, Rinkenbach 12, 9050 Appenzell, Tel. 071 / 788 06 29

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Bezirk Gonten, Quartierplan „Bartlimes-Sulzbach", Gonten, 16.11.2018

Bemerkungen: 1) Die Bestimmung betreffend den Höhenzuschlag gemäss Art. 54 BauV kommt unverändert zur Anwendung. 2)

Für reine Gewerbebauten ist auch die eingeschossige Bauweise zulässig.

3)

max. Verhältnis der Hauptnutzfläche Wohnen (HNF W) zur anrechenbaren Grundstücksfläche (aGSF) max. Verhältnis der Hauptnutzfläche Wohnen und Gewerbe (HNF W+G) zur anrechenbaren Grundstücksfläche (aGSF)

4)

Als reine Wohnbauten sind nur EFH mit einer maximalen Gebäudelänge von 13 m (exklusive eingeschossige Anbauten) zulässig.

5)

Bis zum 15.11.2019 sind nur reine Gewerbebauten oder Wohn- und Gewerbebauten mit einem Wohnanteil von maximal 50 % der gewerblich genutzten Geschossfläche zulässig.

6)

Bis zum 31.12.2021 sind nur reine Gewerbebauten oder Wohn- und Gewerbebauten mit einem Wohnanteil von maximal 50 % der gewerblich genutzten Geschossfläche zulässig.

7)

Die maximal zulässige Fassadenhöhe von 12.6 m gilt nur für reine Gewerbebauten. Für reine Wohnbauten, sowie Wohn- und Gewerbebauten beträgt die maximal zulässige Fassadenhöhe 10 m.

IV. Gestaltung

Art. 7 Bauten und Anlagen

1

Bauten und Anlagen haben insbesondere bezüglich Massstab, architektonischem Ausdruck, Gliederung, Materialwahl und Farbgebung in sich und untereinander erhöhten Anforderungen zu genügen und eine gute Gesamtwirkung und Einfügung in das Orts- und Landschaftsbild zu erzielen. Im Rahmen von Baugesuchen sind jeweils ein Farb- und Materialkonzept, sowie ein Umgebungsgestaltungsplan einzureichen.

Orts- und Landschaftsbild

2

Für Neu- und Ersatzbauten ist eine einheitliche Materialisierung anzustreben. Glänzende Materialien und grelle, grossflächig eingesetzte Farben sind zu vermeiden. Bei Wohnbauten sind mindestens 50 0/0 der Gesamtfassadefläche in Holz auszuführen. Für Fassadensanierungen bei bestehenden Bauten gelten dieselben Vorschriften wie bei Neu- und Ersatzbauten.

Fassadengestaltung

3

Wohn-Hauptbauten müssen Sattel- oder Walmdächer mit einer Neigung zwischen 20 0 und 40 0 aufweisen. Für Gewerbebauten, sowie An-, Kleinund Kleinstbauten können auch andere Dachformen bewilligt werden, sofern sie sich harmonisch ins Quartierbild einfügen.

Dachform

4

Schrägdächer von Wohnbauten sind entweder mit Ziegeln oder mit Flacheternit einzudecken. Flachdächer von Gewerbebauten sind extensiv zu begrünen.

Bedachungsmaterial

5

Solar- und Photovoltaikanlagen sind so einzubauen, dass sie optisch flächenbündig in Erscheinung treten.

Solar- und Photovoltaikan lag en

Hersche Ingenieure AG, Rinkenbach 12, 9050 Appenzell, Tel. 071 / 788 06 29

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Bezirk Gonten, Quartierplan „Bartlimes-Sulzbach", Gonten, 16.11.2018

Art. 8 Umgebung

1

Terrainveränderungen und Stützbauwerke sind dem gewachsenen Terrain möglichst harmonisch anzupassen und auf das minimal notwendige Mass zu beschränken.

Terraineinpassung

2

Lebhäge und Sträucher müssen einen lichten Abstand von mindestens 30 cm vom Strassenrand einhalten. Zur Gewährleistung der Verkehrssicherheit können grössere Abstände verfügt werden.

Lebhäge und Sträucher

3

Die Umgebungsgestaltung (Terrain und Bepflanzung) ist insbesondere in den Kurven der Strassen und bei Ausfahrten so auszuführen, dass die Sichtweiten eingehalten sind und die Verkehrssicherheit gewährleistet ist. Änderungen an der Umgebungsgestaltung mit Auswirkung auf die Verkehrssicherheit sind bewilligungspflichtig.

Verkehrssicherheit

V. Schutzbestimmungen

Art. 9 Gewässerschutz

1

Innerhalb des Gewässerabstandsbereiches sind Terrainveränderungen nicht gestattet. Eine Ausnahme gilt für Massnahmen des Hochwasserschutzes gemäss Art. 10 dieses Reglements. Materiallager, Gartenmöbel, Kleinbauten etc. sind nicht gestattet.

Uferbereich

2

Der Uferbereich der Schwarz ist bei allfällig notwendigen Eingriffen gemäss Richtkonzept Ufersanierung Schwarz vom 5. Mai 2009 zu gestalten.

Schwarz

Art. 10 Hochwasserschutz

1

Für das Baugebiet herrscht gemäss der Naturgefahrenkarte AI teilweise eine leichte bis mittlere Überflutungsgefährdung.

Gefährdung

2

Zum Schutz gegen Überschwemmungen sind im Planungsgebiet die Massnahmen gemäss dem Hochwasserschutz-Konzept vom 2. Februar 2010, Projekt Nr. 2009.411 der Hersche Ingenieure AG verbindlich.

Hochwasserschutz-Konzept

3

Bauten und Anlagen in überschwemmungsgefährdetem Gebiet sind konzeptionell den Gefährdungen anzupassen. Insbesondere die Höhenlage der Bauten (Erdgeschoss), die Lage von Eingängen zu Unterund Erdgeschossen, sowie die Höhenlage von Öffnungen (Fenster, Lichtschächte, Lüftungsöffnungen etc.) sind so festzulegen, dass die Gefahren behoben oder zumindest wirksam reduziert werden können. Im Baugesuch hat der Gesuchsteller darzulegen, welche Massnahmen zur Gefahrenbehebung, bzw. Schadensminderung getroffen werden.

Massnahmen

4

Die Quartierstrasse muss so ausgebildet werden, dass sie bei Hochwasser als Abflusskorridor dient. Die natürlichen Gefälle beider Strassenteile in Richtung der Kurve im südwestlichen Bereich sind auszunutzen.

Quartierstrasse

Hersche Ingenieure AG, Rinkenbach 12, 9050 Appenzell, Tel. 071 / 788 06 29

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Bezirk Gonten, Quartierplan „Bartlimes-Sulzbach", Gonten, 16.11.2018

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Ausserhalb der Quartierstrasse sind an den im Plan generell bezeichneten Stellen Abflussmulden zu erstellen, welche von einer Bebauung und Bepflanzung freizuhalten sind. Die genaue Lage und Grösse ist jeweils mit dem 1. Baugesuch in diesen Bereichen nach Absprache mit dem Bau- und Umweltdepartement zu definieren. Bei einer infolge Überbauung notwendigen Verlegung der Abflussmulde im Bereich F2 sind Massnahmen zum Schutz der angrenzenden Parzellen zu treffen (z.B. Damm).

Abflussmulden

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Der Gewässerzugang für Unterhaltsarbeiten entlang der Schwarz befindet sich auf der Westseite des Bereiches D und ist auf einer Breite von 3 m stets zu gewährleisten.

Zugang zur Schwarz

Art. 11 Bevölkerungsschutz

Im Quartierplangebiet sind bei Neubauten Schutzräume gemäss den übergeordneten Bestimmungen zu erstellen. Dabei ist die Realisierung eines Sammel-Schutzraumes für die ganze Überbauung anzustreben.

Schutzräume

VI. Übrige Bestimmungen

Art. 12 Baugesuchsverfahren

Im Sinne einer begleitenden Bauberatung sind die zuständige Baubewilligungsbehörde und die Fachkommission Heimatschutz frühzeitig in den Planungsprozess einzubeziehen.

Bauberatung

Art. 13 Kosten

1

Die Verfahrenskosten für die Quartierplanänderung sind durch die Holzbau Albert Manser AG zu tragen.

Verfahrenskosten

2

Die Kosten für die Erschliessung des ursprünglichen Quartierplangebietes inkl. Strassenanschluss der Parzellen Nr. (977) und 1084 gehen zu Lasten der Holzbau Albert Manser AG. Die Kosten für die notwendigen Erschliessungsanlagen auf den Parzellen Nr. 113 / 997 gehen zu Lasten des Grundeigentümers.

Erschliessungkosten

3

Die Quellleitung zur Liegenschaft Urchenhanses ist bei einer allfällig notwendigen Verlegung auf Kosten des Verursachers neu zu erstellen.

Quellleitung Urchenhanses

Art. 14 Aufhebung bisheriger Quartierplan

Dieser Quartierplan ersetzt den bisherigen, von der Standeskommission am 29. April 2014 genehmigten Quartierplan „Bartlimes".

Art. 15 Inkrafttreten

Plan und Reglement treten nach der Genehmigung durch die Standeskommission in Kraft.

Hersche Ingenieure AG, Rinkenbach 12, 9050 Appenzell, Tel. 071 / 788 06 29

Inkrafttreten