Überbauungsplan Mohren 4

1.

Mit Schreiben vom 16. November 2023 ersucht der Gemeinderat Reute um die Genehmigung des Über-

bauungsplans Mohren 4. Der Überbauungsplan Mohren 4 ist raumplanungsrechtlich vom Teilzonenplan Mohren , Parz. Nrn. 426 , 449, 610 und 692 abhängig . Der Reg ierungsrat hat den Teilzonenplan Mohren, Parz. Nrn. 426 , 449, 610 und 692 am 13. Februar 2024 in einem separaten Verfahren genehmigt. 2. Die Baugesellschaft Sonnenschein beabsichtigt, in der Gemeinde Reute, Gebiet Mohren, auf der Parzelle Nr. 426 eine Wohnüberbauung zu realisieren . Die Gemeinde Reute plant, in diesem Kontext einen öffentlichen Spielplatz, öffentliche Autoabstellplätze und eine Entsorgungsstelle auf der Parzelle Nr. 692 zu realisieren . 3.

Der Überbauungsplan Mohren 4 ermöglicht die Bebauung des Planungsgebiets mit einem Mehrfamilien-

haus und zwei Doppeleinfamilienhäusern. Zudem wird die Erstellung eines öffentlichen Spielplatzes, von zwei öffentlichen Autoabstellplätzen und einer öffentlichen Entsorgungsstelle geregelt. Für die geplante Verlegung der bestehenden Bushaltestelle aus dem Einmündungsbereich der Ahornstrasse wird koordiniert mit dem kantonalen Strassenbauprojekt (BP 5700329) ein Baubereich im Überbauungsplan Mohren 4 gesichert. 4. Das Amt für Raum und Wald hat den Entwurf des Überbauungsplans Mohren 4 vorgeprüft. Mit Bericht vom 27. Februar 2023 konnte der Gemeinde Reute, vorbehältlich notwendiger Anpassungen , ein Antrag auf Genehmigung in Aussicht gestellt werden . 5. Der Gemeinderat Reute hat die Bevölkerung vor der Mitwirkungsfrist im Rahmen einer öffentlichen Informationsveranstaltung über das Vorhaben informiert. Der Überbauungsplan Mohren 4 wurde zwischen dem 20 . März 2023 und dem 19. April 2023 zur Mitwirkung bekannt gemacht. Im Rahmen der Mitwirkung wurden zwei schriftliche Eingaben eingereicht. Diese hatten keine Auswirkungen auf den Überbauungsplan Mohren 4. 6. Der Überbauungsplan Mohren 4 lag vom 5. August 2023 bis zum 4. September 2023 öffentlich auf. Innerhalb der Auflagefrist ging keine Einsprache ein 7. Der Gemeinderat Reute erliess den Überbauungsplan Mohren 4 am 20. September 2023 und unterstellte die Planung dem fakultativen Referendum . Während der Frist vom 7. Oktober 2023 bis zum 26. Oktober 2023 wurde das fakultative Referendum nicht ergriffen.

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8.

Erwägungen

1.

Formelles

Gemäss Art. 49 Abs. 2 des Gesetzes über die Raumplanung und das Baurecht (Baugesetz; BauG; bGS 721.1) sind Sondernutzungspläne dem Departement Bau und Volkswirtschaft zur Genehmigung zu unterbreiten . Die Genehmigung wird erteilt, wenn der Plan den gesetzlichen Vorschriften und der übergeordneten Planung entspricht und nicht als unzweckmässig erscheint. Die formellen Voraussetzungen für eine Plangenehmigung gemäss Art. 45 ff. BauG sind erfüllt.

2.

Übergeordnete Planung und weitere Planungsinstrumente

a)

Inventar schützenswerter Ortsbilder der Schweiz (/SOS)

Die Gemeinde Reute ist vom ISOS nicht betroffen.

b)

Kantonaler Richtplan

Im kantonalen Richtplan wird Reute bezüglich Gemeindetypen als ländliche Gemeinde bezeichnet. Die ländlichen Gemeinden weisen gemäss kantonalem Richtplan eine Bedeutung als Wohnstandort mit Erholungsfunktion auf. Zudem verfügen sie über ein Grundversorgungsangebot an Gütern des täglichen Bedarfs sowie über ein Grundangebot an Arbeitsplätzen (Gewerbe) . Die Chancen der ländlichen Gemeinden liegen in einer sanften Entwicklung und in der Bewahrung der ländlichen Qualitäten. Der Überbauungsplan Mohren 4 schafft die planungsrechtliche Voraussetzung für eine zweckmässige Innenentwicklung im Ortsteil Mohren der Gemeinde Reute. Der Überbauungsplan Mohren 4 entspricht den Richtplanvorgaben .

c)

Gemeinderichtplan

Der Regierungsrat genehmigte den überarbeiteten Gemeinderichtplan der Gemeinde Reute am 28. September 2021 . Der Gemeinderichtplan der Gemeinde Reute weist verschiedene Richtplanbeschlüsse zur angestrebten Entwicklung im Ortsteil Mohren in der Gemeinde Reute auf (u .a. Richtplanbeschlüsse Nrn. S 1.2.3, S 4.1.1 und L 2.2 .1). Mit dem Teilzonenplan Mohren 4 wird eine ortsbaulich und raumplanerisch sinnvolle Innenentwicklung im Ortsteil Mohren der Gemeinde Reute ermöglicht. Die behördenverbindlichen Vorgaben des Gemeinderichtplans der Gemeinde Reute werden eingehalten.

d)

Zonenplan Nutzung

Der Regierungsrat genehmigte koordiniert zum Überbauungsplan Mohren 4 den Teilzonenplan Mohren, Parz. Nrn. 426, 449, 610 und 692 am 23. Januar 2024. Mit dem Teilzonenplan Mohren, Parzellen Nrn. 426, 449, 610 und 692 wurden die vom Überbauungsplan Mohren 4 betroffenen Flächen der Wohn- und Gewerbezone WG2 sowie der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen zugewiesen. Die nutzungsspezifischen Bestimmungen des Überbauungsplans Mohren 4 entsprechen in den jeweiligen Bereichen der zugrundeliegenden Grundnutzung.

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3.

Recht- und Zweckmässigkeit

a)

Gemäss Art. 39 BauG regelt der Überbauungsplan die Überbauung eines Teilgebiets mit Sonderbauvor-

schriften . Die Sonderbauvorschriften präzisieren die in der jeweiligen Zone geltenden Vorschriften. Durch Sonderbauvorschriften können u.a. die Bauweise (offen , geschlossen), die Anordnung und Gliederung der Bauten , die Grösse und Abstände der Bauten, die Firstrichtung und Dachform, die Materialwahl und Fassadengestaltung, Anordnung, Gestaltung und Bepflanzung der Freiräume und die Nutzungsintensität geregelt werden. Der Überbauungsplan Mohren 4 berücksichtigt den Regelungsbereich von Art. 39 BauG. b)

Gemäss Art. 41 Abs . 1 BauG dürfen die Sonderbauvorschriften dem Zweck der jeweiligen Zone nicht wi-

dersprechen. Zudem darf mittels Überbauungsplan bei der Geschosszahl höchstens um ein Vollgeschoss und bei der Intensität der Nutzung höchstens um 10 % abgewichen werden. Gemäss Art. 41 Abs. 2 BauG dürfen Abweichungen bei der Geschosszahl und bei der Intensität der Nutzung nur gewährt werden , wenn die Anordnung und Gliederung der Bauten in der Planung enthalten sind, die Grösse des Grundstückes die Abweichungen rechtfertigt und die Interessen der Nachbarn nicht erheblich beeinträchtigt werden und in Bezug auf die architektonische Gestaltung, die Wohnhygiene sowie auf die Eingliederung in die bauliche und landschaftliche Umgebung eine wesentliche Qualitätssteigerung nachgewiesen ist. Vergleichsmassstab für die wesentliche Qualitätssteigerung sind Projekte, die die Gestaltungsanforderungen gemäss Regelbauweise erfüllen . Mit dem Überbauungsplan Mohren 4 wird eine um 10 % höhere Ausnützungsziffer und ein zusätzliches Geschoss gegenüber der Regelbauweise gemäss Baureglement der Gemeinde Reute gewährt. Mit dem Überbauungsplan Mohren 4 samt den dazugehörigen Sonderbauvorschriften werden u.a. die genaue Anordnung der Gebäude, die Dachgestaltung, die Firstrichtung , das Fassadenmaterial, die Parkierung, die Aussenraumgestaltung und die Bepflanzung eigentümerverbindlich geregelt. Dem Überbauungsplan Mohren 4 liegt eine ortsbaulich und architektonisch qualitative Projektstudie zugrunde. Die jeweiligen Bestimmungen des Überbauungsplans Mohren 4 sichern im Vergleich zur Regelbauweise erwiesenermassen eine wesentliche Qualitätssteigerung. Die materiellen Vorgaben von Art. 41 Abs . 1 BauG werden erfüllt. c)

Der Überbauungsplan Mohren 4 erweist sich als recht- und zweckmässig . Die Genehmigung für den

Überbauungsplan Mohren 4 kann erteilt werden .

C.

Beschluss

1.

Der Überbauungsplan Mohren 4 wird genehmigt.

2.

Für die Genehmigung wird eine Gebühr von Fr. 1'500.00 erhoben.

3.

Mitteilung an: Gemeinderat Reute Ue 3 Exemplare mit Genehmigungsvermerk) ERR Raumplaner AG, Teufener Strasse 19, 9000 St. Gallen Ue 1 Exemplar mit Genehmigungsvermerk, ohne Beilagen) Abteilung Raumentwicklung Ue 1 Exemplar mit Genehmigungsvermerk) Baukoordinationsdienst Betriebliches Rechnungswesen

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Amtsblatt Rechtsmittel : Gegen diesen Entscheid kann innert 20 Tagen seit der Zustellung beim Regierungsrat (Regierungsrat, Regierungsgebäude, 9102 Herisau) schriftlich Rekurs erhoben werden . Der Rekurs hat einen Antrag sowie eine kurze Begründung zu enthalten. Der angefochtene Entscheid ist beizulegen (Art. 30 ff. des Geset-

l-am p

zes über die Verwaltungsrechtspflege [VRPG ; bGS 143.1]) .

Dölf Biasotto, Regierungsrat 5000.2021-1111

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