Teilrevision Parz. 347 und Quadras

30. April 2014

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A. Die Stimmberechtigten der Gemeinde Ftan beschlossen anlässlich der Umenabstimmung vom 20. Januar 2013 eine Gesamtrevision der Ortsplanung, welche ein neues Baugesetz, neue Zonenpläne und Generelle Gestaltungspläne sowie neue Generelle Erschliessungspläne umfasst. Das Amt für Raumentwicklung (ARE) verfasste zur Revisionsvorlage mit Datum vom 22. Juli 2011 einen Vorprüfungsbericht. Die öffentliche Bekanntgabe des Gemeindebeschlusses vom 20. Januar 2013 gemäss Art. 48 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG) erfolgte am 14. März 2013. Es gingen keine Planungsbeschwerden ein. Mit Schreiben vom 10. April 2013 ersuchte der Gemeindevorstand Ftan die Regierung um Genehmigung der Gesamtrevision der Ortsplanung im Rahmen von Art. 49 KRG. Das Genehmigungsverfahren ist zurzeit noch im Gange. Aufgrund des Umstandes, dass in Bezug auf die geplante Erweiterung der Beschneiungsanlagen verschiedene Ergänzungen der Unterlagen erforderlich sind, sowie infolge eines zu einzelnen Punkten der Ortsplanungsvorlage durchzuführenden Anhörungsverfahrens wird dieses noch einige Zeit in Anspruch nehmen.

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B. Anlass für die vorgezogene Genehmigung einzelner Zonen

Am 2. April 2014 hat der Bundesrat beschlossen, das teilrevidierte Bundesgesetz über die Raumplanung (RPG) sowie die geänderte Eidgenössische Raumplanungsverordnung (RPV) auf den 1. Mai 2014 in Kraft zu setzen. Laut der Übergangsbestimmung von Art. 38a Abs. 1 und Abs. 2 des angepassten RPG passen die Kantone innert fünf Jahren nach dessen Inkrafttreten ihre Richtpläne an die Anforderungen von Art. 8 und Art. 8a Abs. 1 RPG an, wobei bis zur Genehmigung dieser Richtplananpassung durch den Bundesrat im betreffenden Kanton die Fläche der rechtskräftig ausgeschiedenen Bauzonen insgesamt nicht vergrössert werden darf. Dies wird dazu führen, dass zumindest für die erwähnte Übergangszeit keine Einzonungen mehr genehmigt werden können, sofern die aufgrund der Neueinzonung entstehende Vergrösserung der Bauzone nicht an anderer Stelle im Kanton Graubünden flächengleich mittels einer entsprechenden Auszonung kompensiert werden. Die am 20. Januar 2013 von der Gemeinde Ftan beschlossene Gesamtrevision der Ortsplanung beinhaltet die folgenden genehmigungsfähigen Neueinzonungen, welche nicht gleichzeitig kompensiert werden können: Erweiterung der Dorfzone auf der im Gebiet „Chaposch" gelegenen Parzelle Nr. 347 im Halte von rund 400 m2; Ausscheidung einer Dorfzone „Quadras" auf den im Gebiet „Quadras" gelegenen Parzellen Nr. 196, 220, 222, 3081, 3444 und 3496 im Halte von total rund 3499 m2. Da die vorstehend beschriebenen Einzonungen bereits anfangs 2013 von der Gemeinde Ftan beschlossen worden sind und einer Genehmigung vor dem 1. Mai 2014 nichts im Wege steht, rechtfertigt es sich, diesbezüglich eine vorgezogene Genehmigung vorzunehmen.

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C. Dorfzone auf der Parzelle Nr. 347 im Gebiet „Chaposch" Am nordöstlichen Rand der Parzelle Nr. 347 existieren ein Wohnhaus und ein nicht mehr landwirtschaftlich genutzter Stall. Während das Wohngebäude bereits gemäss Zonenplan 1:2000 vom 7. September 1988 / 16. November 1988 einer rechtskräftigen Dorfzone angehörte, war der unmittelbar westlich daneben liegende Stall mit der noch weiter westlich vorgelagerten freien Fläche bislang der Landwirtschaftszone zugewiesen. Gemäss vorliegendem Zonenplan und Generellen Gestaltungsplan 1:2000 Ftan Grond, Ftan Pitschen / Nairs vom 20. Januar 2013 umfasst die auf der Parzelle Nr. 347 beschlossene Dorfzone neu eine Fläche von rund 594 m2. Im Vergleich zu dem bis anfangs 2013 geltenden Zonenplan 1:2000 wurde eine Erweiterung von rund 400 m2 vorgenommen. Diese Bauzonenerweiterung umfasst einerseits das vorerwähnte Stallgebäude samt An- und Nebenbauten und Umland (rund 280 m2) sowie andererseits eine unmittelbar westlich des Stalles gelegene unüberbaute Fläche (rund 120 m2). Während für das Wohnhaus eine Festlegung „geschützte Baute" vorgenommen wurde, wurde der Stall als „erhaltenswerte Baute" (Kategorie II) festgesetzt. Die noch nicht überbaute Fläche innerhalb der neuen Bauzone ist mit einem Freihaltebereich belegt. Aufgrund des Umstandes, dass die Erweiterung der Dorfzone auf der Parzelle Nr. 347 einen nicht mehr landwirtschaftlich genutzten Stall betrifft und im Übrigen aufgrund ihrer Zuweisung zum Freihaltebereich im Sinne von Art. 41 des kommunalen Baugesetzes aus Gründen des Ortsbildschutzes freizuhalten ist, geht es hierbei nicht um eine eigentliche Erweiterung des Siedlungsgebietes, für welche die im Kantonalen Richtplan (RIP 2000) unter Kapitel 5.3.1 — Seite 2 enthaltenen Kriterien zu erfüllen respektive Nachweise zu erbringen sind. Der Ausscheidung der Dorfzone auf der Parzelle Nr. 347 stehen aufgrund der Festlegung des Freihaltebereichs und der Unterschutzstellungen auch keine überwiegenden Interessen entgegen. Die genannten nutzungsplanerischen Festlegungen können somit genehmigt werden.

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D. Dorfzone „Quadras" 1. Vorhaben

Die Käsereigenossenschaft Ftan betreibt im Gebiet „Jordan" eine Käserei. Die Käsereigebäulichkeiten wie auch die Produktionsanlagen sind stark veraltet, und die Platzverhältnisse am heutigen Käsereistandort sind äusserst prekär. Da eine Sanierung des bestehenden Gebäudes aufgrund der zur Verfügung stehenden Platzverhältnisse nicht zielführend ist, ist die Käsereigenossenschaft für die Weiterführung der Käserei auf einen neuen Standort angewiesen. Ein idealer neuer Standort für die Aufrechterhaltung des Käsereibetriebes samt angegliedertem Verkaufs- und Bistrobetrieb konnte etwas weiter östlich im Gebiet „Quadras" im Bereich eines existierenden Parkplatzes samt Multikomponentensammelstelle gefunden werden. Dieser Standort weist folgende Vorteile auf: Zentrale Lage im Schwerpunkt der beiden Siedlungsteile Ftan Grond und Ftan Pitschen Optimale Erreichbarkeit für Kunden sowie Zu- und Ablieferung Gute Synergien mit bestehender Ausstattungsinfrastruktur Lage in der Nähe des Endpunktes der bestehenden Milchleitung von der Alp Der für die Käserei ausgewählte zentrale, optimal erschlossene, sehr gut erreichbare und infrastrukturell bestens ausgestattete Standort verfügt daneben aber auch über grosses Potential für die Weiterentwicklung des Dorfes Ftan, zumal an diesem Standort bis ins 17. Jahrhundert noch sechs Bauernhäuser entlang der Strasse gestanden haben. Aufgrund dieser Ausgangslage ist die Vision entstanden, das Gebiet „Quadras" auf der dem Berg zugewandten Seite in Anlehnung an die frühere Bebauung wieder als dörfliche Struktur zu entwickeln, wobei die geplante Käserei mit Verkaufs- und Restaurationsbetrieb, aber auch die heute bereits existierenden Gebäude und Anlagen der Multikomponentensammelstelle in diesen zukünftigen neuen Ftaner Dorfteil optimal integriert werden könnten. Das betroffene Gebiet „Quadras" liegt recht exponiert zwischen den Dorfteilen von Ftan Grond und Ftan Pitschen. Es stellen sich dadurch hohe Anforderungen an die

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ortsbauliche Integration, an die Organisation der Nutzungen, an die Etappierung und an die Gestaltung. Daher ist es vorgesehen, ein Bebauungskonzept auf der Grundlage eines qualifizierten Konkurrenzverfahrens zu entwickeln. Zum Zwecke der nutzungsplanerischen Abstützung des Vorhabens hat die Gemeinde Ftan anlässlich der Gemeindeversammlung einerseits beschlossen, im Gebiet „Quadras" auf einer Fläche von rund 3500 m2 eine spezielle Dorfzone „Quadras" auszuscheiden (im Bereiche der Parzellen Nr. 196, 220, 222, 3081, 3444 und 3496) und diese Dorfzone „Quadras" mit einer Arealplanpflicht (wo besondere Zielsetzungen und Rahmenbedingungen zum Tragen kommen) zu belegen. Die Regierung beurteilt diese zum Zwecke der geplanten Dorfentwicklung im Gebiet „Quadras" von der Gemeinde Ftan beschlossene Nutzungsplanung im Grundsatz als zweckmässig und lösungsorientiert. Falls die Gebietsplanung konsequent im Sinne der vorliegenden Vision respektive Machbarkeitsstudie weiterentwickelt wird, kann ein lebendiger und für die Dorfentwicklung von Ftan wichtiger Ort entstehen. Entsprechend kann die Regierung die von der Gemeinde Ftan beschlossenen Nutzungsplanungsmassnahmen und die damit im Zusammenhang stehenden weiteren planerischen Bemühungen unterstützen, wobei sie erwartet, dass die Gemeinde das Vorhaben in der angedachten Weise weiterführt. 2. Übereinstimmung mit der Richtplanung Gemäss Art. 26 Abs. 2 RPG obliegt der kantonalen Genehmigungsbehörde unter anderem die Beurteilung der Übereinstimmung der Nutzungspläne mit der Richtplanung. Es ist somit zu prüfen, ob die von der Gemeinde Ftan beschlossene Dorfzone „Quadras" im Halte von rund 3500 m2 mit dem RIP 2000 (vom Bundesrat genehmigt am 19. September 2003) sowie mit dem Regionalen Richtplan Engiadina Bassa übereinstimmt. Der RIP 2000 befasst sich unter Kapitel 5.3 eingehend mit dem Siedlungsgebiet. Als Zielsetzungen formuliert er, dass Siedlungs- und Nichtsiedlungsgebiet konsequent zu trennen sind, dass die Funktionsfähigkeit der Siedlungen und der Bedarf an Nutzfläche durch Siedlungsentwicklung nach innen, optimierte Siedlungsnutzung und Siedlungserneuerung langfristig zu sichern sind und dass der Bodenverbrauch zu minimieren ist, indem das Siedlungsgebiet massvoll und gezielt erweitert wird.

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Erweiterungen des Siedlungsgebietes sollen dort vorgenommen werden, wo Synergien mit bereits getätigten Infrastrukturinvestitionen erreicht werden, wo die Siedlungsqualität verbessert oder erhalten werden kann und wo eine ausgewiesene Nachfrage besteht (vgl. Seite 5.3.1 — 2 im RIP 2000). Für Erweiterungen des Siedlungsgebietes sind namentlich folgende sechs Anforderungen zu erfüllen: 1. Leitbild, Zielvorstellungen 2. In städtischen Räumen / Agglomerationen und Tourismusräumen: Abstimmung auf regionales Siedlungskonzept 3. Bedarfsnachweis 4. Gestaltungs- und Erschliessungskonzept 5. Keine überwiegenden entgegenstehenden Interessen 6. Nachweis der Verfügbarkeit des Baulandes In Bezug auf die Zielvorstellungen, die Abstimmung auf ein regionales Siedlungskonzept, den Bedarfsnachweis sowie das Gestaltungs- und Erschliessungskonzept (vgl. Anforderungen Nr. 1 bis Nr. 4 vorstehend) kann auf die nachvollziehbaren Ausführungen im Planungs- und Mitwirkungsbericht (vgl. Kapitel 5.2, S. 14 ff.) verwiesen werden. Diesbezüglich besteht kein Anlass zu weiteren Ausführungen. Hinsichtlich der Anforderung Nr. 5 (keine überwiegenden entgegenstehenden Interessen) ergibt sich, dass einer Genehmigung der Dorfzone „Quadras" in Verbindung mit gewissen im Hinblick auf die Durchführung des Arealplanverfahrens zu formulierenden Hinweisen und Anliegen (vgl. dazu die spezifischen Ausführungen unter Ziffer 3 bis Ziffer 5 nachstehend) nichts im Wege steht. Zur Anforderung Nr. 6 (Nachweis der Verfügbarkeit des eingezonten Baulandes) kann einerseits festgehalten werden, dass sich der grösste Teil der betroffenen Dorfzone „Quadras", nämlich die Parzellen Nr. 222 und 3496 mit einer Fläche von rund 2800 m2, im Eigentum der Gemeinde Ftan befindet. Für die Parzellen Nr. 3081 und 3444 liegen die Verfügbarkeitsnachweise in Form von rechtskräftigen Kaufrechtsverträgen zwischen den betroffenen Eigentümerschaften und der Politischen Gemeinde Ftan vor. Der Teil der Parzelle Nr. 196 sowie die Parzelle Nr. 220, welche ebenfalls der neuen Dorfzone „Quadras" zugewiesen wurden und teilweise überbaut

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sind, befinden sich laut der Nutzungsplanung der Gemeinde Ftan bereits seit mehr als 15 Jahren in einer rechtskräftigen Bauzone. Die Beibringung eines Verfügbarkeitsnachweises für diese der neuen Dorfzone „Quadras" zugewiesenen Flächen im Nutzungsplanungsverfahren wäre im Hinblick auf die Projektentwicklung und den zu erarbeitenden Arealplan zwar gegebenenfalls hilfreich gewesen. Im Sinne der Einhaltung der Anforderungen des RIP 2000 ist die Erbringung dieses Nachweises für die Genehmigung der Dorfzone „Quadras" aber nicht zwingend. Zusammenfassend kommt die Regierung zum Schluss, dass sich die auf den Parzellen Nr. 196, 220, 222, 3081, 3444 und 3496 ausgeschiedene spezielle Dorfzone „Quadras" samt gleichzeitiger Belegung der davon betroffenen Flächen mit einer Arealplanpflicht, wo besondere Zielsetzungen und Rahmenbedingungen zum Tragen kommen, als richtplankonform und genehmigungsfähig erweist. Inhalte des Regionalen Richtplans ,,Engiadina Bassa" sind von der vorliegend zu beurteilenden Dorfzone „Quadras" nicht betroffen. 3. Ortsbild Laut Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz von nationaler Bedeutung (ISOS) ist der Ort Ftan mit den beiden Siedlungen Ftan Grond und Ftan Pitschen als Ortsbild von regionaler Bedeutung eingestuft. Die zur Diskussion stehende Dorfzone „Quadras" kommt innerhalb des südlichen Teils der im ISOS enthaltenen Umgebungszone (U-Zo) IV „Wieshangmulde Zugang Ftan Pitschen", welche den westlichen Zugang von Ftan Pitschen begleitet und die historischen Ortsbildgrenzen fasst, zu liegen. Im Falle des Gebietes „Quadras" handelt es sich um einen für die Gliederung zwischen den beiden Siedlungskernen von Ftan Grond und Ftan Pitschen und die Ablesbarkeit der historischen Ortsbildgrenzen wichtigen Freiraum. Laut ISOS gehört die U-Zo IV der Aufnahmekategorie a „Unerlässlicher Teil des Ortsbildes, unverbaut oder mit Bauten überbaut, die der ursprünglichen Beschaffenheit der Umgebung entsprechen" an. Die besagte U-Zo IV verfügt über eine besondere Bedeutung für das Ortsbild (besondere räumliche oder architektonisch historische Qualitäten). Es ist ihr das Erhaltungsziel a „Erhalten der Beschaffenheit als Kulturland oder als Freifläche sowie der für das Ortsbild wesentlichen Vegetation und Altbauten" zugewiesen. In Berücksichtigung der Inhalte des ISOS, im Hinblick auf ei-

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ne optimale Einpassung in die existierende Besiedlung sowie im Hinblick auf eine logische Weiterentwicklung des Dorfes Ftan im Sinne der ursprünglichen Siedlung des 17. Jahrhunderts ist innerhalb der Dorfzone „Quadras" eine Bebauung dann denkbar, wenn diese — wie es in der unter Kapitel 5.1.3, Seite 16 ff. im Planungs- und Mitwirkungsbericht enthaltenen Machbarkeitsstudie angedacht ist — einerseits unmittelbar als Fortsetzung an die im Gebiet „Jordan" bestehende bergseitige Strassenbebauung angebunden und in dichter Art und Weise weitergeführt wird und wenn andererseits die Hangseite im Übrigen von Bauten freigehalten wird. Diese zum Zwecke der Ortsbilderhaltung respektive zum Zwecke einer verantwortungsvollen Ortsbildentwicklung einzuhaltenden Anforderungen an eine zukünftige Bebauung respektive Freihaltung sind im Rahmen der Erarbeitung des Arealplans aufzunehmen und mittels grundeigentümerverbindlichen Festlegungen umzusetzen. Nur so kann gewährleistet werden, dass der Arealplan von der Regierung genehmigt werden kann. 4. Gewässerraum Seit dem 1. Januar 2011 enthält das Bundesgesetz über den Schutz der Gewässer (Gewässerschutzgesetz; GSchG) in Art. 36a eine Vorschrift über den Gewässerraum. Am 1. Juni 2011 wurden gestützt auf Art. 36a GSchG Ergänzungen an der Eidgenössischen Gewässerschutzverordnung (GSchV) vorgenommen. Während in Art. 41a GSchV Bestimmungen über die Breite des Gewässerraums bei Fliessgewässern enthalten sind, regelt Art. 41b GSchV den festzulegenden Gewässerraum für stehende Gewässer. Art. 41c GSchV umfasst schliesslich Bestimmungen über die zulässigen Nutzungen im Gewässerraum. Ferner regeln die Übergangsbestimmungen zur Änderung der GSchV vom 4. Mai 2011 den Vollzug direkt ab Erlass der Verordnung. Die Übergangsbestimmungen gelten dort, wo noch kein Gewässerraum durch den Kanton festgelegt wurde oder wo bereits früher ausgeschiedene Gewässerräume mit der seit dem Jahre 2011 geltenden Gewässerschutzgesetzgebung nicht mehr konform sind. Gemäss den Übergangsbestimmungen zur Änderung der GSchV vom 4. Mai 2011 sind die Gewässerräume sämtlicher Gewässer bis spätestens 31. Dezember 2018 durch die Kantone nach Art. 41a und 41b GSchV festzulegen. In Graubünden delegiert der Kanton die Aufgabe, den Raumbedarf für die oberirdischen Gewässer im Sinne von Art. 36a GSchG in Verbindung mit Art. 41a ff. GSchV

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mit entsprechenden Festlegungen zu sichern, an die jeweilige Gemeinde. Diese Aufgabe hat im Rahmen der Ortsplanung innert der von der Gewässerschutzgesetzgebung gewährten Übergangsfrist (vgl. vorstehend) oder zu demjenigen Zeitpunkt zu erfolgen, an welchem eine Anpassung der kommunalen Nutzungsplanung im Gange ist, welche Gewässerräume betrifft oder betreffen könnte. Am westlichen Rand der neuen Dorfzone „Quadras" fliesst im Bereich der gemeinsamen Grenze der Parzellen Nr. 196 und 3444 ein Wiesenbach. Die Gemeinde hat für diesen Wiesenbach den Gewässerraum nicht festgelegt. Aufgrund der vorstehenden Ausführungen wird dies nachzuholen sein. Die Genehmigungsfähigkeit des für die Dorfzone „Quadras" zu erlassenden Arealplans setzt voraus, dass für den besagten Wiesenbach ein genügend breiter Gewässerraum festgelegt wird. Entsprechend wird der Gemeinde empfohlen, hinsichtlich des zur Debatte stehenden Bachs im Rahmen des Arealplanverfahrens auch gerade die Thematik „Gewässerraum" aufzunehmen und die erforderlichen nutzungsplanerischen Ergänzungen respektive Anpassungen zu erlassen, wobei allenfalls auch eine Bachumlegung zu prüfen sein wird. 5. Archäologie Wie im Planungs- und Mitwirkungsbericht (vgl. Kapitel 5.1.1, S. 14) korrekt ausgeführt wurde, zerstörte im Jahre 1682 eine Schneelawine im Gebiet „Quadras" sechs Bauernhäuser, welche anschliessend nicht wieder aufgebaut wurden. Es ist daher wahrscheinlich, dass bei den zum Zwecke der Umsetzung des Projektes erforderlich werdenden Grabarbeiten archäologische Funde aus der Zeit vor dem Lawinenereignis gemacht werden. Damit das Vorgehen für den Fall von zu Tage tretenden archäologischen Funden frühzeitig abgesprochen werden kann, wird die Gemeinde ersucht, im Zuge der Erarbeitung des Arealplanes Kontakt mit dem Archäologischen Dienst des Kantons Graubünden aufzunehmen. 6. Fazit Zusammenfassend kommt die Regierung zum Schluss, dass die von der Gemeinde Ftan am 20. Januar 2013 ausgeschiedene Dorfzone „Quadras" samt der für diese Bauzonenfläche festgelegten Arealplanpflicht sowie baugesetzlichen Bestimmungen (Art. 23 „Dorfzone Quadras") in Verbindung mit den verschiedenen Hinweisen und

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Anliegen, welche im Hinblick auf das durchzuführende Arealplanverfahren zu beachten sein werden, genehmigt werden können. Gestützt auf Art. 49 KRG

beschliesst die Regierung: 1. Art. 23 des von der Gemeinde Ftan am 20. Januar 2013 beschlossenen Baugesetzes (Bestimmungen zur Dorfzone „Quadras") wird im Sinne der Erwägungen genehmigt. 2. Der von der Gemeinde Ftan am 20. Januar 2013 beschlossene Zonenplan und Generelle Gestaltungsplan 1:2000 Ftan Grond, Ftan Pitschen / Nairs wird bezüglich folgender Festlegungen im Sinne der Erwägungen genehmigt: a) Dorfzone auf der Parzelle Nr. 347 samt Freihaltebereich und geschützter Baute sowie erhaltenswerter Baute der Kategorie II. b) Dorfzone „Quadras" samt Arealplanpflicht auf den Parzellen Nr. 196, 220, 222, 3081, 3444 und 3496. Die Genehmigung dieser Dorfzone „Quadras" erfolgt mit folgenden Hinweisen sowie mit folgendem Anliegen: Der für die Dorfzone „Quadras" zu erarbeitende Arealplan hat grundeigentümerverbindliche Festlegungen zu enthalten, mit welchen einerseits eine dichte Bebauung unmittelbar als Fortsetzung der im Gebiet „Jordan" bestehenden bergseitigen Strassenbebauung sowie andererseits die Freihaltung der übrigen Hangseite vor Bauten gewährleistet werden können. - Der für die Dorfzone „Quadras" zu erarbeitende Arealplan hat den Gewässerraum für den im Bereich der erwähnten Zone fliessenden Wiesenbach festzulegen. - Die Gemeinde wird ersucht, im Zuge der Entwicklung des Bebauungskonzeptes respektive der Erarbeitung des Arealplanes mit dem Archäologischen Dienst Kontakt aufzunehmen, so dass das Vorgehen für den Fall

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von zu Tage tretenden archäologischen Funden frühzeitig abgesprochen werden kann. 3. Der Gemeindevorstand Ftan wird ersucht, diesen Beschluss in geeigneter Form öffentlich bekannt zu geben (ohne Rechtsmittelbelehrung). 4. Soweit für die Verwirklichung der Planung Bewilligungen irgendwelcher Art notwendig sind, bleibt der Bewilligungsentscheid der zuständigen Behörde oder Amtsstelle vorbehalten. 5. Der Gemeindevorstand Ftan sorgt für die Nachführung der digitalen Daten nach den Vorgaben des Amtes für Raumentwicklung. 6. Für das Genehmigungsverfahren werden keine Kosten erhoben. 7. Mitteilung an:

Der Präsident:

Namens der Regierung

Der Kanzleidirektor:

4t/terti Dr. M. Cavigelli

Dr. C. Riesen