Teilrevision Nislas, TM Schreinerei

Art. 1

und 3 RPG auch die Anforderungen von Art. 15 und Art. 15a BPG zu erfüllen. Eine wichtige VorauSsetzung bildet dabei der Bedarf. Gemäss Art. 15 Abs. 4 lit. b

RPG dürfen Neueinzonungen nur genehmigt werden, wenn der Bedarf nach zusätzlichen Bauparzellen resp. Baumöglichkeiten in den nächsten 15 Jahren selbst im Falle

einer konsequenten Mobilisierung der inneren NutzungsreServen in den bestehenden

Bauzonen nicht gestillt werden kann.

Der KRIP-S konkretisiert in Bezug auf die Arbeitsgebiete in Kapitel 5.2.3 resp. in den Leitsätzen (S. 5.2—23) und Handlungsanweisungen (S. 5.2-25) diese gesetzlichen ‘Genehmigungsvoraussetzungen. Einzonungen sind dann möglich, wenn diese für Erweiterungen von bestehenden Betrieben nötig. sind, d. h. ein konkreter Bedarf aus-

gewiesen ist und keine gleichwertige Lösung im Bestand in Betracht fällt. Die Erweiterung hat dabei unter Berücksichtigung einer haushälterischen Bodennutzung zu er-

folgen und es dürfen ihr keine überwiegenden Interessen entgegenstehen. 1.2.

Nachweis.

Der Gewerbestandort der TM Schreinerei AG verfügt über keine nennenswerten Flä;

chenreserven. Zudem genügen die einzelnen, mittlerweile in die Jahre gekommenen

einzelnen Gewerbebauten im Baubereich keinesfalls mehr für eine effiziente, produktionssteigernde und somit zeitgemässe Betriebsführung. Aus logistischen und funkti— onalen Gründen ist indes eine Weiterentwicklung des Betriebs nur am bereits beste-

henden Standort sinnvoll (am Siedlungsrand gelegen, gute Anbindung an dieKan—

tonsstrasse, minimale Konflikte mit Lärm- und Geruchsemissionen etc.).

Der konkrete Bedarf für die Einzonung von ca. 236 rn2 sowie der nach der Auszou

nung verbleibende Überhang an Gewerbe—[Wohnzone von ca. 51 m2 kann einerseits infolge erarbeitetem Vorprojekt der Iseppi / Kurath GmbH vom 14. Februar 2020 als

ausgewiesen betrachtet werden. Das Vorprojekt verdeutlicht die örtlichen Optimie—

rungsbestrebungen zur sinnvollen Verdichtung des Gewerbestandorts für den seit

Jahren erfolgreich geführten Holzverarbeitungsbetrieb der TM Schreinerei AG. Zu.-

dem ist die rechtskräftige Nutzungsplanung vor Ort über 27-jährig. Der Bedarf ist so-

mit auch in Bezug auf den Planungshorizont von 15 Jahren unbestritten. Die Planung

erfüllt andererseits den Zweck, eine zeitgemässe Überbauungssituation unter Beach—

tung und Wahrung des schützenswerten Ortsbilds im Nahbereich der Kirche St. lVIarn—

tin zu erreichen. Dafür ordnet die Gemeinde die in diesem Siedlungsteil vorhandenen

Nutzungszonen einander zweckmässig zu und schafft durchaus in gelungener Weise

eine kompakte neue Überbauungssituation unter Berücksichtigung einer mindestens

angemessen zu erreichenden Siedlungsqualität.

Zusammenfassend kann für die Planung ein konkreter und zeitnaher Bedarf erkannt

werden. Zudem ist augenscheinlich keine andere gleichwertige Lösung im Bestand

möglich. lm Übrigen stehen dem Vorhaben auch keine überwiegenden interessen entgegen. Die Planung entspricht somit vollumfänglich dem Sinn und Zweck resp.

den Zielen und Grundsätzen des RPG zur haushälteriSchen und verdichteten Nut—

zung des Bodens (vgl. insb. Art. 1 Abs. 2 lit. abis und b resp. Art. 3 Abs. 3 lit. a und

abis RPG). Die vorgenannten Genehmigungsvoraussetzungen sind entsprechend er— füllt. 2.

Keine Flächenkompensation bei Arbeitszonen

Bisher durften nach Art. 38a Abs. 2 RPG Einzonungen nur dann vorgenommen wer-

den, wenn im Kanton seit Inkrafttreten der RPG—Revision am 1. Mai 2014 mindestens

die gleiche Fläche ausgezont wurde oder dies mit dem gleichen Genehmigungsent— scheid der Regierung erfolgt. Seit Vorliegen des durch den Bundesrat am 10. April

2019 genehmigten KRIPwS gilt diese Kompensationspflicht grundsätzlich nurmehr für

Wohnu, Misch- und Zentrumszonen (WlVlZ) anzuwenden.

Wie enNähnt, beträgt die infolge Einw und Auszonung berechnete Bauzonenbilanz

und die damit einhergehende geringfügige Vergrösserung der Gewerbe-NVohnzone

rund ca. 51 m2. ln der Gewerbew/Wohnzone ist gemäss Art. 22 BauG nur betriebsge-

' bundener Wohnraum zulässig, weshalb diese gesamtheitlich der Arbeitszonen zuzu-

rechnen ist. Demzufolge führt die vorliegende Planung nicht zu einer EnNeiterung der

kompensationspflichtigen WIVlZ.

3.

Baulandmobilisierung und Mehrwertabschöpfung

3.1. Ausgangslage

Einzonungen unterliegen grundsätzlich den Bestimmungen zur Überbauungspflicht gemäss Art. 19b resp. 19c KRG. Zudem hat die Gemeinde geeignete Vorkehrungen

zu treffen, um Rahmenbedingungen für eine zeitnahe Nutzungszuführung ihrer

Bauzonenreserven zu schaffen (Art. 19a KRG). Dabei stehen ihr verschiedene ln-—

' strumente zur Verfügung, wie lVIassnahmen der aktiven Baulandpolitik (bspw. Land— abtausch) oder etwa die bei Verdichtungsplanungen geeignete Vereinbarung zur Be«

fristung der Planung bei Ein", Um- und Aufzonungen (Art. 19h KRG in Verbindung mit

Art. 19b

KRG).

'

Zudem erfüllen Einzonung regelmässig auch den Mehnrvertabgabetatbestand ge-

mäss Art. 19i Abs. 1 KRG. Daneben hat die Gemeinde die Möglichkeit, weitere komm

munale Abgabetatbestände zu bestimmen (Art. 19i Abs. 2 KRG) resp. gestützt auf

kOmmunale Regelungen eine zusätzliche Mehrabschöpfung vorzunehmen.

3.2.

Mobilisierungspflicht der Einzonungsfläche entfällt

Die vorliegendeEinzonungsfläche auf der Parzelle. Nr. 327 von ca. 236 m2 liegt inmit—

ten des Baufelds und lässt sich aufgrund ihrer Grösse im Falle der Nichtrealisierung

des Bauvorhabens nicht selbständig mobilisieren. Die Ausübung des in Art. 19d KRG

stipulierten Kaufrechts durch die Gemeinde wäre entsprechend nicht zielführend. lm

Übrigen ist zu berücksichtigen, dass die betroffenen Gewerbezonenflächen bereits

mit Bauten und Strassen überbaut sind. Somit entfällt die Baulandmobilisierungs-

pflicht im Sinne von Art. 19b resp. 190 KRG.

3.3.

Mehrwertabgabepflicht für die Einzonungsfläche entfällt

Weiter erfüllt die enrvähnte Einzonung auch den Mehrwertabgabetatbestand

nach Art. 19i Abs. 1 KRG. Die betreffende Fläche wird neu einer Bauzone (Ge-

werbefi/Wohnzone) zugewiesen und erfährt dadurch nachweislich eine Bodenpreis- .

steigerung von rund Fr. 70.— bis 80.— pro m2. Weiter ist allerdings zu beachten, dass

MehnNerte von weniger als Fr. 20 000.—- von der Abgabepflicht ausgenommen sind

(Art. 19i Abs. 6 KRG). Wegen der geringen Einzonungsfläche von ca. 236 m2 beträgt

der Mehrwert vorliegend maximal Fr. 18 880.— und liegt somit offensichtlich unterhalb

der Freigrenze von Fr. 20 000.—. lm Ergebnis besteht für die Einzonung gestützt auf

Art. 19i Abs. 6 KRG keine kantonale Mehrwertabgabepflicht, wodurch auch der Ge—

nehmigungsvorbehalt zur Veranlagung der Mehrwertabgabe nach Art. 19m Abs. 2

KRG entfällt.

3.4.

Öffentlich-rechtliche Vereinbarung vom 2. November 2020

Die vorliegende öffentlich4rechtliche Vereinbarung zwischen der Gemeinde Zillis-Rei—

schen und der TM Schreinerei AG regelt einvernehmlich den für das Bauvorhaben

nötigen Landabtausch, die Überbauungspflicht sowie die auf Gemeindeebene regel-

bare kommunale Mehnrvertabgabe zwecks Abschöpfung der Planungsvorteile. Die

Vereinbarung erfüllt die vorgenannten gesetzlichen Vorgaben des KRG und der

KRVO. Auf einzelne Punkte ist nachstehend näher einzugehen.

3.4.1.

Landabtausch und mit dem Baufeld verknüpfte Überbauungspflicht

Die Gemeinden haben generell für eine zeitnahe Überbauung ihrer inneren'Nut-

zungsreserven (Art. 19a KRG) sowie ... insbesondere bei Arbeitszonen .... für eine

sinnvolle Gestaltung, Erneuerung und Umstrukturierung zu sorgen (vgl. KRIP-S,

Handlungsanweisung an die Gemeinden, S. 5.2-24 f.).

Vorliegend hat die Gemeinde mit der TlVl Schreinerei AG einen Landabtausch sowie

eine befristete Überbauungspflicht vereinbart. Es handelt sich hierbei um eine Ver-—

einbarung zur Befristung der Planung im Sinne von Art. 19b KRG in Verbindung mit

Art. 19h KRG. lVlit dem vereinbarten Landabtausch geht eine neue Grenzziehung

zwischen den Parzellen Nrn. 75, 327, 328 und 807 einher, wobei eine Fläche von ca.

301,8 m2 vom Eigentum der Gemeinde ins Eigentum der TM Schreinerei AG über-

geht. Dafür erhält die Gemeinde eine Fläche von ca. 245,7 m2 von Seiten der TM

Schreinerei AG (vgl. hierzu den Situationsplan 1:500 zur "Neuzuteilung, Studie Nie-

las" vom 18. März 2018 gemäss Anhang A im PMB). Die Differenz des Landabtaun

sches von ca. 56,1 m2 geht zulasten der Gemeinde und wird im Rahmen des grund-

buchlichen Vollzugs finanziell mit Fr. 5600m durch die TM Schreinerei AG ausgegli— chen.

Weiter wird-die Überbauungspflicht von mindestens 80 Prozent des NUtzungsmasses mit dem die Parzellen Nrn. 327, 328 und 807 überspannenden Baufeld verknüpft. In-

nerhalb des Baufelds gelten die Gebäudelänge und -breite gemäss Regelbauweise

nach Art. 11 BauG als aufgehoben und dessen Randabgrenzung als Baulinien im Sinne von Art. 32 BauG, welche mit einem Baukörper nicht überschritten werden dürfen. Das Baufeld ist auf maximal fünf Jahre resp. bei einer Etappierung auf maximal

zehn Jahre befristet. Verbleibt die Überbauungspflicht innert dieser fünf- resp. zehnjährigen Frist unerfüllt, entfällt das Baufeld entschädigungslos. Die darunterliegende

Zonierung bleibt bei einem Rückfall des Baufelds bestehen. Entsprechend gelten I diesfalls die Abmessungen zur Gebäudelänge und "breite gemäss Regelbauweise nach Art. 11 BauG.

Das vertragliche Regelwerk zur Baulandmobilisierung enNeist sich als zweckmässig und zugleich als Musterbeispiel kombinierter Baulandmobilisierungsmassnahmen .

(Landabtausch verbunden mit der Befristung des Baufelds mit erleichterter Regelbauweise). 3.4.2.. - Kommunale Mehrwertabschöpfung Die Gemeinde Zillis-F-leischen kann gestützt auf Art. 3 Abs. 2 BauG eine zusätzliche

Mehrabschöpfung vornehmen, wObei es ihr erlaubt ist, die. Mehrwertabschöpfung frei auszugestalten und anstelle von Geldleistungen auch andere Dienst- oder Sachleis-

tungen zu vereinbaren (Art. 19] Abs. 2 KRG in Verbindung mit Art. 35i KRVO).

Der vereinbarte Mehrwertausgleich infolge Festsetzung eines Baufelds mit aufgeho— bener Gebäudelänge und —breite erfolgt mittels Sachleistung seitens der TM Schrei-

nerei AG. Die TM Schreinerei AG setzt eine mit der Gemeinde abgesprochene ortsbaulich und gestalterisch optimierte Fassaden— und Aussenraumgestaltung um, wo- '

bei sie die hierfür anfallenden Mehrkosten trägt. Die Baukosten für den neuen FUSS". weg auf den Parzellen Nrn. 327, 802 und 807 werden von der Gemeinde übernom— men.

10

Das vertragliche Regelwerk zur kommunalen MehnNertabsohöpfung zeigt sich als zweckmässig und ebenso als Musterbeispiel dafür, wie eine vertragliche Mehr—

wertabsohöpfung auf kommunaler Ebene im Sinne von Art. 19j Abs. 2 KRG in Ver—

bindung mit Art. 35i KRVO ausgestaltet werden kann.

3.5.

Fazit

Zusammenfassend kann somit festgestellt werden, dass die in der Gewerbe/Wohn—

zone gelegene Einzonungsfläohe von ca. 236 m2 auf der Parzelle Nr. 327 nicht ei-

genständig mobilisierbar ist und somit keine Bauverpfliohtung nach Art. 19b und

Art. 19c KRG auslöst. Zudem liegt der infolge Einzonung erlangte lVlehnNert unter-

halb der Freigrenze gemäss Art. 19i Abs. 6 KRG (Fr. '20 000.-»«). Für die Einzonung besteht daher keine Mehnrvertabgabepflioht nach Art. 19i KRG, wodurch der Geneh—

migungsvorbehalt zur Veranlagung der MehnNertabgabe nach Art. 19m Abs. 2 KBG entfällt.

Die mittels öffentlich-rechtliche Vereinbarung vom 2. November 2020 festgelegten

BauIandmobilisierungsmassnahmen (Landabtausoh, befristete Überbauungspflioht

zum Baufeld) und lVlehrwertabsohöpfungsregelungen (Saohleistung in Form von Fas-

saden-— und Aussenraumgestaltungsmassnahmen) sowie die daraus folgenden Grundbuchanmerkungen werden zur Kenntnis genommen.

4.

Baufeld -- OrtsbildVerträgliche Einordnung des Gewerbeersatzbaus

4.1. Ausgangslage

I

Zentraler lnhalt der Planung bildet das "Baufeld mit unbesohränkter Gebäudelänge

und -breite (Baulinie)". Ohne Gebäudeabmessungen und Grenzabstandsregelungen,

die mit dem Baufeld und der Baulinienregelung aufgehoben werden, gelten in diesem

Baufeld gemäss Zonenschema zur Gewerbeu/VVohnzone nach Art. 11 BauG u. a. noch die Ausnützungsziffer von 0,85 sowie eine gesamt— und traufseitige Fassaden-

höhe von 13,8 m resp. 9,0 m. Innerhalb des Baufelds lässt sich eine Gewerbebaute

von bis zu ca. 60 m Länge und 15 bis 25 m Breite errichten.

Geplant ist in einer ersten Etappe eine rund 30 m lange Gewerbebaute (vgl. Vorpro—

jekt der lseppi / Kurath GmbH gemäss Abbildung Nr. 3 und 4 im PMB, S. 8f.). Der

11

noch nicht näher projektierte Vollausbau zu mindestens 80 ProZent des Nutzungsmasses, wie in der öffentlich—rechtlichen Vereinbarung vom 2. November 2020 entu

halten, würde gemäss Abbildung Nr. 2 im PMB (Seite 8) zur erwähnten "Vorstudie

Gesamtkonzept Nislas" zu einer in etwa 60 m langen Gewerbebaute führen.

4.2. Geforderte Gestaltungsvorkehrungen zum Schutze der Kirche St. Martin

Das Baufeld liegt im Nah- und Einflussbereich der national geschützten Kirche

St. Martin. Diese wird im schweizerischen Inventar der Kulturgüter von nationaler und

regionaler Bedeutung (KGS—lnventar) sowie im Inventar der schützenswerten Ortsbil—

der der Schweiz (ISOS) jeweils als A-Objekt geführt. Das betreffende Ortsbild ist im ISOS zudem als national bedeutsam sowie im KRlP-uS Kapitel 5.4 als schützenswert

(bezüglich der historischen Ortsteile) eingestuft. Die für dieses Objekt zuständige

Denkmalpflege wurde im Prüfverfahren bei Planungsvorhaben im Nah- und Einfluss-

bereich des Schutzobjekts praxisgemäss angehört.

Die Denkmalpflege hat sich mit Stellungnahme vom 12. Oktober 2020 zum Vorhaben

geäussert. Sie sieht im vorliegenden Projekt zu wenige Gestaltungsvorkehrungen und fordert --« nebst der Gestaltungsberatungspflicht . . . weitere Anordnungen zum i

Schutzder Kirche St. Martin vor übermässigen Beeinträchtigungen. Dies, da ein

60 m langes oder noch längeres Gebäude im Vollausbau im Vergleich zur nahegele-

genen Dorfbebauung im Bereich der geschützten Kirche St. Martin grundsätzlich als

überdimensioniert in Erscheinung trete und somit der in Art. 73 KRG geforderten gu-

ten Gesamtwirkung mit der Umgebung nicht genüge.

Das ARE hat bereits im Vorprüfungsbericht vom 10. Juni 2020 (Seite 9) auf diesen

denkmalpflegerischen Befund sowie auf die zusätzlich geforderte Gestaltungsu und

Einordnungsmassnahmen im Bereich des Baufelds hingewiesen.

4.3. Anhörung der Gemeinde und der TM Schreinerei AG

Unter Hinweis auf die ablehnende Beurteilung der Denkmalpflege hat das ABE mit

' Schreiben vom 8. Februar 2021 der Gemeinde und der TM Schreinerei AG den Vorschlag einer Auflage im Genehmigungsentscheid unterbreitet. Zudem ersuchte das

y ARE die Projektanten, die Plangrundlagen zum lediglich teilweise im PMB abgebilde—

ten Vorprojekt sowie ein Gesamtkonzept nachzureichen.

12

Weiter schlug das ARE eine Auflage vor, welche dem bereits erarbeiteten Vorprojekt

der lseppi / Kurath GmbH eine stufengerechte Verbindlichkeit für die erste Ausbau-

etappe zuweist und gleichzeitig eine ortsbildverträgliche Realisierung des künftigen

Enrveiterungsbaus ermöglicht. Zusätzlich soll die fachkundige Denkmalpflege in die

konkrete Projektumsetzung eingebunden werden. Hierfür hat die Baubehörde vor Er- I teilung der Baubewilligung für den späteren Erweiterungsbau der Denkmalpflege die

Projektpläne zu einer abschliessenden Stellungnahme zu unterbreiten. Die Auflage

dient zusammenfassend dazu, eine den Anliegen des Denkmalschutzes gerecht wer-

dende bauliche Lösung im Vollausbau und somit eine gute Einordnung der neuen

Gewerbebauten ins Ortsbild rund um die geschützte Kirche St. Martin sicherzustel—

len. Damit wird den Leitüberlegungen und Verantwortungsbereiche gemäss KRIP—S

(Kapitel 5.4.1, S. 5.4-2 f.) Rechnung getragen.

Mit Schreiben vom 26. Februar 2021 erklärte sich die direktbetroffene Eigentümerin

TM Schreinerei AG sinngemäss mit der Auflage einverstanden und betonte die Wich« tigkeit, die kantonale Denkmalpflege beratend beizuziehen.

Die Gemeinde wies mit Schreiben vom 26. Februar 2021 im Wesentlichen darauf hin,

g dass eine gute Gestaltung der Gewerbebauten auch in ihrem lnteresse liege. Aller-

dings müsse die baubehördliche Kompetenz zur Erteilung einer Baubewilligung bei

der Gemeinde verbleiben. Somit sei höchstens denkbar, die Denkmalpflege zu einer

ergänzenden und nicht “abschliessenden" Stellungnahme im Zuge der kommunalen

Beratungspflicht einzuladen. Nach Möglichkeit sei auf eine Anhörung der Denkmal-

pflege im Baubewilligungsverfahren gänzlich zu verzichten.

Am 12. April 2021 wurden dem ARE schliesslich die detaillierten Plangrundlagen

zum Vorprojekt der lseppi / Kurath GmbH vom 14. Februar 2020 sowie Präsentati—

onsgrundlagen zum Konzept der baulichen, touristischen und gewerblichen Gesamt—

entwicklung der Gemeinde im Bereich Nislas, Kirche St. Martin und Talmuseum Tgea

da Schons vom 20. April 2020 zugestellt.

13

4.4. Beurteilung

Zunächst ist festzuhalten, dass sowohl die in den nachgereichten Unterlagen gezeigten Bestrebungen der Gemeinde zurortsverträglichen Entwicklung im Bereich Nislas, Kirche St, Martin und Ortszentrum Zillis, als auch die schriftlichen Ausserungen der

TM Schreinerei AG zur Einbezugnahme der Denkmalpflege in die Planung zum Er— weiterungsbau begrüsstwerden. Diese Darlegungen belegen, dass sich sowohl die

' Gemeinde als auch die TM Schreinerei AG der historischen Bedeutung der geschützten Kirche St. Martin und der Notwendigkeit einer guten Einpassung von neuen Bau-—

ten in den Nah- und Einflussbereich der Kirche bewusst sind und sie zugleichgewillt

sind, auf die sensible Umgebung Rücksicht zu nehmen. Eine sorgfältige Baugestal— tung an diesem Ort ist unstrittig und wichtig. Mit der Pflicht zur Gestaltungsberatung

innerhalb des Baufelds und dem vorliegenden Vorprojekt ist dem d‘enkmalpflegeria schen und genauso touristischen Anliegen bereits in einem gewissen Masse nachge—

kommen worden. Grundsätzlich kann das Bauprojekt sowie die hierfür erfolgte Pla- ' nung somit als eine Verbesserung der heutigen Situation gewertet werden. Dennoch

besteht die Notwendigkeit, mit weiteren geeigneten Massnahmen eine ortsbildverträgliche bauliche Entwicklung sicherzustellen. Dies ist gerade dann zentral und von

entscheidender Bedeutung, wenn im Nah- und Einflussbereich eines so bedeutsamen Schutzobjekts wie der Kirche St. Martin Vorschriften zu den Gebäudeabmes-

sungen gänzlich aufgehoben werden und gegenüber der bisherigen Regelbauweise und der dörflichen Überbauungssituation neu bis zu doppelt so lange und voluminöse Bauten erlaubt werden.

Die seitens des ARE vorgeschlagene Massnahmen, wonach dem Vorprojekt zur ersten Bauetappe eine stufengerechte Verbindlichkeit zugewiesen wird und im Rahmen

des Erweiterungsbaus eine ortsbildverträgliche Gestaltungslösung bei gleichzeitiger fachlichen Einbezugnahme der für geschützte Bauten zuständigen Denkmalpflege als erforderlich erklärt wird, erweist sich daher als gerechtfertigt. Ebenso ist die ge—

wählte Form der Auflage geeignet und verhältnismässig.

lm Übrigen kann die von der Gemeinde geäusserte Befürchtung einer Einschränkung

ihrer Kompetenzen dahingehend entkräftet werden, als mit dem Wort "abschlies-

send" im letzten Satz der vorgeSchlagenen Auflage zum Ausdruck gebracht wird, dass die Denkmalpflege gegenüber der Baubehörde zum Bauprojekt einmalig und

14

unter Würdigung des Gesamtbilds Stellung nehmen soll. Damit sollen "vorläufige"

Stellungnahmen zu Teilbereichen des Bauprojekts ausgeschlossen werden. Dies ermöglicht der Gemeinde eine Beurteilung des Baugesuchs innert nützlicher Frist und

entlastet die Denkmalpflege vor allfällig wiederkehrenden Begutachtungen. Die der Gemeinde zustehende umfassende Entscheidkompetenz über Vorhaben innerhalb

der Bauzone wird dadurch in keiner Weise beschnitten.

I

Im Ergebnis trägt die Formulierung "abschliessend" in der Auflage somit zur Verfah-

renssicherheit bei und drängt sich aus verfahrens-u und projektökonomischer Sicht geradezu auf, weshalb sie im Interesse aller Beteiligten liegt.

4.5.. Fazit und Auflage

‚

lm Sinne der vorstehenden Ausführungen wird das gemäss öffentlich-rechtlicher Ver-

einbarung vom 2. November 2020 auf fünf resp. zehn Jahre befristete "Baufeld mit

unbeschränkter Gebäudelänge und -breite (Baulinie)" mit folgenderAuflage geneh-

migt:

"Das Vorprojekt Neubau Schreinerei der Architekten lseppi / Kurath GmbH vom

14. Februar 2020 bildet in seinen wesentlichen Zügen integrierender Bestanteil der

Festlegung ’Baufeld mit unbeschränkter Gebäude/singe und -breite (Baulinie)’. Das

«Vorprojekt gilt als Beurteilungsgrundlage im BaubewilligUngsvertahren für die Reali-

„ sierung eines an den Abmessungen orientierten ersten Baukörpers. Bei der Projek—

tierung und im Baubewilligungsvefiahren für den allfälligen Erweiterungsbau ist eine

ortsbildverträgliche Gestaltungsslösung sicherzustellen. Vor Erteilung der Ba ubewil-

ligung für den Erweiterungsbau hört die Baubehörde die Denkmalpflege an und un-

terbreitet ihr die Projektpläne zu einer abschliessenden Stellungnahme. "

Das ARE wird beauftragt, die Auflage in der Legende des vorliegenden Zonenplans

und Generellen Gestaltungsplan 1:500 "Nislas, TM Schreinerei“ beim Legenden-

eintrag zum Baufeld entsprechend zu kennzeichnen. Zu beachten sind bei der baulichen Umsetzung schliesslioh nicht nur die Bauvolumen

' und deren Gestaltung, sondern auch der Aussenraum mitsamt den Betriebsflächen

und Durchgangswegen. Gerade die für den Betrieb erforderliche Lagerflächen sollen

15

gut ins Gestaltungskonzept integriert werden und hinsichtlich des optischen Gesamteindrucks beim Ortseingangspunkt Nislas nicht störend wirken. Dazu wird eine ent—

sprechende Empfehlung im Dispositiv aufgenommen.

5.

Archäologie

Der Gewerbeersatzbauauf den heute bereits durch Gebäude und befestigte Flächen überbauten Grundstücksflächen befindet sich direkt östlich der rechtskräftigen Archä-

ologiezone. Bei der Kirche St. Martin wurden bei früheren Grabungen Reste römi- scher Profanbauten und römische Fundschichten dokumentiert. DieKirche und deren

Umgebung bildet folglich eine archäologische Fundstelle nach Art. 3 und 34 gemäss

Gesetz über den Natur- und Heimatschutz im Kanton Graubünden (KNHG; BR 496.000). Aufgrund der Funde und Befunde besteht für das Umfeld der Kirche daher eine erhöhte Wahrscheinlichkeit, auf weitere archäologische Funde und Befunde zu stossen.

Die Gemeinde ZiIlis—Reischen wird daher ersucht, im Baubewilligungsverfahren die Projektpläne zur Prüfung an den Archäologischen Dienst weiterzuleiten. Unter Um-

ständen liefert das Bauvorhaben Bodenaufschlüsse, die neue Erkenntnisse zur Aus—dehnung der römischen Nutzung in diesem Gebiet ermöglichen. Funde sind dem Ara—

chäologischen Dienst zu melden (Art. 36 KNHG).

Im Übrigen gibt der Zonenplan und Generelle Gestaltungsplan 1:500 "Nislas, TM Schreinerei" vom 7. August 2020 zu keinen weiteren Bemerkungen Anlass; er kann

genehmigt werden.

Genereller Erschliessungsplan 1:500 "Nislas, TM Sohreinerei"

AnschluSspunkt an die Kantonsstrasse Im Generellen Erschliessungsplan 1:500 ist ein neuer Anschlusspunkt des Gewerbegebiets an die Kantonsstrasse festgesetzt. Aus verkehrstechnischer Sicht ist der

neue Anschlusspünkt gemäss Stellungnahme der Kantonspolizei vom 21. September

16

2020 unbedenklich. Das Tiefbauamt Graubünden äussert mit Stellungnahme vom

14. Oktober 2021 dazu, dass die Erstellung und Änderung von Zugängen und Zu-

fahrten an Kantonsstrassen nebst der Baubewilligung eine Zusatzbewilligung des

Tiefbauamts bedürfen. Eine Bewilligung ist nicht nur bei neuen Anschlüssen, son-— dern auch dann erforderlich, wenn ein bestehender Anschluss einem wesentlich

grösseren oder andersartigen Verkehr dienen soll (Art. 52 Abs. 1 und 2 des Stras-

sengesetzes für den Kanton Graubünden, StrG; BR 807.100).

Der Gemeinde wird empfohlen, konkrete Bauvorhaben an der am Gewerbegebiet

vorbeiführenden Kantonsstrasse frühzeitig dem Tiefbauamt Graubünden zur Prüfung

und Genehmigung vorzulegen.

lm Übrigen gibt der Generelle Erschliessungsplan 1:500 “Nislas, TM Schreinerei"

vom 7. August 2020 zu keinen weiteren Bemerkungen Anlass; er kann genehmigt werden.

Allgemeiner ortsplanerischer Revisionsbedarf aufgrund des geänderten Raum-

planungsrechts 1.

Anpassung Baugesetz

Am 25. Oktober 2018 hat der Grosse Rat eine Teilrevision des KRG beschlossen,

welche am 1. April 2019 in Kraft getreten ist. Schwerpunkte dieser KRGuRevision bilden neue Regelungen über die Baulandmobilisierung (Art. 19-»-19h) und über den

Ausgleich planungsbedingter Vor- und Nachteile (Art. 19i—19w) sowie einheitliche

kantonale Bestimmungen über einzelne Nutzungszonen und zum Baubewilligungs-

verfahren. Diese Regelungen erfordern eine Überprüfung des kommunalen Bauge-

setzes in den entsprechenden Bereichen. Dabei wird die Gemeinde zugleich u. a. zu

prüfen haben, ob und inwieweit Sie von den im teilrevidierten KRG den Gemeinden

zugestandenen Gesetzgebungsbefugnissen, etwa in den Bereichen Baulandmobilisierung und Mehrvvertausgleich, Gebrauch machen will. So setzt beispielweise die

17

Erhebung von lVlehnNertabgaben bei Auf- und Usnungen voraus, dass die Gen meinde in ihrem Baugesetz aktiv eine entsprechende gesetzliche Grundlage dafür

schafft (Art. 19] Abs. 2 KRG; siehe das Gesetzgebungsbeispiel in Art. 19 des lVluster-

baugesetzes für Bündner Gemeinden; lVlBauG).

Aufgrund einer Teilrevision des RPG, welche am 1. Mai 2014 in Kraft trat, mussten

die Kantone ihre Richtpläne im Bereich Siedlung überarbeiten. Die Regierung eriiess

am 20. lVIärz 2018 den entsprechenden KRIP—S. Gestützt auf den KRIP—S muss die

Gemeinde u. a. sämtliche Bauzonen das Zonenschema (Art. 11 BauG) in Bezug auf

die baulichen Dichteziffern überprüfen und gleichzeitig mit einer entsprechenden

Baugesetzesvorschrift dafür sorgen, dass die im Zonenschema festzulegenden Dich-

teziffern bei konkreten Bauprojekten zu mindestens 80 Prozent ausgeschöpft werden

(siehe das Gesetzgebungsbeispiel in Art. 26 lVlBauG).

2.

Anpassung Nutzungspläne

Aufgrund der erwähnten Teilrevision des RPG und des neuen KRlP—S wird die Gen

meinde nebst dem Baugesetz auch die Nutzungspläne (insbesondere die Zonen-

pläne) gesamthaft zu überprüfen und zu überarbeiten haben. im Vordergrund stehen

die Überprüfung der Dimensionierung der Bauzonen (gemäss KRIP—S verfügt die Gen meinde Zillis-Reischen über zu gross dimensionierte Bauzonenreserven) sowie die

Baulandmobilisierung in Bezug auf die bestehenden Bauzonen.

Es kann an dieser Stelle festgehalten werden, dass die vorliegend zu genehmigen-

den Ein— und Umzonungen im Gebiet Nislas die Pflicht der Gemeinde zur Überprü—

fung resp. Reduktion ihrer Wohn—, Misch- und Zentrumszonen weder erschwert noch verhindert.

3.

Zeitliche Vorgabe

Die Überprüfung des Baugesetzes und der Nutzungspläne hat bis spätestens 2023

(fünf Jahre nach Erlass des KRlP-S) zu erfolgen. Die Gemeinde Zilliseischen wird

ersucht, die notwendigen Revisionsarbeiten zügig voranzutreiben.

18

Gestützt auf Art. 49 KRG

beschliesst die Regierung:

1.

Der Zonenplan und Genereller Gestaltungsplan 1:500 “Nislas, TM Schrei-

nerei“ vom 7. August 2020 wird im Sinne der Erwägungen mit folgenden Fest-

stellungen, mit folgender Kenntnisnahme, mit folgender Auflage, mit folgender

Empfehlung und mit folgendem Anliegen genehmigt:

a)

Für die Einzonung der Gewerbe—ANohnzone im Umfang von ca. 236 m2

auf der Parzelle Nr. 327 wird festgestellt:

„._

Die Einzonungsfläohe ist nicht eigenständig mobilisierbar. Eine Bau-

verpflichtung nach Art. 19b ff. des Raumplanungsgesetzes für den

Kanton Graubünden (KRG) entfällt.

—

Der infolge Einzonung erlangte Mehrwert liegt unterhalb der Frei-

grenze von Art. 19i Abs. 6 KRG (Fr. 20 000.—). Die Mehrwertabgabe-

pflicht nach Art. 19i “ff. KRG und der Genehmigungsvorbehalt zur Ver-

anlagung der Mehnlvertabgabe nach Art. 19m Abs. 2KRG entfallen.

Die öffentlich—rechtliche Vereinbarung vom 2. November 2020 mit einver—

nehmlichen Regelungen zum Landabtausch, zur Überbauungspflicht im

befristeten Baufeld und zur kommunalen lVIehnNertabschöpfung (Sachleis—

tung) wird zur Kenntnis genommen. = Für das gemäss öffentlich-rechtlicher Vereinbarung vom 2. November

2020 auf fünf resp. zehn Jahre befristete "Baufeld mit unbeschränkter Gen

bäudelänge und —breite (Baulinie)" gilt folgende Auflage: "Das Vorprojekt Neubau Schreinerei der Architekten lseppi / Kurath GmbH

vom 14. Februar 2020 bildet in seinen wesentlichen Zügen infegrierender

Bestanfeil der Festlegung Baufeld mit unbeschränkter Gebäudelänge und

19

-—breite (Bauliniel’. Das Vorprojekt gilt als Beurteilungsgrundlage im Baube— willigungsvertahren für die Realisierung eines an den Abmessungen orientierten ersten Baukörpers. Bei der Projektierung und im Baubewilligungs-

verfahren für den allfälligen, Erweiterungsbau ist eine ortsbildverträgliche Gebäudegliederungslösung sicherzustellen. Vor Erteilung der Baube willi-

_ gung für den Erweiterungsbau hört die Baubehörde die Denkmalpflege an

und unterbreitet ihr die Projektpläne zu einer absohliessenden Stellungnahme‚ "

d)

Der Gemeinde sowie der TIVI Schreinerei AG wird empfohlen, bei der Um— setzung der Planung zum Aussenraum die für den Betrieb erforderlichen

Lagerflächen im Gestaltungskonzept mit zu berücksichtigen. e)

Die Gemeinde wird ersucht, im Baubewilligungsverfahren die Projektpläne

zur Prüfung an den Archäologischen Dienst weiterzuleiten.

Der Generelle Erschliessungsplan 1:500 "Nislas, TIVI Schreinerei" vom

7, August 2020 wird im Sinne der Erwägungen mit folgender Empfehlung ge-

nehmigt:

—

- Der Gemeinde wird empfohlen, konkrete Bauvorhaben an der am Gewer—

begebiet vorbeiführenden Kantonsstrasse frühzeitig dem Tiefbauamt Graubünden zur Prüfung und Genehmigung vorzulegen.

Der Gemeindevorstand Zillis—Reischen wird angewiesen, den wesentlichen ln-

halt des Dispositives des vorliegenden Genehmigungsbeschlusses öffentlich

bekannt zu geben. Diese Bekanntgabe hat in den gleichen Publikationsorganen

wie die Bekanntgabe der Gemeindeversammlung vom 7. August 2020 zu erfol-

gen. lm Publikationstext ist darauf hinzuweisen, dass der Genehmigungsbe—

schluss bei der Gemeinde eingesehen werden kann und dass gegen darin enthaltene Auflage innert 30 Tagen ab dem“ Publikationsdatum nach Massgabe

des Gesetzes über die Venrvaltungsrechtspflege (BFl 370.100) beim Verwal-

tungsgericht Graubünden Beschwerde erhoben werden kann.

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Für direkte Adressaten des vorliegenden Beschlusses beginnt die 30-tägige Be—

schwerdefrist an das Venivaltungsgericht bereits ab dem Zeitpunkt der Eröff-

nung des vorliegenden Beschlusses. . I Soweit für die Verwirklichung der Planung Bewilligungen irgendwelcher Art notn

wendig sind, bleibt der Bewilligungsentscheid der zuständigen Behörde oder Amtsstelle vorbehalten.

Das Amt für Raumentwicklung wird beauftragt, die aufgrund dieses Beschlus-

ses nötigen Kennzeichnungen in den eingereichten graphischen Auszügen vorzunehmen.

Die von der Gemeinde bestimmte Datenverwaltungsstelle führt die Nutzungs—

plandaten nach den Weisungen des Amts für RaumentWicklung nach.

Mitteilung an:

- Gemeindevorstand Zillis—Reischen, 7432 Zillis —

Stauffer & Studach AG, Alexanderstrasse 38, 7000 Chur

-

— Kraftwerke Hinterrhein AG, Postfach, 7430 Thusis

-

-

Naturpark Beverin, Geschäftsstelle, Center da Capricorns, 7433 Wergenstein Region Viamala, Rathaus, Untere Gasse 1, Postfach 180, 7430 Thusis

Regionale Gewerbezone Val Schons, Geschäftsstelle, Center da Capricorns, 7433 Wergenstein

— TM Schreinerei AG, Nislas 13, 7432 Zillis

- Amt für Natur und Umwelt

-— Denkmalpflege

.. Archäologischer Dienst

- Amt für Energie und Verkehr

- Amt für Immobilienbewertung

- Amt für Wald und Naturgefahren

-

-—

Kantonspolizei

Tiefbauamt

— Amt für Landwirtschaft und Geoinformation -—

Amt für Wirtschaft und Tourismus

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-

- Standeskanzlei Amt für Raumentwicklung.

.. Departement für Volkswirtschaft und Soziales (im Doppel, samt Unterlagen)

Der Präsident:

Namens der Regierung

Dr. IVlario Cavigelli

Der Kanzleidirektor:

Daniel Spadin