Teilrevision Maloja - Kulm

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Sitzung vom

so. September 1997

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Mitgeteilt den

Protokoll Nr.

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2036

Die Stimmberechtigten der Gemeinde S t a m p a beschlossen an der Gemeinde-

versammlung vom 12. Juni 1997 eine Teilrevision der Ortsplanung bezüglich des

Areals des bestehenden Hotels Maloja-Kulm. Sie verabschiedeten einen Zonenplan 1:1’000 („Revisione parziale Maloja-Kulm“) und einen Generellen Gestaltungsplan

1:500 („Revisione parziale Maloja-Kulm“). Die verabschiedeten Planungsmittel ‚erset=

zen mit Bezug auf das in den Planungsperimeter einbezogene Areal den am 22. Juni

1990 beschlossenen und mit Regierungsbeschluss Nr. 1798 vom 17. Juni 1991 ge-

nehmigten Zonenplan und Generellen Gestaltungsplan 1:2’500 „Maloggia“.

Ein Planungs- und Mitwirkungsbericht im Sinne von Art. 26 der Bundesverordnung über die Raumplanung (RPV) liegt vor. Das Amt für Raumplanung verfasste am

13. Dezember 1996 einen Vorprüfungsbericht. Die öffentliche Bekanntgabe des Gemeindeversammlungsbeschlusses vom 12. Juni

1997 gemäss Art. 37a des kantonalen Raumplanungsgesetzes (KRG) erfolgte am 20. Juni 1997. Bei der Regierung ging eine Beschwerde ein. Diese wird in einem se-

paraten Beschluss behandelt.

Mit Schreiben vom 30. Juni 1997 ersuchte der Gemeindevorstand Stampa um Ge— nehmigung der Teilrevision im Rahmen von Art. 37 KRG.

1100.000 V. 97 - 5000

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Zehenplan 121’090 „Reväsiooe parzate

eiamtäutm“

Mit dem neuen Zonenplan 1:1’000 „Revisione parziale MalojawKulm“ ist die im Zuge der Ortsplanung von 1977 für die Liegenschaft des bestehenden Hotels Maloja=l<ulm

festgelegte und im Zuge der Ortsplanungsrevision von 1990 bestätigte Bauzone (zona di nucleo nuovo A „MaloggiamKulm“) um ca. 3’000 m2 in nördlicher und östlicher Richn

tung vergrössert worden, wobei diese Vergrosserung zum überwiegenden Teil zu Lau

sten der bisherigen Landwirtschaftszone und zu einem minimen Teil (20 -» 30 m2) zu Lasten der bisherigen Landschaftsschutzzone erfolgte.

Motiv für diese Zonenplanrevision bildet die Absicht der Hotel MalojamKulm AG, den

bestehenden Hotel- und Restaurantbetrieb zwecks Verbesserung der Auslastung, Zu» kunftssicherung etc. einer grundlegenden Erneuerung zu unterziehen. Es ist vorgese-

hen, die heutigen An»- und Nebenbauten des historischen Hotelgebäudes, namentlich

das alte Stallgebäude und die alten Remisen sowie das alte Wohnhaus, abzubrechen

und durch 2 — 3 neue Wohnhäuser mit insgesamt 15 -= 20 Wohnungen, teils im Ap-a

parthoteluStil, zu ersetzen. Daneben sieht das „Revitalisierungs— und Erneuerungs—

konzept“ ein neues Hallenbad mit Wellness—Center, einen neuen Aussentennisplatz,

eine neue Tiefgarage unter dem Aussentennisplatz sowie eine neue Pferdestallung

mit ca. 16 Boxen vor. Gemäss dem vom Architekten Bruno Knöpfel aus Pontresina

erarbeiteten Überbauungskonzept finden nur die 2 - 3 neuen Wohnhäuser sowie das

Hallenbad innerhalb der im rechtskräftigen Zonenplan der Fraktion Maloja (piano delle zone 1:2’500 „Maloggia“ vom 22. Juni 1990) ausgeschiedenen Bauzone Platz; die üb-

rigen neuen Bauten und Anlagen erfordern die BauzonenenNeiterung.

Eine Realisierung des fraglichen Erneuerungskonzeptes liegt nicht nur im privaten

wirtschaftlichen Interesse der Hotel Maioja—Kulm AG, sondern auch im öffentlichen

Interesse der Gemeinde Stampa. Die Gemeinde weist darauf hin, dass die geplanten Investitionen in der gegenwärtigen prekären Wirtschaftslage und im Hinblick auf die

Schaffung zusätzlicher Angebote im touristischen Sektor von grosser Bedeutung sei»

eh. Das neue Hallenbad sei auch für die einheimische Bevölkerung, insbesondere für

die Schüler, zugänglich.

Angesichts dieses öffentlichen lnteresses an einer kurzfristigen Realisierung des lnw

vestitionsprojektes erachtet es die Regierung als akzeptabel, dass die Gemeinde die dafür nötigen ortsplanerischen Rahmenbedingungen bereits heute statt erst im Rah=

. men einer Totalrevision der Ortsplanung beschlossen hat. Das gilt um so mehr, als die Gemeinde mittlerweile das Verfahren zur Durchführung einer Totalrevision der

Ortsplanung entsprechend der Forderung des Amtes für Raumplanung mit Gemein-

deversammlungsbeschluss vorn 'lO. Oktober 1996 förmlich eingeleitet und die erfor» derlichen Kredite beschlossen hat. Eine nachteilige Präjudizierung der Totalrevision

der Ortsplanung infolge der zur Debatte stehenden Teilrevision im Raum Malojau-Kulm

ist nicht zu befürchten, um so weniger, als mit der Bauzonenenrveiterung keine Erhö-

hung der Kapazitäten im Bereiche der Wohnbauzonenreserven verbunden ist. Im

Rahmen des parallel zum Zonenplan beschlossenen Generellen Gestaltungsplanes 1:500 wurde nämlich die neu konsumierbare Bruttogeschossfläche auf total 2'200 m2

limitiert, und dieser Wert wäre auch aufgrund der bisherigen Bauzonenfläche reali»

sierbar gewesen. Hinzu kommt, dass die Azwrelevanten Bauten ohnehin innerhalb der bereits bestehenden Bauzone erstellt werden sollen.

Aufgrund dieser Erwägungen kann der neue Teilzonenplan 1:1’000 vom 12. Juni 1997

mit der darin vorgesehenen erweiterten Bauzonenfläche unter der Bedingung, dass

die neu konsumierbare Bruttogeschossfläche auf 2’200 m2 begrenzt ist, genehmigt

werden. Daran vermag der Umstand, dass die erweiterte Bauzone im Südosten die

Das Ausmass der Beeinträchtigung ist mit 20

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südlich und östlich angrenzende Landschafissohutzzone tangiert, nichts zu ändern. 30 m2 im Verhältnis zur mehrere Heku

taren messenden Landschaftsschutzzone nämlich derart gering, dass man nicht ernsthaft behaupten könnte, das mit dieser Landschaftsschutzzone verfolgte Schutz—

ziel würde dadurch irgendwie in Frage gestellt.

Generetter Gestattunesptan 1:999 „Revisiene parziate

atoiamKutrn“

Gleichzeitig mit dem Zonenplan 1:1’090 verabschiedeten die Stimmberechtigten auch einen Generellen Gestaltungsplan für die erweiterte Bauzone Maloja—Kulrn. Grundlage

dieses neuen Generellen Gestaltungsplanes bildete das vorn Architekten Bruno

Knöpfel aus Pontresina erarbeitete und im Gestaltungsplan 1:200 Nr. 166‘506 vom August 1996 dargestellte überbauungskonzept.

Dieses Konzept insbesondere die halbmondförmige Anordnung der Bauplätze für die ‚4/

drei geplanten neuen Wohnhäuser mit dem tangential davon angeordneten Bauplatz f für den neuen Pferdestall, stösst bei sämtlichen In das vorliegende Genehmigungsvegi;

fahren involvierten Fachinstanzen auf Kritik und Ablehnung.

.

Die Eidgenössische Natur— und Heimatschutzkommission (ENHK), die angesichts der unmittelbaren Nachbarschaft des Baustandortes zu einem BLN-Objekt (Objekt Nr.

1908 „Oberengadiner Seenlandschaft und Bernina Gruppe“) zur Abgabe einer Stein

Iungnahme eingeladen wurde, weist in ihrem Gutachten vom 7. April 1997 darauf hin,

dass das bestehende, im Kern auf die Mitte des 17. Jahrhunderts zurückgehende

Hotelgebäude mit den später hinzugekommenen Nebenbauten (Stellung, Remisen,

Wohnhaus) eine geschichtlich gewachsene Baustruktur darstelle, die ein markantes Ensemble am Übergang vom Bergell ins Oberengadin bilde. Neben dem hohen

denkmalpflegerischen „Eigenwert“ der bestehenden Gebäudegruppe unterstreicht die -

ENHK und mit ihr auch die kantonale Denkmalpflege (Stellungnahme vom 5. August 1997) und das kantonale Amt für Landschaftspflege und Naturschutz ALN (Stellung—-

nahme vom 7. August 1997) - zudem die äusserst empfindliche, vom Passdorf Maloja

deutlich abgesetzte und damit HospitzuCharakter aufweisende Lage des bestehenden

Gebäudeensembles, welches überdies in einer reizvollen, vom BLN—Objekt Nr. 1908 umringten landschaftlichen Ebene liege. Alle erwähnten Vernehmlasser sowie auch

die Schweizerische Stiftung für Landschaftsschutz und Landschaftspflege (SL), der

Schweizer Heimatschutz (SHS) und der Heimatschutz „Sektion Engadin und Südtäler"

(vgl. gemeinsame Eingabe vom B. Juli 1997, auf die zwar als Beschwerde nicht einge-

treten werden kann, die aber ausdrücklich auch als „Aufsichtsbeschwerde“ bezeichnet

wurde) stellen sich übereinstimmend auf den sinngemässen Standpunkt, dass die gew gebene denkmalpflegerische und landschaftsschützerische Situation besonders hohe

Anforderungen an die Konzipierung der Lage und Gestaltung allfälliger Neu-w und Er=

satzbauten am fraglichen Ort stelle. Diesen Anforderungen vermöge der von der Gen»

meinde auf der Basis des Konzeptes Knöpfel erlassene Generelle Gestaltungsplan in

keiner Art und Weise Rechnung zu tragen. Nach diesem Konzept werde die Baugrup-==

pe ohne neue Bezugnahme aus der Geschichte gerissen. Die halbmondförmige An»

ordnung und Gliederung der Wohnhäuser lasse jede Grundidee vermissen und neh= " me keine Rücksicht auf das bestehende Hotelgebäude und auf die Qualität des Ortes.

Die Planung sei auf eine herkömmliche touristische Überbauung, wie sie in der = boornzeit der siebziger Jahre überall im Engadin entstanden seien, zugeschnitten. Am

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vorliegenden empfindlichen Ort mit Hospitz—Charakter brauche es indes wenn schon

einfache und klare Baukörper, die überdies das Hotelgebäude nicht ins Abseits stos-=

sen, sondern als zusammenhängende Baugruppe in Erscheinung trete. Misslungen

sei ferner die Anordnung des neuen Pferdestalles: Der vorgesehene Standort weise

keinerlei Bezugspunkte zum Rest auf. Zu bemängeln seien zudem die Gebäudehöu

hen. Der erste Wohnblock dürfte mit 14 m beinahe so hoch wie das historische Hotel»

gebäude selbst erstellt werden, was für das Baudenkmal störend sei. Generell sei be»

züglich der Höhenangaben kein Konzept zu erkennen. in der Silhouette entstünde ein

Misskiang von Höhen, hinter welchem kein Ordnungsprinzip ausser dem Zufall zu er» kennen sei.

im Gegensatz zu diesen kritischen und ablehnenden Bewertungen seitens der

Fachinstanzen beurteilt der Gemeindevorstand Stampa das Konzept als positiv und

gelungen. Er widersetzt sich insbesondere der Forderung der Fachinstanzen, als Grundlage für den Generellen Gestaltungsplan einen Projektwettbewerb durchzufüh-

ren, statt sich auf die erstbeste Lösung eines einzigen beigezogenen Architekten zu stützen.

Die Regierung hat grundsatzlich keine Veranlassung, die Begründetheit der seitens

der invelvierten Fachinstanzen gegenüber dem beschlossenen Konzept geausserten

Kritik zu bezweifeln. las öffentliche lnteresse an einer integralen, unversehrten Erhalw tung des heute bestehenden Ensembles vermag zwar gegenüber den auf dem Spiele

stehenden Wirtschaftsa- und tourismusfördernden lnteressen an einer Modernisierung

und Angebotsemeiterung, die zwangsläufig Veränderungen an der gegebenen Situa=

ticn bedingen, nicht aufzukcmmen. Es fragt sich jedoch, wie weit diese Veränderung

gen gegenüber dem Ist—Zustand gehen sollen und dürfen. Ansatzpunkt für die Beurteilung dieser entscheidenden Frage bilden etwa folgende Anforderungen:

..

Aufrechterhaltung des HospitzCharakters: Ein herkömmlicher „Ferienweiler Kulm“

würde diesen Charakter zerstören; —

Aufrechterhaltung der Baugruppe (Dichtheit, halbgeschlossene Bauweise und zum

sammenhängendes Gliederungskonzept mit Hospitz—Charakter);

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Aufrechterhaltung des Bezuges zur Passtrasse; Aufrechterhaltung der Hirarchie innerhalb der Baugruppe (Hauptbaute soll nach

wie vor das grosse schützenswerte historische Hotelgebäude bleiben).

Die Regierung kann sich der Ansicht der Fachinstanzen nicht verschliessen, wonach

das vorgelegte Konzept den enlvähnten Anforderungen nicht oder nicht genügend

Rechnung zu tragen vermag. Angesichts der gegebenen denkmalpflegerischen Um»

stände sowie der landschaftlichen Exponiertheit und kulturhistorischen Bedeutung des Ortes wäre es in der Tat angezeigt gewesen, den Generellen Gestaltungsplan auf der

Grundlage mehrerer Varianten von verschiedenen Architekten zu erarbeiten.

Auf der anderen Seite ist zu bedenken, dass den Gemeinden auf dem Gebiet der

Ortsplanung ein erheblicher Beurteilungs- und Entscheidungsspielraum zusteht, in welchen die Regierung gerade bei Gestaltungs— und Einordnungsfragen nur mit

grösster Zurückhaltung eingreift. Diese Zurückhaltung ist vor dem Hintergrund zu verw-

stehen, dass es sehr schwierig ist, ohne Verletzung der Gemeindeautonomie einer

fachlichen ldealvorstellung gegenüber vertretbarem Gemeindegeschmack zum Durchbruch zu verhelfen. Die Gemeinde stellt sich mit allem Nachdruck auf den

Standpunkt, dass die vorliegende Lösung der einheimischen Bevölkerung und den

Feriengästen gefalle, dass sie dem Baustil von iVlaloja und des Oberengadins ent=

spreche und dass es daher keinen Grund gebe, sie abzulehnen, auch wenn die Löm sung am Eingangstor zum Oberengadin zu stehen komme. Der Regierung bleibt angesichts der geschilderten, auf die besondere föderalistische

Struktur des Kantons mit seiner starken Gemeindeautonomie zurückzuführenden

Pflicht zur Zurückhaltung in Fragen der Baugestaltung nichts anderes übrig, als die

vorgelegte Lösung als einen Fall von „noch vertretbarem Gemelndegeschmaok akzeptieren und dementsprechend von einer Nichtgenehmigung resp Zurückweisung des Generellen Gestaltungsplanes zur Überarbeitung abzusehen.

Die vorgelegte Lösung vermag jedoch die Regierung ebenfalls nicht zu überzeugen.

Aus diesem Grunde sieht sie sich zur ausserordentlichen Anordnung veranlasst, bewstirnmten Bestandteilen des vorgelegten Generellen Gestaltungsplanes die Verbind»

lichkeit für die absohhessende Detailprojektierung bzw für das absohliessende Bau»

bevllI-gungsverfahren zu entziehen Dies drängt sich namentlich für die einzelnen Bes reiche (Aree), für die Firstrichtungen sowie für die Gebäudehöhen auf. Ohne diesen

Verbindlichkeitsentzug würde man es der Gemeinde und der Bauherrschaft nicht nur verunmögliohen, bei gegebener Bereitschaft eine bessere Variante umzusetzen, son-v

dern man würde die Realisierung der von den Fachinstanzen als schlecht eingestuf-

ten Lösung sogar noch zementieren bzw. vorschreiben. Generelle Gestaltungspläne

gehören nämlich zur Grundordnung, weshalb darin enthaltene Festlegungen ebenso

wie etwa Festlegungen in Zonenplänen für die Baubewilligungsbehörde und die

Grundeigentümer verbindlich sind. Mit dem anzuordnenden Verbindlichkeitsentzug soll erreicht werden, dass hinsichtlich der verschiedenen Bereiche, Firstrichtungen

und Gebäudehöhen trotz Genehmigung des vorliegenden Generellen Gestaltungsplaw

nes nicht zwingend entsprechend den darin enthaltenen Festlegungen projektiert

werden muss, sondern auch andere, bessere Lösungsansätze zum Tragen kommen

können. ln diesem Sinne gibt die Regierung hiermit denn auch ihrer Hoffnung Aus-a druck, dass die Investoren den kommenden Winter dazu venrvenden, in Zusammenarn

beit mit der kantonalen Denkmalpflege alternative Ansätze resp. Modelle für die Löw

sung des heiklen gestalterischen Problems zu entwickeln, die dann in die Detailpro=

jektierung bzw. in das abschliessende Baubewilligungsverfahren einfliessen können.

Gestützt auf Art. 37 Abs. 3 KBG

beechliesst die "eierung:

‘I.

Der Teilzonenplan 1:1’000 „Revisione parziale MalojamKulm“ vom ’12. Juni 1907

wird genehmigt.

2.

Der Generelle Gestaltungsplan 1:500 „Revisione parziale MalojawKulm“ wird mit

folgendem Vorbehalt und folgender Empfehlung genehmigt: a) In bezug auf die Baubereiche „piscina coperta“, „appartamenti“ und „stalla“, den

Bereich für Sportanlagen, die Freihaltebereiche, die Angaben betreffend maxiw

male Gebäudehöhen sowie in bezug auf die Firstrichtungen wird dem Generelm

len Gestaltungsplan die Wirkung der Verbindlichkeit entzogen, um mit Blick auf

die Detailprojektierung allfällige bessere Losungen betreffend Anordnung und

Gestaltung der vorgesehenen neuen Bauten und Anlagen wenigstens nicht zu

verunmöglichen. b) Der Gemeinde und den Investoren wird empfohlen, zwecks Entwicklung neuer

räumlicher Konzepte einen Gestaltungswettbewerb resp. eine Gestaltungsstu— die zu veranlassen.

3.

Der Gemeindevorstand Stampa wird angewiesen, den wesentlichen Inhalt des vorliegenden Genehmigungsbeschlusses (Ziffern ’I — 2 hievor) öffentlich bekannt—I»

zugeben. Diese Bekanntgabe hat in den gleichen Publikationsorganen wie die Be=

kanntgabe des Gemeindeversammlungsbeschlusses vom 12. Juni 1997 zu erfol—

gen. Im Publikationstext ist darauf hinzuweisen, dass der Genehmigungsbe»

schluss bei der Gemeinde eingesehen werden könne und dass gegen darin entn-

haltene Vorbehalte inneri: 20 "Tagen ab dem Publikationsdatum nach Massgabe des kantonalen Verwaltungsgerichtsgesetzes beim Venwaltungsgericht Graubunw den Bekurs erhoben werden kann.

Für direkte Adressaten des vorliegenden Beschlusses beginnt die 20mtagige Ren?

kursfrist bereits ab dem Zeitpunkt der Eröffnung des Beschlusses. Für die Gen

meinde, die eine Verletzung ihrer Gemeindeautonomie geltend machen will, bleibt

nur die staatsrechtliche Beschwerde an das Bundesgericht offen. Das kantonale Amt für Raumplanung wird beauftragt, die aufgrund dieses Be=

schlusses nötigen Kennzeichnungen irn Zonenplan 1:1’000 und im Generellen

Gestaltungsplan 1:500 vom 12. .Juni 1997 und in den rechtskräftigen Planungsmitw

teln vorzunehmen. Die Gemeinde stellt zu diesem Zweck dem Amt für Raumplaw

nung ihr Originalexemplar des Zonenplahes und Generellen Gestaltungsplanes 1:2’500 zur Verfügung.

Soweit für die Verwirklichung der Planung Bewilligungen irgendwelcher Art not=

wendig sind, bleibt der Bewilligungsentscheid der zuständigen Behörde oder Amtsstelle vorbehalten.

Es werden für das Genehmigungsverfahren keine Kosten erhoben.

Der vorliegende Genehmigungsbeschluss wird in deutscher Sprache eröffnet. Auf

Wunsch der Gemeinde wird eine italienische Fassung angefertigt. Massgebend für

die Anfechtungsfristen ist die Eröffnung der deutschen Fassung. Mitteilung an den Gemeindevorstand 7605 Stampa, an das Planungsbüro GIS

Plan, Tittwiesenstrasse 55, 7000 Chur, an Herrn Willi Kirchner, Hotel Maloja-r-Kulm,

7516 Maloja, an die Eidgenössische Natur— und Heimatschutzkommission, Hallw

wylstrasse 4-, 3003 Bern, an die Schweizerische Stiftung für Landschaftsschutz und Landschafispflege, Hirschengraben 11, 3011 Bern, an die kantonale Denkw-

malpflege, an das Amt für Landschaftspflege und Naturschutz, an das Amt für

’EÜ Umwaliachuia, an daa Tiafbauam‘äz, an daa Faratinanaktda‘at, an dia Gabaudavaä’aa

Chamng‚ im Dnnpaä an daa kantanala Ami für Raumplanung, an dia Kanziaidir‘aa

tian und draifaah an daa Dapananfiani daa Ennarn und dar Vdäkawänaanan (aami Untarlagan).

Namens der Ragiar’ung Dar Praidant:

. Dr. Maissan“ Der Kanzlaidirektar:

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