Teilrevision Börtji/hintere Engi/Underdorf

714/2023

Gemeinde Luzein

OP-Teilrevision "Börtji/hintere Engi/Underdorf"

Genehmigung der Ortsplanungsrevision

A. Die Stimmberechtigten der Gemeinde Luzein beschlossen an der Gemeindever-

sammlung vom 25. November 2022 eine Teilrevision der Ortsplanung. Im Einzelnen wurden folgende Planungsmittel verabschiedet:

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Zonenplan 1:1000 hintere Engi

Zonenplan 1:1000 Underdorf

Genereller Erschliessungsplan 1:1000 Börtji

Neben diesen Planungsmitteln reichte die Gemeinde Luzein die folgenden weiteren

Unterlagen ein: -

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Planungs- und Mitwirkungsbericht vom 1. Dezember 2022 mit Anhängen und

Beilagen gemäss Art. 47 der eidgenössischen Raumplanungsverordnung (RPV; SR 700.1)

Gutachten "Bestimmung Wertdifferenz zwischen der aktuellen Situation und nach

der geplanten Teilrevision der Ortsplanung Luzein" des Amts für Immobilienbe-

wertung vom 20. Juli 2022

Das Amt für Raumentwicklung (ARE) verfasste mit Datum vom 30. Juni 2022 einen Vorprüfungsbericht.

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Die öffentliche Bekanntgabe

des Gemeindeversammlungsbeschlusses vom 25. No-

vember 2022 gemäss Art. 48 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubün-

den (KRG; B R 801.100) erfolgte am 9. Dezember 2022. E s gingen keine Beschwer-

den ein.

Mit Schreiben

vom 10. Januar 2023 resp. 17. Mai 2023 ersuchte der Gemeindevor-

stand Luzein um Genehmigung der Revisionsvorlage im Rahmen von Art. 49 des

KRG.

B. Gegenstand der Revisionsvorlage Gegenstand der vorliegend zu genehmigenden

meinde Luzein bilden folgende drei Vorhaben:

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Nutzungsplanungsvorlage der Ge-

Das Gebäude auf der Parzelle Nr. 3315 befindet sich in der Gefahrenzone 1 und wird in der Zwischenzeit als Dauerwohnbaute genutzt. Mit der Festlegung im Zo-

nenplan als "Gebäude mit Sonderregelung Gefahrenzone" sollen die Voraussetzungen geschaffen werden, dass insbesondere

die nach Raumplanungsrecht zu-

lässigen Bauvorhaben bewilligt werden können, sofern durch bauliche Schutz-

massnahmen

ein genügend wirksamer Schutz gegen die vorherrschende Natur-

gefahr gewährleistet werden kann (vgl. Art. 38 des Baugesetzes, BauG und

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Zonenplan 1:1000 hintere Engi).

Das ehemalige Rathaus in Luzein, Underdorf, befindet sich gemäss dem rechts-

kräftigen Zonenplan

der Gemeinde Luzein in der Zone für öffentliche Bauten und

Anlagen (ZöBA). Das Rathaus wird heute nicht mehr als Verwaltungsgebäude

genutzt und soll einer privaten Nutzung zugeführt werden. Aus diesem Grund soll

die Parzelle Nr. 1215 der künftig vorgesehenen Nutzung angepasst

und von der

ZöBA in die Dorferweiterungszone (DE) umgezont werden (vgl. Zonenplan -

1 :1000 Underdorf).

Das Gebiet "Tratza" oberhalb von Pany mit der Moorlandschaft "Tratza/Pany"

und dem Tratza-Beizli ist ein beliebtes

Ausflugsziel für Wandernde, Biker und Bi-

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kerinnen. Das Gebiet ist auf einer bestehenden Landstrasse in knapp fünf Kilo-

meter vom Dorf Pany erreichbar. Das Gebiet "Tratza" soll möglichst frei von mo-

torisiertem Verkehr sein, weshalb die Zufahrt mit Autos nur bis an den Rand der

Moorlandschaft zulässig ist. Heute darf an den südlichen Rand der Moorland-

schaft bis "Bord" gefahren werden, ab dort gilt ein Fahrverbot für Motorwagen

und Motorräder. In den vergangenen Jahren hat der Verkehr spürbar zugenom-

men und es besteht ein grosser Bedarf an Parkplätzen in der Nähe des Naherholungsgebiets. Die aktuelle Situation führt häufig dazu, dass beim Fahrverbot "wild" parkiert wird. Gestützt auf eine Standortevaluation soll nun im Gebiet

"Börtji" eine Parkierungsanlage erstellt werden, wobei die Synergien mit der an

diesem Standort bestehenden Bushaltestelle genutzt werden können. Zur Reali-

sierung der Parkierungsanlage ausserhalb der Bauzone ist eine Festsetzung im

Generellen Erschliessungsplan notwendig, welche mit der vorliegenden Teilrevi-

sion vorgenommen wird (vgl. Genereller Erschliessungsplan 1:1000 Börtji).

C. Übereinstimmung mit der Richtplanung Gemäss Art. 26 Abs. 2 des Bundesgesetzes über die Raumplanung (Raumplanungs-

gesetz, RPG; SR 700) obliegt der kantonalen Genehmigungsbehörde unter anderem

die Prüfung der Übereinstimmung der Nutzungspläne mit der Richtplanung. Es ist so-

mit zu prüfen, ob die vorliegende Teilrevision der Ortsplanung mit dem kantonalen

Richtplan (KRIP) sowie mit dem rechtskräftigen regionalen Richtplan Prättigau/Davos

übereinstimmt. Diese Prüfung erfolgt - soweit entscheidrelevant - nachstehend im

gegebenen Zusammenhang.

Es kann bereits an dieser Stelle festgestellt werden, dass die Revisionsvorlage richt-

plankonform ist.

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D. Zonenplan

1:1000 hintere Engi

1. Sonderregelung Gefahrenzone

Mit Regierungsbeschluss vom 23. April 2019 (Prot. Nr. 285/2019) wurde in der Ge-

meinde Luzein eine Sonderregelung für Bauten in Gefahrenzonen genehmigt (Art. 38 BauG). Gebäude die unter die Sonderregelung fallen sind im Zonenplan festzulegen

(mit einem Sternsymbol zu kennzeichnen).

Die Anwendbarkeit der Sonderregelung ist nur unter folgenden kumulativen Voraus-

setzungen zulässig:

beim betreffenden Gebäude muss es sich um eine Dauerwohnbaute, einen Haupt-

stall, betrieblich unabdingbare Aussenställe oder Spezialbauten (Alphütten und

Gastgewerbebetriebe) handeln (Kriterium 1);

das betreffende Gebäude muss durch einen Lawinenkeil, ein Ebenhöch oder einen

anderweitigen Objektschutz geschützt sein (Kriterium 2).

Im vorliegenden Fall weist das Gebäude Assek.-Nr. 1-29/1-29A

auf der Parzelle

Nr. 3315 gemäss Informationsplan 1:10 000 Sonderregelung Gefahrenzone vom

13. Oktober 2015 den Status "abhängig von zukünftiger Nutzung" auf. Damit handelt

es sich um ein potenzielles Objekt zur Inanspruchnahme der Sonderregelung.

Weiter ist das Gebäude im Gebäudeinventar "Sonderregelung Gefahrenzonen" vom

13. September 2013 unter der Nummer 38 geführt und als "Ferienhaus mit Potenzial

zur Dauerwohnbaute" sowie "übriges landwirtschaftliches Ökonomiegebäude" bewer-

tet. Gemäss Inventarblatt weist das Gebäude bisher keine Schutzmassnahmen auf. Im März 2021 wurde mittels Anmerkung im Grundbuch für das fragliche Gebäude

eine Nutzung als Erstwohnung festgelegt (öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschrän-

kung), womit das Kriterium 1 erfüllt ist. Zudem wurde zusammen

mit dem Amt für

Wald und Naturgefahren ein Schutzbautenprojekt erarbeitet und im Rahmen des

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Sammelprojekts Instandsetzung Schutzbauten 2021 vom 22. Juni 2021 von der Re-

gierung genehmigt. Das genehmigte Schutzbautenprojekt musste aus schutztechni-

schen Gründen sistiert bzw. überarbeitet und in ein Einzelprojekt Schutzbauten über-

führt werden. Die Genehmigung des Einzelprojekts kann in Aussicht gestellt werden.

Somit kann auch das Kriterium 2, wonach bauliche Schutzmassnahmen mit verhält-

nismässigem Aufwand erstellt werden können, als erfüllt betrachtet werden. Das Ge-

bäude ist somit der Sonderregelung für Bauten in der Gefahrenzone zugänglich. 2. Empfehlung zum Folgeverfahren

Das betroffene Gebäude auf der Parzelle Nr. 3315 (Nr. 1-29) war bis zur Gesamtre-

vision der früheren Gemeinden Luzein und St. Antonien zur neuen Gemeinde Luzein

(genehmigt mit Regierungsbeschluss vom 25. April 2019, Prot. Nr. 285/2019) im Ge-

nerellen Gestaltungsplan als ortsbaulich bedeutende Baute bezeichnet. In der erwähnten Gesamtrevision wurde das Gebäude nicht mehr eingestuft.

Die Denkmalpflege rügte damals die fehlende Grundlage für die neu vorgenomme-

nen Zuweisungen. Entsprechend wurde die Vorlage mit dem Vorbehalt genehmigt,

dass die Festlegungen betreffend geschützte und/oder erhaltenswerte Gebäude ge-

stützt auf aktuellere Grundlagen zu überprüfen sein werden. Diese Überprüfung ist

noch nicht erfolgt. Damit allfällige Bauvorhaben bereits im Vorfeld zu einem Gesuch

für Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzone (BAB-Gesuch) auf die gesetzlichen

Vorgaben betreffend Ortsbildschutz und Gestaltung abgestimmt werden können, wird

der Gemeinde resp. der Bauherrschaft empfohlen, für das Gebäude Nr. 1-29 umge-

hend ein Gebäudeinventar gemäss Art. 74 KRG erstellen zu lassen.

Im Übrigen gibt der Zonenplan 1:1000 hintere Engi vom 25. November 2022 zu kei-

nen Bemerkungen Anlass, er kann genehmigt werden.

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E. Zonenplan 1:1000 Underdorf Gemäss Rechtsprechung des Bundesgerichts hat die Nutzungsplanung grundsätz-

lich aus einer Gesamtsicht der raumbedeutsamen Belange heraus zu erfolgen (vgL

BGE 118 la 172; BGE 116 la 342). Insbesondere ist zur Planung der Entwicklung der Bautätigkeit ein planerisches Gesamtkonzept erforderlich. Der unkoordinierte Erlass von Sondernutzungsordnungen für Teile des Gemeingebiets widerspricht daher der

Planungspflicht von Art. 2 Abs. 1 RPG. Teilrevisionen der bestehenden Zonenpla-

nung erweisen sich daher nur als zulässig, wenn sie nicht isoliert erfolgen, sondern sich in die Zonenplanung der Gemeinde einfügen. Unter diesen Voraussetzungen

kann eine Nutzungsplanung auch für einen Teil des Gemeindegebiets oder sogar für eine einzelne Liegenschaft gesondert erfolgen. So ist es beispielsweise zulässig,

wenn im Zuge einer Totalrevision der kommunalen Zonenplanung die Planung für

eine kleine, vom übrigen Dorf abgeschiedene Fraktion zeitlich vorgezogen wird, soweit dies sachlich geboten erscheint. Voraussetzung ist indessen, dass sich diese

Teilplanung ins planerische Gesamtkonzept der Gemeinde einfügt und die weitere

Planung für den Rest des Gemeindegebiets nicht präjudiziert (zum Ganzen vgL WALDMANN/HÄNNI: Kommentar zum RPG, Bern 2006, S. 40 ff.)

Am 3. März 2013 hat das Schweizer Volk eine Teilrevision des Bundesgesetzes über

die Raumplanung (RPG; SR 700) angenommen. Um den Anforderungen dieser ers-

ten Etappe der Gesetzesrevision (kurz RPG1 genannt) gerecht zu werden, haben die

Gemeinden ihre Nutzungsplanung gesamthaft zu überarbeiten. Mit RPG1 wurden

insbesondere die bundesrechtlichen Bestimmungen zur Bauzonendimensionierung

deutlich verschärft. So sind gemäss Art. 15 RPG die Bauzonen so festzulegen, dass

sie dem voraussichtlichen Bedarf für die nächsten 15 Jahre entsprechen. Überdimen-

sionierte Bauzonen sind ausdrücklich zu reduzieren. Zur Umsetzung dieser Redi-

mensionierungspflicht hat der Kanton die Kapazitätsreserven an Wohn-, Misch- und

Zentrumszonen (WMZ) in allen Gemeinden nach einheitlicher Methode ermittelt und

die Gemeinde im kantonalen Richtplan Siedlung (KRIP-S) den Kategorien A (knapp

dimensionierte WMZ), B (richtig dimensionierte WMZ) oder C (überdimensionierte WMZ) zugeordnet. Bei der Gemeinde Luzein handelt es sich gemäss KRIP-S um

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eine Gemeinde mit richtig dimensionierten WMZ (Kap. 5.2.2, S. 5.2-19). Sie gilt als

sogenannte "B-Gemeinde", welche die Grösse ihrer WMZ gesamthaft stabil zu halten und Massnahmen zur Verdichtung und Mobilisierung der Nutzungs- und Bauzonen-

reserve in der rechtskräftigen WMZ zu treffen hat. In diesem Zusammenhang ist da-

rauf hinzuweisen, dass bei kapazitätsrelevanten Revisionen der Nutzungsplanung -

unabhängig von der Kategorisierung im KRIP-S - grundsätzlich auf die jeweils aktu-

ellsten Bevölkerungsprognosen abzustellen ist.

Durch die vorgesehene Umzonung der Parzelle Nr. 1215 von der ZöBA in die DE

werden zusätzliche WMZ im Umfang von ca. 552 m 2 und möglicherweise zusätzliche

Einwohnerkapazitäten (Umbau Restaurant in Wohnung) geschaffen. Somit hat die

vorliegende Teilrevision Auswirkungen auf die Bilanz der WMZ-Reserven in der Ge-

meinde Luzein und entsprechend auch auf die Bedarfsberechnung im Rahmen der bevorstehenden Gesamtrevision ihrer Ortsplanung aufgrund von RPG1.

Mit Schreiben vom 26. April 2023 hat das ARE die Gemeinde Luzein zu diesem Um-

stand angehört. Die Gemeinde machte mit Stellungnahme vom 17. Mai 2023 im We-

sentlichen geltend, dass sie zwischenzeitlich mit der Gesamtrevision begonnen habe

und diese baldmöglichst zur Vorprüfung einreiche. Weiter stehe die vorliegend be-

schlossene Umzonung der Gesamtrevision der Ortsplanung nicht entgegen, zumal

die zusätzlich geschaffenen Wohnkapazitäten nur von untergeordneter Bedeutung

seien.

Zunächst kann diesbezüglich festgestellt werden, dass die vorliegende Planung auf

die Umnutzung eines bereits bestehenden Gebäudes - namentlich des ehemaligen Rathauses - zu Wohnzwecken abzielt. Dementsprechend hat die Teilrevision keine

unmittelbar raumwirksamen Auswirkungen und steht somit auch nicht im Wider-

spruch zur Hauptzielsetzung von RPG1, wonach die Zersiedelung eingedämmt und

die Siedlungsentwicklung nach innen gelenkt werden soll. Insofern fügt sich die be-

schlossene Umzonung in eine rechtskonforme Gesamtplanung der Gemeinde Luzein und präjudiziert die weitere Planung für den Rest des Gemeindegebiets in räumlicher

Hinsicht nicht.

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Nach dem Gesagten erweist sich die vorliegend zu beurteilende Teilrevision des Zo-

nenplans 1:1000 Underdorf als genehmigungsfähig. Wie seitens des ARE gegenüber

der Gemeinde jedoch bereits ausgeführt hat diese die durch die Umzonung zusätz-

lich geschaffenen WMZ bzw. Einwohnerkapazitäten bei ihrer Bedarfsberechnung im Rahmen der bevorstehenden Gesamtrevision ihrer Ortsplanung anzurechnen. Die

Genehmigung wird daher mit einem entsprechenden Hinweis verbunden.

F. Genereller Erschliessungsplan 1:1000 Börtji 1 . Folgeverfahren / hängiges BAB-Gesuch

Nach der Genehmigung der vorliegenden Teilrevision wird das ARE das hängige

Baubewilligungsgesuch für Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen (BAB)

weiterbearbeiten. In der Folge wird der Gemeinde empfohlen, die betroffene Fläche

der Parkierungsanlage im Zuge der anstehenden Gesamtrevision praxisgemäss von

der bestehenden Landwirtschaftszone in die Zone übriges Gemeindegebiet umzuzo-

nen. 2.

Aktualität Genereller Erschliessungsplan (GEP)

Im Rahmen der Prüfung wurde festgestellt, dass die im Informationsplan dargestell-

ten bestehenden Festlegungen "Land- und Forstwirtschaftsweg" sowie "Fuss- und Wanderweg" von der tatsächlichen Linienführung abweichen. Zudem ist die lokale

Bikeroute 323 Alp Valpun im GEP nicht eingetragen.

Die Gemeinde Luzein wird darauf hingewiesen, dass der GEP diesbezüglich im Rah-

men der anstehenden Gesamtrevision zu überprüfen und zu bereinigen sein wird.

Bezüglich der Linienführung der Fuss- und Wanderwege wird der Gemeinde bzw.

dem zuständigen Planungsbüro empfohlen, mit Wanderwege Graubünden Kontakt

aufzunehmen.

Im Übrigen gibt der Generelle Erschliessungsplan 1:1000 Börtji vom 25. November

2022 zu keinen Bemerkungen Anlass, er kann genehmigt werden.

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Gestützt auf Art. 49 KRG beschliesst die Regierung: 1. Der Zonenplan 1 :1000 hintere Engi vom 25. November 2022 wird im Sinne der Erwägungen mit folgender Empfehlung genehmigt:

Im Hinblick auf ein künftiges Baubewilligungsverfahren für Bauten und Anla-

gen ausserhalb der Bauzonen wird der Gemeinde empfohlen, für das Wohn-

haus auf der Parzelle Nr. 3315 umgehend die Erstellung eines Gebäudeinventars in die Wege zu leiten.

2. Der Zonenplan 1 :1000 Underdorf vom 25. November 2022 wird im Sinne der Erwägungen mit folgendem Hinweis genehmigt:

Die Gemeinde wird darauf hingewiesen, dass sie die durch die Umzonung

der Parzelle Nr. 1215 zusätzlich geschaffenen Kapazitäten an Wohn-, Misch-

und Zentrumszonen im Rahmen der Gesamtrevision ihrer Ortsplanung zu

berücksichtigen hat.

3. Der Generelle Erschliessungsplan 1:1000 Börtji vom 25. November 2022 wird im Sinne der Erwägungen genehmigt.

4. Der Gemeindevorstand Luzein wird angewiesen, den wesentlichen Inhalt des

Dispositives des vorliegenden Genehmigungsbeschlusses öffentlich bekannt zu

geben. Diese Bekanntgabe hat in den gleichen Publikationsorganen wie die Be-

kanntgabe des Gemeindeversammlungsbeschlusses vom 25. November 2022 zu erfolgen. Im Publikationstext ist darauf hinzuweisen, dass der Genehmigungsbe-

schluss bei der Gemeinde eingesehen werden kann und dass gegen den darin

enthaltenen Vorbehalt (Sistierung Zonenplan 1:1000 Underdorf) innert 30 Tagen

ab dem Publikationsdatum nach Massgabe des Gesetzes über die Verwaltungs-

rechtspflege (VRG; BR 370.100) beim Verwaltungsgericht Graubünden Be-

schwerde erhoben werden kann.

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5.

Für direkte Adressaten des vorliegenden Beschlusses beginnt die 30-tägige Be-

schwerdefrist an das Verwaltungsgericht bereits ab dem Zeitpunkt der Eröffnung

des vorliegenden Beschlusses.

6. Soweit für die Verwirklichung der Planung Bewilligungen irgendwelcher Art notwendig sind, bleibt der Bewilligungsentscheid der zuständigen Behörde oder

Amtsstelle vorbehalten.

7. Das Amt für Raumentwicklung wird beauftragt, die aufgrund dieses Beschlusses nötigen Kennzeichnungen in den eingereichten graphischen Auszügen vorzu-

nehmen. .

8. Die von der Gemeinde bestimmte Datenverwaltungsstelle führt die Nutzungsplandaten nach den Weisungen des Amtes für Raumentwicklung nach.

9. Für das Genehmigungsverfahren werden keine Kosten erhoben. 10. Mitteilung an: -

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Der Präsident:

Peter Peyer

Namens der Regierung

Der Kanzleidirektor:

Daniel Spadin