Teilrevision Gadastatt-Tanne

Art. 14a Abs. 2 BauG geregelt, dass im Hinblick auf abgabepflichtige Einzonungen

für Nutzungen, für die ein besonderes öffentliches Interesse besteht, der Abgabesatz

von 30 Prozent des Mehnlvertes bis auf wenigstens 20 Prozent gesenkt werden kann.

Die geplante Einzonung in die Gewerbezone von ca. 566 m2 unterliegt grundsätzlich dem in Art. 19j Abs. 1 KRG vorgegebenen Tatbestand für eine Mehnrvertabgabe. Wie

in Art. 19k Abs. 2 KRG vorgesehen, hat die Gemeinde Davos vom Amt für Immobili— enbewertung zwei Kurz-«Gutachten mit Datum vom 22. Juni 2023 zur Bestimmung

der Planungsmehnrverte im Zusammenhang mit der vorliegenden Planung erstellen lassen. Gemäss diesen Kursutachten bestehen auf beiden Teilflächen (417 m2

und 149 m2) Mehrwerte von mehr als Fr. 20 000.—-.

Weiter hält die Gemeinde im PMB (S. 18, Ziffer 3.13) fest,dass in Anwendung von

Art. 14a Abs. 2 BauG ein reduzierter Abgabesatz angewendet werden soll, da ein be-

sonderes öffentliches lnteresse vorliege. Sie begründet dies damit, dass mit der vor-

liegenden Einzonung die Schaffung von dringend benötigtem Gewerbebauland für

die Ansiedlung von “privaten Gewerbebetrieben aber auch von Betrieben der öffentliw chen Hand, oder solchen, welche öffentlichen Zwecken dienten, beabsichtigt werde.

Zu diesem Zweck soll das eingezonte Land von der Gemeinde erworben und an Inte—

ressenten im Baurecht abgegeben werden. Da diese Art der Bereitstellung von Ge-

werbebauland ein wichtiges öffentliches lnteresse der Gemeinde erfülle, erscheine

die Anwendung eines reduzierten Abgabesatzes von 20 Prozent gerechtfertigt.

Der Sichtweise der Gemeinde kann-gefolgt und dem reduzierten Abgabesatz zuge-

stimmt werden. In Nachachtung der vorbeschriebenen Praxis ist festzuhalten, dass

die Gemeinde — aufgrund des reduzierten Abgabesatzes von 20 Prozent — den ge-

samten Mehrwertabgabebetrag dem Kanton zu entrichten hat. Die Gemeinde hat die

entsprechende Mehnivertabgabe gegenüber der Grundeigentümerschaft der betroffe-

nen Parzellen zu veranlagen, sobald die vorliegende Nutzungsplanung rechtskräftig

geworden ist (vgl. Art. 19m Abs. 2 KRG).

' 4.

Bauverpflichtung

Einzonungen unterliegen den Bestimmungen zur‘Überbauungspflicht gemäss

Art. 19b KRG (vertragliche Bauverpflichtung) oder Art. 19c KRG (subsidiäre gesetzli?

che Bauverpflichtung, sofern keine vertragliche Verpflichtung nach Art. 19b zustande

kommt). Für die Einzonung im Umfang von ca. 566 m2 auf den Parzellen Nrn. 2137 ' (neu Parzelle Nr. 2138) und 7995 liegen keine vertraglichen Bauverpflichtungen im

Sinne von Art. 19b KRG vor. Für die Einzonung gilt daher grundsätzlich die gesetzli—

che. Bauverpflichtung miteiner Überbauungsfrist von acht Jahren.

Bei der Einzonung von verhältnismässig kleinen und/oder bereits überbauten Flä-

chen kann dann auf eine Bauverpflichtung nach Art. 190 KRG verzichtet werden,

wenn sich diese als unverhältnismässig oder gar als ungeeignet eniveist. Dies ist bei-—

spielsweise dann der Fall, wenn sich eine bauliche Verdichtung in Form eines eigen-

ständigen Bauvolumens im betroffenen Einzonungsbereich etwa aus baupolizeili—

chen Gründen nicht realisieren lässt (z. B. wegen Grenzabständen etc.).

Hinsichtlich Parzelle Nr. 7995 gilt die vorliegend neu der Gewerbezone zugewiese—

nen Fläche im Umfang von ca. 149 m2 gemäss Übersicht über den Stand der Üben-

bauung, Erschliessung und Baureife (UEB) der Gemeinde vom 23. März 2022 mehr-

heitlich als bereits überbaut (sog. Strassenparzelle). Die einzuzonende Fläche soll

vollständig mit einem Bereich Lärmschutzmassahmen überlagert werden und ist

nicht eigenständig überbaubar. Betreffend der Einzonung im Halte von ca. 417 m2 auf der neu abzugrenzenden Parzelle Nr. 2138 ist ebenfalls festzustellen, dass diese

Fläche aufgrund ihrer Form nicht eigenständig überbaubar ist. Alleiniger Sinn und

Zweck der Einzonung von gesamthaft ca. 566 m2 ist es, die vorhandenen Flächenpo— tenziale auf der (Nachbar-)Parzelle Nr. 2138 mittels dieser Arrondierung optimal nut-

zen und die Bauabsichten der Gemeinde mit einem sinnvollen Bebauungs— und Er-

schliessungskonzept realisieren zu können. Die Verfügbarkeit kann aufgrund der Eigentumsverhältnisse resp. der Kaufabsichten der Gemeinde als sichergestellt be-

trachtet werden: Die Parzelle Nr. 2138 befindet sich zudem bereits im Eigentum der

Gemeinde Davos. Für die beiden einzuzonenden Teilflächen wUrden Tausch" resp.

Kaufverträge ausgearbeitet, aufgrund derer die betreffenden Flächen nach Rechts-

kraft der vorliegenden Planung in das Eigentum der Gemeinde übergehen werden.

ln Gesamtwürdigung der vorgenannten Aspekte erweist sich eine Bauverpflichtung nach Art. 19c KRG vorliegend als unverhältnismässig. Somit kann ausnahmsweise

auf den Grundbucheintrag einer Bauverpflichtung auf den entsprechenden Grundstücken verzichtet werden.

5.

Weitere Vorgaben der Raumplanungsgesetzgebung und des kantonalen

Richtplans in Bezug auf die vorgenommene Einzonung

Die Gemeinde hat im PMB die Anforderungen an Einzonungen von Arbeitsgebieten

gemäss KRIP—S (Kap. 5.2.3) beleuchtet. Laut den Ausführungen verfügt die Zentw rumsgemeinde Davos nur über eine beschränkte Reservean Arbeitsgebieten (ca. ’

0,8. ha Gewerbezoneaeserven). Der Regionale Richtplan weist denn auch einen zusätzlichen Bedarf in der Grössenordnung von 3 ha aus. lVIit der vorliegenden Um»

zonung der ZÖBA in die Gewerbezone in Kombination mit einer geringfügigen Einzonung von Gewerbeflächen kann ein wichtiger Beitrag zur Deckung dieses Bedarfs an

zusätzlichen Arbeitsgebieten geleistet werden. Die einzuzonenden Flächen sind für

den vorgesehenen Zweck geeignet; die Einzonung dient im Übrigen dazu, einen be-n

reits existierenden Gewerbestandort zu verdichten und sinnvoll zu nutzen. Land-

schaftlich und ortsbaulich ergeben sich keine Vorbehalte. Das Areal ist vollständig er-

schlossen, die Zufahrt ist mittels Anschluss an die kantonale Hauptstrasse gewährm

leistet. Als heutige resp. künftige Grundeigentümerin hat es die Gemeinde in der

Hand, mittels des vorliegenden Bebauungskonzepts für eine haushälterische Boden—

nutzung zu sorgen.

Weiter ist festzustellen, dass der vorgesehenen Einzonung von ca. 566 _m2 eine Aus"

zonung im Umfang von gesamthaft ca. 3332 m2 entgegensteht. Die Auszonungsflä-

che ergibt sich zum einenaus der Rückzonung der Teilfläche auf der Parzelle Nr. 2137 von der ZÖBA in die Landwirtschaftszone (ca. 715m2); zum anderen wird

die Fläche der bestehenden ZÖBA auf Parzelle Nr. 2138, welche mit der Gewässer-

raumzone gemäss Beschluss der Volksabstimmung vom 28. November 2022 überla—

gert ist, aus der Bauzone entlassen und dem Übrigen Gemeindegebiet zugeordnet

(ca. 2541 m2). Schliesslich wird ein Reststück der Parzelle Nr. 7995 von der ZöBa in

das übrige Gemeindegebiet um- und damit ausgezont (ca. 76 m2). In der Bilanz re-

sultiert daraus eine Bauzonenreduktion von ca. 2766 m2'(3332 m2 ..... 566 m2). Selbst wenn die technisch—formellen Rückzonungen infolge der Gewässerraumzone nicht

berücksichtigt werden, verbleibt gesamthaft eine materielle Bauzonenreduktion von -

ca. 225 m2 (791 m2 566 m2). Insofern kann festgestellt werden, dass die Planungsamassnahmen insgesamt nicht zu einer Vergrösserung der Bauzone führen.

Zusammenfassend kann somit festgestellt werden, dass die vorliegende Teilrevision der Ortsplanung die Anforderungen der Raumplanungsgesetzgebung und des KRIP

in Bezug auf die Bauzonendimensionierung erfüllt.

6.

Ausschluss unerwünschter Nutzungen

Gemäss Leitsatz 5.5.B des RRIP Prättigau—Davos sowie einem Leitsatz im Kapia-

tel 5.2.4 des KRlP—S sind Einkaufseinrichtungen ausserhalb der Ortskerne zu vermei» den resp. auszuschliessen. Die Gemeinde wiederholt diesen Leitsatz im PlVIB (Kapi-

tel 3.10) und führt dazu aus, dass aufgrund der Lage des Areals ohnedirekten An-

schluss an die bewohnten Siedlungen, aufgrund der mässigen Erschliessung mit

dem öffentlichen Verkehr sowie aufgrund der bestehenden lmmissionen durch das

Kieswerk und die Hauptstrasse, die Erstellung von Wohnungen sowie auch die Anm

siedlung von publikumsorientierten Nutzungen, Detailhandel und dergleichen ausge-

schlossen sei. Der Erlass einer entsprechenden neuen Baugesetzbestimmung zum

Zweck des Ausschlusses solcher Nutzungen wird von der Gemeinde zum Zeitpunkt

der vorliegenden Revision als unzweckmässig erachtet. Die Gemeinde habe es im

Rahmen der Vergabe von Bauland im Baurecht sowie von Baubewilligungen in der

Hand, mittels Auflagen unerwünschte Nutzungen auszuschliessen. Im Rahmen der

Gesamtrevision der Nutzungsplanung würden dann entsprechende baugesetzliche

Regelungen zu erlassen sein. Diesem Vorgehen der Gemeinde kann zugestimmt werden.

7.

Einbezug des Tiefbauamts

‘ Die Gemeinde wird darauf hingewiesen, dass Bauvorhaben in der neuen Gewerbe-

zone dem Tiefbauamt zur Prüfung vorzulegen sind, (Art. 52 Abs. 2 des Strassenge-

setzes des Kantons Graubünden, StrG; BR 807.100).

Gestützt auf Art. 49 KRG

beschliesst die Regierung:

1.

Der Zonenplan 1:1000 Gadastatt-Tanne vom 14. Mai 2023 wird im Sinne der

EnNägungen mit folgenden Anordnungen genehmigt:

1.1

Anordnungen zur Mehrwertabgabe

a)

Mehnuertabgabepflichtige Einzonungen

Die Einzonung der ca. 417 m2 messenden Fläche auf der Parzelle Nr. 2137 in

die Gewerbezone sowie die Einzonung der ca. 149 m2 umfassenden Fläche auf

der Parzelle Nr. 7995 in die _Gewerbezone unterliegen der Mehrwertabgabepflicht nach Art. 19i ff. des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG;"' BR 801.100).

b)

Veranlagung der Mehrwertabgabe

Die Gemeinde wird angewiesen, für die vorenrvähnten Einzonungen gegenüber

den Grundeigentümerinnen und Grundeigentümern unmittelbar nach Rechtskraft

10

des vorliegenden Genehmigungsbeschlusses die entsprechende lVIehn/vertab-

gabe auf der Basis der Bewertungsgutachten des Amts für Immobilienbewertung

zu veranlagen und die Veranlagungsverfügungen gleichzeitig auch dem Amt für

Raumentwicklung zu eröffnen.

c)

Genehmigungsvorbehalt

Die Genehmigung der Einzonungen gemäss Ziffer 1.1 lit. a) hiervor erfolgt unter

der Bedingung, dass die Gemeinde die Veranlagungsverfügungen gemäss Ziffer

1.1 Iit. b) effektiv erlässt und diese in Rechtskraft erwachsen sind.

d)

Anweisung des Kleinen Landrats an das Grundbuchamt

Der Kleine Landrat der Gemeinde Davos hat unmittelbar nach Rechtskraft der

Veranlagungsverfügungen das Grundbuchamt anzuweisen, im Grundbuch auf

den betreffenden Grundstücken die Mehnrvertabgabepflicht samt Abgabehöhe

anzumerken sowie das gesetzliche Pfandrecht einzutragen.

e) . Bezug der fälligen Abgabe

.

Die Gemeinde wird angewiesen, die gemäss Ziffer 1.1 lit. b) veranlagte Mehr-

wertabgabe in Rechnung zu stellen, sobald sie fällig ist. Die Fälligkeit tritt ein,

wenn die von der Mehrwertabgabepflicht betroffenen Grundstücke (Siehe Grund—

buchanmerkung) veräussert werden oder wenn für das Grundstück eine Baube-

willigung erteilt wird.

f)

Meldung Rechnungstellung an das Amt für Raumentwicklung

Die Gemeinde wird angewiesen, die Rechnungstellung für die Mehrwertabgabe

unverzüglich dem Amt für Raumentwicklung zu melden (separate Rechnungstelw

lung im Fall der Veräusserung; Baubewilligung mit Rechnungstellung im Fall der

Überbauung), damit das Amt gegenüber der Gemeinde den Kantonsanteil des

Abgabeertrags einfordern kann. Da bei Anwendung des reduzierten Abgabesat—

zes von 20 Prozent der Kantonsanteil grundsätzlich schadlos gehalten wird (75

Prozent der lVlehnNertabgabe, berechnet auf dem ordentlichen Abgabesatz von

30 Prozent), ist vorliegend der gesamte Betrag der MehrWertabgabe dem Kanton zu entrichten.

11

Die Gemeinde wird angewiesen, vor weiteren Ortsplanungsrevisionen, die mit ei-

ner Vergrösserung oder Verlagerung des Siedlungsgebiets einhergehen, beim

Amt für Raumentwicklung anzufragen, welche Fläche ihr hierfür noch ohne vor—u

gängige Richtplananpassung zur Verfügung steht.

Der Kleine Landrat der Gemeinde Davos wird angewiesen, den wesentlichen ln-

halt des Dispositives des vorliegenden Genehmigungsbeschlusses öffentlich be-

kannt zu geben. Diese Bekanntgabe hat in den gleichen Publikationsorganen wie

die Bekanntgabe der Volksabstimmung vom 14. IVIai 2023 zu erfolgen. lm Publi-

kationstext ist darauf hinzuweisen, dass derGenehmigungsbeschluss bei der

Gemeinde eingesehen werden kann und dass gegen darin enthaltene Anweisun-

gen innert 30 Tagen ab dem Publikationsdatum nach Massgabe des Gesetzes

über die Venlvaltungsrechtspflege’(VRG; BR 370.100) beim Verwaltungsgericht Graubünden Beschwerde erhoben werden kann.

. Für direkte Adressaten des vorliegenden Beschlusses beginnt die 30-tägige Be—

schwerdefrist an das Verwaltungsgericht bereits ab dem Zeitpunkt der Eröffnung

des vorliegenden Beschlusses.

. Soweit für die Verwirklichung der Planung Bewilligungen irgendwelcher Art not—

wendig sind, bleibt der Bewilligungsentscheid der zuständigen Behörde oder Amtsstelle vorbehalten.

. Die von der Gemeinde bestimmte Datenverwaltungsstelle führt die Nutzungsplan-

daten nach den Weisungen des Amts für Raumentwicklung nach. Dabei ist zu be-

rücksichtigen, dass Nutzungsplanfestlegungen erst dann als definitiv rechtskräftig

betrachtet werden können, wenn gegen den entsprechenden Genehmigungsbe—

schluss innert 30 Tagen ab dem Publikationsdatum keine Verwaltungsgerichtsbe—

schwerden eingereicht werden bzw. wenn allfällige VenNaltungsgerichtsbe-

schwerden abgewiesen worden sind.

. Mitteilung an: —

Kleiner Landrat der Gemeinde Davos, Rathaus, Berglistutz 1,

7270 Davos Platz

12

Stauffer & Studach AG, Alexanderstrasse 38, 7000 Chur

5622 Waltenschwil

Tiefbauamt

Amt für Wald und Naturgefahren

Amt für Immobilienbewertung

Amt für Raumentwicklung

Standeskanzlei

Departement für Volkswirtschaft und Soziales (samt Unterlagen)

Namens der Regierung Der Präsident:

Der Kanzleidirektor:

Peter Peyer

Daniel Spadin