QP RhyTech-Quartier Teilgebiet A

Plan d'affectation spécial · Neuhausen am Rheinfall

Document

Numéro: 24/426
Type: Plan d'affectation spécial
Sous-type: Plan de quartier
Commune: Neuhausen am Rheinfall
Canton: Schaffhouse
Niveau: Commune
Autorité: Gemeinde
Approuvé par: Kt. RR
Adopté: 12 juil. 2016
En vigueur depuis: 12 juil. 2016
Source: ÖREBlex, canton Schaffhouse

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Texte

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Kanton Schaffhausen Regierungsrat

Beschluss vom 12. Juli 2016

Protokoll-Nr. 24/426

Rekurs und Mitrekurrenten gegen Einwohnergemeinde Neuhausen am Rheinfall betreffend Quartierplan «RhyTech» In der Rekurssache

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. Rekurrenten vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Emil Nisple, Oberer Graben 26, 9000 St. Gallen g e g e n Einwohnergemeinde Neuhausen am Rheinfall vertreten durch den Gemeinderat, 8212 Neuhausen am Rheinfall

Rekursgegnerin

vertreten durch Rechtsanwalt Christoph Storrer, Vorstadt 18, 8200 Schaffhausen u n d

Mitbeteiligte

betreffend Quartierplan «RhyTech» wird den Akten e n t n o m m e n : I. 1.

Mit Beschluss vom 28. Juli 2015 wies der Gemeinderat Neuhausen am Rheinfall die gegen den Quartierplan «RhyTech-Quartier» (GB Nr. 675) erhobenen Einsprachen ab bzw. trat darauf nicht ein und bestätigte den mit Beschluss vom 21. April 2015 gutgeheissenen Quartierplan.

Gegen den Beschluss des Gemeinderates Neuhausen am Rheinfall vom 28. Juli 2015 erhoben

, alle vertreten durch Rechtsanwalt Emil Nisple, St. Gallen, mit Eingabe vom 18. August 2015 Rekurs beim Regierungsrat des Kantons Schaffhausen und stellten folgende Anträge: «1. Der Entscheid des Gemeinderats Neuhausen am Rheinfall vom 28. Juli 2015 (Sitzung Nr. 31) sei aufzuheben; 2.

Der Quartierplan «RhyTech-Quartier», Teilgebiet A (Grundstück GB Neuhausen am Rheinfall Nr. 675), sei nicht zu genehmigen;

Der Quartierplan «RhyTech-Quartier», Teilgebiet A, sei zur Überarbeitung und Verbesserung an das Planungsreferat der Gemeinde Neuhausen am Rheinfall zurückzuweisen; Unter Kosten- und Entschädigungsfolge.»

Gleichzeitig beantragte der Rechtsvertreter der Rekurrenten, es sei ihm zur Nachreichung einer umfassenden Begründung eine angemessene Nachfrist anzusetzen. 3.

Innert erstreckter Frist reichte der Rechtsvertreter der Rekurrenten mit Eingabe vom 14. September 2015 die Rekursbegründung ein.

Der mit der Instruktion des Verfahrens beauftragte Rechtsdienst des Baudepartementes forderte gestützt auf Art. 24 Abs. 2 des Gesetzes über den Rechtsschutz in Verwaltungssachen (Verwaltungsrechtspflegegesetz) vom 20. September 1971 (VRG, 2

SHR 172.200) den Gemeinderat Neuhausen am Rheinfall und die Grundeigentümerin (

) sowie das Planungs-

und Naturschutzamt zur Stellungnahme auf. Innert erstreckter Frist reichte der Gemeinderat Neuhausen am Rheinfall, vertreten durch Rechtsanwalt Christoph Storrer, Schaffhausen, mit Eingabe vom 17. November 2015 die Rekursantwort ein und stellte folgende Anträge: «1. Der Rekurs sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. 2.

Der Regierungsrat wird ersucht, den vom Gemeinderat Neuhausen am Rheinfall am 21. April 2015 beschlossenen Quartierplan «RhyTech-Quartier», Teilgebiet A (Grundstück GB Neuhausen am Rheinfall Nr. 675 [Teile]) zu genehmigen.

Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen im Rekursverfahren zu Lasten der Rekurrenten.»

Mit Eingabe vom 23. November 2015 liess sich die Grundeigentümerin vernehmen und schloss sich den Ausführungen des Gemeinderates an. Das Planungs- und Naturschutzamt verzichtete auf eine Stellungnahme. 5.

Die Stellungnahmen wurden den Verfahrensbeteiligten zur freigestellten Vernehmlassung zugestellt. Der Rechtsvertreter der Rekurrenten nahm innert erstreckter Frist mit Eingabe vom 15. Januar 2016 zu den Ausführungen des Gemeinderates Stellung.

Innert erstreckter Frist nahm der Rechtsvertreter des Gemeinderates mit Eingabe vom 2. März 2016 Stellung.

Diese Stellungnahme wurde den Verfahrensbeteiligten zur Kenntnisnahme zugestellt.

Auf die Ausführungen der Verfahrensbeteiligten wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen. II.

Der Rat zieht in E r w ä g u n g : 1.1

Zur Erhebung eines Rekurses ist berechtigt, wer an der Änderung oder Aufhebung der Anordnung ein schutzwürdiges eigenes Interesse dartut (Art. 18 Abs. 1 VRG). Dieses Interesse kann rechtlicher oder auch bloss tatsächlicher Natur sein. Immerhin 3

muss der Anfechtende durch die angefochtene Anordnung stärker als jedermann betroffen sein und in einer besonderen, beachtenswerten, nahen Beziehung zur Streitsache stehen. Sein Interesse ist schutzwürdig, wenn er durch das Verfahren einen materiellen oder ideellen Nachteil von sich abwenden kann. Der Gemeinderat Neuhausen am Rheinfall hat lediglich die Legitimation von bestätigt. Bei den übrigen Rekurrenten hat er die Legitimation verneint und ist auf deren Einsprache nicht eingetreten. 1.2

Nachfolgend ist die Frage der Legitimation der einzelnen Rekurrenten zu klären. Im Übrigen wurde der Rekurs form- und fristgerecht erhoben. Der Kostenvorschuss in der Höhe von Fr. 2‘000.-- wurde fristgerecht geleistet und der Rechtsvertreter der Rekurrenten ist rechtsgenüglich bevollmächtigt.

1.3

Die Rekurrenten bringen vor, der Gemeinderat habe eine willkürliche Würdigung vorgenommen, indem er lediglich die Legitimation derjenigen Rekurrenten bejahte, deren Wohnort bzw. Grundstück weniger als 100 m vom Quartierplangebiet entfernt situiert sei, und die Legitimation der anderen als nicht gegeben erachtet habe (Rekursbegründung vom 18. August 2015, S. 4 oben).

1.4

Der Gemeinderat hält dazu fest, dass er sich nicht über die im Verfahren betreffend die Zonenplanänderung des RhyTech-Areals weitgefasste Rechtsmittelbefugnis des Regierungsrates und des Obergerichts hinweggesetzt habe. Er habe die Rechtsmittelbefugnis der Rekurrenten in einem neuen Verfahren unter den zwischenzeitlich durch den vorliegenden Quartierplan konkretisierten Umständen (unter anderem mit Bezug auf den sog. Schattenwurf und die Verkehrssituation) neu beurteilt (Rekursantwort vom 17. November 2015, S. 3).

2.1

Da sämtliche Rekurrenten gemeinsam Rekurs erhoben haben, müssen die Rügen materiell behandelt werden, selbst wenn nur ein einziger Rekurrent legitimiert wäre. Vorliegend ist unbestritten, dass die Rekurrenten die Legitimationsvoraussetzungen erfüllen (angefochtener Beschluss vom 28. Juli 2015, S. 3 unten).

2.2

Die Rechtsmittelbefugnis ist grundsätzlich von Amtes wegen abzuklären. Ergreifen mehrere Personen ein Rechtsmittel, so kann aus prozessökonomischen Gründen darauf verzichtet werden, die Rechtsmittelbefugnis aller am Verfahren beteiligten abzuklären, sofern zumindest die Rechtsmittelbefugnis einzelner Rekurrenten klar feststeht (Arnold Marti, Die Verwaltungsgerichtsbarkeit im Kanton Schaffhausen, Diss. Zürich 4

1986, S. 170 f.; Rekursbegründung vom 14. September 2015, S. 5 oben). Die Beschränkung der Überprüfung der Legitimation auf diejenigen Rekurrenten, deren Legitimation eindeutig feststeht, greift vorliegend nicht, weil der Gemeinderat nur vier Rekurrenten die Legitimation zugestanden hat und die Legitimation der übrigen abgewiesen hat. Es liegt für einen Teil der Rekurrenten ein Nichteintretensentscheid des Gemeinderates vor. Somit hat der Regierungsrat zu prüfen, ob der Gemeinderat zu Recht jenen Rekurrenten die Legitimation verweigerte, deren Grundstücke weiter als 100 m vom Quartierplangebiet entfernt situiert sind. 2.3

Zur Rekurserhebung ist berechtigt, wer durch die angefochtene Anordnung berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an ihrer Aufhebung oder Änderung dartut (Art. 18 Abs. 1 VRG). Art 18 Abs. 1 VRG hält sich auch an die bundesrechtliche Minimalvorschrift, wonach Verfügungen, die sich auf das Bundesgesetz über die Raumplanung vom 22. Juni 1979 (Raumplanungsgesetzt; RPG, SR 700) und dessen eidgenössische und kantonale Ausführungsbestimmungen stützen, und generell Verfügungen in Anwendung von Bundesverwaltungsrecht von Personen angefochten werden können, die durch den betreffenden Entscheid besonders berührt sind und überdies ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung haben (Entscheid des Obergerichts vom 10. Juni 2016 i.S. B. gegen Stadt Stein am Rhein, S. 5 E. 2.3 m.w.H.). Die erforderliche besondere Beziehungsnähe kann sich einerseits aufgrund der räumlichen Nähe und andererseits aufgrund zu erwartender Immissionen ergeben. Bei denjenigen Rekurrenten, deren Rechtsmittelbefugnis der Gemeinderat verneinte, besteht aufgrund der örtlichen Lage (Distanz zum Quartierplangebiet zwischen 125 m und 300 m) keine genügende räumliche Nähe, da eine solche grundsätzlich nur bis zu einer Distanz von 100 m angenommen wird. Hingegen ist der Kreis der besonders betroffenen Nachbarn weiterzuziehen, wenn aufgrund zu erwartender Immissionen eine besondere Beziehungsnähe besteht. Massgebend sind die Umstände des Einzelfalls gemäss einer objektivierten Betrachtung (Entscheid des Obergerichts vom 10. Juni 2016 i.S. B. gegen Stein am Rhein, E. 2.3).

2.4

Die Grundstücke der Rekurrenten, denen der Gemeinderat die Legitimation nicht zuerkannte, befinden sich in einem Abstand zwischen 125 m und 300 m vom Quartierplangebiet. Für die Beeinträchtigung der Umgebung durch Schattenwurf wird die Zweistundenschattenkurve herangezogen. Die Zweistundenschattenkurve besagt, dass die ausserhalb dieser Kurve liegenden Grundstücke an mittleren Wintertagen nie mehr als zwei Stunden beschattet werden. Indessen ist die Zweistundenschattenkurve für die Frage der Betroffenheit bzw. der Rekurslegitimation nicht allein massgeblich. Werden durch eine Planung die Voraussetzungen dafür geschaffen, dass aus5

serordentlich hohe Gebäude errichtet werden können, so ist als grundsätzlich legitimiert zu beurteilen, wer durch mögliche Hochhäuser mehr Schatten zu erdulden hat, als wenn ein Gebäude gemäss den aktuell gültigen Bauvorschriften erstellt würde. Bei einer möglichen Gebäudehöhe von 74.66 m bzw. 56 m ist grundsätzlich davon auszugehen, dass die Umgebung in nordwestlicher bzw. nordöstlicher Richtung in einem Radius zumindest bis rund 300 m mehr als die Allgemeinheit durch Schattenwurf bzw. den Entzug von Besonnung oder Tageslicht betroffen ist. Somit kann bei den vorliegenden Abständen von max. 300 m und unter Berücksichtigung der weitgefassten Legitimation des Obergerichts (Entscheid Obergericht vom 10. Juni 2016, S. 5 f. E. 2.3; Entscheid des Obergerichts vom 22. August 2014 i.S. Zonenplan RhyTech-Areal, S. 4) nicht ausgeschlossen werden bzw. ist zu vermuten, dass durch die möglichen Hochhäuser von 74.66 m und 56 m Höhe zu gewissen Zeiten während des Jahres mehr Schatten auf die rekurrentischen Grundstücke fällt, als wenn die Gebäude gemäss der Regelbauweise erstellt würden. Somit ist die Legitimation sämtlicher Einwender bzw. Rekurrenten zu bejahen. 2.5

Im angefochtenen Beschluss führte der Gemeinderat aus, dass die Legitimation von auch deshalb fraglich sei, weil sie ohne Ermächtigung der Erbengemeinschaft Einsprache erhoben hätten. Darauf ist nicht weiter einzutreten, weil

ihren Rekurs zurückgezogen haben

(rekurrentisches Schreiben vom 17. Mai 2016). 3.

Als Zwischenresultat ist festzuhalten, dass sämtliche am Rekursverfahren beteiligten Rekurrenten zur Rekurserhebung legitimiert sind. Der Beschluss des Gemeinderates ist somit, soweit einzelnen Rekurrenten die Legitimation verweigert wurde, aufzuheben.

4.1

Die Rekurrenten bringen vor, dass der Nachweis des Schattenwurfs aufgrund der Zweistundenschattenregel bei Hochhäusern vorliegend nur bedingt anwendbar sei. Sie verlangen, dass der Schattenwurf auf eine Nachbarliegenschaft maximal zwei Stunden bei Tag- und Nachtgleiche oder an einem mittleren Wintertag betragen dürfe. Zudem sei im Kanton Schaffhausen eine strikte Anwendung der Zweistundenschattenregel verneint worden (Rekursbegründung vom 14. September 2015, S. 6 ff.). Dazu verweisen die Rekurrenten auf den Entscheid des Obergerichts betreffend die Zonenplanänderung RhyTech-Areal vom 22. August 2014. Weiter bringen die Rekurrenten vor, durch die mögliche Höhe der beiden Hochhäuser gemäss Quartierplanvorschriften würde das gesamte Neubergquartier von einem wandernden Schatten betroffen. Zudem würde der Schattenwurf auch das Rosenberg- und Bohnenbergquar6

tier sowie die östlich von GB Nr. 675 gelegenen Liegenschaften betreffen, dies aber erst am Abend (Rekursbegründung vom 14. September 2015, S. 7). 4.2

Der Gemeinderat führt dazu aus, die Rekurrenten wiederholten zum grössten Teil, was bereits mit der Verwaltungsgerichtsbeschwerde betreffend Änderung des Zonenplans vom 10. März 2014 vorgebracht worden sei. Ihre Behauptungen blieben unsubstantiiert und unbelegt. Sie begnügten sich im Wesentlichen mit dem Vorhalt, die Abbildungen im Planungsbericht seien nicht aussagekräftig bzw. zu wenig genau, weil der Nachweis des Schattenwurfs aufgrund der Zweistundenschattenregel bei Hochhäusern im vorliegenden Fall nur bedingt anwendbar sei. Insbesondere legten sie nicht dar, weshalb vor dem Hintergrund des zwischenzeitlich ergangenen Obergerichtsentscheids vom 22. August 2014 betreffend Änderung Bauordnung und Zonenplan (RhyTech-Areal) vorliegend von der als Richtschnur geltenden Zweistundenschattenregel abzuweichen sei. Aus dem vorerwähnten Entscheid des Obergerichts gehe überdies klar hervor, dass von der Zweistundenschattenregel im Einzelfall abgewichen werden könne. Es gehe - wenn schon - um eine Heraufsetzung der zulässigen Schattendauer, und nicht um deren Herabsetzung (Rekursantwort vom 17. November 2015, S. 8 f.).

4.3

Die Frage des Schattenwurfs bzw. des erforderlichen Abstands gegenüber anderen Bauten und Anlagen ist aufgrund mangelnder Spezialvorschriften gemäss der allgemeinen Vorschrift von Art. 41 BauG zu beurteilen, welche übermässige Einwirkungen von Bauten und Anlagen verbietet. Mangels Spezialvorschriften wird hierfür meist auf die in verschiedenen Kantonen bestehende Zweistundenschattenregel bei Tag- und Nachtgleiche oder an einem mittleren Wintertag abgestellt. Das Bundesgericht hat allerdings festgehalten, dem Wert von zwei Stunden komme in Kantonen ohne ausdrückliche Regelung keine absolute Bedeutung zu. Zu beachten seien vielmehr die Verhältnisse des Einzelfalls und das öffentliche Interesse an einer allfälligen Heraufsetzung der zulässigen Dauer des Schattenwurfs, wobei den kantonalen Behörden bei der Würdigung der lokalen Gegebenheiten ein weites Ermessen zukomme (zit. aus Entscheid des Obergerichts vom 22. August 2014 betreffend Änderung Bauordnung und Zonenplan RhyTech-Areal, S. 11). Gemäss der Zweistundenschattenkurve für die beiden Hochhäuser von 74.66 m und 56 m Höhe verlässt die Zweistundenschattenkurve an keiner Stelle das Quartierplangebiet (Rekursantwort, Beilage 3). Somit werden die rekurrentischen Grundstücke an mittleren Wintertagen nie länger als zwei Stunden beschattet. Die gemäss den Quartierplanvorschriften zulässigen Hochhäuser verursachen somit keine übermässigen Einwirkungen auf die benachbarten Grundstücke. Weiter kommt hinzu, dass der 7

Quartierplan im Baubereich A2 (Hochhaus mit einer Höhe von max. 74.66 m) eine erhebliche Flexibilität für eine konkrete, im Rahmen eines Baubewilligungsverfahrens zu prüfende Planung vorsieht (Art. 4 Abs. 2 Quartierplanvorschriften), vor allem was die für den Schattenwurf relevante Stellung und Ausrichtung möglicher Bauten betrifft (Rekursbegründung, S. 9). Verursachen die gemäss den Quartierplanvorschriften maximal möglichen Baukörper keine übermässigen Einwirkungen weder auf die rekurrentischen Grundstücke noch auf die an das Quartierplangebiet angrenzenden Grundstücke, so ist die Rüge der übermässigen Einwirkung durch Schattenwurf unbegründet. 5.1

Die Rekurrenten bringen weiter vor, die Vorinstanz habe nicht alle im Einwendungsverfahren vorgebrachten Einwände behandelt, sondern diese auf das nachfolgende Baubewilligungsverfahren verwiesen. Da es sich um einen projektbezogenen Quartierplan handle, stünden die Konturen der künftigen Überbauung des Areals aufgrund der im Quartierplan fixierten Baubereiche fest. Bei einem projektbezogenen Quartierplan müsse es möglich sein, sich mit dem konkreten Projekt zu befassen. Dies gelte sowohl bezüglich der Gestaltung des Gesamtprojektes an sich als auch bezüglich dessen Einordnung in seine Umgebung (Rekursbegründung vom 14. September 2015, S. 5 f.).

5.2

Ein projektbezogener Quartierplan weist noch nicht den Detaillierungsgrad auf, der für ein konkretes Bauvorhaben erforderlich ist. Der Quartierplan zeigt, auf welchen Baufeldern welche maximalen Bauvolumen erstellt werden können. Die exakte Lage in den einzelnen Baufeldern, die Materialisierung und die konkrete Gestaltung der Bauten wird erst mit der Einreichung des Baugesuches festgelegt. Die Einpassung ist deshalb erst im Baubewilligungsverfahren zu prüfen. Die Einpassung der maximal möglichen Bauvolumen in die Umgebung, insbesondere im Hinblick auf das nahegelegene BLN-Gebiet «Rheinfall», wurde durch die Eidgenössische Natur- und Heimatschutzkommission (ENHK) abgeklärt. Auch wenn dem Quartierplan ein Projekt als Vorbild dient - nämlich das Projekt MATISSE - so steht ein solches noch nicht auf der gleichen Stufe wie ein konkretes Baugesuch. Somit kann die Einpassung, was die Gestaltung und Materialisierung betrifft, erst beim Vorliegen des Baugesuchs geprüft werden. Es genügt somit, wenn die Einordnung der Hochhäuser als Baukuben in die Landschaft geprüft wird. Die ENHK hat zu den Hochhäusern auf dem RhyTech-Areal in ihrem Gutachten vom 12. März 2013 Folgendes ausgeführt: Die ENHK komme zum Schluss, dass der Bau von zwei Hochhäusern auf dem RhyTech-Areal zu einer leich8

ten Beeinträchtigung des BLN-Objektes Nr. 1412 «Rheinfall» führen werde. Zur Wahrung der in Art. 6 des Natur- und Heimatschutzgesetzes (NHG, SR 451) geforderten grösstmöglichen Schonung der inventarisierten Objekte müsse sichergestellt werden, dass die beiden Hochhäuser weder aufgrund einer besonders auffälligen Gestaltung und Materialisierung noch wegen einer allfälligen Beleuchtung in Konkurrenz zum Rheinfall treten könnten (Gutachten ENHK vom 12. März 2013, S. 2). Auch gestützt auf die Ausführungen im Gutachten ist erst im Baubewilligungsverfahren zu prüfen, ob die Bauten bezüglich Materialisierung und äusserer Gestaltung den an die Einpassung gestellten Anforderungen genügen. Im Rahmen dieses Verfahrens sind somit, was die äussere Erscheinung der beiden Hochhäuser betrifft, keine weiteren Abklärungen zu treffen. 6.1

Die Rekurrenten machen geltend, der Gemeinderat habe verschiedene Einwände, welche im Einspracheverfahren vorgebracht worden seien, auf das nachfolgende Baubewilligungsverfahren verschoben. Zudem sei die Planung für den Quartierplan im Geheimen erfolgt (Rekursbegründung, S. 6).

6.2

Das Verfahren zum Erlass eines Quartierplans ist in Art. 18 Abs. 5 i.V.m. Art. 14 BauG geregelt. Es besteht keine Pflicht, die Bevölkerung in das Verfahren einzubeziehen. Es genügt, wenn der vom Gemeinderat beschlossene Quartierplan öffentlich aufgelegt wird. Das ist vorliegend erfolgt. Mit den Quartierplanvorschriften werden für ein Teilgebiet in Abweichung von der Bauordnung spezielle Bauvorschriften erlassen, wobei der zulässige Rahmen gemäss Art. 18 Abs. 1 und 2 BauG zu beachten ist. Mit dem Quartierplan wird nicht - auch wenn in den Quartierplanvorschriften (QPV) auf das Projekt «MATISSE» Bezug genommen wird (Art. 2 Abs. 2 lit. b QPV) - ein konkretes Bauprojekt bewilligt. Das System der Raumplanung besteht aus mehreren Instrumenten, welche hierarchisch aufgebaut sind. Dieses System wird als planerischer Stufenbau bezeichnet. Jedes Element innerhalb dieses Stufenbaus erfüllt eine spezifische Aufgabe: Die übergeordnete strategische Planung und Koordination erfolgt durch den Richtplan, die Festlegung und parzellenscharfe Zuordnung der zulässigen Nutzung ist die Funktion des Nutzungsplans / Quartierplans und schliesslich wird mit der Baubewilligung ein konkretes Bauvorhaben ermöglicht (Alain Griffel, Raumplanung und Baurecht, 2. Auflage, Zürich 2014, S. 27). Daraus ergibt sich, dass die Einpassung / Einordnung bezüglich der maximal möglichen Bauvolumen im Quartierplanverfahren zu prüfen ist, nicht aber die Einordnung / Einpassung bezüglich der Detailgestaltung und Materialisierung der konkreten Bauten. Der Gemeinderat Neuhausen am Rheinfall hat daher zu Recht in seinem Beschluss ausgeführt, dass die The-

men Altlasten, Erschütterungen, Einpassung im engeren Sinn und die Tektonik des Baugrundes im Baubewilligungsverfahren zu klären seien. 7.1

Die Rekurrenten verlangen Auskunft über den Ausarbeitungsstand des Masterplanes Rheinfall und dessen Folgen für das Quartierplanverfahren. Der Quartierplan dürfe nicht genehmigt werden, bevor der von der ENHK geforderte Masterplan definitiv ausgearbeitet und von der ENHK beurteilt worden sei (Rekursbegründung, S. 12 f.).

7.2

Das Quartierplangebiet liegt nicht im Perimeter des BLN-Objektes Nr. 1412 «Rheinfall». Da eine Beeinflussung dieses Objektes durch die gemäss Quartierplan bzw. Zonenplan möglichen Hochhäuser nicht ausgeschlossen werden konnte, wurde die ENHK beigezogen. In ihrer Stellungnahme vom 12. März 2013 hat die ENHK den Kanton darauf aufmerksam gemacht, dass für den Rheinfall - gemeint ist das BLNObjekt «Rheinfall» - ein Masterplan zu erstellen sei. Wenn die ENHK das Vorliegen des Masterplans als Voraussetzung für die Beurteilung der Einpassung der Hochhäuser angesehen hätte, hätte sie die Einpassung gar nicht beurteilen können. Die ENHK hat sich aber zur Einpassung geäussert. Der Quartierplan kann somit ohne den Masterplan beurteilt werden bzw. es besteht für den vorliegenden Erlass des Quartierplans keine Abhängigkeit zum noch zu erarbeitenden Masterplan Rheinfall.

8.1

Die Rekurrenten verlangen, dass die Einhaltung der massgeblichen Immissionsgrenzwerte im Quartierplanverfahren und nicht erst im Baubewilligungsverfahren zu erfolgen habe (Rekursbegründung, S. 13 ff.).

8.2

Was den sogenannten Umweltteil des Planungsberichts anbelangt, so muss sich dieser - wie das Bundesgericht in einem Urteil von 2006 präzisierte - konkret zu den Fragen betreffend Lärm- und Luftbelastung äussern, die mit den vorgesehenen Änderungen verbunden sind. Weiter muss er aufzeigen, ob und in welchem Ausmass eine Realisierung der plankonformen Bau- und Nutzungsmöglichkeiten die Belastungen der Umwelt vergrössern oder gegebenenfalls verringert wird und allfällige Massnahmen nennen, um unerwünschte Auswirkungen zu vermeiden. Die Intensität der Prüfung hängt vom Detaillierungsgrad des Planes ab (Alain Griffel, a.a.O., S. 75 f. m.w.H.). Wie bereits oben ausgeführt (Ziff. 5.2 und 6.2) fehlt es dem Quartierplan am notwendigen Detaillierungsgrad. Mit dem Quartierplan wird nicht ein bestimmtes Projekt bewilligt, selbst wenn ein solches - vorliegend das Projekt «MATISSE» - der Planung zugrunde liegt. Es werden lediglich Baufelder und deren Nutzung definiert. Im Quartierplan können die Bau-, Schutz-, Gestaltungs- und Nutzungsvorschriften der Bauordnung geändert, ergänzt oder ausser Kraft gesetzt werden (Art. 18 Abs. 1 BauG). Das bedeutet, dass mit einem Quartierplan besondere Bauvorschriften erlas10

sen werden. Ein später zu bewilligendes konkretes Bauvorhaben hat diese besonderen Bauvorschriften einzuhalten. 8.3

Nicht nur das Einhalten der besonderen Bauvorschriften wird im Baubewilligungsverfahren geprüft, sondern auch das Einhalten aller übrigen Vorschriften. Dazu gehören z.B. die Brandschutz- und die Umweltschutzvorschriften. Ob ein Bauvorhaben der förmlichen Umweltverträglichkeitsprüfung gemäss dem Umweltschutzgesetz des Bundes (USG, SR 814.01) unterliegt oder nicht, ändert nichts daran, dass die umweltrechtlichen Vorschriften eingehalten sein müssen. Im Hinblick auf die Luftreinhaltung sind im Baubewilligungsverfahren auch die konkrete Verkehrssituation, die Anbindung an den öffentlichen Verkehr und die notwendige Anzahl Parkplätze zu prüfen. Es ist somit nicht zu beanstanden, dass der Gemeinderat Neuhausen am Rheinfall die konkreten Abklärungen bezüglich Lärm und Umweltschutz ins Baubewilligungsverfahren verwiesen hat. Die umweltrechtlichen Aspekte wurden im Planungsbericht und in den entsprechenden Unterlagen auf Stufe Quartierplan genügend abgeklärt.

9.1

Weiter machen die Rekurrenten geltend, der aktuelle Quartierplan entspreche nicht mehr in allen Teilen demjenigen Projekt, welches anlässlich der Zonenplanänderung diskutiert worden sei. In der Abstimmungsbroschüre zur Abstimmung über die Zonenplanänderung vom 9. Juni 2013 sei die Rede gewesen von einer Personenunterführung vom Areal in die Badische Bahnhofstrasse. Diese Personenunterführung sei nun nicht mehr Gegenstand des vorliegenden Quartierplans (rekurrentische Stellungnahme vom 15. Januar 2016, S. 3).

9.2

Gegenstand des vorliegenden Rekursverfahrens ist der vom Gemeinderat verabschiedete Quartierplan. Über Varianten, die zu früheren Zeitpunkten diskutiert wurden, ist vorliegend nicht zu befinden. Zu prüfen ist aber, ob die nunmehr im Quartierplan vorgesehene Erschliessung sinn- und zweckmässig ist. Statt der Fussgängerunterführung soll nun der Fussgängerbereich der bestehenden Unterführung Zollstrasse aufgewertet werden (Rekursantwort, S. 14). Stehen für die sachgerechte und vernünftige Lösung eines Problems mehrere Varianten zur Verfügung, so kann der zuständige Planungsträger frei entscheiden, welche Variante er im Quartierplan umsetzen will. Aus der Tatsache, dass im Vorfeld des Erlasses des Quartierplans Varianten diskutiert wurden, die nicht in den definitiven Quartierplan aufgenommen wurden, können die Rekurrenten nichts zu ihren Gunsten ableiten.

10.

Zusammenfassend ist festzuhalten, dass sämtliche materiellen Rügen der Rekurrenten unbegründet und der Rekurs diesbezüglich abzuweisen ist. Hingegen ist der Re11

kurs in Bezug auf die vom Gemeinderat verneinte Legitimation einzelner Rekurrenten gutzuheissen und der Beschluss des Gemeinderates in diesem Bereich aufzuheben. Es ist davon auszugehen, dass mit dem Quartierplan eine gute städtebauliche Gesamtlösung erreicht wird. Hat der Gemeinderat das ihm zustehende Ermessen beim Erlass des Quartierplans nicht überschritten, so ist der Rekurs betreffend der vorgebrachten materiellen Rügen abzuweisen und der Quartierplan ist zu bestätigen. 11.

Die Rekurrenten kritisieren den Kostenentscheid des Gemeinderates Neuhausen am Rheinfall als willkürlich. Es sei eine nicht nachvollziehbare Aufteilung vorgenommen worden. Dreizehn Personen seien mit je Fr. 40.-- und vier Personen mit je Fr. 470.-belastet worden. Dies sei eine ungleiche Behandlung in ein und derselben Streitsache. Des Weiteren sind die Rekurrenten der Meinung, dass in einem erstinstanzlichen Verfahren bei einem derart wichtigen Projekt keine Verfahrenskosten zu erheben seien (Rekursbegründung, S. 16). Grundsätzlich steht dem Gemeinderat bei der Verlegung der Kosten ein erheblicher Ermessensspielraum im Rahmen der gesetzlichen Gebührenordnung zu. Da die Legitimation sämtlicher Rekurrenten gegeben ist, rechtfertigt es sich, die gesamten erstinstanzlichen Verfahrenskosten gleichmässig auf die Rekurrenten zu verteilen. Auf die Erhebung von Kosten kann nur beim Vorliegen besonderer Umstände verzichtet werden. Solche besondere Umstände liegen indessen nicht vor. Die Kosten des Verfahrens vor dem Gemeinderat Neuhausen am Rheinfall in der Höhe von Fr. 2‘400.-- sind im Umfang von Fr. 2‘320.-- zu gleichen Teilen den Rekurrenten unter solidarischer Haftung aufzuerlegen. Abgezogen sind die Kosten von insgesamt Fr. 80.-- für die beiden Rekurrenten, die sich vom Verfahren zurückgezogen haben.

12.

Die Rekursinstanz auferlegt die Verfahrenskosten in der Regel der unterliegenden Partei. Unterliegt sie nicht vollständig, werden die Verfahrenskosten ermässigt (Art. 27 Abs. 1 VRG). Bei diesem Ausgang des Verfahrens gelten die Rekurrenten als unterliegend. Da sie nicht vollständig unterliegen, sind die Verfahrenskosten zu ermässigen. Sowohl die Rekurrenten als auch der Gemeinderat Neuhausen am Rheinfall machen eine Prozessentschädigung geltend. Einer (auch nur teilweise) unterliegenden Partei kann keine Parteientschädigung ausgerichtet werden (Art. 28 VRG). Aus diesem Grund sind beide Begehren abzuweisen.

III. 1.

Mit Schreiben vom 1. März 2016 ersuchte der Gemeinderat Neuhausen am Rheinfall um Genehmigung des Quartierplans RhyTech für GB Nr. 675. Mit dem Quartierplan wird beabsichtigt, das baulich unternutzte RhyTech-Quartier in Zusammenarbeit mit der Grundeigentümerin zu entwickeln. Ziel ist die Schaffung eines belebten und attraktiven Mischquartiers mit der Hauptnutzung Wohnen sowie hochwertigen technologischen Dienstleistungen und ergänzenden Nutzungen wie Einzelhandel, Gastronomie, Freizeit etc. Die heute vom Technologiepark genutzten Gebäude sollen aufgewertet und in die neue Gesamtüberbauung integriert werden.

Der Gemeinderat Neuhausen am Rheinfall hat am 21. April 2015 den Quartierplan «RhyTech-Quartier Teilgebiet A», umfassend die Quartierplanvorschriften und den Situationsplan 1:500 beschlossen. Die öffentliche Auflage erfolgte vom 24. April bis am 15. Mai 2015. Die betroffenen Grundeigentümer wurden mit eingeschriebenem Brief vom 21. April 2015 benachrichtigt.

Quartierpläne bedürfen der Genehmigung durch das Baudepartement. Sind Rekurse gegen den Quartierplan hängig, entscheidet der Regierungsrat über den Rekurs und die Genehmigung in einem Entscheid (Art. 15 Abs. 5 i.V.m. Art. 14 Abs. 4 BauG). Im Genehmigungsverfahren prüft das Baudepartement bzw. der Regierungsrat die Planung auf Recht- und Zweckmässigkeit. Mit dieser Prüfung waren die mit den raumwirksamen Aufgaben betrauten kantonalen Amtsstellen befasst.

Die Prüfung hat ergeben, dass der Quartierplan rechtmässig zustande gekommen ist. Nach dem Beschluss durch den Gemeinderat wurde der Quartierplan öffentlich aufgelegt und die Grundeigentümer wurden mit eingeschriebenem Brief benachrichtigt. Im Genehmigungsverfahren wurden die nachfolgenden Ergänzungen zum Quartierplan vorgebracht: Nichtionisierende Strahlung Die Zuständigkeit zur Beurteilung von Starkstrom (Stromleitungen und Transformatorenstationen) liegt bezüglich nichtionisierender Strahlung beim Eidgenössischen Starkstrominspektorat. Die folgenden Standortdatenblätter für Mobilfunkantennen sind zu prüfen, allenfalls zu aktualisieren und die Leistungen der Antennen sind gegebenenfalls so anzupassen, dass an allen Orten mit empfindlicher Nutzung (OMEN) der entsprechende Anlage13

g ren zwe r t na ch de r Ve ro rdnung übe r den S chu tzvo rn i ch t ion i s ie rende rS t rah lung (N ISV ,SR814 .710 )e ingeha l tenw i rd :

5 .

−

DB -NEHA ;

−

Sw i sscomNHOH ;

−

So l l tSH_0723B .

De r Qua r t ie rp lani s tre ch tmä s s igzu s tandege kommenundzwe ckmä s s ig . Un te r Be a ch tungde rvo rs tehendenAu s füh rungenkannd ie Genehm igungfü rden Qua r t ie rp lan e r te i l twe rden . IV .

Demgemä ssw i rd beschlossen:

1 .

De rBe sch lu ssde s Geme inde ra te svom28 .Ju l i2015w i rd ,sowe i tdam i td ieLeg i t ima t ionde ve rne in t wu rde ,au fgehoben . De rKo s tenbe sch lu ssde s Geme inde ra te svom28 .Ju l i2015 w i rdgu tgehe i s senundd ieVe r fah ren s ko s teninde r HöhevonF r .2 ‘320 . - we rdenden Re ku r ren tenzug le i chenTe i lenundun te rso l ida r i sche r Ha f tungau fe r leg t . De r Ko s tenbe s ch lu ssbe t re f fendd ie Ve r fah ren s ko s tenvon von jeF r .40 . -w i rdbe s tä t ig t .

2 .

ImÜb r igenw i rdde rRe ku rsabgew ie sen .

3 .

D ie Ko s ten de s Ve r fah ren s , be s tehend au se ine rredu z ie r ten S taa tsgebüh r von F r .3 ‘000 . , we rdenden Re ku r ren tenzug le i chenTe i lenundun te rso l ida r i sche r Ha f tung au fe r leg t .S ie we rden m i t dem Ko s ten vo r schu ssin de r Höhevon F r .2 ‘000 . (Kon toN r .6500 .207 .6501 )ve r re chne t .D ieno chau ss tehendenVe r fah ren sko s tenvon F r .1 ‘000 . - we rde inRe chnungge s te l l t .

4 .

E swe rdenke inePa r te ien tschäd igungenau sge r i ch te t .

5 .

De r vom Geme inde ra t Neuhau sen am Rhe in fa l l am 21 . Ap r i l 2015 be sch lo ssene Qua r t ie rp lan«Rh yTe ch -Qua r t ie r ,Te i lgeb ie t A» ,um fas sendd ie Qua r t ie rp lan vo rsch r i f tenunddenS i tua t ion sp lan1 :500w i rdimS innede rE rwägungengenehm ig t . 14

Das Planungs- und Naturschutzamt wird eingeladen, die mit raumwirksamen Aufgaben betrauten Amtsstellen gemäss kantonaler Umweltschutzorganisation nach Eintritt der Rechtskraft dieses Beschlusses über die Genehmigung des Quartierplans zu orientieren.

Gegen diesen Entscheid kann innert 20 Tagen nach erfolgter Mitteilung beim Obergericht des Kantons Schaffhausen, Frauengasse 17, 8200 Schaffhausen, schriftlich Verwaltungsgerichtsbeschwerde erhoben werden (Art. 34 ff. des Gesetzes über den Rechtsschutz in Verwaltungssachen [Verwaltungsrechtspflegegesetz] vom 20. September 1971). Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und seine Begründung enthalten und unterschrieben sein. Der angefochtene Entscheid und allfällige Beweismittel sind beizulegen oder genau zu bezeichnen.

Mitteilung an:

–

Rechtsanwalt Emil Nisple, Oberer Graben 26, 9000 St. Gallen (einschreiben, 5-fach)

–

(einschreiben) –

Gemeinderat Neuhausen am Rheinfall, 8212 Neuhausen am Rheinfall (einschreiben)

–

Baudepartement ([email protected])

–

Planungs- und Naturschutzamt, unter Beilage der zu genehmigenden Akten ([email protected])

–

Grundbuchamt ([email protected])

–

Elektrizitätswerk Schaffhausen AG EKS, Rheinstrasse 37, 8200 Schaffhausen

–

SHPower, Mühlenstrasse 19, 8201 Schaffhausen

–

Interkantonales Labor IKL ([email protected])

–

Amt für Geoinformation ([email protected])

–

Bauinspektorat ([email protected])

–

Amt für Grundstückschätzung ([email protected])

–

Tiefbauamt/Strassen ([email protected])

–

Tiefbauamt/Gewässer (jü[email protected])

–

Koordinationsstelle öffentlicher Verkehr ([email protected]) 15

–

Energiefachstelle ([email protected])

–

Stadtplanung/Lärm ([email protected])

–

Rechtsdienst des Baudepartementes ([email protected]); 388; mit Akten Nr. RR.2444/2015

–

Finanzverwaltung ([email protected])

–

Finanzkontrolle ([email protected])

DER STAATSSCHREIBER STV: Christian Ritzmann

GEMEINDE

NEUHAUSEN �

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Quartierplan «RhyTech-Quartier, Teilgebiet A» (Grundstück GB Neuhausen am Rheinfall Nr. 675 [Teile]) Planungsbericht

gemäss Art. 4 7 RPV

21. April 2015

PLAN PARTNER AG

RAUMPLANUNG STÄDTEBAU ENTWICKLUNG

HEINZ BEINER · URS BRÜNGGER · LARS KUNDERT · URS MEIER· STEPHAN SCHUBERT· CHRISTOPH STÄHELI OBERE ZÄUNE 12 CH-8001 ZÜRICH TEL +41(0)44250 58 80 FAX +41(0)44250 58 81 www.planpartner.ch

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Auftraggeberin:

Gemeinde Neuhausen am Rheinfall Planungsreferat Zentralstrasse 52, 8212 Neuhausen am Rheinfall Begleitung: - Thomas Pelzmann, Planungsreferat Neuhausen am Rheinfall - Konradin Winzeler, Winzeler und Bühl, Schaffhausen

Auftragnehmerin:

Planpartner AG Obere Zäune 12, 8001 Zürich Begleitung: - Christoph Stäheli, dipl. Ing. Raumplaner FH, FSU /REG A - Susanne Frohn, dipl. Ing. Architektin BUW /MAS ETH

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Inhaltsverzeichnis 1. Einleitung .............................................................................................. 5 1.1. Ausgangslage und Absicht............................................................... 5 1.2. 2-stufiger Studienauftrag .................................................................. 6 2. Rechtliche Grundlagen und Vorgaben ........................................... 8 2.1. Revision Nutzungsplanung ............................................................. 8 2.2. Kantonale Vorgaben und Anforderungen ................................... 10 2.3. Baulinie Zoll- / Klettgauerstrasse ................................................. 11 3. Projekt «MATISSE» (Richtprojekt) ................................................ 13 3.1. Allgemeines / Status ....................................................................... 13 3.2. Abschätzung Nutzungsmass / Nutzungsmix ............................ 13 3.3. Städtebau und Architektur ............................................................. 14 3.4. Freiraumgestaltung ......................................................................... 17 4. Erläuterungen Quartierplan / Vorschriften (QPV) ..................... 19 4.1. Allgemeine Bestimmungen ............................................................ 19 4.2. Bauvorschriften ................................................................................ 19 4.3. Gestaltungsvorschriften .................................................................. 21 5. Verkehrserschliessung und Parkierung ........................................ 23 5.1. Verkehrsgutachten........................................................................... 23 5.2. Verkehrserschliessung .................................................................... 23 5.3. Verkehrsaufkommen ....................................................................... 23 5.4. Regionale Anbindung und ÖV-Erschliessung ............................ 23 5.5. Knotenausbau Zoll- / Klettgauerstrasse ...................................... 24 5.6. Anbindung QP-Perimeter ............................................................... 24 5.7. Parkierung ........................................................................................ 26 6. Denkmalpflege ................................................................................... 29 6.1. Erhaltenswerte und schützenswerte Bauten ............................... 29 7. Umwelt ................................................................................................. 31 7.1. Umweltbericht .................................................................................. 31 7.2. Lärmschutz ....................................................................................... 31 7.3. Grundwasser .................................................................................... 32 7.4. Altlasten ............................................................................................ 32

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7.5. 7.6. 7.7. 7.8. 7.9.

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Ver- und Entsorgung ....................................................................... 33 Energieeffizienz und Nachhaltigkeit ............................................ 35 Lichtemissionen ............................................................................... 36 Vogel- und Naturschutz ................................................................. 36 Bepflanzungen.................................................................................. 36

8. Ablauf und Verfahren ...................................................................... 37 8.1. Gesamtübersicht .............................................................................. 37 8.2. Kantonale Vorprüfung .................................................................... 37 8.3. Stellungnahme ENHK..................................................................... 37 8.4. Mitwirkung ....................................................................................... 38 Beilagen ....................................................................................................... 40 Bl Projekt «MATISSE» (Richtprojekt) ................................................. 40 B2 Abschätzung Nutzungsmass / Nutzungsmix Richtprojekt ....... 41 B3 Knoten Kreuzstrasse: Verlegung Bushalte .................................... 42 B4 Knoten Kreuzstrasse: Variante B (Kreisel) ..................................... 43 B5 Terrainaufnahmen............................................................................. 44 B6 Berücksichtigung der Vorprüfungsresultate ................................. 45 Mitberichte: Ml Verkehrsgutachten, Ernst Basler+Partner AG, Zürich, 30. November 2012 M2 Umweltbericht, Magma AG, Schaffhausen, 19. März 2015

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1. Einleitung 1.1. Ausgangslage und Absicht Lage

Das RhyTech-Quartier (ehern. Alcan-Areal) befindet sich angrenzend an das Zentrum von Neuhausen auf einem Geländeplateau oberhalb 2

des Rheinfalls und umfasst eine Fläche von rund 26'000 m • Das Grundstück wird im Süden durch die Bahnlinie der Deutschen Bahn und die Badische Bahnhofstrasse im Norden durch die Klettgau erstrasse, im Westen durch die Zollstrasse begrenzt und verfügt über einen direkten Anschluss an den Badischen Bahnhof Neuhausen.

Abb. 1: RhyTech-Quartier, Neuhausen am Rheinfall (Quelle: google-earth) Technologiepark

Auf dem Grundstück befindet sich heute der Technologiepark «rhytech» mit ca. 70 Arbeitsplätzen. Der Technologiepark wird über ein RSE Projekt (regionale Standortentwicklung) von Kanton und Bund mitfinanziert und dient der Sicherung und dem Ausbau von High Tech Arbeitsplätzen und Know-how in der Region Schaffhau sen. Der heutige Baubestand umfasst rund 20 Büro-, Fabrikations und Lagergebäude, die zwischen 1898 und 2004 erstellt wurden.

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Eigentümerin

Das Grundstück GB Neuhausen am Rheinfall Nr. 675 ist im Besitz der 3A Technology & Management AG (3ATM), Neuhausen am Rhein fall.

Absicht

Die Halter AG, Zürich beabsichtigt, das baulich unternutzte RhyTech-Quartier in Zusammenarbeit mit der Grundeigentümerin und mit Unterstützung durch die Behörden zu entwickeln. Ziel ist ein belebtes und attraktives Mischquartier mit der Hauptnutzung Woh nen, hochwertigen technologischen Dienstleistungen und ergänzen den Nutzungen wie Einzelhandel, Gastronomie, Freizeit etc. zu schaf fen. Die heute vom Technologiepark genutzten Gebäude sollen ge zielt aufgewertet und in die neue Gesamtbebauung integriert wer den.

1.2. 2-stufiger Stud ienauftrag 2-stufiges Verfahren

Aufgrund der anspruchsvollen Aufgabenstellung und den vielschich tigen Fragen im Zusammenhang mit der beabsichtigten Arealent wicklung, veranstaltete die Halter AG, Zürich 2011 /12 ein 2-stufiges Studienauftragsverfahren. Für die erste Stufe wurden zehn namhafte Architekturbüros beauftragt. Ziel der 1. Stufe war die Klärung von Fragen im Umgang mit dem heutigen Bestand, der Identität des Or tes und Klärung der wichtigsten Aspekte wie Bebauungsdichte, Hö henentwicklung und Nutzungsanordnung sowie Freiraum. Nach Abschluss der ersten Stufe wurden in der 2. Stufe vier Architekturbü ros mit der Konkretisierung der Konzepte und Strategieansätze sowie mit der Ausarbeitung eines konkreten Projektvorschlages beauftragt.

Beurteilungsgremium

Zur Beurteilung der eingereichten Arbeiten setzte die Veranstalterin ein Beurteilungsgremium mit Expertinnen und Experten aus ver schiedenen Fachbereichen ein. Im Beurteilungsgremium war u.a. der Kanton Schaffhausen durch Kantonsbaumeister Roman Bächtold (bis Mai 2013) und Ueli Jäger von der Wirtschaftsförderung (bis April 2014) sowie die Gemeinde Neuhausen am Rheinfall durch Gemein depräsident Dr. Stephan Rawyler und Bausekretär Paul Kurer (bis 2014) vertreten. Das Beurteilungsgremium hat nach eingehender Prüfung der Studien am 14. Juni 2012 einstimmig das Projekt «MATISSE» des Architek turbüros Märkli Architekt, Zürich, mit Müller Illien Landschaftsarchi tekten, Zürich, als Siegerprojekt erkoren.

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,,Das Projekt zeigt ein schlüssiges Gesamtkonzept. Es schafft vielfältige Be züge zum umliegenden Quartier, die das ehemals abgeschottete Industrie areal auf selbstverständliche Weise zu einem Stadtteil mit einer neuen Ge samtidentität werden lässt"... (Quelle: Jurybericht, 29. Juni 2012)

Abb. 2: Visualisierung Projekt «MATISSE» (Quelle: Märkli Architekt, Zürich, Juni 201 2)

Abb. 3: Modellphoto Projekt «MATISSE» (Quelle: Halter Entwicklungen, Zürich, Juni 201 2)

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2. Rechtliche Grundlagen und Vorgaben 2.1. Revision Nutzungsplanung 2.1.1. Teilrevision Zonenplan, Bauordnung und Plan der Empfindlichkeitsstufen Revision Nutzungs planung

Die angestrebte Entwicklung des RhyTech-Quartiers bedingte eine Änderung der rechtskräftigen Nutzungsplanung der Gemeinde Neuhausen am Rheinfall. Erforderlich war eine Umzonung des Grundstücks GB Nr. 675 in eine Zone, in der sowohl Wohnungen als auch Dienstleistungs- und Gewerbebetriebe zugelassen sind sowie entsprechende Vorschriften in der Bauordnung, die eine Erhöhung des Nutzungsmasses und der heutigen Gebäudehöhen ermöglichen, sowie eine entsprechende Anpassung der Empfindlichkeitsstufe.

Rechtskraft

Die Neuhauser Stimmbürgerinnen und Stimmbürger hatten am 9. Juni 2013 der 15. Teilrevision des Zonenplans, der 7. Teilrevision der Bauordnung und der 3. Teilrevision des Plans der Empfindlich keitsstufen der Einwohnergemeinde Neuhausen am Rheinfall vom 1. September 1988 zugestimmt. Gegen diese Änderungen hatten ver schiedene Personen beim Regierungsrat des Kantons Schaffhausen Rekurse eingereicht, die der Regierungsrat jedoch mit Beschluss vom 18. Februar 2014 abwies. Gegen den Beschluss des Regierungsrates erhob ein Anwohner Beschwerde ans Obergericht, welche jedoch vom Obergericht per Entscheid vom 22. August 2014 abgewiesen wurde. Da der beschwerdeführende Anwohner auf einen Weiterzug der Beschwerde an das Bundesgericht verzichtete, erhielt der oberge richtliche Entscheid am 27. September 2014 Rechtskraft. Die Ände rungen des Zonenplans, der Bauordnung sowie des Plans der Emp findlichkeitsstufen sind somit ab dem 27. September 2014 rechtsgül tig.

Änderungen für RhyTech-Quartier

Die Teilrevisionen beinhalten für das RhyTech-Quartier folgende Änderungen: - Umzonung einer Teilfläche von 15'713 m2 von der Industriezone I in die Sonderzone RhyTech-Quartier A. - Umzonung einer Teilfläche von 2'760 m2 von Strassen und Wegen in die Sonderzone RhyTech-Quartier A.

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- Umzonung einer Teilfläche von 7'306 m2 von er Industriezone I in die Sonderzone RhyTech-Quartier B. - Erlass einer überlagernden Zone «Bereich für Hochhäuser» für eine Teilfläche von 4'053 m2• - Ergänzung der Bauordnung mit Vorschriften für diese Sonderzo nen und die überlagernde Zone. Zuordnung der Sonderzone RhyTech-Quartier A und B zur Emp findlichkeitsstufe III im Plan der Empfindlichkeitsstufen gemäss Lärmschutzverordnung vom 15. Dezember 1986. -

Umzonung von lndustrilzone I In Sondencne Rh)'Tech-<luartler A Umzonung von Strassen und W. In sondenone Rh)'Tech-Quartler A

1111,:.21

212017.S2

Abb. 4: 15. Teilrevision Zonenplan, Grundstück GB Nr. 675 (9. Juni 201 3) Zeitlich gestaffelte Quartierpläne

Die Quartierpläne für die Teilgebiete A und B können zeitlich gestaf

Quartierplan Sonderzone A

Das Projekt «MATISSE» des Architekturbüros Märkli Architekt be

felt erlassen werden (Bau0 , Art. 33a).

handelt gemäss dem Bearbeitungsschwerpunkt der zweiten Stufe des Studienauftrags hauptsächlich den Bereich der Sonderzone A. Ent sprechend wurde in einem ersten Schritt der hier vorliegende Quar tierplan «RhyTech-Quartier, Teilgebiet A» erarbeitet. Für die Sonder zone RhyTech-Quartier B soll zu einem späteren Zeitpunkt, basierend auf einem städtebaulichen Wettbewerb, ein separater Quartierplan erstellt werden.

Bau ordn u n g de r E i nwoh n e rg e m e inde 1. S e p t e m b e r 1 98 8 (BauO, 700. 100)

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N e u h au s e n

R h e inf all

vom

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Zulässige Nutzungen

In der Sonderzone RhyTech-Quartier A ist eine Mischnutzung mit Wohnungen, Gewerbe- und Dienstleistungsbetrieben sowie Bauten und Anlagen für öffentliche Zwecke zulässig (BauO, Art. 33a).

Erhöhung Nutzungs mass

Die maximal zulässig anrechenbare Bruttogeschossfläche von 19'500 m2 kann mit dem Quartierplan «RhyTech-Quartier, Teilgebiet A» auf 38'500 m2 erhöht werden (BauO, Art. 33b).

Erhöhung Gebäude höhe

Die Gebäudehöhe kann mittels Quartierplan von 20.00 m auf 30.00 m respektive für maximal zwei Gebäude innerhalb der überlagerten Zone (Bereich für Hochhäuser) auf 80.00 m erhöht werden, sofern damit eine besonders gute Gesamtlösung erreicht wird (BauO, Art. 33c).

2.2. Kantonale Vorgaben und Anford erungen Baugesetz Kanton Schaffhausen (BauG)

Gemäss dem Gesetz über die Raumplanung und das öffentliche Bau recht im Kanton Schaffhausen vom l. Dezember 1997, Baugesetz BauG, SHR 700.100, gelten für Quartierpläne folgende Vorgaben und Anforderungen (BauG, Art. 17 f): Mit dem Quartierplan legt der Gemeinderat die Erschliessung oder Gestaltung eines Teilgebietes der Gemeinde fest. Der haushälteri schen Nutzung des Bodens, dem umweltschonenden, energiesparen den sowie architektonisch und ästhetisch guten Bauen und der Ge staltung der Fussgänger- und Fahrradverbindungen ist besondere Aufmerksamkeit zu schenken.

Abweichungen von der Bauordnung

Im Quartierplan können die Bau-, Schutz-, Gestaltungs- und Nut zungsvorschriften der Bauordnung geändert, ergänzt oder ausser Kraft gesetzt werden. Vom Zweck der Zone darf nicht abgewichen werden. Die zulässigen Abweichungen von Vorschriften über Ge bäudemasse, Abstände und die Ausnützung des Baugrundes sind in der Bauordnung festzulegen. Weiter können Vorschriften über die Art der zur Wärmeerzeugung in Haushaltungen zugelassenen Energieträger und die Pflicht zur Er richtung und zum Betrieb gemeinsamer Energieversorgungsanlagen oder zum Anschluss an Energieverteilungsnetze oder zentrale Wär meerzeugungsanlagen erlassen werden.

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Abweichungen von der Bauordnung

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Im Kantonalen Richtplan KRP des Kantons Schaffhausen2 ist das RhyTech-Areal als sog. «Entwicklungsschwerpunkt» eingetragen. Als «Entwicklungsschwerpunkte werden Schlüsselflächen für künfti ge Siedlungsentwicklungen mit hoher Nutzungsdichte bezeichnet, die sich aufgrund ihrer Lage, Grösse und Erreichbarkeit besonders gut für solche Entwicklungen eignen. Für «Entwicklungsschwer punkte» werden attraktive Flächen für intensive bauliche Nutzung, grössere Wohn- und Gewerbeprojekte sowie publikumsintensive Nutzungen zur Verfügung gestellt. Die im Kantonalen Richtplan ein getragenen «Entwicklungsschwerpunkte» sind mit dem öffentlichen Verkehr hervorragend erschlossen, sollen zur Entwicklung eines ur banen Umfeldes beitragen und haben innerhalb der kantonalen Sied lungsentwicklungsräume sowie darüber hinaus die Funktion beson derer Anziehungspunkte. Eine hohe Siedlungsqualität ist Vorausset zung. (Vgl. KRP Schaffhausen, Kap. B.)

2 . 3. B aulinie Zoll- / Klettgauerstrasse Aufhebung Baulinien

Im Bereich des RhyTech-Quartiers entlang der Zollstrasse und Klett gauerstrasse verlaufen rechtskräftige Baulinien aus dem Jahr 1939 (Baulinienplan Nr. 32 mit Genehmigung des Gemeinderates GRB vom 24. Mai 1939 und der Genehmigung des Regierungsrates RRB vom 14. Juni 1939). Die Baulinien berühren die Planungen im Bereich der Sonderzone RhyTech-Quartier A nicht. Im Zusammenhang mit der Planung der neuen Bushaltestelle (vgl. B3) bzw. im Zuge des Quartierplanverfahrens für die Sonderzone RhyTech-Quartier B wird eine Neubetrachtung und allenfalls eine Revision der Baulinien er forderlich werden.

Festlegung im Quar tierplan

Die erforderlichen Abstände entlang der Zoll- und Klettgauerstrasse werden neu im Quartierplan geregelt. Für oberirdische Bauten durch die Festlegung von Mantelbaulinien (vgl. Art. 4 QPV); für unterirdi sche Bauten entlang der Zoll- und Klettgauerstrasse durch die Festle gung einer Baubegrenzungslinie für Untergeschosse und Gebäudetei le unter dem gestalteten Terrain. Mit der Baubegrenzungslinie wer den die Platzverhältnisse für einen allfälligen Ausbau des Knotens 2

R i c h t p l a n K a n t o n S c h a f f h a u s e n : G e n e h m i g u n g dur c h de n K a n t o n s r a t des K a nt o n s S c h a f f h au s e n am 8 . S ep t em b er 201 4, e b e nda : K a p i t el R a u m k o n z e p t , Ab s c h ni t t Siedlu n g .

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Klettgauerstrasse / Zollstrasse / Rosenbergstrasse (Kreuzstrasse) gesichert (vgl. auch Kap. 5.6).

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3 . P roj ekt « M ATI S S E » ( R ichtproje kt) 3.1. Allgem e ines / Status Grundlage für Quartierplan

Das Projekt «MATISSE» des Architekturbüros Märkli Architekt mit dem Freiraumkonzept von Müller Illien Landschaftsarchitekten GmbH, Zürich, das als Siegerprojekt aus dem 2-stufigen Studienauf trag hervorgegangen ist, erfüllt die Anforderungen einer besonders guten Gesamtlösung gemäss Art. 33 BauO und rechtfertigt die Erhö hung des Nutzungsmasses und der Gebäudehöhe in der Sonderzone RhyTech-Quartier A.

Richtprojekt

Hinsichtlich der Bebauungs-, Freiraum- und Terraingestaltung gilt das Siegerprojekt als Richtprojekt. Im Rahmen des Baubewilligungs verfahrens sind Abweichungen zulässig, sofern mindestens eine gleichwertige Gestaltungsqualität erzielt wird.

3.2. Absch ä tzung Nutzungsmass / Nutzungsmix Abschätzung Planpartner AG

Das Richtprojekt weist für das Teilgebiet A folgende Kennzahlen auf (vgl. auch Beilage B2): Nutzung

Büro / Dienstleistungen

26'630

70%

2'1 00

[%]

7'940

21 %

Gastronomie (Restaurant, Bar, Cafe)

1 '090

Gesamttotal

37'760

1 00%

dav on Ankermieter Halle 2.2

(HNF-Verkauf: 2' 910) (HNF-Verkauf: 1'320)

aBGF =anrechenbare Brutt ogesch ossflächen gemäss Bau0 HNF = Hauptnutzfläche gern. SIA-N orm 416

ca. Anteil

[m ]

Wohnen (ca. 224 - 264 Wohnungen) Verkauf

ca. aBGF

Ar t . 22 Ab s . 3 BauO: Bei G es c h os s h ö h e n ü b er 4. 5 m werde n di e F l ä c h e n dopp e l t a n g er e c h n e t (j ed o c h o h n e Au s s e nwä nde g e rn . Art . 7 Bau G )

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3.3. Städ tebau und Architektur

Abb.5: Projekt «MATISSE» , Dachaufsicht (Quelle: Märkli Architekt, Zürich) Arealöffnung und Neuorientierung

Das RhyTech-Quartier ist heute nicht öffentlich zugänglich. Die neue Anlage öffnet das Areal und bindet es in die Umgebung ein. Es ent steht eine Neuorientierung hin zur Stadt.

Sonderzone A und B

Der neue Zonenplan4 unterteilt das Grundstück in zwei Teile. In der Sonderzone RhyTech-Quartier A werden Wohnbauten und Geschäfte für Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe erstellt, die ehemalige In dustriehalle wird urngenutzt. Die Sonderzone RhyTech-Quartier B ist für Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe bestimmt und wird vorn Technologiepark RhyTech genutzt.

Nutzungsvielfalt

Aufgrund der Vielfalt unterschiedlicher Nutzungen des Technolo gieparks, Geschäfte und Läden, Wohnbauten und einer neu gebilde ten Parkanlage, wird das ursprüngliche Industrieareal in ein städti sches Quartier transformiert.

Zwei Quartierebenen

Das neue Quartier ist auf zwei Niveaus organisiert. Der durchgehend asphaltierte sog. «Stadtboden» ist dem öffentlichen Leben und den neuen Nutzungsbedingungen mit Geschäften und Läden vorbehal ten. Ebenfalls auf dem «Stadtboden» sind die öffentlichen Abstell plätze für Autos und Velos angeordnet. Die Parkplätze für die Be wohnerinnen und Bewohner befinden sich im Untergeschoss.

Z o n e n p l a n , 1 5 . T e i lr e v i s i o n, G r u nds t ü c k G B Nr . 6 7 5 [T e i l e]

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Belvedere

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Rampen- und Treppenanlagen verbinden den «Stadtboden» mit dem Belvedere und der Nachbarschaft. Das Belvedere bietet ebenfalls öf fentliche Aussenräume und ist als gartenähnliche Anlage gestaltet. Eine Aufschüttung mit bis zu 1.5 m Boden für vegetationsreiche Zwecke ermöglicht die Bepflanzung mit Wiesen, Sträuchern und grösseren Bäumen. Wege und Plätze werden chaussiert. Das Belvede re schliesst an die Höhenlage des Bahnhofs der Deutschen Bahn und der Kreuzung Zoll- und Klettgauerstrasse an. Zusammen mit dem «Stadtboden», der Einstellhalle, den Geschäften und den Läden schafft das parkähnlich gestaltete Belvedere auch das notwendige Angebot an Aussenräumen für die Bewohnerinnen und Bewohner des neuen Quartiers.

Wohnhochhäuser

Der vordere Teil des Belvedere ist mit zwei unterschiedlich hohen Wohn-Hochhäusern bebaut. Die beiden Hochhäuser sind mit ihren Dimensionen und in ihrer zur Geländetopografie abgestuften Höhe eine präzise Setzung im Landschaftsraum. Die Gebäude sind so ge setzt, dass der Zweistundenschatten (vgl. Kap. 3.3.1) die umliegenden Wohnbauten nicht tangiert.

Lärmtypologie an Zoll- Entlang der Zollstrasse wird eine Bebauungsstruktur vorgeschlagen, strasse welche sich in ihrer Höhe auf den städtischen Kontext bezieht. Auf die hohe Lärmemission der Zoll- und Klettgauerstrasse wird mit ei ner spezifischen Wohntypologie reagiert. Aufgrund des städtebauli chen Vorschlages einer öffentlichen Parkanlage liegen im Erdge schoss keine Wohnungen. Neben öffentlichen Nutzungen ist es für Eingangshallen und Nebenräume der Wohnungen vorgesehen. (Quelle: Peter Märkli Architekt, Zürich, Juni 2012)

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3 . 3 . 1 . Zwei stu n d e n sch atte n Zweistundenschatten

Da das kantonale Baugesetz des Kantons Schaffhausen keine Best immungen zu Höhenbeschränkung und / oder Hochhäusern bein haltet, und ein kantonales oder kommunales Hochhausleitbild bisher nicht existiert, wurden im Rahmen des Studienauftrags die Bestim mungen gemäss kantonalem Planungs- und Baugesetz Kanton Zü 5

rich zur Beurteilung herangezogen. Die Bestimmungen besagen, dass die Nachbarschaft durch die Er stellung von Hochhäusern nicht wesentlich beeinträchtigt werden darf, insbesondere nicht durch Schattenwurf in Wohnzonen oder gegenüber bewohnten Gebäuden. Die Beeinträchtigung durch Schat tenwurf wird mittels Zweistundenschattennachweis beurteilt: Mit dem Zweistundenschattennachweis ist aufzuzeigen, dass kein Fuss punkt eines bauordnungsgemäss erstellten Nachbargebäudes mit Wohnnutzungen an einem mittleren Wintertag länger als zwei Stun den im Schatten eines Hochhauses liegt.

Abb. 6: Projekt «MATISSE», 2-h Schatten (Quelle: Märkli Architekt, Zürich) 5

2h- S c h a t t e n n a c hwe i s b e i H o c h h ä u s e r n : g e rn . G e s e t z ü b e r di e R a u m p l a n u n g u nd da s öff e n t l i c h e Ba u r e c h t K a n t on Z ür i c h ( P l a n u ngs u nd B a u g e s e tz ) v om 7. S e p t e m b e r 1 97 5, P B G 700. 1 , § 28 4; s owi e g e rn . V e r ordn u n g ü b e r di e n ä h e r e U m s c hr e i b u n g de r B e gr i f f e u nd I n h a l t e de r b a u r e c h t l i c h e n I n s t i t u t e s owi e ü b e r di e M e s s- u nd B e r e ch n u ng swe i s e n K a n t on Z ü r i c h ( Al l g e m e i n e Ba u v e r ordn u ng) v om 2 2. J u n i 1 977, ABV 700. 2, § 3 0; s owi e g e rn . M e r k b l a t t de r S t adt Z ü r i c h , Am t f ür S t ädt e b a u , 20. J u l i 2000; s owi e g e rn . An l e i t u n g z u r Be st i m m u n g de s S c h a t t e n v e rl a uf e s v on h oh e n G e b ä ude n , di e 2- S t u nde n- S c h a t t e n k u r v e , a u s : G r u ndl a g e n z ur Ort s- u nd R e g i o n a l p l a n u n g i m Ka n t on Z ü r i c h , Am t f ü r R e g i on a l p l a n u n g 1 96 7.

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Das Projekt MATISSE erfüllt diese Anforderung (vgl. Abb. 6): Ge bäude mit Wohnnutzungen werden nicht beschattet. Die Hochhäuser erzeugen lediglich eine Eigenbeschattung innerhalb der Sonderzone RhyTech-Quartier A; davon betroffen ist die Halle 22, in der öffentli che Nutzungen angesiedelt sind. Im Bereich der Sonderzone RhyTech-Quartier B wird beim Bürogebäude 5 eine minimale Teilbe schattung erzeugt.

3 . 4 . F reiraumgestaltung Lage

Das RhyTech-Quartier zeichnet sich durch seine exponierte Lage mit Aussicht auf den Rheinfall und die Walderhebungen vom Buechbüel und Bürgitilli aus. Bereits im 19. Jahrhundert wurde dieser ein drucksvolle Ausblick erkannt und an diesem Ort das Hotel Bellevue errichtet. Die Aussicht und insbesondere der Rhein wird als prägen des Element in die Gestaltung des RhyTech-Quartiers mit eingebun den.

Freiraumtypologien

Das Planungsgebiet selbst wird in drei unterschiedliche Freiraumty pologien gegliedert: Platz - Hof - Terrasse.

Öffentlicher Freiraum

Der um ca. 3.00 m tieferliegende Bereich zur Klettgauerstrasse hin ist ein städtisch geprägter öffentlicher Freiraum. Dieser sogenannte «Stadtboden» wird charakterisiert durch offene und breite Platz- und Gassenbereiche mit einem robusten und für den Anlieferungsverkehr geeigneten Asphaltbelag. Die grosszügige Erschliessung ermöglicht die Anlieferung für die Geschäfte, Läden und Restaurants mittels LKW und die Zufahrt der Feuerwehr von der Badischen Bahn hofstrasse her. Die Anbindung an das obere Niveau für Fussgänger erfolgt über Treppen und Rampen, welche eine öffentliche Que rungsmöglichkeit des Gebietes sicherstellen. Durch die Stellung der Gebäude entlang der Klettgauerstrasse können die aus dem Strassen lärm resultierenden Lärmimmissionen reduziert und damit die Auf enthaltsqualität der Freiräume erhöht werden. Für die Belebung sorgt ein grosser Platz, der sich durch eine vielseitige Nutzbarkeit aus zeichnet.

Bepflanzung

Grosswachsende Bäume an den Randbereichen verbinden das Pla nungsgebiet mit den benachbarten parkähnlichen Grünbereichen. Der Hofbereich wird mit höherliegenden Pflanzeninseln gegliedert. Unterschiedliche Ahornarten in Kombination mit Staudenflächen

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geben diesem Raum eine eigene Identität. Diese Grünbereiche defi nieren die Erschliessungswege. Der Hofbereich kann gemeinschaft lich genutzt werden und dient auch als Erschliessungsbereich zwi schen Bebauung und Bahnhof. Belvedere

Der andere höhergelegene Bereich orientiert sich als Belvedere nach Süden zum Rheinfall hin. Diese gemeinschaftliche, parkartige Frei raumterrasse wird charakterisiert durch eine zusammenhängende Kiesfläche, Rasenflächen und Heckenkörper sowie durch grosse Parkbäume, mit ausgezeichneter Blüte und Herbstfärbung. Rundwe ge mit Sitzbänken laden zum Verweilen ein. Eine grosszügig angeleg te, zentrale Spielwiese mit Kinderspielbereichen ergänzt das Frei raumangebot. Um ein optimales Baumwachstum zu ermöglichen, ist eine ausreichende Substratstärke auf den darunterliegenden Bauwer ken sicher zu stellen. Die Sockelmauer zu den Bahngeleisen hin wird mit Kletterpflanzen begrünt. (Quelle: Müller Illien Landschaftsarchitekten GmbH, Zürich, Juni 2012)

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4. Erläuterungen Quartierplan / Vorschriften (QPV) 4 . 1. All ge m eine Bestim mungen Zweck und Ziele

Der Quartierplan «RhyTech-Quartier, Teilgebiet A» bezweckt die Sicherstellung einer wirtschaftlichen Bebauung, eine hochwertige städtebauliche, architektonische und freiräumliche Gestaltung sowie eine zweckmässige Erschliessung des Quartierplangebiets (vgl. QPV,

Art. 1

): Mit dem Quartierplan werden insbesondere folgende Ziele verfolgt: Attraktives und durchmischtes Quartier mit vielfältigen Nut zungen; Durchlässigkeit der Bebauung und gute Anbindung an die Um gebung; Sicherstellung von öffentlichen Fusswegen mit guter Zugäng lichkeit zu den Haltestellen des öffentlichen Verkehrs; Sicherstellung von Freiräumen hoher Qualität; Sorgsamer Umgang und Erhalt von Zeitzeugen der industriellen Vergangenheit; Energieeffiziente, nachhaltige Überbauung und haushälterische Nutzung des Bodens.

Perimeter

Der Perimeter des Quartierplans entspricht der Sonderzone RhyTech Quartier A.

4 . 2. Bauvorschriften Mantelbaulinien

Im Rahmen des Quartierplanes werden die Baubereiche Al bis A7 festgelegt. überirdische Bauten sind nur innerhalb der Baubereiche zulässig. Die Baubereiche und die jeweiligen Höhenkoten bilden die Mantelbaulinien (vgl. QPV, Art. 4). Die Mantelbaulinien sichern die wichtigsten räumlichen Abmessungen und Proportionen des Richt projekts. Zur Gewährleistung eines angemessenen Anordnungsspiel raums bei der weiteren Projektierung weisen die Mantelbaulinien je nach Situation gegenüber dem Richtprojekt einen Spielraum bis zu max. ca. 2.00 m auf, der allfällige technisch oder statisch bedingte Anpassungen bei der Setzung des Gebäudes zulässt.

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Für das zu erhaltende Gebäude Halle 22 im Baubereich A6 ist ein minimaler Spielraum von 0.5 m für allfällige Fassadensanierungen / anpassungen vorgesehen. Im Bereich des schützenswerten Gebäudes (Kopfbau Halle 22) entspricht der Baubereich A7 der Gebäudeaus senkante. Gegenüber den Grundstücken der Deutschen Bahn (DB) berücksich tigen die Baubereiche A4 und AS den minimalen Grenzabstand von 2.50 m. Dachaufbauten

In vertikaler Richtung ist für die Hochhäuser innerhalb der Mantel baulinie im Baubereich Al ein Spielraum von 1.00 m vorgesehen, im Baubereich A2 ist ein minimaler Spielraum von 0.34 m vorgesehen. Technisch bedingte Dachaufbauten für Haustechnik (z. B. Liftüber fahrten, haustechnische Anlagen, Oblichter und dergleichen) dürfen darüber hinaus bis zu einer Höhe von maximal 2.50 m vorgesehen werden, gemessen ab der effektiven Gesamthöhe der Bauten gemäss IVHB. Der Quartierplan gibt vor, dass allfällige Dachaufbauten als gestalte ter Gebäudeabschluss in Erscheinung treten müssen (Art. 9 QPV). In den Baubereichen Al und A2 werden projektfremde technische An lagen (z. B. Mobilfunkantennen) ausgeschlossen, in den Baubereichen A3 und A4 sind Brüstungen, Geländer sowie Anlagen zur Gewin nung oder Umwandlung erneuerbarer Energien erlaubt.

4 . 2 . 1 . Bau l iche Dichte Bauliche Dichte

Innerhalb der Baubereiche Al bis A7 darf die maximal zulässige an rechenbare Bruttogeschossfläche von 38'500 m2 nicht überschritten werden (vgl. QPV, Art. 4 Abs. 1 resp. BauO, Art. 33b Ab. 2). Die anre chenbare Bruttogeschossfläche des Richtprojekts liegt mit ca. 37'760 m2 innerhalb des zulässigen Nutzungsmasses (vgl. Kap. 3.2 Abschätzung Nutzungsmass / Nutzungsmix). Die maximal zulässigen Bruttogeschossflächen sind pro Baubereich festgeschrieben, zwischen den Baubereichen dürfen Verschiebungen bis zu 2'000 m2 Bruttogeschossflächen vorgenommen werden.

4 . 2 . 2 . N u tzweise Nutzweise

Innerhalb der Mantelbaulinien sind folgende Nutzungen zulässig (vgl. QPV, Art. 5):

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A1 bis A4 A5 A6 und A7 Publikumsorientierte Nutzungen

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Wohnen, Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe, Verkaufsnutzungen, Parkierung

Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe, Verkaufsnutzungen, Parkierung

Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe, Verkaufsnutzungen

Gemäss Art. 33b Abs. 4 BauO sind innerhalb der Sonderzone RhyTech-Quartier A zur Sicherstellung der Versorgung und Quar tierbelebung mindestens 3'000 m2 Nettoflächen für publikums orientierte Nutzungen6, davon mindestens 1'200 m2 für Güter und Dienstleistungen des täglichen Bedarfs7 auszuweisen.

4 . 2 . 3 . Etap pieru n g Etappierung

Das Richtprojekt zeichnet sich durch eine sorgfältig proportionierte Gesamtbebauung und gute bauliche, architektonische und aussen räumliche Gesamtwirkung aus. Um diese Qualität zu sichern, hat die Neuüberbauung des Quartierplangebiets ohne Etappierung zu erfol gen. Bautechnisch bedingte Etappierungen sind zulässig. Die bauli che Erneuerung und Umnutzung der Halle 22 soll gleichzeitig oder zeitnah mit der Neubebauung erfolgen. Vor Baubeginn ist der Ge meinde nachzuweisen, dass die Neubebauung des Quartierplange biets in einem Zug erfolgen kann. Mit den Bauarbeiten der Neuüber bauung darf erst begonnen werden, wenn die Gemeinde den Nach weis als genügend erachtet (vgl. QPV, Art. 11).

4 . 3 . G estaltungsvorschriften Architektonische Qualität

_Der Quartierplan schreibt für die Neubauten eine besonders gute bauliche, architektonische und freiräumliche Gestaltung vor. Insbe sondere aufgrund der grossen Nähe zum BLN-Gebiet des Rheinfalls und der prominenten Sichtbarkeit der Hochbauten durch die erhöhte Lage ist eine besonders sorgfältige Gestaltung der Bauten zu gewähr leisten. Es wird ein harmonisches Erscheinungsbild angestrebt, das

N u t z u n g e n m i t r eg e l m ä ssigem Ku nde n v e r k e hr wie Ver k auf, R e i s e b ür o , Arzt, K opiersh op, C oi f f e u r , R ei ni gu ng, F i t n e ss, e t c . N u t z u n g e n , di e v om V e r brau c h er a l l t ä g l i c h oder m i t e i n e r gewi s s e n R e g e l m ä s s i g k e i t wi ede r k e h r e nd b e n ötigt werde n wi e bspw. L e b en sm i t t e l , K i osk, D r oger i e , Ap o t h e k e, C oi f f eu r , e t c . N i c h t dazu z ä h l e n N u t z u n g e n wie M ö b elv e r k a u f , Bau - u nd H ob b y , Au t over kau f , u . dg l .

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insbesondere sicherstellt, dass die beiden Hochhäuser den Rheinfall nicht konkurrieren, z. B. aufgrund auffälliger Gestaltung und Materi alisierung (vgl. QPV, Art. 6). Die Lichtemissionen sollen soweit begrenzt werden, als dies technisch und betrieblich möglich und wirtschaftlich tragbar ist, mindestens aber so, dass sie für Mensch, Tiere und Umwelt weder schädlich noch lästig werden. Daneben bedingen auch die Abweichungen gegenüber der Regel bauweise (vgl. BauO, Art. 63) sowie die Anforderungen, welche der Kantonale Richtplan an die Siedlungsqualität stellt (vgl. KRP, Kap. B) einen Nachweis einer besonders guten baulichen, architektonischen und aussenräumlichen Gesamtwirkung. Dies wird mit Art. 10 QPV sichergestellt. Umgebungsgestaltung

Durch die differenzierte Ausformulierung der Freiräume im Rahmen des Richtprojekts werden die in den Quartierplanvorschriften formu lierten Anforderungen an Gliederung und Gestaltung der Freiräume entsprechend ihrer Funktionalität erfüllt (vgl. Kap. 3.4). Durch den grosszügigen öffentlichen Freiraum und die Übergangsbereiche kann die dauernde öffentliche Zugänglichkeit des Areals für Fussgänger und Velofahrer sichergestellt werden (vgl. QPV, Art. 8).

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5 . Verkehrserschliessung und Parkierung 5.1. Verke h rsgutachten Verkehrsgutachten

Zur Beurteilung der Verkehrserschliessung und Parkierung liegt ein Verkehrsgutachten der Firma Ernst Basler+Partner AG, Zürich vor (vgl. Mitbericht Ml).

5 .2. Verke h rsersch liessung Verkehrserschliessung

Das Verkehrsgutachten hat aufgezeigt, dass die Quartiererschlies sung für den motorisierten Verkehr über die Badische Bahnhofstrasse zu erfolgen hat. Ab Zollstrasse und Klettgauerstrasse sind keine Zu fahrten möglich. Die Zufahrten zu den Parkierungsanlagen sind ge mäss Art. 12 Abs. 2 QPV und Situationsplan 1:500 entlang des Baube reichs Al vorzusehen.

5.3 . Verke h rsaufkom m en Verkehrsaufkommen

Durch die Neustrukturierung und -nutzung des RhyTech-Areals ent steht durch zusätzliche Parkplätze sowie Lieferverkehr ein zusätzli ches Verkehrsaufkommen.

5.4. Regionale Anbindung und ÖV- Erschliessung Regionale Anbindung, Erreichbarkeit

Das RhyTech-Quartier ist mit insgesamt 4 Buslinien sowie der S-Bahn sehr gut mit dem öffentlichen Verkehr erschlossen und regional gut vernetzt. Mit der unmittelbaren Lage an den Kantonsstrassen Schaff hauser-, Klettgauer- und Zollstrasse zudem optimal an das überge ordnete Strassennetz angebunden.

Entlastung Ortsdurch fahrt Neuhausen

Mit dem Galgenbucktunnel (geplante Eröffnung: Herbst 2019) wird sich die Verkehrsbelastung an der Klettgauerstrasse reduzieren. Mit dem Bau des Tunnels sind flankierende Massnahmen im Rahmen des Konzepts «Flankierende Massnahmen Galgenbucktunnel» (Tiefbau amt Kanton Schaffhausen, Schlussbericht Juni 2004) in der Gemeinde Neuhausen bzw. im Bereich der Klettgauerstrasse geplant, u. a. soll mittels Optimierung der bestehenden Lichtsignalanlagen der Ver kehrsablauf verbessert werden (vgl. Bericht der tribus Verkehrspla-

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nung AG, 24. Mai 2012). Darüber hinaus ist angedacht, im Bereich des Knotens Kreuzstrasse einen Radstreifen zu markieren. Verlegung Bus Haltestelle

Angrenzend an das RhyTech-Areal befinden sich zwei Bushaltestel len, die Haltestelle «Kreuzstrasse» im Norden und die Haltestelle «Alusuisse» im Südosten. Im Zusammenhang mit der Neustrukturie rung des Quartiers sollen die heutigen Bushaltestellen an Rosenberg strasse, Zollstrasse und Klettgauerstrasse in Richtung Neuhausen Zentrum verlegt und dort zusammengeführt werden. Das Auflage projekt «Bushaltestellen Kreuzstrasse» (Bürgin Winzeler Partner AG, 13. Juni 2013) zeigt den neuen Halteort am nördlichen Rand des Are als an der Klettgauerstasse (vgl. Beilage B3), die künftige Lage der Bushaltestellen ist im Situationsplan 1 :500 ersichtlich. Aus städtebau licher Sicht wird die Verlegung der Busshaltestelle beim Knoten Kreuzstrasse als platzartige Zugangssituation als positiv beurteilt.

5.5 . Knotenausbau Zoll- / Kl ettgauerstrasse Verlegung Bushalte stelle und Knotenaus bau Kreuzstrasse

Im Bereich Zollstrasse / Klettgauerstrasse wird der Platzbedarf für einen allfälligen Ausbau des Knotens Kreuzstrasse und die Verle gung der Bushaltestelle gesichert (vgl. Beilage B3). Dabei ist im jetzi gen Zeitpunkt noch offen, ob der Knotenausbau als Kreuzung mit Lichtsignalanlage oder eine Kreisellösung zur Ausführung kommt (vgl. Beilage B4). Der vorliegende Quartierplan sichert die Platzver hältnisse für beide Varianten.

5.6. Anbindung Q P -Perim eter Anbindung QP Perimeter

Die Anbindung des Quartierplanperimeters sowie die innere Durch wegung des Areals sind auf die künftige Gesamtnutzung des Quar tiers (Sonderzone RhyTech-Quartier A und B) ausgelegt. Angestrebt wird ein zusammenhängendes Freiraumkonzept sowie freie Durch gängigkeit zwischen den Teilarealen. Allfällige künftige Erkenntnisse zur Strassenplanung der Klettgau erstrasse aufgrund der Verkehrsabnahme durch den neuen Galgen bucktunnel werden im Rahmen des Quartierplanverfahrens zur Son derzone RhyTech-Quartier B thematisiert; aus heutiger Sicht sollten zusätzliche Kreuzungsmöglichkeiten für Fussgänger üb.er die Klett gauerstrasse sowie ein durchgängiger Fussweg entlang des Areal randes an der Klettgauerstrasse angestrebt werden, damit eine gross-

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räumig angelegte Vernetzung der umgebenden Quartiere erreicht werden kann.

5 . 6 . 1 . Area lzu gän ge u nd Ü bergangsbereiche Übergangsbereiche

Zur Anbindung des Areals an die Umgebung werden im Quartier plan drei Übergangsbereiche festgelegt. Der Übergangsbereich UEl am Knoten Kreuzstrasse, der Übergangsbereich UE2 an der Badi schen Bahnhofstrasse, sowie der Übergangsbereich UE3 oberhalb der Zollstrasse entlang des Perrons der Deutschen Bahn. Die bezeichne ten Übergansbereiche sind als Quartierzugänge auszubilden und zu gestalten. Die Terrainhöhen sind auf die angrenzende Umgebung abzustimmen (vgl. QPV, Art. 8).

+-+ +-+

Zugangsbereiche für Langsamver1<ehr Zufahrten MIV, Anlieferung, Notzufahrt

-- Langsamverkehr

Abb. 7: Einbindung QP-Perimeter in Umgebung (Darstellung: Planpartner AG)

5 . 6 .2 . Motorisierter Verkeh r Motorisierter Verkehr

Die Anbindung an das Strassennetz erfolgt über die Badische Bahn hofstrasse, im Situationsplan 1:500 gekennzeichnet als Übergangsbe reich UE2. Hier sind die Ein- und Ausfahrten zur Parkierungsanlage sowie ausserdem die Arealzufahrt für Anlieferung, Notzufahrt, etc. angeordnet. Die Badische Bahnhofstrasse stellt die einzige Möglichkeit für die Anbindung an das Strassennetz dar, da zwischen dem RhyTech Quartier und dessen Umgebung diverse markante Höhenunterschie-

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de bestehen (im Bereich Klettgauerstrasse / Badische Bahnhofstrasse liegt das Areal höher, während es entlang des Bahndamms und am Knoten Kreuzstrasse tiefer liegt als die Umgebung) und ausserdem im Bereich des Knotens Kreuzstrasse ungeachtet der Höhenunter schiede aus verkehrlichen Gründen keine Zu- und Wegfahrt für mo torisierten Verkehr angeordnet werden kann. Die öffentlichen Verkehrs- und Aufenthaltsflächen (vgl. Situations plan 1:500) sind entlang der Halle 22 durchgängig befahrbar, im Be reich des Gebäudes 8, Sa und 5 der Sonderzone RhyTech-Quartier B besteht eine Wendemöglichkeit für Grossfahrzeuge.

5 . 6 . 3 . Langsamverkehr Langsamverkehr

Für den Langsamverkehr wird das RhyTech-Quartier künftig über die im Situationsplan eingetragenen Übergangsbereiche UE 1 bis 3 frei zugänglich; mit der neuen Durchlässigkeit des Areals für Fuss gänger und Veloverkehr wird die Anbindung des Areals an die Um gebung verbessert: der Kreuzplatz als wichtiger neuer Busknoten wird zu einem neuen Arealzugang und ist barrierefrei mit den öffent lichen Verkehrs- und Aufenthaltsflächen sowie mit dem Belvedere verbunden (UEl); vom nördlichen Perron des Bahnhofs der Deut schen Bahn und ab der bestehenden Unterführung Zollstrasse wird ein direkter Zugang auf das Belvedere gewährleistet (UE3). Für Radfahrer besteht die Möglichkeit, vom Knoten Kreuzstrasse über eine Rampe in das Innere des Areals zu gelangen. Der Zugang von der Badischen Bahnhofstrasse bleibt für den Lang samverkehr analog zum motorisierten Verkehr bestehen (UE2). Im westlichen Bereich des Areals an der Zollstrasse prüft die Ge meinde im Dialog mit der Eigentümerin den Einbau eines öffentlich zugänglichen Liftes oder einer öffentlichen Treppenanlage (vgl QPV,

Art. 8

Abs. 5).

5.7. Parkierung 5 . 7 . 1 . Personenwagen Anzahl Parkplätze

Die Bemessung der Anzahl Parkplätze für Personenwagen wird ge stützt auf die VSS-Norm SN 640 281 «Parkieren; Angebot an Parkfel dern für Personenwagen» vom 1. Februar 2006 festgelegt. Der Park platzbedarf wurde in Abstimmung mit dem Planungsreferat der Ge-

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meinde Neuhausen am Rheinfall auf Grund des Richtprojektes und in Anlehnung an den rechtsgültigen «Quartierplan SIG-Areal, Teilge biet 1» vom 21. Juni 2011 festgelegt: ÖV-Güteklasse B

Unter Beachtung der sehr guten ÖV-Erschliessung mit insgesamt 4 Buslinien sowie der S-Bahn werden für den Parkplatzbedarf der Beschäftigten im Perimeter des Quartierplans und der Betriebe des Technologieparks RhyTech in der Sonderzone B die maximalen Re duktionsfaktoren der ÖV-Güteklasse B von 40 % des Grenzbedarfs angesetzt. Für Kunden- und Besucher-Parkplätze wird für den Bedarf eine Reduktion von 70 % des Grenzbedarfs angesetzt.

Pooling und Doppel nutzungen

Wegen der Grösse der Überbauung können zusätzlich Synergien durch Pooling oder Doppelnutzung (Mehrfachnutzung) berücksich tigt werden, wodurch sich zusätzliche Reduktionen für das erforder liche Angebot ergeben. Diese Synergien sind bei folgenden Nutzun gen von Bedeutung: Besucher der Wohnungen und Besucher /Kunden der Büronut zungen, weil sich der Bedarf der beiden Nutzergruppen zeitlich praktisch nicht überschneidet; Kunden des Ankermieters Verkauf und den weiteren, weniger kundenintensiven Verkaufsnutzungen infolge des Verbund effekts, d. h. ein grosser Teil der Kunden der kleineren, gewerbli chen Läden sind gleichzeitig auch Kunden des Ankermieters, der aller Voraussicht nach ein Grossverteiler mit Gütern des täglichen Bedarfs sein wird. Bei der Wohnnutzung bemisst sich der reduzierte Bedarf mit 1 Park platz pro Wohneinheit resp. 0.95 Parkplatz pro 100 m2 anrechenbare Bruttogeschossfläche. Aufgrund der ÖV-Erschliessung kann davon ausgegangen werden, dass einzelne Mieter ohne privates Fahrzeug auskommen. Der Bedarf wurde deshalb auf 95 % des Normwertes reduziert.

Parkplatzbedarf Sonderzone A

Basierend auf obigen Annahmen und dem angenommenen Nut zungsmass / Nutzungsmix (vgl. Beilage B2) ergibt sich für die Son derzone A ein Bedarf von rund 410 Parkplätzen. Gemäss Art. 14 Abs. 2 QPV ist die Gesamtzahl der Parkplätze innerhalb des Quartierplans «RhyTech-Quartier, Teilgebiet A» auf maximal 440 Plätze beschränkt.

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Parkplatzbedarf Sonderzone B

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Für die angrenzende Sonderzone B wurde basierend auf der heutigen Nutzung ein Parkplatzbedarf von rund 50 Plätzen ermittelt. Für die Teilgebiete A und B ergibt sich damit ein Gesamtbedarf von rund 460 Parkplätzen. Somit ist das Areal auch bei einer Gesamtbe trachtung bezüglich Umweltverträglichkeitsprüfung UVP Typ 11.4

(Parkhäuser und -plätze mit mehr als 500 Motorwagen) klar nicht UVP-pflichtig. Parkplätze Richtprojekt

Das Richtprojekt weist innerhalb des Teilgebietes A in der Sammel

Anordnung

Der Parkplatzbedarf für Motorfahrzeuge ist grundsätzlich unterir

garage 418 Parkplätze aus.

disch oder gedeckt in einer Sammelgarage anzuordnen. überirdisch dürfen innerhalb des Perimeters «RhyTech-Quartier, Teilgebiet A» maximal fünf oberirdische Plätze für Behinderte, Taxi und derglei chen erstellt werden (vgl. QPV, Art. 14). PP-Bewirtschaftung

Die öffentlich zugänglichen Parkplätze sind ortsüblich zu bewirt schaften.

5 . 7 . 2 . Abste l l plätze fü r Zwe i räder u n d Kinderwagen Abstellplätze für Zwei räder, Kinderwagen

E s sind ausreichend Abstellplätze für Zweiräder und Kinderwagen bereitzustellen. Die Abstellplätze sind gut zugänglich in Eingangsnä he zu den Gebäuden und in der Regel überdeckt anzuordnen.

V er ordn u n g ü b e r di e U mwe l t v e r t r ä g l i c h k e itspr ü f u n g U V PV ,

19. Ok t ob e r

1 98 8 ( S t a nd am 1. D e z e m b er 2013), 8 14. 011, U V P-An l a g e n u nd m a s s g e b l i c h e V e r f a hr e n .

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6 . Denkmalpflege 6.1. Erhaltenswerte und schützenswerte B auten Kommunales lnventarobjekt

Innerhalb des Quartierplanperimeters ist der südöstliche Kopfbau des Gebäudes 22 (VS Nr. 1715) im Inventar der Baudenkmäler der Einwohnerge�einde Neuhausen am Rheinfall aufgeführt.

Abb. 8: lnventarobjekt VS Nr. 1 7 15, Gebäude 22 (Kopfbau) Baujahr 1 894

Die ehemalige Anodenfabrik stammt aus der Gründungszeit von 1889 und bildet das Kernstück des Areals. Errichtet wurde das Ge bäude als Kohlenfabrik im Jahr 1894 durch den Zürcher Fabrikbau Ingenieur Carl Arnold Sequin-Bronner. Seit 1898 war der Betrieb mit Industriegleisen mit der Station der Badischen Bahn verbunden. 1923 wurde das Fabrikgebäude zum Aluminium-Walzwerk umgenutzt. Die in den Jahren 1925 und 1946 vorgenommenen baulichen Erweite rungen sind in der äusseren und inneren Gebäudestruktur ablesbar. Das mehrheitlich eingeschossige Gebäude ist in Stahl- und Betonske lettbauweise erstellt.

Halle 22

Die bestehende Bauten innerhalb des Baubereichs A6 sind gemäss Quartierplan im Zusammenhang mit der Neunutzung des Areals so zu gestalten, dass die historische Bausubstanz, die Tragstruktur und die ursprüngliche Funktion als Fabrikhalle möglichst erkennbar blei ben. Ein- und Umbauten sowie ein Ersatz der bestehenden Anbauten

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sind zulässig, soweit die Gesamterscheinung der Bauten und deren Umgebung nicht beeinträchtigt werden. Kopfbau (lnventarobjekt)

Der Kopfbau von Halle 22 (Gebäude VS-Nr. 1715) im Baubereich A7 ist im kommunalen Inventar der Baudenkmäler als Objekt von kom munaler Bedeutung aufgeführt und ist gemäss Quartierplan zu erhal ten.

Schutzvereinbarung

Der Schutzumfang für das Inventarobjekt ist in der «Vereinbarung betreffend das Gebäude VS Nr. 1715 auf dem Grundstück GB Neu hausen am Rheinfall Nr. 675» vom 23. Oktober 2013 geregelt. Darin verpflichtet sich die Eigentümerin des Grundstücks GB Neuhausen am Rheinfall Nr. 675 an dem Schutzobjekt ohne vorherige Genehmi gung durch die Gemeinde Neuhausen am Rheinfall keine Verände rungen vorzunehmen, abgesehen von den nötigen Unterhaltsarbei ten. Die Schutzbestimmungen besagen u. a., dass die massiven Aussen mauern und tragenden Pfeiler sowie die Dachkonstruktion integral zu erhalten sind. Die Fassaden sollen in ihrer Substanz und Gliede rung erhalten werden, insbesondere die charakteristische Sockelzone, das Dachgesims, die Lisenen, Pilaster und hohen Segmentbogenfens ter.

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7. U mwelt 7 . 1. U mweltbericht UVP-Pflicht

Das Vorhaben untersteht nicht der Umweltverträglichkeitsprüfung. Aufgrund der Bedeutung des Projekts wurde dennoch im Rahmen des Quartierplanverfahrens ein Umweltbericht durch die Firma Magma AG, Schaffhausen erstellt um im Sinne des Vorsorgeprinzips Konflikte zu erkennen und frühzeitig darauf eingehen zu können (vgl. Mitbericht M2). Der Umweltbericht kommt zu folgender Gesamtbeurteilung:

Erkenntnisse Umweltbericht

In den Umweltbereichen Lärm / Erschütterungen, Luft, Boden / Alt lasten, Entwässerung, Grundwasser und Abfall löst das Vorhaben relevante Umweltauswirkungen sowohl während der Bauphase als auch während der Betriebsphase aus. Während der Betriebsphase sind die Auswirkungen in den Umweltbereichen Lärm sowie Land schaft und Ortsbild und während der Bauphase in den Umweltberei chen Lärm und Erschütterungen sowie Altlasten und Abfälle zentral. Unter Berücksichtigung der im Umweltbericht erwähnten Massnah men9 kann das Bauvorhaben als umweltrechtskonform beurteilt wer den.

7.2. Lärm schutz Lärmgutachten

Gemäss der rechtskräftigen 3. Teilrevision des Plans der Empfind lichkeitsstufen der Einwohnergemeinde Neuhausen am Rheinfall vom 1. September 1988 gilt für das Areal die ES III. Das RhyTech-Quartier befindet sich in einem lärmbelasteten Gebiet mit Überschreitungen des Immissionsgrenzwertes (IGW). Mit dem Baugesuch ist ein Lärmgutachten einzureichen, das die Einhaltung der massgeblichen Immissionsgrenzwerte gemäss der Lärmschutz verordnung vom 15. Dezember 1986 (SR 814.41) nachweist und auf zeigt, dass die Schalldämmung der Aussenbauhülle den Anforde rungen der SIA-Norm 181 «Schallschutz im Hochbau» entspricht.

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Betreffend Lärmschutz wird im Übrigen auf den Umweltbericht der Firma Magma AG, Schaffhausen verwiesen. Vorsorgeprinzip

Im Sinne des Vorsorgeprinzips gemäss Art. 11 Abs. 2 des Bundesge setz über den Umweltschutz vom 7. Oktober 1983, Umweltschutzge setz USG 814.01, soll die benachbarte Lage von Gewerbe und Woh nen in den nächsten Schritten sorgfältig behandelt werden, allfällige störende Emissionen sind soweit zu begrenzen, als dies technisch und betrieblich möglich und wirtschaftlich tragbar ist.

7 . 3. Grundwasser Grundwasser

Das RhyTech-Quartier liegt gemäss Gewässerschutz- und Grundwas serkarte des Kantons Schaffhausen im Gewässerschutzbereich Au und im Randbereich eines genutzten Grundwasservorkommens («Rheinfall-Rinne»). Der mittlere Grundwasserspiegel der «Rheinfall-Rinne» liegt bei ca. 365 m ü.M., das RhyTech-Quartier liegt auf ca. 440 m ü.M.; Bohrun gen haben jedoch gezeigt, dass 2.50 m unter Terrain geringmächtige lokale Grundwasservorkommen bestehen, die in Baugruben zu Was serzutritten führen können. Innerhalb des Perimeters liegen keine Oberflächengewässer vor. Das nächste Oberflächengewässer, der Rhein, befindet sich etwa 250 m entfernt. Es besteht keine hydraulische Verbindung zwischen dem RhyTech-Quartier und dem Rhein. Sofern die Bauausführung den Anforderungen der «Wegleitung Grundwasserschutz» genügt und wenn für die Betriebsphase, insbe sondere für die Ausführung des Erdsondenfeldes und allfällige Ver sickerungsanlagen die notwendigen Untersuchungen durchgeführt und Bewilligungen eingeholt werden, kann das Vorhaben bezüglich Grundwasserschutz als umweltrechtskonform beurteilt werden. Die Erschliessung und Abwasserbeseitigung hat nach den Vorgaben der generellen Entwässerungsplanung zu erfolgen.

7.4 . Altlasten Altlasten

Das Grundstück G B Nr. 675 i n Neuhausen am Rheinfall wird seit 1894 industriell genutzt und ist im Kataster der belasteten Standorte (KbS) des Kantons Schaffhausen als belasteter Betriebsstandort (KbS

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Nm. 59.01-59.05) mit Sanierungsbedarf eingetragen. Grundwasser analysen ergaben zwischen Bau 22, Bau 8 und Bau 9 erhöhte Chrom (VI)-Konzentrationen, die teils den Konzentrationswert nach Anhang 1 der Verordnung über die Sanierung von belasteten Stand orten vom 26. August 1998, Altlasten-Verordnung AltlV 814.680, überschreiten. Gemäss Art. 3 AltlV dürfen auf belasteten Standorten nur Bauten und Anlagen erstellt oder geändert werden wenn kein Sanierungsbedarf vorliegt oder wenn eine spätere Sanierung nicht wesentlich erschwert wird bzw. wenn der belastete Standort im Zuge des Bauvorhabens saniert wird. Im Zuge des Baubewilligungsverfahrens ist unter Bei zug einer Altlastenfachperson ein Sanierungs- und Überwachungs konzept zu erstellen und der zuständigen Behörde zur Genehmigung vorzulegen. Darin ist die Einhaltung der Voraussetzungen entspre chend Art. 3 AltlV nachzuweisen und das Vorgehen zur Grundwas serüberwachung festzulegen. Auch bei Bodenverschiebungen sind die gängigen Auflagen einzu halten (auch allfälliger Humus kann aufgrund der industriellen Nut zung der Parzelle belastet sein). Das Interkantonale Labor IKL empfiehlt zur Einsparung allfälliger Transporte die Verwertung des anfallenden Materials vor Ort (vgl. Technische Verordnung über Abfälle vom 10. Dezember 1990, TVA 814.600, Art. 12 Abs. 3); in diesem Sinne sollte die Option geprüft werden, ob mineralisches Material aus den Rückbauten so behandelt und aufgearbeitet werden kann, dass daraus Recyclingbaustoffe her gestellt werden können.

7.5. Ver- und Entsorgung Wasser

Das RhyTech-Quartier liegt in einem Gebiet das wassertechnisch von der mittleren Zone der Trinkwasserversorgung Neuhausen versorgt wird. Das Reservoir liegt auf einer Höhe von 513.00 m ü.M .. Das Ge biet ist wassertechnisch noch nicht erschlossen (Hochhäuser: ca. 496.00 und 514.70 m ü.M.). Die Kosten für die Erschliessung und die Druckerhöhung hat die Grundeigentümerin zu übernehmen. Die Wasserübergabestellen werden durch die Gemeinde festgelegt.

1 6kV Schaltstation

Auf dem Grundstück GB Nr. 675 steht beim südöstlichen Treppen aufgang zur DB-Bahnstation eine 16kV Schaltstation (SS Industrie)

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der Elektrizitätswerke des Kantons Schaffhausen AG (EKS AG). Die Schaltstation dient der Sicherstellung der Versorgung des RhyTech Quartiers und des SIG-Areals sowie der Einspeisung für die Energie rücklieferung des Rheinkraftwerks. Die Schaltstation wurde 2008 im Zusammenhang mit der Aufhebung des DB-Niveauübergangs Zoll strasse erstellt. Die bestehende Schaltanlage «SS-Industrie» im Quar tierplan-Areal ist ein wichtiger Knotenpunkt im Ortsnetz von Neu hausen am Rheinfall, Bestand und Betrieb der Anlage werden mit dem Quartierplan gewährleistet (vgl. QPV, Art. 15). . Berücksichtigung Ka beltrassen und Ein speisepunkte

Ein Teil der im Areal befindlichen Kabeltrassen wird im Zuge der Nutzungsänderung stillgelegt werden, Transitverbindungen in Rich tung Süden (Industrie SIG und Rheinkraftwerk) und Norden (Ober dorf bzw. Unterwerk Galgenbuck) werden verbleiben. Für den wei terhin benötigten Teil wird eine Verlegung der bestehenden Trassen notwendig werden. Der Quartierplan schreibt die Sicherung des künftigen Verlaufs der Kabeltrassen sowie die Lage der benötigten Einspeisepunkte im Zuge der Baubewilligung vor. Der künftige Ver lauf der Trassen ist in Zusammenarbeit mit der EKS AG zu definie ren.10

Energieversorgung RhyTech-Quartier

Für die Energieversorgung des RhyTech-Quartiers werden künftig voraussichtlich zwei neue Transformatorenstationen notwendig wer den. Die Standorte der Transformatorenstationen werden bis zur Baubewilligung in Zusammenarbeit mit der EKS AG und der Ge meinde definiert.

Fernwärme

Im Rahmen von Machbarkeitsstudien wird derzeit geprüft, ob das Gebiet künftig mit Fernwärme versorgt und ein entsprechendes Netz erstellt werden könnte. Die Gemeinde kann beim Vorliegen eines entsprechenden Fernwärmenetzes in den angrenzenden öffentlichen Strassen den Anschluss des RhyTech-Quartiers verlangen (vgl. Kap. 2.2).

Gemeinschafts antennenanlage

Für Wohnungen, Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe im Quartier plangebiet ist das Angebot eines gemeinsam nutzbaren Telekommu nikationsnetzes vorzusehen. Die aussenräumliche Gesamterschei-

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nung der Neubebauung darf nicht durch zusätzliche Anlagen wie Parabolantennen o. ä. beeinträchtigt werden. Abfallentsorgung

Für die Abfallentsorgung sind gemeinsame und gut zugängliche Ent sorgungssammelstellen vorzusehen. Die Sammelstellen sind so anzu ordnen und zu gestalten, dass keine nachteiligen Auswirkungen auf die Bewohnerinnen und Bewohner im RhyTech-Quartier und auf die Nachbarschaft entstehen.

7 . 6 . Energieeffizienz und Nachhaltigkeit Energiekonzept

Mit dem Baugesuch ist ein Energiekonzept einzureichen, das eine effiziente Energieverwendung und umweltschonende Wärmeerzeu gung sicherstellt (vgl. QPV, Art. 16). Bei einem Anschluss an ein Fernwärmenetz müssen Neubauten min destens den MINERGIE®-Standard oder einen gleichwertigen Stan dard erreichen. Sofern kein Anschluss an ein Fernwärmenetz erfolgen kann, muss zumindest entweder der erneuerbare Anteil des Wärmebedarfs (Hei

zung und Brauchwasser) mindestens 80 % betragen, oder aber die

Neubauten müssen mindestens den MINERGIE®-P-ECO-Standard oder einen gleichwertigen Standard erreichen. Grobkonzept

Für die Energieversorgung ist folgendes Grobkonzept vorgesehen: Es ist ei!le zentrale Versorgung mit Wärme und Kälte vorgesehen. Kern der Wärme- und Kälteversorgung ist eine Wärmepumpenanla ge mit einem Erdsondenfeld. Das Erdsondenfeld dient als Wärme quelle für die Wärmepumpe und für die Kühlung im Sommer. Es wird ein Hochtemperaturnetz für die bestehenden Bauten und das Warmwasser ein Niedertemperaturnetz für die Heizung der Neubau ten gebaut. Die Neubauten werden ausschliesslich mit der Wärme pumpe versorgt. Zur Deckung hoher Leistungsspitzen wird für das Hochtemperaturnetz ein Heizkessel benötigt. Das Versorgungskonzept ist so aufgebaut, dass die Abwärme der Kälte für die Wärmenutzung und zur Regeneration des Erdsonden feldes genutzt werden kann. Das Heizungsnetz arbeitet im Sommer als Kühlnetz (Change-Over-Betrieb). Für die Neubauten kann ein bewerteter Energiebedarf erreicht wer den, welcher mindestens 20 % besser ist als für die Erreichung von

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Minergie notwendig. Durch die Wahl der entsprechenden Stromqua lität kann eine fossilfreie Wärme- und Kälteversorgung erreicht wer den. Der bewertete Energiebedarf für die bestehenden Bauten kann durch die Wärmepumpe um ca. 1 / 3 verbessert werden. Durch die Wahl der entsprechenden Stromqualität kann eine fossilfreie Versor gung zu ca. 80 % erreicht werden.

7.7. Lichte m issionen Lichtemissionen

Mit dem Baugesuch ist aufzuzeigen, wie die Lichtemissionen mög lichst beschränkt werden können und die umgebende Landschaft nicht unnötig beleuchtet wird. Die Lichtemissionen sind soweit zu beschränken, als dies technisch und betrieblich möglich und wirtschaftlich tragbar ist, mindestens aber so, dass sie für Mensch, Tiere und Umwelt weder schädlich noch lästig werden. Somit werden auch die diesbezüglichen Forderungen der Eidgenössi sche Natur- und Heimatschutzkommission ENHK erfüllt.

7 . 8 . Vogel- und Naturschutz Vogel- und Natur schutz

Vom Bau der Hochhäuser auf dem RhyTech-Quartier sind keine Schutzgebiete oder deren unmittelbare Umgebung betroffen. Gleich wohl ist der Artenschutz sowie insbesondere der Vogel- und Natur schutz in den weiteren Planungsschritten mit Sorgfalt zu berücksich tigen.

7.9. B epflanzunge n Bepflanzungen

Bei der Bepflanzung sowie auch für extensive Dachbegrünungen sol len einheimische und standortgerechte Pflanzen sowie regionales Saatgut zur Anwendung kommen. Der Anhang 2 der Freisetzungs verordnung («Verbotene invasive gebietsfremde Organismen») ist zu beachten.

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8 . Ablauf und Verfahren 8 . 1 . G esamtübersich t Für den Quartierplan «RhyTech-Quartier, Teilgebiet A» wurde fol gendes Verfahren durchgeführt:

I Ablauf und Verfahren

Pos. 1 2 3

4 5 6

Verfahren Eingabe Quartierplan durch Planungsreferat a n Kanton zur Vorprüfung

Erste Lesung Gemeinderat, Stellungnahme

Vorprüfung durch Kanton (Planungs- und Naturschutzamt)

28. Dezember 201 2 1 5. Januar 20 1 3

1 4. Februar 201 3

Stellungnahme ENHK

1 2. März 201 3

Informationsveranstaltung

29. April 20 1 5

Beratung und Beschluss Gemeinde

Öffentliche Auflage

Behandlung der Einsprachen

Termin I

April 201 5

24. April 201 5 bis 1 5. Mai 201 5

Genehmigung durch Baudepartement, resp. Regierungsrat bei Rekursen

8 . 2 . Kantonale Vorprü fung Kantonale Vorprüfung

Die kantonalen Amtsstellen haben unter Federführung des Planungs und Naturschutzamtes PNA des Kantons Schaffhausen die Doku mente des Quartierplans «RhyTech-Quartier, Teilgebiet A» geprüft. Deren Resultate sind im Vorprüfungsbericht des PNA vom 14. Feb ruar 2013 zusammengefasst. Anregungen und Kritikpunkte wurden in Vorschriften, Plan und Bericht eingearbeitet. Die Resultate sowie deren Berücksichtigung sind in der Beilage B6 stichwortartig in tabel larischer Form dargestellt.

8.3. Stellungnah m e E NH K Stellungnahme ENHK

Im Einverständnis mit der Gemeinde Neuhausen am Rheinfall wurde die Eidgenössische Natur- und Heimatschutzkommission ENHK zur

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Stellungnahme geladen. Die ENHK kommt in ihrer Stellungnahme zu dem Schluss, dass der Bau von zwei Hochhäusern auf dem RhyTech-Areal zu einer leichten Beeinträchtigung des BLN-Objektes Nr. 1412 «Rheinfall» führen wird, dem jedoch durch Sicherstellung der Schonung des Objektes mittels Vermeidung von auffälliger Ge staltung, Materialisierung und Beleuchtung begegnet werden kann. Die Inhalte aus der Stellungnahme der ENHK sind in die Quartier plandokumente eingearbeitet worden (vgl. QPV, Art. 6).

8.4. M itwirkung Ergebnisse Studien auftrag

Nach Vorliegen des Entscheids des Studienauftrages (14. Juni 2012) informierten die Gemeinde und die Projektentwicklerin geladene Anwohner und Anwohnerinnen sowie die Medien am 5. Juli 2012 über das Ergebnis; in den Medien fand eine ausführliche Berichter stattung statt. Am Freitag, 6. Juli und Samstag, 7. Juli 2012 waren sämtliche Projekte des Studienauftrags öffentlich zu besichtigen. Unter Federführung des Schaffhauser Architekturforums wurde eine Informationsveranstaltung durchgeführt, die auf reges Interesse stiess und sehr gut besucht war. (Vgl. Abb. 9.)

Abb. 9: Einladungskarte der Informationsveranstaltung vom 1 8. Juli 201 2 Zonenplanänderung

Im Rahmen der Zonenplanänderung wurde das Vorhaben mehrfach diskutiert. Im Vorfeld zur Gemeindeabstimmung wurde dazu durch die Gemeinde und das Schaffhauser Architekturforum eine Veranstaltung mit Referat und Podiumsdiskussion organisiert. (Vgl. Abb. 10.)

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Abb. 1 0: Einladungskarte der Veranstaltung vom 1 9. Februar 201 3 Quartierplan

Durch die Halter AG wurden mit der Interessensgemeinschaft IG R.O.T. regelmässige Termine für einen gegenseitigen Austausch von Informationen organisiert. Die gesetzlich vorgeschriebene Mitwirkung zum Quartierplan erfolgt nach dem Erlass des Gemeinderats durch die Ausschreibung im Amtsblatt und durch die öffentliche Auflage gemäss BauG.

Öffentliche Auflage des Quartierplans

Im Zusammenhang mit der öffentlichen Auflage des Quartierplanes ist von der Gemeinde für Mittwoch, 29. April 2015 eine öffentliche Informationsveranstaltung vorgesehen.

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Beilagen 81

Projekt « MAT I SS E » ( Richtprojekt)

Märkli Architekt, Zürich mit Müller lllien Landschaftsarchitekten, Zürich (Siegerprojekt 2-stufiger Studienauftrag , RhyTech-Areal), Juni 201 2

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HOCHHAUS MIETWOHNUNGEN M&bllert. pro Gescl'losa 5 Wohnungen

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BLATT 6

•

Neuhausen am Rheinfall (SH): Quartierplan .RhyTech-Quartier, Teilgebiet A", Planungsbericht

Seite 41

82 Abschätz u n g N u tz u n gsmass / N utzu n gsmix Richtprojekt Planpartner AG, Zürich , 7. Dezember 201 2

29453_05A_ 150422_Bericht.docx

Planpartner AG

Gemeinde Neuhausen am Rheinfall Quartierplan RhyTech-Quartier Richtprojekt "MATISSE" 07. Dezember 2012

*aBGF = anrechenbare Bruttogeschossfläche gemäss Art. 22 Abs. 3 BauO (ohne Aussenwände gern. Art. 7 BauG)

Abschätzung Nutzungsmass / Nutzungsmix Grundlage für Parkplatzberechnung (Ü berhohe Räume > 4.SOm werden nicht doppelt gerechnet; Art. 13 QPV) Sonderzone Rhytech-Quartier A (Neubau) Gebäude

Geschoss

aBGF*

Bemerkungen

Wohnen [m2] Hochhaus 1 (56m)

UG 1 EG 1. OG 2.- 18. OG Total

Hochhaus 2 (75m)

UG 1 EG 1. OG 2. 0G 3.- 25. OG Total

Wohnhof

UG 1 EG 1. 0G 2. 0G 3. 0G 4. 0G 5. 0G 6. 0G 7. OG 8. OG Total

Belvedere

UG 1 EG

lrotal Halle 22

UG 1 EG - West - Mitte EG - Kopfbau 1. OG / Gallerie

!Total Gesamttotal Sonderzone A (exkl. überhohe Räume)

29453_15A_l2121D_Kennzahlen.xlsx

Gewerbe / Labor

Lager, [m2]

[m2]

0 74 181 8'330

0 0 0 0

0 229 0 0

0 0 0 0

8'585

229

0 131 44 44 11'270

0 0 0 0 0

0 185 0 0 0

0 0 0 0 0

11'489

185

0 0 494 767 929 929 929 929 448 448

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 423 423 423 0 0 0

0 0 429 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

5'873

1'269

429

0 0

0 417

0 0

0 645

417

645

0 0 0 0

0 2'261 0 920

25'947

2'100

[m2]

Restaurant, Bar Cafe

Total

Verkauf [m2]

Anzahl Anzahl Sitz lätze P P

0 303 181 8'330 0

8'8141

Parkierung Erschliessung / Gemeinschaftsrau m Erschliessung / Keller Wohnen 17 G Wohnen a 490m2 0

0 316

Parkierung Erschliessung / Zugangsebene Erschliessung / Keller Wohnen Erschliessung / Keller Wohnen 23 G Wohnen a 490m2

44 44

11'270 0

11'6741 0 0 923 767 1'352 1'352 1'352 929 448 448

7'5711

1'0621

0 1'071 0 642

550 80

0 3'332 550 1'642

3'181

1'713

630

5'5241

3'610

2'358

630

34'645

0 Parkierung Parkierung Zugangsebene a BGF überhöhe (vgl. Folgetabelle) Regelgeschoss Regelgeschoss Regelgeschoss Regelgeschoss

338

0 1'062 0

0 253 Parkierung 165 Parkierung

645 0

645

1'323

608

1'323

608

100

!'253

100

418 Technik Ankermieter Rest. ca. 100 Sitzplätze / 350 m2 netto VF a BG F überhöhe (vgl. Folgetabelle)

100

418

Planpartner AG

Gemeinde Neuhausen am Rheinfall Quartierplan RhyTech-Quartier Richtprojekt "MATISSE" *aBGF = anrechenbare Bruttogeschossfläche gemäss Art. 22 Abs. 3 BauO (ohne Aussenwände gern . Art. 7 BauG)

07. Dezember 2012

Abschätzung Nutzungsmass / Nutzungsmix Grundlage für Ausnützungsberechnung (überhohe Räume > 4.50m werden gemäss Art. 22, Abs.3 BauO doppelt gerechnet.) Sonderzone Rhytech-Quartier A (Neubau) Gebäude

Geschoss

aBGF* Wohnen [m2)

Gesamttotal aller Neubauten Teilgebiet A, exkl. überhohe Räume

Gewerbe / Labor

Lager, [m2)

[m2)

Restaurant, Bar, Cafe

Total

25'947

2'100

3'610

2'358

630

34'645

683

347

1'0301

181 502

0 0

347 0

0 0

528 502

1'296

328

456

2'0801

0 0

1'296 0

328 0

0 456

1'624 456

683

1'643

328

456

3•1101

2'100

5'253

2'686

Überhohe Räume Total Wohnhof

1. OG 2. 0G Total

Halle 22

EG - West - Mitte EG - Kopfbau

IGesamttotal Gesamttotal Sonderzone A (inlcl. überhohe Räume)

29453_15A_121210_Kennzahlen.xlsx

26'630

37'755

Planpartner AG

l Gemeinde Neuhausen am Rheinfall

Projekt MATISSE Flächenberechung aBGF 1 :1'000 07. Dezember 2012 Erdgeschoss Legende Wohnen Gewerbe/Labor Büro/Dienstleistung Verkauf (kundenintensiv) Verkauf (übrige) Restaurant

Halle 22: Verkauf (kundenlnt.)938m2

Lager

Halle 22: Verkauf (kundenlnt.) Halle 22: Verkauf (Obrlge)1'0711112, Nettoftlche 1'3231112 ,davon Nettotlllche: 6081112

überhohe Räume > 4.50m

(Art. 22 Abs. 3 BauO: Bei Geschosshöhen über 4.50m werden die Flächen doppelt angerechnet; jedoch ohne Aussenwände gern. Art. 7 BauG)

Restaurant Halle 22: 5501112

VZZZZI

Belvedere: Verkauf (Obrlge) Nettofllche:645m2

:BOro/DL(Obrlge) HH2: Wohnen 1311112 :Belvedere: 4171112 BQro/DL(Dbrlge)185m2:

Nettofläche

:HH1: :Wohnen 741112 • BOro/DL(Obrlge)2291112

Dokument l.ayoutebene: Grundlage:

29453_15A_121210_MATISSE_aBGF_EG.vwx EG 29453_12A_120904_Maei1dl_SA

• l#M-lfl#l=IWfl#;MNd uuw,LANUNG n.1.otn.t.u lNTWICICLUNG HllNl HINU UIS IIIONGGU LARS ICUNDll.T • UlS IUIU STEPHAN SCHUHU ·CHRISTOPH 5T.I.HILI OHIUz.luNl12 CH-I001Z0111CH TUMl(9)M2MSIN fAX+41(0>4,&JSOUl1 -�a."P9ffllM.0

Gemeinde Neuhausen am Rheinfall

Projekt MATISSE Flächenberechung aBGF 1 :1'000 07. Dezember 2012 1. Obergeschoss Legende Wohnen Gewerbe/Labor Büro/Dienstleistung (übrige) Verkauf (kundenintensiv) Verkauf (übrige)

317,nl

Halle 22:

Restaurant

Halle 22:

Verbuf (kundenlnt.) 920m2 Verbuf (Obrlge) 842m2

Lager überhohe Räume > 4.50m

Restaurant Halle 22: 801112

(Art. 22 Abs. 3 BauO: Bei Geschosshöhen über 4.50m werden die Flächen doppelt angerechnet; jedoch ohne Aussenwände gern. Art . 7 BauG)

VZZZZI Wohnen: 494m2 Verbuf (kundenlnt.): 429m2 davonNettofllche:P"'I--�� 338m2

Wohnen HH2: 44rn2

Nettofläche

Wohnen HH1: 181m2

29453_15A_121210_MATISSE_oBGF_OG1.vwx Dokument Layout-..: 001

Grundlage:

�-===-'-0 ---=20===30---40===>50

Meter

•

29453_12A_120904_Moelt<M_SA

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UUMPUtlUNG ST.lDT(UU fNTWICllLUltG

MIIU IUNHt · UIU UONGGU \.AIIS ICUNOUT • UIU MUU nl,MAN SCMUIUIT · CHIIISTOl'lt st.\H(U OIU[ ?.l.UNI IJ (H -IOOI fOll(H TfL •41 (0),14 lSO M .. ""41 (O).W JSO 51 S1 __,.ltll...nfttr.dl

L Gemeinde Neuhausen am Rheinfall

Projekt MATISSE Flächenberechung aBGF 1 :1'000 07 Dezember 2012 2. Obergeschoss Legende

.......-.

Wohnen Gewerbe/Labor Büro/Dienstleistung (übrige) Verkauf (kundenintensiv) Verkauf (übrige) Restaurant Lager überhohe Räume > 4.50m

(Art. 22 Abs. 3 BauO: Bei Geschosshöhen Ober 4.50m werden die Flächen doppelt angerechnet; jedoch ohne Aussenwände gern. Art . 7 BauG)

Wohnhof: Wohnen 767rr HH2: Wohnen 44m2

HH1: Wohnen 490rr

Dokument

29453_15A_121210_MATISSE_aBGF_002.vwx

Grundlage:

29453_12A_120904_Maertdl_SA

l.ayootebene:

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OG2

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Gemeinde Neuhausen am Rheinfall

Projekt MATISSE Flächenberechung aBGF 1:1'000 07. Dezember 2012

3. Obergeschoss Legende Wohnen Gewerbe/Labor Büro/Dienstleistung (übrige) Verkauf (kundenintensiv) Verkauf (übrige)

Restaurant Lager

Wohnen: 9291112 BOrolDL (Obrtge): 4231112

Wohnen HH2: 4801112

DokutnOflt

29453 15A 121210 MATISSE aBGF 003.vwx

Grundlage:

29453_ 12A_120904_Maertdl_SA

L.ayoutebene: OG3 -

��=.;10 ___20===30.;___40===c,;50 Meter

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•

N euhausen am Rheinfall (SH): Quartierplan .RhyTe ch-Quartier, Teilgebiet A", Planungsbericht

Seite 42

Knoten Kreuzstrasse : Verlegung Bushalte

Projekt der öffentlichen Auflage, Bürgin Winzeler Partner AG , 1 3 . Juni 2013

29453_05A_150422_Bericht.docx

Planpar tn er AG

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Legende:

I AUFLAGEPROJEKT I

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SITUATION 1:200 ,tm, ,u

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13-08-13

c::::J lk!Hpur' Bu&MhHtd, c:::::::::J Fun- und R1dw�

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AbschlOsse

Fun..-1g Falvf91tung,mHI bHlthen d Fahl1elhfflglfflut1bbruch F1M11lung1mutn1u

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prol. Hydr1nt proJ. Kand1l1b1r

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BUSHALTESTELLEN "KREUZSTRASSE· VERLEGUNG DER HALTEPUNKTE RICHTUNG NEUHAUSEN ZENTRUM

I AUFLAGEPROJEKT I SITUATION 1 :500

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v�o

ENTW.iGEZ.

FORMAT

DATUM

stm

10-02-14

Bürgin Winzeler Partner AG

Ingenieurbüro fur Tiefbau und Vermessun g

AUSGABE

08-10-14

Auftrag Nr.

Plan Nr.

213228

10.1

In Gruben 22, 8200 Schallhausen T ,41 (O) 52 633 06 66 F ,41 (0) 52 633 06 67 fnloCbwpag.ch I www.bwpag.ch

•

Neuhausen am Rheinfall (SH): Quartierplan .RhyTech-Quartier, Teilgebiet A", Planungsbericht

Seite 43

Knoten Kreuzstrasse : Variante B (Kreisel)

Planungsreferat Neuhausen am Rheinfall, 5. Januar 2012

29453_05A_150422_Bericht.docx

Planpartner AG

Im Stümpler

GEMEINDE N EU HAUSEN AM RHEINFALL �

1954

CH-!!212 Nouhausen a m Rheinfaß ' � www.neuhausen.ch �

...

Knoten Klettgauerstrasse I Zollstrasse I Rosenbergstrasse (Kreuzstrasse) Variante B (Kreisel) Situation 1 :500

:J----

PLANUNGSREFERAT NEUHAUSEN AM RHEINFALL

Plan-Nr. 5402-300 / WRS Datum: 05.01 .201 2

------

1 780

235

l\' �-p� -,\ - [j__J � 232

Neuhausen am Rheinfall, 5.Januar 201 2

___ _ ____ __ _ __ _

1 779

...

•

Neuhausen am Rheinfall (SH): Quartierplan .RhyTech-Quartier, Teilgebiet A", Planungsbericht

Seite 44

Terrainaufnahme n

Bürgin Winzeler Partner AG , 26. September 2012

29453_05A_1 50422_Bericht.docx

Planpartner AG

Terrainaufnahme RhyTech-Areal GB 675, Neuhausen am Rheinfall .wJ.3

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235

683

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1833

1623

3184

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•

Neuhausen am Rheinfall ( SH): Quartierplan .RhyTech-Quartier, Teilgebiet A", Planungsbericht

86 Nr. 1

1.1

1 .2

1 .3

1 .4

2.1 2.2 2.3

2.4

Seite 45

Berücksichtigung der Vorprü fungsresultate

Hinweise aus der Vorprüfung des Kantons Schaffhausen (Planungs- und Naturschutzamt)

Berücksichtigung

betreffend die gute bauliche Gesamtwirkung: Gemäss Baugesetz des Kantons Schaffhausen ist analog den Vorgaben der Bauordnung der Gemeinde Neuhausen zumindest eine gute bauliche Gesamtwirkung zu erzielen. Wiederholt die Bestimmung des Quartierplanes lediglich diejenige der Bauordnung, kann sie gestützt auf Art. 3 Abs. 2 der Quartierplanvorschritt ersatzlos gestrichen werden, da im Quartierplan die Bestimmungen der Bauordnung gelten, sofern der Quartierplan nichts anderes regelt.

berücksichtigt; vgl. QPV, Art. 6 und

Art. 1 0 sowie Bericht

Kap. 4.3.

Hinweise zu den Quartierplanvorschriften QPV

betreffend die Beurteilung der Gesamtqualität: Abänderung der Formulierung, dass die Bewilligungsbehörde ein Fachgutachten zu Lasten der Bauherrschaft beantragen wird (anstelle bisher „kann'').

betreffend den Status des Richtprojektes: Da ein einmal erlassener Quartierplan rechtsverbindlich ist soll der bisherige Artikel (ehemals Art. 7 Abs. 5), in welchem ausgeführt wird, dass bei wesentlichen Abweichungen vom Richtprojekt eine Änderung des Quartierplanes erforderlich sei, gestrichen werden.

berücksichtigt; vgl. QPV, Art. 1 0. berücksichtigt; der entsprechende Artikel wurde gestrichen.

betreffend die Dachaufbauten: Der Passus zu den Dachaufbauten soll mit dem Verbot .projektfremder technischer Anlagen" (z.B. Mobilfunkantennen) auf den Hochhäusern ergänzt werden.

berücksichtigt; vgl. QPV, Art. 4 Abs. 3 a).

betreffend d e n Gewässerschutz Die Erschliessung hat nach den Vorgaben der generellen Entwässerungsplanung zu erfolgen.

berücksichtigt; vgl. Bericht, Kap. 7.3.

Hinweise zum Bericht gern. RPV Art. 47

betreffend den Bodenschutz: Integration einer Formulierung zur Einhaltung der Auflagen gern. Altlastenverordnung bei Bodenverschiebungen.

betreffend die Altlasten: Integration genauerer Ausführungen zu Auflagen und Vorgaben gern. Art. 3 AltlV, die im Rahmen der Baubewilligung zu beachten sind.

betreffend Abfälle I Recycling: Integration eines Hinweises, dass aus Rückbauten entstehendes mineralisches Material zur Vermeidung von Transporten auf sein Potenzial zur Nutzung als Recyclingbaustoffe geprüft werden solle.

2 9453_05A_1 50422_Bericht.docx

berücksichtigt; vgl. Bericht, Kap. 7.4. berücksichtigt; vgl. Bericht, Kap. 7.4. berücksichtigt; vgl. Bericht, Kap. 7.4.

Planpartner AG

Neuhausen am Rheinfall (SH): Quartierplan .RhyTech-Quartier, Teilgebiet A", Planungsbericht

2.5

2.6 2.7

2.8

2.9 2. 1 0

2.1 1

betreffend den Lärm:

Integration einer Formulierung, welche die Beachtung des Spannungsfelds zwischen Gewerbe und Wohnen (Vorsorgeprinzip) sicherstellt. betreffend die N eophyte n:

Integration eines Hinweises zur Verwendung einheimischer und standortgerechter Pflanzen, Verbot von Neophyten. betreffend den Lärmschutz:

Integration einer genaueren Formulierung zu den Anforderungen für bauliche und gestalterische Massnahmen a m Gebäude zur Sicherstellung des Lärmschutzes. Benennung der Zuordnung des Areals zur ES I I I . Formulierung der Anforderungen an die Aussenhülle. betreffend d ie EW-Anlagen :

Integration einer Formulierung zur Sicherstellung der bestehenden Schaltanlage, des künftigen Raumbedarfs der zu verlegenden Kabeltrassen sowie für voraussichtlich zwei neue Transfermatorenstationen. betreffend die Denkmalpflege:

Integration von Formulierungen zum konkreten Schutzumfang. betreffend den Quartierplanperimeter und dessen Einbindung:

Behandlung des Themas Anbindung „RhyTech-Quartier" in seine Umgebung: In der Vorprüfung wird angemerkt, dass sich die Betrachtung des neuen Quartiers als Gesamtareal entscheidend auf die künftige Anbindung an die umliegenden Quartierstrukturen und die angestrebten Aussenraumqualitäten auswirke, daher solle dies entsprechend beschrieben und dargestellt werden. Es sollten Aussagen zur Erschliessung und zur Anbindung des RhyTech-Quartiers an die umliegenden Quartiere gemacht werden. betreffend die Baulinien:

Die aufzuhebenden bzw. neuen Baulinien sollten in den Quartierplan eingetragen werden.

Seite 46

berücksichtigt; vgl. Bericht, Kap. 7.2. berücksichtigt; vgl . Bericht, Kap. 7.9.

berücksichtigt; vgl. QPV, Art. 1 7 sowie Bericht, Kap. 7.2.

berücksichtigt; vgl. QPV, Art. 1 5 sowie Bericht, Kap. 7.5. berücksichtigt; vgl. QPV Art. 7 und Bericht Kap. 6. 1 .

berücksichtigt; vgl. QPV, Art. 8 sowie Bericht, Kap. 5.6.

berücksichtigt; vgl. QPV, Art. 4 Abs. 2 sowie Abs. 3 f) und Bericht, Kap. 2.3. vgl. Situationsplan 1 :500.

Eswerden keine neuen Baulinien eingeführt. Für unterirdische Bauten entlangder Z ollstrasse s owie als An ordnungsbereich A2 k ommt eine Baubegrenzungslinie zur Anwendung.

29453_0SA_150422_Bericht.docx

Planpartner AG

•

Neuhausen am Rheinfall ( SH): Quartierplan .RhyTech-Quartier, Teilgebiet A", Planungsbericht

2. 1 2

betreffend die Umweltverträg lichkeitsprüfung:

In der Vorprüfung wird angemerkt, dass, sofern mehrere gleichartige Anlagen zwischen denen ein räumlicher und funktioneller Zusammenhang besteht neu erstellt werden sollen, diese Anlagen bezüglich ihrer UVP-Pflicht gesamthaft zu beurteilen seien. Für die Erarbeitung des Quartierplanes für das Teilgebiet B sei zu ermitteln, ob die Voraussetzungen vorliegen und damit der Schwellenwert gemäss Anhang Nr. 1 1 .4 (Parkhäuser und -plätze für mehr als 500 Motorwagen) überschritten und damit die UVPPflicht ausgelöst werde.

29453_05A_1 50422_Bericht.docx

Seite 47

berücksichtigt; vgl. Bericht, Kap. 5.7. 1 .

Planpartner AG

Beitrag Märkli Architekt

MATISSE

Erläuterungsbericht RhyTech-Areal, Neuhausen am Rheinfall, SH 2-stufiger Studienauftrag

Beschrieb

Städtebau und Architektur Das heutige RhyTech-Areal ist nur über eine Pforte zugänglich und für Neuhausen abgeschlossen. Die neue Anlage wird gänzlich geöffnet und an die Umgebung angebunden. Es entsteht eine Neuo rientierung hin zur Stadt. Der Bebauungsplan unterteilt das Grundstück in drei Teile. Auf Baufeld 1 werden Wohnbauten und Geschäfte erstellt. Auf Baufeld 2 steht die ehemalige Industriehalle, die umgenutzt wird. Auf Bau feld 3 verbleibt der Technologiepark mit der RhyTech. Auf dem Areal entsteht eine Nutzungsvielfalt aus den Bauten der RhyTech, den Geschäften und Läden, sowie der Parkanlage und den Wohnbauten. Das Areal wird eine gesamtstädtische Anlage. Diese Anlage ist neu auf zwei Niveaus organisiert. Der durchgehend asphaltierte Stadtboden ist für das öffentliche Leben und die neuen Nutzungsbedingungen mit Geschäften und Läden gedacht. Vor der Halle mit dem Ankermieter liegt ein Platz. Ein Restaurant und eine Bar befinden sich im Kopfbau der Halle beim Zugang der Badischen Bahnhofstrasse. Ebenfalls auf dem Stadtboden sind die öffentlichen Abstellplätze für Autos und Velos angeordnet. Die Parkplätze für die Bewoh ner befinden sich im Untergeschoss. Rampen und Treppen führen entlang der Bahngeleise und vom Stadtboden aus auf die obere Ebe ne des Belvedere. Dieses bietet öffentliche Aussenräume und ist als gartenähnliche Anlage gestal tet. Eine Aufschüttung von 1,5 Meter Erde erlaubt die Bepflanzung von Wiesen, Sträuchern und grösseren Bäumen. Wege und Plätze werden chaussiert. Das Belvedere schliesst an die Höhen lage des Bahnhofs der Deutschen Bahn und der Kreuzung Zoll- und Klettgauerstrasse an. Neben dem öffentlichen Stadtboden mit der Einstellhalle, den Geschäften und Läden schafft das Belvede re ein zusätzliches Angebot mit Aufenthaltsräumen für die Bewohner des Areals. Der vordere Teil des Belvedere ist mit gestaffelten Wohn-Hochhäusern bebaut. Die Hochhäuser sind im Grundriss so proportioniert, dass pro Geschoss vier Eigentumswohnungen oder fünf Miet wohnungen angelegt werden können. Jede Wohnung in den Hochhäusern hat aus der Loggia die Aussicht auf den nahegelegenen Rheinfall. Die Gebäude sind so gesetzt, dass deren Zweistunden schatten die übrigen Wohnbauten nicht tangiert. Entlang der Zollstrasse entsteht eine tiefere Bebauungsstruktur um einen offenen Hof mit Wohnun gen und Büros. Die Typologie der schmalen Wohnungen reagiert auf die hohen Lärmemissionen der Zoll- und Klettgauerstrasse. Platten und Scheiben aus Beton und Backstein bilden die Konstruktion der Bauten. Die äussere Materialisierung folgt der Lage der Bauteile. Sockelgeschosse und die Wände zu den Loggias werden massiv mit einem verputzten Zweischalenmauerwerk ausgeführt. Die Regelbebauung wird in den Hauptgeschossen mit Mineralfaserdämmung isoliert und verputzt, die Fassade des Büro baus mit selbsttragenden Betonelementen verkleidet. Für die Hochhäuser werden leichte und hinterlüftete Faserbetonelemente vorgeschlagen.

Beschrieb

Landschaft und Aussenraumgestaltung Der Rhein Prägt den Ort. Die Lage des RhyTech-Areals zeichnet sich besonders durch die topogra fische Gegebenheit aus. Das zum Teil aufgeschüttete Plateau, reicht mit der angrenzenden, par kähnlichen Zone bis zum Rheinfall. Die Qualität der Weitsicht auf die benachbarten, sanften Walderhebungen vom Buechbühl und Bürgitilli und auf den Rheinfall wurden schon im 19. Jahrhundert erkannt. Das Hotel Bellevue wur de an prominenter Lage errichtet. Zwei unterschiedlich gestaltete Bereiche prägen den Aussenraum. Ein System von Strassen, Gassen und Plätzen definieren den Stadtboden vorwiegend als Erschliessungszone aber auch als Festplatz auf dem unteren Niveau. Sämtliche befahrbaren Belagsflächen sind asphaltiert. Gross wachsende Platanen an den Randbereichen binden das Areal an die benachbarten, parkähnlichen Grünbereiche an. Die erhöhte Ebene wird durchgehend als Belvedere ausgebildet. Eine zusammenhängende Kiesflä che mit Pflanzeninseln, Rasenflächen, Heckenkörper und Ahornarten verbindet das Raumkontinuum. Die Sockelmauer wird mit Kletterpflanzen begrünt. Eine grosszügig angelegte Spielwiese, Kinderspielbereiche und Aufenthaltszonen mit Sitzgelegen heiten laden zum Verweilen ein mit der einmaligen Aussicht zum Rheinfall.

Beschrieb

Statik Gebäude Alle Gebäude stehen auf zwei Parkgeschossen, die flach fundiert sind. Die Statik der Parkgeschos se folgt mehrheitlich den Zwangspunkten der Parkierungsanlage und der Erschliessungen. Bei der Regelbebauung erfolgt der statische Übergang Parking zu Wohnbau in der Decke EG, bei den Hochhäusern in der Decke 1.0G. Diese speziellen Decken sind als Abfangdecken konstruiert. Die Kräfte der Wohngeschosse aller Gebäude werden meist über die vorhandenen Wände abgetragen. Zusätzliche Betonwände und betonierte Schächte dienen der Stabilisierung der Bauwerke für Erd beben- und Windlasten. Diese Beton-Bauteile sind durchgehend vom untersten Geschoss (Parkie rung UG) bis ins oberste Geschoss. Erschliessung Die Erschliessung des Areals erfolgt über zwei getrennte aber genau definierte Einfahrten (Ein-/ Ausfahrt für Arealbewirtschaftung und Ein-/Ausfahrt für öffentliches und privates Parking). Dadurch sind die Konfliktpunkte mit dem Langsamverkehr (Fussgänger) möglichst klein und klar lokalisiert. Die Arealbewirtschaftung erfolgt über die vorhandenen Umgebungsflächen und kann mit Sattel zügen bis 15m (Bereich bis Verladerampe) resp. mit LKW bis 1Om (im gesamten Areal) befahren werden. Etappierung, Siehe Schema Blatt 6 Das Bauvorhaben kann gut in Etappen unterteilt werden. Es stehen dazu verschiedene Varianten zur Verfügung. Nachfolgend sind die 2 Hauptvarianten aufgelistet: Variante A Etappe I 1. Untergeschoss / Erdgeschoss im Bereich der 2 Hochhäuser inkl. definitiver Ein-/Ausfahrt 2. Bau Hochhaus 56m 3. Bau Hochhaus 75m Etappe II 1. Untergeschoss/Erdgeschoss im Bereich der Regelbebauung 2. Regelbebauung Variante B Etappe I 1. Untergeschoss / Erdgeschoss im Bereich der Regelbebauung inkl. prov. Ein-/Ausfahrt 2. Regelbebauung Etappe II 1. Untergeschoss / Erdgeschoss im Bereich der 2 Hochhäuser inkl. definitiver Ein-/Ausfahrt 2. Bau Hochhaus 56m 3. Bau Hochhaus 75m

Wohnungsspiegel

Die Regelbebaung ist als Mietwohngsbau angelegt. Die Hochhäuser sind im Grundriss so propor tioniert, dass pro Geschoss vier Eigentumswohnungen oder fünf Mietwohnungen angelegt werden können. Der Wohnungsspiegel ist demnach in zwei unterschiedlichen Varianten ausgelegt, wobei auch Zwischenvarianten erarbeitet werden können. Z.B. 1 Hochhaus Eigentumswohnungen, 1 Hochhaus Mietwohnugen. Des weiteren kann in den Hochhäusern durch Schaltzimmer der Woh nungsspiegel präzisiert werden. Z.B. Erweiterung der 4112 in 5112 Zimmer Wohnungen bzw. 3 112 in 2 112 Zimmer Wohnungen. Variante 1, Maximale Bebauungen mit Eigentumswohnungen, auf Plänen dargestellt Hochhäuser Eigentumswohnungen 80 x 4112 - Zi. Wohnungen 80 x 3 112 - Zi. Wohnungen Relegbebauung Mietwohnungen 4 x 4112 - Zi. Wohnungen 49 x 3 112 - Zi. Wohnungen 11 x 2112 - Zi. Wohnungen Total 84 x 4112 - Zi.Wohnungen 129 x 3 112 - Zi. Wohnungen 15 x 2112 - Zi. Wohnungen

= 3 7% = 56% = 7%

= 160 Eigentumswohnugen und 64 Mietwohnungen

Variante II, Maximale Bebauungen mit Mietwohnungen Hochhäuser Eigentumswohnungen 40 x 4112 - Zi. Wohnungen 120 x 3 112 - Zi. Wohnungen 40 x 2112 - Zi. Wohnungen Relegbebauung Mietwohnungen 4 x 4112 - Zi. Wohnungen 49 x 3 112 - Zi. Wohnungen 11 x 2112 - Zi. Wohnungen Total 44 x 4112 - Zi.Wohnungen 169 x 3 112 - Zi. Wohnungen 51 x 2112 - Zi. Wohnungen

= 17% = 64% = 19%

= 264 Mietwohnungen

Abstellplätze für Autos und Velos

Die Parkierung ist auf zwei Geschossen angeordnet. In der offenen Einstellhalle im Erdgeschoss liegen die öffentlichen Parkplätze für die Besucher des Areals (Ankermierter, Büros, Rhytech, Lä den, Geschäfte, Restaurant). Eine Anzahl ungedeckter Parkplätze liegen ebenfalls auf dem Stadt boden in der nähe der RhyTech. Für Fahrräder stehen im Erdgeschoss sowie auf der Ebene des Belvedere dezentral angeornete Abstellplätze zur Verfügung. Im Untergeschoss befinden sich die Parkplätze für die Bewohner des Areals. Diese sind über den Lift direkt aus den Wohnbauten erreichbar. Als Richtwert steht damit pro Wohnung 1 Parkplatz im Untergeschoss zur Verfügung. Für Kinderwagen wird ein Angebot in der Nähe der Elngangshallen geschaffen. Parkplätze Umgebung ungedeckt

Parkplätze Erdgeschoss gedeckt 165

Parkplätze Untergeschoss gedeckt

253

Total: 450 Parkplätze für Autos

DICHTE pro BAUFELD

...

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Bestand

Basis Variante Baufeld 1 und 2· 5 ' 109m 2 / 2.0 AZ .� Baufeld 3: 6000m aBGF / 0.74 AZ

Neubauten 1-3 (Baufelder): 5 Geschosse, Gebäudehöhe 21 Meter

Potential Variante Baufeld 1 und 2· 3 ' 109m 2 / 2.0 AZ � Baufeld 3: 16 '839 2 aBGF / 2.07 AZ

Sichtpermenk a

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S/CHTPERM E

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Vom Belvedere sieht man·im vor In den Hochba uten (mit Ausna dersten Bereich auf den Rhein hme der Nord fall. hinteren Hochb -Ost-Wohnung au) haben alle im ers W lo dec Hof beb '"oog habeo die ohnungen Blick auf den Rheinf ten Wohngeschoss im o all. Rhelobeokeo, aJlecdJogs oimm beceo Wohooogeo lo deo Kö pteo ebeofaJJs t dec B'" Im Vo Sicht '"' das Rtecgnmd die dlrnki<, Sicht ' "' deo RheJofa - Bereiche mit Sicht JJ. auf das Rheinbe cken

Sicht auf den Rheinfall ab ca.

455m ü.M. Sicht auf den Rheinfall ab ca.

450m ü.M.

Sicht auf den Rheinfall ab ca.

445m ü.M.

\,,.

Aughöhe ober ste Wohngesch s +25.Sm = 465oss: .Sm Aughöhe oberst es Wohngeschoss: +19.Sm = 459 .Sm

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Aughöhe :,rstes \l\'ohngescf.Joss: +10\0m = 4sq.om

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Ettapierung

ETTA PIERUNG BAUFELD 1

Variante A ETAPPE I 1. Untergeschoss / Erdgeschoss 2. Hochhaus 5 6m 3. Hochhaus 75 m

ETAPPE II 1. Untergeschoss / Erdgeschoss 2. Regelbebauung

Variante B ETAPPE I 1. Untergeschoss / Erdgeschoss (prov. Rampenbauwerk) 2. Regelbebauung ETAPPE II 1. Untergeschoss / Erdgeschoss 2. Hochhaus 5 6m 3. Hochhaus 75rn

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Baulicher und mechanischer Lärmschutz

BAULICHER UND MECHANISCHE R SCHALLSCHUTZ Von der Lärmemm ission sind die Wohnungen und Büros im Regelbau betroffen Die Hochhäuser sind nicht tangiert. . Die Grundrisse der Wohnungen im Regelbau sind so angelegt, dass sämtliche Zimmer über den Hof belüftet werden können. Dieser ist von der Strasse abge wandt. Der Bürobau w ird über eine Zentrale Lüftungsanlage mechanisch belüftet.

65 dB (A) - Gewerbe 2014 worst case (PW bei 15 m) 65 dB (A) - Gewerbe 2020 worst case (PW bei 10 m)

60 dB (A) -Wohnen 2014 worst case (PW bei 20 m)

Quartierplanvorschriften

Quartierplan «RhyTech-Quartier, Teilgebiet A»

700.102.19

Quartierplan «RhyTech-Quartier, Teilgebiet A» (Grundstück GB Neuhausen am Rheinfall Nr. 675 [Teile]) vom 21. April 20151 Der Gemeinderat beschliesst:

Ingress

Gestützt auf Art. 17 f. des Gesetzes über die Raumplanung und das öffentliche Baurecht im Kanton Schaffhausen vom 1. Dezember 1997 (BauG; SHR 700.100) und Art. 61 ff. der Bauordnung der Einwohnergemeinde Neuhausen am Rheinfall vom 1. September 1988 (BauO; NRB 700.100) stellt der Gemeinderat folgenden Quartierplan auf:

Allgemeine Bestimmungen

Afficher tout le texte

Zweck und Ziele

1Der Quartierplan «RhyTech-Quartier, Teilgebiet A» bezweckt die Sicherstellung einer wirt-

schaftlichen Bebauung, eine hochwertige städtebauliche, architektonische und freiräumliche Gestaltung sowie eine zweckmässige Erschliessung des Quartierplangebiets. 2Mit dem Quartierplan werden insbesondere folgende Ziele verfolgt:

a) Attraktives und durchmischtes Quartier mit vielfältigen Nutzungen; b) Durchlässigkeit der Bebauung und gute Anbindung an die Umgebung; c) Sicherstellung von öffentlichen Fusswegen mit guter Zugänglichkeit zu den Haltestellen des öffentlichen Verkehrs; d) Sicherstellung von Freiräumen mit hoher Qualität; e) hochwertige architektonische Gestaltung; f) Sorgsamer Umgang und Erhalt von Zeitzeugen der industriellen Vergangenheit; g) Energieeffiziente, nachhaltige Überbauung und haushälterische Nutzung des Bodens.

1Der

Bestandteile

Quartierplan «RhyTech-Quartier, Teilgebiet A» besteht aus folgenden rechtsverbindlichen Bestandteilen: a) Vorschriften; b) Situationsplan 1:500. 2Folgende Bestandteile haben orientierenden Charakter:

a) Planungsbericht; b) Projekt «MATISSE» von Märkli Architekt, Zürich mit Müller Illien Landschaftsarchitekten, Zürich, Juni 2012 (Siegerprojekt des zweistufigen Studienauftrags für das RhyTech-Areal) mit Erläuterungsbericht und sechs Plänen. c) Umweltbericht der magma ag, Schaffhausen vom 19. März 2015; d) Verkehrsgutachten der Ernst Basler + Partner AG, Zürich vom 18. Dezember 2012.

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Quartierplan «RhyTech-Quartier, Teilgebiet A»

Geltungsbereich und ergänzendes Recht

1Der Quartierplan gilt für den im Situationsplan 1:500 bezeichneten Perimeter. 2Soweit

der Quartierplan nichts anderes bestimmt, gelten die jeweils gültigen Bestimmungen der Bauordnung der Einwohnergemeinde Neuhausen am Rheinfall (BauO). 3Die

Mindestanforderungen gemäss SIA-Norm 500 «Hindernisfreie Bauten» sind einzuhalten.

Bauvorschriften

Baubereiche, Mantelbaulinien und Nutzungsmass

1Die Mantelbaulinien werden durch die Baubereiche gemäss Situationsplan 1:500 und die

jeweiligen Höhenkoten gebildet. Bauten und Bauteile sind innerhalb der Mantelbaulinien zu erstellen, wobei die Bestimmungen in Abs. 3 vorbehalten bleiben. Innerhalb der Baubereiche sind maximal die nachstehend aufgeführten Bruttogeschossflächen zulässig. Verschiebungen von einem Baubereich zu einem anderen sind bis maximal 2'000 m 2 zulässig. Die aufgeführten Bruttogeschossflächen dürfen höchstens um 20 % unterschritten werden. Baubereiche A1 A2 A3 A4 A5 A6 und A7 A1 bis A7

Höhenknoten 497.00 m ü. M. 515.00 m ü. M. 462.00 m ü. M. 468.00 m ü. M. 445.00 m ü. M. 449 m ü. M.

Bruttogeschossflächen 10'500 m2 14'500 m2 4'300 m2 3'700 m2 1'100 m2 4'400 m2 38'500 m2

Im Bereich des Quartierplanperimeters wird das massgebende Terrain gemäss IVHB auf der Höhenkote 440.00 m ü. M. festgelegt (vgl. BauO, Art. 33c Abs. 3). 2Der

Baubereich A2 kann innerhalb der im Situationsplan 1:500 festgelegten Baubegrenzungslinie A2 frei angeordnet werden. 3Ausserhalb der Mantelbaulinien dürfen folgende Bauten und Bauteile erstellt werden:

a) In den Baubereichen A1 bis A4 technisch bedingte Dachaufbauten wie Liftüberfahrten, haustechnische Anlagen, Oblichter und dergleichen, in den Baubereichen A3 und A4 zusätzlich auch Brüstungen und Geländer sowie Anlagen zur Gewinnung oder Umwandlung erneuerbarer Energien, bis zu einer Höhe von maximal 2.50 m, gemessen ab der effektiven Gesamthöhe der Bauten gemäss IVHB. Die Dachaufbauten sind allseitig zu verkleiden und so zu konzipieren, dass sie als gestalteter Gebäudeabschluss in Erscheinung treten, mit Ausnahme von Anlagen zur Gewinnung oder Umwandlung erneuerbarer Energien sowie Kaminen, Rohren und Geländern. In den Baubereichen A1 und A2 sind sichtbare, projektfremde technische Anlagen (z.B. Mobilfunkantennen) sowie sichtbare Anlagen zur Gewinnung oder Umwandlung erneuerbarer Energien, Brüstungen und Geländer nicht zulässig. b) Im Baubereich A5 technisch bedingte Bauteile wie Liftanlagen, Oblichter, Brüstungen, Geländer und dergleichen; c) Vorspringende Bauteile über Terrain wie Dachvorsprünge, Vordächer und dergleichen bis zu einer maximalen Ausladung von 1.20 m; d) Untergeordnete An- und Kleinbauten, sofern sich diese gut in das Gesamtbild einfügen; e) Bauten und Bauteile für die Anlieferung und Verkehrserschliessung, die Ver- und Entsorgung sowie für Spiel und Aufenthalt; 2

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f) Bauten und Bauteile unter dem gestalteten Terrain; entlang der Zoll- und Klettgauerstrasse nur bis an die im Situationsplan 1:500 festgelegte Baubegrenzungslinie. Davon ausgenommen sind technisch bedingte Bauteile wie Notausgänge, Lichtschächte und dergleichen. Diese Bauteile sind bei einer Erweiterung der Zoll- oder Klettgauerstrasse auf Widerruf hin von der jeweiligen Eigentümerin oder dem jeweiligen Eigentümer des Bauteils ohne Anspruch auf Entschädigung zu entfernen. 4Die Geschosszahl und die Anzahl Untergeschosse sind frei.

Nutzweise

1Innerhalb der Baubereiche sind folgende Nutzungen zulässig:

Baubereiche A1 bis A4 A5 A6 und A7

Zulässige Nutzungen Wohnen, Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe, Verkaufsnutzungen, Parkierung Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe, Verkaufsnutzungen, Parkierung Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe, Verkaufsnutzungen

2In den Baubereichen A1 bis A4 sind Wohnnutzungen auf den Geschossen, welche an die

im Situationsplan 1:500 bezeichneten Verkehrs- und Aufenthaltsflächen oder an die Dachflächen des Baubereichs A5 (Belvedere) angrenzen, nicht zugelassen. 3Die Nutzung der Dachfläche des Baubereichs A5 zu Verkaufszwecken ist nicht zulässig.

Davon ausgenommen sind untergeordnete Aussenflächen von insgesamt 50 m 2 für ein Restaurant, ein Café oder eine Bar.

Gestaltungsvorschriften

Architektonische und freiräumliche Qualität

Erhaltenswerte und schützenswerte Bauten

Bauten, Anlagen und Aussenräume sind für sich in ihrem Zusammenhang so zu gestalten, dass eine besonders gute bauliche, architektonische und freiräumliche Gesamtwirkung erreicht wird. Die Gestaltung der Bauten hat hinsichtlich Massstäblichkeit, Formensprache, Gliederung, Materialwahl, Farbgebung und Beleuchtung zu einem harmonischen Erscheinungsbild zu führen. Insbesondere dürfen die beiden Hochhäuser weder aufgrund einer besonders auffälligen Gestaltung und Materialisierung noch wegen einer allfälligen Beleuchtung in Konkurrenz zum Rheinfall treten.

1Die bestehenden Bauten innerhalb des Baubereichs A6 sind so zu gestalten, dass die

historische Bausubstanz, die Tragstruktur und die ursprüngliche Funktion als Fabrikhalle erkennbar bleiben. Ein- und Umbauten sowie ein Ersatz der bestehenden Anbauten sind zulässig, soweit die Gesamterscheinung der Bauten und deren Umgebung nicht beeinträchtigt werden. 2Die bestehende Baute im Baubereich A7 ist zu erhalten. Der Schutzumfang richtet sich

nach der Vereinbarung betreffend das Gebäude VS Nr. 1715 auf dem Grundstück GB Neuhausen am Rheinfall Nr. 675 vom 23. Oktober 2013.

1Die

Verkehrs- und Aufenthaltsflächen sowie Übergangsbereiche

im Situationsplan 1:500 bezeichneten Verkehrs- und Aufenthaltsflächen sowie Spielplätze, Grün- und Ruheflächen im Umfang von mindestens 4'000 m 2 auf dem Dach des Baubereichs A5 (Belvedere) müssen dauernd öffentlich zugänglich sein. Sie sind fussgängerfreundlich, behindertengerecht und mit hoher Aufenthaltsqualität auszugestalten. Der Sicherheit ist hohe Beachtung zu schenken. 2Die

im Situationsplan 1:500 bezeichneten Übergangsbereiche UE1 bis UE3 sind als Quartierzugänge auszubilden und zu gestalten. Die Terrainhöhen der Übergangsbereiche sind auf die an den Perimeter angrenzende Umgebung abzustimmen.

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Quartierplan «RhyTech-Quartier, Teilgebiet A» 3Die Verkehrs- und Aufenthaltsflächen zwischen den im Situationsplan 1:500 bezeichneten

Übergangsbereiche UE1 und UE2 sind so zu gestalten, dass sie für Velofahrerinnen und Velofahrer durchlässig sind. 4An

den im Situationsplan 1:500 als Fussgängerzugang bezeichneten Stellen sind für Fussgängerinnen und Fussgänger Treppen von den Verkehrs- und Aufenthaltsflächen zu den Dachflächen des Baubereichs A5 (Belvedere) zu erstellen. Die westliche Treppe ist gemäss Eintrag im Situationsplan 1:500 mit einem Lift zu ergänzen. 5Zur

Überwindung der Höhendifferenz vom Fussgängerweg bzw. Langsamverkehrsbereich der Zollstrasse zum Niveau des Perrons bzw. zum UE3 ist der Gemeinde die Option einer öffentlich zugänglichen Liftverbindung oder Treppenanlage einzuräumen. Die Gemeinde hat innert 4 Monaten nach Eintritt der Rechtskraft des Quartierplanes der Bauherrschaft mitzuteilen, ob und wo sie die Option umsetzen will. 6Die rechtliche Sicherstellung der Anlagen sowie deren Bau, Betrieb und Unterhalt werden

mit einem öffentlich-rechtlichen Vertrag geregelt. Dessen Eintragung in das Grundbuch hat spätestens im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens zu erfolgen.

Dachgestaltung

10.

Qualitätssicherung

Flachdächer in den Baubereichen A3 und A4 sind extensiv zu begrünen, sofern dies zweckmässig sowie technisch möglich ist. Davon ausgenommen sind begehbare Dachterrassen und Dachflächen von An- und Kleinbauten. Leicht geneigte Dächer bis 10° Neigung sind Flachdächern gleichgestellt.

1Die

Abweichungen von der Regelbauweise bedingen den Nachweis einer besonders guten baulichen, architektonischen und freiräumlichen Gesamtwirkung. Die erforderlichen Unterlagen für die entsprechende Prüfung sind rechtzeitig vor der Eingabe des Baugesuchs dem Baureferat Neuhausen am Rheinfall einzureichen. Dazu gehören insbesondere: a) Arbeitsmodelle, aussagekräftige Modellfotos und Visualisierungen; b) Fassadenschnitte / -ansichten mit Angaben zur Konstruktion, Materialisierung, Gestaltung, Farbgebung; c) grossflächige Bemusterung der Materialisierung und Farbgebung; d) die gesamten Freiräume umfassender Plan zur Umgebungsgestaltung. 2Die

erstinstanzliche Bewilligungsbehörde hat die bauliche, architektonische und freiräumliche Qualität des Bauprojekts mittels eines Fachgutachtens oder des Berichts eines Beurteilungsgremiums, welchem mit Stimmrecht zur Mehrheit unabhängige Fachleute angehören müssen, zu überprüfen. Das Fachgutachten oder der Bericht des Beurteilungsgremiums ist mit dem Baugesuch öffentlich aufzulegen. Die Baugesuchstellerin respektive der Baugesuchsteller ist vor der Beauftragung der Gutachterin oder des Gutachters respektive vor der Bestimmung des Beurteilungsgremiums anzuhören. Die Baugesuchstellerin beziehungsweise der Baugesuchsteller hat unabhängig vom Ausgang des Baubewilligungsverfahrens die Kosten des Gutachtens oder des Beurteilungsgremiums zu tragen.

11.

Etappierung

1Die Bebauung der Baubereiche A1 bis A5 hat ohne Etappierung zu erfolgen. Bautechnisch

bedingte Etappierungen sind zulässig.

2Der Baubeginn der baulichen Erneuerung und Umnutzung der bestehenden Bauten in

den Baubereichen A6 und A7 hat spätestens innert drei Jahren nach dem Baubeginn in den Baubereichen A1 bis A5 zu erfolgen.

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Quartierplan «RhyTech-Quartier, Teilgebiet A» 3Vor Baubeginn ist der Gemeinde nachzuweisen, dass die Neuüberbauung des Quartier-

plangebiets in einem Zug erfolgen kann. Mit den Bauarbeiten der Neuüberbauung darf erst begonnen werden, wenn die Gemeinde den Nachweis als genügend erachtet.

Erschliessung und Parkierung

12.

Verkehrserschliessung und Anlieferung

1Die

Arealerschliessung für den motorisierten Verkehr hat über die Badische Bahnhofstrasse und deren Einmündung in die Klettgauerstrasse zu erfolgen. 2Die Erschliessung der Parkierungsanlagen ist nur an den im Situationsplan 1:500 mit Ein-

/ Ausfahrten Parkierungsanlagen bezeichneten Stellen zulässig. 3Die

Anlieferung für umschlagintensive Nutzungen und Betriebe hat in geschlossenen Räumen zu erfolgen.

13.

Langsamverkehr

14.

Parkierung

Die Erschliessungsanforderungen an den Langsamverkehr richten sich nach Art. 8.

1Die Bemessung der Anzahl Parkplätze für Personenwagen wird gestützt auf die VSS-

Norm SN 640 281 «Parkieren; Angebot an Parkfeldern für Personenwagen» vom 1. Februar 2006 festgelegt. Unter Berücksichtigung der sehr guten Erschliessung durch den öffentlichen Verkehr werden die folgenden minimalen Werte festgelegt. Dabei ist zwischen fest zugewiesenen und nicht festzugewiesenen, öffentlich zugänglichen Parkplätzen zu unterscheiden. Nutzung

Bewohnerinnen und Bewohner / Beschäftigte (fest zugewiesen)

Wohnen

0.95 PP pro 100 m2 BGF, mindestens 1.00 PP pro Wohnung 0.40 PP pro 100 m2 BGF 0.80 PP pro 100 m2 BGF

Gewerbe Dienstleistungen (kundenintensiv) Dienstleistungen (übrige) Verkauf (kundenintensiv) Verkauf (übrige) Restaurant, Café, Bar PP: BGF: HNF:

Besucherinnen und Besucher / Kunden (nicht fest zugewiesen, öffentlich zugänglich) 10 % der Bewohner-PP 0.15 PP pro 100 m2 BGF 0.70 PP pro 100 m2 BGF

0.80 PP pro 100 m2 BGF

0.35 PP pro 100 m2 BGF

0.80 PP pro 100 m2 HNF

5.60 PP pro 100 m2 BGF

0.60 PP pro 100 m2 HNF

2.45 PP pro 100 m2 BGF

0.144 PP pro Sitzplatz

Parkplatz für Personenwagen anrechenbare Bruttogeschossflächen gemäss BauO Hauptnutzfläche nach SIA-Norm 416

2Die Gesamtzahl der Parkplätze innerhalb des Perimeters ist auf 440 Plätze beschränkt. 3Bei

Geschosshöhen über 4.50 m werden die entsprechenden anrechenbaren Bruttogeschossflächen für die Parkplatzbemessung nicht doppelt gerechnet. 4Mehrfachnutzungen von Parkplätzen sind zulässig, falls mit einem

geeigneten Bewirtschaftungssystem, zum Beispiel «pool-Parking» oder einem Mobilitätskonzept die Funktionalität nachgewiesen werden kann. Von der Mehrfachnutzung ausgenommen sind fest zugewiesene Parkplätze für Bewohnerinnen und Bewohner.

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Quartierplan «RhyTech-Quartier, Teilgebiet A» 5Der

Parkplatzbedarf für Motorfahrzeuge innerhalb des Perimeters ist grundsätzlich unterirdisch oder in Gebäuden abzudecken. Innerhalb des Perimeters dürfen maximal fünf oberirdische Parkplätze für Behinderte, Taxi und dergleichen erstellt werden. 6Die öffentlich zugänglichen Parkplätze sind ortsüblich zu bewirtschaften. 7Es sind ausreichend Abstellplätze für Fahrräder, Kinderwagen und dergleichen bereit-

zustellen. Die Abstellplätze sind gut zugänglich in den Gebäuden oder in Eingangsnähe zu den Gebäuden und in der Regel überdeckt anzuordnen.

Umwelt

15.

Ver- und Entsorgung

1Die Wasserübergabestellen werden durch die Gemeinde festgelegt. 2Die Gemeinde kann den Anschluss an ein Fernwärmenetz in den angrenzenden öffent-

lichen Strassen verlangen.

3Das Quartierplangebiet ist mit einem gemeinsam nutzbaren Telekommunikationsnetz zu

versorgen. Sichtbare Parabolantennen an Fassaden oder auf Dächern sind nicht zulässig. Innerhalb von Balkonen und Loggias sind sie zulässig, sofern die Gesamtwirkung nach Art. 6 nicht beeinträchtigt wird. 4Fortbestand, Betrieb und Zufahrtsmöglichkeiten für die bestehende Schaltanlage «SS-

Industrie», die Einspeisepunkte für die Arealversorgung sowie die notwendigen Trassen für die künftigen Kabelleitungen der EKS AG sind zu gewährleisten. Die rechtliche Sicherstellung erfolgt im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens. 5Für die Abfallentsorgung

sind gemeinsame und gut zugängliche Entsorgungssammelstellen vorzusehen. Die Sammelstellen sind so anzuordnen und zu gestalten, dass keine nachteiligen Auswirkungen auf die Bewohnerinnen und Bewohner sowie Beschäftigte im Quartierplangebiet und auf die Nachbarschaft entstehen.

16.

1Mit

Energieeffizienz und Nachhaltigkeit

dem Baugesuch ist ein Energiekonzept einzureichen, das eine effiziente Energieverwendung und umweltschonende Kälte- und Wärmeerzeugung sicherstellt. 2Bei

einem Anschluss an ein Fernwärmenetz müssen Neubauten mindestens den MINERGIE®-Standard oder einen gleichwertigen Standard erreichen. 3Sofern

kein Anschluss an ein Fernwärmenetz erfolgt oder erfolgen kann, muss mindestens eine der beiden Bedingungen erfüllt sein: a) Der erneuerbare Anteil des Kälte- und Wärmebedarfs für das gesamte Quartierplangebiet (Kühlung, Heizung und Brauchwasser) muss mindestens 80 % betragen. Als erneuerbar gelten auch Strom aus erneuerbaren Quellen und Biogas. b) Die Neubauten erreichen den MINERGIE®-P-ECO-Standard oder einen gleichwertigen Standard.

17.

Lärmschutz

1Der Lärmschutz ist sicherzustellen durch die Anordnung der lärmempfindlichen Räume

auf der dem Lärm abgewandten Seite des Gebäudes oder durch bauliche oder gestalterische Massnahmen, die das Gebäude gegen Lärm abschirmen. 2Mit dem Baugesuch ist ein Lärmgutachten einzureichen, das die Einhaltung der mass-

geblichen Immissionsgrenzwerte gemäss der Lärmschutzverordnung vom 15. Dezember 1986 (SR 814.41) nachweist und aufzeigt, dass die Schalldämmung der Aussenhülle den Anforderungen der SIA-Norm 181 «Schallschutz im Hochbau» entspricht.

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Quartierplan «RhyTech-Quartier, Teilgebiet A»

18. Lichtemissionen 1Mit

dem Baugesuch ist aufzuzeigen, wie die Lichtemissionen möglichst beschränkt werden können und die umgebende Landschaft nicht unnötig beleuchtet wird. 2Die Lichtemissionen sind soweit zu begrenzen, als dies technisch und betrieblich möglich

und wirtschaftlich tragbar ist, mindestens aber so, dass sie für Mensch, Tiere und Umwelt weder schädlich noch lästig werden.

19.

Altlasten

Weitere Bestimmungen

20.

Inkrafttreten und Änderungen

Mit dem Baugesuch ist ein Konzept einzureichen, das die fachgerechte Entsorgung der Altlasten aufzeigt.

Der Quartierplan «RhyTech-Quartier, Teilgebiet A» tritt mit der rechtskräftigen Genehmigung in Kraft und ist im Grundbuch anzumerken. 2

1Beschluss des Gemeinderats vom 21. April 2015

2Genehmigt mit Beschluss des Regierungsrats des Kantons Schaffhausen

2016

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vom 12. Juli

Bases légales

Gesetz über die Raumplanung und das öffentliche Baurecht

SHR 700.100 · Baugesetz · Canton

Verordnung zum Baugesetz

SHR 700.101 · BauV · Canton

Bundesgesetz über die Raumplanung

SR 700 · Raumplanungsgesetz, RPG · Confédération