Gestaltungsplan "Panorama"; Genehmigung vom 6. Dezember 2016

Art. 13

Art. 14 Erschliessung, Zu- und Wegfahrt

Parkierung

6

Energie

Art. 15 Besondere Massnahmen zum Energiesparen

7

Schlussbestimmung

Art. 16

Art. 17

Art. 18 Ausnahmen gegenüber den Bau- und den Zonenvorschriften

Vorteile gegenüber der Regelbauweise Inkraftsetzung

Gestaltungsplan 1 Überbauung "Panorama" Wollerau 8832 Wollerau

2

1 Allgemeine Bestimmungen Der Gemeinderat erlässt, gestützt auf das kantonale Planungs- und Baugesetz (PBG) und auf das Baureglement der Gemeinde Wollerau, Sonderbauvorschriften für die im Gestaltungsplan bezeichneten Parzellen. (Kat. Nr. 707 1 708/1156 Gemeinde Wollerau)

Art. 1 Geltungsbereich

Die Sonderbauvorschriften gelten für das im Gestaltungsplan violett umrandete Gebiet.

Art. 2 Verhältnis zum

übergeordneten Recht

Wird mit den Sonderbauvorschriften und dem dazugehörigen Gestaltungsplan nichts Anderes festgelegt, gelten die Bauvorschriften des kantonalen PBG und das Baureglement der Gemeinde Wollerau für die zonengemässe Regelbauweise.

Art. 3 Zweck

1 Der Gestaltungsplan bezweckt eine die beiden Wohnzonen W2 und

W3 übergreifende, einheitliche und somit wesentlich bessere Gestaltung und Organisation der Gesamtüberbauung, gegenüber einer voneinander unabhängigen Überbauung der einzelnen Bauzonen nach der Regelbauweise. 2 Der Gestaltungsplan bezweckt eine gemeinsame, unterirdische

Erschliessung der beiden, in verschiedenen Wohnzonen liegenden, Bauparzellen über den privatrechtlieh geregelten ZugangsstrassenAnschluss an die Wilenstrasse. 3 Zusätzlich wird ein hoher und verbesserter Wohnwert erzielt, da die

einzelnen Baubereiche durch ihre Anordnung eine optimale Aussicht und Besonnung aller Wohnungen ermöglichen. Die Aussichtsbereiche der bestehenden Nachbarliegenschaften werden mit der Lage der Baubereiche ebenfalls optimal berücksichtigt und respektiert. 4 Mit der gemeinsamen Unterniveau-Garage wird ein niveaugleicher,

ebenerdiger Anschluss an alle Wohneinheiten bezweckt. 5 Eine einheitliche Umgebungsgestaltung mit einheimischer und

ortstypischer Bepflanzung, gemäss LEK Höfe trägt aktiv zu einem hohen ökologischen Wert der Umgebung bei. 6 Die haushälterische Nutzung des Bodens, sowie die grosszügigen

Begegnungs- und Spielflächen sind ebenfalls Ziel und Zweck des Gestaltungsplanes.

- -,

Gestaltungsplan I Überbauung "Panorama" Wollerau 8832 Wollerau

3

Art. 4 GestaltungspIaninhalt

2

Die Legende zum Gestaltungsplan bezeichnet den, im Zusammenhang mit den Sonderbauvorschriften, verbindlichen und den orientierenden Planinhalt. Der orientierende Planinhalt, der Erläuterungsbericht sowie das Richtprojekt haben lediglich weg leitenden Charakter.

Bauten

Art. 5 1 Innerhalb der Baubereiche können im Rahmen der nachstehenden

Baubereiche

Sonderbauvorschriften, des kantonalen Planungs- und Baugesetzes (PBG) und des Baureglements der Gemeinde Wollerau, Hochbauten inklusive ihrer Balkone erstellt werden. 2 Die maximale Gebäudehöhe in den Baubereichen A, Bund C haben

der Regelbauweise zu entsprechen. Im Baubereich A kann das Untergeschoss auf der Fassadenabwicklung von max. 65 % um mehr als 1.50 m über dem gestalteten oder gewachsenen Terrain liegen. 3 In den Baubereichen D und E sind die im Gestaltungsplan tabellarisch

aufgelisteten Mehrhöhen pro Fassadenseite gegenüber der Regelbaubauweise zulässig. Im Baubereich E ist ein zusätzliches, das abfallende Gelände ausgleichendes, Sockelgeschoss erlaubt, das auf der Fassadenseite gegenüber der Nachbarliegenschaft auf Kat. Nr. 166 nicht in Erscheinung tritt. 4 Technisch bedingte Aufbauten (Liftüberfahrten, Solaranlagen etc.)

dürfen die höhenbegrenzenden Mantellinien der Baubereiche um das technisch notwendige Mass, max. 1.0m überschreiten. 5 Nebenbauten (Velounterstände, Liftaufbau für die Verbindung der

Umgebung mit der Unterniveaugarage etc.) gemäss Art.61 Absatz 1 PBG sind ausserhalb der Baubereiche zulässig, sofern sie sich gut ins Gestaltungskonzept der Überbauung einfügen. 6 Unterirdische Bauten gemäss Art.61 PBG sind ausserhalb

der Baubereiche zulässig

Art. 6 1 Für die Grenzabstände gegenüber den Nachbarparzellen ausserhalb

Grenz- und des Geltungsbereiches des Gestaltungsplanes gelten die BauvorGebäudeabstände schriften der Regelbauweise. 2 Die Gebäudeabstände in der Zone W2 zwischen den Baubereichen A

und B sowie Bund C betragen minimal 8.0m, ebenfalls mindestens 8m beträgt der Gebäudeabstand zwischen den Baubereichen in der W2 zum Baubereich D in der Zone W3 Der Gebäudeabstand zwischen den Baubereichen D und E beträgt mindestens 10.0m.

--,

Gestaltungsplan / Überbauung "Panorama" Wollerau 8832 Wollerau

Art. 7

1 Die Bauten sind mit Flachdächern zu decken.

Gestaltung der Bauten

2 Die nicht begehbaren Dachflächen sind extensiv zu begrünen. 3 Die Attikageschosse in den Baubereichen D und E sind aus Gründen

der besseren Einordnung gegenüber allen Fassadenseiten der Hauptbauten um mind. 3.0 m zurückzuversetzen, ihre zulässige Höhe beträgt max. 3.0 m 4 Die Fassaden der Vollgeschosse sind, mit der Zielsetzung, einer

ortsbaulich harmonischen Einfügung in die bestehende bauliche und landschaftliche Umgebung, in allen Baubereichen Abis E mit einheitlichen, die Horizontale betonenden, Fensterbändern zu gliedern, mit denen die Proportionen der Bau-Kuben aufgelöst und die bestehende ortsbauliche Struktur weiterentwickelt werden kann. 5 Alle Fassaden sind einheitlich zu gestalten.

Es dürfen keine grellen Fassadenfarben und keine blendenden Fassadenmateriale verwendet werden. Die farbliche Gestaltung der Fassaden, das Farb- und Materialkonzept ist von der Baubehörde im Baubewilligungsverfahren genehmigen zu lassen. 6 Balkone, Loggien und Dachterrassen können mit einer profillosen,

transparenten, einheitlich gut gestalteten und somit formal nicht in Erscheinung tretenden Windschutzverglasung geschützt werden.

3 Spiel- und Begegnungslandschaften

Art. 8 Grünbereiche

1 Innerhalb der Grünbereiche sind die Erholungsflächen in den

Bereichen der Begegnungs- und Spiellandschaft so zu gestalten, dass sie sowohl gemeinschaftlich, als auch individuell genutzt werden können. Sie sind den Anforderungen der verschiedenen Nutzer- und Altersgruppen entsprechend auszugestalten. 2 Innerhalb des Geltungsbereiches, Erholungsfläche Bewohner, ist eine

Fläche von mindestens 580 m2 als Frei- und Erholungsfläche (Art.81 Absatz 2b Baureglement Wollerau) zu gestalten. 3 Die Fusswegverbindungen und die Aussenplätze im Spiel- und

Begegnungsbereich, dürfen nur mit versickerungsfähigen Belägen ausgeführt werden. 4 Den verschiedenen Grünbereichen werden die Flächen- und

Nutzungsbestimmungen wie folgt zugeordnet: • Grünbereich Begegnung:

Begegnungs- Aufenthaltsplatz mit Sitzmöglichkeiten zur Erholung .

• Grünbereich Spielen:

Spiellandschaft für Kinder gemäss den bfu-Richtlinien. Aufenthaltsbereiche mit Sitzmöglichkeiten für Jung und Alt und mit schattenspendenden, einheimischen Bäumen.

4

Gestaltungsplan I Überbauung "Panorama" Wollerau 8832 Wollerau

4 Terrain- und Umgebungsgestaltung

Art. 9 Terrain

Die Bauten und Anlagen sind optimal ins bestehende Terrain einzugliedern.

Art. 10 Entwässerung,

Versickerung

Für das anfallende Meteorwasser sind, wenn es aus geologischen Gründen vor Ort nicht versickern kann, Rückhaltemassnahmen zu treffen, bevor es dem Vorfluter Krebsbach zugeführt werden darf.

Art. 11 Umgebungsgestaltung

1 Alle Grünbereiche sind ausschliesslich mit einheimischen und orts-

typischen Pflanzen, gemäss Broschüre LEK Höfe, zu begrünen. Die privaten, zu den Wohnungen gehörenden Gartensitzplätze innerhalb der Grünbereiche sind mit sickerfähigen Belägen auszuführen. 2 Im Süd-Osten angrenzend zur Parzelle 707 des Geltungsbereiches ist

mit einer Waldrandaufwertung, mittels Blumenwiese, einheimischen Sträuchern und Einzelbäumen, zur Verbesserung der Biodiversität, ein natürlicher Übergang vom Gestaltungsplangebiet zur Waldfläche zu realisieren. 3 Innerhalb der Überbauung ist mit einer zurückhaltenden, in Bezug auf

die Sicherheit jedoch ausreichenden, Aussenbeleuchtung, eine möglichst geringe Lichtverschmutzung anzustreben. 4 Die detaillierte Umgebungsgestaltung muss dem Gemeinderat mit dem

Baugesuch zur Genehmigung eingereicht werden.

Art. 12 Containerstandort

Neben der Zufahrt zur Unterniveaugarage, ist ein allgemeiner, mit den öffentlichen Entsorgungsfahrzeugen gut erreichbarer, Container- und Entsorgungsraum zu erstellen.

5 Verkehrsanlagen

Art. 13 Erschliessung,

Zu- und Wegfahrt

1 Die Zu- und Wegfahrt für das gesamte Gestaltungsplangebiet erfolgt

über die privatrechtlich gesicherte Erschliessungsstrasse mit ihrem Anschluss an die Wilenstrasse. 2 Die Ein- und Ausfahrt in die zentrale Unterniveau-Garage hat auf dem

direktesten Weg, zu erfolgen. 3 Die Verkehrserschliessung, der Vorplatz und die Besucherparkplätze

sind nach den VSS Vorschriften, Norm 640 291 a, zu erstellen. Die Parkplatz- und Vorplatzflächen sind mit sickerfähigen Belägen auszuführen.

5

Gestaltungsplan I Überbauung "Panorama" Wollerau 8832 Wollerau

Art. 14 Parkierung

1 Die oberirdisch, im Freien, angeordneten Parkplätze dienen aus-

schliesslich als Besucherparkplätze und sind als diese zu bezeichnen. Die nicht überdachten Parkplätze sind mit hochwachsenden, einheimischen Bäumen zu beschatten. 2 Alle für die Wohnbauten erforderlichen Autoabstellplätze, sind in einer

gemeinsamen Unterniveau-Garage zu realisieren. Die Anzahl der Parkplätze für Motorfahrzeuge ist mit mindestens 1.5 Parkplätze pro 100m2 Bruttogeschossfläche zu berechnen. Die Anzahl der Besucherparkplätze beträgt mindestens 10% der Pflichtparkplätze. 3 Die für die Wohnbauten erforderlichen Veloabstellplätze sind gemäss

VSS Norm 640 065 zu bemessen und an geeigneten Standorten, wenn möglich bei den Hauszugängen, zu platzieren.

6 Energie

Art. 15 Besondere Massnahmen zum

Energiesparen

Die Überbauung muss im Minergie-Standard ausgeführt werden, wobei die Anforderungen dem aktuellen Stand der Technik im jeweiligen Baujahr entsprechen müssen.

7 Schlussbestimmung

Art. 16 Ausnahmen

gegenüber den

1 Unterschreitung der internen Gebäudeabstände zwischen den

Baubereichen Bund C zu Baubereich D bis auf mind. 8.0 mund dem Baubereich D zu Baubereich E bis auf mind. 10.0 m.

Bau-und Zonenvorschriften 2 Vergrösserung der Gebäudehöhen in den Baubereichen D und E gemäss tabellarischer Auflistung im Gestaltungsplan. 3 Im Baubereich A kann der Fassadenumfang von 65%, anstatt 40%

gemäss Regelbauweise, um mehr als 1.50m über dem gestalteten oder gewachsenen Terrain liegen. 4 Ein zusätzliches, das abfallende Terrain ausgleichendes,

Sockelgeschoss im Baugereich E, das auf der Fassadenseite zur Nachbarliegenschaft auf Kat. Nr. 2392 nicht in Erscheinung tritt. 5 Erhöhung der Ausnützung um max. 15%

6

Gestaltungsplan / Überbauung "Panorama" Wollerau 8832 Wollerau

..-"

Art. 17 1 Vergrösserung der Frei-, Erholungs- und Grünflächen durch die

Vorteile gegenüber kompakte Gebäudeform der Punkthäuser 0 und E. Regelbauweise 2 Grosser freier "Innenhofbereich" unter Einbezug und Berücksichtigung der Aussicht und Besonnung der bestehenden Bauten in der Nachbarschaft. 3 Keine Erschliessung über den Schützenrain. 4 Keine internen Erschliessungsstrassen.

5 Gesamterschliessung über den privatrechtlich gesicherten

direkten Anschluss an die Wilenstrasse. 6 Zentrale Unterniveau-Garage mit direktem Anschluss an alle

Wohneinheiten. 7 Die gesamten, grosszügigen Umgebungsflächen bleiben allen

Bewohnern mit der einheitlich gestalteten Gartenanlage als Frei-, Erholungs- und Spielflächen erhalten. 8 Waldrandaufwertung mittels Blumenwiese, einheimischen Sträuchern

und Einzelbäumen, zur Verbesserung der Biodiversität. Die bestehende Liegenschaft Assek. Nr.1071 im Waldabstandsbereich wird abgebrochen. Die Bepflanzung aller Umgebungsflächen erfolgt gemäss den Angaben des LEK Höfe. 9 Verzicht auf ein Attikageschoss in den Baubereichen A, Bund C 10 Rückversetzung der Attikageschosse gegenüber allen

Fassadenseiten um mind. 3.0 m in den Baubereichen 0 und E. (Verzicht auf die 1/3 Regelung gemäss Art. 35, Baureglement ) 11 Gute architektonische Integration aller Bauten in der W2 und W3 in die

bestehende, spezielle Topographie der Baulandparzellen mit dem auf drei Seiten stark abfallenden Gelände zum Schliiffi - und KrebsbachTobel. 12 Einheitlich gut gestaltetes Gesamtkonzept über die beiden Bauzonen

W2 und W3 als ortsbaulicher Abschluss der prägnanten, bestehenden Bebauung im Süd-Westen. 13 Erstellung der Bauten und Gebäudehüllen gemäss

Minergie-Anforderungen.

Art. 18 Inkraftsetzung

Diese Sonderbauvorschriften treten mit der Genehmigung des Gestaltungsplanes durch den Regierungsrat in Rechtskraft.

7