Gestaltungsplan "Erlenweid": Genehmigung vom 4. Juli 1995

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REGIERUNGSRAT DES KAN±G:l*S 8CHlW¥~JJ~L AUSZUG AUS OEM PROTOKOLL

4. Juli 1995

gl Nr. 1221

Gestaltungsplan "Erlenweid", Wollerau:

Genehmigung A. Mit Eingabe vom 22. Mai 1995 ersucht der Gemeinderat Wollerau urn Genehmigung des Gestaltungsplanes "Erlenweid" mit den dazugehorenden Sonderbauvorschriften. Diese wurden am 31. Marz 1995 offentlich aufgelegt (Amtsblatt Nr. 13, S. 532). Innert der Auflagefrist sind keine Einsprachen eingegangen. Der Gemeinderat Wollerau hat den Gestaltungsplan und die Sonderbauvorschriften mit Beschluss Nr. 147-4/3 vom 22. Mai 1995 erlassen. Beschwerden gegen den Beschluss des Gemeinderates wurden keine erhoben. B. Der Gemeinderat Wollerau ersuchte den Regierungsrat bereits am 18. Juli 1994 urn Genehmigung des Gestaltungsplanes (Auszug aus dem Protokoll Nr. 259-4/3 vom 18. Juli 1994; Publikation im Amtsblatt Nr. 20 vom 20. Mai 1994). Mit Schreiben vom 18. August 1994 und 30. November 1994 wies das Justizdepartement den Gemeinderat darauf hin, dass die Genehmigung nicht in Aussicht.gestellt werden konne. Der Gestaltungsplan erfasse das gemass Zonenplan gestaltungsplanpflichtige Gebiet unvollstandig. Die entstehende Restflache von rund 2 400 m2 genlige den Vorgaben von § 24 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes (PBG, nGS IV-493) nicht, wonach Gestaltungsplane

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eine Mindestflache von 3 000 m2 aufzuweisen haben. Zudem wurde festgestellt, dass der Gemeinderat auf dieser gestaltungsplanpflichtigen Teilflache, entgegen den geltenden Vorschriften, bereits eine Einzelbaute bewilligt hatte. Nachdem die Stellungnahme des Gemeinderates vom 2. September 1994 keinen neuen Sachverhalt ergab, schrieb das Justizdepartement das Genehmigungsverfahren am 30. November 1994 ab. In der Folge veranlasste der Gemeinderat die Uberarbeitung und erneute offentliche Auflage des Gestaltungsplanes (Auszug aus dem Protokoll Nr. 147-4/3 vom 22. Mai 1995).

c. Das Amt fur Raumplanung hat den Gestaltungsplan uberpruft und stellt fest §

(unter Hinweis auf

28 Abs. 2 des Planungs- und Baugesetzes PBG, vom

14. Mai 1987, nGS IV-493): 1. Eingabe Die Eingabe umfasst an verbindlichen Planungsmitteln (revidiert am 24. Marz 1995; vom Gemeinderat erlassen am 22. Mai 1995): - Sonderbauvorschriften (nachfolgend "SBV"); - Situationsplan Nr. 1 (Gestaltungsplan; Baufelder/Mantellinien, Massstab 1 : 500); - Situationsplan Nr. 2 (Erschliessung, Massstab 1 : 500); - Schnittplane Nr. 3 und 3a (Hohenbegrenzungslinien; Schnitte A-A, B-B, C-C, D-D, Z-Z; Massstab 1 : 200);

- 3 - Plan Nr. 15, Einfamilienhaus ''Unter Erlen'' KTN 1996 (Situation/Grundriss/Schnitt, Massstab 1 : 500). An richtungweisenden Planungsmitteln liegen vor:

- Erlauterungsbericht (vom 26. April 1994); - Situations-, Grundriss-, Schnittplane Nr. 4 bis 14 (Massstab 1 : 200 und 1 : 500, vom 26. April 1994). 2. Situation Das im westlichen Ortsteil befindliche Areal umfasst eine Flache von 15 288 m2 • Es liegt oberhalb der SOB-Linie und fallt seewarts ab. Es ist von teilweise uberbautem Wohngebiet umgeben und grenzt westlich an Landwirtschaftsgebiet. Gemass rechtskraftigem Zonenplan und Baureglement der Gemeinde Wollerau (genehmigt mit RRB Nr. 1434 vom 20. August 1991) gelten die Vorschriften der Wohnzone W2. In der Zone W2 sind alleinstehende Ein- und Zweifamilienhauser mit Einliegerwohnungen sowie zusammengebaute Einfamilienhauser gestattet (Art. 90 Abs. 2 des Baureglementes, BR). Es gelten folgende maximalen Uberbauungsmasse (Art. 97 Abs. 1 BR): - Geschosszahl:

2

- Ausntitzungsziffer: - Einzeltiberbauung: - Reiheneinfamilienhauser:

0.325 0.375

- Grenzabstand - klein: - gross:

60 % der Gebaudehohe, mindestens aber 4 m 100 % der Gebaudehohe, mindestens aber 8 m

- Gebaudelange: - Einzeltiberbauung: - Reiheneinfamilienhauser:

30 m 35 m

- Gebaudehohe:

7.5 m

- Firsthohe:

10.5 m

- 4 Bei Terrassenbauten darf die Gebaudehohe 8 rn betragen (Art. 42 Abs. 7 BR). Kleine und grosse Grenzabstande konnen nach Massgabe von Art. 59 Abs. 2 BR auf rnehrere Fassaden aufgeteilt werden. 3. Vorgesehene Nutzung, Uberbauung undErschliessung Die Erschliessung erfolgt zentral von der Erlenstrasse her via die bereits in Teilen bestehende Stichstrasse. Im bergseitigen Baufeld Nr. 1 sind vier freistehende Wohnbauten, im Baufeld Nr. 2 Reiheneinfamilienhauser und im Baufeld Nr. 3 Terrassenbauten vorgesehen. Das Baufeld Nr. 4 umfasst das erstellte Einfamilienhaus. Ostlich wird der Perimeter durch Waldareal begrenzt. Die Parkierung erfolgt unterirdisch, soweit sie nicht dem Besucherverkehr dient. 4. Ausnahmen von der Regelbauweise Im Gestaltungsplan werden folgende Ausnahmen von der Regelbauweise beansprucht (unter Hinweis auf die Auszuge aus dem Protokoll des Gemeinderates vom 18. Juli 1994 und vom 22. Mai 1995): - Erhohung der Ausnutzungziffer (Art. 7 SBV): Baufelder 1 und 4 (Einzelbauten):

0.125 (neu 0.45)

Baufelder 2 und 3 (Reihenbauten):

0.125 (neu 0.50)

- Unterschreitung interner Gebaudeabstande (bei Realisierung der maximalen Gebaudemasse gemass Mantel- und Hohenbegrenzungslinien; unter Anwendung von Art. 97 Abs. 1, Art. 59 Abs. 2 und Art.

65 Abs. 1 BR):

- innerhalb Baufeld 1:

6.5 m

- innerhalb Baufeld 2:

6.5 m

- 5 5. Uberprlifung des Gestaltungsplanes und der Sonderbauvorschriften Die fur die Uberprlifung des Gestaltungsplanes erforderlichen Angaben liegen vor. Die Mindestflache von 3 000 m2 (§ 24 Abs. 1 PBG) wird ausgewiesen. Das gemass Zonenplan der Gemeinde Wollerau gestaltungsplanpflichtige Gebiet wird vollumfanglich erfasst und zudem durch einen Teil nicht gestaltungsplanpflichtigen Gebietes erganzt. Zweck und Charakter der Zone werden nicht verandert (§ 24 Abs. 2 PBG).

5.1 Vorteile gegenliber der Normalbauweise Der Gestaltungsplan weist folgende Vorteile auf (unter Hinweis auf

§

24 Abs. 3 PBG, Art. 103 Abs. 2

BR): - Flachesparende, zentrale Erschliessung; - weitgehend unterirdisch angelegte Parkierung; - Grlin- und Spielflachen im Umfang von 20 % der Bruttogeschossflachen; - weitgehende Trennung von Fussganger- und Fahrverkehr; - Sicherstellung offentlicher Fusswegverbindung. 5.2 Ausnahmen von der Regelbauweise Die planungs- und baurechtlichen Anforderungen werden erfullt, womit grundsatzlich Ausnahmen von den kantonalen und kommunalen Bauvorschriften erteilt werden konnen.

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Ausnahmen sind nur insoweit gerechtfertigt, als sie nicht grundsatzlich dem zweck einer Bauvorschrift widersprechen. Sie durfen sich nicht als nachteilig erweisen. Hierzu ergibt sich: 5.2.1 Ausnutzungsziffer Gegen die Erhohung der Ausnutzungsziffer auf 0.45 in den Baufeldern 1 und 4 und auf 0.5 in den Baufeldern 2 und 3 ist aus Sicht des Baureglementes und des Planungs- und Baugesetzes nichts einzuwenden. Diese Ausnahmen entsprechen den Bestimmungen von Art. 104 Abs. 2 lit. a) BR in Verbindung mit Art. 97 Abs. 1 BR, wonach diese Ausnahmen von der Regelbauweise in Gestaltungsplanen gewahrt werden konnen. 5.2.2 Interne Grenz- und Gebaudeabstande Nachteilige Auswirkungen der vorgesehenen Unterschreitung interner Gebaudeabstande sind nicht erkennbar. Die beanspruchten Ausnahmen sind mit der Bestimmung von Art. 104 Abs. 2 lit. c) BR vereinbar. 5.3 Waldabstand Die mit Mantellinien begrenzten Bereiche fur Hochbauten halten den gemass § 67 Abs. 1 PBG erforderlichen Waldababstand von 15 m ein (Mitbericht des Oberforstamtes vom 9, Juni 1995; Waldfeststellungsverfugung des Oberforstamtes vom 16. August 1989).

- 7 Die im Situationsplan Nr. 2 bezeichneten Erholungsflachen und Fusswege liegen innerhalb des Waldabstandsbereiches. Gemass vorliegenden Planungsgrundlagen ist davon auszugehen, dass in diesem Bereich keine Hochbauten, Terrainveranderungen oder anderweitige Anlagen vorgesehen sind, welche die genannten Abstandsvorschriften bertihren.

Der Regierungsrat zieht in Betracht: 1. Gemass

§

30 Abs. 5 PBG sind Gestaltungsplane

vom Regierungsrat zu genehmigen. Er hat diese auf ihre Rechtmassigkeit und ihre Ubereinstimmung mit kantonalen Planen zu prtifen. 2. Auch im Rahmen einer blossen Rechtmassigkeitskontrolle hat der Regierungsrat einzuschreiten, wenn sich eine vorgesehene Losung als rechtsfehlerhaft erweist. Ermessenstiberschreitungen sowie Ermessensmissbrauch stellen Rechtsfehler dar und sind deshalb im Rahmen der Rechtmassigkeitskontrolle zu kor-· rigieren (Fritz Gygi, Bundesverwaltungsrechtspflege

s.

310 ff.; BGE 109 Ib 125). Ebenso hater dies bei

sachlich verfehlten Losungen zu tun. 3. In diesem Sinn ist zu prtifen, ob der Gestaltungsplan und die Sonderbauvorschriften den Anforderungen kantonaler und kommunaler Vorschriften und namentlich den Kriterien von Art. 103 Abs. 2 BR gentigen.

§

24 Abs. 3 PBG und

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4. Der im Zuge der erstmaligen Eingabe des Gestaltungsplanes festgestellte Sachverhalt (Einzelbewilligung einer Baute in gestaltungsplanpflichtigem Gebiet) verletzt grundsatzliche Bestimmungen des Baureglementes (Art. 12 Abs. 3 BR) und damit namentlich die Verfahrensvorschriften fur den Erlass von Gestaltungsplanen (§ 30 PBG; unter Hinweis auf das Schreiben des Justizdepartementes vom 30. November 1994). Dieses Vorgehen ist mit dem Grundsatz der Gesetzmassigkeit, an den sich der Gemeinderat zu halten hat, nicht vereinbar. Der genannte Mangel wird mit der vorliegenden Eingabe insoweit behoben, als es nachtraglich uberhaupt noch moglich ist. 5. Wie sich aus der Sachverhaltsdarstellung ergibt, entspricht der Gestaltungsplan den Anforderungen des Baureglementes und des Planungs- und Baugesetzes. Er erweist sich weder als rechtsfehlerhaft noch als unangemessen und weist mehrere Vorteile gegenuber der Normalbauweise auf. Gestaltungsplan und Sonderbauvorschriften konnen somit, unter Berucksichtigung nachfolgender Ausfuhrungen, genehmigt werden: 5.1 Die Ausnutzungsziffer soll auf 0.45 (Baufelder 1 und 4) respektive auf 0.5 (Baufelder 2 und 3) erhoht werden. Interne Gebaudeabstande sollen urn maximal 4.5 m auf 6 m (Baufelder 1 und 2) reduziert werden. Diesen Abweichungen von der Normalbauweise (Art. 42, Art. 90 und Art. 97 Abs. 1 BR) steht unter Berucksichtigung der ausgewiesenen Vorteile und unter Hinweis auf Art. 104 Abs. 2 BR, wonach diese Ausnahmen von den Zonenvorschriften zulassig sind, nichts entgegen.

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5.2 Die Ausscheidung von Frei- und Spielflachen innerhalb des Waldabstandsbereiches von 15 m ist in der vorliegenden Form im Grundsatz zulassig (unter Hinweis auf

c.

§

67 Abs. 1 PBG; Situationsplan Nr. 2;

Ziff. 5.3). Allfallige Vorhaben in diesem Bereich

(Nebenbauten im Sinne von Art. 14 SBV, Spielplatzmoblierung, Terrainveranderungen usw.) sind im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens auf ihre Vereinbarkeit mit den Waldabstandsvorschriften zu uberprufen. 6. Zusammenfassend ist festzustellen, dass der Gestaltungsplan und die zugehorigen Sonderbauvorschriften den Anforderungen des Baureglementes und des Planungs- und Baugesetzes genugen. Einer Genehmigung steht somit nichts entgegen.

Der Regierungsrat beschliesst: 1. Der Gestaltungsplan "Erlenweid" und die dazugehorenden Sonderbauvorschriften werden genehmigt. 2. Publikation im Amtsblatt. 3. Vorbehalten bleibt das ordentliche Baubewilligungsverfahren, namentlich die Einhaltung der Waldabstandsvorschriften im Sinne der Erwagungen (Ziff. 5. 2)

4. Der Gemeinderat Wollerau hat eine Staatsgebuhr von Fr. 5 000.-- zu entrichten. Diese kann dem Gesuchsteller verrechnet werden. 5. Zufertigung: Gemeinderat Wollerau (2, fur sich und zuhanden der Gesuchsteller, unter Kostenerhebung von Fr. 5 000.--); Justizdepartement; Amt fur

- 10 Raump1anung (unter Ruckgabe der Akten); Oberforstamt; Kantona1e Baukontro1le und Staatskanzlei (Redaktion Amtsblatt). An die Gemeinde (2) und an das Amt fur Raumplanung (1) je mit Gestaltungsplan mit Genehmigungsvermerk. Im Namen des Regierungsrates: Der Landammann:

Der Staatsschreiber:

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