Abendfrieden 2012
Plan d'affectation spécial · Kreuzlingen
Document
- Numéro
- 53
- Type
- Plan d'affectation spécial
- Sous-type
- Plan d'aménagement détaillé
- Commune
- Kreuzlingen
- Canton
- Thurgovie
- Niveau
- Commune
- Autorité
- Bauverwaltung Gemeinde
- Approuvé par
- DBU
- Procédure
- Genehmigung Ersterlasse
- Adopté
- 24 juil. 2014
- En vigueur depuis
- 19 sept. 2014
Carte
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Fichiers
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Texte
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Departement für Bau und Umwelt
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Thurgau~~ Frauenfeld, 24. Juli 2014
Entscheid Nr. 53
0075/2014/DBU/ARE
Politische Gemeinde Kreuzlingen - Aufhebung Gestaltungsplan „Abendfrieden" RRB Nr. 1520 v. 25. September 1984 - Gestaltungsplan „Abendfrieden 2012"
Das Departement für Bau und Umwelt entscheidet: 1. Die vom Stadtrat Kreuzlingen am 20. November 2012 beschlossene Aufhebung des Gestaltungsplans „Abendfrieden" (RRB Nr. 1520 vom 25. September 1984) wird genehmigt. 2. Der vom Stadtrat Kreuzlingen am 20. November 2012 beschlossene Gestaltungsplan „Abendfrieden 2012" wird genehmigt. 3. Mitteilung an: - Stadtrat Kreuzlingen, Hauptstrasse 22, 8280 Kreuzlingen, unter Beilage von zwei Dossiers Gestaltungsplan „Abendfrieden 2012", Aufhebung Gestaltungsplan „Abendfrieden", je mit Genehmigungsvermerk (charge) - Amt für Denkmalpflege - Departement für Bau und Umwelt, Rechtsdienst - Forstamt - Amt für Raumentwicklung, unter Beilage von einem Dossier Gestaltungsplan „Abendfrieden 2012", Aufhebung Gestaltungsplan „Abendfrieden", mit Genehmigungsvermerk sowie der übrigen Akten
Erwägungen Mit Schreiben vom 17. Februar 2014 ersucht der Stadtrat Kreuzlingen um Genehmigung der im Titel erwähnten Vorlage. Die Vorlage wurde mit Bericht vom 19. Juni 2012 durch das Amt für Raumentwicklung vorgeprüft. Seit dem 1. Januar 2013 ist ein neues Planungs- und Baugesetz (PBG; RB 700) in Kraft. Gemäss der Übergangsbestimmungen von§ 121 PBG sind bei Inkrafttreten dieses Gesetzes hängige Planungen nach altem Recht zu beurteilen. Da die Planauflage noch vor dem 1. Januar 2013 erfolgte, ist der Gestaltungsplan „Abendfrieden 2012" nach dem bis zum 31. Dezember 2012 gültigen Planungs- und Baugesetz (aPBG) zu beurteilen. Aufgrund der eingereichten Unterlagen kann gefolgert werden, dass das Verfahren ordnungsgemäss durchgeführt wurde.
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Thurgau~~ 2/4
Auf die in der Vorprüfung angebrachten Hinweise und Vorbehalte wurde in den zur Genehmigung eingereichten Unterlagen eingegangen und die entsprechenden Anpassungen grossmehrheitlich umgesetzt. Gegen den Gestaltungsplan liegen beim Departement für Bau und Umwelt keine Rekurse vor. Der zur Genehmigung eingereichte Gestaltungsplan „Abendfrieden 2012" (nachfolgend Gestaltungsplan) umfasst die Parzellen Nrn. 754, 776, 780, 1313 und 3157 im südlichen Teil von Kreuzlingen. Der Gestaltungsplan ersetzt den rechtsgültigen Gestaltungsplan „Abendfrieden" (genehmigt mit Regierungsratsbeschluss Nr. 1520 vom 25 . September 1984). Hauptunterschied zum aufzuhebenden Gestaltungsplan „Abendfrieden" ist die Ausscheidung des Baubereichs B, welcher der Realisierung eines aus einem Architekturwettbewerb hervorgegangenen Projekt eines Ersatzbaus für das Altersund Krankenheim dient. Das Projekt weist offensichtliche, städtebauliche Qualitäten auf und entspricht in seiner Kubatur dem bereits bestehenden Haus 3. Für eine allfällige Erweiterung des Betriebs wird eine Reservefläche ausgeschieden. Weitere unüberbaute Flächen innerhalb des Gestaltungsplans werden für eine Bebauung mit Wohnbauten geöffnet. Aufhebung Gestaltungsplan „Abendfrieden" Nach Art. 21 Abs. 2 des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG; SR 700) werden Nutzungspläne überprüft und nötigenfalls angepasst, wenn sich die Verhältnisse wesentlich geändert haben. Damit wird der Grundsatz der Planbeständigkeit verankert, der sich auch aus dem Gebot von Treu und Glauben (Art. 9 der Bundesverfassung [BV; SR 101]) ergibt. Die Pläne sind revidierbar, sofern sich die für die Planung massgebenden Verhältnisse seit der Planfestsetzung erheblich geändert haben. Seit der Inkraftsetzung des Gestaltungsplans „Abendfrieden" sind 30 Jahre vergangen. Wie im Planungsbericht festgehalten, haben sich die Anforderungen an den Betrieb des Alters- und Krankenheims verändert, womit entsprechende bauliche Massnahmen notwendig werden. Der geplante Ersatzbau ist jedoch mit dem bestehenden Gestaltungsplan nicht umsetzbar. Dem ursprünglichen Zweck, die Baukörper zu konzentrieren und damit ein Maximum an Freiflächen zu wahren, stehen heute auch Gebote der haushälterischen Bodennutzung und der inneren Verdichtung gegenüber. Anfangs der 1980er Jahre lag das Gestaltungsplangebiet faktisch am südlichen Stadtrand. Heute ist das Areal von einem Wohnquartier umgeben. Nebst einer Reservefläche für den Heimbetrieb soll der südliche Teil des Areals ebenfalls für eine Wohnbebauung genutzt werden können. Die tatsächlichen Verhältnisse im Plangebiet haben sich derart geändert, dass eine Aufhebung des Gestaltungsplans „Abendfrieden" genehmigt werden kann.
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Thurgau~~ 314
Gestaltungsplan „Abendfrieden 2012" Gegenüber dem ursprünglichen Gestaltungsplan wird der Perimeter im Gestaltungsplan „Abendfrieden 2012" südlich um die Parzellen Nrn. 776 und 1313 bis zum Verbindungsweg zwischen Tobelstrasse und Ebenalpstrasse erweitert. Die vom Gestaltungsplan betroffenen Parzellen liegen zum einen in der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen (Parzellen Nrn. 754 und 780) und zum andern in der Wohnzone W33 (Parzellen Nrn. 776, 1313 und 3157).
Die allgemeinverbindlichen Teile des vorliegenden Gestaltungsplans bestehen aus einem Plan (1 :500) und Sonderbauvorschriften (SBV). Dem Planungsbericht sowie dem Planteil mit der Legendenüberschrift „Informationsinhalt" kommt eine hinweisende und erläuternde Wirkung zu. Dem Gestaltungsplan liegt ein Projekt eines Ersatzbaus für das Alters- und Krankenheim im nördlichen Bereich des Gestaltungsplansperimeters zu Grunde. Das Projekt sieht vor, das heutige Haus Nr. 2 (Assek-Nr. 548) und das Wohnhaus „Aelpli" (AssekNr. 276) abzubrechen, damit der Ersatzbau realisiert werden kann. Dieser ist mit dem bestehenden, rechtskräftigen Gestaltungsplan nicht realisierbar. Die Erschliessung wurde grösstenteils nach den Vorgaben des bisherigen Gestaltungsplans erstellt bzw. ist durch bestehende Zufahrten ausserhalb des Perimeters gewährleistet. Der Gestaltungsplan „Abendfrieden 2012" bezweckt gemäss Art. 1 Abs. 2 SBV die bauund planungsrechtliche Sicherstellung der bestehenden sowie der geplanten Bauten für das Alter- und Krankenheim. Durch die vorgegebenen Baubereiche im nördlichen Bereich des Areals werden die Abmessungen und Abstände der Bauten sowie deren Einordnung in die Umgebung geregelt. Die Bebauung im südlichen Bereich des Perimeters soll nach Regelbauweise erfolgen. Insgesamt erscheint der Zweck des Gestaltungsplans gemäss § 18 aPBG sachgerecht. Mit dem Gestaltungsplan wird von den Vorschriften der Regelbauweise abgewichen. Gemäss § 19 Abs. 2 aPBG kann von den Vorschriften der Regelbauweise abgewichen werden, wenn dadurch gesamthaft ein besseres architektonisches und ortsbauliches Ergebnis erzielt wird und dies im öffentlichen Interesse liegt. Als Grundlage für den Gestaltungsplan dient ein Wettbewerbsprojekt, das aufgrund städtebaulicher, organisatorischer und architektonischer Qualitäten von einem Beurteilungsgremium ausgewählt wurde. Mit der Ausscheidung des Baubereichs A und der Freistellung der Villa „Schwank" wird zudem das alte Schutzobjekt aufgewertet. Die Abweichungen von der Regelbauweise werden im Planungsbericht mit der Schaffung von Voraussetzungen für ein zeitgemässes Angebot an Pflegeplätzen und altersgerechten Wohnungen, der Sicherung bestehender Arbeitsplätze und eines angemessenen Grünflächenangebots sowie der haushälterische Nutzung des Bodens durch kompakte und dichte Bauweise begründet.
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Thurgau~~ 4/4
Die Zone für öffentliche Bauten und Anlagen sieht Gebäude mit einer maximalen Länge von 50 m vor. Der Gestaltungsplan ermöglicht jedoch Bauten bis 85 m Länge. Bei der Beurteilung des Ausmasses der Abweichung werden die Bestimmungen und Überbauungsmasse der nächst höheren Zone als Referenz hinzugezogen. Da es für die vorliegende Zone für öffentliche Bauten und Anlagen nicht direkt eine „höhere Zone" gibt, ist ein Vergleich mit anderen Bauzonen, welche ähnliche Arten von Gebäuden zulassen, vorzunehmen. So sind die in einer Zone für öffentliche Bauten und Anlagen erstellten Bauten bezüglich Kubatur und Gebäudeformen (Schulbauten, Altersheime, Feuerwehrgebäude) durchaus mit denjenigen einer Industrie- oder Gewerbezone vergleichbar. Gemäss geltendem Baureglement der Stadt Kreuzlingen betragen die maximal zulässigen Gebäudelängen für die Industrie- und Gewerbezone 1 (IG 1) 110 m. Unter diesem Aspekt und der Tatsache, dass optimale Betriebsabläufe in einem Alters- und Krankenheim gewissen baulichen Vorgaben unterliegen, kann die Abweichung von der Regelbauweise hinsichtlich Gebäudelänge toleriert werden. Die teilweise deutlich unterschrittenen Grenz-, Gebäude- und Waldabstände können aus kantonaler Sicht akzeptiert werden. Im Rahmen der verwaltungsinternen Vernehmlassung haben die einbezogenen Fachstellen keine Vorbehalte gegen den Gestaltungsplan angebracht.
Rechtsmittel: Gegen diesen Entscheid kann innert 20 Tagen beim Verwaltungsgericht des Kantons Thurgau, 8570 Weinfelden, Beschwerde geführt werden. Diese hat einen Antrag und eine Begründung zu enthalten. Sie ist im Doppel unter Beilage des angefochtenen Entscheides einzureichen. Expediert: 2 4. Juli 2014
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Kanton Thurgau Stadt Kreuzlingen
Gestaltungsplan «Abendfrieden 2012»
Aufhebung Gestaltungsplan «Abendfrieden» RRB Nr. 1520 vom 25. September 1984
Sonderbauvorschriften Stand: 05.11.2012
Vom Stadtrat beschlossen am:
2 0. NOV. 2012
Öffentliche Auflage vom:
23. NOV. 2012
Der Stadtammann:
Andreas Netzle
bis :
11. DEZ. 2012
Der Stadtschreiber:
~o~~~
Durch Departement für Bau und Umwelt genehmigt am:
z-+. 7. 201"4
BHAteam.ch BHAteam Ingenieure AG
Entscheid Nr.
KANTON THURGAU DEPARTEMENT FÜR BAU UND UMWELT 850J F:RAUENFELD
BHAteam Ingenieure AG Breitenstrasse 16 1 8501 Frauenfeld Tel. 052 724 03 00 1 Fax 052 724 03 01
Gesta ltungsplan «Abendfrieden 2012» 1 Sonderbauvorschriften
Stadt Kreuzlingen
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Inhaltsverzeichnis
A.
B.
c.
D.
E.
Allgemeines
3
Art. 1 Geltungsbere ich und Zweck
3
Art. 2 Bestandteile und Verbindlichkeiten
3
Baubereiche
4
Art. 3 Baubereich A
4
Art. 4 Baubereich B
4
Art. 5 Reservefläche für Heimbetrieb
4
Art. 6 Baugebiet für Wohnnutzung
4
Art. 7 Ausserhalb der Baubereiche
4
Bauvorschriften
5
Art. 8 Baulinien
5
Art. 9 Energie
5
Aussenraum
6
Art. 10 Bepflanzung
6
Art. 11 Beleuchtung Aussenbereich
6
Erschliessung
6
Art. 12 Verkehrsflächen und Zufahrten/Eingang
6
18 autres articles
Art. 13 Abstellplätze Velo
7
Art. 14 Meteorwasser
7
Art. 15 Entsorgungsste llen
7
BHAteam Ingenieure AG 1 Frauenfeld
Stand: 05.11.2012
Stadt Kreuzlingen Gestaltungsplan «Abendfrieden 2012» 1 Sonderbauvorschriften
A.
Allgemeines
Art. 1 Geltungsbereich und Zweck
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Der Gesta ltungsplan «Abendfrieden 2012» gi lt in dem im Plan 1: 500 eingezeichneten Perimeter. Zweck des Gestaltungsplans «Abendfrieden 2012» ist • • •
Art. 2 die bau - und planungsrechtliche Sicherstellung der bestehenden sowie
der geplanten Bauten für das Alters- und Krankenheim die Regelung der Bebauungsdichte, Abmessungen und Abstände eine gute Einordnung ins bestehende Quartier
Bestandteile und Verbindlichkeiten 1.
Der Gesta ltungsplan «Abendfrieden 2012» setzt sich zusammen aus: • • •
Plan 1: 500 Sonderbauvorschriften (SBV) Planungsbericht (PB)
2.
Der Plan 1: 500 und die Sonderbauvorschriften sind allgemein verbindlich. Der Planungsbericht hat led iglich erläuternden Charakter.
3.
Mit Genehmigung des Gestaltungsplans «Abendfrieden 2012» wird der Gesta ltungsp lan «Abendfrieden» RRB Nr. 1520, vom 25. September 1984 aufgehoben .
4.
Sofern nachfolgend keine Sonderregelungen getroffen werden gelten das Baureglement, sowie übergeordnete Bauvorschriften.
BHAteam Ingenieure AG 1 Frauenfeld
Stand: 05.11.2012
Stadt Kreuzlingen Gestaltungsplan «Abendfrieden 2012» 1 Sonderbauvorschriften
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B. Baubereiche Baubereiche sind durch Baulinien abgegrenzte Flächen für Hochbauten.
Art. 3 Baubereich A
Der Baubereich A beinhaltet die unter Schutz gestellte Villa Schwank.
Art. 4
Art. 5
Art. 6 Baubereich B
1.
Der Baubereich B dient der Erstellung des Ersatzbaus für das Alters - und Krankenheim. Balkone und Fassadenteile müssen vollständig innerhalb des Baubereichs liegen.
2.
Der minimale Gebäude-, Waldabstand sowie die maximale Gebäudelänge werden durch den Baubereich definiert.
3.
Als Unterbau für die Notzufahrt ist auf der Ostseite ein Untergeschoss von 3.50 m über den Baubereich hinaus zulässig.
4.
Ein Zusammenbau mit dem bestehenden Hauptgebäude ist zulässig.
Reservefläche für Heimbetrieb 1.
Die südlich der Abendfriedenstrasse gelegene Zone für öffentliche Bauten und Anlagen dient als langfristige Reservefläche für eine betriebliche Erweiterung des Heimbetriebs oder für Nutzungen mit einem direkten Bezug zum Alters- und Krankenheim.
2.
Der minimale Grenz- und Waldabstand wird durch die Baulinien definiert.
Baugebiet für Wohnnutzung Das Baugebiet in der W33 südlich der Reservefläche für den Heimbetrieb dient der Erstellung von Wohnhäusern gemäss Regelbauweise.
Art. 7 Ausserhalb der Baubereiche
Nördlich der Abendfriedenstrasse sind ausserhalb der Baubereiche unterirdische Bauten, sowie Klein- und Anbauten zulässig.
BHAteam Ingenieure AG 1 Frauenfeld
Stand: 05.11.2012
Stadt Kreuzlingen Gestaltungsplan «Abendfrieden 2012» 1 Sonderbauvorschriften
C.
Bauvorschriften
Art. 8 Baulinien
Art. 9 Seite 5 von 7
i.
Die „Baulinie für Hauptbauten 11 bestimmt den Grenzabstand gegenüber der Parzelle 3157. Allfällige Mehrlängen- und Mehrhöhenzuschläge (gemäss Art. 14 BauR) müssen nicht berücksichtigt werden.
2.
Die „Baulinie für Haupt-, und Kleinbauten sowie Anlagen bestimmt den Minimalabstand gegenüber dem Wald und Ufergehölz. Gegenüber der Tobelstrasse kommt bei ebenerdigen Anlagen (z.B. Abstell plätzen) der reduzierte Waldabstand nicht zur Anwendung. Entsprechende Anlagen haben hier nur die ordentlichen Strassenabstände einzuhalten.
3.
Die „Baulinie für Kleinbauten und Anlagen (reduzierter Waldabstand) bestimmt den Minimalabstand gegenüber dem Wald.
11
11
Energie i.
Alle Ersatz- und Neubauten sowie tiefgreifende Umbauten und Sanierungen für das Alters- und Krankenheim sind mindestens nach den energetischen Anforderungen von Minergie ®-Standard zu erstellen.
2.
Für das innerhalb des Gebäudes anfallende Schmutzwasser der Neubauten im Baubereich B muss eine Wärmerückgewinnung stattfinden. Beste hende und neue Wärmerückgewinnungs-Systeme sind dauerhaft zu erhalten und im Bedarfsfall zu sanieren oder zu ersetzen.
3.
Alle Bauten der Parzelle 754 sind von der bestehenden Holzschnitzelheizung aus zu versorgen, welche zu erhalten und im Bedarfsfall zu ersetzen ist. Ein Wechsel auf einen anderen Energieträger ist nur möglich, wenn mindestens 50 % der Grundlastdeckung durch erneuerbare Energien erzeugt wird. Die Gewichtung der Energieträger erfolgt gemäss den nationalen Gewichtungsfaktoren der Schweiz. Die bestehende Ölheizung (zur Spitzenabdeckung) ist nach Ende ihrer Betriebszeit durch eine Gasheizung oder eine auf erneuerbaren Energien beruhende Wärmeerze ugung zu ersetzen. Eine Erweiterung/Vergrösserung bzw. Sanierung der bestehenden Ölheizung ist nicht gestattet. Beim Baubewilligungsverfahren ist gemeinsam mit dem Energienachweis ein Schemaplan des Energiekonzepts einzureichen. Minergie-P und -A Bauten sind von den Auflagen in Artikel 9 Abs. 3 und 4 befreit.
4.
s.
BHAteam Inge nieure AG 1 Frauenfeld
Stand: 05.11.2012
Stadt Kreu zlingen Gestaltungsplan «Abendfrieden 201 2 » 1 Sonderbauvorschriften
D.
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Aussenraum
Art. 10 Bepflanzung
1.
Die im Plan eingezeichneten Bäume sind zu erhalten oder in angemessener 2 Weise und Lage zu ersetzen . Gesamthaft muss pro 300 m Grundstücksfläche ein standortgerechter hochstämmiger Baum vorhanden sein, exklusive Waldfläche.
2.
Die detaillierte Umgebungsgestaltung ist im Rahmen der Baueingabe mit einem Umgebungsplan auszuweisen .
3.
In Abweichung von § 5 des Gesetzes über Flur und Garten (FlurG) dürfen Pflanzungen unabhängig ihrer Höhe an und auf die Parzellengrenzen gesetzt werden .
Art. 11 Beleuchtung Aussenbereich
E.
1.
Die Beleuchtung und die Beleuchtungsstärke sind auf die erforderlichen Standorte und die Nutzungsdauer zu beschränken.
2.
Es sind energieeffiziente Leuchten einzusetzen .
3.
Durch eine Beleuchtung von abgeschirmten Leuchten sind beschränken.
oben nach unten, mit durch Blenden die unerwünschten Lichtemissionen zu
Erschliessung
Art. 12 Verkehrsflächen und Zufahrten/Eingang
1.
Der Gestaltungsplan legt die interne Erschliessung fest.
2.
An den im Plan bezeichneten Stellen erfolgen die Zugänge für die Fussgänger, Zufahrten für Parkierung, Anlieferung und der Hauptzugang zum Alters- und Krankenheims .
3.
Die Notzufahrt muss mindestens 3.5 m breit sein und eine Nutzlast von 17 t gewährleisten können .
4.
Der mit baulichen Massnahmen bestehende Unterbruch für den privaten motorisierten Verkehr ist zu erhalten.
BHAteam Ingenieure AG 1 Frauenfeld
Stand: 05.11. 2012
Stadt Kreuzlingen Gestaltungsplan «Abendfrieden 2012» 1 Sonderbauvorschriften
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Art. 13 Abstellplätze Velo
Für die Veloparkierung sind die gedeckten Abstellanlagen an den im Plan bezeichneten Stellen zu erhalten.
Art. 14 Meteorwasser
i.
Für Meteorwasser, welches den Abflusskoeffizienten des Generellen Entwässerungsplans überschreitet, ist eine Retentionsanlage zu errichten, um eine verzögerte Einleitung in die Kanalisation sicherzustellen.
2.
Das auf dem Parkplatz anfallende Meteorwasser ist vor Ort, im Bereich der Parkierungsflächen zu versickern. Neue oberirdische Parkplätze sind mit einem wasserdurchlässigen Belag zu versehen.
Art. 15 Entsorgungsstellen
i.
An den im Plan bezeichneten Stellen sind die bestehenden Containerstandorte und Sammelstellen zu erhalten.
2.
Bei einer Bebauung des Baugebiets Wohnnutzung „W33" ist der gegenwärtige Kehrichtsammelplatz an der im Plan bezeichneten Stelle zu einem neuen Containerstandort auszubauen und in die Umgebungsgestaltung einzubeziehen. Eine Verlegung des Containerstandorts ist möglich, wenn ein mindestens gleichwertiger Standort gewählt und rechtlich gesichert wird.
BHAteam Ingenieure AG 1 Frauenfeld
Stand: 05.11.2012